房地产豪宅的发展前景毕业论文.doc

1、 毕业论文（设计） 题 目： 房地产豪宅的发展前景 学 院： 商学院 专 业： 工商管理 班 级： （一）班 学 号： 学生姓名： 指导老师： 完成日期： 内容摘要从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源

2、；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。美国是世界上豪宅最多的国家，已经完工的豪宅数量高达10897481座，占世界豪宅总量的62%左右，其次是法国和西班牙，分别有891032座和703620座。关键词：房地产、豪宅、对策目 录一、引言二、我国房地产豪宅的局限性三、房地产豪宅标配四、我国房地产业的发展建议五、豪宅市场行情七、结论房地产豪宅的发展前景一、引言 一提到别墅、洋房等这些人们称之为“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：宽大的户型，精致的装修，舒适的环境，怡人的景观，周到的服务当然还有昂贵的价格。那

3、么，是什么原因让人们产生这种心理呢？答案是社会资源密集化。 以相同的建筑面积单位作为基准，同样是一平方米的建筑面积，豪宅往往要比普通住宅占据更好的地理位置，耗费更多的占地面积，更多的建筑材料与装修、装饰材料，更多的绿化面积，更多的广告投入，更多的物业管理服务内容，同时还包括更多相关的和隐性的社会资源，如规划设计师、建筑设计师、园林景观设计师、广告人、策划人、营销员的创意和智慧等。社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。二、我国房地产豪宅的局限性 房地产豪宅投资过热，部分地区上涨

4、过快 在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。前文已述，豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。另一方面，现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会

5、财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。因此，从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。表1-1、不同类型的住房平均销售价格增长率（2003-2007） 单位：% 年份住房销售平均价格增长率别墅、豪宅销售平均价格增长率经济适用房销售平均价格增长率20035.021.227.56200418.7134.527.39200512.6154.6311.6920066.2012.874.47200716.8613.451.45数据来源：黄石松，陈红梅.房

6、价之谜M.北京：社会科学文献出版社，2009.119.我国近年来房地产豪宅投资过热及房价增长过快一方面表明房地产业大有发展契机，能影响到整个宏观经济的走向，另一方面也表明房地产业还处于初期发展阶段，缺少标准化的约束，呈现出非理性的增长方式。推动豪宅上升的因素包括旺盛的市场需求与不合理的房地产供应结构。结合到当前一段时间的房市运行，房价上升的因素有:1. 国民经济的发展、人均GDP的增长与人均可支配收入的增加为我国房地产业在金融、市场、材料供应上创造了良好的条件。2. 房地产市场供需出现矛盾，大量的住房需求刺激了供给，而投资大多集中在普通商品房，投资过热而推高豪宅房价。3. 房价与地价之间存在内

7、生性关系，相互影响的方向均是正向的。土地作为稀缺资源，而地方政府采取拍卖的方式出让其使用权，在市场预期向好的时候低价被不断抬高，增加了开发成本，促使豪宅房价上升。4. 我国房地产市场基于稳定的国民经济发展及较大的市场有效需求等因素，取得了良好的市场预期，造成了各方资金的投机炒作，进一步推高了豪宅房价。三、房地产豪宅标配从建筑构造来看，RC结构（即钢筋混凝土构造）、SC结构（即纯钢框架构造）是内地豪宅项目普遍采取的建筑结构形式，但考虑到上述结构均存在一定的缺陷，因此一些项目尝试采用安全性更高的SRC结构（即钢骨混凝土构造）打造项目。据了解，SRC结构以型钢、I型钢、槽型钢等钢材为主要主体，加附辅

8、助钢筋后，再浇置混凝土包住而成。SRC结构自重较轻，柱梁断面较小，高楼层水平位移较小，室内居住舒适度高，也可以有效提高整体结构的防锈、防火性。不仅如此，很多豪宅项目通过在既有建筑结构基础之上提高抗震等级来提升品质感。据调查显示，防火、防盗、防噪音的高级三防门，早已成为豪宅项目的标配。有的豪宅项目为进一步提高安全性，还在入户门的三防基础之上，又增加了防爆、防弹的独特功能。与高级别的三防门相同，智能门锁也早已成为豪宅项目的标配。对于门禁控制系统，市场上主要采用生物识别技术。 四、我国房地产业的发展建议找到我国房地产业发展的科学模式与道路需要对房地产业的发展回顾、对已有发展思路的研究，还需要对现有发

9、展中突出的问题进行研究，进而发现问题、解决问题。1998年以来，我国房地产业改革大大加快了步伐，总体上看，“我国房改的方向是正确的，房地产业已经成为我国的支柱产业；改革和发展的成果惠及了大多数城镇居民；产业对经济增长的贡献率不断提高”。但，问题总是随着改革、发展同步产生的，对问题的研究与反思的过程也是思路创新及问题的解决过程。本文的前半部分已经系统地分析的总结了我国房地产业发展的诸多问题，下面将提出具体的措施应对及发展建议。（一）房市措施建议 1.进一步加大力度控制房价前段时间控制房价的措施频频出台，虽然无法做到彻底根除病因，但已经取得良好的效果。我国部分地区房价上涨缘于供需脱节、投资炒作。已

10、经超出了消费者的承受能力，如果进一步大谈扩大消费、放宽经融则必然造成房市的非理性繁荣，从而造成经济的大起大落。因此房价调整已成必然，只是时间的问题。频频出台的调控措施已经造成消费者的观望情绪，进来，部分地区商品房交易量骤减，有的楼盘交易量甚至为零。虽然房市调整会产生出许多问题，如：房地产金融风险加大，房价大幅动荡，市场秩序恶化。但，长远看房市调整也会有许多益处：（1）供求调整 ，强制打压不合理需求，为保障性住房建设创造条件。（2）市场调整，大量低效率的开发商被市场淘汰，为好的竞争环境的形成创造条件。（3）房价调整作为契机将进一步推动各项体制的变革。2.引导消费、引导舆论消费是拉动经济增长的一大

11、马车，消费也引导着生产。随着我国经济发展，我国住房消费水平越来越高，普遍最求高水平高质量的房屋，这固然有利于内需的扩大，但不符合我国的国情，特别是在这一需求的预期引导下间接促成了房价的过快上涨，我国大住房消费引导应当注意以下两个问题： （1）引导适度消费，对大量占有公共土地资源的住房应加以更高的消费税及物业税，对过度超前消费而又无力还款的应不予贷款。（2）引导理性消费，引导消费以满足个人实际需求为主，反对铺张浪费，盲目最求豪华。目前，我国各界对房市观点不一，其中甚至隐含着政府、开发商、消费者之间的博弈。因此应加强房市发展的舆论引导，是市场更加理性。3.促进房市“有效竞争”的形成房市有效竞争的形

12、成主要依靠于市场手段。从房地产业发展集中度的角度看，过多开发商用机市场的状况有赖于市场的调整，依靠价格、供求、竞争机制强制淘汰落后的开发商。从房地产业发展的地区集中度来看，随着东部地区的不断开发完善，其开发成本会不断上升，开发利润也会不断下降，而中西部地区随着经济的发展，基础设施的完善，金融环境的改善，房地产开发的价值会有所提升，成为投资的热土。从房市品牌竞争的角度看，长期的发展会提升市场的竞争意识，优秀品牌会不断出现，进而服务及管理水平会不断提高。房市有效竞争的形成也依赖着政府的宏观调控，要求政府完善市场准入制度，土地供给制度，要求政府进一步加大力气促进中西部发展，要求进一步完善相关法律，加

13、大执法力度，规范市场竞争。4.其他政策建议 （1） 完善宏观调控目标体系近来，政府宏观调控频频出台，但效果不佳，其中的一个重要原因便是没有完善的宏观调控目标体系。任木荣、苏国强（2010）把宏观调控目标分为“政治目标与经济目标，宏观目标与微观目标，现实目标、短期目标与长期目标，总量目标、结构目标与质量目标”试图为我国房地产业的发展与控制构建一个框架，但宏观调控目标体系还需要进一步研究以适应当前的房市运行，指导当前的宏观调控措施，并着眼长远为房地产业长远发展提供指导。（2）完善房地产业相关法律，加强执法力度法律手段是宏观调控的重要手段，近来房地产业相关法律不断完善，但依然存在许多不足，特别是房市

14、各项纠纷影响大、形势复杂、牵扯面广，需要完善相关法律加以解决，规范经济主体行为，维护良好的市场秩序。（3）宏观调控措施注重把握关键，照顾全局宏观调控没有把握关键将会造成房市运行的混乱，影响到正常的投资与消费，现阶段房市发展的关键在于抑制房价过快上涨、加强保障性住房建设。除了把握关键还应该照顾全局，对完善法律、完善金融等方面也应进一步加强。（4）宏观调控措施既要统一指挥又要分类指导目前，我国政策的出台做到了统一指挥，在分类指导上做得也不够，根据不同地区的不同特点做出分类指导对房地产业发展至关重要。（5）加强宏观调控的科学性与执行力 许多宏观调控出台以后，拿到地方的执行程度十分有限，其中原因既包括

15、措施本身缺乏科学性与可行性没有考虑到地方的特殊性，也包括地方政府不重视对政策的贯彻执行，应当在考核制与问责制上多下功夫。（6）强制信息披露刻不容缓 信息的不对称将在一定程度上造成垄断，垄断又将产生不合理的供给、需求与价格，应该强制信息披露以稳定市场。五、豪宅市场行情回顾已有历史，立足已知现实，近期全国土地市场的持续火爆，尤其是优质地块高溢价的强劲表现正在引发各界的关注。与此同时，连续数月被收紧的豪宅供应日前出现放量迹象。业内人士分析，豪宅成交量以及土地市场表现都揭示出豪宅产品在未来的走势依旧强劲。但因政策限制导致的豪宅供应依旧不足，令豪宅买家需求受到压制，市场对豪宅产品需求的饥饿感正在不断加剧

16、，豪宅价格将持续走高。2013年7月，北京豪宅市场虽然延续了6月的供应回升，但在高价楼盘预售配额管控下，二季度北京公寓豪宅供应总量仍然出现了一定程度的萎缩。亚豪机构副总经理任启鑫分析，豪宅交易周期普遍偏长，7月北京公寓豪宅成交量的下滑，实际上是二季度整体供应量趋减的直接反映。自今年4月北京开始执行预售价格管制，公寓豪宅的高定价导致众多项目无法按期取得预售许可证，只得推迟开盘，市场供应因此出现断档。与豪宅市场供应不足相对应的是豪宅价格上涨的水到渠成。据亚豪机构数据显示，7月北京56个在售公寓豪宅项目的平均报价高达74848元/平方米。自3月底调控以来，公寓豪宅市场报价已连涨四个月，同时实际成交价

17、格也大幅冲高，达到56859元/平方米。在产品升级及惜售双重作用下，7月北京公寓豪宅的报价及成交价双双冲至今年以来的最高点。而顶级豪宅市场表现也比较活跃，其中，位于亚奥核心板块的盘古大观，延续了6月7天成交3.2亿元的创顶级豪宅单周销售纪录，7月依旧保持了相当的市场热度。专家认为，豪宅市场升温与之前“钱荒”来袭也不无关联。不久前全国范围内的资金紧张问题开始凸显，在内外交困的压力下，A股市场出现了近年来少见的连续暴跌。同时，黄金市场的惨淡行情仍在延续，实体经济依旧不振。其他投资领域内的一蹶不振，令高净值人群对高端楼市投资的关注度明显上升。此外，豪宅客户普遍对项目的售价并不敏感。他们的购置动力，一

18、方面来自于投资渠道狭窄与通胀压力下顶级物业稳健的增值避险表现，另一方面则是顶级豪宅的居住圈层所带来的社交与商机平台。盘古大观项目负责人介绍，近两个月，项目蓄客情况明显上升。毕竟高端人群对资产的安全性和配置的合理性非常看重。业内人士分析，未来中央有足够的手段保持中国经济稳定，GDP增长依然可期，这无疑给高端不动产投资人士吃下了定心丸。同时，房地产仍旧是当前中国经济的支柱产业，在当前各项投资渠道仍旧收窄的背景下，豪宅投资在下半年的表现值得期待。六、财富的影响 改革开放30多年来，中国取得了举世瞩目的成就：国民经济持续、快速、健康发展，GDP年均增速保持在9%以上，社会生产力和国家综合实力不断增强，

19、经济总量稳居世界前列；人民生活水平显著提高，到上个世纪末已总体上达到了小康。然而，随着经济的高速增长，中国也出现了严重的贫富差距问题。目前，中国已经成为世界上贫富差距最大的国家之一。 社会财富的分配不公，贫富的两极分化，社会财富的畸形集中，导致我国房地产豪宅行业极端发展。在国内，豪宅成为奢侈的代名词，普通人无法触及的金字塔。所以出现了三年不开张，开展吃三年的极端的销售现象。豪宅行业也随着这种销售现象水涨船高，愈演愈烈。至使，财富阻断了豪宅行业的健康发展。希望改革的不断深化，扭转财富极端分化的现象，让中国的经济市场恢复正轨（包括地产行业），稳步发展。七、结论 房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也

20、不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。因此，软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。一句话，豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。 参考文献1豪宅营销的66个细节唐安蔚中国建筑工业出版社 2013.22 售 罄 邓小华 广东旅游出版社2009.13房地产开发；刘瑛乔宁著；北京大学出版社 2007.94房地产经营管理一本通；孙晓璐编著；经济科学出版社 2007.9致 谢本设计的完成是在我们的导师刘建军老师的细心指导下进行的。在每次设计遇到问题时老师不辞辛苦的讲解才使得我的设计顺利的进行。从设计的选题到资料的搜集直至最后设计的修改的整个过程中，花费了刘建军老师很多的宝贵时间和精力，在此向导师表示衷心地感谢！导师严谨的治学态度，开拓进取的精神和高度的责任心都将使学生受益终生！