罗湖区旧住宅区改造专项规划.pdf

1、1广东省城乡规划设计研究院GUANG DONG U.R.PD INSTITUTE 罗湖区旧住宅区改造专项规划 2020.033主要内容CONTENT03CHAPTER 03现状特征分析01CHAPTER 01规划编制背景05CHAPTER 05改造规划指引06CHAPTER 0602CHAPTER 02改造历程趋势04CHAPTER 04目标挑战研判初步规划策略401规划编制背景1、背景趋势2、罗湖挑战3、技术路线1chapter罗湖旧住宅区改造的必要性与紧迫性规划背景5湾区发展进入全面深度合作的下半场，罗湖迎来了全面振兴发展的新机遇背景趋势重新审视区域发展的格局与趋势2019年2月18日，中

2、共中央国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要，规划纲要的出台，将助力湾区协同发展翻开新篇章、迎来深港全面深度合作的下半场，也将加速推动东进战略全面实施。6罗湖区必须充分利用自身传统核心，区位交通，人文底蕴优势，抓住历史机遇，继续强化深港合作第一门户，深圳东进战略龙头的发展定位，促进城区高质量可持续发展，重塑精彩“新罗湖”。应充分利用自身优势，紧抓历史机遇，强化“门户”与“龙头”定位，重塑精彩“新罗湖”罗湖使命重新审视罗湖在湾区的发展定位强化深港合作门户东进战略龙头重塑精彩“新罗湖”7新时期、新背景下罗湖面临的环境吸引力、产业创新动力与综合竞争力下降的发展挑战罗湖挑战重新审视罗湖发展面临挑战2、空间

3、资源匮乏产业聚集创新动力不足3、中心区位弱化区域辐射力与竞争力下降1、城区物质环境老化环境吸引力下降罗湖，最为最早开发的城区，现有物质环境老化老化、破旧严重，环境吸引力逐渐下降。罗湖作为老城区，现已高度建成，增量空间资源匮乏，产业空间尤为不足，全区产业建筑面积占比仅为25.7%，与福田、南山相比，创新载体规模相差甚远。南山、宝安区逐渐成为深圳面向粤港澳湾区发展的核心区域，城市重心西移趋势进一步明显,，东进战略的推进，龙岗区和坪山区具有明显的扩展趋势，罗湖区原有的中心区位优势不断弱化。80100200300400500600城中村旧商业区旧工业区旧住宅区67公顷43公顷131公顷68%17%9%

4、6%旧城改造已成为推动城市转型，改善城区老化面貌，拓展创新产业空间，提升城区综合竞争力的重要抓手。根据罗湖区城市更新十三五中期评估报告分析，经过多年实践，罗湖区“三旧”存量已不多，旧住宅区将成为罗湖未来旧城改造的主要空间，迫切需要通过改造推动罗湖城区转型发展。罗湖区列入计划的城市更新项目分布图旧城改造困境514公顷备注：罗湖区“四旧”剩余用地面积对比（公顷）资料来源：罗湖区城市更新十三五中期评估及规划现状分析旧城改造是推动城市转型的重要抓手，但存量结构已经发生变化，旧住宅区成为改造主要存量重新审视罗湖旧改面临的挑战9旧住宅区现状人居环境问题突出，难以满足居民日常生活需求，业主改造意愿强烈，亟需

5、改造旧住宅区改造困境重新审视罗湖旧住宅区改造面临的挑战罗湖区作为深圳市最先发展的城区，大量住宅建于上世纪八十年代初期，由于早期建设标准低、加上年久失修，现状旧住宅区问题突出，出现不同程度建筑破损、设施老化、停车不足等问题，严重影响居民正常生活，与此同时，业主改造意愿强烈。停车难景观差违建多配套缺市政旧隐患多10国家2、2019年政府工作报告2019年3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中指出：城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。旧住宅区改造政策中央政府高度关注老旧小区改造重新审视

6、罗湖旧住宅区改造面临的挑战3、2019年国务院常务会议国务院总理李克强6月19日在国务院常务会议指出：加快部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。对改造方式，投融资模式做出指引。1、2015中央城市工作会议提出2015年12月20日，中央城市工作会议提出，加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。112014广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见不断提升城市棚户区的配套基础设施和公共服务设施建设水平，使棚户区的居住条件得到改善。2017深圳市人民政府关于加强棚户区改造的实施意见明确政府作为主导，以人才住房专

7、营机构实施为主，其他企业可以参与的改造模式与实施路径；2018深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）进一步明确了旧住宅区棚改的适用条件，改造模式与实施路径省市区旧住宅区改造政策棚改政策颁布后，旧住宅区改造的政策路径发生变化工作目标：在此背景之下开展了本次规划编制工作，旨在全面摸清旧住宅区的现状信息，破解旧住宅区改造面临的困境，指引，支撑，统筹旧住宅区改造工作，解决罗湖转型发展和旧住宅区面临的问题。重新审视罗湖旧住宅区改造面临的挑战12技术路线改造规划指引2规划策略改造空间落实目标研判目标研判、规划策略3改造规划指引现状特征分析问题总结罗湖概况旧住宅区特征改造政策建议41改造历程与趋势经验深圳改

8、造历程国内改造历程趋势与经验国外改造历程趋势与经验适改性评价分区改造指引1302改造历程趋势2chapter1、深圳旧住宅区改造2、国外旧住宅区改造3、国内旧住宅区改造深圳/国内外旧住宅区改造历程、现状、趋势、案例借鉴、他山之石14改造历程演变存量开发是城市转型发展主要途径，但主要以“三旧”改造为主，旧住宅区改造推进缓慢深圳旧住宅区改造2010年深圳城市更新单元第一批计划（8个）木头龙、南苑新村、金钻豪园等福田区10个试点、罗湖区3个、南山1个，宝安1个2012年深圳市第四批城市更新单元计划（1个）梅林中康生活小区作为城市更新试点起步阶段（2009-2011年）收紧管控阶段（2012-2016

9、年）放宽趋势阶段（2017-至今）城市更新：开始起步城市更新：推进缓慢棚户区改造：快速推进15改造模式演变趋势通过梳理涉及城市更新相关规划，旧住宅区改造呈现一定的发展趋势深圳市城市更新“十三五”综合整治为主，审慎开展拆除重建旧城区更新指引旧住宅区划分在旧城区一类，提出旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标，采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。罗湖区城市更新“十三五”综合整治为主，审慎开展拆除重建，亟需改造的旧住宅区需由政府主导开展旧居住区与旧商业区更新指引旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标，采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建，亟需改善居住条件的旧住宅

10、区，应优先按照棚户区政策实施改造。对位于轨道站点500米范围内、建筑质量存在较大安全隐患或具有重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下引导发展居住、商业、办公等混合功能。罗湖区城市更新“十三五”中期评估多措并举（综合整治、拆除重建），稳步有序推进旧住宅区更新改造多措并举，关注旧住宅区改造作为占全区“四旧”潜力用地43%的老旧住宅区，是罗湖存量空间挖潜及城市质量提升的重点。综合运用拆除重建和综合整治等政策工具，有序推进老旧住宅区有序更新。改造模式总体上以综合整治为主，拆除重建改造仍较审慎深圳旧住宅区改造16政策路径演变通过梳理涉及旧住宅区改造的

11、相关政策，可大体分为如下三个阶段：历经市场运作到政府主导再到企业可参与的转变，旧住宅区改造的政策路径仍在探索之中深圳旧住宅区改造市场主导的城市更新，但实施过程中由于各方利益难以平衡，整体推进缓慢；由政府主导的棚户区改造基本保障了公共利益为主，整体推进相对较快，但政府财政人力压力大。未来罗湖区旧住宅区改造仍需要结合实际情况进一步探索。2009年深圳市城市更新办法首次正式规范了城市更新的概念，将旧住宅区纳入改造对象；城市更新：推进缓慢2010年深圳城市更新单元第一批计划（8个）木头龙、南苑新村、金钻豪园等2017年关于加强和改进城市更新工作的暂行措施2017年关于规范城市更新实施工作若干问题的处理

12、意见（一）2018年关于加强棚户区改造工作的实施意见2018年深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）强调亟需改善成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，应优先按照棚户区政策实施改造；提出政府主导，国企参与的政策路径棚改实施办法提出政府主导，人才专营机构实施为主，其他企业可以参与棚户区改造：快速推进福田区10个试点、罗湖区3个、南山1个，宝安1个2012年深圳市城市更新办法实施细则2012年深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法（试行）（2017年废止）2016年深圳市罗湖区城市更新实施办法（试行）城市更新：推进缓慢2012年深圳市第四批城市更新单元计划（1个）梅林中康生活小区作为城市更新试点首次提

13、出以旧住宅区为主的更新，需由政府主导现状调研、意愿征集等工作；至此，政府在旧住宅区城市更新中的管控逐步加强；起步阶段（2009-2011年）市场运作，城市更新收紧管控阶段（2012-2016年）政府主导，城市更新放宽趋势阶段（2017-至今）政府主导，棚户区改造1720世纪80年代新建与维修改造并存20世纪90年代-至今小规模渐进式改造20世纪70年代大规模拆除重建改造模式历程与趋势总结：国外旧住宅区改造经历了从大规模推倒重建、到新建与维修改造并存、向小规模渐进式更新改造的转变，从简单的物质环境改造向社会、经济以及历史文化保护等更深层次的思考。大规模的清除贫民窟重建性开发为主要更新改造方式，以

14、城市更新重建为目的，并解决住宅稀缺问题，但并未取得预期效果，反而产生了许多城市问题；反思大规模拆除重建带来的社会问题及影响，逐渐重视旧住宅区更新改造与维修，制定了鼓励住宅更新改造的相关政策，开始转变改造模式与观念；对旧住宅区的更新以整治性开发和维护性开发为主，进行了大量理论探索，并积累了丰富的实践经验。纵观国外旧住宅区改造历程，大体经历了大规模推倒重建向小规模、渐进式改造的转变。国外旧住宅区政府引导，企业建设1949年美国住房法实施，以清除平民窟解决民众住房为目的，政府提供资金和政治援助，主要由私营企业来承担；加强多方参与，强化市场作用1954年，联邦政府对城市更新政策进行修正，提出要加强私人

15、企业的作用，地方政府的责任和居民参与，减少了政府投入。美国 政府引导，市场调节为主，不断强化私人企业的作用。美国旧住宅区改造以市场调节为主，政府主要旧住宅区改造引导、资金和政策支持，具体实施主要由私营企业承担，同时，呈现出逐步弱化政府宏观调控，强化市场作用的发展趋势。改造政策路径政府主导为主20世纪80年代，团地更新计划正式启动，由政府部门主导推动“团地再生”；推行政企合作20世纪80年代，日本推行“都市再开发政策”，允许个人及私人机构担任实施主体，并于1988年将此政策写入更新法。民间多方联合的改造模式开始大规模盛行；日本及欧洲国家弱化政府调控1972年，联邦政府实施“城市复兴”政策，联邦政

16、府不再负责全国的城市更新，交由地方政府负责，同时取消或减少对“城市更新计划”的资助。鼓励民间参与21世纪，日本政府开始注重低于价值提升的可持续都市营造，一方面，以举国战略层面上推动更新，另一方面，持续鼓励自下而上的“造街”活动以及小型的更新事业。旧住宅区改造离不开政府的积极引导和投入，也需整合市场机制和社区自治等多元力量国外旧住宅区 政府主导为主，逐渐向政企合作、民间主导转变。早期日本旧住宅区更新以政府主导为主，后期允许个人及私人机构参与，到注重自下而上的改造模式，逐步形成了政府主导、政企合作、民间主导等多元改造模式。微信：1115955733送福利，http:/，http:/总结：旧住宅区改

17、造离不开政府的积极引导和投入，同时也需要整合市场机制和社区自治等多元力量，呈现出逐步弱化政府宏观调控，从政府主导逐渐走向政府、企业、居民合作共赢的多元改造模式。181920世纪70年代-80年代缓慢发展阶段20世纪80年代-90年代大规模拆除重建的更新阶段20世纪40年代-70年代萌芽发展阶段总结：国内旧住宅区改造相对国外较晚，也经历由棚户区改造起步、见缝插针式建设住宅、大规模推倒重建、到有机更新、微更新、微改造为主的转变，从简单的满足社会物质环境需求类改造向社会、经济以及历史文化保护等更深层次改造的转变。为了解决日益紧张的住房问题，政府逐渐开始对老城区进行改造利用，主要改造对象是危房和棚户区

18、为了解决城市职工的居住问题，新建一批多层盒子状住宅，主要以见缝插针式建设，同时拆除了一些老旧住宅；城市化进程加快，以房地产为主导的市场经济下，开始了大规模拆除重建的改造；21世纪初至今有机更新探索阶段人们逐渐认识到大拆大建、推倒重建的弊端，开始强调有机更新、人居环境的改善，以综合整治为主。国内旧住宅区改造模式历程与趋势国内旧住宅区改造起步相对较晚，但改造的主要历程与趋势与国外较为相似微信：1115955733送福利，http:/20广州微改造上海微更新香港楼宇修复具体做法：2016年,广州市在全国率先开展老旧小区微改造，针对老旧小区的基础设施、市政设施、街道外立面及公共环境实行改造，并出台广州

19、市老旧小区微改造设计导则。典型案例：德欣小区、永庆坊北京有机更新具体做法：2016年，上海启动行走上海社区空间微更新计划，主要针对小区内部、小区外部，周边街道的公共空间进行改造。典型案例：上海敬老邨7号楼、大西别墅具体做法：2001年，香港重建局颁布了市区重建策略，提出了市区重建、楼宇修复、旧区活化、文物保育四大策略，旧住宅区多采用楼宇修复，对老旧建筑的结构、市政设施、建筑立面等方面进行维修。典型案例：保怡大厦、同发大厦具体做法：20世纪80年代，北京率先探索旧城的有机更新，注重历史文化延续，物质空间环境改善。2018年，北京市朝阳区全要素小区建设导则发布，从功能设施、绿化美化等10个方面提出

20、建设要求。典型案例：菊儿胡同上海、广州等地采用微改造方式，针对旧住宅区建筑本身、公共空间等多方面进行改造，取得显著效果。改造案例微更新、微改造国内旧住宅区市场主导，政府“积极不干预”1970年代，香港政府允许民间组织房屋协会进行旧城改造，70年代后期，香港政府允许私人业主直接参与旧城改造，这一阶段，香港旧住宅区改造以市场为主导，政府“积极不干预”，利益分歧难以协调，项目推进缓慢；市场主导，政府有限度介入1988年，政府成立了土地开发公司(LDC),作为法定公营机构，带有半官方色彩，与私人开发商合作，标志着政府正式、有限度的介入，但旧住宅区改造仍然以市场主导为主。香港 市场主导，政府调控，不断强

21、化政府的宏观调控指引作用。香港旧住宅区改造以市场主导为主，政府主要对旧住宅区改造进行调控和引导，以及在政策上的支持，具体实施一般由市场私人企业运营承担，同时呈现出逐步强化政府宏观调控的趋势。改造政策路径政府主导并全程参与20世纪50年代-80年代，政府主导并全程参与零星地块的棚户区和极少的旧住宅改造。主要改造目标是以工人居住的棚户区和出现安全问题的城区老旧住宅。政府把控，市场开始介入20世纪80年代-21世纪初期，国内外开发商大量进入上海，旧改规模空前庞大，以营利性质为主的拆除重建大面积出现。旧城改造仍然以政府主导，但开发商的介入使得改造出现了利益冲突。上海政府介入+市场运作2001年，市区重

22、建局成立，象征着政府对市区重建介入程度的进一步加深，在保持市场机制为主导的前提下，强化了政府对更新的责任。政府调控，市场运作2008年，探索实施了拆除重建改造试点上海市旧住房拆除重建项目实施办法(试行)，针对不同的更新改造，地区，给予适用不同的政策要求，政府调控整体方向，实施方面一部分开始交由市场运作。政府引导，调控监管力度强化，但仍不断引入市场运作力量促进旧住宅区持续改造国内旧住宅区 政府主导为主，不断引入市场力量，逐渐向政府把控、市场主导运作转变。早期上海旧住宅区更新以政府主导为主，中期开始引入市场力量，后期允许个人及私人机构参与，逐步形成了政府主导与调控、市场运作等多元改造模式。总结：旧

23、住宅区改造离不开政府的整体调控和资金投入，同时也需要引入和调整市场资本的进入，呈现出逐步强化政府宏观调控作用，市场运行运作的改造趋势。2122慎用大规模拆除重建，宜采用微改造（综合整治）为主，小规模渐进式改造（拆除重建）为辅的模式改造模式离不开政府的积极介入引导，也需要整合市场机制和社区自治等多元力量政策路径微改造（综合整治）为主拆除重建为辅居住功能为主适当增加其他功能政府介入、引导市场运作社区自治/多元力量国内外旧住宅区改造趋势总结借鉴国内外旧住宅区改造模式和政策路径，进一步探索罗湖区旧住宅区改造模式和路径微信：1115955733送福利，http:/2303现状特征分析1、规划范围与期限2

24、、罗湖概况3、旧住宅区特征与改造趋势4、特征与问题总结3chapter罗湖城市发展概况，旧住宅区总体特征与问题罗湖实际24本次规划范围为深圳市罗湖区行政辖区范围，总面积78.75平方公里，常住人口100.4万（2016年），下辖黄贝、南湖、桂园、翠竹、笋岗等10个街道办事处。罗湖区各街道概况示意图罗湖区各街道概况示意图规划范围规划期限本规划期限为2018-2035年近期为2022年，远期为2035年25罗湖概况区位条件罗湖区是深圳发展的源点，是改革开放的起点，文化底蕴深厚，是深圳特区多元文化的代表，具有历史文化、特区文化、深港文化等丰富文化内涵。罗湖南接香港，拥有三大口岸，是深港合作的重要门户

25、，是港-深-莞-穂、港-深-惠发展轴的“咽喉”地区，是连接东西部的桥梁和纽带。深圳发展源头，改革开放起点，深港合作门户链接粤东咽喉，区位条件优越26银湖山梧桐山深圳水库布吉河沙湾河一半山水一半城，生态环境优越罗湖概况生态资源罗湖区总面积78.75平方公里，拥有生态用地约44平方公里，整体呈现“一半山水一半城”的格局，生态景观环境优良。微信：1115955733送福利，http:/，http:/27城区高度建成，土地资源瓶颈难以突破，增量空间资源匮乏罗湖概况土地空间2016年各区新增建设用地分布图作为老城区，罗湖已高度建成。自上个世纪九十年代起，土地资源不足就成为制约城市建设的瓶颈。由于受到生态

26、控制线、梧桐山、布吉河等要素的约束，新增用地已经逼近极限，城市增量空间相较于同为中心城区的福田与南山更为匮乏。28罗湖区土地利用现状图居住用地商业服务业用地公共管理与服务设施用地工业用地仓储物流用地市政公用设施用地交通设施用地绿地与广场用地特殊用地南山区用地比例福田区用地比例罗湖区用地比例罗湖概况用地结构居住用地比例高：罗湖区现状居住用地面积为12.81平方公里，占总建设用地的29.5%，远高于福田、南山。居住建筑比例高：居住建筑总量为3828万平方米，占总建筑量65.5%，远高于福田、南山。“高居住空间”占比挤压了城市服务、创新产业、重大项目与重要设施的发展要素空间罗湖区建筑功能比例29传统

27、产业优势不再，新兴产业发展刚起步，产业用地供给不足，难以支撑城区产业转型升级罗湖概况产业发展罗湖区现状产业建筑面积占全区建筑总面积的25.7%，远低于福田、南山区，用地空间不足成为制约罗湖区产业升级转型的重要问题。30罗湖历经40年高速发展，城市规模持续增长，综合承载接近满载状态严重制约城市发展。罗湖概况配套设施罗湖区现状各个子系统承载状况图支撑城区发展的配套设施（公配、交通、市政等子系统）承载压力较大3131作为罗湖旧改下半场的存量重点，旧住宅区改造也面临诸多挑战32罗湖区现状旧住宅区分布图现状居住用地现状旧住宅区建筑年限20年以上的住宅建筑，即1998年之前建成的住宅小区及住宅建筑规划对象

28、规划对象：本次规划研究对象主要为现状为国有居住用地及商住混合用地、规划功能以住宅为主导的旧住宅区，主要指建筑年限20年以上（1998年以前建成）的住宅小区及住宅建筑，在现状使用方面已不能满足使用者的实际生活需求，同时也影响了城市整体功能结构调整与优化的住宅区。主要包含工业宿舍、单位大院和商品房三类。根据上述界定标准，本次规划范围包含85.5公顷已划入罗湖区城市更新“十三五”优先拆除重建范围，且涉及旧住宅区的用地。已划入城市更新“十三五”优先拆除重建范围且涉及旧住宅区的用地33罗湖区现状旧住宅区分布图各街道旧住宅区数量、用地规模、建筑总量分布图旧住宅区40%现状居住用地现状旧住宅区7628371

29、136637182229343812371466923255138751782877298147774810885151050100150200250300350南湖东门桂园黄贝翠竹笋岗莲塘东湖东晓清水河建筑总量（万）用地规模（公顷）数量（个）旧住宅区总量规模庞大，集中分布在黄贝、翠竹、南湖、清水河等街道，改造任务艰巨。总量规模根据当前已掌握数据统计，现状旧住宅区总数量为460个，总用地规模约为514公顷，建筑总量约为1197万34建筑年限超过30年的小区占用地总量的46%，且随着时间推移，年代久远住宅数量将不断增加根据当前已掌握数据统计，建筑年限大于30年的旧住宅区共有172个，用地为235

30、公顷，占总用地的46%；建筑年限在25-30年之间的旧住宅区共有180个，用地为152公顷，占总用地的29%；建筑年限在20-25之间的有108个，用地为127公顷，占总用地的25%。建筑维度建筑年限20 Y2525 Y30 Y30图例190122617811101426138512713851415311528403372655020406080100120南湖东门桂园黄贝翠竹笋岗莲塘东湖东晓清水河20Y2525 Y30Y30各街道建筑年限分段数量统计图旧住宅区现状建筑年限分析图35旧住宅区现状整体建筑质量一般，部分小区已出现严重质量问题根据当前已掌握数据统计，现状旧住宅区建筑质量整体相对较

31、差，其中质量一般的有362个，用地为379公顷，占总用地的74%，质量较差的有63个，用地为93公顷，占总用地的18%，质量较好的有35个，用地为42公顷，占总用地的8%。建筑维度建筑质量旧住宅区现状建筑质量分析图质量较好图例质量一般质量较差现状建筑质量面积统计松泉公寓文星花园鹏莲花园东深小区景贝北小区36少数旧住宅区位于地质灾害高发区域，存在一定安全隐患从当前已掌握数据分析，现状旧住宅区地质环境整体较好，有6个旧住宅区位于地质灾害高易发生区。小区维度地质灾害地质灾害分区示意图序号所属街道旧住宅区名称1清水河街道龙园山庄2金祥都市花园3东晓街道比华利山庄4草铺新村5华港新村6公汽宿舍地质灾害高

32、易发生区旧住宅区一览表37普遍存在公共空间匮乏，配套设施不足、老化，环境品质不佳等问题大部分旧住宅区由于建设年代对久远，规划标准较低，普遍存在公共空间匮乏，配套设施不足、老化，环境品质不佳等问题。对公共活动空间的考虑不足，缺乏休闲、健身及文化活动场所，大部分旧住宅区集中公共绿地少，由于小区管理欠缺，存在各类私搭违建、车辆乱停乱放等问题，严重影响小区整体环境面貌和品质。加建的羽毛球场公共绿地缺乏维护公共空间缺乏公共绿地缺乏维护小区维度环境品质38从街道座谈反馈情况来看，旧住宅区业主总体改造意愿强烈从整体数量来看，一半以上的旧住宅区改造意愿强烈，共计有219个小区，占总量的47%，但居民对于棚改、

33、更新政策的接受程度不同，部分居民只愿采取更新模式改造。具体数据仍然需要街道改造意愿摸底调查来支撑。小区维度改造意愿现状旧住宅区改造意愿分布图改造意愿一般改造意愿强烈图例改造意愿强烈改造意愿一般自身改造意愿强烈已申报更新、棚改计划不限改造方式只愿更新改造改造意愿改造意愿强烈219个，47%改造意愿一般241个，52%39用地权属整体比较清晰，大部分用地已确权，历史遗留问题相对较少根据当前已掌握数据统计，现状旧住宅区用地权属100%确权的有401个，用地为423公顷，占总用地的82%，权属部分未确权的有27个，用地为68公顷，占总用地的13%，权属100%未确权的有32个，用地为23公顷，占总用地

34、的5%。小区维度用地权属旧住宅区现状用地权属分析图权属100%确权图例权属部分未确权权属100%未确权现状用地权属面积统计40旧住宅区现状开发强度相对较低，超过一半的小区容积率低于2.5，仍具再开发潜力根据当前已掌握数据统计，现状旧住宅区整体相对偏低，其中容积率2.5以下的有241个，用地为379公顷，占总用地的74%，容积率2.5-3.2的有58个，用地为53公顷，占总用地的10%，容积率3.2-6.0的有92个，用地为54公顷，占总用地的10%容积率高于6.0有69个，用地为28公顷，占总用地的5%。小区维度开发强度旧住宅区现状开发强度分析图FAR2.5图例2.5 FAR3.2FAR6.0

35、3.2 FAR6.0现状开发强度面积统计41用地规模小于1万的旧住宅区为340个，占总用地的27%，由于政策限制，改造难度较大根据当前已掌握数据统计，旧住宅区用地规模小于相关政策规定的1万用地面积的申报规模要求的小区共有340个，用地为139公顷，占总旧住宅小区总用地的27%。这些规模较小的旧住宅区分布于笋岗、翠竹、黄贝、南湖等街道，整体分布上来看小于1万的旧住宅小区在空间上较为零散。小区维度用地规模旧住宅区现状用地规模分析图S1万1万 S 2万 S2万 图例18181110324785272567清水河东晓东湖莲塘笋岗翠竹黄贝桂园东门南湖S1万各街道用地规模小于1万旧住宅区统计42特征与问题

36、总结旧住宅区自身面临诸多问题，罗湖发展亦存在一系列问题亟待解决先解决什么问题、后解决什么问题，是本次规划的首先需要明确的目标导向问题罗湖城区1、区位、生态条件优越深圳发展源头，改革开放起点，深港合作门户，链接粤东咽喉，区位条件优越。2、土地资源瓶颈难以突破城区高度建成，土地资源瓶颈难以突破，增量空间资源匮乏。3、”高居住空间”结构矛盾“高居住空间”占比挤压了城市服务、创新产业、重大项目与重要设施的发展要素空间。4、配套设施综合承载不足支撑城区发展子系统难以为继。5、产业用地供给有限难以支撑未来产业升级发展需求旧住宅区1、总量规模庞大，年限久远住宅占比高，且随时间推移规模不断增加，改造任务艰巨2

37、、部分住宅建筑质量存在隐患，改造紧迫度高3、公共空间匮乏，配套设施不足，环境品质较差，业主改造意愿强烈4、用地权属相对清晰，历史遗留问题较少，开发强度相对较低，仍具再开发潜力5、小地块旧住宅区数量规模庞大，由于政策限制改造难度较大4304目标与挑战研判1、目标研判2、契合趋势3、价值原则4、关键问题与挑战4chapter旧住宅区改造的目的是什么，应该解决什么问题？目标挑战44长远目标首要目标解决旧住宅区现实问题解决罗湖可持续发展问题.目标研判首要目标是解决旧住宅区面临的现实问题，在此基础上契合城市趋势需求着眼解决罗湖长远可持续发展问题，但旧住宅区改造能否解决罗湖发展困境？需要进一步对城市发展方

38、向与旧住宅区关系进行研究1、保障居住安全2、完善配套设施3、提升居住品质1、补足综合承载力2、激发产业创新力3、提升综合竞争力12旧住宅区改造能否解决罗湖可持续发展的问题与挑战？45打造三大产业带，强调产业带发展空间的拓展，助推传统产业升级转型，激发产业创新动力契合趋势产业空间拓展规划延续中心城区“南服务、北创新”的格局；，构建“一河六圈”国际消费空间布局；深入实施创新驱动发展策略，规划发展一校（综合性大学）、三谷（天谷智谷创谷）、多园区，打造大梧桐新兴产业带；发挥罗湖、文锦渡、莲塘三个口岸优势，建设口岸经济带。契合罗湖城区近期发展重点与趋势布吉河46结合上位规划与现状分析，超过半数旧住宅位于

39、规划重点产业片区，改造可提供产业空间，助力产业发展大部分旧住宅区位于规划的产业片区，共计282个，占总数量的61%，主要集中于桂园、东门、南湖街道。罗湖区产业规划图研谷科教孵化片区天谷新兴产业片区智谷新兴产业片区创谷新兴产业片区绿谷文化产业片区金谷珠宝产业片区艺谷文化产业片区新金三角现代服务业中心金三角发展片区笋岗发展片区深南东文化创意产业基地莲塘互联网总部基地莲塘互联网研发与应用中心莲塘电子商务核心基地梧桐山海外人才离岸创新创业基地梧桐山文化创意产业基地水贝黄金珠宝产业基地银湖科研院校基地银湖创新载体基地清水河航天航空产业基地清水河战略总部孵化基地清水河未来产业基地东晓智能产业基地布心智创产

40、业基地布心制造产业基地6研谷科教孵化片区区（清水河）清水河未来产业基地（清水河）智谷新兴产业片区（东湖、东晓）新金三角现代服务业中心（南湖、桂园、东门）1041165各产业片区旧住宅区数量（个）金谷珠宝产业片区（翠竹）25艺谷文化产业片区（黄贝）17创谷新兴产业片区（莲塘）16重点产业片区282个，61%非重要产业片区178个，39%契合趋势产业空间拓展契合罗湖城区近期发展重点与趋势47契合趋势配套承载补足规划提出优先保障城市基础教育设施建设，推进医疗卫生服务均等化及健全社会养老保障体系和完善公共配套设施体系，提升城市综合承载能力的理念，通过控制城市总体发展规模，以结构调整保障城市公共配套服务

41、质量增长；通过土地存量开发、经济产业转型、空间品质提升等手段，加强公共服务、市政、交通设施的供给能力，提升生态环境质量。近期优先保障教育设施供给，补足医疗设施短板，完善文体设施体系，提升城市综合承载能力契合罗湖城区近期发展重点与趋势48结合上位规划与现状分析，部分旧住宅区位于综合承载不足地区，改造可补足配套承载，缓解城市承载问题结合罗湖区城市承载力规划研究分析，城区综合承载不足的地区，主要集中在东晓、翠竹、东湖、黄贝等街道。根据叠加分析一半左右老旧小区位于这些综合承载不足地区。现状全区市政设施超载情况图罗湖区现状综合承载+旧住宅区分析教育设施不足文体设施不足社康设施不足契合趋势配套承载补足契合

42、罗湖城区近期发展重点与趋势49规划“一轴两带三心”的空间结构；将罗湖区划定为新金三角中央活力区、深南东优质生活区、清水河布心中央智力区、银湖泥岗创新孵化区、莲塘深港科创合作区、银湖山生态保育区、梧桐山生态休闲区七大功能区。契合趋势空间结构强化重构新金三角综合服务中心，着力打造东进与深港合作两大新中心，强化中心地位与区域辐射力契合罗湖城区近期发展重点与趋势50罗湖区规划了“一轴两带三心七片”空间结构，现状旧住宅区有257个位于城市重要空间发展区域，占总数量的56%。罗湖区规划空间结构图非居住主导片区257个，56%居住主导片区203个，44%中心功能扩展轴北部创新发展带南部综合服务带深南东优质生

43、活区莲塘深港科创合作区梧桐山生态休闲区新金三角中央活力区清水河布心中央智力区银湖山生态保育区银湖泥岗创新孵化区东进创新服务中心综合服务中心深港创新联动中心20329银湖泥岗创新孵化区（清水河）清水河布心中央智力区（清水河、东晓、东湖）莲塘深港科创合作区（莲塘）深南东优质生活区（翠竹、黄贝）新金三角中央活力区（笋岗、南湖、桂园、东门）5118159各片区旧住宅区数量（个）35%11%6%4%各片区旧住宅区数量占比44%结合上位规划与现状分析，多数旧住宅位于重要空间发展区域，改造可助力空间结构强化，增强区域竞争力契合趋势空间结构强化契合罗湖城区近期发展重点与趋势关键问题与挑战要实现规划目标，旧住宅

44、区改造仍然面临以下三大关键问题与挑战如何判定哪些小区要改？旧住宅区数量多，规模大，涉及旧住宅区的数据维度多，如何相对科学、合理、客观地甄别与准确定位确实需要改造的旧住宅区是改造开展的基础。挑战1如何评判甄别适改旧住宅区挑战2如何通过改造解决旧住宅区与罗湖发展的现实问题如何设计可行的改造模式与实施路径？如何借鉴国内外成功经验，设计制定符合罗湖实际的，切实可行的改造模式与实施路径，指引下一步改造实施挑战3如何制定可行实施路径如何通过改造，解决旧住宅区本身问题，并一定程度上解决城市转型发展问题，实现双赢？如何改善适改旧住宅区存在的突出问题？如何匹配适改旧住宅区与城市发展的问题和需求所在，从而提出相应

45、的空间策略解决发展问题？哪些要改怎么改怎么实施5405初步规划策略1、策略框架2、适改评价3、空间行动4、模式路径5chapter解决当前问题实现目标的具体策略问题对策哪里要改如何评判适改住区适改评判策略一个适改评价体系A M O D I F I E D E VA L U AT I O N S Y S T E M怎么改如何解决现实困境空间行动策略一个改造空间策略A s e t o f m u l t i d i m e n s i o n a l t r a f f i c l i n k s挑战策略怎么实施如何制定可行实施路径实施路径策略两种改造实施模式Tw o Pa t h s of Re

46、 f o r m M o d e l策略框架56适改评判策略旧住宅区数量多，规模大，涉及旧住宅区的数据维度多，如何相对科学、合理、客观地甄别与准确定位确实需要改造的旧住宅区是改造开展的基础。57研究目的与构建原则研究目的：搭建符合罗湖实际、面向规划实施、可操作性强的量化评价体系，为后期决策提供依据评价体系是本次旧住宅区改造工作的开展主要依据。适改性评估体系建立的目的是：通过建立适合于罗湖旧住宅区实际的量化的价值判断标准和体系，筛选出能够有效反映、并且可以有效评判旧住宅区改造必要性和可行性，进而提出相应的改造模式、改造分区和改造策略。客观性旧住宅区改造目标取向的多元性决定了改造潜力的实现是一个综

47、合的过程，评价指标从可行和必要角度出发，能够较全面覆盖影响改造潜力的整体因素。1243全面性评价体系必须全面反映罗湖区旧住宅区的各个方面，既要反映物质空间的指标，又要符合城区发展未来发展目标，科学反映旧住宅区的合理性。侧重性在科学和全面的基础上，对评价指标的选择也要有一定的侧重性，重点关注影响程度高的指标，果断的忽略对系统影响甚微的指标。可操作性指标选取应当考虑数据收集处理能力,最终的评价结果可以指导后续改造的实施。构建原则58适改评价体系构建思路改造必要性与改造可行性综合评价结果及改造建议研究构建指导验证123最终评价体系旧住宅区改造规划评 价 体 系评 价 体 系评 价 体 系指引相关研究

48、文献分析相关实践案例研究比较、总结借鉴指标权重确定构建评价体系评价指标确定初步评价体系合理样本测评讨论验证第一次第二次第三次1%取样5%取样10%取样反馈反馈评价结果验证调整旧住宅区改造规划规划目标导向现状特征分析政策规划解读构建思路59梳理相关实践案例，从评价维度，评价因子横向对比分析.相关实践体系研究既有住宅、老旧小区改造实践评价体系更地块改造实践评价体系“三旧”地块改造实践评价体系60综合多尺度多样相关文献和案例的综合剖析，整体来看，评价体系主要包括两个方面的评价维度。一是基于建筑安全、小区配套、城市发展需求的改造必要性维度（即改造价值度），二是基于用地条件的改造可行性维度（即改造难易度

49、）。总体来看案例分析结论应属于经过实践的普适性改造价值原则具有一定的借鉴意义，可作为本次评价体系的基础框架。评价尺度微观尺度中观尺度宏观尺度建筑小区/地块区域评价因子既有住宅、老旧小区更新改造建筑安全建筑功能室内环境建筑节能公共配套交通设施市政设施景观环境更新地块改造潜力建筑质量建筑结构建筑年限土地利用权属情况开发强度工程地质绿化环境改造意愿区位交通公共服务空间管制“三旧”地块改造潜力建筑质量建筑结构建筑年限开发强度土地利用景观环境地价指数产业效益公共服务商业服务交通条件总结与选择 建筑质量 建筑结构 建筑年限 建筑功能 配套设施 土地利用 权属情况 开发强度 景观环境 改造意愿 地价指数 区位交通 公共服务 商业服务 空间管制（限制开发区，重点地区等）建筑自身角度主要基于建筑安全改造必要性小区、地块角度基于用地情况改造可行性与配套设施的改造必要性城市发展需求角度基于公共服务与空间管制的改造必要性基于地块区位服务价值的改造可行性基于需求的改造必要性与基于用地情况的改造可行性，普适性改造价值原则基于实践的普适性评价维度借鉴61形成基本框架与维度在相关文献案例研究普适性的改造必要性与改造可行性的评价价值维度基础上，结合现状特征、政策规划要求已经目标策略导向定制主要评价因子，来构筑适合罗湖特色的评价体系。1.改造的必要性改造的价值度量化评价一是基于建筑安全（建筑维度）、小区配套（地块