房地产企业的48种融资方式.docx

1、目 录第一招：应收账款融资 1第二招：应付帐款融资 1第三招：资产典当融资 1第四招：企业债券融资 1第五招：存货质押融资 1第六招：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用) 1第七招：不动产抵押融资 2第八招：有价证券抵押贷款 2第九招：经营性贷款 2第十招：装修贷款 2第十一招：专利融资 2第十二招：预期收益融资 2第十三招：内部管理融资 3第十四招：个人信用贷款 3第十五招：企业信用融资 3第十六招：商业信用融资 3第十七招：民间借款融资 3第十八招：应收货款预期融资 3第十九招：补偿贸易融资 4第二十招：BOT项目融资 4第二十一招：项目包装融资 4第二十二招：资产流动性融资 4第二十三招

2、：留存盈余融资(内部融资) 4第二十四招：产权交易融资 4第二十五招：买壳上市融资 5第二十六招：商品购销融资 5第二十七招：经营融资 5第二十八招：股权转让融资 5第二十九招：增资扩股融资 5第三十招：杠杆收购融资 5第三十一招：私募股权融资 5第三十二招：私募债权融资 6第三十三招：上市融资 6第三十四招：资产信托融资 6第三十五招：股权质押融资 6第三十六招：引进风险投资 6第三十七招：股权置换融资 6第三十八招：保险融资 6第三十九招：衍生工具融资 7第四十招：民间融资(个人借贷和委托贷款) 7第四十一招：不动产、动产抵押贷款 7第四十二招：票据贴现贷款 7第四十三招：融资租赁 7第四

3、十四招：投资银行融资 8第四十五招：资产证券化融资 8第四十六招：场外交易市场 8第四十七招：众筹模式 8第四十八招：保理 8第 一 招：应收账款融资1 付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。2 应收账款证券化(信托)第二招：应付帐款融资1、远期承兑汇票2、质量保证托管3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资第三招：资产典当融资1、急事告贷，典当最快2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物3、可分批赎回第四招：企业债券融资1、债权人不干涉经营2、利息在税前支付第五招：存货质押融资1、一定时间内价值相对稳定2、存放第

4、三方仓库。第六招：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)1、有利于提高产能，行业竞争力2、逐年分摊成本，实现避税3、买断前几所有权1第七招：不动产抵押融资1、不接受小产权2、可评估后加贷(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)第八招：有价证券抵押贷款1、可保留国债股票的预期收益2、可分批赎回3、一般为不记名债券第九招：经营性贷款1、已有的经营记录为基础2、用于公司的主营业务第十招：装修贷款1、有抵押物无还款来源2、额度范围和比例空间较大第十 一 招：专利融资1、 有有效期限制2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。第十二招：预期收益融资

5、1、能有效提前使用预期回报2、一般需要用到担保工具2第十三招：内部管理融资1、 留存利润融资2、盘活存量融资, 案例：万乐电器1亿案例：产权转股权融资节税800万第十四招：个人信用贷款1. 个人信用最大化2. 现金流最大化第十五招：企业信用融资1、企业信用最大化，2、企业现金流最大化第十六招：商业信用融资1、有形的商业融资2、无形的商业融资第十七招：民间借款融资1、充分运用非正规软财务信息2、手续便捷，方式灵活3、特殊的风险控制和催收方式第十八招：应收货款预期融资1、预期是可以预见的2、预期是增大的趋势3第十九招：补偿贸易融资1、供应和需求是同一个系统的2、需要明显大于供者第二十招： BOT

6、项目融资1、A 建设-A 经营-移交B(公共工程特许权)2、A 建设-A 经营-移交B(民间)第二十 一 招：项目包装融资1、价值无法体现或者是变现2、可预见的升值空间第二十二招：资产流动性融资1、有价值无将来2、新项目回报预期高第二十三招：留存盈余融资(内部融资)1、主动，可控，底利息成本，2、有稳定团队的作用第二十四招：产权交易融资1、 以资产交易融资2、 能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率3、含国有资产的企业使用多4第二十五招：买壳上市融资1、 曲线上市融资2、综合成本小，市盈率也较低第二十六招：商品购销融资1、预收货款融资，,案例：顺驰快速制胜之道第二十七招：经营融资1、会员

7、卡融资2、促销融资第二十八招：股权转让融资1、战略性合作伙伴融资2、优先股，债转股第二十九招：增资扩股融资1、股本增加，股权比例发生变化2、规模扩大，原股东投资额不变第三十招：杠杆收购融资1、 以小搏大的工具2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一招：私募股权融资1、成长性，竞争性，优秀团队2、 良好的退出渠道和回报预期5第三十二招：私募债权融资1、稳定的现金流2、良好的信用系统第三十三招：上市融资1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾2、主板，中小板，创业板第三十四招：资产信托融资1、有较高的成本17%左右2、有效规模的要求第三十五招：股权质押融资1、公司价值可有效评估2、股权结构清

8、晰第三十六招：引进风险投资1、风险投资的价值不仅仅是钱2、 以上市退出为目的第三十七招：股权置换融资1、股权清晰可评估2、 以战略性置换为重点第三十八招：保险融资1、是最后一道保护屏障2、不可不买，不可多买6第三十九招：衍生工具融资1、适用于大型企业2、有很高的金融风险第四十招：民间融资(个人借贷和委托贷款)1、个人借贷融资2、企业拆借融资，,案例：粤东自来水厂项目第四十一招：不动产、动产抵押贷款1、房地产抵押贷款2、土地使用权抵押贷款3、 设备抵押融资4、动产质押融资5、浮动抵押(产品、半成品等)第四十二招：票据贴现贷款1、商业票据贴现贷款2、 买方或协议付息票据贴现贷款 案例：思路决定出路

9、案例：猛龙过江震京津案例：产权式公寓模式第四十三招：融资租赁1、简单融资租赁(案例：广华出租车项目)2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)3、ABS (案例：欧洲迪斯尼乐园项目)7第四十四招：投资银行融资1、 投资银行 案例：蒙牛腾飞2、风险投资公司3、科技风险投资基金 资料：风险评估指标4、 房地产产业投资基金5、 证券投资基金第四十五招：资产证券化融资1、(房地产)资产证券化2、抵押贷款证券化(案例：奥运3000亿融资)3、 可转换债券第四十六招：场外交易市场1、 中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息 成本在8-12%。3、 国内三板市场。融资渠道多，影响大。第四十七招：众筹模式通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。第四十八招：保理保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所 产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融8