[洛阳]综合楼项目提前交楼工作经验总结.pptx

1、洛阳恒大绿洲提前交楼工作经验总结洛阳恒大绿洲提前交楼工作经验总结中原公司洛阳绿洲工程部2017.2随着恒大集团的快速发展与优秀的品牌效应，占据着中国房地产行业领先地位和勇创世界一流企业先锋，作为世界500强企业，恒大的优良运转模式和一流地服务品质，打造着中国老百姓信得过的百年老店。恒大除在高速发展的同时，更重要的注重服务品质、交楼品质，每年每月全国有成千上万的业主接收恒大新房的钥匙，开启入住恒大的幸福港湾。提前交楼、完美交楼已成为恒大常规化工作，我们更适应了这种节奏，从交楼的品质让业主赢得更好地口碑，提升恒大品牌形象。前言QIAN YAN经验总结第一章教训和不足第二章目录Contents经验总

2、结1主要节点计划的安排重视各阶段质量控制做好业主开放工作做好部门配合计划管理参建单位把控提前交楼经验总结一、主要节点计划的安排编制交楼计划按照合同交楼提前三个月正式交楼编制交楼计划，交楼前12个月进行整体移交，装修单位展开大批量进场作业；洛阳的2期、4期、5期、6期、7期、8期均实现了比合同提前1-4个月交楼；验收证照办理计划交楼前三个月启动验收证照办理，交楼前1个月电梯、环境检测、热力、燃气、供水、网络通讯、信报箱、消防、规划、质检、备案证照全部办理完成；提前交楼经验总结各项工程全面完工（水、电、气、暖、智能化、道路、园林环境等），质量须达到精品标准，卫生达五星级标准，完成相关验收并取得以下

3、验收合格证书或意见书（具体根据合同约定及当地政府规定）交楼标准提前交楼经验总结证照办理事宜交楼所需证照交楼所需证照消防验收意见书0102030405060708建设工程规划验收合格证质量监督意见书电梯使用许可证通讯网络验收备案表环保验收意见书建设工程热力验收意见书建设工程竣工验收备案表档案初验认可证交楼前30天，建设单位联合施工单位将质监部门审核完的资料交至档案馆，档案馆出具档案初验认可证。消防验收意见书交楼前3个月，建设单位向公安消防机构提出工程竣工消防验收申请，消防单位进行预验收，形成预验收意见书，相关单位根据预验收意见进行整改合格后，再组织正式验收。交楼前60天，经验收合格出具消防验收合

4、格意见书。规划核实意见书交楼前3个月开始规划实测工作，取得消防验收意见书后，建设单位向规划局提出工程竣工规划核实申请，经核实合格出具规划核实意见书。质量监督意见书交楼前2个月，建设单位组织设计、勘察、施工、监理单位在质监部门的监督下进行预验收，形成监督记录，各单位针对预验收提出的问题进行整改，整改合格后进行正式验收，经验收合格出具工程质量监督报告。提前交楼经验总结电梯使用许可证交楼前1个月，根据特种设备注册登记与使用管理规则新增特种设备在投入使用前，使用单位必须到所在地区的地、市级以上特种设备安全监察机构办理注册登记手续，取得电梯使用合格证和特种设备登记表后，才可以投入使用。供热设施监督验收交

5、楼前50天，建设单位向热力办提出工程竣工热力验收申请，经验收合格出具供热设施监督验收说明后才能投入使用和交付。光纤到户备案交楼前50天，建设单位向省通信管理局提出工程竣工光纤验收申请，经验收合格出具光纤到户通信设施工程备案通知书后才能投入使用和交付。信报箱验收备案表交楼前50天，建设单位向邮政信报箱建设办公室提出工程竣工信报箱验收申请，经验收合格出具邮政信报箱专项验收备案表后才能投入使用和交付。提前交楼经验总结提前交楼经验总结人防验收备案表主楼交楼一般涉及不到，主要涉及到地库交付时牵涉到有人防结构工程，需要经人防质量监督机构进行验收合格后出具人防验收备案证书环保验收意见书交楼前50天，建设单位

6、委托第三方检测机构对室内环境进行检测，经检测合格后出具检测报告。竣工验收备案表交楼前30天，建设单位在取得档案验收合格证、质量监督报告后向房屋质量监督机构提出备案申请，经审查合格出具竣工验收备案证书后才能投入使用和交付。提前交楼经验总结前60天交楼前60天，工程部牵头组织主体单位、装修单位、铝合金单位、消防单位等召开交楼组织策划会，明确交楼标准和管理办法，并对交楼存在的问题现场交底，并明确交楼后维保修责任。前30天从交楼前30天起开始，每周组织物业、施工单位召开整改计划通报会，每天下午下班由各负责楼栋工程师自行组织召开每日现场碰头会，落实今日计划完成情况和布置次日工作安排，会议要简短高效，抓重

7、点。前10天交楼前10天，工程、物业组织施工施工单位（含保洁单位、电梯公司）召开交楼动员会，布置交楼方案，明确维保修小组成员（含管理人员和维修各工种人员配置），维修材料准备，保洁人员配备、电梯保障人员配备等交楼过程中交楼过程中，每个大堂配备专职收发钥匙和收楼台账记录人员，对业主提出来的问题第一时间复印留存，并及时发放维修工班，第一时间维修整改。物业监理、施工单位管理人员、工程部人员统一配备对讲机，做到有问题及时呼应前50天交楼前50天，由工程部、物业中心、营销部、开发部四方联合召开交楼策划会，明确交楼时间、分户验收计划、整改计划、现场布置、拟打交楼报告时间，应急预案等。前15天交楼前15天，工

8、程、物业、营销再联合召开交楼方案会，重点对营销包装，收楼计划最终商讨，敲定方案。前5天和2天交楼前5天和前2天，物业牵头工程部人员参加对交楼现场进行全面巡查和走场，对交楼环境不达标的督促最后整改，对交楼现场布置不到位和不合理的地方提前提出，第一时间落实整改。交楼过程中每天的内销和外销要第一时间和物业监理核对，并及时通报物业监理验收，第一时间通知业主复验或回访，每天下班后要与物业专职维保修信息专员对接，复核当日销户NC系统录入情况，以“外销”为主，提高维修质量，减少或避免业主二次报修或多次报修，影响完成率。交楼流程整体移交毛坯完成后，安排1-2个月进行毛坯移交前的分户验收，达到集团和中原公司移交

9、标准后一次性移交装修单位，比如带压移交、带水移交、带控制线移交，严格控制装修进场后主体二次维修产生交叉施工专项验收装修分阶段施工，湿作业完成后组织施工单位进行专项验收，合格后展开安装作业成品保护严格成品保护工作，装修单位全部新购地板革作地砖防护、纸皮做木门阳角防护、瓷砖阳角防护、坐便器防护、硬木板和塑料薄膜铝合金门窗防护等提前交楼经验总结二、重视各阶段质量控制提前交楼经验总结整体移交移交标准主体退场室内移交室外施工工作面移交土方回填室内电梯主体单位各项施工完成，分户验收问题整改完成。卫生间，给水地暖等带水带压移交，外立面淋水试验及渗漏水整改完成地下车库顶板防水完成，土方回填完成。室外正式道路除

10、沥青面层外基层完成（建议砼基层），园建单位进场主体、装修、园林园建单位施工无交叉施工电梯，塔吊等拆除，室内电梯正式启用。提前交楼经验总结湿作业验收墙地砖空鼓检查墙地砖平整度、垂直度阴阳角检查墙地砖色差门槛石窗台石平整度木地板找平层质量提前交楼经验总结良好的成品保护能有效减少后期交楼过程中问题数量，减少施工单位之间相互推诿扯皮事件的发生，最大限度的消除和避免成品在施工过程中的污染和损坏，以达到减少和降低成本，提高成品一次合格率、一次成优率的目的。成品保护提升意识了解诉求从本质上重视业主开放，不能为了开放去开放，从开放的过程中了解业主的诉求，对业主提出问题及时安排跟进消项，及时总结问题集中的项目，

11、作为我们后期提升、维修攻关的重点在业主开放中提升施工单位的质量意识、品牌意识、服务意识，为顺利交楼打下坚实基础。三、做好业主开放工作提前交楼经验总结工程部为工程建设的责任部门，是交楼工作中的组织部门。物业公司在交楼前分户验收工作中起重要作用，是交楼过程中与业主对接的重要部门。营销部、品牌部在证照办理、协调验收等工作中起主导作用，为顺利交楼保驾护航。开发部交楼包装的策划责任部门，同时在交楼过程中对可能发生的品牌事件及时控制化解，保证了平稳交楼。四、做好部门配合提前交楼经验总结提前交楼经验总结1移交前申报10层湿作业材料甲供材申报原则：不造成大批量材料积压，不影响现场工程进度。2湿作业完成10层申

12、报户内门3湿作业完成三分之二申报橱柜、镜柜4申报厨房电器、开关插座、淋浴隔断五、计划管理1.合理安排材料计划提前交楼经验总结室内湿作业施工10层左右开始申报户内门、窗台石、入户门、灯具等定制类材料。其中，橱柜、镜柜厂家第二阶段豪装移交前，先申报10层室内湿作业材料（不包括电梯前室墙地砖），豪装进场后依据现场场地移交质量情况，分两批申报湿作业材料（包括申报电梯前室材料）第一阶段室内湿作业施工10层，联系橱柜、镜柜厂家到场测量尺寸后，进行图纸深化1.材料计划提前交楼经验总结室内湿作业完成，申报厨房电器、开关插座、坐便器及淋浴隔断，同时要求施工单位少量申报维保修材料。第四阶段室内湿作业完成三分之二，

13、开始申报橱柜、镜柜、洗脸盆、洗手台面、木地板。联系淋浴隔断厂家深化图纸。第三阶段1.材料计划提前交楼经验总结交楼前3个月，组织工程部人员到交楼楼栋进行问题排查，如墙面空鼓、裂缝，墙地砖空鼓等，保证问题无遗漏，业主开放后，安排具有丰富交楼经验的工程师到交楼楼栋进行管理，每1-2个单元一个人，保证交楼质量交楼过程中，组织工程部所有人员到场进行支援，接待业主，减少业主等待时间。交楼过程中，联合物业对现场车辆进行疏导、管理，保证交楼区域交通顺畅无堵塞2.人员计划提前交楼经验总结装修单位主体单位充分利用集团制度及合同激励主体单位充分利用集团制度及合同激励主体单位提前高质量移交，整体移交完成后追加提前高质

14、量移交，整体移交完成后追加申报申报6%6%进度款，交楼后追加进度款，交楼后追加4%4%进度款进度款豪装经物业验收合格后扣除豪装经物业验收合格后扣除0.5%0.5%的维的维保修包干费及其他依约应扣费用，不保修包干费及其他依约应扣费用，不合格根据实际发生费用转扣合格根据实际发生费用转扣六、参建单位把控教训和不足20.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%12.10%41.60%26.50%2.40%3.70%8.10%4.80%13.10%2.20%19.70%9%木地板类木门类（含橱柜、浴室柜门）墙面类灯具类插座、开关类裂

15、缝类天花吊顶类石材类壁纸类墙面类26.50%门、窗、玻璃类18.10%石材类4.30%地砖类5.60%木地板类11%天花吊顶类4.80%灯具、开关、插座类6.10%厨、卫家电及配件类10.90%其它报修类12.70%墙面类门、窗、玻璃类石材类地砖类木地板类数据分析教训和不足将前期交楼过程中易出现问题进行分类统计，在后期施工过程中加强管理及工艺改进，问题数量不断下降，从三期户均报修15条，下降到八期户均报修3.8条，交楼质量稳步上升。经验和不足三期部分楼栋交楼延后合同工期，主要是前期主体阶段出现非正常停工延误工期。1234三期前期策划不足，地库土方未随主楼一次完成，二次开挖造成的场地断路、材料迁

16、移严重影响了后期主楼正常施工，从四期开始全部是主楼及地库土方一次完成。2-5期对砌体和粉刷甩浆重视不足，造成墙面开裂空鼓问题很多，产生了大量维修，从六七期开始对甩浆进行专项验收、增加砌体腰梁，开裂问题大量下降。对顶棚批腻子重视不足，造成个别楼栋腻子层脱落较严重。教训和不足567前期对二次结构重视不足，造成装修完成后部分房间阳台大小头，处理难度大，目前九期已开始使用铝模、ALC板，用高标准的新工艺替代旧工艺，整体移交前每户十字线验收，在毛坯阶段把大小头消除。四期个别楼栋交楼前60天，在连续10多天阴雨后，出现大量外墙阳台等部位漏水，严重影响交楼；后期总结教训采取推广外墙淋水实验的办法，从根本上避免了外墙渗漏水。前期对图纸中的户门开启方向等设计问题重视不够，造成个别楼栋因开启方向问题出现投诉，目前在图纸会审阶段即反馈给总工室，不会产生类似问题。教训和不足8910前期工程部对销售合同未深入学习，产生部分设计与销售合同不符问题时，纠偏较晚。由于永电设计招标施工滞后，造成临电交楼，产生了额外费用，并且影响到消防验收的顺利通过，后期需要提前安排实施，确保永电交楼。由于地库合同交楼比主楼晚，造成部分楼栋交楼入住后停车难，影响小区管理，后期我部计划地库与主楼同时交付业主，彻底解决停车问题。2017T H A N K YOU