地产企业销售员基础知识培训名词术语篇.ppt

1、销售员基础知识培训销售员基础知识培训名词术语篇名词术语篇李伟李伟3/19/20241吴晓波的培训故事吴晓波的培训故事 被人誉为 中国最为出色的财经作家中国最为出色的财经作家3/19/20242 有一次吴晓波应邀为浙江某涉外企业做高、中、基础三级管理人员进行财务知识培训，培训结束后这家企业负责人事培训的行政部发现了一个惊人的现象：同样培训内容，不同层别人员却出现截然不同的结果原以为基础管理人员应是本次培训最大的受益者，但最终通过第三方评估一下，却恰是这批人员的效果最弱，这家企业百思不得其解，而基础管理人员学历恰恰是最高的3/19/20243why3/19/20244成功的受训者心态：空杯的心态空

2、杯的心态成功的受训者12字真言：虚心听取虚心听取 照单全收照单全收 延迟评判延迟评判3/19/20245在座的各位：在座的各位：你们是否要做一个成功的受训者呢？你们是否要做一个成功的受训者呢？3/19/20246目录目录目录目录一、基础名词一、基础名词一、基础名词一、基础名词二、建筑术语二、建筑术语二、建筑术语二、建筑术语三、价格术语三、价格术语三、价格术语三、价格术语3/19/20247一、基础名词篇一、基础名词篇3/19/20248什么叫房地产？什么叫房地产？什么叫房地产？什么叫房地产？狭义的理解即狭义的理解即 土地（地产），建筑物（房产）上不可分离的部分及土地（地产），建筑物（房产）上不

3、可分离的部分及附带的各种权益。附带的各种权益。基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/20249图示：土地土地（权益）（权益）房产房产（权益）（权益）房地产权益房地产权益核心点核心点：权益权益3/19/202410房地产权益有哪些？房地产权益有哪些？所有权、使用权、收益权、赠与权、继承权、抵押权、典当权、租赁权、排他权、部分处置权基础名词基础名词基础名词基础名词权属范畴：物权权属范畴：物权3/19/202411为何把房地产称为不动产？为何把房地产称为不动产？为何把房地产称为不动产？为何把房地产称为不动产？位置的固定性房地产房地产不动产不动产不可移动性最为核心的特点最为核心的特点基础名词基础名

4、词基础名词基础名词3/19/202412房地产的特征房地产的特征房地产的特征房地产的特征1)1)位置的固定性和不可移动性位置的固定性和不可移动性提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；提示：文物级建筑整体平移、搬迁，在其离地的一刹那起，不属于房地产范畴；2)2)使用的长期性使用的长期性提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；

5、提示：土地的难以灭失及建筑物的长期存在性所决定；3)3)投资大量性投资大量性提示：生产资料的昂贵及长周期所决定提示：生产资料的昂贵及长周期所决定提示：生产资料的昂贵及长周期所决定提示：生产资料的昂贵及长周期所决定4)4)保值增值性保值增值性提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。提示：土地不可再生，需求的滚动与再生所决定，核心在于地产权益的升值。基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202413中国房地产保值增值特点与经济的联系

6、中国房地产保值增值特点与经济的联系1、通货膨胀远多于通货紧缩、通货膨胀远多于通货紧缩2、CPI基本面就是上升基本面就是上升3、房地产具有本币交易的特点、房地产具有本币交易的特点4、中国、中国GDP8%的警戒线与内需的警戒线与内需5、目前中国城市化进程、目前中国城市化进程40%6、房地产与固定资产投资率、第三产业比、房地产与固定资产投资率、第三产业比 重、关联行业重、关联行业 的关系的关系7、与地方财政的关系、与地方财政的关系3/19/202414土地的权属分类土地的权属分类土地的权属分类土地的权属分类1)1)国有土地国有土地 属于全民所有的土地，也可理解为国家所有的土地提示：国有土地的所有人为

7、代表全民行使权利的国家（国务院）提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）提示：国有土地的所有人为代表全民行使权利的国家（国务院）2 2）集体土地）集体土地 属于劳动群众集体所有的土地，也可理解为农民集体所有的土地提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织提示：集体土地的所有人为代表土地所辖农民行使权利的集体经济组织备注：集体土地的总量远大于国有土地的总量是新中国成立后第一次土地改革

8、的结果备注：集体土地的总量远大于国有土地的总量是新中国成立后第一次土地改革的结果基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202415十七届三中全会关于土地流转的规定十七届三中全会关于土地流转的规定集体土地允许的流转，并非允许目前最关切的小产集体土地允许的流转，并非允许目前最关切的小产权房上市。权房上市。实质上杜绝了前期关于小产权房上市的争论实质上杜绝了前期关于小产权房上市的争论被誉为建国后第二次土地革命被誉为建国后第二次土地革命3/19/202416什么叫城中村？什么叫城中村？什么叫城中村？什么叫城中村？城市版图中所包围的属于农民集体经济组织管辖的区域提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规

9、划的产物，属于提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于提示：是中国城市化进程发展初期缺乏合理规划的产物，属于“新兴名词新兴名词新兴名词新兴名词”基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202417国有土地拆迁安置与城中村改造的区别国有土地拆迁安置与城中村改造的区别最核心区别最核心区别最核心区别最核心区别城中村改造是一个土地权属变更的过程城中村改造是一个土地权属变更的过程城中村改造是一个土地权属变更的过程城中村改造是一个土地权属变更的过程基础名词基础名词基础名词基础名词提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）集体土地变为国有土

10、地的一个过程，而且是一个最先的过程）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程）集体土地变为国有土地的一个过程，而且是一个最先的过程2 2 2 2）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴）不改变土地权属改造实质上不属于真正城中村改造的范畴3/19/202418什么叫商品房？什么叫商品房？什么叫商品房？什么叫商品房？指在国有土地商品流通市场上取得并获得房地产主管部门同意开发并进入流通领域物业的统称基础名词基础名词基础名

11、词基础名词3/19/202419小产权房小产权房小产权房小产权房“商品流通市场商品流通市场”经济适用房经济适用房经济适用房经济适用房“房地产主管部门同意开发房地产主管部门同意开发”“物业的统称物业的统称物业的统称物业的统称”“国有土地国有土地”非非非违章开发建筑违章开发建筑违章开发建筑违章开发建筑非特定指住宅非特定指住宅非特定指住宅非特定指住宅提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；）商品房三个字本质上是一种完全权益的代名词；2 2 2 2）关键词：）关键词：）关键

12、词：）关键词：3/19/202420什么叫限价房什么叫限价房什么叫限价房什么叫限价房简单的理解为“双限”，限地价、限房价，从而限定特定物业的价格，又称“双限房”。提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；）采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；2 2 2 2）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；）限地价：政府不采用价高者得的方式提供土地；）限地价：政府不采用价高者得的

13、方式提供土地；3 3 3 3）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。）限房价：政府给予税费、配套费等经改费用减免优惠。基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202421南京是中国目前的一个特例南京是中国目前的一个特例南京的商品房实行核价制度。房产商在申请预售证南京的商品房实行核价制度。房产商在申请预售证时需向房地产主管部门申报售价，房地产主管部门时需向房地产主管部门申报售价，房地产主管部门对其申报价格实行核价，一但核价完成房产商不得对其申报价格实行核价，一但核价完成房产商不得擅自提

14、价销售。擅自提价销售。3/19/202422国有土地的权利？国有土地的权利？国有土地的权利？国有土地的权利？土地所有权：国家所有（国务院）土地使用权：房地产主管部门批准的集体，单位及自然人所有提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定）所有人决定使用权，故土地使用权期限由国务院制定2 2 2 2）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。）获得土地使用权，实质上是一个承租的过程。）获得土地使用权，实质上是一个承租的过

15、程。基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202423土地使用权的期限土地使用权的期限土地使用权的期限土地使用权的期限正因为获得土地使用权是一个承租的过程，实行根据使用土地的性质进行期限划分：居住用地：70707070年工业用地：50505050年文教卫生用地：50505050年经营性用地：40404040年提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）上述年限为最高使用年限）上述年限为最高使用年限）上述年限为最高使用年限）上述年限为最高使用年限 2 2 2 2）由国务院制定）由国务院制定）由国务院制定）由国务院制定基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202424获得土地使用权的方式获得土

16、地使用权的方式获得土地使用权的方式获得土地使用权的方式1 1）出让方式获得）出让方式获得有偿有期限有偿有期限经营性流通性物业经营性流通性物业（如商品房、厂房、娱乐城等）（如商品房、厂房、娱乐城等）特征适用范围2 2）划拨方式获得）划拨方式获得无偿无期限无偿无期限/无偿有期限无偿有期限非盈利性、公益性物业非盈利性、公益性物业（如军事用地、学校、政府机关等）（如军事用地、学校、政府机关等）特征适用范围基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202425土地使用权出让的权利土地使用权出让的权利土地使用权出让的权利土地使用权出让的权利出让出让单方议价单方议价特征特征特征招标招标拍卖拍卖协议协议备注：

17、备注：1 1）多方议价：多方议价同时提出开发方案，综合优势高者得）多方议价：多方议价同时提出开发方案，综合优势高者得;2)2)多方竞价多方竞价:多方竞价多方竞价,价高者得之价高者得之.多方议价多方议价特定项目运用特定项目运用特定项目运用特定项目运用多运用于限价、廉租房多运用于限价、廉租房多运用于限价、廉租房多运用于限价、廉租房多方竞价多方竞价广泛应用（高地价的重要原因）广泛应用（高地价的重要原因）广泛应用（高地价的重要原因）广泛应用（高地价的重要原因）基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202426现房与期房现房与期房现房与期房现房与期房现房：现房：已办妥房地产权证（大产证）的商品房；期

18、房：期房：指已办妥预售许可证，但未取得房地产权证（大产证）的商品房。基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202427抗风险能力抗风险能力房地产权证房地产权证（大产证）（大产证）已办结未办结强强弱弱主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面主要体现在：债权债务、产品承诺、时效性三方面核心区分点核心区分点核心区别核心区别现房现房期房期房3/19/202428期房的由来期房的由来起源于香港、起源于一种营销模式、起源于霍英东起源于香港、起源于一种营销模式、起源于霍英东1953年，霍英东提出年，霍英东提出“预

19、售楼花预售楼花”并提倡分并提倡分期期付款。随后其它房地产商开始效仿并获得成付款。随后其它房地产商开始效仿并获得成效，波及整个东南亚地区效，波及整个东南亚地区。3/19/202429楼花与期房楼花与期房基础名词基础名词基础名词基础名词楼花：最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物楼花：最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物 业）。业）。楼花与期房区别：楼花与期房区别：楼花就是代表拥有买这个房子的权利，相当于买房的楼花就是代表拥有买这个房子的权利，相当于买房的优先权优先权。而期房，则是已经买了这个房子，只是还没。而期房，则是已经买了这个房子，只是还没有建成有建成 3/19/202430什么是准现

20、房？什么是准现房？什么是准现房？什么是准现房？准现房是一个营销定义（无政策、法律的支持，定义模糊）准现房定义（底线）：指房屋主体已经封顶完成，小区道路，楼体外轮廓已经完成，并部分展示材质、颜色效果并开始进内粉刷的物业项目。提示：属于期房范畴提示：属于期房范畴基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202431什么是经济适用房？什么是经济适用房？指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。性质特点经济适用房经济适用房社会保障性质社会保障性质经济性、适用性经济性、适用性基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202432特特点点诠诠释释经济性：相对于市场价格适中经济性：相对于市场价格适中适用性：

21、强调住房的实效果，并非降低建筑标准适用性：强调住房的实效果，并非降低建筑标准提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；）经济适用房不存在土地费用，但含拆迁安置费；2 2 2 2）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为）经济适用房项目限定开发建设企业的利润，标准为5%5%5%5%以内；以内；以内；以内；3 3 3 3）非新兴产物，）非新兴产物，）非新兴产物，）非新兴产物，1

22、994199419941994年就存在，文件为年就存在，文件为年就存在，文件为年就存在，文件为城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法城镇经济适用住房建设管理办法4 4 4 4）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。）经济适用房价格变动的同时，也可看成为房地产成本上升的过程。3/19/202433什么是廉租房？什么是廉租房？什么是廉租房？什么是廉租房？是国家房改政策中提出的一个概念，国家将其特有的住房出租给城镇居

23、民的低收入者。基础名词基础名词基础名词基础名词提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）顾名思义，只租不售；）顾名思义，只租不售；）顾名思义，只租不售；）顾名思义，只租不售；2 2 2 2）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取5%5%5%5%的廉租房比例。的廉租房比例。的廉租房比例。的廉租房比例。3/19/202434什么是房地产权证什么是房地产权证什么是房地产权证什么是房地产权证是房产、地产持有者的权属证明，包括房屋所有权证和土地使用权证。基础名词基础名词基础名词基础名词提示：建设部早在提示：建设部早在提示：建设部早在提示：建设部早在199919991

24、9991999年就开始进行了年就开始进行了年就开始进行了年就开始进行了“两证两证两证两证”统一工作，统一工作，统一工作，统一工作，目前部分城市已经完成。目前部分城市已经完成。目前部分城市已经完成。目前部分城市已经完成。3/19/202435 什么是什么是什么是什么是“五证五证五证五证”国有土地使用证国有土地使用证建设单位合法持有的土地证明建设单位合法持有的土地证明建设单位合法持有的土地证明建设单位合法持有的土地证明建设工程用地规划许可证建设工程用地规划许可证建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明建设单位规划总平等符合城市总体规划的证明建设单位规划总平等

25、符合城市总体规划的证明建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设单位建筑施工图等符合建筑规划的证明建设工程施工许可证建设工程施工许可证建筑工程符合销售条件的证明建筑工程符合销售条件的证明建筑工程符合销售条件的证明建筑工程符合销售条件的证明商品房预售许可证商品房预售许可证建设单位符合建筑施工条件的证明建设单位符合建筑施工条件的证明建设单位符合建筑施工条件的证明建设单位符合建筑施工条件的证明提示：是一个自上而下的渐进过程提示：是一个自上而下的渐进过程提示：是一个自上而下的渐进过程提示：是

26、一个自上而下的渐进过程基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202436什么是什么是什么是什么是“两书两书两书两书”商品房质量保证书商品房质量保证书应注明层高、墙体内管线走向、承重结构、应注明层高、墙体内管线走向、承重结构、所在学区、所在街道、电容量、楼板承重数额等信息所在学区、所在街道、电容量、楼板承重数额等信息商品房使用说明书商品房使用说明书应注明房屋各项设施的保修年限及保修续存期等信息应注明房屋各项设施的保修年限及保修续存期等信息基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202437房地产成本构成房地产成本构成1、土地成本：、土地成本：包括土地出让金，土地征用费、拆迁安置补偿费。比例

27、比例2050%2、建安成本：、建安成本：指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费、安装工程 费用。比例比例2540%3、融资成本：、融资成本：银行贷款利息、信托费用、民间借贷费用。比例比例？4、管理成本：、管理成本：经营活动所发生的各种费用（一般含软性成本）。比例比例58%5、配套成本：、配套成本：含基础设施和公共配套设施建设费两部分。比例比例1015%6、税收成本：、税收成本：含税收和行政费用。比例比例1320%7、前期成本：、前期成本：主要指项目开发的前期可行性研究、地质勘查、及“七通一平”等。比例比例35%8、营销成本：、营销成本：销售推广费用。比例比例35%9、不可预见费用：、不

28、可预见费用：无法预见的费用。比例比例35%基础名词基础名词基础名词基础名词3/19/202438二、建筑术语二、建筑术语3/19/202439常用建筑结构的分类常用建筑结构的分类常用建筑结构的分类常用建筑结构的分类砖混结构：砖混结构：竖向承重结构的墙用砖砌筑，梁柱楼板等用钢筋混凝土竖向承重结构的墙用砖砌筑，梁柱楼板等用钢筋混凝土框架结构：框架结构：承重通过梁柱传导，梁柱采用钢筋混凝土；承重通过梁柱传导，梁柱采用钢筋混凝土；框架剪力墙结构：框架剪力墙结构：框架结构基础上，在柱间墙中加入剪力墙，简称框架剪力墙。框架结构基础上，在柱间墙中加入剪力墙，简称框架剪力墙。剪力墙结构：剪力墙结构：用钢筋混凝

29、土墙板代替梁柱，能承受各类荷载用钢筋混凝土墙板代替梁柱，能承受各类荷载钢结构：钢结构：以钢材作为主承重的结构。以钢材作为主承重的结构。提示：区分点见后诉提示：区分点见后诉提示：区分点见后诉提示：区分点见后诉建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202440建筑结构的区别砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构框架结构框架结构框架结构框架结构框剪结构框剪结构框剪结构框剪结构结构结构结构结构区分区分区分区分墙体承用砖墙体承用砖梁柱承重梁柱承重梁柱承重基础上增梁柱承重基础上增加柱间承重墙加柱间承重墙垂直水平荷载要求低垂直水平荷载要求低垂直荷载要求高水垂直荷载要求高水平荷载要求低平荷载要求低梁柱承重基础上

30、增加柱间承重墙受力受力受力受力区分区分区分区分对应成对应成对应成对应成本分析本分析本分析本分析低中中高运用类型运用类型运用类型运用类型低层、多层36米以下的小高层，同时楼栋下连独立大型商业60米以下的小高层同时楼栋下连商业可不做大转换层3/19/202441剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构钢结构钢结构钢结构钢结构结构结构结构结构区分区分区分区分用钢筋混凝土墙板来代替梁柱 梁柱承重梁柱承重垂直荷载要求高，水平荷载要求低垂直荷载要求高，水平荷载要求低垂直荷载要求极高垂直荷载要求极高受力受力受力受力区分区分区分区分对应成对应成对应成对应成本分析本分析本分析本分析高极高运用类型运用类型运用类型

31、运用类型小高层、高层，多运用于高层超高层提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；）此知识点对于楼梯下连商业项目较为重要；2 2 2 2）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。）此知识点对于封顶前后期房销售较为重要。3/19/202442什么叫红线？什么叫红线？常规分为三种用地红线用地红线、建筑红线建筑红线、道路红线道路红线用地红线：用地红线：指地块的边界线建筑红线：建筑红线：建筑物或地上构筑物（如外

32、墙、台阶等）靠临面的边界线 道路红线：道路红线：道路路路幅的边界线 建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语提示：提示：1）建筑红线可与道路红线重叠，但不能超出道路红线建筑红线可与道路红线重叠，但不能超出道路红线 2）建筑红线与道路红线都不能超出用地红线建筑红线与道路红线都不能超出用地红线3/19/202443什么是用地面积？什么是用地面积？指用地红线用地红线内的土地面积建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语什么是总建筑面积？什么是总建筑面积？指用地红线用地红线内的土地范围内建筑物地上地上及地下地下各层建筑面积之总和 3/19/202444什么是容积率？什么是容积率？什么是容积率？什么是容积率？指建筑用地红

33、线范围内的总建筑面积与建设用地红线范围内的用地面积的比，是考量一个项目舒适度效益的重要指标之一。建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202445提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）数值越小越好；）数值越小越好；）数值越小越好；）数值越小越好；2 2 2 2）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设）低容积率通常代表着较高的绿化率，楼间距、采光、日照及更大户型设计空间计空间计空间计空间。建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语土地面积土地面积土地

34、面积土地面积1 1 1 1万平米万平米万平米万平米一层一层500500二层二层505505三层三层400400示例如右图：示例如右图：容积率（500+505+400500+505+400500+505+400500+505+400）/10000=0.1405/10000=0.1405/10000=0.1405/10000=0.1405假定土地面积相同的情况下：别墅多层小高层别墅多层小高层高层超高层高层超高层3/19/202446什么是建筑密度？什么是建筑密度？什么是建筑密度？什么是建筑密度？是指用地范围内各类建筑的基底面积之和与用地面积的比例。是一个侧面反映一个项目舒适度效益的指标之一，但不可

35、将其单独作为评判标准。建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202447建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语一定代表着该项目居住舒适度较差建筑密度过小建筑密度过大不一定代表着该项目居住舒适度好区分警戒线：区分警戒线：35%-40%35%-40%印证案例：1）城中村改造项目建筑密度一般不超过30%；2）多层项目建筑密度一般在30%-32%提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。提示：建筑密度必须结合容积率及土块形状一同考量。3/19/202448什么叫绿地率及绿化率？什么叫绿地率及绿化率？什么

36、叫绿地率及绿化率？什么叫绿地率及绿化率？建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语绿化率绿化率绿化率绿化率用地范围内各类绿化面积与用地面积的比率绿地率绿地率绿地率绿地率用地范围内各类绿地的总和与用地面积的比率垂直绿化，屋顶绿化垂直绿化，屋顶绿化垂直绿化，屋顶绿化垂直绿化，屋顶绿化核心区别核心区别核心区别核心区别不含不含不含不含含含含含3/19/202449有没有绿化率为有没有绿化率为100%100%的项目呢的项目呢提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，）垂直绿化、屋顶绿化按所在高度，按规划扣减，）垂直绿化、屋顶绿化按

37、所在高度，按规划扣减，12121212米米米米 以上不计入绿化率以上不计入绿化率以上不计入绿化率以上不计入绿化率2 2 2 2）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好3 3 3 3）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率）绿地率是真真考量一个项目景观最佳的指标，非绿化率3/19/202450在开始今天的培训之前，我们先做一个小游戏在开始今天的培训之前，我们先做一个小游戏是一个两人之间的游戏是一个两人之间的游戏我需要三队自愿者我需要三队自愿者3/19/202451什么是标

38、准层什么是标准层?提示：提示：提示：提示：标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。标准层的认定及楼层范围唯一的依据是建筑施工图。指平面布置相同的楼层指平面布置相同的楼层建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202452复式与跃层？复式与跃层？复式复式不具备完整两层空间不具备完整两层空间基础名词基础名词基础名词基础名词提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）有）有）有）有“挑空挑空挑空挑空”部份的全部属于复式范畴。部份的全部属于复式范畴。部份的全部属于复式范畴。部份的全部属于复式范畴。2 2 2

39、 2）字面理解容易犯相反认识的毛病。）字面理解容易犯相反认识的毛病。）字面理解容易犯相反认识的毛病。）字面理解容易犯相反认识的毛病。3 3 3 3）“11+111+111+111+1”一般属于复式范畴。一般属于复式范畴。一般属于复式范畴。一般属于复式范畴。定义定义跃层跃层房屋内部左局部掏出夹层，用楼栋上下联通房屋内部左局部掏出夹层，用楼栋上下联通占两个楼层，用楼梯上下联通占两个楼层，用楼梯上下联通区分点区分点相同点相同点都具备两层空间都具备两层空间不具备两层层高不具备两层层高概念上是一层概念上是一层具备完整两层空间具备完整两层空间具备两层层高具备两层层高概念上是二层概念上是二层3/19/202

40、453什么是错层？什么是错层？指一套房屋各种功能区域不处于同一平面，具有层次分明，立体性强的特点。建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语错层分类错层分类大错大错小错小错60-100CM30-60CM提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）错层在适用角度上大户型较为适合，）错层在适用角度上大户型较为适合，）错层在适用角度上大户型较为适合，）错层在适用角度上大户型较为适合，小户型不大适合，主要是由于小户型不大适合，主要是由于小户型不大适合，主要是由于小户型不大适合，主要是由于“有限空有限空有限空有限空间间间间”、“有效利用有效利用有效利用有效利用”的层面。的层面。的层面。的层面。2 2 2 2）错层现运

41、用情况极少，主要由于防）错层现运用情况极少，主要由于防）错层现运用情况极少，主要由于防）错层现运用情况极少，主要由于防震级别低和建筑成本高造成，同时在规震级别低和建筑成本高造成，同时在规震级别低和建筑成本高造成，同时在规震级别低和建筑成本高造成，同时在规划审批时也受到限制。划审批时也受到限制。划审批时也受到限制。划审批时也受到限制。3/19/202454采光与日照？采光与日照？决定其好坏采光采光光线明暗的程度光线明暗的程度日照日照太阳光覆盖的时间长短太阳光覆盖的时间长短提示：提示：提示：提示：我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东

42、北转向西北，冬季日照从我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从我国基本上处于北回归线以北，夏季日照从东北转向西北，冬季日照从东南转向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南东南转向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南东南转向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南东南转向西南，同时太阳走势夏季为顶部正位弧形运动，冬季为顶部南向侧方运动，故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其向侧方运动，故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其向侧方运动，故南向的窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其向侧方运动，故南向的

43、窗夏季受光较少，而冬季受光较多，所以会比其它方位好，冬暖夏凉。它方位好，冬暖夏凉。它方位好，冬暖夏凉。它方位好，冬暖夏凉。建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202455日照标准日照标准1）冬至日住宅底层日照时间不少）冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住小时或大寒日住 宅底层日照时间不少宅底层日照时间不少2小时小时。2）成套住宅的日照时间计算一个叠加的概念。）成套住宅的日照时间计算一个叠加的概念。3）成套住宅的日照时间计算并不是以所有窗接受）成套住宅的日照时间计算并不是以所有窗接受 日照的重叠时间。日照的重叠时间。3/19/202456生地、毛地、熟地？生地、毛地、熟地？熟地熟地毛

44、地毛地生地生地提示：提示：提示：提示：土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。土地性质的不同，将会造成土地成本的不同。（已拆迁完成，达到（已拆迁完成，达到“七通一平七通一平”，符合施工条件的土地）符合施工条件的土地）未拆迁完成未拆迁完成未达到未达到“七通一平七通一平”建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202457指房屋直接供人使用的净面积之和，也可称实用面积或净面积。建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语什么是房屋使用面积什么是房屋使用面积什么是房屋使用面积什么是房屋使用面积提示：提示：1）不含室内分隔墙）不含室

45、内分隔墙 及外墙定位轴线内的面积及外墙定位轴线内的面积 2）浙江省大部分地市，交房时室内分隔墙是不做的）浙江省大部分地市，交房时室内分隔墙是不做的3/19/202458什么是房屋的套内面积什么是房屋的套内面积什么是房屋的套内面积什么是房屋的套内面积套内面积又称套内建筑面积，包括房屋实用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分。建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202459套内墙体面积套内墙体面积套内所有的内墙套内所有的内墙该套房屋外墙的一半该套房屋外墙的一半套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积封闭阳台按全部计算封闭阳台按全部计算阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积阳台外围与房屋外墙之间的

46、水平投影面积提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）套内是成套房屋内部的意思）套内是成套房屋内部的意思）套内是成套房屋内部的意思）套内是成套房屋内部的意思;2)2)2)2)套内阳台建筑面积非阳台净面积套内阳台建筑面积非阳台净面积套内阳台建筑面积非阳台净面积套内阳台建筑面积非阳台净面积3 3 3 3）客户最容易将）客户最容易将）客户最容易将）客户最容易将“套内面积套内面积套内面积套内面积”=“实用面积实用面积实用面积实用面积”非封闭阳台按一半计算非封闭阳台按一半计算3/19/202460建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语什么是公共面积与公共分摊面积？什么是公共面积与公共分摊面积？什么是公共面积与公

47、共分摊面积？什么是公共面积与公共分摊面积？公共面积：公共面积：指楼栋内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置，公共设施的面积之和；公共分摊面积：公共分摊面积：指公共面积按特定比例分摊到每户的公共面积。3/19/202461建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语公共分摊面积公共分摊面积单栋楼单栋楼单套单套公共面积公共面积提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）公共面积分摊到每户，公式为套内面积）公共面积分摊到每户，公式为套内面积）公共面积分摊到每户，公式为套内面积）公共面积分摊到每户，公式为套内面积公摊系数公摊系数公摊系数公摊系数2 2 2 2）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则

48、越大。）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。）同楼栋套内面积越小的房屋所分摊得的公共面积越小，反之则越大。3/19/202462什么是得房率？什么是得房率？什么是得房率？什么是得房率？指套内面积与建筑面积的比值，是考量房屋经济效益的重要指标之一。板式蝶式点式板式蝶式点式别墅多层小高层高层超高层别墅多层小高层高层超高层住宅商业住宅商业建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率）是套内面积的比值，非

49、实用面积的比值。得房率）是套内面积的比值，非实用面积的比值。得房率房屋净面积的使用率房屋净面积的使用率房屋净面积的使用率房屋净面积的使用率2 2 2 2）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好）数值越大越好3/19/202463什么是层高？什么是层高？指下层楼板面中心中心中心中心到上层楼板中心中心中心中心的距离；提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据）上下层楼板的厚度有可能不一样。故真真的层高数据 不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；不是标准层

50、图纸上的数值，是剖面图上的数值；不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；不是标准层图纸上的数值，是剖面图上的数值；2 2 2 2）常规样板的厚度为）常规样板的厚度为）常规样板的厚度为）常规样板的厚度为1212121215CM;15CM;15CM;15CM;但不得小于但不得小于但不得小于但不得小于10CM10CM10CM10CMB2米2米A建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202464什么是净高？什么是净高？什么是净高？什么是净高？指层高减去楼板厚度的净利值。净高 =房屋内地面到天花板的高度建筑术语建筑术语建筑术语建筑术语3/19/202465变形缝特点伸缩缝沉降缝抗震缝定定定定义义义