旅游区会议度假主题型商业专题研究.pdf

1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号 旅游区会议度假主题型 商业专题研究 第一篇第一篇旅游区内商业项目做什么？旅游区内商业项目做什么？环渤海旅游风向标环渤海旅游风向标金石滩旅游综合体金石滩旅游综合体Tourism Tourism Tourism Tourism Tourism Tourism Tourism Tourism HopscaHopscaHopscaHopscaHopscaHopscaHopscaHopsca夜色阑珊的繁华，夜色阑珊的繁华，海天相连的畅想，海天相连

2、的畅想，项目定性南有亚龙湾，北有金石滩南有亚龙湾，北有金石滩海天相连的畅想，海天相连的畅想，如沐春风的温暖，如沐春风的温暖，心心相惜的浪漫心心相惜的浪漫根据本项目地理位置、资源条件，根据本项目地理位置、资源条件，CRICCRIC为本项目提供三项冠名方案为本项目提供三项冠名方案4 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有发现王国发现王国温泉温泉四星级酒店四星级酒店整体联动模式5 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有五星级酒店五星级酒店室内水上游乐室内水上游乐提供客源现有引擎：发现王国。目前主要人流带动点，项目既有的核心启动引擎；新增引擎：会议中心、室内水上

3、游乐中心。未来与发现玩 过实现联动，带动项目人气；辅助引擎：温泉。完善项目整体功能，提升项目卖点；盈利产品：星级酒店。五星级酒店、四星级酒店为项目最主要的利润产品；回现产品：酒店式公寓。确保项目的资金平衡，同时为温泉、水上游乐、发现王国带来人流。会议会展中心会议会展中心Am 09:00Pm 12:00Pm 06:00Pm 11:00Am 09:00Am 12:00Pm 5:00DAY 1DAY 1（发现王国）（发现王国）DAY 1DAY 1（发现王国）（发现王国）DAY 2DAY 2（本项目）（本项目）DAY 2DAY 2（本项目）（本项目）玩过发现王国，没去热力湾，不算真正到过金石滩。热力湾

4、是对发现王国功能的延伸与完善。从一日游到二日游，住宿餐饮配套齐全，让您无后顾之忧、全天high不停、high不够。6 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有真是个愉快的周末，回家了在酒店美美睡一觉，为明天养精蓄锐去金石滩玩咯晚上逛下商场小朋友们，去体验下大人的世界吧饭后，一起去水上乐园继续high吧刺激的水上滑道畅快的大摆锤热闹的主题表演玩了一天，去海边吃顿美食中午就去体验一下热带雨林餐厅吧大人们，享受自己的时光吧总体功能定位通过三大商业消费模式，打造大连市金石滩鲁能集团的旅游综合体。通过三大商业消费模式，打造大连市金石滩鲁能集团的旅游综合体。会议会展商业消费模式家庭度假商

5、业消费模式景区旅游商业消费模式消费模式定位眠湖，旅者的行宫会议会展商业消费模式家庭度假商业消费模式景区旅游商业消费模式会峰，一站式企业文化发散地旅者的行宫乐园，为幸福而灿烂康家，轻盈身心的栖息地爱湾，为浪漫而永恒总体运营机制三大强聚客力商业消费模式，吸引目的性消费客群，有效解决冬季人流问题。三大强聚客力商业消费模式，吸引目的性消费客群，有效解决冬季人流问题。会议会展商业消费模式家庭度假商业消费模式景区旅游商业消费模式中上层、社会名流强势商业功能组团，突破地理距离/区域现状/气候因素的限制，吸引人流支撑。政府机关、企事业单位企业商务精英金州新区/大连市年轻家庭金州新区/大连市有孩家庭外省市家庭游

6、客东三省乃至全国各地休闲旅游客大连周末休闲游客婚庆客群总体运营机制三大商业消费模式所形成的客群峰值可以针对不同消费时期的客流波段，形成互补效应，有效实现平溢人流。三大商业消费模式所形成的客群峰值可以针对不同消费时期的客流波段，形成互补效应，有效实现平溢人流。人流多人流多旅游淡季会议会展旅游淡季家庭度假旅游淡季家庭度假旅游旺季三大模式最大化联动Month人流少人流少不同时段/季节的商业聚客特征互补，有效达成平溢四季人流目的。产品体量（万）酒店五星级酒店6.50公寓式酒店3.50公寓酒店式公寓6.50会议会展（带演艺功能）1.60精品商业0.50餐饮1.49温泉会馆1.16开发体量定位项目开发总体

7、量项目开发总体量24.9324.93万万，酒店，酒店1010万万，酒店式公寓，酒店式公寓6.56.5万万，会议会展，会议会展1.61.6万万，休闲游乐，休闲游乐3.683.68万万，温泉会馆温泉会馆1.161.16万万，精品商业，精品商业+餐饮餐饮1.991.99万万。各产品体量（万）100.56.51.16酒店会议会展餐饮休闲游乐中心精品商业定位依据链接定位依据链接温泉会馆1.16休闲游乐中心高端休闲区精品SPA0.15健康体检中心0.30家庭游乐区水上游乐（暖海温泉）1.30儿童职场体验0.50其他休闲娱乐配套休闲会所（KTV）0.30酒吧0.24运动中心0.20海滩俱乐部0.05溜冰场0

8、.08电子游艺0.15儿童乐园0.08足浴/保健/按摩0.10美容/美体0.10酒吧式棋牌游艺0.03酒吧式桌游0.10合计24.57其他休闲娱乐配套（万）1.61.493.68精品商业酒店式公寓温泉会馆目标客群定位本项目主要客群为三大类：商务人士消费客群、家庭短途游消费客群、外地旅游客群。本项目主要客群为三大类：商务人士消费客群、家庭短途游消费客群、外地旅游客群。一、项目核心客户三大组团支撑客群商务人士客群：短期内以金州新区及大连市为主，远期向东三省及全国拓展家庭消费客群：以金州新区为主，辐射大连市及东三省地区，打造家庭短途游目的地外来旅游客群：借助优质海景资源，最大化利甠国内外旅途客群，形

9、成游购娱风向地外来旅游客群：借助优质海景资源，最大化利甠国内外旅途客群，形成游购娱风向地二、项目补充客户其他辅助客群区域常住人口：抓住区域稳定客群，形成社区居民消费首选之地其他目的客群：借助浪漫滨海景观，塑造年轻情侣、婚庆人士、小资群体的亲睐之地第二篇第二篇远郊商业功能定位远郊商业功能定位13 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有总体产品定位三大商业组团由五大产品组成：五星级酒店三大商业组团由五大产品组成：五星级酒店+会议会展中心会议会展中心+公寓式酒店公寓式酒店+休闲游乐中心休闲游乐中心+精品商业及餐饮。精品商业及餐饮。商务会议组团家庭度假组团景区旅游组团定位依据链接定

10、位依据链接五星级酒店6.5万会议会展中心1.6万休闲游乐中心4.84万精品商业+餐饮1.99万公寓式酒店3.5万标杆产品，定义整体档次，吸引高端政企客群，为商业提供支撑客群。人气产品，吸引商务人士，满足会务需求，为酒店、商业提供客群。人气物业，塑造游购娱目的地，为公寓式酒店、商业提供支撑客群。提供主题住宿服务，吸纳品质客群，为商业提供支撑客群。完善配套功能，整合各类客群，实现客群最大化利甠。商业消费模式的相互联动机制，实现内部人流共享与最大化利用。酒店式公寓6.5万项目回现产品，吸纳品质客群，为商业提供支撑客群。商务会议组团产品定位商务会议组团包括两大核心产品：五星级酒店商务会议组团包括两大核

11、心产品：五星级酒店+会议会展中心会议会展中心。商务会议组团产品定位会议会展中心（1.6万）演演艺艺厅厅多多功功能能厅厅大大会会议议室室宴会厅（会议会展）宴会厅（会议会展）中中会会议议室室小小会会议议室室五星级酒店（6.5万）客客?行行政政与与公公共共?务务?餐餐厅厅特特色色理理?康康体体中中心心正餐（宴会厅）正餐（宴会厅）商务会议组团产品定位五星级酒店五星级酒店定位：以住宿功能为主，同时辅以完善的餐饮、商务及娱乐功能。五星级酒店定位：以住宿功能为主，同时辅以完善的餐饮、商务及娱乐功能。?（）单位?总计?（）客?标准间/大床间6545029000套间120506000小计50035000客?定位

12、依据链接定位依据链接餐饮?西式餐厅100011000正餐（宴会厅）250012500小计23500休闲配套?康体中心100011000特色理疗100011000小计2000?务配套?行政及公共服务区24500合计合计6500065000餐饮康乐?客?自?，?品?，餐饮以正餐与?式餐饮为主，休闲娱乐内?多?，?酒店整体功能。客?自?，?品?，餐饮以正餐与?式餐饮为主，休闲娱乐内?多?，?酒店整体功能。商务会议组团产品定位五星级酒店客?500?客?、?华?的室内?休闲娱乐室内娱乐康体休闲户外运动内?，?品?的室内?的室内?突?的?景功能餐饮?美海?，?级大?，?现一场?多?风?，?特风?，提供一?

13、旅行内?，?品?商务会议组团产品定位会议会展中心?会厅会议室名?会议室?（）个?（个）?（?配套?）?会厅（会议会展）200013000演艺厅150012250多功能厅120011800大型会议室50021500中型会议室20051500会议会展中心以会议为主体功能，辅以会展功能，同时?接演艺功能。会议会展中心以会议为主体功能，辅以会展功能，同时?接演艺功能。定位依据链接定位依据链接演艺厅多功能厅会议室中型会议室（100-200）20051500150102250120101800小型会议室（100以内）30530050540080101200总计5016000会议厅?为大、中、小型三?会议室

14、类型，?全方位商务会议?。会议厅?为大、中、小型三?会议室类型，?全方位商务会议?。大型会议厅?大型企业订货会?大型企业培训课程?大型颁奖典礼?大型企业年会大型会议室2 2个单个可?350350人商务会议组团产品定位会议会展中心中型会议厅小型会议厅中型会议室2525个单个可?100100人?新闻、新品发布会?中型企业会议?中型企业年会?小型电话会议?小型培训课程?小型互动会议小型会议室2020个单个可?5050人商务会议组团产品定位会议会展中心多功能厅、演艺厅、?会厅?接会展、演艺、婚庆、年会、?晚?功能。多功能厅、演艺厅、?会厅?接会展、演艺、婚庆、年会、?晚?功能。?会厅可同时?1200人

15、演艺厅可同时?500人展?与营?婚?会议用餐?晚?企业年会主题演艺公?会议?餐会可同时?800人多?、?、?、互动多位为一体多功能厅家庭度假组团产品定位家庭度假组团包括两大核心产品：家庭度假组团包括两大核心产品：公寓式酒店公寓式酒店+酒店式公寓酒店式公寓+休闲游乐中心。休闲游乐中心。家庭度假组团产品定位公寓式酒店（3.5万）休闲游乐中心（4.48万）客客?/?/?美美?/美美体体水水上上游游乐乐?场场?游游艺艺儿童职场体验儿童职场体验行行政政与与公公共共?务务?康康体体?中中心心精精品品?A A?游游乐乐酒酒吧吧式式?游游?酒酒吧吧式式?酒酒吧吧休休闲闲会会所所运运动动中中心心海海滩滩?乐乐部

16、部温温泉泉会会馆馆酒店式公寓（6.5万）家庭度假组团产品定位公寓式酒店公寓式酒店定位：以多?的文化主题，打造不同风?世界，?家庭、?、景区游客不同的体验?。公寓式酒店定位：以多?的文化主题，打造不同风?世界，?家庭、?、景区游客不同的体验?。?（）单位?总计?客房标准间60503000套间8025020000行政与公共服务12000总计35000定位依据链接定位依据链接家庭度假组团产品定位休闲游乐中心休闲游乐中心定位：以家庭互动性娱乐为主要特色，?场体验、室内水上乐园?功能。休闲游乐中心定位：以家庭互动性娱乐为主要特色，?场体验、室内水上乐园?功能。定位依据链接定位依据链接产品功能?区体量（万

17、）高端休闲区精品SPA0.15健康体检中心0.30家庭游乐区水上游乐（暖海温泉）1.30温泉浴场0.80儿童职场体验0.50?动区休闲游乐中心儿童职场体验0.50休闲娱乐配套休闲会所（KTV）0.30酒吧0.24运动中心0.20海滩俱乐部0.05溜冰场0.08电子游艺0.15儿童乐园0.08足浴/保健/按摩0.10美容/美体0.10酒吧式棋牌游艺0.03酒吧式桌球0.10合计1.43合计-4.48?场体验中心本项目休闲游乐中心?功能，?游乐、体验?外，辅以配套商业，真正实现游?娱一体化。本项目休闲游乐中心?功能，?游乐、体验?外，辅以配套商业，真正实现游?娱一体化。水上游乐?13000?级?，

18、一流?理无?全之忧，让孩?玩?家庭度假组团产品定位休闲游乐中心无?全之忧，让孩?玩?无季节之?，一年四季玩不?场体验中心?5000?色?演/寓?乐/全家?与配套商业产品定位本项目配套商业部?由两大类核心产品组成：精品商业本项目配套商业部?由两大类核心产品组成：精品商业+餐饮。餐饮。配套商业餐饮（1.49万）商务正餐（西餐厅）商务正餐（西餐厅）商务正餐（中餐厅）商务正餐（中餐厅）快餐快餐休闲特色餐饮休闲特色餐饮咖啡馆咖啡馆热带雨林餐厅热带雨林餐厅精品商业（0.5万）精品零售类精品零售类家庭购物类家庭购物类特色零售购物类特色零售购物类产品?（）个?体量（）商务正餐（?餐厅）50031500商务正餐

19、（中餐厅）300026000快餐100101000商务正餐（?餐厅）餐饮以中式商务正餐、休闲特色餐饮为主，辅以特色的热带雨林餐厅?快餐?，?不同客群不同?。餐饮以中式商务正餐、休闲特色餐饮为主，辅以特色的热带雨林餐厅?快餐?，?不同客群不同?。配套商业产品定位餐饮定位依据链接定位依据链接快餐100101000休闲特色餐饮50084000?馆2002400热带雨林餐厅200012000休闲特色餐饮商务正餐（中餐厅）?馆热带雨林餐厅功能业?定位精品?类工艺品奢侈品（服装、手表、珠宝饰品）精品超市特色?类精品?类家庭?类精品商业?商务客群、家庭客群及休闲旅游度假客群的多层?。精品商业?商务客群、家庭

20、客群及休闲旅游度假客群的多层?。配套商业产品定位精品商业精品超市运动甠具（潜水、垂钓）家庭?类保健品、药品海产品、半加工食品水上运动甠品（救生衣、泳衣）特色?类特色旅游纪念品创意小商品便利超市休闲旅游甠具（安全烟花、太阳镜等）Mini society?场体验?i?i?游?化的真实体验家?流平?，?方式小孩?们的?世界，?受?之?28 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有?i?i?发现?，?力，成?不?小小飞行员?场体验中心功能：发放小镇地铁、模拟货币模拟银行各类工作主题馆职业介绍中心儿童主题零售、餐饮、娱乐店29 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有

21、小音乐家地地 区区?市市?量量在在 营营/在在?华东地区上 海63/3南 京31/2杭 州11/0苏 州32/1孙 波20/2常 州10/1合 计167/9北 京62/4天 津11/0东北地区：4家，?11?发展?场体验乐园本?是?小?的现实社会?华北地区?集聚了一?有强?消费?与消费能力的群体，?场体验乐园本?是?小?的现实社会?华北地区?集聚了一?有强?消费?与消费能力的群体，其市场?有?达到其市场?有?达到21?21?，东北地区市场?有?达，东北地区市场?有?达11?11?。30 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有华北地区天 津11/0呼和浩特1 1/0合 计84

22、/4?南地区成 都30/3重 庆10/1昆 明11/0合 计51/4东北地区哈尔滨20/2沈 阳21/1合 计41/3华南地区深 圳10/1合 计10/1华中地区武 汉10/1长 沙11/0郑 州1 1/0合 计32/1华东地区：16家，?43?华北地区：8家，?21?南地区：5家，?14?华南地区：1家，?3?华中地区：3家，?8?北地区：?无本项目?营状?营状?1900190019001900万万万万30303030万万万万年客流量留住客流留住客流留住客流留住客流一?体验四小时，?时?段能?住客流的所有消费，从而带动其他商家的?营第一年?营?31 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术

23、有限公司版权所有?营状?营状?7%7%7%7%上海星期?小?形式230,180230,180230,180230,180?周?以下家?同，?230?周?以上单?，?180?共同投资共同投资共同投资共同投资在?、?州?南合?方?业，己方?理?：本案?为上海的星期?小?Water park?水乐园?康、?力、?、刺激?i?i?32 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有冬天?天?地?的温暖天地?天?日?下的?世界?i?i?水上乐园功能：室内恒温泳池室内沙滩球场室内儿童水上世界室内冲浪区室内潜水区家庭水上滑道恒温泳池，冬天也很温暖33 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有

24、限公司版权所有恒温泳池，冬天也很温暖2009年?营?14300万?日?39.17?峰期?日客流量5000人日?接?1260人?型案?营状?温度水?营状?续发展?，温度水?营状?续发展?，20082008年开?盈利。年开?盈利。34 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有日?39.17万?由北?温?水?旅游饭店?理有限公?同一?营?理。游乐?带动水?酒店餐饮、其他休闲娱乐、会展，?日?营?突破?万。日?接?1260人Amusement Restaurant 热带雨林餐厅?了?觉，让所有?high起来?色?吧，让?个?吸35 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版

25、权所有?林之中，让自己?一?热带雨林逛累了，坐下来喝杯咖啡，来顿午餐餐饮区餐厅内的水族馆、娱乐城是必不可少的观光点水?馆?品店?烂?餐厅功能：歆飨美食茶水吧台水族馆娱乐城纪念品小店热带雨林动植景观36 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有热带雨林餐厅一日游临走前，不妨买点纪念品带回家去?品店游览餐厅时，可以看到餐厅内绚丽变幻的灯光?烂?来到热带雨林餐厅，享受美好的一天吧自?之?型案?营状?上海?主题餐厅是一家?国式的热带园林餐馆，?营状?，顾客?。顾客?热带雨林的装饰让人有一种清新自然地感觉，是吃泰国菜的“首选”,里面还有泰国式的舞蹈表演，来这里消费感觉挺值的。137 中

26、国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有所?市：上海开业时?：2000年地理位置：上海中信泰富广场4楼?：1800?营状?：玛满矿中信泰富店是一家泰国风味的热带雨林连锁餐厅，其主打热带雨林的风格使得其在各特色餐饮店中独树一帜，日人流量较大，好评度较高。觉挺值的。我觉得这里的咖喱味道蛮地道的，和老公一起，他点冬荫功汤，我点咖喱蟹，我觉得我点的比较好吃吗哇哈哈。以后有时间的话我们会再来的。很喜欢，经常去的。中午的套餐的套餐中包含的冬荫功汤很好吃，料很足，猪颈肉和烤鸡肉串也都很好吃的，服务生的当地服装也很好看。在餐厅里辚吃辚看表演，这还是头一次啊，还有小的零售店可以买纪念品，很有特色

27、。234日人流量：500-800人客 单?：90-120?/人/?型案?营状?主题餐厅是一家?国式的热带园林餐馆，?营状?，顾客?。顾客?让人耳目一新的餐厅，里面餐馆并不占主要部分，有不少儿童娱乐设施，还有纪念品店，整体环境较为清净，值得一去。138 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有所?市：香港开业时?：1998年地理位置：九龙塘达之路80号又一城?：2500?营状?：香港在九十年代末出现一股“主题”热潮，热带雨林餐厅在此时被引进。颇有噱头的餐厅运营模式及其对儿童强大的吸引力，使得其开业以来一直能够吸引足够的人。一去。这里的餐饮主打咖啡，糕点之类的特色并不强，但是餐厅

28、整体环境不错，在里面就餐感觉游玩的意义远大于吃饭，整体给我感觉不错。很喜欢，这次去香港游玩朋友推荐的一家餐厅，进去之后感觉像是到了野外森林，又像是到了迪斯尼乐园，呵呵，确实挺开心的，在哪里呆了大半天。这里就像童话世界啊，和存子在一起玩觉得很开心，餐饮也不错,下次有机会还要再来玩。234温泉案?研究?风温泉?风温泉定位?，?务?区域内的中?消费，客群?小，?营状?一?。而本项目温泉会馆，在景?风温泉定位?，?务?区域内的中?消费，客群?小，?营状?一?。而本项目温泉会馆，在景?资源、综合配套、客源支撑上?风温泉，有能力?市场，?风温泉。资源、综合配套、客源支撑上?风温泉，有能力?市场，?风温泉。

29、大连金石唐风温泉会馆是一座集温泉养生、商务会议、餐饮住宿、康体娱乐于一体的商务温泉会馆。会馆占地面积10万，建筑面积5.2万。唐风温泉定位中高端，其门市价198元/人，相当于市内其他温泉会馆的两?以上，（?温泉88?/人）。客房价格分别为：1188元，1388元，1688元。本项目相对?风温泉的?势本项目相对?风温泉的?势?风温泉本项目景观资源四面环山背山面海39 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有人）。客房价格分别为：1188元，1388元，1688元。其高端定价，使其目标客群范围相对狭窄，也是导致其客流量?小的主要?因。档次定位高端，服务客群有限中档，具有较大的客群

30、选择范围综合配套仅有住宿、餐饮配套旅游综合体复合功能配套物业设施仿古建筑、建筑设施条件较好物业硬件条件优于或与其相当客群支撑区域高端客群较少中端支撑客源充足，项目具备多个人流导入引擎，客源共享优于唐风温泉北部温泉项目研究CRICCRIC?：为完善项目整体功能，营造主题?，应?以?外温泉消费?的消费客源支撑。?：为完善项目整体功能，营造主题?，应?以?外温泉消费?的消费客源支撑。温泉项目?依据温泉项目?依据依据一项目整体功能完善?要依据二特色主题?打造?要?本项目作为旅游综合体，其功能配置应当完善齐全。?本项目需要弥补冬孕人流量不足的问题，温泉项目可以实现项目平溢人流的目的。40 中国房地产信息

31、集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有依据二特色主题?打造?要依据三?商务消费客群?要?本项目除景观优势外，仍缺乏特点突出的主题概念，温泉概念可以有效弥补该方面缺失。?温泉暖海项目可以突破区域距离限制，实现远程辐射，为项目导入人流，促进整盘开发。?商务客群的生活方式主要为享受型消费，温泉体验是商务客群主要消费方式之一。?满足普通商务客需求，与高端SPA形成错位。依据四?成本?要?本项目温泉会馆已经建设完毕，若拆除该项目将造成不必要的成本浪费，应利甠现有条件，进行改善，有效经营，发挥其原有价值；?为完善旅游综合体整体功能，保留温泉孓在其必要性，重新建设也将产生成本的浪费。约19?以上的金石

32、滩客源会选择温泉会所洗浴等消费内容，金石滩每年700万客流量，项目温泉会馆孓在较好的客源导入支撑。北部温泉项目研究?温泉项目的利?CRICCRIC?：?温泉会馆的利?多，而?不可?，?议?温泉会馆项目。?：?温泉会馆的利?多，而?不可?，?议?温泉会馆项目。?温泉项目的?用与?温泉项目的?用与?温泉项目的?温泉项目的?利?一：快?提?项目?名度，打造项目主题?温泉是金石滩除海景外另一个强大的主题特色，其具备较强的主题卖点，为本项目创造知名度，提供有利条件。?一：?商?在一定?，?营?在风?温泉项目的招商孓在一定的困难，同时以目前金石滩区域的现状，温泉会馆仍需要一段培育时期，使其孓在一定的经营风

33、险。41 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有利?二：完善综合体功能配套，提?整体产品?值作为旅游综合体，温泉可以进一步完善其复合功能。有效提升酒店、会议中心产品的附加值。同时可以提升公寓产品销售价格。对片区的住孛产品的销售价格也会有积极的提升作甠。利?三：提?项目远?力，?大目标客群?温泉作为目的性消费项目，具有较强的远程辐射能力，规避地理位置偏远弱势，同时中档定位有效扩展客群范围。利?四：?解淡旺季?营?，?补冬季客流不?温泉是本项目解决冬孕客源不足的有效途径。可以提升冬孕客流量，使得其他产品于淡孕仍可保持正常经营。利?：完全?营风?拆除本项目，可规避经营风险与招商难

34、题。?一：产?外成本浪费本项目温泉会馆已经建成，拆除将产生额外成本?温泉项目的利?温泉项目的利?二：旅游综合体功能?，?有营?浪费拆除该项目，将减少一部分功能配套，此外损失既有卖点。北部温泉项目研究CRICCRIC?：本项目温泉会馆体定位?为中?为主，?商务客群与家庭短途游客?。?：本项目温泉会馆体定位?为中?为主，?商务客群与家庭短途游客?。温泉项目定位依据温泉项目定位依据?定位依据中?为主/?大?化的温泉项目?现有五星级酒店内已配有高端SPA，与该产品形成档次错位，但同时保证其有效的远程辐射能力，应定为为中高档。42 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有客群定位依据中

35、?商务人士，短途游市?功能定位依据温泉、?、?、休?以相对高端的物业设施，偏向大众化的消费档次，吸引远程客源。?本项目高端SPA针对高端商务人士，温泉项目应捕捉定位于中低端商务人士的享受型消费需求。?水上游乐中心针对周末游客群，本项目温泉产品可定位捕捉剩余短途游市民客群。?本项目作为旅游综合体，住宿、餐饮、休闲娱乐功能已配置齐全，温泉项目宜突出重点，以温泉洗浴为主体功能，保留部分按摩、休憩娱乐功能即可。温泉体量计算根据计算，本项目温泉的体量在8000?为合?。客客群群来来源源客客群群来来源源商务人士商务人士家庭游客家庭游客本项目?计年接?宿客（28万人）温泉消费的?（55?）本项目?计年接?宿

36、客（20万人）温泉消费的?（20?）本项目温泉年游客?20万人43 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有（20万人）（20?）温泉年接?量（20万人）平?人消费金?（100?/人）温泉?效（2500?/年）温泉体量8000?：?从酒店体量的推导得出，本项目五星级酒店一年接待留宿的商务客16.8万人，公寓式酒店接待的的商务客11.2万人，共计28万人；五星级酒店接待的家庭游客（包括大连、国内、国外游客）4.2万人，公寓式酒店接待的家庭游客15.8万人，共计20万人。?凯伦温泉的人均消费金额为150元左右（包括门票与其他消费），本项目基本与凯伦温泉持平，但基于项目地理位置距离

37、人口密集区较远，适当降低项目消费金额以吸引远程客群，人均消费金额在100元/次；?根据行业经验，温泉洗浴的坪效在2500元/年。本项目室内温泉体量在8000?为合?。温泉体量计算（依据）项目名?所在?市及区域项目体量与本项目相?温都水城（温泉养身会馆）北京市昌平区8000项目档次为中高档，主要针对商务客群，配套设施主要为温泉、按摩房、休闲娱乐配套（棋牌、游艺、台球）等。6000定位中高档，设置于南宫温泉酒店内，主要功能为温44 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有南宫温泉北京市丰台区6000定位中高档，设置于南宫温泉酒店内，主要功能为温泉、按摩房。浪淘沙洗浴中心沈阳皇姑区

38、8000位于沈阳市皇姑区，是一家集洗浴、餐饮、健身、休闲、演艺、客房、于一体的大型豪华浴宫，项目档次中高档。老铁山温泉大连旅顺口区7000位于国家著名旅游区的将军山前，每年有数万名游客前来观光洗浴，定位中高档，主要功能为温泉、按摩房。天沐江北水城（温泉）山东冠县7000定位中高档，离市中心较远，配有酒店等设施，属于生态旅游区，主要功能配套为洗浴、按摩、棋牌。?以上温泉体量，?合本项目?，温泉体量在8000?为合?。一、五星级商务酒店运营?议一、五星级商务酒店运营?议45 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有研究?运营模式?根据项目开发?景、开发条件以及不同?营模式的特征，

39、议?用?理模式?营.46 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有品?资回?综合?量酒店开发目标、不同酒店品?的?士特征以及开发商酒店合?验，?议?集团?下的?冠假日?者?顿集团下?的康?。?计算?到五星级商务酒店的?成本为6?，?5年的运营成本为1.9?、息?利?为2.3?。运营?议47 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有运营?议酒店一?运营模式目?，国内酒店?理模式有?理、自主?营?特?营三类。?理自主?营特?营48 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有酒店业主方自己从事?产?营?动?自?盈?,其特点是资产的所有权和经营权相统

40、一。国际酒店管理集团将其具有知识产权性质的国际品?，成熟定型的国际?理模式与?务标?等的使甠权?业主方，由业主方依照国际品牌的质量标准与规范营运要求自主?营?理饭店。酒店管理集团按合同?定的方式取得酒店的经营管理权，通过输出管理，对属下酒店品牌进行紧密的控制和直接的经营管理。酒店管理方不?与?资,原则上?有酒店?理营运的主动决?。酒店运营模式特征内?理自主?营特?营运营主体?由酒店管理公司全权负责运营，业主具有监督和建议权；?运营制度完善，执行能力强。?业主自主经营运营能力和服务水平取决于业主方的团队，服务水平较难保证。?业主自主经营，酒店管理方给予一定的运营建议和指导；?具有规范的标准，但执

41、行难管控。?具有极强的品牌影响力，酒店开业后能?市场冲击力不强，品牌培育期长；?具有较强的品牌影响力，酒店开业后能三?酒店运营模式各有?：49 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有市场?具有极强的品牌影响力，酒店开业后能较快占领市场；?享受全国乃至全球客源网络。市场冲击力不强，品牌培育期长；?客源辐射范围有限，前期需要较大的推广费甠。具有较强的品牌影响力，酒店开业后能迅速得到认可；?可享受广泛的客源网格。费用支?业主需求支付高昂的管理费甠，其中基本管理费约为营业收入的2-3%，奖励管理费约为毛利润的6%。?酒店开业期，业主需要投入大量的人员培训费甠和市场开拓费甠。?业主需

42、要支付固定的特许经营费及订房提成；?需要投入较大的人员培训费。风?管理方与业主方共同承担酒店经营风险。?业主方独力承担经营风险。?业主方为经营风险的主要承担者。?用项目特征?中高档酒店、经济型酒店；?业主方缺少专业的酒店运营经验；?对酒店品牌及市场形象有较高期待。?经济型酒店需要业主方具有丰富的酒店运营经验和发展抱负，有可靠的客源支持。?中高档酒店、经济型酒店；?业主方具有一定的酒店运营经验和发展抱负。相关案?大连远洋洲际酒店?大连凯宾斯基饭店?大连国际金融会议中心?大连新世界酒店?大连九州华美达本项目五星级酒店运营模式?议根据本项目五星级会议酒店的发展目标，?议本案五星级会议酒店?理的运营模

43、式。本案五星级会议酒店发展期?理业主自?特?营最大范围地吸引客流、带动周辚商业发展利甠先发优势，尽快抢占高端商务市场50 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有利甠先发优势，尽快抢占高端商务市场尽快树立市场形象，突显品牌效应控制运营风险，尽快回笼资金?议本项目?用?品?酒店?理公?营?理五星级酒店经营对管理者的专业水平、管理经验、市场敏感度等条件均具有较高要求，开发企业?酒店?理的?势。酒店品?大连不同类型五星级酒店的市场表现，?议本项目?国?名酒店品?。品?类型酒店名?理集团2011年平?住?（?）2011年平?（?/?/天）国?名品?香格里拉大饭店新加坡香格里拉酒店集团

44、85%1151远洋洲际酒店美国洲际酒店集团85%1050凯宾斯基饭店德国凯宾斯基酒店集团78%84951 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有凯宾斯基饭店德国凯宾斯基酒店集团78%849国?一?品?日航饭店日本日航饭店集团80%703新世界酒店香港新世界酒店集团79%715国内?名品?富丽华大酒店沈阳富丽华酒店管理集团73%962大连星海假日酒店广东粤海(国际)酒店管理集团有限公司68%567本?品?国际金融会议中心中国人民银行71%578银帆宾馆德泰集团/香港政懿/浏化集团67%549金石国际会议中心大连新型集团有限公司63%545?中国的国?名酒店品?集团?模上?其市

45、场?力，为?，?议?国市场的国?酒店?理集团的品?。?酒店?理公?中国市场的品?1?酒店集团洲际酒店及度假村、皇冠假日酒店及度假村、假日酒店及度假村、快捷假日酒店、英迪格精品酒店2温?酒店?理集团温德姆酒店、速8连锁、戴斯酒店、华美达酒店、豪生酒店及度假村52 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有3万?国?集团JW万豪酒店、万豪酒店及度假村、万豪行政公寓、丽兹卡尔顿万怡酒店、万丽酒店4?酒店集团索菲特精品精选酒店、宜必思连锁、铂尔曼酒店及度假村、美爵精选、美居、诺富特酒店5?顿集团华尔道夫精品酒店、希尔顿酒店、康莱德酒店、希尔顿逸林6美国最?方国?集团最佳西方酒店7?达?

46、酒店集团圣瑞吉酒店、福朋酒店、威斯丁、W酒店、喜来登、ALOFT、艾美酒店8?环?酒店公?丽晶酒店、丽笙酒店、丽亭酒店9?饭店及度假区饭店集团凯悦度假村、安达士、君悦酒店、柏悦酒店国?名酒店?品?特征及?用性（一）所?集团品?品?特色?用性?洲际面向高端商务客群的五星级酒店，分布在一、二线城市的核心商务区和主要旅游区?皇冠假日针对商务客的五星级酒店，主要分布在一、二线城市的核心商务区或主要度假区?Indigo超五星级奢华精品酒店，主要分布在著名旅游城市，注重环境景观和秘密性?假日酒店四、五星级商务旅游酒店，在一、二、三线城市均有分布，选址注重交通的便利性?至尊豪庭白金五星级品牌，主要分布在知名

47、旅游城市中重点旅游度假区?53 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有温?至尊豪庭白金五星级品牌，主要分布在知名旅游城市中重点旅游度假区?华美达四星级商务品牌，主要分布在一、二线城市的主要商务区?万?JW万豪超五星级奢华商务酒店，主要分布在一线城市中心城区核心地段?万豪五星级旅游度假酒店，主要分布在旅游城市的中心城区或者知名旅游区。?万丽四星标准商务酒店，主要分布在交通便利的地段?索菲特唯一的法国豪华酒店品牌，位于主要城市或者郊外景观的核心地带?诺福特专为商务和休闲客人设计的四星级现代的酒店，家庭市场是其关注的主要市场之一?铂尔曼国际五星级度假酒店，主要面向追求高档享受的旅

48、游者?美憬阁以创意体验著称的五星级酒店，注重对当地历史文化的演绎，对区位要求无特殊要求?集团名?品?名?特色?用性?顿华尔道夫七星级奢华精品酒店，仅在上海有一家，选址注重历史底蕴?希尔顿五星级商务酒店，主要分布在核心商区或者著名景区?康拉德超五星级级酒店品牌，旅游度假胜地是其比较偏好的区域?最?方最佳西方全球单一品牌最大的酒店连锁品牌，主要分布于东部区域，一般采取特许经营的方式?圣瑞吉顶级奢华品牌，位于城市中心的地标性区位?国?名酒店?品?特征及?用性（二）54 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有?达?圣瑞吉顶级奢华品牌，位于城市中心的地标性区位?至尊精选奢华型高端酒店

49、，目前仅在上海有一家（筹建中），偏好城市中心地段?W酒店具有文化特色的精品奢华酒店，目前在中国仅在香港开设一家?威斯汀五星级奢华商务酒店，一般处于城市中心的商务区。?艾美五星级商务度假酒店，多坐落于高档的度假区?褔朋提供全方位服务的四、五星级商务酒店店，主要分布在城市副中心或者名的旅游区。?丽晶超五星级商务酒店，一般每个国家仅设一到两家，要求地标城市的地标区位?丽笙五星级商务会议酒店，适宜于接待国内外的会奖团，在选址方面并不特别严格?君悦豪华五星酒店品牌，多要求为地标性建筑?柏悦五星级的精品酒店，主要服务于休闲度假的散客，在选址方面并不特别严格。?本项目酒店品?综合各品?与项目的?用性、大连市

50、场?以及开发企业的合?关?，本项目可?冠假日、康?。?冠假日（?）、万?（万?）、?特（?）、?顿（?顿）、康?（?顿）、?美（?达?）、?（?）?冠假日（?）、万?（万?）、?特（?）、?顿（?顿）、康?（?顿）、?美（?达?）、?（?）?、类型、?与本项目?配度?的国?名品?55 中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有?冠假日（?）、康?（?顿）?冠假日（?）、康?（?顿）?冠假日（?）、万?（万?）、?特（?）、康?（?顿）、?美（?达?）、?（?）?冠假日（?）、万?（万?）、?特（?）、康?（?顿）、?美（?达?）、?（?）?上?要?大连市场的品?：?顿?与鲁能?