毕节市房地产市场深度研究分析报告.docx

1、贵州省毕节市房地产市场调查报告39贵州省毕节市房地产市场调查报告 一、城市概况关键词：川滇黔三省交汇，国家级重点扶持开发区、自然旅游风光地理位置毕节市位于贵州省西北部，川、滇、黔三省交汇处，原为毕节地区，2011年撤销毕节地区，设立地级毕节市，同时撤销县级毕节市，原毕节市行政区域为现七星关区行政区域，现毕节市政府驻地设在七星关区。东部和南部与本省遵义市、贵阳市、安顺市、六盘水市接壤，西部和北部与云南省、四川省毗邻。古代是夜郎文明、水西文化繁盛之境，如今是我国西部大开发拉开序幕的地方。毕节概况毕节试验区毕节市是胡锦涛总书记任中共贵州省委书记时亲自倡导并经国务院于1988年6月批准建立的以“开发扶

2、贫、生态建设、人口控制”为主题的试验区。辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章一市七县，涵盖贵州省毕节地区全部市县，面积26853平方公里，人口833万。全市总面积3412平方公里，辖27个镇、8个乡、6个办事处，聚居汉、彝、白、苗、布依等35个民族，总人口约140万。其中：农业人口121.4405万人，非农业人口17.3031万人。自然资源毕节市市内地形西高东低，最高海拔2217米，最低海拔470米，平均海拔1511米，属亚热带湿润季风气候，常年平均降雨量954毫米，日照率约31%，无霜期250天左右，年平均气温12.8，气候温和，雨量充沛，具有冬无严寒、夏无酷暑的特点。交通条件毕

3、节市地处乌蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要冲，交通便利，四通八达。横穿毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路 “杭瑞”、“厦蓉”和穿越毕节腹地的“成都贵阳广州”客运专用高速铁路（350公里/小时）毕节段全面动工，毕节威宁省级高速公路、毕节机场已开工建设，国家规划的4条铁路7个通道经过毕节并于2011年全面动工。随着交通基础设施的进一步完善，作为国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市，毕节市将成为川滇黔三省交汇处的区域性物流中心。旅游资源毕节属岩溶地貌,自然旅游资源十分丰富。有高原明珠之称的威宁草海,被誉为地下天宫的织金洞,有天然公园之称的百里杜鹃,古,野,奇,曲的纳雍总溪河

4、风光(乌江第一漂),叹为观止的大方九洞天及十里溶洞探险漂、大屯土司庄园风景区和众多的史前文物,古建筑群,古石刻,这些风景名胜与安顺龙宫,黄果树瀑布一道,构成了贵州西线旅游区。此外，毕节地区是个多民族杂居地区,居住着汉、彝、苗、回、白、布依、仡佬等30多个民族,有威宁彝族回族苗族自治县、77个民族乡,使毕节地区风土人情多彩多样,民俗民风绚丽多姿。概况结论：毕节市位于贵州省西北部，川、滇、黔三省交汇处，是贵州西部。是胡锦涛总书记任中共贵州省委书记时亲自倡导并经国务院于1988年6月批准建立的以“开发扶贫、生态建设、人口控制”为主题的试验区。是黔西重要节点城市，拥有丰富的自然资源，贵州人口密度比较高

5、的地区。二、毕节经济发展关键词：经济稳定增长 人均收入与支配增大 房地产成为支柱产业1、毕节经济增长稳定“十一五”期间，毕节全市生产总值从2005年的58.81亿元增加到2010年的122.45亿元，年均增长15.54%，人均生产总值从4014元增加到9641元，年均增长20.6%。十二五期间，毕节全市2011年地区生产总值745亿元，年均增长14.4%， 2012年地区生产总值872.4亿元，年均增长15.3%。毕节地区经济在贵州省内举足轻重，但从整体来看，人口基数大，人均对于GDP的贡献较小，是目前毕节地区经济较为落后的重要原因之一。 十一五经济增长示意图 经济增长对比示意图根据城市经验，

6、当一个国家或地区GDP增长率在15%左右，该国家或地区房地产业处于高速发展阶段，由此可以看出：毕节房地产业处于高速增长阶段。2、产业结构从下表中我们可以看出：毕节农业经济比较发达，第三产业比率与发达地区相比还有提升空间，工业欠发达。（产业结构对比表）3、社会消费品零售总额全年实现社会消费品零售总额174.4亿元，同比增长16.0%。其中：城镇123.1亿元，增长17.7%；乡村51.3亿元，增长12.1%。社会消费品零售总额（万元）名称绝对数增长（%）社会消费品零售总额174423916.0 七星关区64581418.1大方县15486514.6黔西县17951814.8金沙县18349615

7、.0织金县17062614.9纳雍县13794014.5威宁县17048714.7赫章县10149214.5 毕节市七星关区居民消费价格总指数为102.8%，服务项目价格指数为103.2 %，消费品价格指数为102.7%，农业生产资料价格指数为 109.7%。七星关区居民消费品价格指数指标名称价格指数（上年=100）增长（%）居民消费价格总指数102.8 2.8食品103.4 3.4烟酒及用品103.5 3.5衣着103.7 3.7家庭设备用品及维修服务100.3 0.3医疗保健和个人用品102.7 2.7交通和通讯100.9 0.9娱乐教育文化用品及服务101.7 1.7居住103.5 3.

8、54、收入水平城镇居民收入继续提高，生活质量有所改善。全市城镇居民人均可支配收入19243元，比上年净增加 3111 元，名义增长19.28 %，扣除价格因素实际增长16.04%。七星关区城镇居民人均可支配收入19555元，增加2420元，名义增长14.12 %，扣除价格因素实际增长11.01%。城镇居民人均消费性支出为11346 元，增长13.40 %。城镇居民家庭人均用于购买食品消费支出4648 元，增长8.45 %。城镇居民恩格尔系数40.97%，较上年下降1.87 个百分点。城镇居民人均可支配收入情况表(元)县区名称2012年2011年县区名称2012年2011年七星关区1955517

9、135织金县1923315275大方县1929916350纳雍县1916816062黔西县1957416396威宁县1724214173金沙县2080017149赫章县1917716126百管委1772714797农村居民收入继续增长。全市农村居民人均纯收入4926元，比上年增加716元，名义增长17.01%，扣除价格因素实际增长13.82%。农村居民人均纯收入中，工资性收入占39.85%，家庭经营纯收入占49.57%，财产性纯收入占1.63%，转移性纯收入占8.96%。农村居民人均生活消费支出3972元，增长10.86%。农村居民人均食品消费支出1786元，比上年增加101元，农村居民恩格尔

10、系数44.95%，较上年下降2.07个百分点。农村居民人均纯收入情况表(元)县区名称2012年2011年县区名称2012年2011年七星关区51314412织金县47144029大方县49434239纳雍县45613918黔西县49864276威宁县48624068金沙县57204910赫章县45773892百管委495040845、房地产投资、固定资产投资与GDP关系2012年全社会固定资产投资1300.5亿元，同比增长58.4%。50万元以上固定资产投资为1199.6亿元，同比增长77.4%, 其中基本建设投资942.6亿元，同比增长88.5%，更新改造投资114.7亿元，同比增长25.9

11、%，房地产投资122.4亿元，同比增长52.1%。房地产已成为地方支柱产业名 称2012年增长（%）全社会固定资产投资1300.558.4 其中：50万元以上1199.677.4 七星关区226.8558.3 大方县117.5643.7 黔西县176.5568.7 金沙县178.7256.6 织金县193.7680.2 纳雍县125.3440.9 威宁县142.4352.7 赫章县105.6461.4 百管委33.6556.76、工业形成多元化发展体系目前毕节基本建成煤电化一体化工业体系，初步形成了煤炭、化工、装备制造、食品加工、建材等产业多元化发展的格局。7、城市化水平较低全市年末常住人口为

12、652.41万人，比上年增加0.06%。根据公安年报数据显示，年末户籍人口为857.97万人，比上年增加0.73%。根据省计生委抽样调查结果显示，人口出生率为12.69,人口自然增长率为6.29。2012年全市城镇化率为29.99%，比上年提高1.82个百分点。在城市化进城中，具有很大提升空间，房地产业将会迎来发展契机。分县（区）城镇化率(%)名 称2012年2011年名 称2012年2011年全 市29.9928.17织金县29.4327.65七星关区42.139.83纳雍县28.3626.54大方县26.1125.35威宁县23.0321.69黔西县37.5332.09赫章县19.3517

13、.54金沙县31.630.29百管委15.5515.49注：本表中大方和黔西的数据含百管委。经济发展总结结论毕节近年来经济总量发展迅速，但由于人口众多，人均GDP、人均收入等与省内城市还有一定差距，这也表明毕节经济具有较大发展空间。房地产发展处于高速发展阶段，房地产业已经成为毕节的支柱产业。毕节零售市场的规模提高迅速，人均消费指数提高。这些都给本项目及地产行业的成功发展带来一定契机。三、城市发展规划关键词：三省通衢交汇 向东、向南扩城1、城市性质定位规划将毕节市城市性质定位为：毕节地区政治、经济、文化和信息服务中心，川、滇、黔三省交界地区的重要节点城市和商贸、物流集散地，以能源工业、循环经济产

14、业为主，山水特色突出、生态良好的宜居城市。2、城市职能定位是川、滇、黔三省交界地区的交通枢纽和物资集散地；贵州省西北部的中心城市和贵州西部经济带上的重要城市节点之一，毕节地区的政治文化中心和毕节生态实验区的服务基地；以能源工业为基础，循环经济产业和轻工业以及高新技术产业为支柱，特色产业优势突出的区域性产业布局基地经济开放、社会文明、文化繁荣、历史文化与民族特色丰富，环境条件优越，宜居的城市。3、城市空间结构城市空间结构和功能分区按“一个主中心，两个副中心”的形态布局，“一个主中心”即毕节市总体规划的范围，两个副中心即双山和大方规划范围。4、城市规模到2015年，城镇人口60万人；到2030年，

15、含毕节和大方在内，城区人口达100万、城区面积达100平方公里的“双百”城市规划。5、交通规划毕节地处川、滇、黔三省结合部，自古有“于滇为咽喉，于蜀为门户”和“川滇通衢”之称，是四川南下通往贵州、云南、广西的重要通道，为历代重要军事战略要地。近年来，随着黔织和毕威两条区内高速公路的开工建设，厦蓉和杭瑞两条国家高速公路建设工程的不断推进，毕节飞雄机场的批复立项并开工建设，毕节被“边缘化”的现状正逐步破解。同时，成(都)贵(阳)快速铁路破土动工，对毕节具有划时代的意义。已获国家立项的毕(节)水(城) 兴(义)铁路毕节至水城段、昭通经威宁经毕节经金沙至遵义等铁路也将于明年动工。“十二五”期间，毕节地

16、区累计铁路里程达1000公里左右，总投资逾千亿元。6、农业规划在“十二五”期间，毕节将大力推进农业产业化的不断快速发展。重点建设四大农业科技示范带, 做强做大八大特色优势农产品产业带，打造五大畜产品产业带，建设三大中药材基地。7、城市发展方向毕节中心城区发展方向主要向东南（鸭池、梨树）发展、东（市东新区、德沟方向）和东北（海子街、小坝）方向发展，往南跨过山体限制适当向甘家桥扩展。近期：将以中心区和鸭池梨树片区为主，启动松林片区、海子街片区建设，同时整治甘家桥片区。依托小坝城镇条件，积极引导重化工业进入，形成城市片区。近期城市人口40万人，人均城市建设用地85，建设用地规模34k。其中中心区人口

17、32万人、海子街片区5万人、甘家桥组团1万人、鸭池梨树片区达2万人。远期：不断扩展中心片区用地范围,进行城中村改造及旧城更新，扩大城市容量；拓展海子街片区；完善松林寨片区，引导高新技术产业往松林片区布局。加快小坝片区建设，引导和疏解头步桥、鸭池的重化工业迁往小坝。城市形成1个中心区(中心片区)、1个综合型片区(海子街)、1个工业物流片区(鸭池梨树)和2个工业片区(松林片区、小坝中屯片区)、一个科教产业片区(甘家桥片区)的空间布局格局，城市人口65万人，城市建设用地近65k。8、商业规划 关键词：一中心+两副中心，节点商业+特色专业街区根据毕节城市整体规划方案，将在环城东路以东、农科所以西、毕节

18、学院以北、蜂包山以南围合的区域形成城市商业中心。在海子街中心地段集中布置行政、商业、文化等用地，形成城市副中心之一。利用威宁路、清毕路、桂花路、新华路的传统商业氛围，加快引进大型超市、酒店等设施，在形成城市传统商业街的同时，打造成为城市副中心之一。结合城市公交客运、城市出入口、对外交通干线、良好区位地段、铁路站场等设施布置，布局城市大型商业、专业批发市场、宾馆酒店、旅游服务和接待设施等，形成商业节点。整理城区现有的商业金融业设施和用地，结合旧城改造，建成一批规模较大、档次较高的商业设施和市场。延续和强化洪山路、洪南路、桂花路、威宁路、翠屏路、麻园路的商业气氛，形成城区商业街区和商业带。利用城区

19、道路改造机会，在清毕路建成集中的商业街，盘活老城土地。沿迎宾大道、草海大道、洪山路、海纵七路等干道布局大型公共服务设施，形成城市商业景观轴。沿贵毕大道，在梨树纳雍路口段，发展工业品市场、汽车交易市场、特色农产品市场、生资市场等，提升城市服务水平。9、文化娱乐毕节将分三级设置文化娱乐设施：在城南新区毗邻市级行政区建设市级文化活动中心，包括图书馆、文化宫、青少年活动中心、影剧院、老年活动中心等。利用南关桥的影剧院场地，结合半边街的传统街区建设，提供城市文艺演出场所，发展多元经营，打造城市传统文化街区；在德沟靠近火车站布置1处市级文化娱乐用地，为展览、科技馆、文艺团体等设施提供场地。保留洪南路的电视

20、台、老城的图书馆等设施。区级文化娱乐设施结合城市的组团布局形态，按照相关标准在海子街、梨树、小坝等片区分别设置，并充分利用现有设施和结合河流滨水景观布局。充分利用中心区的既有文化设施，改造作为区级文化设施。居住区级文化娱乐设施结合居住用地布置。同时，保留和改造三板桥体育场；在城东的德沟新建1处市级综合体育场；在海子街片区的石牛口处新建1处体育场馆用地。在梨树片区布置1处片区体育场馆用地。社区体育设施应结合居住区和学校体育、单位体育等进行布置。结论：毕节城市未来发展方向主要是东部、南部区域，向东，机场、高铁站均位于东部；南部主要是市政行政中心。本项目位于南部行政中心区域，倒天河流经项目，临近碧阳

21、湖，本项目在城市未来发展区域中，发展潜力大。四、房地产市场分析（一）、固定资产投资增长较快从2006 年到2010 年来，毕节地区固定资产投资逐年增加，增长率从2007 年的20.7%上升到2010 年的76%的惊人速度。在快速的增长下，在2010 年固定资产投资达到451.9 亿元，在5 年内实现了翻两番。充分证明了近年来毕节地区发展速度。（二）、房地产开发投资增长较快从历年毕节房地产市开发投资可以看出，房地产开发投资在06年至09年之间的增长相对缓慢，但从2010 年开始突飞猛进，从09 年的18.62 亿元上涨到58.6 亿元。房地产市场发展迅速，其主要原因在于楼后的毕节随着近年来经济示

22、范区的投资，经济得突飞猛进的增长，必然拉动房地产市场的快速发展。（三）、房价增长较快由上图可以看出，2005 年开始毕节市区商品房价格逐年攀升，从2009年开始直线上升， 2010年成交均价达到3000-3200 元/,到目前（2013年）市区商品房成交均价达3600-3800 元/。（四）、项目数量多、开发体量大、市场存量大根据我们对毕节市的楼盘进行逐个走访调查，和其他渠道了解的信息，目前毕节在售的楼盘总数约为：60个。总开发量约为1600万其中住房开发面积约为：975万 商业开发面积约为：457万 地下建筑面积约为：213万目前所有楼盘的销售进度平均为：40%，按此比例测算，目前市场上总的

23、存量房源大约为：960万。从上图可以看出10-50万的大中型楼盘占有最多的比例，其次是10万方以下的小型楼盘占到了38%。（五）、城市版块区域划分明显目前毕节房地产市场主要由三个片区组成：老城区、东部新城、南部新城，老城区是指以威宁路、麻园路、清毕路、洪山路等老城区主要城市干道形成的片区，东部新城是指以开行路至学院路及学院路以东部分片区，南部新城是指以碧阳大道为主线的新城片区。板块 示意图楼盘分布特点：楼盘分布集中在以下几个区域1、 碧阳大道沿线、特别是行署中心附近楼盘数量最多，体量都比较大，如碧阳国际城200万方、樽憬财富广场47万方、招商花园城82万方、碧阳新天地87万方。2、 大型批发市

24、场基本集中在威宁路和草海大道之间，如（浙商城、创美世纪城、毕节商品综合批发大市场）。3、 家居建材专业批发市场集中在贵碧路，如（万丰国际商贸城、远航国际商贸城、心缘家居博览中心）4、 七星关区政周边主要以城市综合体和酒店组成（仕府领地、时代广场）。5、 老城区以小型商住混合楼盘和城市综合体组成（盘古中心、大众国际） 毕节住宅市场特点1) 开发体量大目前市场上在售住房约：97560%=585万，约5万多套。2) 物业类型以高层为主绝大多数项目为高层建筑，一般从26-33层不等，仅有毕节市商品综合批发大市场项目有多层建筑，产品包装名称为：步梯房3) 户型面积偏大大多数项目的户型面积比例都偏大，几乎

25、每个项目都有130以上的户型，整个市场上大户型的比例约有3035%左右。但随着房价的不断上涨，购房客户对总价的承受能力变弱，大户型的房源明显滞销，所有尾盘项目剩下的房源均是120-130左右的。4) 多数楼盘居住品质较高10万以上的楼盘居住品质都比较高，平均绿地率35%以上，平均容积率2.83.5不等。5) 建筑风格住宅的建筑风格有欧式和现代两种风格为主，暂无中式风格建筑，现代风格建筑在中小项目中占的比例较高。大型楼盘多为简欧风格6) 地下车位比例很高大多数项目的住宅车位比都是1：17) 价格优惠幅度较大大多数项目的付款优惠折扣较高，最高的可达92折左右，平均约96折。8) 各版块之间价差较大

26、老城区草海大道片区南部新城片区东部新城片区区政府片区40003200380035003600 毕节商业市场特点一、 毕节现有商业概况毕节商业格局大体上可概括成一心四带，一心是城市核心区域，四带是指松山路清毕路商业带、麻园路商业带、威西路商业带和洪山路商业带。 核心商业圈毕节市核心商业圈位于威宁、桂花路，主要是经营的是品牌服装为主的商业街道，其高、中档次服装约占街道商业总面积的51.2%，。该路段商铺的主营面积为20和60,经营状况较好，该路段有毕节是最大规模最齐全的电脑城和毕节最高档的餐饮德克士。 洪山路商业版块洪山路商业版块主要是从事餐饮服务，其次是广告装潢为主的商业街道。其余为其他商业物业

27、。该地段的档次很底。该路段临街商铺的主营面积为40左右，经营状况整体不好，人流主要以桂花路带动为主。 威西、翠平路 商业版块毕节市汽车站是位于威西路，主要是经营的是小商品为主的商业街道，其中毕节市西路批发商业街的底档次服装约占街道商业总面积的40%，小型底档餐馆约占15%、小型底档旅馆约占25%、。该路段商铺的主营面积为50m2,经营状况一般好，人流量主要是靠汽车站流动的人口带动。 松山、清毕商业版块松山、清毕商业版块主要是以经营品牌服饰为主，尤其是松山路的下端靠近毕节市核心商圈威宁路，其中商铺大都经营的是中高档男女服饰，并且经营效果很好。其中服饰专卖店约占街道总商业面积的45.4%、休闲娱乐

28、约占24%、酒店餐饮约占20%、其他约占10.6% ，商铺营业面积为2040m2不等，商铺经营状况很好。 麻园路商业版块麻园路商业版块主要是以经营建材为主，乐坪街是以酒店餐饮和休闲娱乐为主的商业街道，其中餐饮机构约占临街商铺面积总数的23.3%、休闲娱乐约占28.25%、其他为经营生活相关配套的商铺。该路段的商铺面积的40m2之间，商铺经营状况一般。项目名称开行大道学院路麻园路拥军路威西路东园小区清毕路合计项目档次中低高档次都有以低档次为主以中档次为主以中低档次为主以低档次为主以中档为主以中低档次为主主营方向板材、油漆、门业、卫浴、家居、橱柜、灯饰、装饰材料等种类较为齐全主要以五金机电、水暖、

29、建材为主主要灯饰、五金机电、建材为主主要为门业、小家电、建材为主主要为五金机电板材、油漆、门业、卫浴、家居、橱柜、灯饰、装饰材料等种类较为齐全主要为五金、灯饰布艺客户来源以散户为主，装修公司等批量采购较少以零售为主，少量批发以零售为主，少量批发以零售为主，少量批发以零售为主，少量批发以零售为主，少量批发以零售为主，少量批发进货渠道贵阳专业市场为主，也有部分规模较大商户直接从厂家进货基本从贵阳进货基本从贵阳进货，少数厂家进货基本从贵阳进货，少数厂家进货基本从贵阳进货，少数厂家进货基本从贵阳进货，少数厂家进货基本从贵阳进货，少数厂家进货入住商户约134户约61户约72户约52户约11户约111户约

30、35户476户层数一层一层一层，局部两层一层一层部分三层一层，局部两层进深10米左右15米左右10米左右10米左右10米左右1034米左右10米左右单层面积40平方米左右50平方米左右3040平方米左右30平方米左右30平方米左右30200平方米30平方米左右面宽34米34米34米3米3.3米34米34米层高3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米 3.6米，5.2米3.6米 营业率100%90%100%100%100%100%100%租售价格60115元/平方米月35元/平方米月5575元/平方米月左右6080元/平方米月左右6580元/平方米月左右45100元/平方米月6590元/

31、平方米月左右二、 毕节现有商业特征 处于商业发展初级阶段毕节目前商业形态以自发成市的商业街道和初级专业市场为主，城市商业整体处于商业发展的初级阶段，商业综合体项目目前在毕节还没有建成，以后的运营状况未知。 商业格局较为零散，传统临街商业氛围浓厚毕节城区市场主要分布早期的集中经营的初级市场，商铺结构、交通等未作科学规划，经营业态互为穿插，呈现凌乱、零散的整体观感；消费者的消费习惯主要是在临街商铺进行，而投资者也对临街商铺的购买意愿最高。 整体档次欠缺毕节的商业环境，品牌商家进驻较为稀少，一方面反映城整体消费力，另一方面也是城市商业初级发展阶段的体现。 核心商业圈商业密度大毕节是一座建在山上的城市

32、，土地有限。在老城区体现尤为突出，核心商圈内凡是沿街的建筑都是店面，地下商业也不在少数。三、 现有及未来商业发展(一) 现有商业楼盘销售特征：1. 商业总体量很大，开发量为457万，市场现有存量约为270万左右，而且所有楼盘都有商业建筑出售，没有纯住宅项目。2. 1030万左右的中小型楼盘，基本上以35层的裙楼底商+住房为主要发形式；商业销售模式为：1楼临街商铺直接销售，2楼以上的商业为带租约的产权式商铺销售，年返租率为6%9%不等。这种销售方式在毕节所有商业楼盘中占到70%的比例。 3. 30100万的大型楼盘，基本上城市综合体为主要开发形式；商业销售模式为：租售并举，租赁、招商、销售同时进

33、行（如浙商城、仕府领地、瑞丰新城） 4. 100万以上的超大型楼盘，基本上以商贸园区和专业市场为主要开发形式。商业销售模式为：招商、租赁为主，以租促售。（如万丰建材城） 5. 商业均价：老城区 威宁路、麻园路片区：一楼5-6万/ 二楼2-3万/ 三楼1-2万/ 东部新城 学院路、开行路片区：一楼3万左右/ 二楼1.7万左右/ 三楼1.2万左右/ 南部新城 碧阳大道片区：一楼2.6万左右/ 二楼1.2万左右/ 三楼1.0万左右/ (二) 未来商业供应特征：1. 城市综合体开发量过大大型城市综合体项目有11个：碧阳大道一号、仕府领地、樽憬财富广场、博泰水韵天颐、锦江天鹅堡、盘古中心、创美世纪城、浙

34、商城、碧阳湖金明城、盛世华都。主要分布在行署中心、碧阳湖两旁以及德溪新区、老城区。2. 五星级酒店建设量过大在建和已经规划的五星级酒店项目有8个：碧阳湖金明城（碧阳湖大酒店）、时代广场（喜来登大酒店）锦江天鹅堡（法国柏乐酒店）、创美世纪城、浙商城、远航国际商贸城盛世华都、碧阳国际城市场分析结论：毕节市房地产市场目前处于高速发展期，开发量和市场存量都处于高位，由于房地产发展起步较晚，消费人群的购买力正在逐步释放，形成了目前房地产市场销售较好的局面。但是随着近一两年房地产投资的突然猛涨，未来的市场竞争将会相当激烈，特别是商业物业和酒店物业的竞争较大，风险较高。通过对市场环境、竞争楼盘以及消费者习惯

35、的分析，我们认为商业物业的取胜之道在于适应消费市场特征、适度领先引领消费潮流，与市场上的主要商业形态进行错位竞争，初步考虑打造高端商业步行街的模式。而住房部分在于产品和概念的双重结合，适应客户需求，考虑未居住趋势，初步考虑住宅为以中小户型为主的高端居住区。五、本项目地块分析及开发建议（一）、项目地块分析1. 项目地理位置2. 优劣分析优势：1) 位于开行路与倒天河之间，属于东部开发片区；紧临的德溪新区是未来城市发展的重要节点；2) 开行路，碧阳大桥、倒天河，三大资源优势，组成项目开发的交通，环境等竞争优势；3) 倒天河流，利于打造城市滨江景观带，形成大面积的景观绿化，提升项目品质与居住环境4)

36、 项目体量较大，易于建立项目的品质。5) 项目处于行政中心腹地，是未来城市核心区域，较易被消费者认知与接受。劣势1) 作为新区项目，周边配套不是十分完善；2) 碧阳湖处于上游，周边同等高品质大项目已占据先机与优势，同时，碧阳湖周边项目已经启动，具有品牌与现房、实景等优势；3) 污水处理厂处理后的水直接排放倒天河，使河水水质不好，发臭，难闻，易成为项目最大的劣势之一。机会1) 带有一定政治性发展色彩的毕节处于城市高速发展阶段，扩城运动正处于爆发阶段，从形势上是进入该市场的好时机；2) 本项目地理位置处于发展的城市节点，未来的城市核心地带，具有较大的市场开发前景3) 本项目位置优势较大，体量较大，

37、利于打造大型、具有竞争力的项目产品。威胁1) 扩城运动带来的大项目集中，大项目同质等现象严重，有城市“大跃进”的趋势，对项目后期发展带来相对较大的压力；2) 同期、同质、大体量的综合体项目较多，总体住宅消化量与商业体量形成严重的竞争压力，导致后续人口基数与消费能力难以形成持续发展动力；3) 国家政策的不确定性导致行业性的不稳定因素，影响消费者购买心理。结论： 本项目地理位置较为优越，是城市发展进程中的重要发展节点，具有很大的可操作性； 对于项目的定位，以及项目商住体量的分割、商业业态思考、营销等是项目开发需要重点考虑的核心内容与成功要素。（二）、本项目开发重点考虑的问题点及建议1、本项目开发发

38、展需要注意思考的几个问题点1）、思考如何利用区位优势建立项目优势（扩大优势卖点） 本项目位于德溪新区（城市发展的东部区域），城市向东、向南的发展的城市节点，打造大型商住综合体，形成城市节点，既推进城市发展、提升城市形象，又能建立项目优势。2）、思考如何突破现有项目的同质化，形成错位竞争的项目优势（化威胁为机会） 项目成功的一个关键因数之一是商业，大体量的综合体，商业的定位是关键，从前面的统计资料分析，五星级酒店、专业市场、步行街，综合型市场，城市节点的裙楼商业等，不同商业业态几乎保罗万象，也位于毕节城市发展的各节点区域。但是定位不清晰、混乱的策略现状使各项目综合体商业形成同质竞争，因此，本项目

39、要突破或者突围而出，后来居上，必须根据项目的实地特征，建议打造开放式、时尚街区模式的步行街，同时细化考虑商业的体量与业态定位，形成错位竞争。3）、思考如何利用倒天河的水景资源（转化项目劣势为优势） 污水处理厂直排处理后的污水，形成河道水质较差；上游碧阳湖筑坝拦河使下游（项目地段）水流减小，河面较窄，河床较低，不利于观赏。建议：可以考虑与政府谈判，自己打造该段河流，在项目下游找地方适当的筑坝拦河，形成河流的梯级蓄水，形成自然水景，利用河流打造水景资源。利用河道治理，打造毕节首条滨江休闲景观带，使之与休闲商业、游乐场以及时尚步行街连城一体，形成独特的休闲观光带，从而带动项目的人气。2、项目开发建议

40、1）、 商业业态及体量建设建议：（1）、利用退间距等，在沿开行路打造一条时尚步行街，形成城市商业休闲广场，主要以精品店模式（类似重庆龙湖的北城天街）打造，区别于其他的专业卖场与综合卖场，但体量尽可能的控制。 此类商业占据商业的主力位置，预计占比65%，主要采用独立销售模式，回笼资金，委托管理（2）、作为形象支撑，考虑建立主力卖场以及主力商场为基础，打造高端时尚百货家电等等综合卖场一个，体量进可能控制在3-5万方，采用物业持有形势招租或委托管理模式经营，（为回笼资金，可以采用融资方式回笼资金，同时租赁回收租金，获取利益）（3）、为项目尽可能利益最大化，建议通过河道整治，简历沿江景观商业，通过桥梁、河道景观等，打造休闲餐饮娱乐等景观商业。2）、住宅开发建议 风格建议：毕节住宅主要以欧式建筑居多，也有部分现代风格建筑，由于商业部分是建议打造时尚步行街区，因此住宅部分，建议以时尚现代风格为特征3）、整体开发步奏建议 形象树立：大盘大气势，首先把大盘气势做足，因此，建议在营销层面上要先做气势，再做产品，主要体现在售楼部的建设装修、广告与活动形式等都要与众不同。 具体细节建议，先景观、样板房等道具先行，形成体验式营销。利用河道治理，打造出环境与特色景观、特色商业。 四川合美地产营销 2013年4月21日