城市规划规避拿地风险讲解.pptx

1、如何系如何系统统了解城市了解城市规规划划规规避拿地避拿地风险风险城市城市规规划划101 什么是城市什么是城市规规划？划？城市城市规规划：是指划：是指对对一定一定时时期内城市的期内城市的经济经济和社会和社会发发展、土地利用、空展、土地利用、空间间布布局以及各局以及各项项建建设设的的综综合部署、具体安排和合部署、具体安排和实实施管理。施管理。是各是各级级政府政府统统筹安排城筹安排城乡发乡发展建展建设设空空间间布局，保布局，保护护生生态态和自然和自然环环境，合理境，合理利用自然利用自然资资源，源，维护维护社会公平正社会公平正义义的重要依据，具有重要公共政策的属性的重要依据，具有重要公共政策的属性.0

2、2 城市城市规规划如何分划如何分级级分分类类？城市城市规规划划总总体体规规划划阶阶段段详细规详细规划划阶阶段段指导！控制性控制性规规划划土地性质容积率绿化率限高总规总规 近期建近期建设规设规划划土地性质 区域容积率强制规定性区域 区域建筑密度非强规区域修建性修建性规规划划景观设计道路设计工程设计03 项项目修改目修改规规划划应该应该找找谁审谁审批？批？审审批流程批流程控规总规本级单位主导本级单位主导本级单位审批上级单位审批上级单位备案上级单位备案规划设计条件本级单位主导本级单位审批本级政府确认04 如何判断如何判断项项目是否符合城市目是否符合城市规规划？划？城市规划用地如何分类用地分类居住用地

3、公共管理与公共服务用地商业服务业设施用地工业用地物流仓储用地道路与交通设施用地公共设施用地绿地与广场用地05 如何判断如何判断项项目是否符合城市目是否符合城市规规划？划？（1）主要核实用地性质目标地块：用地性质、位置、面积06 哪些区域开哪些区域开发发商商应该应该尽量避开尽量避开选择选择？市域内必市域内必须须控制开控制开发发的地域。的地域。包括：包括：风风景名景名胜胜区，湿地、水源保区，湿地、水源保护护区等生区等生态态敏感区，基本敏感区，基本农农田保田保护护区，地下区，地下矿产矿产资资源分布地区源分布地区。城市基城市基础设础设施和公共服施和公共服务设务设施。施。包括：城市主干道的走向、城市包括

4、：城市主干道的走向、城市轨轨道交通的道交通的线线路走向、大型停路走向、大型停车场车场布局；布局；城市取水口及其保城市取水口及其保护护区范区范围围、给给水和排水主管网的布局；水和排水主管网的布局；电电厂位置、大型厂位置、大型变电变电站位置、燃气站位置、燃气储储气罐站位置；气罐站位置；文化、教育、文化、教育、卫卫生、体育、垃圾和生、体育、垃圾和污污水水处处理等公共服理等公共服务设务设施的布局。施的布局。历历史文化名城保史文化名城保护护。包括：包括：历历史文化名城保史文化名城保护规护规划确定的具体控制指划确定的具体控制指标标和和规规定；定；历历史文化保史文化保护护区、区、历历史建筑群、重要地下文物埋

5、藏区的具体位置和界史建筑群、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线线。城市防灾工程。城市防灾工程。包括：城市防洪包括：城市防洪标标准、防洪堤走向；城市抗震与消防疏散通道；城市人防准、防洪堤走向；城市抗震与消防疏散通道；城市人防设设施布局；地施布局；地质质灾害防灾害防护规护规定。定。总规-强规专题报专题报告告06 哪哪类项类项目需要修改目需要修改总规总规？修改流程是什么？修改流程是什么？总总体体规规划修改流程划修改流程规规划区范划区范围发围发生生变变化化规规划区建划区建设设用地用地规规模模基基础设础设施和公共服施和公共服务务用地用地水源地和水系水源地和水系基本基本农农田和田和绿绿化用地化用地环环境保

6、境保护护自然与自然与历历史文化史文化遗产遗产保保护护防灾减灾防灾减灾向原向原审审批机关申批机关申请请是否涉及是否涉及强强规规内容内容涉及同意同意规规划修划修编编不得修改不得修改规规划划进进入入规规划划编编制程序制程序上位上位规规划要求划要求行政区行政区调调整整重大工程建重大工程建设设评评估确需修改估确需修改审审批机关批机关认为应该认为应该修改修改实实施情况施情况总结总结是否具是否具备备“五情形五情形”之之一一不具备编编号号指指标标分分类类注解注解1用地性质规定性2用地面积规定性3建筑密度规定性4容积率规定性开开发发商非常关注的商非常关注的问题问题5建筑高度/层数规定性用于一般建筑/住宅建筑6绿

7、地率（30%）规定性7公建配套项目规定性8建筑后退道路红线规定性用于沿道路的地块9建筑后退用地边界规定性用于地块之间10社会停车场库规定性用于城市分区、片的社会停车11配建停车场库规定性12地块出入口方位、数量和允许开口路段规定性13建筑形体、色彩、风格等城市设计内容引导性主要用于重点地段、文化保护区、历史街区、特色街道，城市公园以及其他城市开敞空间周边地区07 项项目开目开发过发过程中，哪些建程中，哪些建设设指指标标可以修改可以修改规规划？划？控控规规-规规定性定性规规划划设计设计条件条件变变更流程更流程07 规规划指划指标标修改流程？修改流程？申申请单请单位（开位（开发发商）商）申申请规请

8、规划划设计设计条件条件变变更更规规划部划部门审门审核是否符合受理条件核是否符合受理条件（不受理）（不受理）规规划划设计设计条件不受理通知条件不受理通知书书（受理）（受理）规规划划设计设计条件条件变变更申更申请请材料接收凭据材料接收凭据受理后受理后20日内决定是否日内决定是否变变更更（不予（不予变变更）下更）下发发不予不予变变更决定更决定书书（准（准变变更）更）发发放准予放准予规规划划设计设计条件条件变变更决定更决定书书（发发放新的放新的规规划条件）划条件）上上报报人民政府和城人民政府和城规规委委员员会会审审批决定批决定申申请单请单位（开位（开发发商）商）08 修建性修建性规规划都有哪些内容？划

9、都有哪些内容？主要任主要任务务：以满足修建需要为目的的进行的规划设计。（1）主要内容）主要内容 建设条件分析和综合技术经济论证；建筑的空间组织、环境景观规划设计，布置总平面图；道路系统规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。Tips:除城市重要地块外，其它地块修建性详细规划多由开发商委托设计院完成。09 确定确定项项目是否需要修改目是否需要修改规规划？划？不符合=修改规划（1）能否修改（2）如何修改（3）修改时间（4）困难预判！城市城市规规划案例解析划案例解析2版权所有，违者必究案例：案例：收收购购工工业业地，土地地，土地变变性；无

10、法流通，很性；无法流通，很难转让难转让1、收购工业-商业、住宅，产业勾地2、完成收购，产生溢价3、无法改规划，产业勾地无法落地，物业类型无法落地4、转让有困难，收益为负5、占压资金，危机风险收购！建建议议！收收购过购过程中，如何程中，如何识别项识别项目目风险风险及要点建及要点建议议？案例案例 一一案例：案例：某公司欲收某公司欲收购购某城市更新某城市更新项项目，合作公司表述以下目，合作公司表述以下观观点：点：1、2018年12月，我司已拿到控规修改的批复，红头为国土局，由工业变为住宅（总规/控规/规划设计条件）案例案例 二二2、其他资料暂时没有3、跟我司签合同案例案例 三三讨论讨论：投拓：投拓现

11、场现场看地，看地，现现状是住宅和工厂，判断此状是住宅和工厂，判断此项项目是否符合目是否符合规规划？划？现现状状=规规划，划，项项目合法目合法现现状状规规划，划，违违法建筑法建筑不要被眼前的景象所迷惑，规划更为重要，规划才是法律依据。规划先行，规划是一切的纲领，一切以规划为准，不要盲目签约一级开发协议。土地现状/土地规划双重判断，才可以识破陷阱。如何快速判断如何快速判断项项目合法合目合法合规规性性使用年限，住宅使用年限，住宅70，科研，科研50房屋不可抵押房屋不可抵押贷贷款款房屋不可交易房屋不可交易买卖买卖案例案例 四四科研用地科技办公区，科研基地科研用地住宅，科研基地土地性质房产性质土地性土地

12、性质质必必须须等于房等于房产产性性质质！土地土地规规划案例解析划案例解析3案例案例 一一某公司欲收购上海本地一块工业用地，占地面积1万，报价相对市场价格优惠一些，建建设设手手续齐续齐全、具有土地全、具有土地证证，但是目前规划被划定为基本农田，问这个项目是否可以收购？收收购过购过程中，如何程中，如何识别项识别项目目风险风险？案例案例 二二1、项目本身存在问题，不符合规划，是基本农田，这种地块不碰，即使价位便宜。（风险转风险转移、拆除、政策）移、拆除、政策）2、原则上，一般项目不得占用基本农田，只有省级以上重大项目（能源、水利、交通）等基础设施，无法避让基本农田的，按照“先补后占”的原则，补数量、

13、质量相当的基本农田，并报国务院批准（目前除8个试点外）。3、即使土地、即使土地证证件件齐齐全也要慎重考全也要慎重考虑虑；证证件件齐齐全全=过过去合法去合法未来合法未来合法地地块块本不本不该该划划为为基本基本农农田，所以肯定有某些田，所以肯定有某些问题问题北京天津上海江苏浙江安徽广东重庆收收购过购过程中，如何程中，如何识别项识别项目目风险风险？（4）土地用途耕地耕地建建设设用地，只能耕种用地，只能耕种案例案例 三三李李总总，想将某村，想将某村50亩亩耕地耕地“盘盘”下来整体下来整体设计设计一个游一个游乐乐区。目前的操作手段如下区。目前的操作手段如下:(1)高价流转农民的土地，跟农民签署协议，一次

14、性付款（所有权、资格权、使使用用权权）（2）想着土地就是自己的，可以随便开发（3）认为农村集体土地是可以批建设用地的，觉得现在找村民流转过来，后期批成建设用地。方法：方法：01.核核实实地地块块是否是否规规划划为为建建设设用地用地02.不是建不是建设设用地，用地，则则需要修改需要修改规规划划03.办办理理农转农转用手用手续续，农农用地用地建建设设用地用地04.占占补补平衡平衡05.办办理理乡乡村村规规划划许许可可证证06.一一级级开开发发，征收，征收转转国有，招拍挂拿地，国有，招拍挂拿地，协议协议出出让让07.集体集体经营经营性建性建设设用地入市，收回用地入市，收回农农民土地使用民土地使用权权，整合入市，整合入市其他其他类类型型风险风险4大棚房：大棚房：在农业大棚里所建设的房子。用于居住、商业活动、工业生产1、大棚建房租售、大棚建房租售2、在大棚里开、在大棚里开设设餐餐饮饮、商商业业、娱乐娱乐等等设设施的施的3、大棚内建、大棚内建设设工厂的工厂的不可行！不可行！图片来源网络流转农户土网络图片源农农用地建房用地建房北京北京天津天津河北河北河南河南小小别别墅墅销销售售市民市民餐餐饮饮饭饭店店商商业业住宿住宿建设购买谢谢谢谢！