群讲课记录《对施工单位的管理难点及办法》.doc

1、中国地产群旗下:地产运营管理2群(189625539): 对施工单位的管理难点及办法 主讲：杭州无痕主讲嘉宾: 杭州无痕 日期:2012年10月16日友情速记: 地产群旗下:地产运营管理2群(189625539) 群主:地产运营.前言：前段时间我和大家讨论了关于对项目监理的管控，感觉项目管理中对施工单位的管控也必不可少，有必要对施工单位的管控进行阐述，在这里对常规的管控措施就不一一讨论了，结合实际经验，主要是对项目管理过程中的难点进行说明，希望大家结合自己公司实际积极讨论。正文：嘉宾: 杭州-无痕今天主要讲四点，这个话题我们经常遇到，也切合实际1.对甲方分包的管理较难，经常不听话，这里我总结了

2、两点A.纳入总包管理范围现在的房地产项目，甲方分包的分项较多，这些单位大多和公司有着合作关系或者是某一领导的亲属，这些单位往往就会认为自己有“后台”也不配合总包的施工，造成施工质量和工期不能保证，也给施工现场的管理带来许多困难。这样的情况需要甲方明确施工合同，并要求分包服从总包的管理，进度款须先通过总包方，钱卡在哪里哪里就是爷，这样先让总包给我们甲方挡着，也给我们的甲方质量管理多一层屏障，管理需要手段，项目管理也不例外。B.让其公司关系方出面解决这个效果较好这个我在一个项目遇到过，土方分包是老板的小舅子，非常难缠，最后还是老板出面比较好。如果分包比较难缠，可以要求公司的关系人出面，解铃还须系铃

3、人啊！其他人的面子不给他总给吧！因为总包与分包之间就现场施工界面的验收与交接可能存在异议，也要防止总包方靠进度款签字的权利压分包，这点也要约束清楚。这一点说的比较好，必须要提前说明清楚。2.施工质量隐患较多，屡教不改者现在的招标大多是形式，合同约束可以谈的A.约谈施工单位领导 这样的情况主要存在个人承包的的项目上，我们就有一个项目是这种情况，由于个人承包后资金实力和技术力量均不能与合同承包单位相提并论，由于实力欠佳，有的承包老板又分包给更小的分包商，致使对项目管理混乱，对分包管控力度有限。这里的施工单位领导是签订合同的这时候就要求约谈合同施工单位的领导，要求他们增加施工资金及技术力量，及时抽调

4、公司技术力量雄厚的人员进驻项目。适当的压力就是改变的动力，让他们知道发生了什么？B.必要的经济处罚，适当延迟进度款支付俗话说的好，有钱就是爷，在项目管理的过程中，出现施工单位整改力度不够，这时候就需要用经济的手段去制裁，在制裁的过程中必须要抓住典型，使施工单位心痛，让他们长记性，这里需要注意的是不能经常处罚，处罚力度又不痛不痒的，否则施工单位会麻木的，掌握好节奏即可。项目管理中除了法治还有人治，有时候会取到更好的效果C.加强监理队伍的建设，让其充当先锋 根据我长期的观察和几个项目的分析统计，管理越混乱的项目监理的职责没有完全的发挥，业主代表的权责也不明，一会儿行使监理的权利一会儿行使业主的权利

5、，致使项目管理的级别混乱，监理方也顺手推舟躲在后面。现在这样的情况比较多，我在项目监理的管控中已经说过了，这里就不多说了。这样的项目需要甲方明确业主代表和监理职责，让监理充当急先锋，并且有一个能力胜任的总监代表，也让甲方的管理有一个缓冲带，否则遇到棘手的事情“首当其冲”，有时只会更被动。3.安全文明情况较差，现场混乱A.这样的情况，挂靠单位较多，为节省成本舍不得投入 给我的印象来看，如果是合同承包单位自己做的项目，大多施工现场的安全文明做的较好，挂靠的则不敢恭维了，一种是这样的单位实力就不够大，公司或者管理层对这方面也不够重视，令一种就是节省成本，由于已经有管理费了，他们也就尽量的减少安全投入

6、，前段时间出现的武汉电梯安全事故，这样的情况需要在合同中特别明确，项目要达到什么样的安全文明标准B.要求施工单位加强周检月检 不管是挂靠单位还是合同单位都需要进行例行的安全质量检查，如果现场管理混乱，一定需要施工单位公司职能部门加大检查的频率，检查的过程中需要及时和项目监理进行必要的沟通，而不是走过场填填表格完事。这里需要业主对他们的检查记录进行分析，在心里判断施工单位公司对项目的管控深度。C.编制作业指导书，规范项目施工活动4.进度计划经常延后A.施工单位技术力量薄弱，对工序的合理安排不到位 这样的现象挂靠，承包的单位的较多，我们杜绝不了这种潜规则，但是我们必须要有治理的管理措施，施工单位没

7、有完整的管理体系，项目管理混乱，这时候甲方就要制定应对措施，要求施工单位增加有经验的管理人员，制定完整的管理体系，严格的管理制度，业主也要制定相应的作业指导书去约束。B.施工单位资金后备不足，个人承包的项目最突出 这样的项目最头痛，施工进度上不去，业主干着急，要钱没钱要人没人，如何保证工程进度达到计划节点，需要及时和合同施工单位进行沟通施压，要么给项目注资补充血液，要么调配有实力的班组进驻。C.甲方对外围环境的创造这点就不必赘述了。嘉宾课中互动针对有“后台”的施工单位天津-风云-运营(459612618) 我觉得要是能吧他们的预期打掉最好其实就是权力的分配要求分包服从总包的管理，进度款须先通过

8、总包方的情况下北京-信仰-运营(2629583384)因为总包与分包之间就现场施工界面的验收与交接可能存在异议，也要防止总包方靠进度款签字的权利压分包，这点也要约束清楚天津-风云-运营(459612618) 我觉得还可以从利益出发，让他觉得只有你才能觉定他的利益北京-信仰-运营(2629583384) 就怕关系户在你管理的层面上你按要求管理，人家找到领导一切都OK了，助长了嚣张气焰天津-风云-运营(459612618) 换句话说还是把权力转移到自己手里，以为是你干活，最后这个活的责任是你杭州-无痕-管理(370248895) 现在的项目这样的情况太多了，我们没有办法去杜绝，只能去想适合的对策北

9、京-joly-运营(8272455) 招标与合同中去预防当需要甲方明确业主代表和监理职责时杭州-无痕-管理(370248895) 如果甲方的管理人员管理得当，如果在制度不健全的情况下有时候也可以胜任就是比较累些京-108页-咨询(373937603)项目管理，和老板的管理理念太贴近了。我们这些老板文化的小公司可怎么办，请监理，故意请白吃饭的人 成都-剑客-运营(674473641) 吃白饭也是法律规定的不请监理过不到关得哇杭州-无痕-管理(370248895) 监理的情况大家都知道，主要是我们得找个最好的办法最应运他，而不是踢开他 施工单位不听话，工程款签认直接找老总？杭州-无痕-管理(370

10、248895) 呵呵，典型的越级情况，问我怎么办？滇-疯子-管理(491858107) 这种做法的老板简直就是有病的，使劲找法子处治呗杭州-无痕-管理(370248895) 大家有什么解决的办法没？京-108页-咨询(373937603) 良禽择木而栖，打包袱走人？京-108页-咨询(373937603) 很无奈杭州-无痕-管理(370248895) 我的解决就是这样在签署意见上明确扣除的部分，说明扣除的原因,其余工程款照付京-108页-咨询(373937603) 恩。很支持无痕的思想。天津-风云-运营(459612618) 呵呵，这里我觉得有两个问题，第一：自己的能力是否足够，第二：方法是否

11、对在签署意见上明确扣除的部分，说明扣除的原因,其余工程款照付赞同上海-洗-计划(85077509) 除了个人老板，一般老板都不会给签的而是跟承包方老板达成一个约定，支付多少钱然后让下面的人办而且我认为这是一个很正常且有效的解决途径对双方都有利安全文明施工标准的使用成都-剑客-运营(674473641) 去百度一下万科的安全文明施工标准。可以从标杆企业上找到如何走规范的影子杭州-无痕-管理(370248895) 主要是大家都知道那个好，就是不落实不实施合同要约束项目为什么乱，那是由于体系不完善，这就需要及时编制作业指导书，理顺项目管理活动，实行对施工单位有效的约束。四川-MAGE-运营(1552

12、2904) 成都-剑客-运营分享文件万科安全文明施工图集.ppt成都-剑客-运营分享文件万科安全文明施工标准.docx嘉宾课后互动青岛-大立-运营(1254019) 无痕好，关于管理分包单位我也有点建议可否也聊聊见解？一直最近太忙，也没在群里冒泡，哈哈，喊一喊拉动下群气氛。在管理角度上我个人认为这个合约的规划是非常关键的一个环节我们从根源上来分析，为什么会有扯皮？总分包打不停，其实就是打的空白，打的边界，打的钱呗杭州-无痕-管理(370248895) 就是合同界限不明青岛-大立-运营(1254019) 因此合约之间的界面划分是非常关键的环节，要知道谁干什么活？怎么干？交接标准是什么？是不是已经

13、将风险包含了通常的国家规范交接标准从字面看是没有问题的，为什么会打那？因为总包做不到，这个是必然的，那么这个处理的话，让总包，很难，大家都很清楚所以就让分包做，那怎么做呢？后期在报价？狮子大开口玩死你所以就是建议在合约里就加上基层处理费你自己报了，在你的合约界面里，你自己已经考虑了当然，针对不合格的东西我们在总包的合约中也要约定，该搞他，必须搞，索赔嘛这个是界面的问题另外的就是技术层面，技术层面包含了施工技术和施工组织了这个要求甲方的施工管理团队要经验丰富一下，通过现场的推演一定要推演，或者有条件的话先做工艺样板来研究谁先谁后，怎么交接，交接点标准，工作流程这些明确了，会好一些的杭州-无痕-管

14、理(370248895) 现在的扯皮都在这里，有寻租空间青岛-大立-运营(1254019) 最后就是现场组织，总包和分包的抢运输抢堆场从施工初期就吧这个平面给规划好了，谁都按照规矩来就杭州-无痕-管理(370248895)交接的模糊地带，这个说明比较好的青岛-大立-运营(1254019)技术上，前期推演工艺样板甲方监理定规矩是非常必要的当然这个要配合甲方的管理思路管理模式权威和经济管控会发挥更好的效果成都-剑客-运营(674473641) 其实最核心的还是低价中标的问题青岛-大立-运营(1254019) 小弟拙见呵呵低价中标那后面有没有预备后手呢？杭州-无痕-管理(370248895) 低价中

15、标是施工行业的毒瘤啊青岛-大立-运营(1254019) 招采怎么策划的后备资源和处罚措施很关键不行就换丫的，当然，困难和风险要自己平衡的说不定你没换了人家，你回家了，哈哈青岛-大立-运营(1254019) 呵呵，侃完了，大家拍砖哈杭州-无痕-管理(370248895) 这个度把握不好很危险成都-剑客-运营(674473641) 说爱你不容易，说换你更不容易青岛-大立-运营(1254019) 那里能给小弟提升提升的啊？对，换的话伤筋动骨，不换的话遍体鳞伤这个是拼能力拼人品的细致事了其实合作的好，这个管理层的能力很人品很受考研的牛逼的甲方最后都是孙子成都-剑客-运营(674473641) 最后都是

16、拼老板拼面子你以为呢杭州-无痕-管理(370248895) 如果最后有个烂摊子不好收拾了，牺牲的就是你青岛-大立-运营(1254019) 哈哈哈，这个是真的对撒杭州-无痕-管理(370248895) 领导一般不胆责青岛-大立-运营(1254019) 嘿嘿，一个好的中层一定要学会怎么整合高层的资源啊烟台-PP-运营(362788358) 合约规划，施工界面的划分，估计大家都想做好，但是大部分都做不好，我有时候甚至怀疑我们工程师的能力，干了这么多年还能有细节不了解青岛-大立-运营(1254019) 呵呵这个是逐步需要知识积累的杭州-无痕-管理(370248895) 施工的难点就在这里，如果扯清楚了

17、，那项目管理就没有了青岛-大立-运营(1254019) 这个确实和公司的知识积累文化很大的关系对烟台-PP-运营(362788358) 我们今年也是启动这项工作，启动启动，现在没影了，为什么要低价中标，只要双方都有合理的利润，是能够合作的很好的问题是很多时候不知道是扯不清还是不想扯清楚青岛-大立-运营(1254019) 如果一个公司有个项目，工程部吧所有存在的问题都总结下来，那这个就是非常大的财富了济南-深蓝-管理(306118072) 其实这一点就是看公司管理了前期的策划和后期的总结一样重要这是一个循环的过程但是现在很多公司根本做不到这一点青岛-大立-运营(1254019) 其实很多企业都喊

18、管理，真正研究施工策划的能有几个？工程部的管控能力策划推演能真正做的有几个？反正我们公司没有成都-剑客-运营(674473641) 你应该说做得深度有木有烟台-PP-运营(362788358) 说道前期策划，我们倒是现在在弄，人家也配合，但是总会会上讨论的时候就说弄这个也没用，到时候就变了，你们就等着变吧，让人很无语成都-剑客-运营(674473641) 没有策划是不可能的青岛-大立-运营(1254019) 嗯应付领导的居多我感觉我们公司的工程部力量很大哈哈，不是很大，是很差成都-剑客-运营(674473641) 只是有没有按找正规操作和操作的深度有没有的问题青岛-大立-运营(1254019)

19、 幸亏当时没进工程部，改行做了运营常熟-tche-工程(1182274730) 我是觉得一开始的厂商挑选很重要，找到好的施工队，就省力一半，但，通常这种公司不缺活，报价就不是最低的，就造成低价中标不好管理。要伤脑力的是这些厂商到时候破罐子破摔。甲方分包，就如前面几位大侠说的，要靠管理的天分了。因为造合同执行，说不定有高层的过分关心。常熟-tche-工程(1182274730) 所以，想请问各位，对破罐子破摔的厂商有啥建议。谢谢。苏州-zoe-招采(10103553) 我们是从前期开始控制一开始招标的时候就让相关所有部门一起开专项会议，书面确认好厂商的挑选标准所有人签字如果一味的低价，项目和采购

20、会提出异议象我现在招的一个装修标，就是一家老施工方低价杀进来什么都承诺，什么都答应，底下所有人都反对，就是高层拍板用他的结果昨天接到电话说想把主材品牌给换了，我们就不吱声当不知道，让施工方自己捣腾，如果最后真换了，在合同中是有明文规定罚款力度的所以我认为对破罐破摔的厂商你必须有可以压制的他的筹码可以先不亮出来，秋后算账么把所有文件书面化的确认掉，我想就算是高层“关心”，看到这些文件时还是要掂量掂量的湖北-凤舞-运营分享文件12:18:12常熟-tche-工程(1182274730) 是的，我的想法就是秋后算账苏州-zoe-招采(10103553) 其实也只能这样啊，毕竟决定权不在这里，我们只有

21、建议权常熟-tche-工程(1182274730)嗯， 高手质疑声针对挂靠和安全的关联问题成都-剑客-运营(674473641) 你想像的哦挂靠普遍现象杭州-无痕-管理(370248895) 安全文明做得好，一般项目管理都比较到位，成都-剑客-运营(674473641) 安全文明施工跟挂不挂考没得关系在乎你合同和执行杭州-无痕-管理(370248895)主要是合同不约束，最基本的安全也不投入合同中特别明确，项目要达到什么样的安全文明标准成都-剑客-运营(674473641) 要定标准，要有图例、文字说明杭州-无痕-管理(370248895) 对的，合同要说明，而且有标准或者指导书注明：专业群内部共享，不得转载非常感谢“杭州无痕”为我们带来如此生动详细的一课，再次感谢群友们的付出！ 2012/10/16