房地产公司成本管理手册.pdf

1、江苏边城发展集团成本管理手册（2015 版）编制：成本合约管理中心编号：JSBC-GLSC-CB-2015-03 时间：2015 年 3 月目录第一章目标成本管理办法 -3-第二章责任成本管理办法 -37-第三章招标工作的成本管理办法 -64-第四章合同管理办法 -81-第五章合同付款及扣款管理办法 -96-第六章设计变更、工程指令与现场签证管理办法 -108-第七章工程预算管理办法 -122-第八章工程结算管理办法 -129-第九章 造价咨询工作管理办法 -139-3-第一章 目标成本管理办法1.目的1.1明确目标成本的制订、监控及调整管理程序，明确各部门的成本控制责任，保证公司经营目标的实

2、现。1.2提高成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2.范围2.1.本管理办法适用于集团所有项目目标成本管理。3.原则3.1.市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现；3.2.准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的准确可行性；3.3.动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保项目总成本在目标成本控制范围内；3.4.逐级递减原则：不同版本的目标成本应以达到规定的基准盈利率为前提，原则上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。4.术语和定义4.1.目标成本是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计

3、划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。用以控制和指导项目公司进行动态成本控制，一经确定，非特殊原因不能随意进行更改，确需调整的，应按流程要求报公司领导审批。5.目标成本组成体系5.1目标成本的组成体系按照项目开发的一般流程，目标成本划分为以下不同的阶段：土地投资论证阶段项目启动阶段项目方案设计阶段项目扩初设计/施工图设计阶段5.2成本部须在以上不同的阶段编制当期的成本估算，如下：-4-目标成本（土地版）目标成本（启动版）目标成本（方案版）目标成本（实施版）以上每个阶段目标成本编制成果均需二级公司PMO 进行研讨和审核并报集团审核之后，即作为最终的目标成本付诸实施

4、与考核。5.3各阶段成本估算的编制要求5.3.2 目标成本（启动版）原则上不得超过目标成本（土地版）的20（不含地价的变动）；5.3.2 目标成本（方案版）不得超过目标成本（启动版）的5；5.3.3 目标成本（实施版）不得超过目标成本（方案版）的3%；5.3.4 目标成本（实施版）后一轮调整版均不得突破前一实施版的一级科目总额。且非在不可抗力情况下（即目标成本编制阶段无法预测到的新增加的无法控制的客观情况）增加的成本不可使用不可预见费科目费用。6职责6.1 项目公司成本部：6.1.1项目启动阶段：在土地版目标成本的指导下，根据设计成果编制启动版目标成本，并组织公司相关职能部门讨论后报批。6.1

5、.2 方案设计阶段：根据公司设计部给出的设计方案，编制方案版目标成本，分解到合约规划，并发起审批。6.1.3扩初/施工图设计阶段：根据公司设计部门给出的最终版施工图，编制实施版目标成本，调整合约规划，并发起审批，形成最终可执行的目标成本。6.2 集团投资发展部：6.2.1 依据前期市场考察及历史经验数据拟定土地阶段目标成本，并提交审批。6.3 集团成本管理中心：6.3.1 参与土地阶段目标成本的评审；6.3.2 对启动版、实施版目标成本进行审核；6.3.3 比较分析不同版本的目标成本，对项目成本进行监控。6.4 集团研发设计中心：6.4.1 在上一阶段目标成本的限额指导下进行下一阶段相关设计工

6、作；6.5 项目公司工程部、营销部、财务部：参与各阶段目标成本的评审。-5-6.6 项目公司副总经理、项目公司总经理、集团工管中心、集团副总裁、集团总裁：依据公司授权体系，对权限内的目标成本数据进行审核或批准。7目标成本编制程序7.1 目标成本（土地版）的编制程序7.1.1 根据集团战略运营中心投资发展部提供的土地信息，由总经理主持，公司PMO 成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）；7.1.2根据地块项目定位，研发部负责完成项目预案，投资发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况；7.1.3根据项目定位、项目预案、土地信息和周边市政配套情况，由集团投资发展部负责、集团

7、成本中心配合完成土地投资论证阶段的目标成本（土地版）；7.1.4 目标成本（土地版）由公司 PMO 会审，总裁、董事长最终审定。如不能满足拿地成本要求，由总裁、董事长给定一个成本限值，成本部和研发部按此限值去重新规划和测算；7.1.5 项目目标成本（土地版）是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报集团决策层审核；7.1.6 如土地中标，项目目标成本（土地版）将作为项目设计阶段目标成本的参照依据。7.2 目标成本（启动版）的编制程序7.2.1在项目启动阶段，集 团成本中心必须明确项目成本经理人选（由项目公司成本部人员担当编制人），并做好项目成本管理的组织工作；7.2.1项目的启动会议由项目

8、负责人组织准备会议。启动会议上应明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口。由项目负责人负责组织项目团队成员、项目成本部、研发部、工程部、营销部完成目标成本（启动版），在项目启动会上，由PMO 审批后下达。7.2.3 项目目标成本启动版带入经济模型测算后应达到或超过土地版的收益指标；7.2.4 经济技术指标中应有容积率指标面积、地上建筑面积、地下建筑面积、赠送建筑面积、灰空间建筑面积、配套设施面积、车库面积、绿化面积、硬景面积、软景面积、水景面积、道路面积、围墙长度、市政接入长度等成本测算的基础数据；7.2.5 启动版目标成本主要参考公司的历史经验数据、

9、市场变化预期、项目的特点（基础形式、市政接驳口等），根据配置标准进行测算；7.2.6 根据项目目标成本（启动版，项目成本经理负责组织项目团队成员一起研讨，-6-最后由项目成本经理和项目研发经理形成项目设计阶段成本控制重点和控制方案，并经项目公司总经理、项目公司董事长、集团成本中心负责人、集团研发中心负责人审批；7.2.7 根据项目设计阶段成本控制重点和控制方案，项目研发经理完成方案设计任务书成本控制附件，经项目成本经理、项目负责人、集团成本中心负责人、集团研发中心负责人审核通过后，作为方案设计任务书的附件。7.3 目标成本（方案版）的编制程序7.3.1 方案设计完成后 20 个工作日内，项目负

10、责人组织，项目研发经理负责完成 项目技术经济指标（方案）和项目产品配置标准（方案），项目成本经理根据其完成项目目标成本（方案版）。7.3.2 方案设计完成后应作好造价咨询单位的委托，以便进行相关指标的测算及方案技术经济比较；7.3.3 方案设计完成后应委托造价咨询单位、面积测绘单位对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算；7.3.4 项目目标成本方案版中单体的建筑指标应由成本部经理测算完成，至少应包括：外墙面积指标、外保温面积指标、外装不同饰材的面积指标、外装线条指标、门窗面积指标、遮阳板面积指标、屋面饰材指标、防水面积指标、大堂装饰面积指标、室内公共部分装修面积指标、室内精装修面积

11、指标（精装修交房项目）；7.3.5 基础工程成本应结合地质勘察报告，计算基础工程量结合历史数据、市场预期测算；7.3.6 主体工程成本的工程量参考历史项目的经验数据，单价结合现合同条件以及市场预期进行测算；7.3.7 景观工程成本的工程量应按照方案图进行测算完成，至少应包括：景观面积、软景面积、硬景面积、铺装面积、挡墙工程量、围墙工程量、代征绿地面积；7.3.8 三通一平工程成本的土石方工程量应根据方案图（或平场图）、原始地貌图进行计算，施工道路、施工水电、临时设施根据施工平面布置图测算；7.3.9 基础设施工程成本根据综合管网图（方案版）测算工程量，至少应包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污

12、水处理池工程量、强弱电管网工程量、给水管道工程量；7.3.10 如项目目标成本（方案版）未超过项目目标成本（启动版中的预设总成本（除土地外开发成本）的5%，则只需按方案设计阶段成果审批流程提交审-7-批。否则，需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交集团公司PMO 进行研讨和审核。7.3.11 根据审核通过的项目目标成本（方案版），由项目研发经理负责完成初步设计任务书成本控制附件，并报项目成本经理、项目负责人、集团成本中心负责人、集团研发中心负责人审核，作为初步设计任务书的附件。7.4 目标成本（实施版）的编制程序7.4.1 初步设计完成后 20 个工作日内，项

13、目负责人组织，项目研发经理负责完成 项目技术经济指标（初设）和项目配置标准（初设）。7.4.2 初步设计完成后 30 个工作日内，依据项目技术经济指标（初设）、项目配置标准（初设），项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成项目目标成本（实施版）。如无初步设计，需在招标图纸完成后 30 个工作日内完成项目目标成本（实施版）。7.4.3 初步设计图纸应委托造价咨询单位进行工程量、价计算，并提出技术经济优化措施建议；7.4.4 根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算；7.4.5 初步设计图纸的工程量、价计算，包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环

14、境景观工程；7.4.6 做实体样板房的项目，如在初步设计完成时，样板房的施工图已完成，应按样板房的施工图预算工程量进行计算；如样板房的施工图尚未完成，则其内装工程可按照建造标准确定装修面积的单方造价确定。7.4.7 如项目目标成本（实施版）未超过项目目标成本（方案版中的预设总成本（除土地外开发成本）的 3%，则只需按初步设计阶段成果审批流程提交审批。否则，需要项目成本主管和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交集团公司 PMO 进行研讨和审核。审核后，同时抄送项目团队成员、集团运营中心、集团财务部。7.4.8根据审核通过的项目目标成本（实施版），由项目研发经理负责完成施工图设

15、计任务书成本控制附件，并报项目成本主管、项目负责人、集团成本中心、集团研发中心审核，作为施工图设计任务书的附件。8成本分解与合约规划程序8.1 成本分解8.1.1 在项目目标成本确定的前提下，通过对目标成本进行分解，以指导下一步的招标工作，以将所有招标项目的合同价格控制在分解的目标成本之内。-8-8.1.2按照项目目标成本（实施版）中所列的所有成本类、项进行分解，并落实到各项待招标合同；8.2 成本分解程序8.2.1 项目目标成本（实施版）编制完成后 15 个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成项目目标成本分解及合约规划。8

16、.2.2项目成本经理负责将审批通过的项目目标成本分解及合约规划报抄集团各职能部门、项目公司各责任部门。8.2.3 依据工程实际情况，项目成本经理负责对合约规划的版本进行更新。8.3 合约规划的执行8.3.1 招标采购环节8.3.1.1采用招标签订合同的工程建设类合同，在招标阶段，必须明确拟招标项目的合约规划，按照分解的合约规划组织招标文件的编制、合同谈判，以及合同的签订。8.3.1.2如在招标阶段出现拟定合同价款接近目标成本或超出分解的目标成本，项 目成本部经理须向集团成本中心及分管副总提交一份详细的汇报，并对其动态成本进行及时预警及调整。8.3.1.3重要材料的限价招标采购同样须按照分解的目

17、标成本进行限价招标。限价方式分为限定单价与限定总价两种方式。成本部向各项甲供重要材料的限价值向采购部提出，并由采购部在不超过限价值的范围内组织合同谈判与合同签订。8.3.2 合同签订环节8.3.2.1签订合同时，由工程部、成本部根据项目实际情况拟定合同，明确合同金额、付款时间、付款方式，进而形成项目成本支付计划。同时，将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款项超付。8.3.2.2在合同签订审批环节，必须对照合约规划，并考察费项规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，且不允许重复被其它合同选择，这样防止重复计算已发生成本，解决已发生

18、成本虚高的问题。合同签约审批时会存在两种情况：1）合同金额 目标成本，同样需经办部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：（1）如果是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；（2）如果是原先预算不足，则必须出具目标成本调整单，并作出目标成本差异责任分析；（3）如果是外部环境变化导致的合同成本增加，需申报不可预见费，从不可预见费中划拨金额作为补充。8.3.3 合同执行环节8.3.3.1在合同执行环节，当进行变更申报时，需要预审变更金额（设计变更、工程指令），并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内。8.3.3.2 当变更实施完成后进行施工确认阶段，核定是否完

19、成变更工程、实际完成的工程量，将审核后的变更费用纳入项目成本。8.3.3.3最后，分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即进行有效成本与无效成本的情况分析；并做好动态成本与静态成本的对比与监控工作。8.3.3.4 每月 5 日前项目成本部必须汇总前月合同签署、付款情况、签证及变更台帐至集团成本中心。8.4 合约规划的动态监控8.4.1合约规划周期性优化。针对尚未签订的合同，由于实际业务的变化，可能导致项目合同未必按照原先规划的思路进行签订，那么项目成本经理需要定期对合约规划进行调整。此时工作情况主要有两种：1）将原先打包的大类合约规划分解为更明细的合约规划；2）由于项目实际情况发生变化，合约

20、后续的范围将发生交叉，需要将多个合约规划进行调整，将目标成本作进一步的分解与细分，重新明确每一个规划的目标成本及发生的时间。8.4.2合同变更梳理，随着合同执行的推移，合同可能会出现一些“分供方已提出变更及变更金额但我方尚未确认，或分供方未提出、我方预计要发生的合同金额增加情况”。此时需要针对合同编制预估变更，更好的反映项目动态成本。8.5 动态成本管理-10-8.5.1集团成本合约管理中心以项目公司每月申报项目成本月报的形式进行动态管控。项目成本月报是成本合约管理的核心，通过成本月报可动态了解项目成本总体情况、以及与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。8.5.2 项目成本月报的涵

21、盖内容、格式与编制程序由集团成本合约管理中心负责提供与更新。8.5.3项目公司成本部应于每月5 日前组织召开成本分析会议，形成项目成本月报，项目负责人签字确认。并于5 日前提交至集团成本合约管理中心。8.5.4项目公司成本部应按集团模板要求编制完整、详细、动态的成本月报，提供预警信息，及时调整成本偏差。8.5.5 集团成本合约管理中心不定期对各项目进行成本抽查。8.5.6 项目成本月报格式模板见附件四。8.6项目成本后评估8.6.1项目竣工交付、结算基本完成后，需要对开发项目总体成本情况进行全面的系统性评价，检查目标成本达成情况，总结成本管理的得失和教训，为更好地控制后续项目开发成本打下基础。

22、8.6.2 项目成本部为项目成本后评估报告的主要责任部门，须结合成本月报，不断收集、整理相关信息。当总包及主要分包工程完成竣工结算，或完成90%结算工作量时，即应着手编制项目成本后评估报告，报告编制完成时间必须在工程决算完成后的三个月内完成；8.6.3 项目公司各专业部门需根据其责任范围内的成本情况及时向成本部提供数据支持；8.6.3 项目成本后评估报告需根据本办法附件格式模板编制，内容偏重于项目开发全成本结构分析及经验的提炼，包含以下主要内容：项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析，总价项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理总体情况做出评价。对比

23、分析项目结算指标与目标成本中的相关成本控制目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的原因，划分相应责任部门，评价其成本管理工作的有效性。从如何进一步加强集团对项目公司成本管理的指导检查，如何进一步提升全员（其他专业部门）、全面成本管理的有效性，提出措施和建议。根据项目目标成本、各期动态成本信息，对照施工图、竣工资料、施工总承包-11-合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响，以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。8.6.4 项目成本后评估报告格式模板见附件五。9目标成本审批流程及事项9.1目标成本审批流程：目标

24、成本审批流程业务副总裁总裁常务副总裁工管中心研发中心营销中心财务管理中心成本合约管理中心总经理副总经理项目工程部项目前期部项目财务部项目研发部项目营销部项目人事行政部项目成本部发起审核评审后会签审核审批审批归档审核评审会签归档报备/抄送NNNNNYYYY9.2目标成本审批事项说明9.2.1本流程适用于土地版、启动版、方案版、实施版目标成本审批事项及合约规划审批；9.2.2项目成本部是目标成本发起的主办部门，经办并跟踪目标成本审批事项；9.2.3项目工程部、前期部、人事行政部、财务部、研发部、营销部共同通过会议讨论的形式对项目目标成本提出评审意见，由项目成本部汇总整理；9.2.4根据公司授权手册

25、要求，由项目副总经理、项目总经理审核签批后，集团相关职能部门会审（成本中心、工管中心、研发中心、财务中心、营销中心）；9.2.5集团各职能部门会审无异议后报集团业务副总裁及常务副总裁审批；9.2.6流程审批完成后项目成本部、集团成本中心归档并抄送总裁；9.2.7目标成本审批标准表单见附件一。-12-10 目标成本调整审批流程及事项：10.1目标成本调整审批流程目标成本调整审批业务副总裁总裁常务副总裁成本合约管理中心财务管理中心总经理副总经理项目成本部发起调整需求审核审批审核审核审批审批审批报备/抄送项目总体目标成本调整或一级科目成本调整二、三级科目调整YYYNNN10.2目标成本调整审批事项说

26、明10.2.1本流程适用于目标总成本调整及一、二、三级科目间成本调整。10.2.2项目各部门提出调整需求，由项目成本部汇总整理并发起审批流程，根据公司授权手册要求，由项目副总经理、项目总经理审核批准后报集团成本中心审核；10.2.3集团成本中心审核无异议后报集团业务副总裁及常务副总裁审批；10.2.4项目总体目标成本调整或一级科目成本调整需报集团总裁审批；10.2.5流程审批完成后抄送集团财务中心；10.2.6目标成本调整审批标准表单见附件二。11 附件11.1附件一：目标成本审批表目标成本审批表项目名称目标成本版本附件-13-项目公司成本部项 目 公 司 工 程 部、前 期部、财务部、研发部

27、、营销部、人事行政部项目公司副总经理项目公司总经理集团工管中心集团研发中心集团财务中心集团营销中心集团成本中心：业务副总裁：常务副总裁：总裁11.2附件二：目标成本调整审批表目标成本调整审批表项目名称目标成本版本目标成本对比调整前：调整后：调整内容及原因附件项目公司成本部项目公司副总经理项目公司总经理集团成本中心：-14-业务副总裁：常务副总裁：总裁11.3附件三：目标成本标准科目表序号成本科目编码成本科目名称一、01 土地成本 0101 政府地价及相关费用 010101 土地出让金 010102 土地溢价 010103 土地使用费 010104 政府收益金 010105 土地公证费及交易费

28、010106 应交契税 010107 土地登记费 0102 合作款项 0103 红线外市政设施 0104 拆迁补偿费二、02 开发前期准备费 0201 勘察设计费 020101 勘察丈量费 020102 规划设计费 020103 建筑研究用房 0202 市政配套费 0203 报批报建费 020301 政府报批报建费 020302 水电气配套建设费 020303 综合验收费 0204 三通一平费 020401 场地平整 020402 临时道路（含道口开设）020403 临时用水 020404 临时用电（含箱变）020405 临时排水及接管、方案费 020406 绿化迁移-15-020407 处理

29、地上地下设施费 0205 临时设施费 020501 临时围墙 020502 临时办公室 020503 临时场地占用费 020504 临时围板三、03 主体建筑工程费 0301 基础工程费 030101 土方 030102 试桩 030103 桩基础 030104 护壁护坡 030105 桩基检测 030106 基坑支护 030107 基坑排水 030108 地基处理 030109 降水 0302 结构及粗装修 030201 混凝土框架 030202 砌体 030203 找平及抹灰 030204 防水 030205 保温 030206 其它 0303 门窗工程 030301 单元门 030302

30、 进户门 030303 防火门 030304 户内门 030305 窗、阳台门 030306 人防门 030307 防火卷帘门 030308 商场用门 0304 公共部位装修 030401 大厅装修 030402 楼梯间装修 030403 屋面装修 030404 电梯厅装修 030405 单元入口装修 030406 栏杆 030407 其它 0305 室内装修 030501 厨房精装修-16-030502 卫生间精装修 030503 厅房精装修 030504 阳露台地面精装修 030505 其它 0306 外立面装修 030601 外幕墙 030602 涂料、真石漆 030603 其它外墙零星

31、装饰四、04 主体安装工程费 0401 室内水暖气电系统 040101 室内给排水系统 040102 室内采暖系统 040103 室内燃气系统 040104 室内电气系统 0402 室内设备及安装费 040201 通风工程 040202 防排烟系统 040203 空调工程 040204 电梯供货及安装 040205 消防工程 040206 人防设备及安装 040207 其他设备 0403 弱电系统费 040301 居家防盗系统费用 040302 宽带网络费用 040303 有线电视费用 040304 三表远抄费用 040305 对讲系统费用 040306 住户安防及紧急报警五、05 社区管网工

32、程费 0501 室外给排水系统 050101 室外给水系统 050102 室外雨污水系统 050103 中水系统 0502 室外采暖系统 050201 管道系统 050202 热交换站 050203 锅炉房 0503 室外燃气系统 050301 管道系统 050302 调压站 0504 室外电气高低压设备 050401 高低压配电设备及安装-17-050402 室外强电管道及电缆敷设 050403 配电房安装工程 050404 室外弱电管道 0505 室外消防系统 0506 室外智能化系统 050601 停车管理系统 050602 小区闭路监控系统 050603 周界红外防范 050604 小

33、区门禁系统 050605 电子巡更系统 050606 电子公告屏 050607 管理中心六、06 园林环境费 0601 绿化建设费 060101 公共绿化 060102 组团绿化 060103 私家花园绿化 0602 建筑小品 060201 雕塑 060202 水景 060203 小品 0603 道路广场建造费 060301 普通车行道(沥青道路）060302 硬质铺装车行道 060303 硬质铺装广场及人行道 0604 围墙建造费 0605 室外照明 060501 室外景观照明 060502 建筑亮化工程 0606 室外零星设施060601 儿童游乐设施060602 其它零星设施七、07 配

34、套设施费 0701 游泳池 0702 会所 0703 学校建设引入 0704 球场 0705 市政设施用房 0706 物业及设备用房 0707 架空层 0708 立体车位及其它 0709 人防环境检测 0710 公交车站建设及引入-18-0711 红线外共享景观 0712 社区服务中心 0713 配电房 0714 门卫 0715 其他八、08 开发间接费 0801 工程管理费 080101 工程监理费 080102 造价咨询费 080103 行政费用 080104 施工合同外奖金 080105 工程质量监督费 080106 安全监督费 080107 境外咨询费 080108 工程保险费 080

35、109 建筑市场管理费 0802 营销设施建造费 080201 售楼处（结构、装修）080202 样板房 080203 销售环境改造费 080204 案场费用 080205 销售模型费 080206 广告设施及发布费 0803 财务支出 080301 资本化利息 0804 物业费 080401 物业开办费 080402 物业完善费九、09 期间费用 0901 管理费用 0902 销售费用 090201 媒介广告费 090202 销售代理费及佣金 090203 房屋交易费 090204 房产测绘费 090205 销售设施费 090206 行政费用 0903 财务费用10 不可预见费11.4附件四

36、：项目成本月报模板-19-公司月成本月报一、本月重点工作1、动态成本管理情况目标成本为万元（在目标成本集团审核完成下发后填写），工程期开发项目，动态成本为万元。序号项目目标成本动态成本动态成本变化目标成本建筑面积单方指标可售面积单方指标项目动态成本合计建筑面积单方指标可售面积单方指标成本变化金额比例(万元)（元/m2）（元/m2）(万元)（元/m2）（元/m2）(万元)（）一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本汇总九期间费用总成本对超目标成本情况进行说明，分析原因（在目标成本集团审核完成下发后填写）。2、招投标

37、管理情况本月完成的招标共项，正在进行或审批中的招标共项，下月计划新增招标工作共项。已完成的招标项目中标价为，合约规划金额为，偏差率为%。-20-对本月较大（一、二类工程）招标项目及招标中遇到问题做简要说明。3、合同管理情况本月共签定份合同,合同总金额万元。截止本月日（月末最后一天），本月支付工程款万元，下月预计支付工程款万元。本月合同交底项，分别为合同、合同。对本月合同签订情况、补充协议签订情况、超付款情况简要说明。4、变更及签证管理情况本月发生变更及签证共计项，成本部已审批完成项，审批完成的变更及签证共发生费用预估为万元。其中现场签证项，预估费用为万元；设计变更签证项，预估费用万元。对本月发

38、生的返工事项及较大金额签证做简要说明。5、结算管理情况本月完成的结算共项，结算总金额万元，已付款万元。正在进行的结算共项，下月计划新增结算工作共项。完成结算后评估项。后评估工作在项目竣工、结算完成后一个月内开始，三个月内完成，完成后评估的结算须附后评估报告。写明主体工程结算单方指标、其他各分项工程的结算造价指标、消耗量指标等。6、其他需要说明情况以上填写内容，具体情况见附件一动态成本明细表。动态成本明细表 8.18.xls二、成本优化与预警1、成本优化对已发生超目标成本项目所做出的成本优化工作。2、成本预警对未来可能发生超目标成本事件提出预警，并知会相关业务部门。三、本月成本工作经验推广（案例

39、分析）1、内部成本管理经验、成本结果分析、成本比较分析等。2、外部成本管理相关探讨性文摘、成本经验数据、先进管理经验等。（应注明文章出-21-处）以上内容可任选其中一项内容，要求详细。四、合理化建议成本部每月至少三项合理化建议。（1 份优秀案例等同2 个合理化建议，1 份合格的案例等同 1 个合理化建议）。五、责任成本情况包括责任成本分解、目标成本责任书的签订。每月上报责任成本考核表。六、下月主要工作计划1、2、3、七、成本数据库1、地区主要材料价格走势钢材价格走势：年份三级钢一、二级钢高强螺纹钢2013.09 3801 3737 3851 2013.10 3779 3716 3828 201

40、3.11 3866 3799 3925 2013.12 3888 3815 3933 2014.01 3661 3595 3712 2014.02 3698 3598 3715 2014.03 3483 3428 3535 2014.04 3579 3525 3626 2014.05 3415 3359 3423 普通硅酸盐水泥散装价格走势：年份32.5 级42.5 级2013.09 308 382 2013.10 328 392 2013.11 368 432 2013.12 370 440 2014.01 370 440 2014.02 355 425 2014.03 340 410 20

41、14.04 340 410-22-2014.05 330 400 主要地材价格走势：年份细砂中砂粗砂碎石（516mm）碎石（520mm）碎石（531.5mm）碎石（540mm）2013.09 88 92 92 88 90 90 89 2013.10 88 92 92 91 92 93 92 2013.11 89 93 93 92 93 94 93 2013.12 89 93 93 92 93 94 93 2014.01 88 92 92 92 93 94 93 2014.02 88 92 92 92 93 94 93 2014.03 88 92 92 96 97 98 97 2014.04 8

42、8 92 92 96 97 98 97 2014.05 88 92 92 96 97 98 97 商品砼价格走势：C15、C20、C25、C30、C35、C40分泵送、非泵送，表格按以上格式；2、主材市场价格信息与走势；（详见成本数据库表）3、各项材料采购与专业分包工程价格信息；（详见成本数据库表）4、地区收费标准汇总表。（详见成本数据库表，本表每季度更新上报一次，更新部分应特别标明）5、主体建安指标、工料分析、基础设施指标表（详见成本数据库表，本表在主体工程合同签订后一个月内初次填报，每季度更新上报一次，更新部分应特别标明）附件二：成本数据库表成本数据库表 8.18.xls-23-11.5附

43、件五：项目成本后评估报告模板项目成本后评估报告编制人：编制日期：年 月-24-目录第一部分：*项目*期成本情况第 一 节：项目概况第 二 节：成本构成第 三 节：动态成本变化情况第 四 节：建造成本分析第 五 节：产品经济性第二部分：成本管理工作第 一 节：招标情况第 二 节：变更签证第 三 节：无效成本第三部分：成本工作回顾与工作建议第 一 节：成本控制经验第 二 节：成本管理中发现的问题与教训第一部分 *项目*期成本情况第一节项目概况项目描述：项目期产品主要指标所属产品系列产品品类高层、多层洋房、联排别墅、独立商业总占地面积(m2)总建筑面积(m2)容积率绿地率(%)车位比地上地下停车比-

44、25-各产品面积比产品组合占地面积(m2)建筑面积(m2)可售面积(m2)产品比例高层多层洋房联排别墅商业市政道路占地比是否精装修第二节成本构成一、成本发生基本情况：1、*项目*期开发成本（扣除期间费用的成本支出）的目标成本、实际成本状况见下表：序号费用项目目标成本实际成本实际与目标差异科目变动率（）各科目占开发成本比例(元/m2)(元/m2)(元/m2)1 土地获得价款2 开发前期准备费3 主体建筑工程费4 主体安装工程费5 社区管网工程费6 园林环境工程费7 配套设施费8 开发间接费9 开发成本合计2、*项目*期各科目开发成本比例图：土地获得价款,40%开发前期准备费2%主体建筑工程费,3

45、6%主体安装工程费4%社区管网工程费3%园林环境工程费5%配套设施费3%开发间接费8%土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费3、*项目*期各产品类型各科目成本汇总表-26-序号成本项目可售面积单位成本普通地下室独立商业联排别墅多层洋房高层产品单方一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本成本对比成本 1:地价外成本成本 2:地价、资本化利息外成本成本 3:装修外产品建造成本4、各产品单体装修外产品建造成本对比（不含地价、资本化利息）目标单方结算单方高层

46、3026.863697.06洋房4065.155183.54联排别墅5784.084918.2商业5177.526781.18010002000300040005000600070008000 返回-27-第三节 动态成本变化情况1、*项目*期动态成本变化情况2、动态成本变动原因分析动态成本变动原因分类金额汇总：原因比例(%)金额（万元）方案变更赶工费管理失误导致其他费用分摊房修增加人工材料上涨运营计划调整政策性调整其它（须说明原因）合计100%动态成本变动原因分类比例图：-28-根据上图可以看出：成本变动的主要原因有以下几类：（1）方案变更，此项占比%主要内容说明：（2）因赶工间接导致交付后

47、维修及业主赔付费用，此项占比%主要内容说明：（3）税务筹划等原因分摊的费用，此项占比%主要内容说明：（4）人工及材料上涨，此项占比%主要内容说明：（5）赶工费，此项占比%主要内容说明：（6）管理失误导致的费用，此项占比%主要内容说明：（7）政府政策原因调整，此项占比%主要内容说明：（8）运营计划调整，此项占比%主要内容说明：（9）其它原因，此项占比%主要内容及原因说明：4、排除停工、图纸版本变更、赶工以及其他成本分摊等非正常原因后动态成本变动情况目标成本（万元）结算成本（万元）结算成本变动率排除其他因素后动态成本（万元）结算成本变动率-29-第四节 建造成本分析一、主要产品类型的主体成本情况主

48、体建安总成本中总包、分包、甲供材造价比例项目总包造价比例精装修造价比例分包造价比例甲供材料造价比例金额（万元）占总造价比例()二、社区管网工程 分析 社区管网工程总体造价指标表工程名称造价造价/用地面积造价/建筑面积造价/户数万元(元/m2)(元/m2)(元/户)自来水管网排水系统雨水管网污水管网燃气系统管道系统调压站强电高压系统设备管线、电缆室外智能化系统停车管理系统闭路监控系统周界红外防越小区门禁系统室内智能化系统电子公告屏小 计二、景观工程景观工程总体造价指标表工程名称单位造价/指标计算说明景观工程元/m2 景观面积平米造价-30-软景总造价元/m2 软景平米造价其中乔木元/m2 乔木平

49、米造价灌木及地被元/m2 灌木及地被平米造价硬景总造价元/m2 硬景平米造价硬铺元/m2 硬铺平米造价组团围墙元/m2 组团围墙平米造价水景元/m2 水景平米造价构筑物元/m2 构筑物平米造价（含立面）市政道路元/m2 注明沥青路面/砼路面（含基层）人工湖元/m2 湖面造价地上停车场元/m2 停车场平米造价游乐设施元/m2 设施平米造价篮球场元/m2 设施平米造价照明元/m2 景观面积照明平米造价景观面积平米绿化平米占 草坪平米，占灌木平米，占乔木棵/百平米（绿化面积），均价元/棵硬铺平米占 车行道路平米，占人行道路、广场平米，占四、装修工程装修工程总体造价指标项目设计费（元/m2）装修费（元

50、/m2）家具部品（元/m2）小计（元/m2）销售中心样板房大堂室内精装修平米造价（建筑面积）设计费（元/）五、甲供材料、分包工程统计主要甲供材料、分包工程统计表项目产品可售面积（m2）份数(个)合同金额（万元）可售单方结算金额可售单方（元/m2）结算一合同比例（元/m2）(万元)甲供住宅-31-精装甲分包第五节产品经济性一、基础工程指标产品类型类型桩型可售单方高层静压管桩PHC-400(90)AB-C80 元/m2 联排别墅静压管桩PHC-400(90)AB-C80 元/m2 多层洋房静压管桩PHC-400(90)AB-C80 元/m2 商业静压管桩PHC-400(90)AB-C80 元/m2