昆明楼市年度报告.pptx

1、2014年昆明楼市年度报告Part 1 宏观环境分析Part 2 全国市场分析Part 3 昆明楼市分析Part 4 全国营销盘点Part 5 未来市场预判目录Part 1宏观环境分析p经济环境p全国政策p昆明政策2004-2014GDP增长率（%）根据央行最新预测我国2014年实际GDP增速为7.4%，通胀率持续走低并面临通缩风险，整体经济下行风险都进一步显现2005200620072008200920102011201220132014（预测）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%7.4%2011-2014年CPI指数（%）数据来源：国家统计局u一

2、方面，我国出口增长由于国外经济复苏等因素而将有所加速；另一方面，房地产开发投资由于前期商品房销售疲软而会继续减速。虽然出口加速有利于经济增长，但房地产投资减速产生的下行压力将难以为出口加速所完全对冲。因此，我国GDP实际增幅略微放缓。u今年以来，整个物价水平呈现出了逐步下降的趋势，这也与今年整体的经济运行情况相吻合，总需求的不旺盛也反映到了物价水平上，无论是消费物价还是工业品价格都出现了下行的态势，而需求不振也是目前比较突出的一个特点。1、经济环境2011-2014年PMI指数（%）制造业总体上仍保持扩张态势，但受传统产业产能过剩和市场需求下滑影响，生产继续扩张压力加大。由于受到国际大宗商品价

3、格震荡下降，进口商品价格回落的影响，PPI指数较为低迷2011-2014年PPI指数（%）数据来源：国家统计局u2014年PMI的变动，既显示出一系列稳增长措施使制造业总体上保持扩张态势，也反映出我国产业结构调整处在不断深化过程中。而非制造业继续保持较快增长，拉动经济增长的作用不断增强，总体上看我国经济结构调整仍在稳步推进。u今年由于受国际经济复苏不及预期、美元走强和需求疲软，特别是原油价格下跌的影响，大宗商品价格回落，导致了PPI推动力不足。而我国目前正在进行的结构调整也对PPI产生了约束作用。表明制造业仍严重供过于求，实体经济面临一定压力。1、经济环境2011-2014年M1、M2总量走势

4、2014年各项宏观经济指标释放出中国经济企稳的信号，定向下调存款准备金率，上半年末M1、M2增量有了大幅增加。进入下半年，由于受传统产业产能过剩和市场需求下滑的影响所导致的生产扩张压力加大，以及理财产品的分流，导致了M1和M2增量下滑。央行三季度货币政策报告称，将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，坚持“总量稳定、结构优化”的取向，既保持定力又主动作为，根据经济基本面变化适时适度预调微调，增强调控的灵活性、针对性和有效性，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境。数据来源：国家统计局M2M1M2M12011-2014年M1、M2增量走势1、经济环境2011-2014年房

5、地产景气指数（%）全年我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，288个地级以上城市大部分都出现了价格下降的情况数据来源：国家统计局&克而瑞2014年房地产价格指数（288指数）2011-2014年房地产投资累计增长率（%）1、经济环境2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出。中央政府和地方政府双管齐下，遥相呼应。整体来看，房地产政策内容和导向的出台明显表现为四个阶段：第一阶段中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章2014.3第二阶段第三阶段第四阶段中央预调微调，货币政

6、策“微刺激”支持自住购房2014.3取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化2014.6放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程2014.102、全国政策总结中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章过去十年，经历了数轮调控之后，我国房地产市场区域的差异性日渐突出，“一刀切”的做法不再适合整体市场，调控的权力和责任转移至各地方政府，有针对性的出台调控政策。第一阶段第二阶段中央预调微调，货币政策“微刺激”支持自住购房5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”，继续

7、支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。第三阶段取消限购，地方“救市”措施多样化、纵深化到目前为止，46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。然而效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市从公积金贷款、契税、首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格局。第四阶段放松“限贷”与“降息”接踵而至，加速市场筑底进程国庆节前夕，央行与银监会联合发布通知，正式放松了首套房认定，拥有1套房还清贷款再购房算首套，一定程度上放松“限贷”。11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期，短期极大地提振市场信心，增强购房者支付力。2、全国政策总结全年昆

8、明行政机关对于并没有出台太大的政策，主要表现为观望与跟随状态2月1日5月21日8月11日10月8日11月22日昆明市住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款相关政策调整的公告昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见正式宣布昆明取消商品房限购政策下调住房公积金贷款利率昆明陆续有银行开始执行“930”新政昆明3、昆明政策总结时间出台部门政策内容2月1日昆明市政府昆明市住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款相关政策调整的公告l缴存公积金双职工家庭（双方正常缴存公积金）最高贷款额度60万元；缴存公积金双职工家庭（一方正常缴存公积金）最高贷款额度30万元；缴存公积金单职工家庭最高贷

9、款额度30万元；借款人父母或同户未婚子女为所购住房产权共有人，最高贷款额度60万元5月21日昆明市政府昆明市人民政府关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的意见l支持呈贡区房地产市场发展，将市级建筑工程审批、房地产项目销售审批、房产登记及相关工作下放呈贡区。l加快房地产开发建设，对城中村改造和开发面积较大的房地产开发项目，可一次规划、分片开发、分期供地、分批办证。探索实行公租房“以购代建”模式，收购一批符合条件的普通商品住房作为公共租赁住房，按照保障性住房优惠政策给予税收优惠8月11日昆明市政府正式宣布昆明取消商品房限购政策l从当日起，居民购买商品住房（含二手住房）的，在办理签约、网签以及房

10、屋权属登记时，不再要求提供居民家庭住房情况查询证明。鼓励长期到昆明务工的外来人员购买商品住房（含二手住房），在办理签约、网签以及房屋权属登记时，不要求提供一定年限的纳税或社会保险缴纳证明。10月8日昆明各大银行10月8日后，昆明陆续有银行开始执行“930”新政l9月30日，央行宣布房贷认定新标准：拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房。对拥有2套及以上住房并已结清贷款的，首付比例及贷款利率可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握。10月8日后，昆明陆续有银行开始执行房贷新政。11月22日昆明公积金管理中心11月22日下调住房公积金贷款利率l昆明也宣布自11月2

11、2日起，住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，下调后5年期以下的贷款利率为3.75%，5年期以上贷款利率为4.25%。3、昆明政策总结宏观环境小结2014年中国经济一改“高增长”的姿态，在“稳增长”和“调结构”指导方针下，固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局，加之消费不振，使得经济增速下滑压力较大，房地产行业进入调整期，各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。2014年中国政策由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。2014年昆明政策主要以跟进中央政策，取消限购限贷、下调住房公积金利率，保持政策跟随和观望

12、。行业迎“拐点”，“白银时代”大幕开启Part 2全国市场分析p土地市场p供求市场p整体成交p集中开盘全年土地市场整体表现低迷，成交规模大幅缩水u2014年土地市场先热后冷，到年底部分城市出现回暖。一季度末，自杭州爆发的楼盘降价风潮开始蔓延，房企销售不理想，拿地意愿不强烈，各地方政府也减缓了推地速度，土地市场也逐渐降温。进入四季度，随着限购放松、限贷放松、央行降息等一系列的利好政策推动，加上政府年底集中推地以及企业在一二线城市的补仓需求强烈，部分一二线城市土地市场回暖，地王频现；u总体来看，整体市场的不景气导致土地市场成交规模大幅萎缩，但是土地的稀缺性使然，土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价

13、升的整体走势；u我们监测的100个城市经营性用地2014年成交建面55622万，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面积42397万，同比下降40%。具体到城市来看，超8成城市经营性用地成交金额出现下滑，土地成交金额超千亿的城市从去年的4个下降至2个，仅余北京和上海。100个监测城市经营性用地成交季度走势注：2014年土地数据统计时间范围为1月1日到12月20日1、土地市场统计范围城市能级建筑面积(万平米)面积同比成交均价（元/平米）均价同比成交金额（亿元）金额同比经营性用地一线4339-28%1092636%4740-2%二线37557-36%20948%7865-31%三四线13726-

14、60%148422%2037-51%合计55622-44%263227%14642-28%住宅用地一线2964-20%1179063%349531%二线28460-32%22342%6358-31%三四线10973-56%14025%1538-54%合计42397-40%268725%11391-25%u受整体市场影响，各级城市土地市场成交规模出现不同程度萎缩。但是从各能级市场来看，在房企纷纷转战一二线城市的影响下，三四线城市的土地市场走冷，而随着市场走势的持续恶化，市场低迷逐渐蔓延到部分二线城市，导致二线城市之间也出现不同程度分化，一线城市相对而言所受影响最小。随后在限购放松、限贷放松、央行

15、降息等一系列政策的利好下，一线以及重点二线城市率先走出低谷出现回暖；u从各能级城市成交价格表现来看，城市分化愈发显著。2014年一线城市平均楼板价过万元，一线城市平均土地价格大幅增长36%。二线城市之间的分化越加明显。此外，三四线城市经营性用地的成交均价为1484元/平米，较去年同期大幅增长22%，一方面是由于政府推出更多优质地块，另一方面也是因为企业战略选择导致的，企业在三四线城市的发展不再是遍地开花，而是选择更有潜力的核心区域去发展。各级城市全年土地成交量大幅下跌，但价格分化愈加明显注：各能级城市统计范围为检测的100个城市2014年各能级城市土地成交情况1、土地市场尽管整体市场下行，土地

16、市场表现低迷，但企业并不缺乏消化高价地价的能力，年初年末地王频现，意料之外的地王年u全国重点城市土地最高成交价为248.5亿元，仅次于2010年拍出的广州亚运村255亿元的成交价格；u从拿地城市来看，相较2013年，2014年排行榜二线城市几乎难觅踪影，一线城市依然是名副其实的“地王集中营”，城市分化日益明显；u重点城市经营性土地成交总价及单价排行榜TOP10、TOP20和TOP50门槛较2013年同期全面下行，但仍处高位，且单总价的榜首地块均高于去年，土地市场“涨易跌难”已是一个不争的事实。排名城市土地名称用途成交总价（亿元）受让人1上海黄浦区小东门街道616、735街坊地块综合248.5中

17、民投联合体2深圳南山区T201-0080地块综合134.1兆华斯坦，前海国际能源3上海闸北区大宁路街道325街坊地块住宅101.0方兴地产4北京西城区华嘉胡同0110-633地块住宅、商业74.6华融5广州白云区华南快速路红云涂料化工厂地块住宅、公建配套、其他64.5越秀地产6广州天河区岐山路183号油制气厂地块住宅、公建配套、其他61.5广州城实投资7北京石景山区老古城综合改造项目C等地块综合59.0中海地产8北京怀柔区雁栖镇柏崖厂村HR02-0200-6001等地块商业、公建配套、其他56.8北京控股9福州台江区宗地2013-41号地块（”融信双杭城“地块）住宅、商业56.2融信集团10深

18、圳大鹏G16301-0701地块综合54.0佳兆业数据来源：CRIC全国100个监测城市经营性土地成交总价/单价门槛门槛单价地王（元/平方米）总价地王（亿元）2013年年2014年年同比2013年年2014年年同比TOP158570633778%217.7248.514%TOP103482133723-3%58.6254.00-8%TOP202605718695-28%46.0044.41-3%TOP501800114482-20%33.0032.40-2%1、土地市场全年商品房呈现先抑后扬的态势，年末商品房销售企稳回升u从国家统计局数据来看，前11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，

19、且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。其中，11月份商品房销售面积13223万平方米，商品房销售额8096亿元，单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。u从2014年单月销售面积看，成交呈现一个先抑后扬的走势，企稳回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后，整体走势较为平稳，特别是7月以来走势相对平缓，9月开始成交量开始回升，接下来3个月成交面积都在1亿平方米以上，11月面积和金额更是创年内新高。数据来源：国家统计局20

20、02年-2014全国商品房销售面积及同比增速2013年11月-2014年11月全国月度商品房销售面积及同比增幅2、商品房成交表现u2014年前11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%。考虑到年末的翘尾趋势大局已定，全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。u2014年前11月全国商品住宅成交8.9亿，对比2013年同期商品住宅销售面积9.9亿减少约1亿，全年商品住宅销售面积要达到2013年成交量，则12月全国商品住宅销售面积需达到2.68亿，可见2

21、014年全年商品住宅销售面积同比下降几成定局。数据来源：国家统计局受经济下行压力影响，商品房及商品住宅呈现下滑趋势2、商品房成交表现多城市供求比先升后降，库存构筑顶部，消化周期触顶回落u在供应总体平稳而市场成交先抑后扬的态势下，多数城市的供求关系都发生了变化。表现在以下几个方面：供求比先升后降，库存量普遍攀升，商品住宅消化周期表现显著分化。2014年各线城市供求比基本上全线走高，到三季度以后因市场筑底回稳才略微下降的态势，四季度多数城市继续下降。2014年前11月各能级城市新建商品住宅供求比变化情况2014年1-11月二线主要城市新建商品住宅价格同比增幅u二线城市商品住宅价格总体上升的减少，均

22、价同比涨幅分化明显，但二线城市整体均价仍同比小幅上升4%。杭州、昆明、兰州、宁波、大连等城市因为本身供求矛盾突出，市场去化压力较大，在今年市场下滑下，通过放价走量加速消化，因而整体均价同比出现不同程度下降。数据来源：CRIC能级2014年11月2014年10-11月2014年1-11月2014年Q32014年Q22014年Q12013年一线1.41.21.41.71.71.00.9二线0.90.91.11.21.40.81.1三四线1.31.11.31.61.51.01.1合计1.01.01.21.41.40.91.13、商品房供求表现2014年房地产市场先冷后稳，行业集中度加速上升2014年

23、上榜企业销售金额集中度2014年上榜企业销售面积集中度u2014年市场先冷后稳，销量下降，但TOP100的品牌优势凸显，集中度比前几年上升速度更快，幅度更大。TOP10、TOP20和TOP50的金额和面积集中度上升幅度均高于前几年，TOP100企业金额和面积集中度分别达到38.37%和22.43%。u从金额集中度看，TOP10企业从去年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。u从面积集中度看，TOP10企业从2013年的8.62%增长至10

24、.51%，同比上涨1.88个百分点，和去年的升幅相比增加0.98个百分点；TOP20和TOP50企业则分别增长了2.28个百分点和2.96个百分点。数据来源：CRIC、中国房地产测评中心级别2011年2012年2013年2014年TOP10企业10.75%12.76%13.72%17.19%TOP20企业14.97%17.98%18.88%23.15%TOP50企业20.91%24.57%26.23%31.65%TOP100企业38.37%级别2011年2012年2013年2014年TOP10企业5.78%7.72%8.62%10.51%TOP20企业7.66%10.38%11.46%13.7

25、4%TOP50企业10.57%14.21%15.88%18.85%TOP100企业22.43%备注：金额集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额；面积集中度=入榜企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积 其中，2014年全国商品房销售面积及销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得4、企业表现2014年中国房企销售金额Top202013年销售金额浮动排名企业名称销售金额（亿元）销售金额（亿元）排名1万科地产21201740.6122%2绿地集团2080.21625.3228%3万达集团15011301.1315%4恒大地产1376.31082.5727%5保利

26、地产1361.6125149%6碧桂园1250.11097.3614%7中海地产115211705-2%8世茂房地产707.8670.796%9华润置地699.868183%10融创中国658508.31129%11富力地产550422.31630%12绿城中国525.3553.810-5%13华夏幸福5203761738%14龙湖地产510492.5124%14招商地产5104281519%16金地集团486.7456137%17雅居乐4303741815%18远洋地产360368.419-2%19九龙仓296.62143339%20金科集团2882392521%4、企业表现4、企业表现20

27、14年中国房企销售面积Top202013年销售面积浮动排名企业名称销售面积（万）销售面积（万）排名1绿地集团2010.81660121%2恒大地产1901.71605318%3碧桂园1880.71652214%4万科地产1783.91517.3418%5万达集团1183.81058.5612%6保利地产1065.61081.45-1%7中海地产950.6991.77-4%8华润置地659.5588.5812%9世茂房地产583.455895%10华夏幸福570378.61451%11龙湖地产470.9438.8127%12荣盛发展467.647211-1%13雅居乐4423241936%14金

28、科集团4272882148%15富力地产396346.91814%16金地集团393.8363.3158%17招商地产351.7278.52326%18中国铁建321298.5208%19融创中国315.5235.82834%20新城控股2952302928%全国市场小结2014年的土地市场：先热后冷，到年底又出现部分城市回暖，地王频现。总体来看，整体市场的不景气导致土地市场成交规模大幅萎缩，但是土地的稀缺性使然，土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。2014年的中国楼市：可谓是一场前抑后扬的大戏，二季度以来各地方政府虽陆续出台救市政策：公积金贷款政策调整、发布购房落户政策、甚至二、

29、三线城市的限购全面退出，但依然无法改变开年以来市场成交的持续走冷态势，直至“930”推出后才迎来市场反转，并在四季度持续回暖。2014年的房企表现：全年都采用了以价换量的策略，力争加快去化、降低库存，在最后数月竞争尤为激烈，新的营销手段也层出不穷。2014年柳暗花明，各级城市继续分化，企业集中度加速上升Part 3昆明楼市分析p土地市场p供求市场p整体成交p集中开盘数据说明p数据来源：昆明市国土资源局、昆明市规划局、昆明市房产信息网p统计区域：东市区、南市区、西市区、北市区、中心区、呈贡、空港、阳宗海、倘甸等，其中阳宗海、倘甸等定义为其他区域p统计物业：住宅、商业、写字楼p统计口径：成交数据均

30、以签约备案数据为统一口径，其中会包含项目抵款、签约途径抵押等数据p注释：商品房统计中，其他物业为车库、车位、储藏室等p宏观数据、全国市场数据来源于克尔瑞p以下报告数据中金额均为市场口径数据，略有误差请见谅。1.1、昆明主城土地供应市场走势2010年2011年2012年2013年2014年05000100001500020000250003000035000400002010-2014年昆明主城土地供求情况供应量（亩）成交量（亩）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月0100020003000400050002014年昆明主城土地供求情况供应量（亩）成交量（亩）u从土地供应情

31、况来看，近五年昆明主城土地在2011年达到峰值，其后2013年开始逐渐减少，2014年土地供应6450亩；u从成交情况来看，2014土地成交9752亩，同比减少8604亩，同比下降47%；u从全年土地供应情况来看，土地供应显得较为冷清，8月份供应量最高1218亩，其他均在1000亩以下；u从成交情况来看，受2013年土地供应翘尾推动，年初土地成交达到年度峰值，达3885亩，随后土地一直保持低迷态势；2013年开始土地市场进入调整期，2014年更加突出，成交量竟然已低于2010年。单位：亩2010年2011年2012年2013年2014年住宅用地4523.00 17671.61 13401.05

32、 5840.15 4222.50 商业用地2981.09 8124.20 5834.32 1864.98 738.24 综合用地47.57 334.64 3564.12 389.50 436.52 工业用地4615.48 2489.38 3564.04 1536.11 391.63 其他类356.74 6688.35 3790.35 1995.52 660.95 总计12523.89 35308.19 30153.88 11626.26 6449.84 2010年2011年2012年2013年2014年0200040006000800010000120001400016000180002000

33、0住宅用地商业用地综合用地工业用地其他类1.1、昆明主城土地供应分析住宅用地为主旋律，2014年供应严重下滑，但2011-2013年住宅、商业用地供应暴增，近几年二级市场供应压力巨大。1.2、昆明主城土地成交分析成交量区域（亩）住宅用地商业用地综合用地工业用地其他类总计中心区12.05 12.35 24.39 东市区29.57 8.43 38.00 南市区1672.26 516.63 253.14 37.22 2479.25 西市区431.20 157.85 29.40 172.74 791.19 北市区438.26 51.88 490.15 呈贡区2864.38 137.16 30.24 4

34、73.98 1633.48 5139.24 其他区域80.06 335.85 373.80 789.71 总计5527.79 884.30 312.77 982.56 2044.51 9751.93 中心区东市区南市区西市区北市区呈贡区其他区域0100020003000400050006000243824797914905139790成交量（亩）受昆明城市发展影响，土地成交主要集中在呈贡区的53%，南市区占25%；其中住宅用地占总成交的57%，商业占比9%。1.2、昆明主城土地成交分析规划建面区域（万）住宅用地商业用地综合用地工业用地其他类总计中心区2.56 2.96 5.53 东市区12.6

35、2 0.94 13.55 南市区330.37 87.74 84.80 1.41 504.33 西市区107.86 42.09 5.88 22.64 178.47 北市区82.13 11.86 93.99 呈贡区311.25 12.04 7.16 70.97 63.96 465.38 其他区域8.54 35.82 33.68 78.04 总计855.34 157.63 97.84 129.44 99.05 1339.30 2011-2013年量体最大，为昆明房地产发展高峰期，2014年回归2010年水平土地成交规划建面累计1339万方，主要集中在南市区和呈贡区，近三年供应压力巨大。中心区东市区南

36、市区西市区北市区呈贡区 其他区域01002003004005006005.5313.55504.33178.4793.99465.3878.04规划建面（万）2010年2011年2012年2013年2014年01000200030004000500060001822.765388.093097.313380.311339.30规划建面（万）1.2、昆明主城土地成交分析价格2010年2011年2012年2013年2014年0100200300400500600700224.29631.65390.53402.64160.12成交金额（亿）2010年2011年2012年2013年2014年0200

37、40060080010001200140020820724221916412301172126111911196成交均价（万/亩）楼面地价（元/）区域住宅用地商业用地综合用地成交均价（万/亩）楼面地价（元/）成交均价（万/亩）楼面地价（元/）成交均价（万/亩）楼面地价（元/）中心区887 4166 725 3019 东市区577 1353 656 5902 南市区290 1467 330 1941 586 1750 西市区207 827 391 1466 500 2500 北市区573 3056 442 1932 呈贡区60 554 93 1064 167 704 其他区域60 562 总计1

38、86 1204 319 1790 538 1718 从土地成交价格来看，2014年呈贡区土地成交量较大，拉低昆明主城土地成交单价，但整体来看楼面地价较为稳定，其中中心区成交单价最高。重要企业入昆项目俊发城绿地云都会绿地香树花城绿地海珀澜庭中海华府半岛招商海公馆俊发春之眼龙湖水晶郦城俊发九夏云水万科公园里联想科技城云南城投招商融城昆明湖万科魅力之城万科白沙润园2期俊发生态半岛蓝光天娇城云玺大宅德润朗悦湾华润中央公园西山万达广场中海学府8号金地悦天下对于大多入昆的房企来说，项目多集中在二环外，特别是新区开发，看中城市发展价值2.1、昆明过规情况2010年2011年2012年2013年2014年05

39、00100015002000250030009841486241427492469166445737659588过规建面（万）用地面积（万）1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月050100150200250300350400450500过规建面（万）用地面积（万）u从项目过规情况来看，近五年昆明主城项目过规建面逐渐增加，2013年达到峰值2749万方，2014年有所下降，与2012年基本持平2469万方；u从土地过规情况来看，2014年过规土地共计8813亩，2010-2014年累计过规土地38900亩，而2010-2014年成交的房地产项目类用地69973亩，未过规土

40、地预计31000亩左右，即未来将至少有4000万方以上商品房将入市交易；u从单月来看，每月商品房过规量均在150万方左右，最高月达475万方。近五年来看，还有31000亩左右房地产类用地还未过规，预计在4000万方以上商品房处于前期规划中，正常情况下近三年将逐渐入市。区域住宅类商业类综合类总计过规建面（万）用地面积（亩）过规建面（万）用地面积（亩）过规建面（万）用地面积（亩）过规建面（万）用地面积（亩）中心区131 451 62 128 117 242 310 822 东市区44 119 27 86 106 261 177 467 南市区663 2789 246 1278 111 355 10

41、19 4423 西市区72 166 116 263 165 434 354 863 北市区294 1002 49 146 55 135 398 1283 呈贡区121 331 51 265 0 0 172 597 空港区38 360 0 0 0 0 38 360 总计1362 5219 552 2167 555 1428 2469 8813 2.2、2014年昆明过规分析中心区13%东市区7%南市区41%西市区14%北市区16%呈贡区7%空港区2%预计2015年市场供应达1800万方u整体来看，2014年过规量2469万方，其中住宅占55%，面积1362万方，商业类552万方占比22%。u20

42、14年过规量南市区排第一达41%累计1019万方，为未来市场供应核心区域。3.1、昆明新增供应走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月0501001502002501481261142071321957012923697175213预售量（万）近三年新增预售量逐年增加，2014年发放251个预售证，累计132个项目面积达1841万方创历史新高，预计2015年供应情况将更加严峻。u从整体来看，近五年新增预售量逐渐增加，特别是2012年以后，昆明房地产市场飞速发展。2014年达到1841万方，同比增加81万方，涨幅5%；u从单月来看，仅有7、10月份两个月新增预售量在100

43、万方以下，其中最高为9月份的236万方。2010年2011年2012年2013年2014年02004006008001000120014001600180020008755281206176018413.2、昆明新增供应分析区域板块预售量（万）预售证发放数板块占比预售量（万）预售证数占比 中心区一环板块50 63%234 3913%二环板块184 3310%东市区世博板块93 145%179 2910%东市板块86 155%南市区滇池板块205 3211%629 8134%官南板块104 166%东南板块320 3317%西市区西山板块42 62%234 3913%高新板块192 3310%北

44、市区北市板块210 2111%218 2312%教场板块8 20%呈贡区呈贡区241 2613%241 2613%其他区域空港区103 126%103 126%郊县3 20%3 20%总计1841 251100%1841 251 100%整体来看，各市区预售量获取均在200万方以上，呈现出昆明全城供应过度状态，南市区形势严峻更加突出。从市区来看，2014年发放的251个预售证1841万方中，南市区占比34%面积629万方，北市区获得预售218万方占比12%。从板块来看，东南板块占比17%预售面积320万方，主要为星辰园46万方和海伦国际43万方。北市区共发放预售证23个累计218万方，占比12

45、%。主要为融城昆明湖34万方，誉峰国际28万方。3.3、昆明新增供应分析物业类型供应套数供应面积（万）占比住宅77934 909.86 49%商业14490 146.72 8%办公17402 211.24 11%公寓10050 41.55 2%其它531.29 29%总计1840.66 100%u2014年的新增供应依旧以住宅产品为主，随着地铁的开通，商业中心的逐渐呈现，商业、办公类物业占比有所回升，特别是写字楼类产品。u南市区为住宅类产品核心供应区域，中心区、南市区、高新板块为商业商务类产品核心供应区域。从物业类型来看，2014年新增供应中，住宅物业占比最大49%；公寓最少2%，办公供应20

46、0万方以上占11%；其他类（车库、车位等）占比29%。从区域来看，南市区在住宅、商业和办公物业供应量占比最大，在30%以上。公寓类产品主要集中在西市区和呈贡区。从板块来看，住宅产品主要集中在东南板块和呈贡区，占比均在20%左右；商业产品集中在滇池板块、东南板块和中心区，占比在15%左右；办公物业相对均衡。3.3、昆明新增供应分析北市区南市区东市区西市区中心区呈贡区项目名称预售量（万）项目名称预售量（万）项目名称预售量（万）项目名称预售量（万）项目名称预售量（万）项目名称预售量（万）融城昆明湖34.58 星辰园46.21 东鸣佳苑30.87 马街摩尔城41.55 中天置地广场19.80 七彩云南

47、第壹城54.28 誉峰国际28.69 海伦国际42.93 云南映象城市公园广场30.78 金泰国际27.14 大宥城17.57 惠景园54.23 银河北庭26.25 圣世一品37.94 银海白沙郡16.27 云时代广场22.93 大观天下15.94 蓝光天娇城28.03 德润朗悦湾23.97 大都34.87 云通嘉园15.76 春城慧谷20.84 实力壹方城15.68 东盟森林26.27 中洲阳光小区21.93 佳达利幸福城33.16 云润天阳14.64 园城20.83 兆丰六千城15.04 华飞名盛世界18.34 华宏鑫世界16.80 红星国际32.35 低碳中心13.63 经典明苑19.7

48、0 医大广场13.98 花花世界14.40 国福现代城16.30 凤凰御景27.70 紫东苑9.73 百大国际派18.31 锦悦四季12.69 航空艺术港小区12.04 中天城13.75 都铎城邦24.79 世博首岸8.30 联想科技城13.76 葡萄街区12.62 第七街区9.56 俊发城13.66 润城20.38 恒大雅苑8.07 西城时代11.30 葡萄街区12.62 ICC环球广场8.60 华润中央公园7.08 金地悦天下20.27 翰林澜山7.98 绿地云都会9.95 实力玖如堂12.35 涌鑫哈佛中心4.66 3.4、2014年预售证各区域TOP10昆明市场供应小结土地市场：土地供

49、应和成交同比2013年降幅达50%，市场情况较为冷淡，其中供应成交主要集中在南市区和呈贡区，成交价格较为稳定。鉴于昆明土地市场为一二级联动开发，可见房企对昆明楼市持谨慎态度，开发节奏严重放缓。过规市场：2014年过规量2469万方，单月过规达150万方，潜在供应压力极度严峻，2010年以来还有31000亩商品房类用地还未过规，近五年供应压力极难缓解。新增供应：2014年发放预售1841万方，同比涨幅5%，主要集中在南市区和高新板块，住宅产品占49%，供应压力进一步恶化。2014年开发节奏减缓，供应量进一步加剧4.1、昆明商品房成交走势2010年2011年2012年2013年2014年02004

50、006008001000120002000040000600008000010000012000014000060462072110421118747887408182271123541131123成交面积（万）成交套数（套）1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月020406080100120140160180020004000600080001000012000140001600018000成交面积（万）成交套数（套）整体来看，昆明房地产市场连续两年维持在千万方，呈现高速发展态势，但团购氛围较为浓重，低价促销成为主流。如融城昆明湖、中洲阳光、别样幸福城、云南