房地产企业税收筹划问题研究[文献综述].doc

1、毕业论文（设计）文献综述题目：房地产企业税收筹划问题研究一、前言部分2003年9月，国务院发布“18”号文件，首次肯定了房地产企业在国民经济发展中的支柱地位，并明确提出房地产企业可持续健康发展。2006年5月17日，国务院研究提出六条措施即“国六条”，又一次重新提出房地产业是我国经济发展的一个重要支柱产业。2007年的“两会”，房地产业的发展又备受关注。这表明房地产业的支柱产业地位依然得到政府层面的承认和肯定。住房分配实行货币化后，住房市场需求空间大，市场需求持续旺盛，引发了一轮又一轮的房地产投资热，从而曾一度导致房地产泡沫现象。中央政府为了抑制房地产投资过热，平抑房价，从2005年开始加大对

2、房地产的调控力度，在土地、税收和信贷等方面出台了一系列调控政策。在土地方面调控政策有：从2006年的“国六条开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台，从关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知、到2010年9月27日关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知等一系列措施和政策的出台。这表明中央政府对土地的监管力度逐渐加大，而土地阀门越收越紧的趋势非常明显。在房地产税收方面的调控政策也在不断加强。关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号），对房地产所得税相关制度进行大幅度调整，将原企业所得税中的漏洞基本堵死，从而影响房地产企业因所得税而占用资金增加l2。国家税务总局

3、关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号规定：自2007年2月1日起，国家将在全国范围内加强土地增值税清算管理工作，房地产企业利润空间被极度挤压。财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知规定：从2007年1月1日起，城镇土地使用税额标准提高2倍，新增建设用地有偿使用费提高l倍。最近又不断出台政策加强营业税、个人所得税的征收管理。财政部、国家税务关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税200978号等等政策。以上这些调控政策将促使房地产行业向更为理性、规范的方向发展，行业资源将重新整合，优胜劣汰机制将逐步

4、完善，优质房地产企业在面临挑战的同时也面临更多的发展机遇。房地产企业由原来的暴利行业慢慢地在政府宏观调控下变成“平利行业。房地产企业只有做大做强才有自己的立足之地，要想做大做强就必须更好地把握今天的有利条件，并进行合理的税收筹划。本文将站在房地产企业的角度进行综述，主要将围绕房地产企业的税收筹划现状，房地产企业进行税收筹划的必要性和应注意的问题，并针对当前的状态提出相应的解决措施几方面进行。二、主体部分（一）国外关于房地产企业税收筹划问题的研究自从1935英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公刀一案作出的相关声明之后，税收筹划的行为逐渐为社会所关注并被法律认可。税收筹划开始从企业经

5、营计划里面独立出来，不少税务专家和学者对税收筹划理论和方法的研究开始向深度和广度发展，并由此带动了包括个人税收筹划在内的对税收筹划的全面研究。可以说，税收筹划在国外已经相当普遍，它包括了对个人的税收筹划、区域性的税收筹划以及跨国投资的税收筹划以及跨国投资的税收筹划。自20世纪80年代以来，税收筹划业务广泛发展起起来，与此同时，相关的税收筹划理论研究也随之蓬勃发展。特别是以税收筹划为主要内容的国际税收筹划专业杂志开始广泛发展，如税收管理国际论坛和税收筹划国际评论。威廉J迈克劳斯基（1998）中对房地产税在中欧和东欧的发展历程进行分析、如何理解房地产市场以及对房地产发展的主要影响和房地产投资地块的

6、经济学等作了深入的研究。唐纳德布鲁斯约翰（2010）指出：税收政策的变化对企业创业活动产生的重要影响，但是国家税收组合并不是国家企业创业创收的决定性因素。由于各国的房地产税制不同，因此根据各国的房地产税制而进行的专门税收筹划各不相同，这对于我国的房地产企业税收筹划没有很多借鉴意义。（二）国内对于房地产企业税收筹划问题的研究 1、房地产企业税收筹划的现状在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，税收筹划在理论研究方面比较薄弱，在实践方面也不够成熟，社会各界对税收筹划存在一些不够正确地认识，而且在对税收筹划的概念、内容等方面的理解也有分歧，同时企业的财务管理水平不高，这些因素都使得我国企业税收筹划的发展

7、受到制约，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国社会主义市场经济的进一步发展和完善，随着我国加入世界贸易组织和我国法制的进一步完备，企业税收筹划有了越来越重要的地位。李玲（2007）认为，税收筹划是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的税收利益。它是当今企业财务管理中较受关注的一个议题，涉及到企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。有效的税收筹划，能最大程度地降低纳税人涉税风险，降低税负，增加经济效益，提高企业财务管理水平，实现价值最大化，增强企业的竞争优势，是企业增强核心竞争力的有效方法之一。无论对房地产企业还是其他类型企业，都是一

8、个十分有价值的研究课题。房地产商品是与人们生活密切相关的，对国民经济的影响也日益重要。房地产行业是典型的资金密集型行业，与其他行业相比，它的主要特点是投资大、风险大、周期长、地域性较强。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。跨国房地产企业不断进入中国市场，使国内房地产公司面临更激烈的竞争，再加上目前国家对房地产市场宏观调控的加，房地产企业面对新的税收政策调整，有必要强化企业财务成本核算，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化。曾虹（2007）指出我国房地产业初步产生于上世纪80年代初，在

9、90年代进入成长期，90年代后期到本世纪初更是发展迅速。在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产企业提供了高速发展的机会，也使房地产企业面对着更加激烈的竞争。运用税收筹划科学合法的降低税收负担，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。房地产行业是典型的资金密集型行业，与其他行业相比，它的主要特点是投资大、风险高、周期长，地域性也比较强。本文探讨的对象主要是房地产开发企业。房地产开发企业税收成本占投资额的比例较大，所涉及的税种也很多，还存在很大的税收筹划空间。科学的税收筹划可以帮助企业提高财务管理水平，

10、减轻税负，提高企业的经济效益，并抵御外部风险。孙迎庆（2009）指出随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速，中小房地产企业在快速同步发展的同时，由于自身规模、资金实力、管理水平等各方面局限，在财务管理上存在许多问题亟待解决，本文首先指出了中小房地产企业在财务管理中存在的问题并分析其形成的原因，然后提出了解决中小房地产企业在财务管理中存在问题的对策建议。 2、房地产企业进行税收筹划的必要性及应注意的问题随着我国经济改革的进一步深入，特别是税制改革的进一步深入，税收法律法规会越来越复杂，税收筹划已经成为房地产企业经营发展战略的重要组成部分，税收筹划对公司管理决策日益重要。交税是每个纳税人应尽的

11、义务，但税收必定对公司的效益产生一定的影响，不交税是违法的行为，要受到法律的制裁，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。不能只注重表象和结果，一定要重视形式、过程和内容，所以房地产企业要进行纳税筹划，筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解，才能当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能合理、合法地进行纳税筹划，为企业降低成本，降低纳税负担。唐腾翔，唐向（1994）这部专著中第一次提出了“税收筹划”的概念，具有开创性的意义。纳税人依据所涉及到的现行税法，

12、遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，根据税法中的“允许”、“不允许”和“非不允许”的项目、内容等，对企业的组建、经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负。 计金标（2001）指出税收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先的安排，以达到少缴税和递延缴纳税款的一系列谋划活动。范宾（2009）指出税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分，直接关系到企业的经营利润房地产行业是一个税费负担较重的行业，对房地产开发企业的税务筹划，企业经营者都很重视主要就房地产开发企业税务筹划的制度基础及如何在企业财务战略思想的指

13、导下，开展税务筹划等若干问题作了试探性的讨论。张卓，王红春（2007）指出：随着我国经济改革的进一步深入，特别是税制改革的进一步深入，税收法律法规会越来越复杂，税收筹划已经成为房地产企业经营发展战略的重要组成部分，税收筹划对公司管理决策日益重要，文章对房地产企业税收筹划的必要性和可行性进行了研究.陈云梅（2007）指出：房地产企业涉及税种多，税收负担资金压力大，税收筹划是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段.为了降低企业税负，增加企业利润，就必须在纳税发生之前通过合同形式的选择，合同价款的区分，合同条款表述等策略来精心设计合同，用好用足税收政策。张丽波（2007）指出：在市

14、场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标.房地产企业针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策以达到税收筹划的目的。3、房地产行业税收筹划的具体措施房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业资金筹集多源性，房地产业现金流转复杂化，而且房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。所以极需要对房地产行业所面对的各个税种进行具体的税收筹划。徐敏（2007）指出税收筹划是充分利用税法中提供的一切优惠，在诸多可选的纳税方案中择其最优，以期达到整体税后利润最大化.所以根

15、据房地产开发企业的特点，依据现行税法，就其涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等主要税种进行税收筹划。李颖（2004）认为房地产企业土地增值税筹划可以从土地增值税的征税范围、扣除项目、优惠政策三方面着手，充分利用相关的政策来合理的确定建房方式、合理的测算房地产价格、合理的选择利息扣除方法等来进行税收筹划。陈晓红（2005）认为房地产开发企业的税费中，土地增值税占有较大的比重，它税率高、税负重，对土地增值税的筹划就显得更加重要。可以根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。林志玲（2007）认为目前我国对土地增值

16、税的清算规定被人们重新关注。本文从土地增值税的税率级次的范围划分出发，试图分析开征土地增值税对企业税负及利润的影响程度，同时也验证了这一税种的实际开征与其初衷是相适应的。林华风（2004）认为按照我国现行税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。针对这个特点，我们在具体的经营活动中要注意尽可能减少营业税应税项目的流转（转让）次数，从而减少营业税以及由此派生的税费支出。针对房地产行业的特点，我们主要讨论两种对于营业税税额将产生巨额永久性差异的税务筹划方法。贺志东（2002）从房地产企业的角度对纳税筹划的基本知识以及房地产企业涉及的税种纳税筹划进行了详细的研究。

17、翟继光（2005）认为房地产企业税收筹划可以根据企业自身的特点，在利息支付、代收费用处理、费用分别核算、将出租变为投资、房产税计算的转换、两次销售房地产、利用土地增值税优惠政策、开发多处房地产、增加扣除项目等十个方面来进行研究，很全面的对房地产业如何进行税收筹划提出了自己的观点。黄凤羽（2005）中指出房地产业各环节涉及的主要税种出发，运用房地产市场税收筹划的主要方法，如利用税收优惠政策筹划，利用内外资企业所得税的不同规定，对契税、土地增值税与营业税进行税收筹划。王尤贵，李颖（2006）认为房地产开发企业涉及的税种比较多，并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的

18、主要税种有：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。苏强（2006）指出房地产企业经营过程具有投资大、周期长、涉税标的大等特点，运用税收筹划这种新的财务管理方式，将会降低企业涉税风险和费用，增强企业的盈利能力和竞争实力，实现企业价值最大化目标.文章主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对税收筹划实务进行了分析。三、总结部分总之，从以上众多学者对于房地产企业税收筹划问题的研究成果来看，世界各国对房地产企业的税收筹划问题非常关注。对此，我们要有一定深度的认识。本综述根据国内外各位学者对于房地产企业现状的描述，转述对税收筹划

19、的必要性的看法和应对措施，使大家对于目前国内在这个领域的研究及其成果有一个较为全面的认识。通过阅读、研究国内外专家学者的理论研究，我们可以发现在该领域的研究还存在以下几个方面的问题：（1）在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，税收筹划在理论研究方面比较薄弱。（2）在实践方面也不够成熟，社会各界对税收筹划存在一些不够正确地认识，而且在对税收筹划的概念、内容等方面的理解也有分歧，同时企业的财务管理水平不高，这些因素都使得我国企业税收筹划的发展受到制约，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。（3）特别是针对房地产企业所进行的税收筹划的专题研究更少。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总

20、额投资中所占的比例很高，所以进行税收筹划势在必行。正因为国内专家学者在房地产企业税收筹划问题还存在上述问题，所以，就有了该篇论文。在写作本论文的时候，笔者把研究方向定在税种多、税负重的房地产企业，参考大类的文献，结合所学的财务管理知识，来摸索浙江房地产企业税收筹划的前进道路。基于通过税收筹划有利于纳税人利益最大化，提高房地产企业的经营管理和会计核算水平，利于优化产业结构和投资方向，引导房地产行业的健康和谐发展，并且从长远和整体上看，税收筹划不仅不会减少国家的税收收入总量，甚至可能增加国家的税收收入因此企业进行税收筹划活动则显得尤为重要。主要参考文献1 李铃.房地产企业财务管理中的税收筹划应用研

21、究.新疆财经，2007（3）：P42-43.2 曾虹. 房地产企业税收筹划.东北财经大学出版社，2007:P77-78.3 孙迎庆.中小房地产企业在财务管理中存在的问题及相应对策.东北财经大学出版社，2009（8）:P77-78.4 唐腾翔，唐向. 税收筹划.科学出版社，1994：P10-12.5 计金标.税收筹划. 上海财经大学出版社，2001（6）:P55-56.6 范宾.房地产企业税收筹划.企业导报，2009（7）：P95-96. 7 张卓.王红春. 房地产企业税收筹划必要性和可行性研究.应用能源技术，2007（3）：P75.8 陈云梅. 房地产企业税收筹划的合同策略. 现代商业，200

22、7（20）:P17-18.9 张丽波. 谈议房地产企业土地增值税税收筹划的一般方式. 商场现代化，2007（4）：P44-45.10 徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息，2007（21）：P258.11李颖.房地产企业土地增值税的税收筹划中国经济出版社，2004（6）:P11-13.12 陈晓红.关于土地增值税税务筹划的探讨. 河南财政税务高等专科学校学报，2005（10）:P6-7.13 林志玲. 土地增值税对企业税负及利润的影响会计之友（上旬刊），2007（10）：P19-20.14 贺志东.房地产企业纳税筹划.机械工业出版社，2002（6）：P145-146. 15 林华风. 我

23、国中小房地产企业纳税筹划研究以A房地产公司为例.江西行政学院学报，2009（6）：P55-56.16 翟继光.房地产企业如何进行税收筹划.中国房地产金融，2005（4）:P24-25.17 黄凤羽. 我国房地产市场的税收筹划.福建税务，2001（5）:P11-13.18 王尤贵.李颖.房地产开发企业中主要税种的税收筹划.中国房产，2006（4）:P19-21.19 苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛，2006（2）：P44-45.20 杨丹.税收筹划实例分析-以武汉A房地产开发公司为例.中国经济出版社，2008：P44-46.21 William J. McCluskey，1998.“

24、The development of property taxation in the new democracies of Central and Eastern Europe”. Property Management. Volume 16 Number 3.march.pp:145-149 22 Donald Bruce .John Deskins，2010.“Can state tax policies be used to promote entrepreneurial activity”. Springer Science+Business Media， LLC， Accepted: 27 January. Number 2:pp99-110