公允价值计量对投资性房地产企业的影响文献综述报告.doc

1、浙江理工大学经济管理学院本科毕业论文公允价值计量对投资性房地产企业的影响 文献综述报告 一、前言（一）研究意义随着世界经济的发展，经济环境随之发生了巨大变化，传统的以历史成本计量的会计政策己无法完全符合现今的经济环境，历史成本计量反映的账面价值严重偏离其实际市场价值，这就使得公允价值计量这一新的计量模式应运而生。为了保持国际趋同，我国新会计准则中引入了公允价值这一计量方法，其中投资性房地产准则明确规定在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量。在近年我国房地产价值不断攀高投资性房地产行业成为投资热门的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。随着我国社会主义市场经济的发展

2、和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。房地产已经不能简单的适用固定资产准则，传统的以历史成本计量的会计政策已无法完全符合现今的经济环境,历史成本计量反映的账面价值严重偏离其实际市场价值，为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部（2006）2于2006年2月15日发布了新的企业会计准则。全面实施的新会计准则体系中增加了一项企业会计准则第3号投资性房地产。但是由于诸多原因，投资性房地产的公允价值计量在实务应用中还存在诸多问题。韩艳华（2011）9指出公允价值计量在我国会计准则中尚未

3、有一个明确的规定，理论上有缺陷，实务应用同样存在诸多问题，因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市企业所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题，而这也是本文的切入点和研究目的所在。笔者也认为尽管单独的投资性房地产准则已就公允价值计量属性的初步定义和使用方法有了一定规定，但基本准则中并没有对公允价值的运用进行详细说明，也没有具体的公允价值准则，这极大地阻碍了公允价值在投资性房地产中的应用和发展，所以我国财政部会计准则委员会和会计理论界应在充分考虑国情的前提下，尽早提出一个具有可操作性的理论及应用体系。（二）相关概念介绍1.公允价值的

4、定义对于什么是公允价值，目前各国准则机构都给出了明确规定。FASB为“在计量日市场参与者之间的有序交易中，卖出资产所收到或转移负债所支付的价格”，IASB为“一项公平交易中熟悉情况、自愿交易的双方交换一项资产或清偿一项负债所使用的金额”。杨鹰彪（2002）33指出如IAS32规定，公允价值是指“熟悉情况并自愿的双方，在公平交易的基础上进行资产交换或债务结算的金额”。这一定义的基础是假定企业处于持续经营状态，不打算或不需要清算，不打算大幅度削减其经营规模，或以不利的条件从事交易。黄羽佳，张永冀（2007）10 归纳SFAS与IFRS中公允价值的概念比较如下： SFAS IFRS不同 交易价格脱手

5、价格没有强调是脱手还是入手 定价主体市场参与者（不限于实际的交易者）自愿交易当事人（实际存在的交易者）相同 前提假设 持续经营 交易条件 有序市场，平等主体，自愿交易笔者从以上不同定义看出，各个会计机构对公允价值的表述虽然不完全一致，但这些定义中都包含两个要素：一是以公平交易为基础；二是时间因素，不论使用的是“当前交易”还是“在计量日”，都说明公允价值包含了时间因素。公允价值是在一定时点上公平交易的价格，以公平交易为前提，但在危机条件下，资本市场那些被动的、恐慌性抛盘所形成的交易就谈不上自愿、公平，其交易价格就不符合公允价值的本质特征，所以不能盲目以此为据。我们应剔除或平滑掉这种冲击，使其不受

6、偶然性因素和非理性因素的影响，鉴于此，可以在这种情况下采用会计期间的平均价格而不再是“某个时点上”的价格进行计量，使其相对公允，从而提高会计信息的决策有用性。2.投资性房地产的定义投资性房地产，孔庆林（2009）5 、郭立新、翟潇璐（2007）7定义是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）作为存货的房地产。投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转

7、让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。3.投资性房地产的初始及后续计量投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。李荣锦,马娜（2011）24企业应当在资产负债表日采用成

8、本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用企业会计准则第4号固定资产。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用企业会计准则第6号无形资产。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。宁廷金（2003）3指出采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。李惠蓉（2011）34指出采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊

9、销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。此外，企业会计准则编审委员会(2006)规定，可以按三个层次确认投资性房地产公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格；第二个层次是类似资产的市场价格；第三个层次是既无同类市场也无类似资产市场价格时，应采用现值技术进行模型估价代替公允价值。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确认投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。从以上规定中笔者认为在对投资性房地产采用公允价值计量的过程中有以下问题存在：首先，模型估价代替公

10、允价值不符合公允价值定义，不论估价模型设计多完备，以此对投资性房地产进行后续计量会背离公允价值内涵；其次，非正常市场条件下对投资向房地产运用公允价值计量未必公允，公允价值要求使用活跃市场的报价计量相关资产账面价值，其准确性和科学性取决于活跃市场是否存在，当市场处于泡沫或危机时，资产价格脱离账面价值历史成本而大幅上涨，价值被高估，以公允价值计量的利润和反映的会计信息的相关性大幅度下降；此外，目前的公允价值在财务报告中披露方式容易导致信息的误读，在目前的公允价值会计下，资产负债表中的计量属性是混杂的，最后将这些数据合起来报告为一个资产总额，以此为基础去推测资产的真实价值对于一般的信息使用者是非常困

11、难的，也就降低了会计信息潜在的决策有用性。二、新会计准则下运用公允价值计量的理论发展历程目前，国际会计界已经普遍接受了公允价值观念，也在公允价值会计的研究和运用方面取得了突破性的进展，但是，公允价值会计计量在我国却几经波折，我国对投资性房地产公允价值计量的研究及应用也经历了三个阶段。第一阶段（1997年2001年）：盲目提倡1997年5月到2000年4月，财政部（1998）1陆续颁布了第一批10项具体准则，这10项准则都大力提倡采用公允价值，这一时期是公允价值在我国发展的黄金时期。1997年12月，黄世忠（1997）21在公允价值会计：面向21世纪的计量模式一文中预言：“公允价值计量模式极有可

12、能在下一个世纪的上半叶成为主流，历史成本计量模式将逐步退出会计的历史舞台”。随后，国内一批知名学者对公允价值会计在我国的运用进行了探讨，基本都支持在我国会计中运用公允价值。第二阶段（2001年2005年）：回避反思转折出现在2001年。由于当时的要素市场不成熟，缺乏活跃的市场，公允价值成为房地产企业操纵利润的工具。以2001年以来财政部（2006）2发布的11项准则（其中5项为修订准则）为代表，现值和公允价值在我国会计准则中运用的特点是：强调真实和谨慎，明确回避公允价值计量，但现值计量相对还有增加。这一时期，专家学者，一方面对现阶段公允价值在我国的推广持否定态度，如葛家澍、窦家春（2002）1

13、9指出我国会计信息质量要以可靠性(对应着历史成本的计量属性)为重，而且仅将可靠性理解为“可验证性”而非“反映真实性”。另一方面，以王柳媛（2009）18为代表的学者，又对投资性房地产公允价值理论和应用展开了深入研究。她认为，公允价值对市场环境的要求并不高，认识公允价值与市场环境关系的关键是现值，并得出结论：经济越发展，现值计量属性公允价值越重要。王柳媛（2009）18在其博士和博士后论文会计计量的现值研究和公允价值:国际会计前沿问题研究中，对于现值计量的理论渊源、理论基础、概念及概念框架进行了系统、全面的研究；并对中外公允价值研究应用的简史、环境、特征和经验教训进行了比较，提出了在我国会计标准

14、中正确应用公允价值的政策建议。为我国未来推广和应用公允价值奠定了一定的理论基础。 第三阶段（2006年至今）：破茧重生阶段2006年2月15日新会计审计准则正式发布，并于2007年1月1日正式实施。本次新会计准则中，公允价值的应用成为一大亮点，会计准则体系包括1个基本准则和38个具体准则，其中90%的准则涉及公允价值。这一时期，学者们再次一致对新准体系则引入公允价值持有肯定态度，并将关注的焦点集中在对公允价值计量的应用研究方面。葛家澍（2006）19认为，公允价值计量的研究，对于财务会计模式的改进与改革兼具有深远意义。李明辉（2001）22认为，公允价值可以提高会计信息的相关性，引入公允价值的

15、外部条件已初步具备。当然，由于公允价值计量较为复杂，执行难度较大，目前在我国投资性房地产应用中仍存在着很多问题。所以对于公允价值的普及过程不可能一蹴而就，公允价值的实施是一个逐步被市场接受的过程。但是对投资性房地产采用公允价值计量模式是我国经济发展趋势的必然要求，随着房地产交易市场的进一步完善及相应的评估制度的建立和评估机构的发展，相信会有越来越多的企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量。笔者通过公允价值的理论抑扬顿挫、一波三折的发展过程，总结出尽管单独的公允价值以及投资性房地产准则就公允价值计量属性已逐步随着市场发展给出了初步定义和使用方法，但目前基本准则中对公允价值的应用还未进行详

16、细规定，并且就具体投资性房地产企业而言，目前在投资性房地产企业中的运用也是少数，且披露公允价值方法的公允性有待商榷，但公允价值有利于夯实企业资产质量，揭示财务风险，正确衡量经营业绩，优化资本市场定价。因此进一步完善投资性房地产公允价值理论是势在必行且有重要价值的，并且同时也能促使我国会计准则与国际会计准则的趋同，减少财务成本。三、运用公允价值计量对我国投资性房地产企业的影响分析 由于在投资性房地产的确认计量中引入了公允价值模式，因此，这对于我国房地产行业披露的财务状况、经营成果、现金流都会产生十分重要的影响。郑如彬（2006）16阐述其对投资性房地产的影响主要表现在以下几个方面：第一，对于投资

17、性物业企业的账面净产有重大影响；第二，加大了相关企业的利润波动性。采用公允价值计量模式后，相关公司每年净利润的影响取决于投资性房地产的价值变动程度，成本法下的折旧与摊销问题也由过去的显性转为隐性；第三，会对会计信息质量产生影响。新会计准则的实施将为投资者提供更高质量的会计信息，因而可能会改变之前对企业的判断和预期，或者增强投资信心，导致对公司的估值发生变化。王瑞、王丽文（2008）15分析采用公允价值计量模式所产生的房地产资产溢价将极大地提高商业、地产类公司的收益水平，并且对利润、税负、所有者权益等都产生影响，这都有利于提高这些房地产企业的规模,使原来“隐形”的资产得到了“显形”。赛娜（201

18、1）8则认为采用公允价值计量模式具备反映时间价值，客观真实；反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同；可以增强企业融资能力；不增加企业的实质性税赋；有利于会计信息的相关性和可靠性达到统一等优越性。 除了以上各位学者对运用公允价值计量投资性房地产的影响的各种观点外，笔者还发现以公允价值反应报告日相关资产或负债项目，并将公允价值变动计入当期损益，即公允价值变动损益，这对会计信息的谨慎性原则有一定影响，由于公允价值变动属于未实现利得或损失，形成的收益没有使现金流实质性增加，形成的损失也未直接导致其减少，会影响利润的质量，使利润信息的可靠性降低，从而某种程度上影响了会计信息的谨慎性原则。四、投资性房地产

19、企业运用公允价值计量的对策和建议 石峰（2009）26针对目前公允价值缺少可操作性的现状, 我国迫切需要制定公允价值内部控制规范, 完善公允价值的取得程序和审核程序, 杜绝公允价值取得的随意性。尽管公允价值在世界范围来讲正在得到广泛的应用，是财务会计发展的趋势，但对于我国目前来讲，由于市场经济环境刚刚建立，资本市场还不像西方发达匡家那样完善、成熟，因此，公允价值计量在我国的应用还具有很多局限性。鉴于此，王学菊(2011)20认为应充分考虑成本效率原则,同时满足经营和控制的需要；加强重点项目的审计,强化审计监督功能；适应现代企业制度需要,努力改进内部审计工作；此外还要树立协作和发展意识,改进内部

20、审计工作方法。同时，武玉清、宋丽娟（2003）4认为准则应赋予公允价值模式和成本模式平等的地位，鼓励上市公司采用公允价值计量，不应对采用公允价值模式附加太多的条件，以配合我国经济发展的需要；适时制定公允价值计量准则；加强准则与税法、企业财务通则的协调，尽快明确人们普遍关心的税收、利润分配等问题，以便于上市公司准确执行投资性房地产准则，正确进行会计核算；鼓励上市公司积极履行社会责任。另外，笔者还认为应在报表附注中对房地产公允价值的假设、经济背景、依据等情况应进行详细说明，尤其是在市场价格显失公平的情况下，采取公允价值进行计量后，应在本会计期间公布的报表中针对公允价值计量的情况作单独披露，对其外在

21、环境因素变化而可能发生的变动进行敏感性分析，并通过外部独立中介机构进行严格审核并出具审核报告，真实反映房地产市场的“实际情况和实际价格”。五、总结综上所述，由于会计准则的导向作用以及对采用公允价值计量模式经济后果的考虑，绝大多数上市公司都选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量而不是公允价值计量。这也说明了我国对公允价值的运用尚需进一步规范：对公允价值属性的表述需更加明确，以有利于实务界理解和执行；对投资性房地产公允价值的计量规范需更加细化，给予实务界更多的操作指南；对公允价值有关信息披露的要求需更加严格，以利于加强监管，有效防止公允价值的滥用。参考文献：1 中华人民共和国财政部. 企业会计

22、准则S北京;经济科学版社1998 2 中华人民共和国财政部. 企业会计准则一应用指南M.中国财经出版社.2006 3 宁廷金浅谈公允价值在投资性房地产的运用及影响J.商场现代化,2008.4 武玉清，宋丽娟上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨J.中国管理信息化,20095 孔庆林投资性房地产公允价值计量邹议J财会月刊，2009，(02)6 颜红浅议公允价值在投资性房地产的运用J中国乡镇企业会计，2009，(03)7 郭立新，翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产J.财会通讯，2007，（12）.8 赛娜. 上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析A. 中国会计学会20

23、11学术年会论文集C, 2011 .9 韩艳华. 新准则下公允价值在我国的应用研究J. 财会通讯, 2011,(21).10 黄羽佳,张永冀. 新会计准则下公允价值计量模式的问题探究J. 德宏师范高等专科学校学报, 2007,(04). 11 徐琼,高云朝. 试论投资性房地产公允价值模式的应用J. 内蒙古科技与经济, 2009,(08) .12 时锋.论公允价值在准则中应用对利润的影响J.科技创业月刊，2008，（03）.13 王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析J.会计之友，2009，（02）.14 陈耀敏.公允价值计量在投资性房地产中的运用J.会计之友.2008，(07).15

24、王瑞,王丽文.公允价值对投资性房地产企业的影响J.财会究.2008，(16).16 郑如彬.投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析.中国乡镇企业会计J，2009，(3).17 杨月莲.投资性房地产会计准则的差异比较D.2009.18 王柳媛.公允价值在我国房地产企业运用中存在的问题及对策D.2009.19 葛家澍, 窦家春.基于公允价值的会计计量问题研究J. 厦门大学学报（哲学社会科学版）2009（03）.20 王学菊. 新会计准则下公允价值对投资性房地产的影响J. 市场周刊(理论研究), 2011,(01) 21 黄世忠. 公允价值会计:面向21世纪的计量模式J. 会计研究, 1997,

25、(12)22 李明辉. 公允价值会计若干理论问题的探讨J.2001(17). 23 刘晓娟. 公允价值定义探索J. 现代会计, 2008,(04). .24 李荣锦,马娜. 投资性房地产后续计量模式比较分析J. 财会研究, 2011,(01) . 25 刘盼盼. 投资性房地产公允价值计量模式风险控制研究D. 北京工商大学, 2010 .26 石峰. 我国企业应用公允价值计量属性的思考J. 煤炭经济研究, 2009,(09)27 刘绍军,张黎一. 关于投资性房地产核算的两个问题J. 财会月刊, 2008,(13) . 28 孔庆林,杨婧怡,喻钲淇. 投资性房地产公允价值计量刍议J. 财会月刊,

26、2009,(05) .29 彭轶达. 论公允价值运用的市场条件与会计判断J. 中国锰业, 2009,(04).30 王蕾,于鹏,杨双,丘建龙. 从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择J. 国际商务财会, 2008,(08) .31 陈敏,柳絮,罗珺文. 投资性房地产计量模式选择的财务分析及评价基于上市公司财务数据的统计分析J. 中国管理信息化, 2008,(19) .32 武玉清,宋丽娟. 上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析及对策探讨J. 中国管理信息化, 2009,(02) .33 杨鹰彪. 公允价值在我国推广的几点思考J.2002,(03).34李惠蓉. 新会计准则中投资性房地产后续计量模式比较分析J. 经济研究导刊, 2011,(30) .35 James P. Winder .Is There a Future for Fair Value Accounting After the 20082009 Financial Crisis? Managing Global Transitions, 2009, 7(1), 61-74.36 Ortonr. the fair value. Checklist, 2005(7), 180-186. 10