知名地产防渗漏通用管理动作要求.pdf

1、附件一：中国金茂防渗漏通用管理动作要求附件一：中国金茂防渗漏通用管理动作要求 步骤步骤 主控工作主控工作 基本要求基本要求 输出成果输出成果 管理动作解读管理动作解读 1 施工图管理 审查图纸节点做法是否符合本指引和规范要求 施工图设计任务书（防渗漏要求）施工图会审记录单 图纸会审记录 项目施工图读图讲图记录 设计任务书：设计任务书：项目公司设计部门将本指引以下关键点的防渗漏节点做法要求在施工图设计任务书中加以明确，对设计单位进行交底，并保证施工图符合本指引要求。关键点需包括但不限于以下内容：（1）屋面、阳露台、门窗、外墙及部品、卫生间、厨房、地下室、挑板、空调机板等部位的防水做法；（2）屋面

2、、墙面变形缝处的防渗漏节点处理；（3）屋面是否有结构排水坡度，保温层内部是否有排水措施；（4）管道、烟道洞口防渗漏节点处理；（5）地下室防渗漏节点处理及防水保护。施工图内审：施工图内审：项目设计部门在进行施工图内审过程中，应审查设计图纸关键点的防渗漏节点做法是否满足本指引要求，各单位设计管理部应填写施工图会审记录单，并组织设计单位进行回复修改。施工图会审：施工图会审：项目工程管理部门组织施工总分包单位和监理单位进行图纸会审，重点对防渗漏节点做法是否满足本指引的要求进行审查，出具图纸问题清单；设计管理部门组织图纸会审及设计交底会议，由设计院进行施工图设计交底。施工图交底记录应以“图纸会审记录”形

3、式签认。读图讲图：读图讲图：项目施工图出来后，项目公司工程部门组织设计部门、监理、施工单位按照中国金茂读图讲图管理指引进行读图讲图，分析查找图纸中的材料、节点做法渗漏隐患，防渗漏的重点难点，对发现施工图不符合本指引和规范要求，项目设计部门应及时组织设计院办理设计变更；保证施工图符合相关规范和本指引要求。2 招标配合管理 保证与防渗漏相关的招标文件符合本指引要求 招标技术文件模板中防渗漏要求、总包及相关分包招标文件中防渗漏要求 区域公司/城市公司，项目公司工程部门根据当地实际情况对总部的防渗漏招标文件中防渗漏技术标准及相关管理要求进行完善，并将相关节点做法纳入招标文件。要求施工单位在投标文件中响

4、应招标文件防渗漏要求，并在施工组织设计中编制防渗漏措施。3 工程管理启动会和方案管理 保证工程管理启动会和与防渗漏相关文件符合本指引要求 工程启动会文件 项目防渗漏专项方案 项目按照中国金茂开发项目工程管理启动会操作指引召开工程管理启动会，在启动会文件“质量管理”相关章节中，明确项目渗漏率控制指标、防渗漏管理要求及技术措施，不得低于本指引要求。项目工程部门应在基础底板垫层浇筑前 30d 完成项目防渗漏专项方案审批，编制人为项目工程负责人，审批人依次为项目工程部经理、项目工程主管副总、区域公司工程管理中心总经理。项目防渗漏专项方案不得低于本指引要求，且应符合项目实际情况，方案内容至少包括组织保障

5、、项目防渗漏重难点分析、技术标准与措施、计划管理、材料管控、试验和检查措施、维修整改措施、管理措施等内容。项目工程部门对相关施工单位防水施工方案进行审批，应符合本指引和项目防渗漏专项方案要求。4 培训和交底管理 对防渗漏相关人员进行培训、交底 培训签到表、考试成绩记录 交底记录、签到表、考试成绩记录 项目工程部质量经理（缺岗时由项目工程部经理代替）在底板防水施工前至少 15 天对甲方工程师、施工单位技术负责人、生产经理、班组长，以及监理单位相关人员进行防渗漏管理及技术培训，培训内容至少包括本指引、通过审批的项目防渗漏专项方案、防渗漏节点做法、以及相关规范要求，培训后应通过考试合格，否则进行二次

6、培训，所有培训交底考试资料项目存档，成绩报区域工程管理部门备案。项目设计部组织设计单位对总包、相关分包进行施工图交底，明确防渗漏做法要求。防渗漏相关工序施工前，施工单位技术负责人对施工班组进行防渗漏做法技术交底，交底后签字确认。新进场作业班组人员需及时进行交底。甲方项目工程部对施工单位防渗漏交底进行检查。5 材料管理 保证防水相关材料符合本指引和规范要求 进场材料验收台账 材料检验报告 防水材料选用防水材料选用:应综合考虑工程地质水文，结构类型，施工季节，当地气候，建筑使用功能以及特殊部位等因素合理选定防水材料。本指引根据过往工程项目经验，综合设计单位及防水专业公司的意见，对中国金茂工程防水材

7、料的选用做出规定，详见本指引各部位防水材料选用表。若项目使用其它防水材料，应满足两项要求：（1）项目公司与城市公司、区域公司设计、工程、成本等部门召开专题会，形成一致意见后会签；（2）报区域公司工程管理部门备案。材料进场验收材料进场验收:（1）总包单位有关防渗漏的材料（包括防水砂浆、防水灰浆、镀锌钢丝网、发泡剂等）到场后，项目施工单位验收合格后，报监理单位和建设单位项目工程部门相关专业工程师联合验收，项目工程师对首次进场材料、设备进行 100%验收；项目工程师验收过程中对进场材料与现场材料封样进行对版，若货物的包装、品种、型号、规格、质量等不符合样板及合同标准，须拒收不合格材料。验收完成后，在

8、材料、构配件进场检验记录表（见中国金茂材料样品及进场验收管理指引中附件 5）中对检验情况进行签认。非首次进场材料、设备施工单位按正常报验程序进行进场报验，监理负责验收，监理通知建设单位项目专业工程师对材料进行验收，建设单位工程师进行抽查。（2）甲供材料由总包使用的，材料进场时，总包必须陪同项目工程师参加数量清点和质量验收工作，对于数量不对或质量不符合要求的，须及时提出，要求材料供应商退换货，不得在以后施工中提出与材料不合格相关的任何要求；且须接受项目工程师对该材料使用的质量检查，凡施工达不到要求，或因材料有问题的，总包须无条件返工。（3）甲供材料由总包单位提供材料堆放场地并负责看管，总包应配合

9、材料供应商的卸货工作。材料到场检查完毕，总包应在验收单上签字确认。（4）对于乙供材料，材料到场后，总包单位必须将相关资料报项目工程师和监理，经与现场封样室对版，由项目工程师验收合格后，方可准许使用。过程检查及复验过程检查及复验:相关材料必须满足合同要求，并符合材料封样标准；对未经甲方项目同意，擅自改变材料要求品牌的，甲方项目可以拒绝使用，要求材料退场，更换符合要求的材料。施工过程中，如甲方项目对防渗漏材料质量有质疑，可以组织监理、施工总包单位和防水单位对其所用防渗漏材料进行现场随机抽样送检，并最终以项目所在地权威检验机构的检测报告结论为准。检验不合格的，施工单位除无条件返工外，并承担甲供材或相

10、关其它单位的损失，耽误的工期由施工单位负责。6 工序样板管理 对防渗漏关键工序进行样板点评管理 样板实施计划 样板点评及整改回复报告 制定样板计划制定样板计划：在土建主体结构施工前，项目工程部门会同监理、总包单位，确定防渗漏的关键部位，关键部位均须做工序样板。项目工程部门编制样板实施计划，项目工程部门将编制好的防渗漏样板实施计划报经营单位工程管理部门审核、备案；经营单位工程管理部门按项目工程进展审核一级样板实施计划。样板交底样板交底：甲方主管工程师在样板实施前对施工单位进行交底，并联合监理对施工单位样板施工的准备情况进行检查。样板制作样板制作：项目工程部门组织施工单位根据公司防渗漏技术要求或方

11、案要求，分工艺、工序，并在不同班组间展开工序样板点评，明确施工节点做法和质量标准要求。防渗漏工序样板不得在使用期内被后道工序覆盖，凡新进场工人必须对照样板进行交底。包括但不限于以下部位实施工序样板：（1）地下室防水层（特别关注底板与立面防水交接节点、立面防水收头处理）及管道穿地下室外墙孔洞的封堵、防水；（2）门窗周边塞缝、防水；（3）外墙脚手架洞、穿墙螺杆洞及其它洞口封堵；（4）管道穿地上外墙、楼板洞口封堵；（5）屋面做法（含屋面防水、保温层）；（6）烟风道预留洞口封堵；（7）窗台混凝土压顶；（8）混凝土导墙交界面剔凿、支模、砼浇筑；样板点评、整改、执行样板点评、整改、执行：样板完成后，土建总

12、包单位及相关分包进行自检，达到甲方项目工程部门的要求后，请甲方、监理到场对样板进行验收，合格后，根据施工样板的工艺和要求进行大面积施工。对于样板验收达不到要求的，必须要求施工单位重新制作样板，直至达到要求为止。样板验收完毕后，施工单位对照样板进行施工，甲方项目工程部门对照样板进行检查。7 关键工序管理 对防渗漏关键工序进行旁站、过程检查、验收管理 监理旁站记录 关键工序检查记录表 关键工序验收统计表 项目工程师应独立于监理进行验收，关键工序验收完成后，应填写中国金茂工程关键工序检查表（见中国金茂工程质量关键工序管理指引附件），或采用质量管理 APP 软件相关功能进行上传，严禁资料后补及资料造假

13、。下列防渗漏关键点，项目工程师（每项抽查比例不低于 30%）及监理进行验收后，方可进行下道工序施工：（1）基础及底板防水层；（2）防水基层（地下室外墙、顶板；屋面、卫生间、阳露台）；（3）防水层（地下室外墙、顶板；屋面、卫生间、阳露台）；（4）地下室后浇带；（5）外门窗框安装、塞缝；（6）外墙孔洞封堵。8 淋蓄水试验和雨后检查管理 通过蓄水试验、淋水试验、雨后检查整改，保证防水部位不出现渗漏 淋蓄水试验记录、雨后渗漏检查记录、漏水整改记录 卫生间、阳露台卫生间、阳露台：（1）防水施工前，砼结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，整改修复后再次蓄水 24 小时，直至不渗漏为止；（2）防水层及毛坯面

14、层施工完成后，蓄水试验 24 小时，如有渗漏，整改修复后再次蓄水 24 小时，直至不渗漏为止；如有精装修，此次蓄水试验总包、精装修单位共同参与验收，作为界面交接依据之一；（3）精装修面层完成后，由精装修单位完成第三次蓄水试验，蓄水试验 24 小时，如有渗漏，整改修复后再次蓄水 24 小时，直至不渗漏为止。屋面屋面：（1）防水施工前，砼结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，整改修复后再次蓄水 24 小时，直至不渗漏为止；（2）防水层及面层施工完成后，蓄水试验 24 小时，如有渗漏，整改修复后再次蓄水 24 小时，直至不渗漏为止；宜闭水试验合格后再进行下层顶棚装饰施工。（3）如属坡屋面，蓄水试验改

15、为淋水试验，淋水时间不少于 6 小时。外门窗外门窗：（1）样板窗完成，对样板窗进行喷水试验，水压不低于 0.05MPa，喷嘴距离窗 0.3 米，喷水时间不少于 20 分钟；（2）外门窗及外立面完成，对外墙及外门窗做淋水试验，最迟开始时间为交付前 3 个月，每 6 层为一组，每组淋水时间不低于 2 小时，观察渗漏延续时间至淋水试验开始后 24 小时。（3）经试验每 100 户渗漏超过 20 户时；或每 100 樘窗子有 20 樘；或一栋楼同部位渗漏超过 10 樘，判定为系统性渗漏风险。项目公司总经理组织召开专题会，区域公司工程管理部门参与，分析原因，制定整改方案，落实整改。事后项目公司总结经验教训，进行案例分享。