房屋建筑工程质量保修办法.doc

1、房屋建筑工程质量保修办法第一条 为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据中华人民共和国建筑法和建设工程质量管理条例，制订本办法。 第二条 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。第三条 本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条 房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑

2、工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。 第六条 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 四电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 五装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条 房屋建筑

3、工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。 施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 第十条 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 第十一条 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉

4、及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 第十六条 房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行城市房地产开发经营管理条例和其他有关规定。 第十七条 下列情况不属

5、于本办法规定的保修范围： 一因使用不当或者第三方造成的质量缺陷； 二不可抗力造成的质量缺限。 第十八条 施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 一工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的； 二质量保修的内容、期限违反本办法规定的。 第十九条 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。 第二十条 军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。 第二十一条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 第二十二条 本办法自发布之日起施行。商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明

6、书制度的规定（一九九八年五月二十日建设部发布）第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充约定。第四条住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。第五条住宅质量保证书应当包括以下内容：、工程

7、质量监督部门核验的质量等级；、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；墙面、顶棚抹灰层脱落年；地面空鼓开裂、大面积起砂年；门窗翘裂、五金件损坏年；管道堵塞个月；供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期；卫生洁具年；灯具、电器开关个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；、用户报修的单位，答复和处理的时限。第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有

8、规定的，保修期限按照国家规定执行。第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。第八条住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；、结构类型；、装修、装饰注意事项；、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；、门、窗类型，使用注意事项；、配电负荷；、承重墙、保温墙、防水层、阳

9、台等部位注意事项的说明；、其他需说明的问题。第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于住宅使用说明书中。第十条住宅质量保证书和住宅使用说明书应在住宅交付用户的同时提供给用户。第十一条住宅质量保证书和住宅使用说明书以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的住宅质量保证书和住宅使用说明书。第十二条房地产开发企业在住宅使用说明书中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可

10、参照本规定执行。第十四条本规定由建设部负责解释。第十五条本规定从年月日起实施。 上海“莲花河畔景苑”住宅楼房倒塌引起了各界高度关注。住房城乡建设部工程质量安全监管司司长陈重和副司长吴慧娟接受中国政府网专访，就“切实做好检查工作确保在建住宅工程质量”与网友进行了在线交流。 对于网友提出的“住宅楼房倒塌事故不禁让人担心老百姓将住进怎样质量的房屋，想知道全国住宅工程质量到底怎样”的问题，陈重指出，法规标准这么多年来不断健全。2000年建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例出台。包括标准，从本世纪初形成了比较健全的标准体系，工程建设标准数以千计，国家标准、行业标准都有了。 陈重还表示：“这个事

11、情发生以后，我们很关注，首先关注的是抢险和采取措施。倒塌的是7号楼，4.6米深的基坑旁边还有6号楼及其他建好的楼房，它不是孤立的，所以首先是抢险。对于倒塌的判断，确实是建国以来还没有过这样的情况。应该说这是极端个别性。上海市政府公布，经过监测，6号楼稳定，在建的其余10栋楼安全状况稳定。也说明这个事是个很突然的事件。” 有网友问到“住宅的建设单位和施工单位对工程质量应该承担什么样的责任”。吴慧娟表示，开发商是“产品制造商”，应该是第一责任人，对住宅工程质量应该是全面负责。施工单位要按照合同及设计文件的约定和技术标准，对材料也好，构配件也好，包括商品混凝土都要进行检验，检验不合格不得使用，同时还

12、要完成现场的质量控制，技术也好，检查也好，都要严格的做好这方面的工作。 对国家在住宅工程保质保修方面的规定的问题，吴慧娟指出，按照建设部令第80号房屋建筑工程质量保修办法的规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。对于住宅工程，如果是商品房，建设部有一个88号令，规定在商品保修期内发生属于保修范围的质量问题，房地产开发商企业应当履行保修的义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 陈重指出，房屋要有设计使用的年限，比如住宅一般是50年。50年内，在正常使用情况下，有一段是保修期，还有一段是使用期。住宅所有人在保修期之外、使用期内发现有一些问题，可以向有维修养护责任

13、的单位，比如说房管局、物业管理公司提出维护的要求。 还有网友关心在购买房屋过程中，开发商向业主承诺的保修期应该从什么时间算起。吴慧娟表示，根据建设部令第88号商品房销售管理办法第三十三条的规定，保修期从交付之日起计算。(根据访谈实录整理) 开发商认为商品房质量的保修期 为了加强对建设工程质量管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全。根据中华人民共和国建筑法相关条款的规定，国务院于2000年1月发布了建设工程质量管理条例（以下简称条例），第十四条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：一、基础设施工程，房屋建筑从地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。二、屋

14、面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。三、电气管线，给排水管道，设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期由发包方与承包方约定。建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算”。上述法规明确规定，建设工程的保修期限从工程竣工验收合格之日起计算。开发商据此认为，房屋的保修期应从竣工验收合格交付给开发商之日起计算。 业主认为商品房质量的保修期 根据商品房销售管理办法第三十三条规定“保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”就是说，开发商在从建设工程承包单位接过来合格

15、的商品房之后，并非已达到交给买受人使用的条件，开发商还要根据商品房买卖合同相关条款的约定，完善相关配套设施。如供电给排水系统进户的安装、小区道路硬化建设、空地绿化、车库或车位的修建、房屋室内门窗安装、物业管理单位的交接手续、房屋面积的测绘、结清购房款等。当各项设施、设备材料齐全之后方能交付使用。这期间，从施工方面开发商交房，再从开发商向业主交房这段时间差，有的大约需要一年左右才能达到交付使用条件，有的需要三年左右才能达到交付使用条件，由此业主有理由以领取钥匙之日起计算保修期。根据建设部颁布的商品住宅质量保证书的住宅使用说明书制度的规定即正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期限：屋面防水5年

16、，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂，大面积起砂1年，门窗翘裂、五金件损坏1年，管道堵塞2个月，供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期。卫生洁具1年，灯具，电器开关6个月，其他部位部件的保修期限，由房地产开发企业分用户自行约定。 综上所述，如果以施工方交房给开发商的时间为保修期限的起点，两三年后开发商才将该房屋交给业主使用，无形中缩短了保修期，这对业主来说是有点冤。如果是以个别业主接收房门钥匙作为保修期的起点，那么一栋楼的保修期就会出现马拉松式的，开发商也难以操作。根据上述法规的规定商品房质量保修期限，既不能以建设工程承包单位向开发商出具的质量保修期限为交给业主使用的保修期限，也不能以某位业主购房领取钥匙为交付使用的保修期限。保修期限应该以开发商把已达到交付使用条件的第一批商品房交给业主使用的时间为保修期限的起点。超过保修期限才购买的个别购房者，在与开发商签订购房合同时，可根据情况另签保修合同。