房地产项目规划流程提纲资料.pptx

1、地产项目规划流程城市规划详细规划总体规划控制性详细规划修建性详细规划战略层面操作层面分区规划总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划房地房地产项产项目目规规划流划流程程规划分类市场 调研项目 定位设计前 期工作方案设 计组织项目指 标确认施工图 设计组 织房地房地产项产项目目规规划流划流程程地产项目规划主要流程选址立项土地规划取得设计开工 建设竣工 销售房地房地产项产项目目规规划流划流程程项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等房地产市场调查项目周边竞争性楼盘详细调查竞争性楼盘调查项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预 期发展方向等项目所在商圈或临近商圈现状调研消费

2、者调研项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等市场 调研阶段房地房地产项产项目目规规划流划流程程公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种 类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量市场定位、客户定位、产品定位、价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算项目发展报告开开发发计计划划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定 土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发 不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。项项目目考考核

3、核指指标标初初定定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体 经济指标要求及各阶段经济指标要求。工程：工程：根据工期制定工程款支付计划；项目定位阶段房地房地产项产项目目规规划流划流程程明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型 设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等 规划设计提出改善性意见。设计院初步选择明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察设计前期工作房地房地产项产项目目规规划流划流程程方案、规划设计院选择与合同签订项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建

4、筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预 期利润率。彩色总平面图方案送审彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）；详细性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市建委；建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商 讨成本指标，逐步深化、细化。彩色立面效果图送规划预审及 审批（上报市建委）；景观概念方案设计及确定各部门结合项 目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出 合理化建议。方案设计组织房地房地产项产项目目规规划流划流程程对销售费用指标，进行讨论确定；结

5、合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；项目成本指标确定工程：制定工期。项目考核指标确定年度考核指标调整工程：制定工期考核标准。项目指标确认房地房地产项产项目目规规划流划流程程成本控制部：配合研发进行设计招投标；工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。施工图、建筑设计院选择与合同签定（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。结构方案及设备选型研讨及确定施工图设计组织组织现场勘察，并提供地质勘察报告地质勘察报告总平面图、放线图、桩位图施工图、报建图消防、人

6、防报建图、施工图全图、施工图审查全图及计算书施工图成果销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施 工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化施工图设计组织房地房地产项产项目目规规划流划流程程重重庆庆置信空港新城置信空港新城项项目商目商业计业计划划书书 目 录第一第一章章 项项目基本情况目基本情况（前期（前期调调研及客研及客户户提供提供资资料研究分析料研究分析）一、项目概况简介3二、主要经济技术指标4 三、项目整体定位4 四、项目运作模式4 五、项目市场前景展望5第二第二章章 项项目运作目运作环环

7、境境（实实地地调调研及客研及客户户提供提供资资料研究分析料研究分析）一、宏观环境分析7 1重庆市政策优势 72重庆市宏观经济现状及发展趋势113重庆市区位优势18二、项目相关产业的现状及发展趋势 21 1重庆市房地产现状及发展趋势212重庆市总部基地现状及发展趋势333重庆市主题乐园现状及发展趋势38三/周边环境分析/自然环境分析/周边区域环境及设施（一）主要楼盘（附照片）（二）商业餐饮（三）学校（四）医疗三、项目的运行主体（竞竞争楼争楼盘盘分析：分析：畅销畅销与滞与滞销销楼楼盘盘重点分析）重点分析）45 1公司简介（主题概念/设计风格/户型/）452.公司管理模式（商超的模式、大小、楼层）4

8、73.公司发展战略（价位/面积/容积率/密度/采光/通风/车位等）51房地房地产项产项目目规规划流划流程程相关案例房地房地产项产项目目规规划流划流程程相关案例第三第三章章 项项目分析与定位目分析与定位（实地调研/案例研究/对标研究）57一、项目消费者动机及行为分析 57 1房地产市场消费者动机及行为分析572.主题乐园消费者动机及行为分析（超市消费者行为分析）613.总部基地消费者动机及行为分析（其它相关商业或产业配套分析）64 二、项目定位分析 67 1项目区位定位672项目品牌定位703项目产品定位744项目目标客户群体定位835项目客户服务定位906项目功能定位96第四第四章章 项项目分

9、析与目分析与规规划划（调研内容结论/地产项目专业设计）99一、项目地块情况 991项目地形分析992项目地质分析 1003项目自然资源 1014市政基础设施及管网布局 101二、项目规划原则1051总体规划原则 1052住宅规划原则 1063总部基地规划原则 1084主题乐园规划原则 1105技术经济指标 112三、项目用地规划1121用地总体规划（附图，规划图，附比例）1122项目绿化带集中分布（附图）1143土地价值分析（附图）1154业态分布（附图）1155总部基地、住宅、乐园、商业示范区选址（附图）117四、开发计划及设计时间节点要求房地房地产项产项目目规规划流划流程程相关案例第五第五

10、章章 项项目目财务财务分析分析118 一、项目投资估算与资金筹措1181计算依据 1182总投资估算 1193投资计划与资金筹措 123二、项目财务评价1251经济评价依据、原则及方法 1252基础数据测算 1263财务评价分析 1304不确定性分析 1315财务风险及对策 135第六第六章章 项项目运行目运行风险风险及及对对策策137 一、项目运行环境风险分析及对策137二、项目经营管理风险分析及对策140 三、项目市场风险分析及对策142第七章、第七章、项项目目综综合合评评价价145 第八章、附件目录及图表 谢谢 谢谢！THANK YOU FOR WATCHING!放映结束欢欢迎批迎批评评指指导导！