工程目分期管理制度.pdf

1、 项目分期管理制度 制度编号：JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期：页码：第 1 页共 5 页 1 项目分期管理制度(A0)编制 王春华 日期 2014.4 审核 丁元刚 日期 2014.6 批准 林峰 日期 2014.6 修订记录修订记录 日期日期 修订状态修订状态 修改内容修改内容 修改人修改人 审核人审核人 批准人批准人 微信公众号：房地产干货资料加入地产行业精英群，请加微信：n e w PDFhttp:/ 项目分期管理制度 制度编号：JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期：页码：第 2 页共 5 页 2 1.1.目的 目的 规范各事业部、城市公司合

2、理的制定项目分期，以支持项目合理的成本分摊、财务盈利预测及核算提供相应指导。2.2.适用范围 2.1适用范围 2.1 适用于集团、事业部/城市公司各项目。3.3.术语及定义 3.1.术语及定义 3.1.分期：指从运营角度定义，建设项目开发由于规模运营、资金平衡、产品品类、销售节奏、市场风险、配套完善等因素，对一个项目做出合理的规划拆分，并能确保取得外部规证许可和后期规划（竣工）验收。通常一期项目对应一张规划许可证。但考虑到施工需求或同时交付的情况下，也可以对应多张规划许可证。3.2.3.2.标段：指从工程施工维度定义，对一个整体工程按实施阶段和工程范围等分成若干工程施工标段。通常是在项目一期范

3、围内进行标段划分。3.3.3.3.批次：指从计划维度定义，根据销售取证推盘、交付次序等，按工作组织进行先后划分。通常是在项目同一期内可分多个批次组织相关工作。划分批次的目的仅是对工作组织的需要及便利性。4.4.职责与权限 4.1.职责与权限 4.1.事业部/城市公司负责在集团战略规划会前确定分期；4.2.4.2.集团运营管理部、财务管理部、成本管理部等各条线职能部门参与审核确认；4.3.4.3.事业部/城市公司各职能条线负责落实项目分期相关要求指引，详见下第九项。5.5.项目分期原则 5.1.项目分期原则 5.1.“利润或现金流导向”原则：做好项目利润率和现金流之间的平衡和取舍，确定出核心经济

4、指标的导向。5.2.5.2.“规模适当”原则：分期规模确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕度来平衡取舍。建议住宅别墅一般以 3 万平方为宜，多层、小高层、高层类项目一般以5-10 万平方为宜。5.3.5.3.“滚动开发，资金使用最大合理化”原则：考虑先期开发一部分地块，然后以首批的回笼资金继续开发下一部分的地块，避免一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和资金压力。5.4.5.4.“合理税务筹划”原则：在分期业态配比上做出合理筹划，已达到较好地降低税负，增加项目整体的经济效益。微信公众号：房地产干货资料加入地产行业精英群，请加微信：n e w PDFhttp:/ 项目分期管理制

5、度 制度编号：JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期：页码：第 3 页共 5 页 3 5.5.5.5.“分批销售，有利价格提升，去化最大化”原则：根据营销推盘节奏，实现分批销售，其目的在于后期销售价格提升、去化最大化原则。5.6.5.6.“产品合理搭配，相对独立”原则：根据营销市场推广的需求，进行合理的产品搭配，并且产品类型相对独立，可以视后期销售情况灵活调整。5.7.5.7.“利于规划验收、交付结转”原则：根据项目地块道路、周边环境等因素，在分期规划时，要确保有利工程规划验收、分期交付结转等需求。6.6.项目分期制定要求 6.1.项目分期制定要求 6.1.通常一张建设工程规

6、划许可证对应一次规划验收及竣工备案，意味着同期须同时竣工备案、交付。6.2.6.2.要求综合考虑样板区位置，便于整盘销售，样板示范区尽量放在项目第一期，避免单独分期。6.3.6.3.要求分期考虑地块的规整性，不得随意零乱分割地块分期。6.4.6.4.项目体量在 15 万方以上，必须分期。6.5.6.5.要求在项目前期策划时，即参照营销销售节奏、交付节奏及施工等因素，确定分期，尽量同期同时验收同时交付。若存在分批竣工备案交付（跨半年度以上，分界点在 6/12 月），建议考虑单独分期。6.6.6.6.如有其它特殊要求，且考虑地区的差异性，可由事业部/城市公司通过邮件或会议形式上报集团运营管理部审核

7、。7.7.项目分期的确定 项目分期的确定 事业部/城市公司在集团层面会议（项目战略规划会）中提出项目分期规划。通过会议评审，由集团运营、财务、成本等部门对其项目分期进行审核，并在会后通过会议纪要形式线上审批方式后确认。项目分期经会议确认后，相应的计划、目标成本、财务测算等依分期开展相关工作。8.8.项目分期的调整 项目分期的调整 项目分期审批确认后，已开工项目不做调整（考虑到规划及验收问题、销售交付和合同承诺等）。未报建开工项目后期依据市场形势、产品业态变化、销售节奏变化等原因，同时考虑报建、设计、运营计划等予以调整，调整时要求与相关部门达成一致，并报集团运营部、财务部、成本部等说明审批。9.

8、9.项目分期对各条线（营销、开发配套、设计、财务、成本、采购、工程）的要求指引 9.1.项目分期对各条线（营销、开发配套、设计、财务、成本、采购、工程）的要求指引 9.1.对营销的要求指引 微信公众号：房地产干货资料加入地产行业精英群，请加微信：n e w PDFhttp:/ 项目分期管理制度 制度编号：JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期：页码：第 4 页共 5 页 4 营销的推盘节奏是分期划分的前提条件。营销根据项目分期开发计划和该项目年度销售目标，制定出合理的销售计划、推盘节奏及交付要求，关注整盘分批供应量、品类搭配等因素。9.2.9.2.对报批报建的要求指引 土地使

9、用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证的办理：根据公司决策的分期计划，分批报政府相关职能部门相关资料，分批获得。特别注意建设工程规划许可证及规划验收、土地核验、交付使用许可证获取等前后业务的关联性。其他审查如防雷审查、岩土勘察审查、抗震审查、施工图审查等，合同备案如设计勘察合同备案、监理合同备案、总包合同备案等，质、安、监手续等上述均可根据公司制定的分期开发计划，分批报政府相关职能部门审批。9.3.9.3.对设计的要求指引 在方案设计阶段可根据项目分期开发计划，灵活选择整体设计或分期设计，关键是要满足报建、施工、营销、竣工交付及验收要求；景观设计、综合管线设计平衡应结合整个

10、小区风格定位，进行整体设计，但要满足同期交付的进度、报建验收要求；售楼处设计、样板房装修设计、样板段景观设计进度应满足营销进度节点要求，并结合分期的实际要求，便于验收和交付。9.4.9.4.对财务的要求指引 根据项目分期开发计划，做好相应的融资规划，可以分期或合期融资；根据项目分期开发计划，做好土地增值税财务测算评估、相应的分期核算评估以及项目整体的税务筹划。根据项目分期开发计划，提出合理的年度结转要求，满足公司的经营计划。9.5.9.5.对成本和采购的要求指引 目标成本根据项目分期开发计划进行合理的项目成本分摊，综合指导项目的分期；合约采购规划根据项目分期开发计划进行策划，合理的制定采购界面

11、，确定各供应商的发包范围；根据项目分期开发计划，灵活进行整体采购与分期采购的平衡与协调，满足成本控制、招标进度、项目开发的质量与进度要求。9.6.9.6.对工程的要求指引 9.6.1 对分期施工的划分要求 微信公众号：房地产干货资料加入地产行业精英群，请加微信：n e w PDFhttp:/ 项目分期管理制度 制度编号：JT-YY-ZD-08 版号及分级：A0 二级 生效日期：页码：第 5 页共 5 页 5 同一期可分不同的标段施工，标段不对应报建、验收等外部环节，只是便于工程现场的施工组织管理。工程开工前，须根据项目整体的样板区开放、销售推量、竣工验收、交付结转等方面，对施工标段进行划分，划

12、分时需考虑（1）材料的堆放、临设的布置、机械的行走路线、安全文明施工管理等施工组织；（2）每期工程之间能很好的衔接要求。尽量做到既不影响先期交房入住的业主的正常生活，也要能保证后期工程的衔接与施工管理。9.6.2 对室外工程施工的要求 对小区的综合管线应根据整个地块及分期要求进行综合平整，需关注其管线走向、施工周期、预留接驳口等，使其满足先期交房和方便后期工程的管线衔接需求。对景观施工要求，需根据分期交房计划，分标段施工，需要关注协调同综合管线施工进度关系、确定苗木合理进场时间、同后期景观施工的衔接等，使其满足分期交房和方便后期的景观施工要求。9.6.3 对竣工验收与交付的要求 根据分期交房计

13、划，在单体与总体竣工验收与交付之前，应加强同相关建设主管部门的意见征询，保证相关手续（备案、交付使用证等）的顺利办理，确保按期交房。9.6.4 对已交付工程现场分区与围护的要求 确保先期入住业主的生活不受影响；对于已交房但无业主入住的期块，应做好物业交接，并同施工场地有合理的分隔；合理安排施工场地，确保后期工程的顺利实施。10.10.支持性文件及关联文件:支持性文件及关联文件:10.1目标成本编制管理流程 10.2合约规划编制管理流程 10.3运营开发周期标准工期作业指引 10.4税务管理制度 10.5税费计提作业指引 11.11.附则 11.1.附则 11.1.本制度由集团运营管理部门负责解释，自总裁签发之日起执行。微信公众号：房地产干货资料加入地产行业精英群，请加微信：n e w PDFhttp:/