红星路商业状况调研.doc

1、红星路步行街商业调研第一部分 商业情况一.商业业态构成根据各商场的经营特色，我们把盐市口春熙路红星路商圈内的主要商场进行归类，主要分为百货类、专业卖场及其他形式。百货类类别名称营业面积楼层业态分布特点经营状况主要品牌传统百货太平洋2.5万B1：运动名品馆：F1：仕女名品馆：化妆品、女鞋、饰品F2：摩登流行馆:化妆品、流行少女服饰、饰品、女包F3：精品服饰馆 ：女装、睡衣、女包F4：绅士精品馆：男装、男士用品、皮件F5：时尚休闲馆：休闲服饰、牛仔系列，中性内衣F6：童玩寝居馆：童装、玩具F7：家电生活馆：家电、床上用品、厨房用品等国内外主要大众知名品牌的聚合经营状况良好阿迪达斯、匡威、JANSP

2、ORT、耐克、香奈儿、安娜苏、倩碧、兰芝、雅诗兰黛、兰蔻、巴贝、保罗卡顿、圣罗马、皮尔卡丹等王府井约2.8万-1F:超市1F:化妆品、饰品、珠宝箱包、鞋2F:女装、少女化妆品3F:成熟女性装、内衣4F:精品男装5F:健身器材、休闲运动装、童装、玩具6F：电子电器、床上生活用品7F：影院、品牌专卖（装修中）经营状况良好耐克、皮尔卡丹、与狼共舞、杰克琼斯等伊藤洋华堂1.8万-1F 超市1F 女装化妆品2F 品牌休闲、鞋类3F 儿童服馆及内衣4F 家俱、家电、床上用品5F 餐饮（装修中）家庭居家生活用品经营状况优金盾、真维斯、花花公子，与狼共舞等北京华联3.5万-1F:超市、药房、小吃1F 化妆品、

3、珠宝、眼镜2F 少女装、男女鞋、流行百货、麦当劳3F 淑女装、女包、针织品、毛衫内衣4F男装、男士用品、休闲运动、童装、运动器械、床上用品5F 家电、厨房用品、数码产品、季节特价服饰大众生活居家商品经营良好国内各主要品牌服饰新世界3万一楼至六楼（未开业）客户年龄定位在20岁-35岁精品百货、综合性百货和青春时尚百货特色百货亚新生活广场近50001F:女包、鞋、珠宝首饰、化妆品2F：少女装、饰品、少女包3F:少淑装、内衣4F：商务装、休闲时尚装、鞋5F：休闲馆、影响馆、SPA、样彩装客群定位在18 -25岁女性用品经营较差美宝莲、ZA、左丹奴、宾宝等春熙新馆1万-1F 床上用品童装1F 化妆品女

4、鞋2F-4F 女装5F 数码体育休闲一楼至五楼中高收入水平女性购物城经营较差西武百货1.3万-1F:英格美容水疗中心1F：国际时尚品牌2F: 国际美容护肤品3F: 精品男女时装4F: 女装配饰及鞋类5F: 男女精品时尚生活用品客群定位在30岁以上高收入人群经营较差LV/Louis/Vuitton/DIOR/Tods/Loewe/Versace/Michael Kors/Tommy Hilfiger批发零售名称营业面积楼层业态分布特点经营状况泰华1.11F主要经营个性化女装、鞋类及箱包；2F层为前卫休闲女装系列；3F是休闲女装及职业女装系列；4F-5F 品牌休闲服饰及首饰16-25岁中低收入水平

5、的女性消费者1-3楼经营情况最好4楼较差5楼空铺多九龙8.8万负1F主要经营箱包鞋类1F主要经营本地达标的上乘成都品牌服装；2F层为休闲女装系列；3F是前卫休闲系列；4F经营品牌男装；5F是品牌女装；6F层为精品总汇；7F层是时尚前沿华装8F精品女装9F精品男装10F男女装精品旗舰店和休闲服务中心-1-3楼主要以零售3楼以上品牌服饰批发-1-3楼经营情况最好，4楼以上较差金开时装城4.9万-1F:劲浪2-4F:男装5-7F:女装8F:男女装-1F-2F:装修中3-6F：营业7-8F正在招商经营较差万紫88001-4F:男女时装批发零售中低档服饰批发经营良好名都30001F:品牌休闲服饰2F:服

6、饰批发零售中低档服饰经营状况一般金开批发中心58001-3F:男女时装批发零售中低档服饰经营状况较好锦绣时装城59001F：童装批发零售2-4F:男女时装批发零售中低档服饰经营状况较好锦昕羊毛衫批发中心90001-3F:男女时装批发零售中低档服饰经营状况较好专业卖场类别名称营业面积楼层业态分布经营状况特点运动休闲专卖蓝光大厦2-4F:劲浪体育用品经营情况一般体育运动专卖港澳购物城60001F 屈臣氏，服饰品牌专卖2F 鞋类服饰3F 品牌特卖场较差班尼路系列产品专卖小商品市场新中兴40001F经营状况一般16-25岁青年时尚服饰用品盐市口广场50001F经营较好16-25岁青年时尚服饰用品综合商

7、业（特色商业广场）名称营业面积楼层分布经营状况主要品牌香槟广场1.6万-1F 电玩、玩具1F 品牌服饰2F 餐饮娱乐3F 餐饮娱乐经营较差好乐迪KTV、米罗咖啡、时代华章1.2万-1F:五星电器1F:服饰2F:餐饮较差良木缘、五星电器第一商业广场2万1F 时尚潮流服饰2F 女装品牌3F 欧洲房子、男装及休闲运动服饰4F:民土咖啡馆5F:美格非健身中心6F:聚会沙龙中心营业时间不长，部分楼层招商中VERO MIDAOnly、杰克琼斯、民土咖啡、欧洲房子等其他名称面积楼层业态分布特点主要品牌阳光百货1F 临街店铺2F 个性服饰及饰品3F 餐饮茶楼个性华商品达芙妮春禧大厦22001F 临街店铺2F

8、KFC 眼睛店综合KFC、直通车眼镜店未营业项目项目名称位置营业面积可能业态备注说明正熙国际红星路步行街南段1.2万百货正在招商中京都大厦大科甲巷8900特色百货法院裁决中阳光百货扩建项目大科甲巷9000餐饮招商，龙抄手即将入驻新建大厦春熙路西段3.5万百货招商利都二期大科甲巷总建筑面积5.9万百货在建，外装世纪汇禾红星路步行街北段4000品牌服饰城招商中时代广场红星路步行街与总府路交汇处2.5万百货招商中群光百货龙抄手旁9万多百货在建春熙商汇总府路18号，西武百货对门总建筑面积3.7万韩国服饰城在建二.区域内商业项目租售情况表2-1区域内商业项目销售价格情况项目名称项目地址项目规模销售价格销

9、售状况尚都服饰广场春熙路荔枝巷8号建筑面积：100472；单层建筑面积：5908-6948一楼 5万元/；二楼3万元/；三楼 2.5万元/据了解已售50%左右，但在房管局备案记录上只销售20%。春熙商汇广场总府路18号占地面积：3亩；建筑面积37000一楼8-12万元/；二楼3-8万元/；三楼1.6-3万元/；目前处于咨询阶段第一商业广场大科甲巷8号总建筑面积：约68048商业建筑面积：约20411一楼6.8万/，最高11万/；二楼3万元/；销售完毕香槟广场红星路步行街口占地面积:11874.28；总建筑面积:65296一楼价格：2.3万元/；二楼1.1万元/；三楼：0. 8万元/；余两间蜀都

10、商业广场蜀都大道署袜北三街共1900户均价2万元/；余15套紫薇银座2期正科甲巷108号共800户，户型区间4.8-50销售均价4万元/；余下13套 表2-2 区域内租金水平状况项目名称地址租金水平香槟广场地块旁-1F 45元/1F 280-340元/2F 100-160元/春熙旺角地块所在地110-200元/阳光百货大科甲巷（伊藤对门） 1F 1000-1200元/2F 200-300元/3F 180-220元/春禧大厦红星路步行（地块斜对门）1F 200-300元/第一商业广场红星路步行街北段1F 700-800元/2F 500元/3F 300元/正科甲巷临街铺面伊藤对面1000-1500

11、元/第二部分 客流状况一、 地块附近客流状况1.步行街内过往人群监测在地块附近选择了三个客流监测点，如图：说明：代表：香槟广场 红星路广场代表：红星步行街北红星路广场代表：科甲巷 红星路广场日期时段人流方向五分钟 人流数年龄所占比例星期日10:0011：00红星步行街北红星路广场15018-4060%香槟广场红星路广场140科甲巷红星路广场25013:0014:00红星步行街北红星路广场20025-3560%香槟广场红星路广场260科甲巷红星路广场32014:0015:00红星步行街北红星路广场22030-6055%香槟广场红星路广场300科甲巷红星路广场30015:0016:00红星步行街北

12、红星路广场25025-5040%香槟广场红星路广场230科甲巷红星路广场28016:0017:00红星步行街北红星路广场23020-4060%香槟广场红星路广场220科甲巷-红星路广场27017:0018:00红星步行街北-红星路广场27025-5080%香槟广场红星路广场280科甲巷红星路广场35018:0019:00红星步行街北红星路广场22020-3060%香槟广场红星路广场300科甲巷红星路广场36019:0020:00红星步行街北红星路广场20020-3060%香槟广场红星路广场260科甲巷红星路广场260星期一10:0011：00红星步行街北红星路广场10020-4060%香槟广场

13、红星路广场170科甲巷红星路广场33013:0014:00红星步行街北-红星路广场12025-4060%香槟广场红星路广场290科甲巷红星路广场30015:0016:00红星步行街北红星路广场15025-4060%香槟广场红星路广场320科甲巷红星路广场18017:0018:00红星步行街北红星路广场18020-5060%香槟广场红星路广场400科甲巷红星路广场120星期三10:0011：00红星步行街北红星路广场9018-3055%香槟广场红星路广场220科甲巷红星路广场18013:0014:00红星步行街北红星路广场10025-4060%香槟广场红星路广场180科甲巷红星路广场18014:

14、0015:00红星步行街北红星路广场13030-5060%香槟广场红星路广场200科甲巷红星路广场16016:0017:00红星步行街北红星路广场17020-4055%香槟广场红星路广场260科甲巷红星路广场20018:0019:00红星步行街北红星路广场15020-3060%香槟广场红星路广场200科甲巷红星路广场120经过几天各个时段的观察，地块周边活动的人群主要有以下几个特点： 人群多为已经婚育的人，年龄主要集中在2560岁之间；特别是周末，区域内活动的中老年人比春熙路商圈其他地方多，多为夫妇带小孩，或老人带小孩在此逛街的比重比较大。 人群的提袋率不高，在30%左右。步行街内人流动线图由

15、于公交站点和出租车停靠点设置的影响： 人群在红星路步行街主要靠地块一边行走 进出大科甲巷的人群在红星路广场出现明显的分流，周日中午13：30分开始测试：方向每5分钟的人流为200-250人，方向每5分钟的人流为270-300人，往地块方向的人流大于往红星路步行街北的人流。东锦江街来向的每五分钟人流120-150人，主要来源于大慈寺方向的居住人群2.公交车上下人流监测红星路广场以北的公交站点：20路【6:30-20:30】5分钟一班红星路广场北 - 红星路二段 - 武城大街 - 天祥寺 - 玉双路 - 双桥路西 - 双桥北二路 - 经华路 - 双林中横路 - 万年场 - 万年场公交宿舍 - 跳蹬

16、河 - 崔家店 - 成都客车厂 - 崔家店路 - 十里店 - 大坟包 - 小坟包 - 三环路龙潭寺立交桥西 - 三环路龙潭寺立交桥东 - 龙潭寺路 - 龙潭寺隆兴路（共22站）日期时间下客数上客数年龄所占比例星期天10：3562820-3570%13：15775018-3580%14：45752020-4050%15：45651625-3560%16：40602520-4550%星期一11：1540525-3560%13：4042830-4060%15：45471330-5060%17：40571925-4570%星期三11：0045425-4060%14：0540735-5050%16：05

17、361530-6060%17：30502020-4080%37路：【6:30-21:30】10分钟一班金沙公交站 - 双清中路南 - 府南新区 - 二环路府南新区路口 - 二环路羊西线北口 - 营门口立交桥南 - 营门口立交桥东 - 西门车站 - 花牌坊街 - 西月城街 - 八宝街 - 青龙街 - 人民中路二段 - 德盛路 - 玉沙路 - 红星路口 - 红星路二段 - 红星路广场北(共18站)日期时间下客数上客数年龄所占比例星期天10：4019440-6050%13：3272825-3550%14：5050630-5060%15：50602125-3570%16：40401625-4050%星

18、期一11：0025530-5060%13：5020830-5070%15：5018925-5070%17：50352325-4570%星期三11：1020230-6080%14：10181425-3560%16;15251840-6060%17:38552730-5070%红星路步行街以南的公交站点：21路【6:00-20:00】10分钟一班红星路广场南 - 新南门 - 新南路 - 林荫中街 - 林荫街 - 人民南路三段北 - 国学巷 - 黉门后街 - 浆洗街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 广福桥北街 - 广福路东 - 双楠街 - 公交集团公司 - 紫藤路 - 清水河 - 龙爪村 -

19、 晋阳路东 - 五大花园(共21站)日期时间下客数上客数年龄所占比例星期天10:25401520-3060%13:15483120-3060%14:15123230-6055%15:55173420-5055%17:40104225-5055%19:3193530-5055%星期一10:25481250-6065%14:15374030-5060%17:20173225-5055%18:50142730-5055%星期三10：5021818-4060%13：3017430-5060%15:40152230-5060%17:20123030-5055%68路【6:30-20:00】5分钟一班红星

20、路广场南 - 纱帽街 - 东门大桥 - 芷泉街 - 牛王庙 - 陈家巷 - 牛市口 - 二环路东四段北 - 莲花小区 - 成仁路口 - 东光小区 - 成仁路沙河大桥 - 红砖桥 - 琉三路口 - 包江桥 - 沙发城上街 - 沙发城中街 - 祝国寺 - 朝阳路口 - 朝阳村 - 陈家庙 - 金桂花园 - 中和镇(共23站)日期时间下客数上客数年龄所占比例星期天10：37501520-3080%11：40241020-3580%13：40153716-3060%14：34234120-3060%15：5872620-4060%17：43144620-4060%18：25134120-3560%星期

21、一10：1717020-3060%13：4515720-3580%15：50321416-3060%17：10233520-3060%18：50142720-4060%星期三10：4023420-4060%13：2515520-3560%15：3071520-4060%17：15172720-3560% 从以上公交车的起止站点可以看出，上下公交车的人群主要来源于城西、城南、以及城东的居住区 从人群的性质来看，周末主要是到市区的购物人群，平时是在在红星路附近的上班及好部分上学的人群 从人群的年龄层次来看，年龄在25-50岁的人群比例最大 从人群活动的时间来看，中午13点过后的上下客量最大3.相邻

22、街道人流状况注：香槟广场（公交车纱帽街站）停靠：38、56、47、47（区间）、76、334、335、307 公交车春熙路站停靠：38、56、47、55、901监测时间：11月12日14：30（同一时间内春熙路南段的人流量为每五分钟600-700人） 方向的人流主要来于纱帽街、三圣街方向的人流，而在香槟广场公交车下客的数量不多，每次下客在3-5人左右 方向的数量也不多5分钟100人左右 方向的分流人数不多，5分钟20人左右 方向往春熙路南段的5分钟人流在200-250人，年龄在18-25岁的人群占到了80% 标注所在位置也是到春熙路南段出租车的停靠点二、 区域的机动车活动情况主要公交站点及出租

23、车停靠点机动车出入线路图注：红色箭头为机动车进入路线 黄色箭头为机动车外出路线从调查的情况来看：红星路步行街南段的公交车包括21路、68路，平均5分钟一班，停靠地点在地块旁（红星路步行街南段右侧），出租车出入频率较高，5分钟20辆左右停靠。红星路步行街北段的公交车包括20路、37路，平均5分钟一班，停靠地点在和记黄浦拆迁地块旁（红星路步行街北段右侧），由于在第一商业广场的巷道处出现分流，出租车停靠频率较小，5分钟停靠10辆左右。小结：从地块周边的人流数量来看，比红星路北段的人流大，但是劣于春熙路南段，人流量只有春熙路南段的1/4。人群性质来看，多为已经居家的人群，年龄层次偏大，逛街习惯多为家庭

24、集体活动。从现阶段的情况来看，红星路步行街现阶段更主要的职能是春熙路商圈的一个交通出入口，特别是机动车辆的出入口。第三部分 春熙路商圈商业项目价值支撑点一个商业项目要获得购房者的认可，在不考虑其他因素的情况下，有稳定可靠的投资回报是最关键的因素。一般情况下，商业项目的投资回收期限为8-12年左右，也就是项目的投资年回报率在12.5%-8.3%左右。这样，项目在销售上才有可能得到一定的价格支撑。为此，为弄清春熙路区域内的商业项目价值的支撑点，我们选择区域内几个比较典型的案例，通过区域租金水平计算其投资回报，来反推项目的价值。案例一、尚都服饰广场以20为例：一楼 ：（均价5万元/；公摊50%；租金

25、水平按相邻项目九龙广场的租金800元/月计）总价：20x 5万元/ = 100万元年租金收益：20x 50% x 800元/月x 12月 = 9.6万元年回报率：9.6万元 100万元 = 9.6%（回收年限10.4年）二楼：（均价3万元/；公摊50%；租金水平按500元/月计）总价：20x 3万元/ = 60万元年租金收益：20x 50% x 500元/月x 12月 = 6万元年回报率： 6万元 60万元 = 10%（回收年限10年）三楼：（均价2.3万元/；公摊50%；租金水平按350元/月计）总价：20x 2.3万元/ = 46万元年租金收益：20x 50% x 350元/月x 12月

26、= 4.2万元年回报率： 4.2万元 46万元 = 9.1%（回收年限10.9年）案例二、春熙商汇广场以20为例：一楼 ：（均价10万元/；公摊43%；租金水平按1200元/月计）总价：20x 10万元/ = 200万元年租金收益：20x （1-43%）x 1200元/月x 12月 = 16.4万元年回报率：16.4万元 200万元 = 8.2%（回收年限12.2年）二楼：（均价5万元/；公摊43%；租金水平按700元/月计）总价：20x 5万元/ = 100万元年租金收益：20x （1-43%） x 650元/月x 12月 =8.9万元年回报率：8.9万元 100万元 = 8.9%（回收年限

27、11.2年）三楼：（均价2.2万元/；公摊43%；租金水平按300元/月计）总价：20x 2.2万元/ = 44万元年租金收益：20x（1-43%）x 300元/月x 12月 = 4.1万元年回报率： 4.1万元 44万元 =9.3%（回收年限10.7年）案例三、第一商业广场以20为例：一楼 ：（均价5.8万元/；公摊50%；租金水平按800元/月计）总价：20x 5.8万元/ = 116万元年租金收益：20x 50% x 800元/月x 12月 = 9.6万元年回报率：9.6万元 116万元 = 8.3%（回收年限12.1年）二楼：（均价3万元/；公摊50%；租金水平按450元/月计）总价：20x 3万元/ = 60万元年租金收益：20x 50% x 450元/月x 12月 =5.4万元年回报率：5.4万元 60万元 = 9%（回收年限11.1年）通过以上几个项目的测算情况来看，没有考虑税费的情况下，这些项目其投资回报都在合理的范围之内，因而在销售价格上获得了支撑，给投资者也注入了信心。