龙华商业地产分析.doc

1、龙华商业地产分析前言新城建设，经济腾飞龙华、民治、坂田交汇处，第三号商圈迅速崛起！在此我们把龙华片区美丽3A、佳华百货、华润万家、花园街、龙华中心街、新一佳、华富市场、工商银行、毛家饭店等商业组团命名为第一号商圈；把龙华市场、金龙华广场、天虹商场、湘江家居、龙华电子城、国美电器、新一佳、南方明珠数码城、旺角女人世界、三和人才市场等商业组团命名为第二号商业圈。那么正在掘起的第三号商圈是以万盛百货、大新百货、万众城服装市场、万众城商业步行街、国美电器、名典咖啡、逸之泉休闲娱乐中心、吉盛花园酒店、百花盛开休闲中心、万福迎连锁酒店构成第三号商圈。一、研究背景：根据规划，二线拓展区将建设有“深圳新客站”

2、（是京深铁路和东南沿海铁路的终点），交通配套有“地铁四号线”、“轨道六号线”（石岩到二客站）、“轨道十一号线”（城市轻轨的环线），主干道有福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路，及外围的南坪快速干道和布龙路等。其中，地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。尤其值得一提的是，作为连接香蜜湖片区和龙华最快速的主干道，福龙路已经动工，预计一年半建成。届时，福龙路将直线拉近龙华与市区的距离将二者融为一体。人们从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右

3、的车程就可以达至，直线距离仅仅4公里。这条动脉大干道，业内专家认为效用更甚滨海大道。立体路网使二线拓展区拥有了腾飞的翅膀，也使整个龙华、民治、坂田片区交通网络体系十分完善。这，将彻底改变目前梅林关口的交通状况，同时也必将改变龙华、民治、坂田与特区的关系，并最终改写深圳城市现有基本格局。客观上，深圳中心北扩的步伐不可阻挡，与福田关联最为紧密的龙华民治、坂田更是加速前进。另一方面，这三个片区的城市化进程也正在加速300万平方米的推盘量，数十万涌向这里的白领置业热潮。新客运站：梅龙路、地铁4号线、5号线、轻轨6号线，都是该片区融入整个深圳，并实现中心化的市场表征。二、大型零售业改写龙华商业历史 20

4、00年至2007年，龙华中心区商业迅速崛起，与片区内住宅业的发展密不可分。大型零售业竞争时代已经来临，龙华商业格局将改写。最早位于龙华中心区的富通天骏引进大商业连锁机构新一佳。新一佳的进入，加快了龙华商业格局向大型化、规模化迈进步伐，但也将使该区域内的商业竞争更加激烈。新一佳之所以选择富通天骏，还是看中了其优越的地理位置。该项目位于龙华中心区的繁华路段，紧靠龙华最旺的商业区人民路，龙华镇政府坐落于此，在这条路的周边集中了龙华最有代表性和知名度的商家。除早期的永安南城百货、富广百、百佳，近几年新开业的佳华百货、天虹商场、金鹏商场、新一佳世贸店、华润万家等也都集中于此。这一带是龙华早期人气最旺的中

5、心地带，而在镇政府的规划中，它也是未来龙华的商业中心。随着2006年华润万家进驻美丽三A和美丽三A商业街、龙华中心街共同构筑了龙华目前唯一的情景式商业街，人民路上的商业氛围也越来越浓厚。越来越有特色。五年以前，龙华还没有一家营业面积超过万平方米的零售业商场。可是近几年来，随着人口结构的改变，人们的消费习惯也在逐步改变，对大型商场和购物中心的需求成为片区内最明显的商业发展态势。所以当龙华第一个大型商场佳华平价市场开业后，立即吸引了大批人流。同时也吸引了大批的商家，此后，又出现了第二个大型商场万顺百货，接着天虹进驻龙华，在这三大商场进入龙华中心区后，迅速占领市场，并对区域内原来的一些小型商场造成了

6、巨大的冲击。需求虽大竞争也激烈在佳华开业以前，龙华最大的商场是营业面积不过数千平方米的富广百，当年也曾人流如织，而与之相距不远的佳华开业后，它就风光不再，如今已是门前冷落车马稀，成了一家中式快餐厅。于年春节开业的万顺百货更短命，开业仅一年就难以为继，如今早已不见了踪影，取而代之的是金鹏百货。应该说与之紧邻的营业面积达两万多平方米的天虹商场的开业，直接导致了万顺的惨淡收场。2007年9月15日民治天虹开业，2007年9月28日，世界零售业巨头之一，在龙华开下了大润发全国最大的分店，商业面积5万多平方米，地下停车位500多个。2007年10月，锦绣江南人人乐开业。在大商场的不断进攻下，小小的龙华已

7、弥漫着一股浓浓的硝烟味。大量人口的入住对区域内商业设施的需求加大，随着大型住宅项目的出现，与之相匹配的大型商业设施也应运而生，在新的商业格局下，大型零售业竞争的时代已经来临。二、主流商业圈分布图三、各商圈商业基本情况 第一号商圈先看看龙华片区的第一号商圈：美丽3A商业街、华润万家、佳华百货(面点王、KFC)、百佳商场、花园街、龙华中心街、新一佳、华富市场、工商银行、金鹏时装城、金鹏休闲城、大都市鞋业广场、等商业组团命名为第一号商圈 佳华百货(面点王、KFC)：商业面积1.5万平方米，商业共5层，门面休闲广场5000平方米，扶手梯2部，地面、地下停车位150个。属于超市百货综合性零售业，其中以百

8、货为主超市为辅。F1：化装品、饰品、皮鞋，F2、F3：超市，F4：服装专卖，F5：电子、家电、图书音响。经营业态档次为中高档，偏重于大众消费。现在经营状况比较良好，人流量比较好。华润万家：商业面积2.5万平方米，商业共4层，门面休闲广场5000平方米，扶手梯2部，地面、地下停车位200个，属于超市百货综合性零售业。本店被称为“万佳百货升级版门店”。以商业步行街、花园街、龙华中心街、佳华百货，为依托，组成了强有力的商业阵容。美丽3A商业街（花园街）：商业面积1.5万多平方米，以街铺和商场形式的综合性商业，其风格定位为情景式商业街，由“花园商业街与餐饮酒吧街”组成，即要求商业街具有店铺林立，步移景

9、异的传统商业建筑内涵，又要按现代社会的消费需求、生活方式等特点，将购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能进行综合配置。环境景观设施上有绿化、喷泉、雕塑、流动式的售货花车、手机充电站、电话亭、主立柱上有广告传媒，户外木头休闲椅，为购物空间增加了情趣与生机。同时，该商业街的设计中融入了“花园街”的概念，以抽象的“花园”来丰富我们所感知的情景，如树冠形和叶形的透光雨棚、变幻色彩的云朵似的天花、被花叶包裹的立柱和花朵形的休息坐椅等等，在设计上所能触及的地方都极尽精致完美，是将商业与景观成功结合的深圳第一个情景式商业街。龙华中心街：商业面积3967平方米，共87间，属于独立型街铺，其风格定位为情景式商业街，主

10、要经营商场和餐饮小吃。该商业受地铁、街铺、广场的影响，是未来龙华地铁中心站，的出口处，因此商业价值比较高。（富通天骏）新一佳：商业面积1500多平方米，共两层，F1：超市，F2：百货，扶手梯2部。地面、地下停车位150个。是比较早就进驻龙华的大型零售业，在过去人流量都比较大，目前经营状况都比较乐观。友谊书城：主要经营文具、图书、书画，商业面积1000多平方米。目前经营状况良好，但是受规模的影响，图书的种类不太齐全，这将制约了今后的发展。金鹏时装城：商业面积1000平方米，主要针对女性经营化装品、服装饰品。定位为中、底档消费，由于受规模和档次的影响，目前经营状况不太乐观。人气也比较差。大都市鞋业

11、广场：商业面积6百多平方米，主要经营鞋业，定位为中底档。目前经营状况一般。金鹏休闲城、缤纷娱乐世界：是现代国际数码五星级酒店。主楼11层，总建筑面积40000平方米。拥有200间/套全新设计、装饰的豪华客房，60多间卡拉OK房、各式餐厅、酒吧、网吧、书吧、足球吧，多个中小型多功能厅、商务中心、商场、健身中心、娱乐中心等服务设施完备齐全。目前经营状况比较乐观。华富市场：商业面积3000多平方米，主要经营农产品及低档百货，人流量比较旺盛，目前经营状况也比较乐观。品味园：商业面积300平方米，经营中餐。目前经营状况比较乐观。亚壹西餐厅：商业面积300平方米，经营西餐。目前经营状况比较乐观。金玉花溪：

12、商业面积200平方米，经营餐饮。目前经营状况比较乐观。毛家饭店：250平方米，经营中餐。目前经营状况比较乐观。雨花西餐厅：300平方米，经营西餐。目前经营状况比较乐观。牛扒饭市：商业面积150平方米，经营城市快餐。目前经营状况比较乐观。日本料理：商业面积200平方米，经营日式餐饮。目前经营状况比较乐观。湘粉之家：商业面积50平方米，经营特色小吃。目前经营状况比较乐观。韩美味：商业面积50平方米，经营韩国特色小吃。目前经营状况比较乐观。六钱馆：商业面积50平方米，经营特色小吃。目前经营状况比较乐观。莎邦具：商业面积50平方米，经营城市快餐。目前经营状况比较乐观。第一号商圈业态比例小结：第一号商圈

13、业态分布合理,商业比较集中，发育比较健康，受政府规划和地铁的影响，现在已经形成主题购物公园，未来将成为地铁商圈。尤其值得借鉴和学习的是以街铺和商场形式的美丽三A、龙华中心街，等综合性商业，其风格定位为情景式商业街，由“花园商业街与餐饮酒吧街”组成，即要求商业街具有店铺林立，步移景异的传统商业建筑内涵，又要按现代社会的消费需求、生活方式等特点，将购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能进行综合配置。第二号商圈第二号商圈由龙华市场、金龙华广场、流行前线时装城、天虹商场、香江家居、龙华电子城、国美电器、新一佳、南方明珠数码城、旺角女人世界、三和人才市场等商业组团构成。龙华市场：商业面积1.5万平方米，街铺2

14、00多间，主要经营低档服装、其次还有部分街铺经营化装饰品、生活用品、特色小吃、电子产品等。由于地处龙华公园旁边，人流比较旺，目前经营状况比较了观。流行前线时装城：商业面积6千多平方米，扶手梯两部，共两层，主要经营中高档女性服装、其次还经营化装品，饰品。尽管地处金龙华广场，物业相比龙华市场比较高档而且靠近国美电器和天虹商场，但是经营状况还是不太乐观，其原因是周边缺少其它同档次或更高档的同类业态来支撑，而独立的一个几千平方米的小型商场是不能形成很强的消费集合力的。所以这个商场要想做旺还需对周边的资源进行整合。金色海港具乐部：是龙华集桑拿、休闲、KTV、酒吧、网吧、西餐、豪华套房为一体的大型休闲娱乐

15、场所。的设施，大众的消费，是各方成功人士的最佳娱乐、休闲中心。由于目前龙华缺少大量的都市娱乐场所，所以这样综合性的娱乐场，经营状况是很乐观的。国美电器：商业面积4000多平方米，共四层，扶手梯每层两部。虽然地处天虹商场正对面，又受自身品牌力的影响，但是目前经营状况也不太乐观，主要由于目前龙华家电类、电子类零售存在一些泡沫，零散的街铺比较多，在国美电器的附近就有两家更大的电子商城，和目前的消费能力不相吻合。天虹商场(面点王、KFC)：商业面积1.5万平方米,共5层,扶手梯2部每层.,地面广场面积3000多平方米，地面停车位100个, 属于超市百货综合性零售业，2002年就进驻龙华，目前经营状况也

16、比较乐观。是第二号商圈的商业旗舰。湘江家居：商业面积3000平方米，经营家具、家居饰品、床上用品。目前经营状况很一般。冠华商务宾馆：是一家高标准的集客房、娱乐、休闲为一体的豪华宾馆。目前经营状况比较乐观。新一佳（蒙自园）：商业面积1.6万平方米，共4层，F1精品百货、化装品、皮具、皮鞋，F2超市F3服装百货F4服装百货。地处南方数码城对面，苏宁电器侧面，人流比较旺盛，目前经营状况比较乐观。苏宁电器：商业面积2500平方米，经营数码、家电、电子产品。由于地处新一佳旁边，南方数码城对面，并受自身品牌力的影响，目前经营状况比较乐观。旺角女人世界：商业面积1500平方米，经营中档女性内衣、服装、化装品

17、、饰品。由于地处三和人才市场、苏宁电器、新一佳、旁边，人流量比较大，目前经营状况也比较乐观。小肥羊：商业面积500平方米，经营特色中餐。地处南方数码城旁边，人流量比较大，停车方便，目前经营状况比较乐观。南方明珠数码城：商业面积8000平方米，共2层，经营数码、家电、电子产品。由于地处新一佳对面，苏宁电器城对面，形成比较集中和一定规模的电子、家电商业区。目前经营状况比较乐观。亿康文体城：商业面积800平方米，经营体育用品、健身器材、文化用品。由于受规模、传统经营方式和品牌的影响，目前经营状况不太乐观。亿康书城：商业面积500平方米，主要经营文具和图书，目前经营状况比较乐观。波特咖啡：商业面积25

18、0平方米，目前经营状况比较乐观。旺阁鱼村：商业面积600平方米，主要经营特色中餐，目前经营状况比较乐观。数码名家：商业面积300平方米，主要经营手机电子，及家电产品。万将休闲城：商业面积6000平方米，其特点是项目具备一定综合性，包括桑拿、足浴、 按摩、餐饮、 茶艺、棋牌、麻将等休闲项目 。目前龙华很缺少这样的大型休闲娱乐项目，因此目前经营状况比较乐观。和盛食府：商业面积300平方米，经营特色中餐。目前经营状况比较乐观。麦当劳：商业面积300平方米，目前经营状况比较乐观。真工夫：商业面积350平方米，目前经营状况比较乐观。第二号商圈业态比例小结：第二号商圈商业规划滞后、商业资源仍有待整合、商业

19、布局不合理、商业结构失衡而且比较零散，没有形成整体优势，这些是不容忽视的缺点。很明显家电电子类商业就明显过剩，从龙华电子城就足已看出，那么在未来该商业圈会受到第一号商业圈的影响。两个商业圈将会合并成一个商业圈，成为龙华中心商业区。第三号商圈那么正在掘起的第三号商圈是以万盛百货、大新百货、万众城服装市场、万众城商业步行街、国美电器、名典咖啡、逸之泉休闲娱乐中心、吉盛花园酒店、百花盛开休闲中心、万福盈连锁酒店，还有正在招商的牛栏前大厦商业等商业组团构成。万盛百货：商业面积1.6万平方米，共4层，扶手梯2部每层。主要经营中高档百货和超市，F1珠宝饰品、皮鞋、皮具F2超市F3品牌服装F4服装、床上用品

20、。由于地处万众城商业步行街，人流量比较旺盛。而且在该商业片区也缺少这样的大型高档百货，所以目前经营状况比较乐观，生意火暴。大新百货：商业面积6000平方米，共3层，扶手梯2部每层。主要经营超市和部分百货，F1、2超市，F3服装。目前超市部分经营状况一般，由于百货部分的业态及布局都不太合理，导致经营不太乐观。万众城服装市场：商业面积2万多平方米，共两层，F1以百货、服装、小商品批发零售为主。F2以服装、皮鞋、皮具、化装品等零售为主， F1由于业态分布零散，批发种类不全，没有形成一定的规模经营，受自身品牌力的影响，目前经营状况不太乐观。F2做为以服装销售为主的商场，定位为中低档，受周边商业的影响，

21、人流量也比较大，目前经营状况乐观。万众城商业步行街：商业面积7000多平方米，都是独立街铺和临时街铺，约100多个街铺，主要经营中低档服装和其它百货。目前该商业街渲染了整个商圈的商业气氛，人流量也比较大，经营状况比较乐观。但是随着目前商业发展的趋势来看，商业步行街物业有待升级，街道需要改造，园林景观的建造，增强商业街的情景趣味，从而吸引更多的人流来促进商业的发展。值得学习和参考的是美丽三A商业街和龙华中心街。佳丽世界：商业面积1500平方米，扶手梯2部。定位为中高档年轻女性时装、饰品、化装品。因为整个商场做的比较专业，布局合理，形象做的比较到位，目前经营状况比较乐观。牛栏前市场：商业面积200

22、0平方米，以临时街铺为主，主要经营低档服装和百货，部分也在经营手机销售。地处万众城商业步行街入口左侧，受周边商业影响。目前经营状况比较乐观。牛栏前美食街：商业面积2000平方米，约50多个摊位，以独立摊位为主，主要针对低端消费者经营各种特色小吃。目前经营状况比较乐观，但是污染比较严重，卫生条件比较差，不利于长远发展。国美电器：商业面积1500平方米，共2层，F1主要经营手机、数码产品，F2主要经营家电、电脑等产品。在该商圈受规模和品牌的影响，目前经营状况比较乐观。鑫盛家私：商业面积800平方米，主要经营中高档家具、办公用品。目前经营状况比较乐观。吉盛花园酒店：是一间按四星级标准的集客房、餐饮、

23、娱乐、休闲为一体的豪华商务型酒店。目前经营状况比较乐观。万福盈连锁酒店：是一间按三星级标准的集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的豪华酒店。目前经营状况比较乐观。格兰士家电生活馆：商业面积500平方米，主要经营加电产品。目前经营状况比较乐观。牛栏前正在建设项目：商业面积2.2万平方米，是未来该片区的第二个商业旗舰。名典咖啡：商业面积400平方米，目前经营状况比较乐观。麦肯基：商业面积200平方米，目前经营状况比较乐观。麦德基：商业面积250平方米，目前经营状况比较乐观。华苑酒楼：商业面积300平方米，高档中餐厅，目前经营状况比较乐观。万众城宾馆：商业面积1.2万平方米，共3层，中高档客房、KTV，目

24、前经营状况一般。牛栏前娱乐中心：总建筑面积3.5万平方米，集KTV、的士高、温泉桑拿、高档客房为一体的娱乐中心。目前在龙华是最大的娱乐场所。现在正在装修，预计明年年低开业。逸之泉休闲中心：商业面积1万平方米，目前经营中高档客房、桑拿温泉、KTV，经营状况一般。龙华饭店：商业面积600平方米，经营特色中餐，目前经营状况比较乐观。民苑酒楼：商业面积300平方米，经验特色中餐，目前经营状况比较乐观。温州牛肉店：商业面积200平方米，经营特色中餐，目前经营状况比较乐观。新澜大厦：商业面积3万多平方米，经营高档写字楼。富威家具城：商业面积600平方米，经营中高档家具，办公品，目前经营状况乐观。玉龙轩酒店

25、：商业面积8000平方米，经营高档客房，目前经营状况乐观。万众城家居广场：商业面积6万多平方米，广场主体建筑为三层,首层为独立式商铺，共268间，每间面积28200平方米不等，经统一规划，分为灯饰布艺地毯一条街、洁具一条街、木地板一条街、瓷砖一条街、五金涂料一条街、厨柜一条街、门窗布艺一条街、辅材辅料一条街，共有300多户品牌商进驻。二、三层为三万平方米的香江家居城，主要经营品牌家私、灯饰、布艺、床上用品和居家装饰用品。广场中空大堂还独辟1500M2的家具类新产品、新技术、新材料展示区，定期举办各种展示展览活动。2006年，万众城家居广场积聚5年的先进经营管理经验，正式推出了二、三、四期。其中

26、，二期为面积15000平方米的灯饰城，三期为面积25000平方米的家居艺品馆，四期为面积45000平方米的板材市场。至此，万众城家居广场升级为占地面积达70000平方米，总建筑面积15万多平方米，并以装饰建材、电器、灯饰、艺品、板材等全方位家居购物为主体，并包含了银行、酒店、生活超市、西餐咖啡、装潢中心、汽车、花卉、休闲广场等配套设施的家居购物中心，更名为“万众城家居MALL”, 英文名WONDE MALL。宝安民治天虹：楼高四层，总面积约20000平方米，拥有150个地面停车位，是集购物、饮食、娱乐、休闲为一体的百货商场，延续天虹传统的“时尚百货+精致超市”业态模式。第三号商圈业态比例小结：

27、第三号商圈目前缺乏领导地位的主力商业，商业物业档次低，商业业态分布零乱、没有形成集中优势。但是现在发展势头比较强劲，牛栏前股份合作公司根据多年在此经营的各方面优势，站在城市经济发展的高度已经在此进行了充分的战略部署，首先是引进两家大型品牌主力店，作为该片区的商业旗舰。一家是我们正在招商的牛栏前大厦3万平方米的商业项目；一家是牛栏前32层2.2万平方米的酒店式公寓。其次是正在建设的3.5万平方米的娱乐中心。最后是对整个片区的零散商业进行商业升级。通过实现一系列的战略目标，将该商业片区打造成为“消费购物之都”“休闲娱乐之都”的主题商业圈。在今后该商业区休闲娱乐、酒店服务、百货是发展的重要对象。（本

28、次并没有把万众城家居广场纳入研究范围）四、龙华商业现状分析 从社区商铺唱主角过渡到大零售时代 关外人口结构的改变，尤其是越来越多的关内商业人口向关外转移，将会加速关外商业地产和集中型商业区的繁荣，未来几年的需求量将不可估量。但是总的来说，一方面由于龙华的商业形态不是很发达，还是以片区消费为主，另一方面龙华的商业对住宅的依赖性较强，所以龙华商业现在是从社区商业唱主角过渡到大零售时代的过渡期。在今年开发的几个大型住宅项目中，都有一定的商业比例，且大部分都是以社区商铺为主，只有美丽3A有主题商场、源发商业广场是商业MALL的形式。社区商铺以劲力城市明珠、锦绣江南、潜龙华城为代表。劲力城市明珠位于东环

29、二路与龙观东路交会处，商业建筑面积1.5万平方米，商铺数量为276间，商业形态为独立街铺。发展商将积极引导商户主动选择经营品牌类商业，并通过吸纳消费能力强、档次较高的中高端业主来影响商户对经营种类的选择。据专家分析，社区商业由于依靠住宅的支撑，所以风险较小，但是社区商业存在一些先天不足，如业态不全、过于分散等。龙华商业要想进一步发展，除了社区商业的快速发展外，还期待更多的主题型商场和都市MALL等更高形态的商业项目。依托龙华目前的消费能力，完全有能力支撑更多的商业形态。个盘链接锦绣江南锦绣江南位于梅龙路与布龙路交会处，商业面积2.4万平方米，商业形态为独立街铺。锦绣江南商铺有步行街的效果，大商

30、业人人乐、餐饮KFC、真功夫等品牌商家已经入驻。潜龙华城潜龙华城位于民治大道西侧与民丰路交会处，商业建筑面积1.5万平方米，商铺数量175间，商业形态为独立街铺，商铺面积以60-70平方米为主。由于邻近梅林关口的地理位置是其卖点，直售形式保证客户利益最大化，大商业天虹商场已经入驻，该项目将限制噪音和环境污染比较严重的行业。美丽3A美丽3A花园是龙华商铺层高最高、档次最高的综合型地产项目，商业面积为2.52万平方米，分为4层，大型商业华润万家已经入驻。将通过知名品牌和主题型商场，打造一个大型购物休闲广场。目前龙华、民治、坂田片区商业不足龙华商业未形成整体优势龙华商业虽然这两年得到比较快速的发展，

31、但是同龙岗中心城和宝安老城区相比，龙华的商业还是比较落后的。商业规划滞后、商业资源仍有待整合、商业布局不合理、商业结构失衡，这些是龙华商业不容忽视的缺点。另外，行业分布混乱，行政区、商业区、工业区、住宅区功能互相交叉、干扰，商业各行业没有形成规模化、集约化的经营，行业整体优势没有得到充分发挥。以家私为例，除香江家私外，其余家私商场均惨淡经营。表面看似供过于求，深层次因素是分布零散，商业资源未得到有效整合，未形成整体行业优势，对其他区域的市场和客户未构成聚合力、辐射力，处于封闭式经营、自产自销状态。交通状况有待改善小户型投资型物业的业主大多是无车族，对公共交通的依赖程度非常高。而现时由市区到龙华

32、的公交设施还不够完善，频繁出现的塞车现象不利于商业繁荣。行业构成分布失衡该片区商业主要表现为“三多三少”：个体经济多，龙头企业少；小商铺多，大商场少；小规模、零散经营多，集约化、专业化经营少。零散、初级的商业形态不利于商圈核心力量的形成。规划局限现有地块被割裂成3万平方米、5万平方米，很少有达到15万平方米的地块。开发商很难搞大规模的开发，这样导致商业很难成气候。合力促成商圈发展新城区的崛起、地铁的建设、道路交通的改善、旧城改造以及中高档楼盘群的兴建，一连串的利好，将席卷龙华片区内各大小商铺，并因此引发阵阵投资热潮。【人口结构调整】引发商业档次提升从人口结构看，房地产大开发引发了大规模“白领新

33、移民”现象，龙华人口结构迅速调整，由此将引发龙华商业业态结构和商业档次的提升。从楼盘的品质上看，二线拓展区因为本身规划的高起点，区域内楼盘呈现出了高档次的特性，无论是中航香水郡、日出印象还是圣莫丽斯、信托地产别墅项目等，代表了龙华楼市未来发展方向。新规划二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，预测将吸引35万人在这里居住、生活和工作。届时，具有强劲购买力的巨大人流量、巨大的消费需求市场，将使二线拓展区域成为寸土寸金的商业旺地。而楼盘档次的提升、居民购买力的增强，也将导致商业档次提高。【地铁效应】加速大商圈形成随着深圳市城

34、市建设的不断深入，再加上市轨道交通建设的美好前景规划中的地铁4号线贯穿龙华中心，一系列的利好消息催生了龙华房地产市场的蓬勃发展。地铁商圈将成为龙华商业的亮点之一，龙华中心街、美丽三A，就是如此。【城市化促进】近水楼台先得月由于深圳是东西狭长的地形，如果要形成“大深圳”的概念，就只有从龙华往外面扩张，龙华具有很大的发展潜力。而且就目前而言，龙华楼盘在价格上还有一定的优势，这将成为龙华商业发展的有力支撑。预计今后的两到三年内，二线拓展区可供开发使用的土地将先后推向市场。保守预计，从今年起，龙华片区新楼盘将以每年150-180万平方米的供应量递增。【空间广阔】业态存在空白点龙华目前仅有百货、家具、建

35、材、低档服装商业市场和传统农贸市场，纵观整个深圳市商业服装市场，近几年商业大力发展，各种业态推陈出新。龙华和市区的互动效应将产生巨大商机。在多股力量的助推下，龙华商业价值得到迅速提升。相关统计数据表明，龙华片区商铺售价从2000年的每平方米均价8000元涨到2004年的1.4万元，净升幅高达75%，并呈持续上扬态势，有的高品质商铺甚至实现了1.8万元/平方米的销售价格。租金也从2000年的每平方米均价60元，涨到2007年的180元，每年涨幅为50%。这样的惊人成绩，强有力地证明了龙华商业地产的魅力和上涨空间。格局龙华商业三分天下龙华商业虽然发展时间不长，但在片区消费力的支撑和住宅开发的刺激下

36、，已逐渐形成三个较为明显的商圈：娱乐、购物商圈、地铁口商圈和电子商圈。【地铁口商圈】蓬勃兴起指日可待地铁口再聚商机。紧邻地铁口而建的中航香水郡、龙华中心街，已经推出所有临街商铺，其地铁站口的便捷交通带来的巨大人流引起了许多投资客的关注，而汇龙苑、潜龙华城、五米阳光也纷纷在地铁站附近完成它们的商业布局。尽管黄金时期到来尚待时日，但龙华商圈巧借地铁东风作用已初步显现，一个崭新的地铁商圈已露出雏形。潜龙实业营销总监赵仕清认为，从深圳商圈的总体发展趋势来看，是从东门到华强北再到龙华的过程。地铁商圈的形成有两个有利保障：一是交通，如地铁商圈的重要组成部分第三号商圈商业位于布龙公路与民治大道、工业东路中间

37、，目前多条交通动脉，保证了商铺的人流量；二是以住宅为中心的开发商业模式，保证了片区的消费力，再由于第三号商圈毗邻关口，是民治商业的老城区，拥有较为成熟的商业氛围，所以，地铁商圈的兴起也是指日可待。据了解，第三号商圈除了现有商业形态外，多种业态将使这里成为“购物之都”“娱乐之都”的繁华商圈。万盛百货、大新百货、国美电器、佳丽世界，还有吉盛花园酒店、万众城家居广场，这些深圳百货、酒店业的大鳄和家电巨头纷纷在第三号商圈开业，包括沃尔玛、家乐福、吉之岛等在内的国际巨头已悄悄在此选址。而龙华本土的知名酒店如玉龙轩酒店、逸之泉休闲中心也加大投资力度。【龙华中心商圈】革新面貌提升档次随着劲力城市明珠、美丽3

38、A、广场一号、五米阳光等住宅项目的开发，在龙华中心已经形成了一个成熟的居住区，这里已经形成龙华第一号商圈。目前龙华商业主要集中在人民路以及龙观路沿线，多为临街商铺，部分独立商业多为厂房改造而成，在硬件上存在做大型商业的硬伤。而龙华中心的住宅项目大多数都有商业面积，美丽3A有4万多平方米的商业面积，是龙华商业面积最大的项目，而源发商业广场是龙华一个全新的商业MALL，是对龙华商业的一次提升，所以龙华中心商圈也将是龙华商圈的发展方向。龙华是深圳未来重要的居住区，就这两年住宅开发来讲，龙华可以和深圳任何一个区域抗衡。2005年，龙华推盘量在100万平方米左右，只有宝安中心区可与之匹敌，但就商业开发来

39、讲，龙华则鲜有亮点。相对而言，商业开发的风险性要高一点，龙华的商业开发是否过于稳重呢？龙华具有强大的片区消费力，有巨大的人流量来支撑，做商业具有得天独厚的优势。源发地产董事长林庄喜也认为，由于龙华是一个工业重镇，所以商业配套比其他区域落后，这主要是由其经济形态决定的。与布吉商业相比，布吉是得改革开放之先机，先下棋子，再布棋盘，而龙华是先布棋盘，再下棋子，所以龙华商业规划将更为全面合理，其实龙华现在开发商业是恰逢其时。一般来说，商业开发要比住宅晚3-5年，这样过早开发商业，是具有很大风险性的，而龙华经过几年的住宅开发，商业配套已经成为市场空白点，再做商业，风险就小多了。就目前来说，龙华商业正处在一个厚积薄发的时候，龙华商业也没有一个明显的中心，谁将成为龙华商业的领头羊，是一个值得关注的问题。