城市发展运营组织管理体系构建文件.pdf

1、一、构建逻辑二、战略定位三、组织架构四、部门体系五、运营管理振华城市发展运营组织管理体系构建c组织架构A战略定位B体系构建D部门职能体系一、构建逻辑E运营管理绩效战略定位区域布局价值链环节选择产品或业态组合目标客户群二、战略定位（1）产业开发（2）住宅开发（3）商业运营聚焦重点一二线核心城市及周边区域多种类型高端产业+住宅+持有型物业商业中高产阶级及富裕阶层战略定位发展期总部 地区公司两级架构，扩张期 三级架构。集团总部地区公司集团总部区域公司城市公司两级架构三级架构三、组织架构 管理宽度垂直汇报线最长只有4个人，宽度一般控制在5人。集团董事长副总经理中心总监中心员工集团总部汇报线地区公司汇报

2、线地区总经理副总经理部门经理部门员工总部中心、地区公司部门将来规模扩大后，可能出现专业小组，如设计研究所景观装饰组，组长主要是专业支持角色，不是管理角色，可以不出现在汇报线、审批流中。三、组织架构 三、组织架构 A项目总经理B项目总经理C 项目总经理集团总经理集团公共行政部法务部前期部集团战略运营部集团人力资源部集团财务部集团投资发展部运营管理中心项目副总研发设计工程部管理造价管理营销管理计财管理行政人资商运管理物业管理行政总办主任1人集团办公室组织架构图及人员编制法务经理1人部门职能：集团法务标准化体系建设；参与制定标准化合同文本；审核公司各类合同文本、文书、函件等；公司经营决策所需法律咨询

3、及出具法律意见；公司仲裁、诉讼和非诉讼法律事务；管理外部法务单位。文字秘书1人法务主管/专员1人部门职能：负责撰写总裁、副总裁各类发言文稿；负责审核各项目公司报批的总裁、副总裁发言文稿。部门职能：负责总裁、副总裁各类公务接待安排；负责总裁、副总裁各类工作行程安排及提醒。行政关系主管1人三、组织架构项目副总1人运营管理中心项目管理组织架构图及人员编制部门职能：总裁办、各中心会签流转，资料档案建立、会议记录。部门职能：对各项目前期工作进行综合管理，指导和协调各项目前期开发工作，负责前期开发线条的培训、协调工作。部门职能：以工程进度为重点，分区域管理各项目工程进度、质量、安全，技术指导、服务和培训工

4、作；指导各项目工程部的工作方向和目标。前期开发经理1-2人安装经理1人工程经理1人档案组主管1人三、组织架构设计研发中心总经理1人设计研发中心组织架构图及人员编制结构总监0人建筑总监0人装饰景观总监0人景观工程师1人装饰工程师1人方案总监0人部门职能：文件会签流转、档案管理、人事、培训。方案部职能：产品(业态)定位、规划指标控制、建筑单体方案、材料定位、最终设计成果复审。建筑部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制、招标文件配合、材料审批配合。结构部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制。装饰景观部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制、招标文件配合、材料审批配合。设备总监0人弱电

5、工程师0人机电部职能：施工图质量控制、施工过程重大变更控制、招标文件配合、材料审批配合。规划工程师0人建筑师1人建筑师1人结构工程师1人机电工程师1人暖通工程师0人档案主管1人编制说明：.建筑设计师：4名编制中含2名方案设计，当集团在建项目超过6个（含）时，每增加2个在建项目增加1名编制；.结构设计师：每3个在建项目增加1名编制；.机电设计师：每2个在建项目增加1名编制；.景观设计师：每3个在建项目增加1名编制；.精装设计师：每3个在建项目增加1名编制。三、组织架构成本控制中心总经理1人安装核算经理1人土建核算经理1人成本控制中心成本控制中心组织架构图及人员编制组织架构图及人员编制内外装核算经

6、理1人招标总监1人招标主管1人核算总监1人招标经理1人采购总监1人建材采购经理1人机电采购经理1人目标成本总监1人成本经理1人部门职能：检查督办、协调、档案管理、人事、培训。部门职能：拿地成本、目标成本、现金流、项目决算。部门职能：过程控制（签证变更）、动态成本、工程结算、限价。部门职能：范本编制、品牌库、总包招标、一类标招标。部门职能：集中采购（如电梯、空调设备、电缆、石材、外墙涂料等）。档案/内业主管1人三、组织架构投资发展中心总经理1人投资发展投资发展中心中心组织架构图及人员编制组织架构图及人员编制投资策划总监关键职能说明：投资环境（宏观、区域、城市）分析；土地储备计划与区域发展规划；项

7、目可行性研究与评审；项目谈判与土地获取；合作项目推进、跟踪与协调；集团中长期战略规划；集团战略规划的实施与滚动修正；行业发展与政策研究。拓展专员1人市场调研总监三、组织架构拓展经理1人投资拓展总监策划经理1人策划专员1人调研专员1人调研经理1人营销管理中心总经理1人营销管理营销管理中心中心组织架构图及人员编制组织架构图及人员编制副总经理1人副总经理1人关键职能说明：1、营销体系标准化建设；2、市场调研；3、项目定位策划方案；4、整体营销方案；5、营销推广策略；6、销售目标与计划管理；7、营销费用管理；8、销售案场管理；9、客户服务标准化体系建设；10、交付前客户满意度管理；11、集团品牌体系建

8、设；12、品牌推广方案及年度品牌实施计划管理；13、品牌推广实施、宣传与维护；14、营销采购及供方管理；15、拓展项目市场调查。客服经理1人销售经理6人营销总监1人客服总监1人市调团队1策划文案经理2人策划及品牌总监1人市调总监1人平面设计经理2人采购经理2人市调团队2信息采集经理1人按揭管理经理1人三、组织架构招商运营中心总经理1人招商运招商运营物业营物业中中心心组织架构图及人员编制组织架构图及人员编制工程物业总监1人市场营销总监1人招商运营总监1人部门职能：地产市场研究；商业品牌落位；商业推广管理。部门职能：租赁决策文件制定；招商策略及实施；商户资源库管理；商业项目定位策划；商业运营方案及

9、实施。物业经理1人工程经理1人运营经理1人招商经理1人设计师1人策划经理1人媒体经理1人助理文员1人部门职能：物业管理标准化体系建设；参与新项目前期定位及设计过程；新项目接管及验收；协助交付工作开展；物业管理方案制定；交付后客户投诉接待、处理及跟踪回访；售后维修处理；客户满意度调研。三、组织架构成本部门管理职能体系成本控制 总成本汇总、建安费用与主要经济技术指标、工程支出的目标控制值的审核与过程监控1投资管理 地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用支出的目标控制值的审核与过程监控2规划设计 咨询评估费用、勘察设计费用目标控制值的审核与过程监控、设计变更管理3项目管理 前期开发报建相关费用目标控制

10、值的审核与过程监控4营销策划 销售费用、销售设施工程费目标控制值的审核与过程监控6人力与行政 分别负责管理费用中人工成本与其他管理费用目标控制值的审核与过程监控7财务资金 利息、税收等费用的目标控制值的审核与过程监控8物业管理 物业相关费用的目标控制值的审核与过程监控9成本归口职能，职能在集团为“中心”，在地区公司为“部”。工程管理 现场签证的管理5四、部门体系投资部文件体系文件类别文件名称附带模板编制单位管理程序项目发展管理程序可行性研究报告模板项目建议项目经济分析表法律尽职调查内容模板地产发展事业部运营管理中心设计研究所、成本管理中心产业地产事业部财务管理中心资本运营事业部法务审稽中心战略

11、合作管理程序地产发展事业部合同范本*标准合同范本战略合作协议范本股权收购协议范本地产发展事业部法务审稽中心作业指引企业外部环境监测作业指引城市评价与市场监测报告模板地产发展事业部四、部门体系成本控制文件体系文件类别文件类别文件名称文件名称附带模板附带模板编制单位编制单位管理程序目标成本控制与动态监控管理程序目标成本模板、成本月报模板竣工成本确认模板、成本总结模板、成本基准模板成本管理中心合约规划管理程序合约规划模板成本管理中心工程预结算管理程序成本管理中心工程付款管理程序成本管理中心合同范本标准合同范本体系施工、材料设备采购类成本管理中心总工办法务审稽中心作业指引洽商变更签证费用计量作业指引成

12、本管理中心相关流程与作业指引工程招投标管理程序成本管理中心）材料设备采购管理程序产品配置标准指引产品配置标准模板运营管理中心成本管理中心设计变更管理程序设计研究所成本管理中心现场签证管理程序总工办成本管理中心成本费用分摊指引成本费用分摊工作模板财务管理中心成本管理中心运营管理中心项目后评估管理程序运营管理中心四、部门体系发展部文件体系文件类别文件类别文件名称文件名称附带模板附带模板编制单位编制单位管理程序项目发展策划管理程序项目发展策划报告模板市场定位模板商业定位模板风险登记表模板运营管理中心地产发展事业部商业地产事业部作业指引产品配置标准指引产品配置标准模板（分工业、住宅、商业版）运营管理中

13、心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、总工办、成本管理中心项目总体计划编制指引项目总体计划模板运营管理中心项目经济分析表编制指引项目经济分析表（分住宅、商业版）运营管理中心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、成本管理中心、财务管理中心相关管理程序规划设计管理程序概念设计成果标准设计任务书模板设计研究所目标成本与动态监控管理程序目标成本模板成本管理中心相关作业指引市场研究作业指引竞争性楼盘调查模板市场比较法评分模板地产发展事业部商业调研作业指引商业地产事业部四、部门体系研发设计部文件体系文件类别文件类别文件名称文件名称附带模板附带模板编制单位编制单位管理程序规划设计管理程序设计任

14、务书模板设计研究所材料设备选型定板管理程序部品策划、定板与实施一览表设计研究所总工办招标采购中心设计变更管理程序设计研究所成本管理中心总工办设计单位选择与评估管理程序供应商（设计）评价模板设计机构、专家资源信息模板设计研究所合同范本设计合同范本设计合同范本设计研究所）法务审稽中心技术标准设计成果深度标准设计研究所相关管理程序项目后评估管理程序项目后评估报告模板运营管理中心）相关作业指引产品配置标准指引产品配置标准模板运营管理中心设计研究所四、部门体系营销部管理文件体系文件类别文件名称附带模板编制单位管理程序营销策划程序营销策划报告模板价格策略报告模板营销预算模板营销费用预算模板地产发展事业部销

15、售管理程序地产发展事业部作业指引定价调价操作指引价格体系工作表（分住宅、社区商铺两套）地产发展事业部营销周月报编制指引营销周、月报模板地产发展事业部售楼处、样板间、样板区选址、定位与开放计划编制指引售楼处、样板间定位模板地产发展事业部集团VI使用指引集团VI手册总裁办合同范本合同范本营销类供应商合同范本地产发展事业部法务审稽中心相关管理程序项目发展策划管理程序市场定位报告模板 运营管理中心地产发展事业部项目后评估管理程序运营管理中心相关作业指引企业外部环境监测作业指引外部环境监测数据库表格城市评价与市场监测报告模板运营管理中心地产发展事业部四、部门体系工程管理文件体系文件类别文件类别文件名称文

16、件名称附带模板附带模板编制单位编制单位管理程序工程管理策划管理程序工程管理策划模板行政总工办工程竣工验收管理程序行政总工办现场签证管理程序总工办成本管理中心工程管理巡检管理程序巡检评分模板行政总工办技术标准工程技术标准体系总工办招标采购、规划设计、成本管理中心参与作业指引工程质量管理指引行政总工办施工现场形象规范行政总工办工程档案管理指引行政总工办施工单位管理指引总包施工组织设计审核要点行政总工办监理单位管理指引监理规划、监理细则行政总工办相关流程与作业指引标准合同范本体系成本管理中心总工办供应商评价管理程序供应商评价模板、名册模板招标采购中心总工办工程招投标管理程序工程质量巡检指总部总工办对

17、地区公司项目工程管理的过程检查，内容包括质量控制、安全文明施工、文档管理等。四、部门体系运营部管理文件体系文件类别文件名称附带模板编制单位管理程序营运管理程序集团运营月报模板风险登记表模板运营绩效指标库运营管理中心项目后评估管理程序项目后评估报告模板运营管理中心作业指引产品配置标准指引产品配置标准模板运营管理中心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、总工办、成本管理中心项目经济分析表编制指引项目经济分析表运营管理中心地产发展事业部、商业地产事业部、设计研究所、总工办、成本管理中心、财务管理中心项目总体计划编制指引项目总体计划模板运营管理中心设计研究所总工办运营会议体系操作指引项目运营回顾

18、模板运营管理中心四、部门体系产业招商部相关文件体系文件类别文件名称附带模板编制单位管理程序管理程序商业定位模板运营管理中心产业地产事业部招商策划管理程序招商策划报告模板租金策略报告模板租金体系表格产业地产事业部招商管理程序产业地产事业部合同范本标准合同范本主力产业协议范本物业协议范本产业地产事业部集团法务审稽中心作业指引产品配置标准指引产品配置标准模板（商业部分）运营管理中心产业地产事业部设计研究所成本管理中心项目经济分析表编制指引项目经济分析表（商业测算）运营管理中心产业地产事业部设计研究所成本管理中心财务管理中心四、部门体系物业部管理文件体系文件类别文件名称附带模板编制单位作业指引物业管理

19、前期介入工作指引项目规划设计评估细则物业管理方案策划模板物业管理中心物业房屋接管验收工作流程物业管理中心入伙资料编制指引物业管理中心前期销售配合工作指引销售现场配合服务标准与工作规程物业管理中心交房入伙工作指引*物业管理中心相关流程工程维修管理程序*物业管理中心目前物业中心初拟的流程文件基本不需修改。交房今后由地物业公司组织四、部门体系项目计划体系形成目标管理体系的工作目标，形式进行考核项目总体计划二级专项计划项目计划体系目标管理体系年度工作目标月度工作目标五、运营管理五、运营管理前期部计划-项目层面序号序号节点名称节点名称计划时间调整时间实际情况实际情况备注备注开始完成开始完成开始开始完成完

20、成1 12 23 34 45 56 67 7管控规则：上述关键节点完成时间变化与调整，项目公司应提交书面报告，报集团审批。前期部计划模板五、运营管理销售部销售计划-项目层面分期分期产品产品销售指标销售指标20172017年年20182018年年20192019年年20202020年年20212021年年20222022年年20232023年年20242024年年20252025年年合计合计1高层_平层-套数0 0 292 1414 82 0 0 0 0 1,788 1,788 1面积（）0 0 32432 157068 9060 0 0 0 0 198,560 198,560 1合同值3000

21、0 150000 8632 0 188,632 1回款15000 130000 43632 0 188,632 1均价（元/m2）9250 9550 9528 0 9,500 1裙房商业_商业-套数0 0 0 0 58 0 0 0 0 58 1面积（）0 0 0 0 8100 0 0 0 0 8,100 1合同值12150 0 12,150 1回款12150 0 12,150 1均价（元/m2）15000 0 15,000 1地下室_非人防车库-套数1280 0 1,280 1面积（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 1合同值0 0 0 0 15360 0 0 0 0 15,360 1回款0

22、 0 0 0 15360 0 0 0 0 15,360 1均价（元/m2）120000 0 120,000 项目合计套数0 0 292 1414 1420 0 0 0 0 3,126 面积（）0 0 32432 157068 17160 0 0 0 0 206,660 合同值0 0 30000 150000 36142 0 0 0 0 216,142 回款0 0 15000 130000 71142 0 0 0 0 216,142 回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%分期分期产品销售指标2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年20

23、24年2025年合计1 1一期合计套数0 0 292 1414 1420 0 0 0 0 3,126 1 1面积（）0 0 32432 157068 17160 0 0 0 0 206,660 1 1合同值0 0 30000 150000 36142 0 0 0 0 216,142 1 1回款0 0 15000 130000 71142 0 0 0 0 216,142 1 1回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%2 2二期合计套数0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2面积（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2合同值0 0 0 0 0 0 0

24、0 0 0 2 2回款0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%3 3三期合计套数0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3面积（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3合同值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3回款0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%3 3四期合计套数0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3面积（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3合同值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3回款0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3

25、回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%项目合计套数0 0 292 1414 1420 0 0 0 0 3,126 面积（）0 0 32432 157068 17160 0 0 0 0 206,660 合同值0 0 30000 150000 36142 0 0 0 0 216,142 回款0 0 15000 130000 71142 0 0 0 0 216,142 回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%销售计划模板研发，规划，工程部计划-项目层面五、运营管理工作项工作内容工作 天数 工作起始时间 工作完成时间 责任单位 阶段性资金投入估算（万元）配合部门

26、配合事宜 备 注 研发部 规划 工程部财务部计划模板成本，招采部计划-项目层面五、运营管理分类分项名称供应界面设计部设计部成本部成本部招采部招采部 方案交底的时间材料样品的确定时间最终出施工图时间提供材料清单时间提供成本指导价时间招标时间签约时间 计划时间完成时间计划时间完成时间一次设计完成时间二次设计完成时间计划时间完成时间计划时间完成时间计划时间完成时间计划时间完成时间 土建工程建安总包工程总包基坑回填总包挖孔桩工程总包基础降水工程甲方指定分包基坑护壁工程甲方指定分包土石方工程（基坑开挖）甲方指定分包防水工程（地下室底板和侧壁）甲方指定分包防水工程（地下室顶板和主体工程）甲方指定分包保温隔

27、热工程(外墙）甲方指定分包门窗、栏杆及幕墙工程铝合金门窗工程甲方指定分包铝合金门窗工程（封闭阳台）甲方指定分包铝合金栏杆及扶手工程甲方指定分包护窗栏杆工程甲方指定分包楼梯间栏杆甲方指定分包空调百页工程甲方指定分包二次装修装饰工程雨篷工程甲方指定分包公共部位精装修工程甲方指定分包幕墙工程甲方指定分包地下室划线及设施甲方指定分包 给排水工程常规给排水工程总包室外自来水供水工程甲方指定分包室外游泳池设备供应及安装工程甲方指定分包室外给排水工程甲方指定分包电气工程常规电气工程总包高低压配电工程甲方指定分包室外配电工程甲方指定分包室外照明工程甲方指定分包航空障碍灯的安装和供应甲方指定分包 消防工程消防电

28、工程甲方指定分包消防水工程甲方指定分包 暖通工程燃气工程甲方指定分包通风空调工程甲方指定分包智能化(弱电)工程对讲系统工程甲方指定分包安防系统工程甲方指定分包电话管线工程甲方指定分包电视工程甲方指定分包电信网络工程甲方指定分包楼宇自动化控制工程甲方指定分包背景音乐/广播工程甲方指定分包车管系统工程甲方指定分包景观工程景观绿化工程甲方指定分包围墙工程：总平甲方指定分包市政工程甲方指定分包成本招采部计划模板五、运营管理财务部计划-项目层面资金计划报表报表名称编制单位AAAA有限公司月汇总表报表编制人年汇总表会计机构负责人销售收入报表期间其他收入编制日期融资收入报出日期土地支出审核人前期工程支出审核

29、日期工程支出复核人开发间接费说明：1、本表按公司进行汇总，编制单位、报表期间、编制日期必须填写。2、报表表体不能进行修改，填写部门按要求在相关栏目内进行录入。3、各公司根据业务情况，将各明细表分发给相关业务部门进行填写，填写完毕，交财务部进行汇总。4、报表项目如需变动，及时通知财务管理中心进行修订。管理费用汇总表营销费用汇总表财务费用税金办公采买管理费用_部门营销费用_部门财务部计划模板五、运营管理地产开发项目层面关键节点计划跟踪表公司名称：公司名称：项目名称：项目名称：X期X平方米逾期未完成延期完成按时完成不计入跟踪范围序号序号节点名称节点名称计划时间调整时间实际情况实际情况备注备注开始完成

30、开始完成开始开始完成完成1取得建设用地规划许可证2取得国土使用权证3完成方案设计4取得建设工程规划许可证5完成施工图设计6取得建筑工程施工许可证7项目开工（正式）8售楼处及示范区施工开放9施工进度达到预售条件10取得预售许可证11第一次开盘12主体封顶13景观施工进场14竣工备案15交房管控规则：上述关键节点完成时间变化与调整，项目公司应提交书面报告，报集团审批。1、预期未完成，延期完成，按时完成，不计入跟踪范围 2、主责部门：指该事项的发起及工作推动部门。3、开始时间和结束时间：全景计划中各事项的开始时间和结束时间要具体到日。4、该表中的“完成”某事项，均指该事项得到流程终端审批或获得阶段成

31、果标志物。5、“需要由运营部专员实时更新”关键节点计划模板五、运营管理融资部计划-集团层面 资金筹措计划表资金筹措计划表序号项目名称 合计 建设期 第1年 第2年 第3年 Axx项目总投资A-1投资计划B资金需求B-1静态投资B-2融资利息（5%）C投入资金C-1债权融资C-2股权出资（20%）c-3股权融资（80%）D资本金配套比率100%100%100%100%融资部融资计划模板五、运营管理项目投资发展部计划-集团层面发展阶段工作内容工作 天数工作起始时间工作完成时间 责任单位 阶段性资金投入估算（万元）配合部门 配合事宜 备 注 时限：7天土地储备及投资阶段摘牌签成交确认书项目公司注册成

32、立红线内、外拆迁 时限：45天（1.5个月）项目定位方案策划阶段完成项目定位报告项目整盘策划报告 策划公司完成项目概念方案设计研发出可行性研究报告（发改委下属有相关资质的单位）可研机构缴纳土地出让金、交易服务费、契税 财务部签土地出让合同办理立项批文 前期部 环评、可行性研究报告、节能评估完成取得土地权证 前期部总体规划（详规）指标批复，容积率2.0投资发展部计划模板五、运营管理全景计划-集团层面项目开发总体计划模板集团重点管控关键节点（15个）获取国土使用权证 （完成拆迁，前期部门向工程部交地）项目发展策划报告通过评审方案设计获取政府审查批复初步设计获取政府审查批复施工图备案，获取建设工程规划许可证获取开工证开工样板区、售楼处开放获取预售证（首次开盘、以后每期第一批）获取竣工备案证明交房累计交房达到95%（本批次）1234576891011121413红线内市政施工单位进场15说明：各部门根据项目整体工作中；部门各自职责，制定各自部门工作计划