项目总监运营应知应会.pptx

1、运运 管理管理 知知 会会项项目目总监总监运运营应营应知知应应会会运运营营管理部管理部2019年年08月月目目录录CONTENTS1234运运营营管理体系管理体系运运营营管理工具管理工具项项目目总监职责总监职责项项目目总总与运与运营营项项目目总监总监运运营应营应知知应应会会01运运营营管理体系管理体系 组织组织架构架构 管控体系管控体系 责权责权利配置利配置组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置项目经营管理中心张庆林项目策划管理中心张庆林商业创新管理中心王华总经理王华项目发展管理中心张庆林刘学华南区张德全刘青高迪樊杰/高航高航人力/成本设计信息化/财务华东区投资/工程北方区法务/

2、客服/监察西部区营销/海外华北区商业/创新港澳海外区全景计划及职能计划系统管理张德全发展计划管理张德全风险管理王逸珂运营工具管理王逸珂信息化、供销存系统管理高航货量管理高航经营数据及BI系统管理高航/樊杰非操盘项目管理高航/樊杰综合业务线考评高航商业项目管理黄康创新项目管理黄康行政管理/外宣黄茜茜培训及项目总培养刘学运营体系管理（含81）刘学报建业务管理刘学启动会管理高迪月度运营工作报告高迪战略规划修订刘青专项计划管理刘青/齐鹏飞灰度管理刘青/齐鹏飞四中心四中心六区域六区域矩矩阵阵式式扁平化扁平化 总总部运部运营营部架构部架构设计经理客服经理营销经理工程经理合约经理报建经理财务经理项项目目总监

3、总监物业公司物业经理地区设计分管领导地区设计管理部地区报建分管领导地区报建部地区合约分管领导地区合约管理部地区工程分管领导地区工程管理部地区营销分管领导地区营销策划部地区客服分管领导地区客户服务部地区财务分管领导地区财务资金部地区地区运运营总经营总经理理区域规划设计部区域客户服务部区域营销策划部区域发展管理部区域成本管理部总部设计管理部总部客户服务部总部营销管理部总部工程管理部总部成本管理部总部财务资金部总总部部运运营营管理部管理部集集团领导团领导地区公司地区公司总经总经理理区域公司区域公司总经总经理理区域区域运运营营管理部管理部项项目运目运营岗营岗（可兼（可兼职职）地区运地区运营营管理部管理

4、部“3+1”组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 集集团职团职能能线线架构架构组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置成成工工本本2程程部部部部“3+2”总总部商部商业业运运营营架构架构V 货货：管理管理(V)组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置项项目目/公司公司经营经营目目标标公司公司发发展展现现金金流流(C)利利润润管理管理(P)“14444”运运营营全景管控体系全景管控体系1个目标4大体系444项关键个意识个地图运运营营2.0落地措施落地措施四大体系四大体系指引指引 督督导导支持支持 风险风险项项目又目又人人员员 架构架构 好又快好又快 客客户

5、户 产产品品赋赋能能 考核考核 经营经营 风险风险四四项项关关键键 四个意四个意识识值值货值货值管理管理项项目成功目成功计计划划管理管理(T)运运营营全景管控体系全景管控体系大运大运营营体系助力体系助力“十三五十三五”战战略略实现实现“十三五十三五”战战略略支持体系支持体系 全景全景计计划二期迭代划二期迭代 专项计专项计划全面推广划全面推广 外宣内培外宣内培强强化升化升级级督督导导体系体系 完善完善检查检查、考、考评评机制机制 落地会落地会议议、沟通机制、沟通机制指引体系指引体系 完善完善岗岗位工作指引位工作指引 完善商完善商业业、报报建等建等管理指引管理指引风险风险体系体系建立前期建立前期预

6、预控、控、过过程跟踪、后程跟踪、后期复期复盘盘的全周期的全周期风险风险防控体系防控体系组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置四大体系四大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管控体系全景管控体系制度制度层级层级专业层级专业层级工具工具层级层级标标准模板准模板管控管控层级层级岗岗位位层级层级组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置四大体系四大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管控体系全景管控体系完善指引体系完善指引体系检查检查机制机制旨在旨在发现项发现项目目发发展展过过程程中存在的中存在的问题问题，规规范管理范

7、管理动动作，及作，及时纠时纠偏偏纠错纠错，优优化升化升级级中。中。沟通机制沟通机制旨在明晰运旨在明晰运营线营线沟通沟通方式，减少重复、低效工作，提方式，减少重复、低效工作，提高沟通效率，高沟通效率，已正式施行。已正式施行。会会议议机制机制旨在旨在优优化运化运营线营线会会议议及决策体系，提升沟通效率，推及决策体系，提升沟通效率，推进问题进问题解决，解决，已正式施行。已正式施行。考考评评机制机制旨在提升公司运旨在提升公司运营营效效率，激率，激发发自自驱驱力，提力，提优补优补差，差，调动调动工作工作积积极性，极性，优优化升化升级级中。中。组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置四大体系四

8、大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管控体系全景管控体系建立督建立督导导体系体系督督导导体系体系01基基础础数据平台数据平台优优化中化中06破冰工作坊破冰工作坊正式施行正式施行02BI系系统统正式正式实实施施07启启动动会会正式正式实实施施04全景全景计计划系划系统统二期二期优优化中化中09停止点停止点检查检查已施行、已施行、优优化中化中03供供销销存系存系统统二期已上二期已上线线08沙沙盘盘推演推演已施行、已施行、优优化中化中05专项计专项计划系划系统统优优化中化中10后后评评估估已施行、已施行、优优化中化中组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置

9、四大体系四大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管控体系全景管控体系优优化支持体系化支持体系架架构构健健全全责责任任到到人人分分工工明明确确督督导导有有效效经营经营目目标标组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置职职能能层层面面协调协调会会 职职能定期能定期组织组织风险专题风险专题会会，主主动动推推进进；无法界定无法界定职职能能归归口的由口的由运运营营牵头组织牵头组织。风险风险管理管理委委员员会会 预计预计造成造成经济损经济损失超失超5000万。万。风险风险决策决策机制机制四大体系四大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管

10、控体系全景管控体系强强化化风险风险体系体系专业专业管理管理委委员员会会根据根据风险风险事事项项分分类类，对对口口专业专业管理委管理委员员会会专项专项决策。决策。公司公司领导领导推推进进会会 业务业务界限不清、界限不清、各各专业专业管理委管理委员员会无法决策。会无法决策。组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置加加强强人才建人才建设设强强化化考核激励考核激励完善完善组织组织架构架构实实施施差异差异赋赋能能 完善完善现现有有职职能配置能配置 明确各明确各职职能工作界面能工作界面 项项目目/项项目目总总分分级级落档落档 建立差异化建立差异化赋赋能机制能机制 增增强强项项目目总监专业总监专

11、业复合度复合度 提升提升项项目目职职能能经经理能力理能力 完善运完善运营营/报报建建/商商业业考考评评机制机制 建立外延建立外延业务业务考考评评机制机制四大体系四大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管控体系全景管控体系组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置四个四个意意识识 促促进进多多线业务协线业务协同同 精研精研细细磨磨产产品品标标杆杆 重重视视客研指客研指导导定位定位 提高客提高客户满户满意程度意程度 精精细细管控管控发发展展过过程程 加加强强风险风险防范意防范意识识 确保确保经营经营指指标标达成达成 提高提高资资金使用效率金使用效率四大体系四

12、大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管控体系全景管控体系组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置四大体系四大体系四四项项关关键键四个意四个意识识四四张张地地图图 运运营营全景管控体系全景管控体系项项目制的核心人物：目制的核心人物：项项目目总监总监项项目目总监总监的核心痛点：的核心痛点：责权责权利不匹配、不清晰利不匹配、不清晰组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 项项目制落地目制落地核心痛点核心痛点当前当前现现状，状，赋赋能能项项目缺乏体系支持目缺乏体系支持资资源源调动调动能力不足能力不足复合复合专业专业人才不足人才不足考核考核导导向不

13、足向不足项项目目总总项项目制核心目制核心组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 项项目制落地目制落地核心痛点核心痛点角色担当角色担当意意识识不足不足跨跨职职能能经验经验不足不足角色定位不清晰角色定位不清晰组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 项项目目赋赋能能推推进进策略策略及及实实施施规规划划工程工程/协调协调型型较较多的多的责责任划分任划分协调协调/平衡型平衡型逐步逐步补补充充权权利利平衡平衡/运运营营型型配套激励体系配套激励体系运运营营/经营经营型型权责权责利利对对等等中期中期逐步逐步统统一一近期近期提供差异化菜提供差异化菜单单前期前期没有明确没有明确远远期期

14、完完备备的的项项目制体系目制体系分步配置，逐步完善分步配置，逐步完善组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 责权责权利配置利配置原原则则权责责权责权利配置利配置关注：地关注：地产产学院，更多干学院，更多干货货分享分享利对对等原等原则则加管理加管理员员好友，好友，发发名片或名片或简单简单介介绍绍，进进微信微信群交流学群交流学习习，T50地地产产开开发发全全产业链产业链干干货货分享分享地区公司成熟度地区公司成熟度项项目目总监总监成熟度成熟度弹弹性适配原性适配原则则地区公司地区公司项项目目总监总监初初创创（I）成成长长（D）成熟（成熟（M）合格（合格（C）弱矩阵弱矩阵平衡矩阵平衡矩阵成

15、熟（成熟（B）弱矩阵平衡矩阵平衡矩阵平衡矩阵强矩阵优优秀（秀（A）平衡矩阵平衡矩阵强矩阵强矩阵组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置总监落档3X3弹弹性性适配适配每套配置方案包含“责责任任/权权力力/利益利益”三个清单，每个清单提供“基基础项础项+选选配配项项”详见中国海外发展有限公司项目团队与职能部门责权利配置方案 责权责权利配置利配置规规划划公司落档弱矩弱矩阵阵方案方案平衡矩平衡矩阵阵方案方案强强矩矩阵阵方案方案经营经营指指标标基基础项础项质量满意度全景计划达成率质量满意度全景计划达成率客客户满户满意度意度总总建安成本建安成本全部全部指标选选配配项项销售额/合约额/回款额/净

16、利润/成本利润率/总建安成本/IRR/客户满意度销售额/合约额/回款额/净利润/成本利润率/IRR-发发展指展指标标基基础项础项XX个全景计划节点XX个全景计划节点XX个全景计划节点选选配配项项剩余剩余67个全景计划节点剩余剩余37个全景计划节点剩余剩余7个全景计划节点组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 责权责权利配置利配置清清单单责责任清任清单单权权力清力清单单利益清利益清单单详见中国海外发展有限公司项目团队与职能部门责权利配置方案弱矩弱矩阵阵方案方案平衡矩平衡矩阵阵方案方案强强矩矩阵阵方案方案人人权权职职能能经经理考核理考核工程：评评价价权权设计/合约/报建：建建议权议权

17、营销/客服/财务：不参与工程：评评价价权权设计/合约/报建：参与考核参与考核营销/客服/财务：提供建提供建议议列席列席/参加参加绩绩效效评评定会定会工程：评评价价权权其他：评评价价权权、参与考核参与考核列席列席/参加参加绩绩效效评评定会定会、公公司司总经总经理理办办公会公会等权利职职能部能部门评门评价价不参与参与参与（部部门门360度度评评价有一定价有一定权权重重）参与参与（部部门门360度度评评价价权权重可更高重可更高）7+1团队录团队录用用/选选配配工程：审审核核权权（面面试试）其他：不参与工程/设计/合约/报建：审审核核权权（面面试试、对对派派驻驻人人员员有否决有否决权权）其他：不参与审

18、审核核权权（面面试试、对对派派驻驻人人员员有否决有否决权权）7+1团队团队提提职职/提提级级工程：建建议权议权其他：不参与工程/设计/合约/报建：建建议权议权其他：不参与建建议权议权组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 责权责权利配置利配置清清单单责责任清任清单单权权力清力清单单利益清利益清单单组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置事事权权审审核核权权审审批批权权弱矩弱矩阵阵方案方案设计设计：施工图、产品配置标准、设计变更合合约约：合同文件审批、工程变更审批、履约评价客服客服：入伙方案及内部评审、工地开放日方案-平衡矩平衡矩阵阵方案方案设计设计：设计方案、示范区方

19、案合合约约：合约规划、项目建安成本（变更）审批、工程物资支付审批、结算审批客服客服：项目重大负面舆情/事件处理方案、入伙后评估营销营销：项目定位、销售合同、认购协议评审财务财务：盈利预测、盈利预测动态调整-强强矩矩阵阵方案方案设计设计：设计费支出、设计单位选择合合约约：集采非标选型及样板房装修配置选型审批等营销营销：价格审批、大单销售、供应商选择、合作合同评审、营销费支出、佣金方案、卖场物业合同、延期签约和付款、认购房源更名/加减名/退房、签约房源退房、优惠审批、案场人员及架构、项目S序列人员申请/录用/任免/调岗财务财务：项目税务筹划、项目管理费支出审批、项目结利方案客服客服：项目投诉处理方

20、案、内部查验整改销项-承建商/供应商考察及引进参与参与审审核核权权建建议权议权一票否决一票否决权权中标单位审批承建商、供应商、垄断商考察及引进投标单位审批 责权责权利配置利配置清清单单责责任清任清单单权权力清力清单单利益清利益清单单激励激励类类型型个人利益保障个人利益保障利益分配利益分配弱矩弱矩阵阵方案方案平衡矩平衡矩阵阵方案方案强强矩矩阵阵方案方案弱矩弱矩阵阵方案方案平衡矩平衡矩阵阵方案方案强强矩矩阵阵方案方案公司土地获取无无无无无分配决策权参与决策权重大发展节点达成并满足全景计划XX上限浮动空间XX上限浮动空间XX上限浮动空间分配建议权重大销售节点达成并实现预期规模与价格无入伙并实现预期收

21、房率与满意度公司重要回款节点达成（地区公司每10亿）无其他需要激励的节点视情况配置中海星奖罚工程奖罚设置XX上限浮动空间工程/合约/报建/设计等奖罚设置XX上限浮动空间组织组织架构架构管控体系管控体系责权责权利配置利配置 责权责权利配置利配置清清单单责责任清任清单单权权力清力清单单利益清利益清单单序号序号1总总部运部运营营部四大管理中心部四大管理中心：策划、发展、经营、商业创新2总总部商部商业业运运营营“3+2”架构架构：商业公司、商业设计管理中心、商业运营管理中心、成本部、工程部3四大体系四大体系：指引、督导、支持、风险4风险风险决策机制决策机制：职能层面协调会、专业管理委员会、公司领导推进

22、会、风险管理委员会5四四项项关关键键：人员、架构、赋能、考核6四个意四个意识识：客户、产品、经营、风险7四四张张地地图图：全周期运营、制度指引、运营系统、运营工具8地区公司落档地区公司落档：初创型、成长型、成熟型小小结结项项目目总监总监运运营应营应知知应应会会02运运营营管理工具管理工具 线线上工具上工具 线线下工具下工具线线上工具上工具 线线下工具下工具01基基础础数据平台数据平台优优化中化中06破冰工作坊破冰工作坊正式施行正式施行02BI系系统统正式正式实实施施07启启动动会会正式正式实实施施04全景全景计计划系划系统统二期二期优优化中化中09停止点停止点检查检查已施行已施行/优优化中化中

23、03供供销销存系存系统统二期已上二期已上线线08沙沙盘盘推演推演已施行已施行/优优化中化中05专项计专项计划系划系统统优优化中化中10后后评评估估已施行已施行/优优化中化中线线上工具上工具 线线下工具下工具专专项项计计划划系系统统 功能功能：查看宗地信息宗地信息等 职责职责：若发现问题及时督督导导运营、设计、财务经办人及时新建并完善数据BI分析平台分析平台线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统计计划划节节点点查询查询计计划完成率划完成率查询查询计计划逾期划逾期预预警警BI分析平台分析平台线线上工具上工

24、具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统 全景全景计计划系划系统统 1.01.2.聚焦聚焦经营经营，横向拉通，横向拉通：增增设设“现现金流回正金流回正”、“销销售去化售去化60%”等等5个个经营类节经营类节点点增增设设“破冰工作坊破冰工作坊”、“上会材料沟通会上会材料沟通会”等等 5个拉通个拉通类节类节点点三三级级管控，管控，赋赋能一能一线线：节节点点总总数由数由XX个个变变更更为为XX个；集个；集团节团节点点XX个，区域个，区域节节点点XX个，地区个，地区节节点点XX个个 差异化刻度差异化刻度：1.2.弹弹性适配，

25、差异管控性适配，差异管控：在：在XX天天开开盘盘目目标标不不变变前提下，各前提下，各阶阶段刻度段刻度结结构化构化、差异化差异化，特，特别别是前期是前期报报建建环节环节多多维维考考虑虑，科学精确，科学精确：菜菜单单式式计计算算开工前开工前5个参数个参数（方案批复、工规证、施工证、桩基开工、总包开工）开工后开工后8个参数个参数（楼层数、预售门槛、地下层数、支护形式、基础形式、地上工艺、外立面形式、改建方式）BI分析平台分析平台线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统 全景全景计计划系划系统统 2.0 计计划

26、模板：划模板：新增功能新增功能原有功能提升原有功能提升新增新增70%功能，剩余功能全面功能，剩余功能全面优优化化全全景景计计划划优优化化编编制制/调调整整动态计动态计划划全景全景计计划划编编制制调调整整楼楼栋编栋编制制调调整整计计划反划反馈馈计计划反划反馈馈楼楼栋栋反反馈馈计计划分析划分析偏差分析偏差分析规规模模监监控控体体检报检报告告数据数据报报表表计计划偏差划偏差数据入数据入库库刻度分析刻度分析规规模快照模快照动态规动态规模模计计划划应应用用绩绩效效评评定定决策建决策建议议完成率完成率准确率准确率系系统维护统维护计计划划变变更更风险风险升降升降奖罚奖罚星星系系统联动统联动模板模板/刻度刻度

27、指指标标确定确定指指标标推演推演指指标标下下发发计计划模板划模板差异化刻度差异化刻度楼楼栋栋模板模板职职能能计计划划交交互互基基础础数据数据工程工程设计设计供供销销存存中海通中海通OABI成本成本财务财务基基础础信信息息进进度度信信息息任任务务闭闭合合任任务务派派发发审审批批闭闭合合营销营销调调整整申申请请智慧工地智慧工地数据形成数据形成数据数据应应用用数据治理数据治理PDCABI分析平台分析平台 全景全景计计划系划系统统 2.0线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统动态版 V3.3动态版 V3.2动

28、态版 V3.X动态版 V3.1考核版考核版可研版 V1标准刻度V0启动会 V2指标版 V4实际时间 V5动态动态版版V0 项项目目标标尺尺V1 可研版可研版 V2 启启动动会版会版V3 动态动态版版 V4 指指标标版版V5 实际实际版版BI分析平台分析平台线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统 全景全景计计划系划系统统 2.0项项目目总监总监会会议铺议铺排工作事排工作事项项跟踪跟踪的抓手的抓手BI分析平台分析平台 专项计专项计划系划系统统-会会议类议类线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台

29、数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统全景全景计计划划节节点的点的细项细项分解指引分解指引，助力，助力新任新任项项目目总监总监及及团队团队按按时时保量完成保量完成标标准准动动作作BI分析平台分析平台线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统 专项计专项计划系划系统统-节节点点类类供供货货查询查询供供货货完成率完成率查询查询去化率去化率查询查询存存货货查询查询BI分析平台分析平台线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统

30、专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统WBI例报推送平台PBI自助分析平台EBI分析展示平台运运营营大数据大数据BI分析平台分析平台线线上工具上工具 线线下工具下工具基基础础数据平台数据平台 全景全景计计划系划系统统 专项计专项计划系划系统统 供供销销存系存系统统破冰破冰 启启动动沙沙盘盘推演推演拿地拿地项项目目后后评评估估入伙启入伙启动动会停会停止点止点竣工竣工停止点停止点总总包开包开工工停止点停止点启启动动会会方案批复方案批复 总总包开工包开工全部封全部封顶顶竣工竣工备备案案集中入伙集中入伙首次开首次开盘盘展示区开放展示区开放开开盘盘前前停止点停止点中期运中期运营营停止停止点点工地

31、开工地开放日停放日停止点止点开开盘盘复复盘盘启启动动会会前期前期沙沙盘盘推推演演中期中期沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查复复盘盘后后评评估估报报建建复复盘盘线线上工具上工具 线线下工具下工具破冰工作坊破冰工作坊投投资资交底交底1.会前准会前准备备：了解：了解项项目概况目概况2.投投资资解解读读：深刻理解目：深刻理解目标标团队团队任命任命1.团队团队任命：任命：严肃组织纪严肃组织纪律律2.团团建活建活动动：活：活跃团跃团体氛体氛围围成成员赋员赋能能1.管理管理赋赋能：能：权责权责界面重梳理界面重梳理2.业务赋业务赋能：能：审审批流程再批流程再优优化化3.弹弹性适配：灰度空性适配：灰度空间间巧

32、分工巧分工破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估目的目的&内容内容线线上工具上工具 线线下工具下工具123时间时间：拿地拿地7天天内开展内开展人人员员：地区地区总经总经理理/运运营总营总“7+1”团队团队投投资资+人力人力形式：形式：团团建建+研研讨讨破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估组织组织&形式形式线线上工具上工具 线线下工具下工具行行动动计计划划分工分工界面界面指指导导纲领纲领指指导项导项目策划目策划按按时时完成完成 明确明确权责权责界面分工界面分工 积积极高效开展工作极高效开展工作 三三级级管理管理

33、 破冰破冰闭环闭环破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估成果成果&要点要点拆解项目目标明确权责界面任命项目团队线线上工具上工具 线线下工具下工具破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估项项目目总监职责总监职责土地土地“前世今生前世今生”“疑疑难杂难杂症症”资资源源公司能公司能够够提供的支持提供的支持团队团队层级层级、经验经验、兼兼职职线线上工具上工具 线线下工具下工具立立项项会会预备预备会会启启动动会会专题专题会会线线上会上会签签定方向定方向定方案定方案定指定指标标解决解决过过程偏差程偏差简简化版启化版启动动会会

34、破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估会会议议&定位定位线线上工具上工具 线线下工具下工具 需决策需决策商商业业是否持有是否持有的的项项目目 新拿地新拿地住宅住宅及及可售商可售商业业项项目目立立项项会会预备预备会、启会、启动动会会/线线上会上会签签常常规类规类非常非常规类规类 总建筑面积XX万以上万以上且由多个地块组成并分期开分期开发发的项目，后期开发的地块须重新上启重新上启动动会会，如果规划方案重大调整，则须重新上预备会；启启动动会后半年尚未开工会后半年尚未开工的项目须重新定位并重重上启上启动动会会；启动会后，如发生重大重大变变化化（重大方案调整及利

35、润、成本利润率或毛利率负向变动超过2%等），须通过启启动动会会或线线上上审审批批的方式进行变变更确更确认认；涉及重大方案重大方案调调整整，须重上重上预备预备会会。破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估分分类类&路径路径线线上工具上工具 线线下工具下工具破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估组织组织&流程流程线线上工具上工具 线线下工具下工具破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估项项目目总监职责总监职责对对内内 分分头头对对接接牵头牵头“7+1”团队团队分分头头“搞定搞定

36、”各各职职能能线线 两会合一两会合一在首次在首次预备预备会各会各专业专业充分准充分准备备的情况的情况下，决策委下，决策委员员会决定不再上启会决定不再上启动动会会直接输出决议，下发指标地区上报材料，总部运营部发起线上会签对对外外 分分级级对对接接地地总总、运、运营总营总、项项目目总总、项项目目报报建建经经理分理分级级“搞定搞定”政府各政府各级单级单位位线线上工具上工具 线线下工具下工具 梳理项目“7+1”各职能工作目工作目标标强强化目化目标标 以启启动动会决会决议议项目经营指标为目标 根据各职能工作目标分解任分解任务务，梳理项目重重难难点点/风险风险点点及业务矛盾点矛盾点分解任分解任务务梳理工作

37、清工作清单单，提前预判、铺排。解决矛盾解决矛盾 针对项目重重难难点点/风险风险点点及业务交叉点交叉点，在清晰各自业务重重难难点点的同时，相互碰撞，提出对上游上游业务业务需求需求业务业务交圈交圈破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估目的目的&内容内容线线上工具上工具 线线下工具下工具工程工程策划策划合合约约策划策划沙沙盘盘推演推演以下内容主要是指启动会后项目沙盘推演沙沙盘盘推演体系推演体系营销营销策划策划报报建建策划策划破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估体系体系 启启动动会后会后项项目沙目沙盘盘推演推演：开发

38、全景目全景目标标、重重难难点点、交叉点交叉点、风险风险点点及相关应对措施的梳理 各开各开发阶发阶段段专业专业策划策划：各职能根据业务需求制定的专业策划，如工程策划、合约策划、报建策划及交付策划等线线上工具上工具 线线下工具下工具破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估时间时间&人人员员0201启动会后方方 案案30天天 内内批批 复复 前前时间时间人人员员项项目目总监总监组织，区域职能部门、地区职能总/经理及项项目目“7+1”团队团队参加，区域及地区运运营营部部协调并跟进线线上工具上工具 线线下工具下工具 建议按模板章节进行任务分解，有目的性的梳理，提炼

39、重点工作、关键工作、前置条件及要求前置条件及要求等；发展目标确定完成后，各各业务围业务围绕绕一条任一条任务务主主线线展开展开，其中包含重难点、风险点等；不是填空不是填空，依据自身项目特点进行目标及任务梳理，模板里的点仅是建议，可适当可适当调调整整。破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估报报批批报规阶报规阶段段开开盘盘策划策划阶阶段段实实施建施建设阶设阶段段竣工入伙竣工入伙阶阶段段土地整理土地整理（如有）规规划方案及划方案及规证规证取得取得施工施工证证取得取得市市场简场简析及保障析及保障卖场卖场全周期全周期规规划划首批首批预预售售全部达全部达预预售售施工

40、施工阶阶段推演段推演竣工竣工验验收收入伙交付（入伙交付（结结利）利）阶阶段段&内容内容沙沙盘盘推演推演架构架构图图线线上工具上工具 线线下工具下工具 项目 亮点成果提亮点成果提炼炼清清单单 及 计计划划 项目 风险汇总风险汇总清清单单 及 销项计销项计划划 检查全景计划 刻度与推演情况刻度与推演情况对对比比及 刻度修正刻度修正 根据 供供货计货计划划、回款回款铺铺排排 及 动态动态成本成本等检讨核心经济指标 重/难点工作 专项计专项计划划 及 责责任人任人发发展展纲纲要要行行动动指南指南风险风险排排查查评评价价考核考核成果成果应应用用破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点

41、检查检查后后评评估估成果成果&要点要点亮点及风险汇总全景计划检讨经济指标检讨各专项落实计划线线上工具上工具 线线下工具下工具破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估项项目目总监职责总监职责争取公司及争取公司及职职能能线资线资源源梳理并明确梳理并明确项项目需要公司支持的目需要公司支持的资资源源及及职职能能线线配合的事配合的事项项，推，推动总经动总经理理办办公会通公会通过过，作，作为为各部各部门门工作工作计计划。划。线线上工具上工具 线线下工具下工具梳理困梳理困难难点，点，过过程推程推动动通通过过沙沙盘盘推演，推演，项项目目总监应总监应梳理梳理项项目目发发展

42、展过过程存在的重程存在的重难难点、争点、争议议点及点及风风险险点，做到事前点，做到事前预预控，事中重点推控，事中重点推动动。加加强强项项目目全周期全周期项项目目风险风险管控管控规规范并深化范并深化总总部、区域及地区部、区域及地区三三级级风险风险管理管理动动作作提前暴露提前暴露风险风险，快速反快速反应应，科学，科学应对应对，确保确保项项目全景目目全景目标标破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估目的目的&内容内容010203线线上工具上工具 线线下工具下工具住宅住宅总总包开工包开工开开盘盘中期中期竣工竣工入伙启入伙启动动会会工地开放日工地开放日参与人参与人

43、员员三星三星项项目目总部法律事法律事务务部总部营销营销管理部总部运运营营管理部总部工程工程管理部总部客客户户服服务务部总部工程工程管理部总部/区域/地区/项目二星二星项项目目区域运运营营管理部区域营销营销策划部区域运运营营管理部区域运运营营管理部区域客客户户服服务务部区域运运营营管理部区域/地区/项目一星一星项项目目地区运运营总营总地区/项目地区工程工程管理部地区营销营销策划部地区运运营营管理部地区运运营营管理部地区客客户户服服务务部地区工程工程管理部自持商自持商业业总总包开工包开工精装修精装修样样板板中期中期精装修精装修移交启移交启动动会会开开业业前前参与人参与人员员三星三星项项目目总部法律

44、事法律事务务部总部设计设计管理部总部运运营营管理部商商业业发展管理部商商业业发展管理部商商业业发展管理部总部/区域/地区/项目其他其他项项目目区域运运营营管理部区域设计设计管理部区域运运营营管理部商商业业发展管理部商商业业发展管理部商商业业发展管理部区域/地区/项目破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估人人员员&组织组织线线上工具上工具 线线下工具下工具住住宅宅停止点停止点总总包开工包开工开开盘风险检查盘风险检查中期运中期运营营竣工竣工入伙启入伙启动动会会工地开放日工地开放日检查时检查时点点总包定标后至结构开工前开盘前体验区开放前7日全部楼栋封顶15日

45、内室内精装工程样板施工每年11月集中预查计划内竣工项目入伙前3个月入伙前1个月商商业业停止点停止点总总包开工包开工精装修精装修样样板板中期运中期运营营精装修精装修移交启移交启动动会会开开业业前前检查时检查时点点总包定标后至结构开工前写字楼/集中商业/酒店实体样板房完工15日内全部楼栋封顶15日内集中商集中商业业公区装公区装修修完工完工15日内日内写字楼开业前1个月酒店/集中商业开业前5个月集中商业开业/酒店试营业前1个月说说明明若上述两次停止点检查间隔小于30日的，可并作一次检查，由时间为后的停止点检查组织者牵头检查破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估

46、估时间时间&期限期限线线上工具上工具 线线下工具下工具总总包开工包开工开开盘风险检查盘风险检查中期运中期运营营竣工竣工入伙启入伙启动动会会工地开放日工地开放日通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点土地等前期合规性手续是否完备，规划许可证是否取得，方案批复与上会方案是否一致，是否存在重大质量及安全问题。前期合合规规检讨、图纸图纸完成度及方案一致性方案一致性、成本成本风险风险排查、全景全景计计划划检讨、产产品品风险风险排查

47、。销售合同是否存在重大法律风险，进度是否满足要求，展示区效果是否满足要求。展示区效果展示区效果、销售准备工作、产品风险排查、销销售售风险风险排查。产品是否存在重大缺陷，现场是否存在重大质量、安全问题。项目风险风险全面排全面排查查及户内精装修工程样板评审。现场进度是否满足取证要求。工程完成度工程完成度、产品风险排查、预判交付交付风险风险。配套设施完善情况，预判现场进度是否满足入伙要求，是否存在重大群诉风险点。工程完成度、产品风险排查、交付交付风险风险排查、物物业业前介前介排查。是否存在重大质量问题，预判是否存在群诉风险。工程完成度、产品风险排查、开放准备检查、交付准备检查、成本风险排查。将将项项

48、目运目运营营停止点停止点检查风险统计检查风险统计表反映的表反映的问题问题，更新至更新至项项目运目运营风险营风险控制表，持控制表，持续续跟跟进进。检查检查内容内容破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估内容内容&要点要点（住宅）停止点停止点线线上工具上工具 线线下工具下工具总总包开工包开工精装修精装修样样板板中期运中期运营营精装修精装修移交启移交启动动会会开开业业前前通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条件性条件检查检查重点重点通通过过性条

49、件性条件检查检查重点重点土地合规性手续是否完备，规划许可证是否取得，方案批复与上会方案是否一致，是否存在重大质量及安全问题。前期合合规检讨规检讨、图纸图纸完成度及方案一致性方案一致性、成本成本风险风险排查、全景全景计计划划检讨、产产品品风险风险排查。业务交圈，重大设计问题、装修效果及功能是否满足使用要求。产产品品风险风险排查。产品是否存在重大缺陷，现场是否存在重大质量、安全问题。项项目目风险风险全面排查。集中商业公区装修效果及功能是否满足使用要求。产产品品风险风险排查、全景全景计计划划检讨。工程质量是否满足移交要求。工程完成度工程完成度、全景全景计计划划检讨、产产品品风险风险排查、招商招商风险

50、风险排查、开开业风险业风险排查、启动第三方查验。证照办理完善程度，承接查验，是否存在重大质量问题，是否存在群诉风险。工程完成度工程完成度、产产品品风险风险排查、安全安全风险风险排查、服服务风险务风险检查、开业业准准备备检查、成本成本风险风险排查。破冰工作坊破冰工作坊评审评审会会沙沙盘盘推演推演停止点停止点检查检查后后评评估估内容内容&要点要点（商业）停止点停止点将将项项目运目运营营停止点停止点检查风险统计检查风险统计表反映的表反映的问题问题，更新至更新至项项目运目运营风险营风险控制表，持控制表，持续续跟跟进进。检查检查内容内容线线上工具上工具 线线下工具下工具暂暂不不满满足通足通过过性性强强制