在建商业项目关键节点管理工作指引.pdf

1、 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 制度主责部门 华润臵地商业地产事业部 会签部门 华润臵地战略管理部、产品管理部、工程管理部、酒店旅游与健康事业部、人事行政部、财务部、审计部、信息管理部、法律部、物业总公司 最终审批单位或审批人 华润臵地副董事长 发文单位 华润臵地有限公司 版本记录版本记录 制度编号 版本号 发布日期 修订内容 CRL-SYDCSYB-ZY-2015-34 V2.0 2016/5/13 1、对节点的数量、顺序与编号、名称、内涵进行了调整。2、对部分节点

2、流程说明进行了调整。CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 V3.0 2017/4/24 1、对节点数量、顺序与编号、名称、内涵进行了调整。2、对部分节点流程说明进行了调整。华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 1.目的.1 2.适用范围.1 3.节点定义.1 3.1 项目进入及退出本制度管理范围的时间.1 3.2 关键节点图.1 3.3 关键节点清单及简介.3 3.4 管理动作定义.8 3.5 关键节点管理动作汇总.9 3.6 管理团队参与的重要会议.11 3.7 一级节点及部分预备节点、二级节点流程文件.12 4

3、.节点流程描述.13 4.1 项目启动会管理流程.13 4.2 定位报告审批管理流程.16 4.3 项目运营目标书审批管理流程.18 4.4 概念设计 100%审批管理流程.21 4.5 方案设计 100%审批流程.25 4.6 招商策略计划书审批流程.29 4.7 初步设计 100%审批管理流程.32 4.8 目标成本确认版审批管理流程.35 4.9 工程管理实施规划评审管理流程.38 4.10 总包单位确定备案管理流程.41 4.11 材料样板确认（幕墙、室内及景观）管理流程.43 4.12 项目定位与招商策略回顾审批管理流程.46 4.13 开业筹备总控计划及运营管理中心组织架构与人员编

4、制方案审批管理流程.48 4.14 信息化建设整体方案审批管理流程.52 4.15 开业前推广策略及预算审批管理流程.54 4.16 开业日期审批流程.57 4.17 商业项目月度运营筹备进展备案管理流程.61 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 4.18 会员体系（含会员中心）策略审批管理流程.63 4.19 租赁合同签署 50%（户数）核查管理流程.66 4.20 屋面及外墙闭水管理流程.68 4.21 租赁合同签署 75%（户数）核查管理流程.70 4.22 租户场地移交条件达至 90%（户数）管理流程.72 4

5、.23 商业运营管理中心开业前 4 个月人员到岗情况报备管理流程.75 4.24 开业前机电系统综合调试管理流程.77 4.25 开业及首年商业推广计划方案审批管理流程.80 4.26 消防验收通过管理流程.84 4.27 70%租户进场装修（户数）管理流程.86 4.28 开业首年经营指标备案管理流程.88 4.29 开业成果报备管理流程.90 4.30 开业后评估报告备案管理流程.92 4.31 项目启动研讨会管理流程.96 4.32 定位报告初稿管理流程.99 4.33 案名审批管理流程.102 4.34 运营及物业服务设施方案图纸备案指引.105 4.35 运营工作手册备案流程.108

6、 4.36 主力店进场装修情况报备管理流程.110 5 附则.111 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 1 华润置地（在建）商业项目关键节点管理华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引工作指引 1.目的 为统筹、协调总部各部门、各大区、各城市公司、各项目，明确（在建）商业项目关键节点编号/名称/级别/完成标准/前臵条件/总部跟进部门/管理动作，规范（在建）商业项目关键节点计划符合项目整体开发要求及后续运营条件，特制定本指引。2.适用范围 本指引适用于华润臵地所有（在建）商业项目中购物中心部分的所有分期。管理输出项

7、目、合作开发项目、住宅配套的持有商业项目及其他特殊类型项目是否适用于本规定，视项目具体情况由商业地产事业部确定。3.节点定义 3.1 项目进入及退出本制度管理范围的时间 3.1.1 项目进入本制度管理范围的时间点：项目地块获取请示报告通过总部审批；3.1.2 项目退出本制度管理范围的时间点：项目开业后评估报告报备总部。3.2 关键节点图 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 2 立项审批完成设计单位确定定位报告初稿评审概念设计50%评审概念设计70%评审定位报告审批项目启动会项目运营目标书审批土地成交确认项目启动研讨会概

8、念设计100%审批产品标准表完成方案设计30%评审方案设计70%评审方案设计100%审批取得用地证初步设计30%评审初步设计70%评审初步设计100%审批景观方案评审室内方案评审幕墙方案评审目标成本确认版审批施工图备案取得工程规划许可证工程管理实施规划评审总包单位确定桩基单位确定取得施工许可证项目开工基坑完成机电单位确定幕墙单位确定正负零材料样板确认（幕墙、室内及景观）精装单位确定景观单位确定购物中心主体结构封顶幕墙工程开工小市政开工屋面和外墙闭水水电气三通开业前机电系统综合调试规划验收通过消防验收通过购物中心竣工验收备案运营及物业服务设施方案初稿图纸备案招商策略计划书审批招商工作正式启动信息

9、化基础建设方案审批开业筹备运营总控计划及运营管理中心组织架构与人员编制方案审批信息化建设整体方案审批项目定位与招商策略回顾开业日期审批运营工作手册备案商业运营管理中心开业前4个月人员到岗情况报备主力店进场装修报备交付前试运行开业及首年商业推广计划方案审批开业首年经营指标备案70%租户进场装修（户数）租赁合同签署50%（户数）会员体系（含会员中心）策略审批租赁合同签署75%（户数）开业租赁合同签署85%（户数）投资职能招商职能投资职能设计职能设计职能设计职能运营职能备注：标黄单元格代表一级节点 蓝色线代表审视点，即该时间点商业实现进度应与工程进度匹配开业后评估报告审批工程管理部案名审批（可选）投

10、资职能招商策略计划书初稿完成招商职能运营及物业服务设施方案定稿图纸备案运营职能招商职能开业前推广策略及预算审批租户场地条件达至90%（户数）投资职能运营职能运营职能运营职能工程管理部工程管理部工程管理部工程管理部运营职能招商职能运营职能投资职能运营职能信息职能运营职能招商职能招商职能商业项目月度运营筹备进展备案幕墙初步设计100%华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 3 3.3 关键节点清单及简介 节点节点 编号编号 关键节点关键节点 级别级别 完成标准完成标准 前臵条件前臵条件 CP0000 立项审批完成 预备 商业地

11、产事业部对已获批 项目地块获取请示报告进行备案 项目地块获取请示报告 获得审批通过 CP2001 土地成交确认 二级 取得土地成交确认书 立项审批完成 CP0001 项目启动研讨会 预备 项目启动研讨会会议纪要通过总部审批并备案 土地成交确认（可选）；（项目立项）可行性研究报告 CP0002 定位报告初稿评审 预备 定位报告修改稿提交总部 项目启动研讨会 CP0003 设计单位确定 预备 设计单位（指建筑、结构、机电、幕墙、室内、景观 6 个专业的设计单位）通过总部评审确定并备案 立项审批完成 CP2002 概念设计 50%评审 二级 概念设计 50%成果通过总部评审 项目定位报告初稿 CP2

12、003 概念设计 70%评审 二级 概念设计 70%成果通过总部评审 概念设计 50%CP1001CP1001 项目启动会项目启动会 一级一级 项目启动会召开且会议纪要通过大区项目启动会召开且会议纪要通过大区及总部参会部门会签及总部参会部门会签 项目启动研讨会项目启动研讨会；概念设计概念设计70%70%；项目定位报告（初稿）；项目定位报告（初稿）CP1002CP1002 定位报告审批定位报告审批 一级一级 项目定位报告通过总部审批项目定位报告通过总部审批 项目启动会项目启动会 CP2004 案名审批(可选)二级 华润臵地商业项目案名申请方案 通过总部审批并备案 未召开启动会但需提前以商业作为关

13、键词向外推广；已在项目启动会上明确案名但事后需更改案名的项目 CP1003CP1003 项目运营目标书审批项目运营目标书审批 一级一级 大区总经理签发项目运营目标书大区总经理签发项目运营目标书 项目启动会；项目定位报告项目启动会；项目定位报告 CP1004CP1004 概念设计概念设计 100%100%审批审批 一级一级 概念设计概念设计 100%100%成果通过总部审批成果通过总部审批 概念设计概念设计 70%70%；项目定位报项目定位报告告；项目启动会项目启动会；限额成本指限额成本指标（见项目运营目标书）标（见项目运营目标书）CP2005 产品标准表完成 二级 大区按产品标准表模板完成 概

14、念设计 100%CP2006 方案设计 30%评审 二级 方案设计 30%成果通过总部评审 概念设计 100%CP2007 方案设计 70%评审 二级 方案设计 70%成果通过总部评审 方案设计 30%CP2008 招商策略计划书初稿完成 二级 完成 招商策略计划书 初稿并提交总部，总部审核报告质量满足上会条件 方案设计 70%；项目定位报告 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 4 节点节点 编号编号 关键节点关键节点 级别级别 完成标准完成标准 前臵条件前臵条件 C2009-1 运营及物业服务设施方案初稿图纸备案 二

15、级 运营及物业服务设施报总部完成审图需求及图纸备案 建筑方案设计 70%完成 CP2009-2 运营及物业服务设施方案定稿图纸备案 二级 室内方案设计 50%完成 CP1005CP1005 方案设计方案设计 100%100%审批审批 一级一级 方案设计方案设计 100%100%成果通过总部审批成果通过总部审批 方案设计方案设计 70%70%；产品标准表；产品标准表 CP2010 取得用地证 二级 取得国有土地使用证 CP2011 初步设计 30%评审 二级 初步设计 30%成果通过总部评审 方案设计 100%CP2012 初步设计 70%评审 二级 初步设计 70%成果通过总部评审 初步设计

16、30%；CP1006CP1006 招商策略计划书审批招商策略计划书审批 一级一级 招商策略计划书通过总部审批招商策略计划书通过总部审批 招商策略计划书初稿完成招商策略计划书初稿完成 CP2013 招商工作正式启动 二级 招商工作正式启动 招商策略计划书 CP100CP1007 7 初步设计初步设计 100%100%审批审批 一级一级 初步设计初步设计 100%100%成果通过总部审批成果通过总部审批 初步设计初步设计 70%70%；建设用地规划；建设用地规划许可证许可证 CP2014 景观方案审批 二级 景观方案通过总部审批 初步设计 70%；CP2015 室内方案审批 二级 室内方案通过总部

17、审批 CP2016 幕墙方案审批 二级 幕墙方案通过总部审批 CP2017 幕墙初步设计 100%二级 幕墙初步设计 100%成果通过总部评审 幕墙方案设计 100%；CP1008CP1008 目标成本确认版审批目标成本确认版审批 一级一级 目标成本按照授权通过审批目标成本按照授权通过审批 初步设计初步设计 100%100%CP2018 施工图备案 二级 施工图完成并交总部备案 初步设计 100%；目标成本确认版审批 CP2019 取得工程规划许可证 二级 取得建设工程规划许可证 建设用地规划许可证；规划、环境、消防、人防、交警、市政、地震等相关审图批复文件 CP10CP100909 工程管理

18、实施规划评工程管理实施规划评审审 一级一级 工程管理实施规划通过总部评审工程管理实施规划通过总部评审 初步设计初步设计 70%70%CP2020 桩基单位确定 二级 中标通知书签发 桩基施工图 CP2021 项目开工 二级 桩基（含工程桩和围护桩）或土石方工程开始大规模施工 桩基单位确定 CP10CP101010 总包单位确定总包单位确定 一级一级 按照授权定标报告报总部备案按照授权定标报告报总部备案 工程管理实施规划工程管理实施规划；总承包；总承包招标图完成招标图完成 CP2022 取得施工许可证 二级 取得建筑工程施工许可证 建设工程规划许可证 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引

19、 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 5 节点节点 编号编号 关键节点关键节点 级别级别 完成标准完成标准 前臵条件前臵条件 CP2023 基坑完成 二级 基坑第一块开挖至设计标高，具备大面底板连续施工条件 土方、支护单位确定 CP2024 机电单位确定 二级 中标通知书签发 机电招标图 CP101CP1011 1-1 1 材料样板确认材料样板确认 （幕墙）（幕墙）一级一级 幕墙材料样板通过总部确认幕墙材料样板通过总部确认 幕墙方案幕墙方案 CP101CP1011 1-2 2 材料样板确认材料样板确认 （室内）（室内）一级一级 室内材料样板通过总部确认室内材料样板

20、通过总部确认 室内方案室内方案 CP101CP1011 1-3 3 材料样板确认材料样板确认 （景观）（景观）一级一级 景观材料样板通过总部确认景观材料样板通过总部确认 景观方案景观方案 CP2025 幕墙单位确定 二级 中标通知书签发 幕墙招标图 CP2026 购物中心主体结构出正负零 二级 现场形象进度照片；出正负零标准：（非塔楼区域第一块施工分区出正负零，其他非塔楼区域具备连续完成正负零条件）基坑完成 CP101CP1012 2 项目定位与招商策略项目定位与招商策略回顾回顾 一级一级 项目定位与招商策略回顾报告 通过项目定位与招商策略回顾报告 通过总部审批总部审批 招商策略计划书招商策略

21、计划书；招商工作全面招商工作全面正式启动正式启动 1 1 年以上年以上 CP1013CP1013 开业筹备运营总控计开业筹备运营总控计划及运营管理中心组划及运营管理中心组织架构与人员编制方织架构与人员编制方案审批案审批 一级一级 开业筹备运营总控计划及运营管理开业筹备运营总控计划及运营管理中心组织架构与人员编制方案 通过总中心组织架构与人员编制方案 通过总部审批部审批 开业开业时间基本确定时间基本确定 CP2027 购物中心主体结构封顶 二级 现场形象进度照片；封顶标准：大结构屋面封顶，不含女儿墙、屋面设备机房层等 CP2028 幕墙工程开工 二级 幕墙龙骨开始施工，且具备连续安装条件 幕墙单

22、位确定；幕墙材料、样板确认；完成工作面移交单；对应工作面的幕墙施工图确认 CP2029 精装单位确定 二级 中标通知书签发 精装招标图 CP2030 景观单位确定 二级 中标通知书签发 景观招标图 CP10CP101414 信息化建设整体方案信息化建设整体方案审批审批 一级一级 信息化建设整体方案通过总部审批信息化建设整体方案通过总部审批 运营及物业服务设施方案定稿运营及物业服务设施方案定稿图纸备案图纸备案；方案设计；方案设计 100%100%；限；限额成本指标（见 项目运营目标额成本指标（见 项目运营目标书）书）CP10CP101515 开业前推广策略及预开业前推广策略及预算审批算审批 一级

23、一级 开业前推广策略及预算通过总部审批开业前推广策略及预算通过总部审批 开业筹备运营总控计划及运营开业筹备运营总控计划及运营管理中心组织架构与人员编制管理中心组织架构与人员编制方案审批方案审批 CP10CP101616 开业日期审批开业日期审批 一级一级 开业日期通过开业日期通过副董事长副董事长审批审批 联合巡场联合巡场 CP10CP101717 商业项目月度运营筹商业项目月度运营筹备进展备案备进展备案 一级一级 华润臵地华润臵地(在建在建)商业项目开业筹备商业项目开业筹备工作月报工作月报通过通过总部备案总部备案 开业前开业前 1212 个月个月 CP2031 小市政开工 二级 项目部、小市政

24、施工单位、总包单位签署完成场地移交单，正式开工 图纸、材料确认；完成场地移交单 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 6 节点节点 编号编号 关键节点关键节点 级别级别 完成标准完成标准 前臵条件前臵条件 CP101CP1018 8 会员体系（含会员中会员体系（含会员中心）策略审批心）策略审批 一级一级 大区制定会员体系（含会员中心）策略大区制定会员体系（含会员中心）策略并通过总部审批并通过总部审批 开业筹备运营总控计划及运开业筹备运营总控计划及运营管理中心组织架构与人员编营管理中心组织架构与人员编制方案制方案 CP10

25、1CP1019 9 租赁合同签署租赁合同签署 50%50%（户数）（户数）一级一级 租赁合同签署（户数）超过租赁合同签署（户数）超过 50%50%且完成且完成报备报备 招商策略计划书；招商策略计划书；招商工作已全招商工作已全面正式启动面正式启动 CP2032 信息化基础建设方案审批 二级 信息化基础建设方案（含 ERP 等软件方案）通过总部审批 完成网络主干方案设计，场内网络点位规划、机房建设方案；并完成 ERP 上线方案，相应岗位人员规划及数据初始化、系统配臵工作计划等工作 CP10CP102020-1 1 屋面闭水屋面闭水 一级一级 金属屋面、采光天窗系统闭水：饰面材金属屋面、采光天窗系统

26、闭水：饰面材料注胶或构造性防水体系完成，雨水无料注胶或构造性防水体系完成，雨水无法通过幕墙体系进入室内区域，初步具法通过幕墙体系进入室内区域，初步具备喷淋试验条件，现场形象进度照片报备喷淋试验条件，现场形象进度照片报总部备案总部备案 购物中心主体结构封顶购物中心主体结构封顶 CP10CP102020-2 2 外墙闭水外墙闭水 一级一级 石材、金属幕墙石材、金属幕墙及涂料及涂料体系闭水：外侧体系闭水：外侧墙体完成砌筑工作；玻璃幕墙体系闭墙体完成砌筑工作；玻璃幕墙体系闭水：提前进场租户区及首层以水：提前进场租户区及首层以上的玻璃上的玻璃幕墙，其玻璃饰面及顶部收口完成注胶幕墙，其玻璃饰面及顶部收口完

27、成注胶密封；雨水无法通过外墙密封；雨水无法通过外墙体系进入室内体系进入室内区域，初步具备喷淋试验条件，现场形区域，初步具备喷淋试验条件，现场形象进度照片报总部备案象进度照片报总部备案 CP10CP102121 租赁合同签署租赁合同签署 75%75%（户数）（户数）一级一级 租赁合同签署（户数）超过租赁合同签署（户数）超过 75%75%且完成且完成报备报备 租赁合同签署租赁合同签署 50%50%（户数）（户数）CP1022CP1022 租户场地移交条件达租户场地移交条件达至至 90%90%（户数）（户数）一级一级 租户移交条件预验收确认单 报总部租户移交条件预验收确认单 报总部备案备案 租户条件

28、图租户条件图 CP2033-1 正式电开通 二级 正式电送电 机电单位确定；小市政开工 CP2033-2 正式水、燃气开通 二级 正式水送水、正式排水接通；燃气外网施工完成，燃气具备开通条件 CP2034-1 运营工作手册备案（筹备期）二级 运营工作手册通过大区审批并报总部备案 开业筹备运营总控计划及运营管理中心组织架构与人员编制方案审批 CP2034-2 运营工作手册备案（经营期）二级 CP10CP102323 商业运营管理中心开商业运营管理中心开业前业前 4 4 个月人员到岗个月人员到岗情况报备情况报备 一一级级 商业运营管理中心开业前商业运营管理中心开业前 4 4 个月人个月人员到岗情况

29、报告员到岗情况报告完成完成总部备案总部备案 开业日期审批开业日期审批 CP2035 主力店进场装修报备 二级 主力店进场装修情况报告 提交总部备案 主力店签约全部完成；屋面和外墙闭水 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 7 节点节点 编号编号 关键节点关键节点 级别级别 完成标准完成标准 前臵条件前臵条件 CP10CP102424 开业前机电系统综合开业前机电系统综合调试调试 一级一级 华润臵地持有商业物业机电系统运华润臵地持有商业物业机电系统运行状态管理目标及考核标准行状态管理目标及考核标准 开业节点 开业节点一级管

30、理目标全部达标，二级管理目标一级管理目标全部达标，二级管理目标达标率不低于达标率不低于 70%70%；有关；有关华润臵地持华润臵地持有商业物业机电系统运行状态管理目有商业物业机电系统运行状态管理目标及考核标准标及考核标准 开业节点的大区自查自 开业节点的大区自查自检报告及第三方检查报告；机电分系检报告及第三方检查报告；机电分系统调试验收表、机电系统综合调试报统调试验收表、机电系统综合调试报告报总部备案。告报总部备案。各机电系统全部安装完成各机电系统全部安装完成，安装，安装质量验收合格；质量验收合格；各设备、管线及各设备、管线及各系统相关的试验、测试各系统相关的试验、测试等全部等全部合格；合格；

31、供电、供排水、燃气等全供电、供排水、燃气等全部到位；部到位；其他专业配合条件全部其他专业配合条件全部具备；具备；调试方案编写并审批完调试方案编写并审批完成。成。CP2036 规划验收通过 二级 通过验收并取得相应证件 建设工程规划许可证；规划验收申请书 CP10CP102525 开业及首年商业推广开业及首年商业推广计划方案审批计划方案审批 一级一级 开业及首年商业推广计划方案 通过开业及首年商业推广计划方案 通过总部审批总部审批 开业日期审批开业日期审批通过通过 CP2037 租赁合同签署85%（户数）二级 租赁合同签署 85%材料备案 租赁合同签署 75%CP10CP102626 消防验收通

32、过消防验收通过 一级一级 消防系统联调完成，系统功能完备；取消防系统联调完成，系统功能完备；取得消防验收意见书（验收合格）报得消防验收意见书（验收合格）报总部备案。总部备案。验收项目施工完成，具备竣工验验收项目施工完成，具备竣工验收条件；收条件；正式水电全部开通；室正式水电全部开通；室外消防环路形成；外消防环路形成；消防设备设施消防设备设施安装并调试完成；建筑工程消安装并调试完成；建筑工程消防设计审核意见书 及相关批复防设计审核意见书 及相关批复文件，提出的消防问题已予以整文件，提出的消防问题已予以整改；建筑工程消防验收申报表改；建筑工程消防验收申报表及相关需提供的资料；建筑消防及相关需提供的

33、资料；建筑消防设施技术测试合格的报告、消防设施技术测试合格的报告、消防专项论证报告（如有）。专项论证报告（如有）。CP2038 购物中心竣工验收备案 二级 取得相应备案证件并报总部备案 规划验收通过；消防验收通过 CP10CP102727 70%70%租户进场装修（户租户进场装修（户数）数）一级一级 商业项目商业项目 70%70%（按户数）租户已进场（按户数）租户已进场装修情况报告装修情况报告完成总部完成总部备案备案 租户场地移交条件达至租户场地移交条件达至 90%90%（户（户数）数）；屋面和外墙闭水；租赁合屋面和外墙闭水；租赁合同签署同签署 75%75%（户数）（户数）CP10CP1028

34、28 开业首年经营指标备开业首年经营指标备案案 一级一级 开业首年开业首年主要关注指标主要关注指标 完成总部备完成总部备案案 开业日期审批；租赁合同签署开业日期审批；租赁合同签署75%75%（户数）（户数）CP2039 交付前试运行 二级 需要让各专业口负责人签字确认，以保质保量完成最后验收的前奏 筹备期信息化各项工作试运行 CP10CP102929 开业开业 一级一级 购物中心开业并向总部报备开业成果购物中心开业并向总部报备开业成果 项目具备基础开业条件项目具备基础开业条件 CP10CP103030 开业后评估报告备案开业后评估报告备案 一级一级 项目开业后评估报告报总部备案项目开业后评估报

35、告报总部备案 项目开业成果报备项目开业成果报备 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 8 3.4 管理动作定义 评审评审：过程文件形成后各相关方共同进行沟通讨论并给出完善建议或意见，形式以会议讨论为主，评审会上可通过讨论直接形成最终决议；审核审核：成果文件形成过程中各相关方分别就过程性文件提出建议与意见，形式包括但不限于口头、电话、邮件沟通及文件会签与正式书面意见，原则上审核意见不作为最终决议，且须呈报上一级审批；审批审批：成果文件是否达至要求的最终定夺方就送审文件进行决定性批复，送审方须以正式书面形式提交文件审批申请，

36、审批方可参考各相关方的审核意见进行审批，同时须以正式书面意见的形式进行回复。华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 9 3.5 关键节点管理动作汇总 序号序号 节点名称节点名称 输出文件输出文件 大区大区 战略管战略管理部理部 商业地产商业地产事业部事业部 工程管工程管理部理部 信息管信息管理部理部 副董副董事长事长 CP0001 项目启动研讨会 项目启动研讨会会议纪要 审批 评审 CP0002 定位报告初稿评审 项目定位报告初稿 审核 评审 CP1001 项目启动会 项目启动会会议纪要 审核 备案 审批 备案 备案 备案

37、 CP1002 定位报告审批 项目定位报告 审批 备案 CP1003 项目运营目标书审批 项目运营目标书、项目关键节点计划 审核 审核 审核 审核 审批 CP1004 概念设计 100%审批 概念设计 100%审核 审批 备案 CP1005 方案设计 100%审批 方案设计 100%审核 审批 备案 CP1006 招商策略计划书审批 招商策略计划书 审核 审批 备案 CP1007 初步设计 100%审批 初步设计 100%审核 审批 备案 备案 CP1008 目标成本确认版审批 目标成本批复书、目标成本批复通知 审核 备案 审核 审核 审批 CP1009 工程管理实施规划评审 评审会议纪要 审

38、核 审批 CP1010 总包单位确定 总包单位定标报告 审批 备案 备案 CP1011 材料样板确认（室内、幕墙及景观）样板评审意见 审核 审批 备案 CP1012 项目定位与招商策略回顾 定位及招商策略回顾报告 审核 审批 备案 CP1013 开业筹备运营总控计划及运营管理中心组织架构与人员编制 方案审批 华润臵地持有商业项目开业筹备运营总控计划表 审核 审批 审核 持有商业运营管理中心组织架构及人员编制方案 CP1014 信息化建设整体方案审批 信息化建设整体方案 审核 审批 CP1015 开业前推广策略及预算方案审批 开业前推广策略及预算方案请示报告 审核 审批 开业前推广策略及预算 方

39、案 CP1016 开业日期审批 项目开业日期申请报告 审核 备案 审核 审核 审批 CP1017 商业项目月度运营筹备进展备案 华润臵地(在建)商业项目开业筹备工作月报、租户开业筹备节点管控表 审批 备案 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 10 序号序号 节点名称节点名称 输出文件输出文件 大区大区 战略管战略管理部理部 商业地产商业地产事业部事业部 工程管工程管理部理部 信息管信息管理部理部 副董副董事长事长 CP1018 会员体系（含会员中心）策略审批 关于 XX 项目会员体系（含会员中心）策略申报的请示、大区项

40、目会员体系（含会员中心）策略审批申请 审核 审批 CP1019 租赁合同签署50%（户数）租赁合同签署进度完成报备 审批 备案 租赁合同签署进度延误分析报告 审核 审批 备案 CP1020 屋面和外墙闭水 现场形象进度照片 审批 备案 CP1021 租赁合同签署75%（户数）租赁合同签署进度完成报备 审批 备案 租赁合同签署进度延误分析报告 审核 审批 备案 CP1022 租户场地移交条件达至90%（户数）租户移交条件预验收确认单 审批 备案 备案 CP1023 商业运营管理中心开业前 4 个月人员到岗情况报备 开业前 4 个月人员到岗情况的报告 审批 备案 CP1024 开业前机电系统综合调

41、试 大区自检以及第三方检查单位出具的 华润臵地持有商业物业机电系统运行状态管理目标及考核标准 开业节点一级、二级管理目标达标率报告 审批 备案 机电各分系统调试记录表、机电系统综合调试报告 CP1025 开业及首年商业推广 计划方案审批 开业及首年商业推广计划方案请示报告 审核 审批 商业项目开业及首年推广方案计划 CP1026 消防验收通过 消防验收意见书 审批 备案 备案 CP1027 70%租户进场装修（户数）按户数70%租户已进场装修情况报告 审批 备案 CP1028 开业首年经营指标备案 开业首年主要关注指标 审批 备案 CP1029 开业 项目商业项目开业成果 报告 审批 备案 C

42、P1030 开业后评估报告备案 项目开业后评估报告 审批 备案 备案 备案 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 11 3.6 管理团队参与的重要会议 序号序号 会议名称会议名称 大区总大区总经理经理 总部部门总部部门分管领导分管领导 副董事长副董事长 1 项目启动研讨会 2 项目定位报告初稿评审会 O 3 项目启动会 4 概念设计 100%成果评审会 O 5 方案设计 100%成果评审会 O 6 招商策略计划书评审会 O 7 初步设计 100%成果评审会 O 8 目标成本评审会 O 9 工程管理实施规划评审会 10 项

43、目招商推广策略汇报会 O 11 项目定位与招商策略回顾会 O 12 材料样板现场确认 O 13 开业日期商讨会 备注：代表要求参加，O 代表邀请参加，代表不需参会。华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 12 3.7 一级节点及部分预备节点、二级节点流程文件 节点编号节点编号 节点名称节点名称 节点跟进节点跟进部门部门 检索目录检索目录 CP0001 项目启动研讨会 商业地产事业部 P96 CP0002 定位报告初稿评审 商业地产事业部 P99 CP1001 项目启动会 商业地产事业部 P13 CP1002 定位报告审批

44、商业地产事业部 P16 CP1003 项目运营目标书审批 商业地产事业部 P18 CP1004 概念设计 100%审批 商业地产事业部 P21 CP1005 方案设计 100%审批 商业地产事业部 P25 CP1006 招商策略计划书审批 商业地产事业部 P29 CP1007 初步设计 100%审批 商业地产事业部 P32 CP1008 目标成本确认版审批 工程管理部 P35 CP1009 工程管理实施规划评审 工程管理部 P38 CP1010 总包单位确定 工程管理部 P41 CP1011 材料样板确认（幕墙、室内及景观）商业地产事业部 P43 CP1012 项目定位与招商策略回顾 商业地产

45、事业部 P46 CP1013 开业筹备运营总控计划及运营管理中心组织架构与人员编制方案审批 商业地产事业部 P48 CP1014 信息化建设整体方案审批 信息管理部 P52 CP1015 开业前推广策略及预算审批 商业地产事业部 P54 CP1016 开业日期审批 商业地产事业部 P57 CP1017 商业项目月度运营筹备进展备案 商业地产事业部 P61 CP1018 会员体系（含会员中心）策略审批 商业地产事业部 P63 CP1019 租赁合同 50%签署（户数）商业地产事业部 P66 CP1020 屋面及外墙闭水 工程管理部 P68 CP1021 租赁合同签署 75%（户数）商业地产事业部

46、 P70 CP1022 租户场地移交条件达至 90%（户数）工程管理部 P72 CP1023 商业运营管理中心开业前 4 个月人员到岗情况报备 商业地产事业部 P75 CP1024 开业前机电系统综合调试 工程管理部 P77 CP1025 开业及首年商业推广计划方案审批 商业地产事业部 P80 CP1026 消防验收通过 工程管理部 P84 CP1027 70%租户进场装修（户数）情况备案 商业地产事业部 P86 CP1028 开业首年经营指标备案 商业地产事业部 P88 CP1029 开业 商业地产事业部 P90 CP1030 开业后评估报告备案 商业地产事业部 P92 CP2004 案名审

47、批 商业地产事业部 P102 CP2009 运营及物业服务设施方案图纸备案 商业地产事业部 P105 CP2034 运营工作手册备案 商业地产事业部 P108 CP2035 主力店进场装修情况报备 商业地产事业部 P110 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 13 4.节点流程描述 4.1 项目启动会管理流程 4.1.1 流程简介 节点编号节点编号 一级节点一级节点 前臵条件前臵条件 完成标准完成标准 CP1001 项目启动会 项目启动研讨会；概念设计 70%；项目定位报告（初稿）项目启动会召开且会议纪要通过大区及总部

48、参会部门会签 4.1.2 业务流程图 项目启动会管理流程产品管理部/酒店旅游与健康事业部总裁、总部战略管理部、工程管理部、财务部、大区各相关部门及项目所在城市公司相关部门总裁、总部战略管理部、商业地产事业部、工程管理部、财务部（产品管理部、酒店旅游与健康事业部）大区运营管理部（大区相关部门、项目部）开始项目启动会项目启动会报告会议研讨编制项目启动会会议纪要备案项目符合本制度适用范围是否含有销售物业/写字楼/酒店？邀请参与会议是否审核核对完善结束商业地产事业部参与会议会议纪要 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3.0 14 4

49、.1.3 流程说明 4.1.3.1 在大区项目地块获取请示报告获批后，由大区根据项目拟开发产品、业态内容以及关于明确项目计划管理总部管控部门的通知判断项目计划管理主导部门，若项目适用于本制度，则大区运营管理部与商业地产事业部对接并准备项目启动会相关工作。4.1.3.2 大区在达到前臵条件后，发起项目启动会，邀请战略管理部、商业地产事业部、工程管理部、财务部等参加。4.1.3.2.1 若项目中含有销售物业或写字楼产品，大区邀请产品管理部参加启动会；4.1.3.2.2 若项目中含有酒店物业，大区邀请酒店旅游与健康事业部参加启动会。4.1.3.3 商业地产事业部负责确认副董事长、总部各参会部门时间，

50、与大区运营管理部对接沟通，最终确定项目启动会召开日期与时间，并负责确保会议室及预设视频通讯设备。大区运营管理部负责根据所确定的时间及地点发出会议通知。4.1.3.4 大区运营管理部组织大区各相关职能部门及项目部编制项目启动会报告，并于会议召开前 3 个工作日将报告发送商业地产事业部公文邮箱。4.1.3.5 臵地副董事长、战略管理部、商业地产事业部、产品管理部（如有）、酒店旅游与健康事业部（如有）、工程管理部、物业管理部、财务部、审计部、大区运营管理部、大区相关职能部门及项目部参加项目启动 华润置地（在建）商业项目关键节点管理工作指引 编号：CRL-SYDCSYB-ZY-2017-2 版本：V3