横店房地产市场商业市场分析暨国耀财富广场项目定位报告.pptx

1、横店房地横店房地产产市市场场商商业业市市场场分析分析暨暨国耀国耀财财富广富广场项场项目定位目定位报报告告2017.01.25目目录录PART.1PART.2PART.3PART.4 PART.5市市场场宏宏观观分析分析房房产产市市场场分析分析商商业业格局分析格局分析项项目本体分析目本体分析 项项目目定位及租金建定位及租金建议议PART.1 横店市横店市场场宏宏观观全国重点全国重点镇镇，以，以影影视视拍拍摄摄基地、磁性材料基地、磁性材料产产地等地等闻闻名，素有名，素有“东东方好莱方好莱坞坞”、“中国磁都中国磁都”之称。之称。横店镇位于中国浙江中部的东阳市，与中国小 商品城义乌相距36公里。距省会

2、城市杭州160公里，距金华90公里，处 于江、浙、沪、闽、赣四小时交通旅游经济圈内。横店横店镇镇政政府府城市概城市概况况2001年11月16日，撤销横店镇，改由东阳 市政府直辖并设立横店街道办事处，作为东阳市 政府的派出机构，横店街道办事处：管理原横店 镇的行政区域，共95村、13居，驻府前路16号（原横店镇政府驻地）。2003年，撤销横店街道建制，设立横店镇。横店镇辖67个村、41个居委会，镇政府驻横店府 前路16号(原横店街道办事处驻地)。全全镇总镇总人口人口约约18.2万人，其中万人，其中户户籍人口籍人口8.7万人，外来人口万人，外来人口9.5万人。万人。镇区总面积121平方公里横店横店

3、镇镇 18.218.2万万人人南南乡乡16.9116.91万万人人城城镇镇人人口口本地人口比例相本地人口比例相对对稀少，外来人口比例稀少，外来人口比例较较高高区域城镇名 称人口（万）本镇横店18.20南乡（靠近南 面的乡 镇）湖溪2.60大联1.99南马4.28防军2.35马宅1.10三联2.57千祥2.02邻县磐安20.99合计约56.10万人2015年全年全镇实现镇实现生生产总值产总值138.11亿亿元，完成税收收入元，完成税收收入30.33亿亿元。元。横店城横店城镇镇居民人均可支配收入居民人均可支配收入处处于同于同级级城市第一城市第一阶阶梯水平。梯水平。2015年实现规上工业产值186.

4、69亿元，同比增长1.1%；2015年，固定资产投资额突破100亿元；2015年，横店电子产业园区完成工业总产值约175.5亿元，同比增长4.39；区内规上工业企业实现产 值151.35亿元，同比增长4.65%；2015年，横店影视产业实验区入区企业实现营业收入150亿元。上缴总税费15亿元，同比增长18.66%；2015年，横店成功入选国家首批中小城市综合改革试点，全省小城市培育年度考核第一；经济发经济发展展7“一城、一片、数点一城、一片、数点”“一城”即按小城市标准建设的 横店城区，“一片”指镇域西南农村居民点 相对集中的地区，“数点”即点状分布于城区周边 的若干基层村。城市二城市二环线环

5、线:过境北路西接东仙线168 加油站（祝坞村），东至湖口村，总长9 千米，红线控制宽度34 米，路基 宽20 米24 米，该道路使横店的 路网骨架进一步外延，并形成城 区的二环线。影视大道、万盛街、都督街等横 店城区内的主干道都与该路直接 相连，后岑山不再是东阳连接横 店公路的唯一通道。二环（外环交通）2013年年底完成湖 口村、祝钨村等部 分路基。一带：南江八面山运动休闲旅游度 假区及生态休闲度假区工业产业区通用航空区影视创意产业区影视文化体验区城市综合片区一环（城市内环，即市内旅游专线）城市城市规规划划一一带带：即南江沿岸发展带，两两环环：即城市内环、外交通环线，三心：三心：即行政文化中心

6、、商业中心、工业服务中心，六区：六区：即城市综合片区、八面山运动休闲旅游度假区、工业产业和 影视创意产业区、通用航空区、生态休闲度假区、影视文化体验区。横店横店镇镇“十二五十二五”（2011-2015）将城市功能定位）将城市功能定位为为：影影视视文化旅游名文化旅游名城，浙江城，浙江电电子材料子材料产业产业基地，基地，东东阳市域阳市域经济经济社会副中心。社会副中心。诸诸永高速、永高速、218省道、客运中心、城省道、客运中心、城际轨际轨道道线线（预计预计2018年建成）、年建成）、飞飞机机场场，横店的交通区位横店的交通区位优势优势明明显显。诸永高速杭州方杭州方向向横店横店镇镇政政府府飞飞机机场场

7、至永康、温州方至永康、温州方向向温州方温州方向向地处江、浙、沪、闽、赣四小时交通旅游经济圈内，距离义乌36公里，距离杭州160公里。金金丽丽温高速方温高速方向向甬金高速甬金高速转转杭金衢高速方杭金衢高速方向向（金（金华华方向方向）甬金高速甬金高速转转杭金衢高速方杭金衢高速方向向（杭州、上海方向（杭州、上海方向）客运中客运中心心城际轨道线，预计2018年正式启动。（金华至义乌至横店、义乌火车站至 义乌）218省道区位交区位交通通本本案案整体呈整体呈现现出出“一一产产退，二三退，二三产齐头产齐头并并进进”的格局，主的格局，主导产业导产业有磁性材有磁性材料、机料、机电电产产 品、医品、医药药化工、化

8、工、轻纺针织轻纺针织、建筑材料和文化旅游等。、建筑材料和文化旅游等。普洛康裕横店东磁产业结产业结构构横店第一二三产业的比重为1:47:52，通过创新发展、转型升级，形成产业竞争新格局。工业园主要集中在城西后葛线附近。目前已初步形成了以磁性材料、高科医药、电子照明、轻纺针织、工 程塑料等龙头企业。此外，影视旅游文化业发展也十分迅猛。横店拥有镇办企业180多家，村联户办企业1600多家，其中特大型乡镇企业横店集团下辖17家全资或控 股子公司和1家进出口总公司，下辖205家紧密型骨干企业，3家境外企业和多家境外研发机构，并在国内 各主要城市建有30多个生产基地和贸易窗口；此外，还有1000多家半紧密

9、型和松散型企业。横店目前拥有横店东磁、普洛康裕2家上市公司。华夏文化园大智禅寺本案明清民居博览城清明上河图 幻梦谷秦 王 宫八面山明 广州街 清香港街 宫苑横店旅游横店旅游资资源源横店的旅游横店的旅游资资源丰富，吸引了大量的游客前来旅游及消源丰富，吸引了大量的游客前来旅游及消费费。横店旅游景点一横店旅游景点一览览梦幻谷秦王宫明清宫苑屏岩洞府横店华夏文 化园广州街香港街横店明清居 博览城横店花木山庄横店红军长 征博览城横店江南水乡横店太阳城横店国防科技园历史长廊横店老街三教塔横店红色旅游城七大会址红军长征博览城景 区一大红船木龙清明上河图大智禅寺中国横店影 视城横店禹山高尔乐部夫俱横店从2000

10、年起，旅游市场开始不断升温，直到10年，持续保持着井喷的趋势。近几年旅游人 口突破千万人次，旅游人口的不断增加，为横店的经济注入了新的活力。横店旅游人横店旅游人口口11年以后的旅游人口增速年以后的旅游人口增速虽虽放放缓缓，12年以来每年的旅游人口都突破了千万人。年以来每年的旅游人口都突破了千万人。1、横店整体以影、横店整体以影视视拍拍摄摄基地、磁性材料基地、磁性材料产产地等地等闻闻名，全名，全镇镇定定义为义为影影视视文化旅游名城，文化旅游名城，浙浙 江江电电子材料子材料产业产业基地，基地，东东阳市域阳市域经济经济社会副中心社会副中心。2、横店整体、横店整体产业产业呈呈现现出出“一一产产退，二三

11、退，二三产齐头产齐头并并进进”的格局的格局，产产特基特基础础扎扎实实，经济发经济发展展 水平及水平及势头势头良好，人均可支配收入良好，人均可支配收入较较高，居民消高，居民消费实费实力力较较强强。3、横店地理位置、横店地理位置优优越，交通网越，交通网络畅络畅达，不达，不仅仅能直达省内各繁能直达省内各繁华华市市镇镇，而且与周，而且与周边经边经济济 较较富裕的省市如江、沪、富裕的省市如江、沪、闽闽、赣赣只有四小只有四小时车时车程，凸程，凸显显了横店房了横店房产产开开发发的的战战略区位略区位优势优势。3、影影视视强强镇镇，丰富的旅游，丰富的旅游资资源源为为横店横店带带来了大量的游客及消来了大量的游客及

12、消费费。但横店。但横店镇镇整体人口相整体人口相对对 稀少，人口量稀少，人口量远远低于周低于周边边城城镇镇。4、外来流、外来流动动人口的增多一定程度上人口的增多一定程度上扩扩大了本地房大了本地房产产市市场场的需求，的需求，为为横店房地横店房地产产开开发发提提 供了一定程度的市供了一定程度的市场场支支撑撑宏宏观观小小结结全国首批中小城市全国首批中小城市综综合改革合改革试试点点强强镇镇 经济经济强强镇镇、影、影视视强强镇镇、旅游、旅游强强镇镇PART.2 横店房横店房产产市市场场分分析析横店早期商品房及小横店早期商品房及小产权产权房房从早起的低端平 房到现在的品质 楼盘，横店楼市 正处于快速发展 阶

13、段，开发量逐 步提升；南江壹号南江壹号玫瑰星城玫瑰星城住宅市住宅市场场分分析析由于横店经济起 步较晚，早期房 地产开发项目较 少。近几年随着 横店经济的快速 发展，房产开发 投资热度也逐渐 上升。新天地新天地横店住横店房地横店住横店房地产处产处于快速于快速发发展展时时期，后期开期，后期开发发量逐步提升量逐步提升住宅市住宅市场场分分析析横店住宅横店住宅销销售价格区售价格区间间5100-7500元元/左右左右，连续连续三年价格区三年价格区间间基本未基本未变变，但，但成成 交均价逐步上浮交均价逐步上浮（核心区南江壹号（核心区南江壹号9000元元/左右）。左右）。2011年2012年2013年 300

14、0-5000元/3500-6500元/5100-7000元/价格价格涨涨幅幅较较弱弱 5100-7500元/（除南江一号外）2016年2011年年-2013年横店主力楼年横店主力楼盘盘去化去化总总量及主力楼量及主力楼盘销盘销售均价售均价城北p目前人气、各类配套略显不足，区域影响力较之于江南弱；p目前集中在西北面开发，集中有2个项目开发；p普通住宅均价在6000元/左右。城南 p作为城市的老城区，教育、医疗、商业等配套丰富，区域接 受度明显高于江北 p普通住宅价格以南江壹号为代表的价格在9000元/城北、城南、城城北、城南、城东东三足鼎立三足鼎立。城北配套稍显欠缺，楼盘档次一般，整体影响力略弱。

15、城南配套丰富，地段稀缺，档次较高。城东楼盘品质高、配套全、口碑 好城东 城东区域以玫瑰星城为代表，城市发展新的方向，目前均价 为6900元/体量体量规规模：模：超过40万有2个，20-26万3个，其余10万以下的1个；销销售周售周期：期：区域内不少楼盘在11、12年推出，截止目前尚未销售完毕，销售速 度缓慢，销售周期相对较长；房地房地产发产发展情展情况况板板块块 项项目名目名称称项项目地目地址址开开发发商商建筑形建筑形态态开开盘时盘时间间规规模模（建面（建面）面面积积区区间间主力面主力面积积售售价价城城北北 龙龙山一山一品品 十里街与环城北 路交汇处东阳长庚置业中高层：17-18F2013年2

16、2万方91-1385188元/起 均价6500元/新天新天地地东阳市横店镇明 清宫街121号东阳市中昂置业 有限公司公寓：4F 小高层：11F 高层：26F2016年1月26日25万方91-149140-150住宅6900元/公寓8500元/南江名南江名郡郡环城北路东段 横店集团房地产 开发有限公司小高层：11F 多层：6F 别墅：3F2012年年5月月22日日58万方112-239 别墅380-600120-135住宅已售罄 别墅6900元/城城南南 南江壹南江壹号号万盛南街1号横店集团房地产 开发有限公司中高层：18F 高层：26F 公寓：28F2011年年26万方公寓 55-81住宅10

17、1-221143大面积住宅 9000元/公寓12000元/（精装修）城城东东 玫瑰星玫瑰星城城迎宾大道31号横店共荣置业高层：18F 别墅、公寓2011年年12月月21日日48万102-136别墅 500-700125沿街6500元/区内7500元/财财富广富广场场 江南路与康庄南 街交汇处浙江国耀置业高层：26-32F重新开盘，16年10 月23日约10万方95-164957500元/项项目概述目概述：l 项项目目总规总规模模26万万，老城，老城区区规规模大模大盘盘。l 老城区核心繁老城区核心繁华华商圈，商圈，绝绝版黄金地段版黄金地段。l 紧临紧临南江，可享受一南江，可享受一线线江江景景。l

18、 注重景注重景观观格格调调塑造，打造新古典主塑造，打造新古典主义义立面和欧式园林立面和欧式园林。老城核心老城核心+一一线线江景江景+规规模大模大盘盘1#2#公公寓寓3#8#5#6#7#一一期期12#11#10#9#二二期期竞竞争分析：个案分争分析：个案分析析基本基本项项目地址目地址环城北路与十 里街交汇处开开发发商商横店集团房 地产开发有 限公司体量体量26万建筑建筑风风格格 新古典主义资资料料建筑形建筑形态态中高层：18F 高层：26F 公寓：28F景景观风观风格格欧式在售在售产产品品结结构构 住宅：102-220公寓：47-71价格价格住宅：2期9000元/情况情况70年公寓：12000元

19、/（精装修标 准2000元/）去化情况去化情况 项目现阶段主要剩余大面积尾盘；9月主要成交164户型，成交金额约3000万，合计约20套房源2房房2厅厅1卫卫1033房房2厅厅2卫卫1434房房2厅厅2卫卫1591房房1厅厅1卫卫 551房房1厅厅1卫卫 571房房1厅厅1卫卫 77小户型公寓住宅户型项项目概述目概述：l 48万万品品质质大大盘盘 l 10万万商商业业（底商（底商+步行步行街街+公寓）公寓）。l 项项目于目于2011年年12月开月开盘盘，截，截止目前已止目前已销销售售5 年半左年半左右右城城东门户东门户地地带带+品品质规质规模大模大盘盘+教育教育资资源丰富源丰富竞竞争分析：个案

20、分争分析：个案分析析基本基本 资资料料项项目地址目地址迎宾大道31号开开发发商商横店共荣 置业体量体量48万建筑建筑风风格格 新古典主义建筑形建筑形态态高层：18F 别墅、公寓景景观风观风格格欧式在售在售 情况情况产产品品结结构构102-136价格价格临街均价：6500元/区内均价：7500元/别墅均价：10000元/20户户型展示型展示3房2厅1卫变3房2厅2卫 1251123房2厅2卫原为设备平台原为设备平台982房2厅1卫1313房2厅2卫竞竞争分析：个案分争分析：个案分析析项项目概述目概述：l 25万万多形多形态态品品质质住住区区 l 3万万社区商社区商业业街，街，1万方地下美食广万方

21、地下美食广场场。l 项项目正北目正北侧为侧为旅游景点明旅游景点明清清宫宫苑苑。l 项项目一期目一期为为商商业业和和70年公寓，商年公寓，商业业与与公寓公寓实实行行5 年包租，前三年租金直接抵扣房款年包租，前三年租金直接抵扣房款（按每年（按每年5%），后两年甲方，后两年甲方负责负责租租赁赁，九一分成（甲方一），九一分成（甲方一）。一期二期基本基本项项目地址目地址东阳市横店镇开开发发商商东阳市中昂明清宫街121置业有限公号司资资料料体量体量25万建筑建筑风风格格 新古典主义建筑形建筑形态态公寓：4F 小高层：11F 高层：26F景景观风观风格格-在售在售产产品品结结构构住宅：91-149公寓：40

22、-80商铺：44-95价格价格商铺均价：10000元/情况情况70年公寓均价：8500元/住宅均价：6900元/动态动态二期住宅开始发售，现阶段存1万抵三万（此外还有日进斗金模式，从现在开始每天100元收益，直至开盘，收益抵扣房款），商铺存5万抵10万、阳回，卫”，两HAM Md厅 thFZdd 12ku3ud蚓 Hrk mH 积4 4r凡面启阴晴坤”切问F？E，？2E？IEEEIF白俯在.-lV飞 快 Zlbia她 呼 dian%w flf r !:El 户型 l建筑面狈 约t49m I囚房两厅两E，.t鑫喧 嚣 万 万.舍 略i I、-oil始在.-fi禾 庐 局 在Dli.l9也 叭an

23、吁z,.7,ld Iv s:;,/G户型 建筑面积 约 旦 川 二 气号“4撞在 拘无愧.z,n；lcxen乡也肌 1/,u，飞 ld,W JII 整雪 F 户型 噩筑面积约139m E 三房两Ff 两卫+.I I!2,1！研 御 Fl-1户型 建筑面积 约HOm三房两厅两卫ZEEII竞竞争分析：个案分争分析：个案分析析项项目概述目概述：l 整体住宅整体住宅为为小高小高层层+高高层层 l 西班牙西班牙风风格格 l 项项目目临临近旅游景点明清近旅游景点明清宫宫苑苑。基本基本 资资料料项项目地址目地址十里街与环城 北路交汇处开开发发商商东阳长庚置 业体量体量22万建筑建筑风风格格 西班牙风格建筑形

24、建筑形态态高层：17-18 层景景观风观风格格-在售在售 情况情况产产品品结结构构住宅：91-138价格价格住宅均价：5188元/起，均价6500 元/动态动态目前一期基本售罄，二期剩余尾房，目前主推三期AS户 型i三室两厅两卫 建筑面积约92 旷（未含改造面积）F 户 型！囚窒两厅两卫 建筑面积 约126叫 来合改造面积）86户 型i三室两厅两卫 建筑面积 约102时（来含改造面积）Bl 户 型 i三室两厅两卫 建筑面积 约108 旷（未含改造面积）厅 丁斗一内可产1重E Ti寸El寸4一n il到f.l!L斗uoo 扫4叫L旦 E 户 塑1四室两厅两卫 建筑面积：约138叫来含改造面积）A

25、4户 型！两室两厅两卫 建筑面积：约92 时 （未含改造面积）A3户 型 1三室两厅一卫 建筑面积 约91叫来合改造面积）83户 型i四室两厅两卫 l建筑面积 约127时（来含改造面积重2震二豆1咽 11 .1 腼 跚 同FH问户F丁厅 丁Le竞竞争分析：潜在争分析：潜在竞竞争争潜在供应量91.68万方，市场后期供应量较大地块名称面积用途容积率 成交总价 楼面价竞得单位交易时间(亩)()(万)(元/M2)横店218省道以北八面山以西地块五29.76住宅1.227301147自然人2015-11-17横店218省道以北八面山以西地块四26.09住宅1.52400920自然人2015-11-17横

26、店218省道以北八面山以西地块六29.54住宅1.227151149自然人2015-11-17横店218省道以北八面山以西地块七22.77住宅1.221001153自然人2015-11-17横店218省道以北八面山以西地块八23.91住宅1.222021151自然人2015-11-17横店218省道以北八面山以西地块三21.76住宅1.220051152自然人2015-11-17横店218省道以北八面山以西地块二34.36住宅1.231551148自然人2015-11-17横店218省道以北八面山以西地块一21.16住宅1.219551155自然人2015-11-17横店镇秦王宫东侧地块二9.

27、94住宅1.259901195自然人2015-9-7横店镇秦王宫东侧地块一18.19住宅1.1516501183自然人2015-8-4横店影视大道以西花木山庄以北地块34.77住宅1.434401060自然人2015-7-28横店镇横店社区横山小区（秦宫一号以东）地块0.49住宅1.7350876东阳市横店联和房地产开发有限公司2015-5-14横店镇禹阳社区马祖小区地块2.77商住3.57401145东阳市横店共荣置业有限公司2015-4-1横店镇禹阳社区马祖小区地块33.66商住3.4789401148东阳市共荣置业有限公司2015-2-11横店镇影视大道以东218省道以南03地块86.8

28、5商住2.7200001279横店集团房地产开发有限公司2015-1-9横店镇影视大道以东218省道以南01地块98.23商住1.6160001527横店集团房地产开发有限公司2015-1-9横店镇米塘社区下湖严小区地块2.42住宅1.22101086浙江省东阳市美臣房地产开发有限公司2014-12-19横店镇影视大道以西花木山庄以北地块58.76住宅2.26150714东阳市长庚置业有限公司2014-8-7横店镇明清宫街以西地块33.6商住1.7594002398东阳市明清置业有限公司2014-6-10横店镇禹山社区地块5.25商住1.44483958自然人2014-4-10横店镇三景头小区

29、地块53.73住宅1.559651110横店集团东磁房地产开发有限公司2013-12-3横店镇中湖头小区三号地块61.07住宅1.568501122横店集团浙江东磁房地产开发有限公司2013-11-27横店镇中湖头小区二号地块61.89住宅1.569321120恒集团浙江东磁房地产开发有限公司2013-9-30横店镇中兴联村忠信堂自然村地块一8.49商住31190701自然人2013-9-26横店镇江南中路以北康庄路以西地块6.86商住3.840202314自然人2012-6-5竞竞争分析：争分析：竞竞争程度研争程度研判判竞竞争争现现状：状：横店当前横店当前镇镇区主要可售物区主要可售物业业存量

30、存量约约8.98万万，待入市量，待入市量53.59万方，万方，现现 状状竞竞争争较为较为平和，但供平和，但供应应量已量已经经不容小不容小觑觑。潜在潜在竞竞争：争：横店后横店后续续土地市土地市场场可供开可供开发发建筑建筑总规总规模模约约91.68万万，市，市场竞场竞争将加争将加剧剧楼楼盘盘名名称称 楼楼盘总盘总建面（建面（）当期可售当期可售量量(m2)可售量可售量(套套)待推量（待推量（）城城 北北龙龙山一山一品品220000181.233168879.22南江名南江名郡郡58000041876.6913775245城城 南南南江壹南江壹号号26000019660.559087552.54城城

31、东东玫瑰星玫瑰星城城4800004293.122204300.52财财富广富广场场10000023774.741980潜潜 在在潜在地潜在地块块916793.52916793.52合合计计4501452771市市场场分析：分析：对对当地房地当地房地产产市市场现场现状描状描述述通通过对现阶过对现阶段在售段在售项项目目销销售人售人员员的交流，我的交流，我们们了解到：了解到：90-120的的户户型受当地人的青型受当地人的青睐睐由于消费者大多为乡镇居民，在农村建造的房屋面积宽裕，购房时更倾向于90-120的适用户型，最具性价比；消消费费者以本地者以本地刚刚需和要求改善住房的客需和要求改善住房的客户为户

32、为主，也有部分外地居民和周主，也有部分外地居民和周边乡镇边乡镇居民来本地居民来本地购购房房通过与售楼人员的交流，我们得知本地居民仍是置业主体，以刚需和改善住房均有。由于横店流动人口较多，外地及周边 乡镇居民来此购房置业的占20%-30%左右；房房产产住宅市住宅市场场以多以多层层、小高、小高层层、高、高层为层为主，主，别别墅墅销销售情况一般售情况一般乡镇居民经济能力有限，别墅产品的总体价格相对较高，超出多数消费者的购买能力，销售情况一般，如秦宫壹号、玫瑰 星城两个楼盘的别墅销量均不是十分理想。此外，乡镇居民拥有较多土地，喜欢自己建造私家别院，这也对别墅产品的销 售产生一定的市场冲击。多层、高层、

33、小高层的容积率高，房屋单价相对便宜，符合主流消费市场市市场场受福利房影响，价格差异受福利房影响，价格差异较较大大横店单位集资房、福利房较多，扰乱整体市场房价，导致价格差异较大，与此同时也间接的降低了对于购房置业的需求市市场场需求需求量量市市场场供供应应量量目前横店主要在售楼目前横店主要在售楼盘盘当期可售当期可售总总量量约约8.98万万（合（合计计450套），市套），市场场 上上现阶现阶段剩余房源主要以大面段剩余房源主要以大面积积房源房源为为主主。土地供土地供应应量量约约91.68万万，后后续续市市场竞场竞争将争将较较激烈激烈。住宅市住宅市场场小小结结销销售价售价格格横店市横店市场场客源基数相客

34、源基数相对对薄弱，市薄弱，市场场需求量不大，与此同需求量不大，与此同时时，大量的自，大量的自建建 房，房，单单位用房大大位用房大大缩缩减了客群减了客群对对于房于房产产的需求量，延的需求量，延长销长销售周期。售周期。（据（据销销售了解，整个售了解，整个东东阳阳1-9个月的成交量在个月的成交量在3600多套，月均多套，月均400套左右，但横店套左右，但横店镇镇在在东东阳市的成交比阳市的成交比 例不到例不到30%，需求量极低），需求量极低）横店住宅市横店住宅市场场整体价格增幅减弱，整体价格增幅减弱，11-13年成交价格年成交价格涨涨幅明幅明显显，但从，但从13-16年三年年三年仅仅增幅增幅21%，整

35、体住宅市，整体住宅市场发场发展展缓缓慢慢。人口基数小，住宅市人口基数小，住宅市场场需求不大，市需求不大，市场场供大于求供大于求PART.3 横店商横店商业业格局分格局分析析商商业业格格局局老城区核心商圈：老城区核心商圈：主要集中在万盛南街与江南路交主要集中在万盛南街与江南路交汇处汇处，商，商业业繁荣，人气旺盛。繁荣，人气旺盛。城北、城城北、城东东商商业业：区域商区域商业业氛氛围较围较淡薄，尚未形成商圈。淡薄，尚未形成商圈。华华夏大道夏大道万万盛盛北北街街万万盛盛南南街街环环城北路城北路江南江南路路康康庄庄南南街街康康庄庄北北街街玫瑰星城 底商+步行街都都督督北北路路都都督督南南路路城北商圈城北

36、商圈十十里里街街迎迎宾宾大大道道老城商圈老城商圈n万盛南万盛南街街城市中轴线，城区纵向主干道之 一，与江南路交汇处商业最为繁 荣，属于老城核心商业地带。n江南江南路路城区横向主干道之一，中段为城 区繁华商业核心地段，人气旺。东西段连接新区，商业氛围较为 淡薄。n康庄南康庄南街街 城区纵向干道之一，连接华夏大 道，南段较为繁华，n都督南都督南路路 城区纵向干道之一，距离老城区 较远，商业氛围较为淡薄。明明清清宫宫街街万盛街+老城核心区+综合式商业商业竞争个案1#2#公公寓寓3#8#5#6#7#一一期期12#11#10#9#二二期期万盛街万盛街项目简介：项目位于万盛街南段，地处横店核心商圈内。大面

37、积 商业1-2万元/左右，小面积商业大概5-6万元/左右，目前1#、6#进驻商业主力业态有星巴克、拜登观邸度假公寓、冰之梦幻 主题酒店、建设银行项项目基本情况目基本情况地址地址万盛街1号临临近主要街道近主要街道万盛街区域区域老城所属商圈所属商圈老城开开发发商商/投投资资商商 横店集团房地产 开发有限公司经营经营商商横店集团房地 产开发总总建筑面建筑面积积26万物物业类业类型型综合体商商业业部分部分地上楼地上楼层层3F商商业业售价售价大面积商业1-2万元/左右，小面积商业大 概5-6万/左右一一层层二二层层三三层层1号楼A区面积128.01层高4.5米建议商业24小时便利店、连锁面包房、虫草店、

38、名烟名酒店B区面积1144.9层高一层4.5米，二层3.6米建议商业酒店配套餐饮或娱乐休闲中心 如品牌餐饮店、高档酒吧、健身房、足道馆、美容美体SPA等C区面积711.51层高一层4.5米，二层3.6米建议商业酒店配套餐饮或娱乐休闲中心 如品牌餐饮店、高档酒吧、健身房、足道馆、美容美体SPA等D区面积1164.73层高4.8米建议商业酒店配套餐饮或娱乐休闲中心 如品牌餐饮店、高档酒吧、健身房、足道馆、美容美体SPA等6号楼项项目目面面积积当当时时售价售价万盛南街8号营业房128.015.8万元/万盛南街8-1号营业房711.511.6万元/万盛南街1幢301三楼整层1164.731万元/万盛南

39、街6-1号营业房1144.91.8万元/万盛南街6幢1号营业房973.722万元/项目简介：项目位于迎宾大道与华夏大道交汇处。总建筑面积48万，其中商业约11万，一期2万，二期9万。项目由普通住宅、别墅、公寓、酒店和商业等物业类型组成，并配备会所及幼儿园等配套。诸诸永高速路口永高速路口+八面山八面山风风景区景区+欧式步行欧式步行街街商业街商商业竞业竞争个争个案案项项目基本情况目基本情况地址地址迎宾大道与华夏 大道交汇处临临近主要街道近主要街道迎宾大道区域区域所属商圈所属商圈开开发发商商/投投资资商商 横店共荣置业经营经营商商横店共荣置业占地面占地面积积32万总总建筑面建筑面积积48万物物业类业

40、类型型综合体商商业业部分部分建筑面建筑面积积约11万地上楼地上楼层层2F地下楼地下楼层层商商业业售价售价目前价格20000元/欧式欧式步行街步行街+临临街底商，集吃喝玩街底商，集吃喝玩乐乐购购 于一体的主于一体的主题题型型时时尚生活街区。尚生活街区。目前目前在售在售为华为华夏大夏大道沿道沿线线商商业业，销销售售价价 格格约约20000元元/。都督北路街 铺交付实景都督北路街铺现 阶段实景都督北路步行 街交付实景图商商业竞业竞争个争个案案销销售价格（万售价格（万/）层层高高面面积积（）1.7-2.05.8米38-130明清宫+一站式美食广场项目概述：项目位于明清宫苑北侧。商业街铺 售价在1000

41、0元/左右，目前剩余9套商铺。销售时间16年1月26日，去化速度较快，现阶 段商铺存5万抵10万，商铺面积在44-95商商业竞业竞争个争个案案项项目基本情况目基本情况地址地址万盛街1号临临近主要街道近主要街道万盛街区域区域老城所属商圈所属商圈老城开开发发商商/投投资资商商 横店集团房地产开 发有限公司经营经营商商横店集团房地 产开发总总建筑面建筑面积积26万物物业类业类型型下沉式综合体（地下一层）商商业业部分部分地上楼地上楼层层-1F、1F地下楼地下楼层层商商业业态业业态联华超市、特色美食街、旅游品纪念品街、特色 主题酒吧、主题酒店愕thi张；非 b辛 辛像揭怠 在.，.、.雹.”a禽走曹-!

42、J/8酣 二 盟章向驻南京 一二.曰也 品a g 回.归 85 ._).,1.阳守 帽萨.参 阳 擅 刷归 国 宵 半飞Y商商业业开开发竞发竞争研争研判判南江壹号、新天地的综合体从某种意义上说，并非真正的意义上的综合体，基本以 类街铺形式展示，缺乏综合体所特有的商业集聚效应商商业业仍以街仍以街铺为铺为主，以吃喝玩主，以吃喝玩乐乐游游为为一体的商一体的商业业体尚属空体尚属空缺缺 低低总总价商价商铺铺投投资资市市场场青青睐睐度度较较高高项项目目 名称名称商商业业 形形态态业态业态 分布分布租售租售 状状态态销销售价格售价格（万元（万元/）层层高高（米）（米）面面积积区区间间（）返租返租南江南江综合

43、体酒店、银行、餐饮等在售5-61F：4.5-4.8128-1164-壹号壹号2F:3.6南江南江底商无规划业态在售1.2万1F：5.2125-316-名郡名郡2F:4.5新天地新天地综合体负一层：美食小广场、在售1-1.2万-1F：4.5 1F：4.544-294包租5年，前三年每年5%直接抵扣房款，后两年租 赁9:1分成联华超市、旅游纪念品 一层：异国风味、地方 特色、休闲美食、南北特色玫瑰玫瑰底商+步行餐饮、购物、生活服务在售都督北路1.71F：5.838-130-星城星城街家居家私等华夏大道2.0老城区商老城区商业业氛氛围浓围浓厚，厚，传统传统商商业为业为主，主，更新升更新升级级速度速度

44、较为缓较为缓慢。慢。横店老城区核心商业形态由传统型逐步向现代型发展，后期规划的百货、风情街等或相继出现。以品牌服装、鞋帽的零售为主，餐饮酒店等为辅，少量休闲娱乐，其它业态逐步增多。商品档次以中档为主，低档为辅，少量高档。基本能 够满足城区及周边乡镇基本消费需求。商业氛围浓厚，核心地段，租金溢价率较高。老城核心商圈：老城核心商圈：商商业业复合复合发发展，租金引展，租金引领领全城。全城。万盛南街步行街商万盛南街步行街商业业万盛南街步行街商万盛南街步行街商业业潘多拉潘多拉购购物广物广场场商商业业格格局局主力主力业态业态小型百小型百货货、超市、餐、超市、餐饮饮酒店、服装酒店、服装鞋鞋帽、化帽、化妆妆品

45、、品、电电子数子数码码、童玩、精、童玩、精品品店、店、银银行等行等主体定位主体定位复合型商业辐辐射群体射群体整体城区及周边乡镇租金水平租金水平万盛南街和江南路交汇处：9-11元/月中段：4.5-7元/月尾段：2.5-4.5元/月江南路：2.8-6元/月经营经营状况状况较好典型商典型商业业潘多拉购物广场万盛南街商万盛南街商业业布布局局华夏大道江南路康庄街都督街老城商老城商圈圈兴盛路医学路度假村路万盛南街万盛南街与江南路交万盛南街与江南路交汇处汇处最最为为繁荣，且人流、繁荣，且人流、车车流量大；流量大；业态业态以服装鞋帽以及餐以服装鞋帽以及餐饮饮西点西点为为主，各占比主，各占比37%、38%；其中

46、服装鞋包集中在；其中服装鞋包集中在“万盛映像步行街万盛映像步行街“中到夜中到夜间间也吸引了众多游玩以及也吸引了众多游玩以及购购物的游客及居民，商物的游客及居民，商 业业氛氛围围十分十分浓浓厚，承厚，承载载着横店人民的部分夜生活着横店人民的部分夜生活餐餐饮饮店以及服装店以及服装类为类为主主，租金水平，租金水平为为2.5-11元元/天天业业态态数数量量 占占比比餐餐饮饮西西点点9737%副食专卖104%服鞋箱服鞋箱包包101 38%通讯数码31%烟酒杂货125%休闲娱乐52%美容美发73%商场超市10%电动车修售31%银行金融42%快递邮局10%酒店宾馆21%药店诊所62%花果蔬菜42%眼镜专卖2

47、1%饰品黄金52%福利彩票21%合合计计265 100%业态业态占比占比 分布分布主力面主力面积积（）租金租金 水平水平（元（元/月）月）餐餐饮饮27.03%100-3002.5-6.5超市超市8.32%600-10002.5-3服服饰饰鞋帽鞋帽32.84%60-2006-11文文娱娱休休闲闲10.74%100-2003.5-5宾馆宾馆酒店酒店12.10%60-1202.5-3.3日化副食日化副食5.81%50-802.5-3其它其它3.16%30-502.5-2.9华夏大道江南路康庄街都督街兴盛路医学路度假村路万盛南街目前万盛南街租金整体目前万盛南街租金整体约约在在2.5-11元元/天左右，

48、其中道路沿街租金基本天左右，其中道路沿街租金基本 维维持在持在5元元/天左右，步行街租金天左右，步行街租金约约达达11元元/天，天，为为目前横店租金最高地段目前横店租金最高地段【1】【2】【3】万盛南街商万盛南街商业业布布局局餐餐饮饮店以及服装店以及服装类为类为主，主，租金水平租金水平为为2.5-11元元/天天序号序号所在位置所在位置日租金日租金（元（元/天）天）月租金月租金（元（元/月）月）年租金年租金（万元（万元/年）年）面面积积（平方米）（平方米）经营业态经营业态1万盛南路5.154176500035餐饮店2万盛南路（步行街）11.01166714000035服装店3万盛南路（步行街）1

49、0.01666720000055服装店华夏大道江南路康庄街都督街老城商老城商圈圈兴盛路医学路度假村路万盛南街康庄路整体商康庄路整体商业业氛氛围较为浓围较为浓郁，郁，业态业态丰富及丰富及较为较为充裕。各充裕。各业态业态中，小型特色餐中，小型特色餐饮业饮业占比最高，达占比最高，达49%，近半成；此外烟酒近半成；此外烟酒杂货杂货、娱乐娱乐保健以及酒店保健以及酒店宾馆宾馆也占据也占据较较高的比例高的比例康庄街商康庄街商业业布布局局以各以各类类小型餐小型餐饮为饮为主，主，租金水平租金水平约为约为1.2-2.5元元/天天业业态态数数量量占占比比餐餐饮饮西西点点14749%副食专卖52%通讯数码31%家电家

50、装52%烟酒烟酒杂杂货货196%娱乐娱乐保保健健227%美容美发114%商场超市31%二手买卖21%汽修美容10%电动车修售21%银行金融62%快递邮局10%酒店酒店宾宾馆馆227%五金机械31%建材装饰31%药店诊所62%图文广告31%花果蔬菜83%教育培训21%中介服务62%母婴用品10%眼镜专卖31%福利彩票21%婚纱摄影72%图书文具52%合合计计298100%康庄街商康庄街商业业布布局局目前康庄街租金整体目前康庄街租金整体约约在在1.2-2.5元元/天左右天左右，其中至江南路交叉其中至江南路交叉口起至度假村交叉口止，口起至度假村交叉口止，为该为该路段租金最高区域，大致达路段租金最高区