江苏泰州项目房地产市场调研报告.doc

1、江苏泰州项目房地产市场调研报告2006年4月 第一部分 必要说明本部分着重对本次市场调研的目的、任务和调研时间进行说明，并就我司对此次调研结论进行阐述。一、调研目的我司接受北京嘉鸿地产的委托开展调研工作，形成调研结论后为委托方进入泰州开拓房地产市场的整体战略提供参考依据二、调研任务此次调研主要针对江苏省泰州市的宏观城市和经济发展、房地产市场的发展状况和委托方在泰州的备选地块情况进行全方位调研、市场分析、市场定位。三、调研时间实地调研时间：2006年4月9日2006年17日四、调研队伍组成丁月、韩涛、张坤昱、关海、张青、赵铂五、主要调研方式包括实地调研：当地行业主管人员座谈、同行业人员座谈、典型

2、业主访谈、开发商访谈、与当地媒体沟通、与普通居民沟通等二手资料调研：当地有关政策文件、行业网站、专业文献等主要调研典型在售项目列表序号项目名称主要物业类型所属板块1坡子街商业中心高层住宅+商业老城区2鹏欣丽都高层住宅+多层住宅+商业老城区3阳光新景多层住宅老城区4东河阳光多层住宅老城区5泰墅园别墅+Townhouse新城区6杰盛俊园低密度复合型社区新城区7景泰园高层住宅新城区8泰和名府低密度复合型社区新城区9西湖翠苑低密度复合型社区新城区10盛和花园低密度复合型社区新城区深度访谈人员列表序号被访人年龄职业1潘小泉约35泰州经济开发区管委会副总经理2李来喜约45泰州市对外贸易经济合作局副局长3华

3、小姐约30报社记者4施秋菱约40泰州电视台房产科主任5高先生约50香江花园业主6冒峰约40建设银行泰州分行住房金融与个贷部科长7陈辉约45中国银行泰州分行劝业支行个贷部经理8任先生约30泰州日报社房地产版编辑9熊俊杰约25盛和地产销售主管六、调研主要结论江苏省泰州市作为一座近年来快速发展的城市，既具有浓厚的文化和历史底蕴，同时在当代从城市经济发展的速度、城市化的进程、地产市场的稳步前行等诸多方面表现出了旺盛的生命力和极具潜力的发展前景；尤其在房地产市场方面通过国内整体地产环境的影响和泰州政府行业机构的宏观调控，目前泰州房地产市场虽然也存在着个别物业产品供需失衡、产品总体品质不高、营销手段落后等

4、问题，但从总体上讲整体市场还是在比较健康有序的发展，主流产品需求较为旺盛，随着今后众多利好因素的影响，目前开发商进入泰州房地产市场的风险较小，在具体运作中如能注重产品品质的适当提升、丰富营销手段、加强成本控制，则获利空间比较大。word文档 可自由复制编辑第二部分 投资环境分析江苏省泰州市凭借优越的地理位置、深厚的文化基础、不断完善的城市基础设施以及逐步成熟的产业优势带动包括房地产市场在内的城市经济保持了健康和稳定的持续增长；在此基础上当地政府着眼于未来的可持续发展制定了未来城市总体规划并有步骤有重点的开展工作。 第一章 城市概况一、城市概况1、位置泰州地处江苏省中部，长江北岸。1996年8月

5、，经国务院批准，组建成为地级市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区。总面积5793平方公里，其中主城区70平方公里。主城区现阶段主要是指海陵区以及政府新区。泰州市泰州主城区兴化市姜堰市靖江市泰兴市高港区2、人文泰州市具有2156年的城市史，从城市发展史看，可以说是：以内河航运而兴起，北宋时泰州即为淮南地区以盐粮集散为主的内河港口城市；以盐税而著称，泰州盐课于唐升元年间曾为“天下盐赋之半”；以南北文化融通为先，泰州文化具有多源性且以吴楚文化为主流。从城市历史文化看，泰州具有以平民性、实用性、兼容性为特征的深刻文化心态；历史上以吕夷简、晏殊、范仲淹、梅兰芳、柳敬亭、孔尚任为代表的古代和

6、近现代约一百多位名人均出于此地，可谓文化源远流长。尤其值得一提的是，泰州还是现任国家主席胡锦涛同志的故乡，这对于泰州知名度的提高、推动泰州的经济发展、提升泰州在江苏省甚至长三角地区的地位等方面起着重要作用。3、人口截至2005年11月1日零时，泰州市常住人口为469万人，流动人口约34万人。同时据从政府有关部门了解到的情况，近年来泰州每年都会吸纳约20000人成为外来人口。全市人口中，014岁人口为70万人，占常住人口的14.93%；1564岁人口为335万人，占常住人口的71.62%；65岁及以上人口为64万人，占常住人口的13.65%。全市人口中，具有大学程度人口为20万人，高中程度人口为

7、56万人，初中程度人口为165万人，小学程度人口为145万人。与2000年第五次人口普查相比，大学程度人口增加9万人，高中程度人口减少2万人，初中程度人口减少10万人，小学程度人口减少22万人。（此节数据来源：泰州市统计局2005年人口抽样调查主要数据公报）4、城市交通体系泰州水陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部。以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模，泰州引江河集引、排、航等功能于一体。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路以及新长（新

8、沂长兴）铁路、宁启（南京启东）铁路在泰州境内纵横交错。市区内路网结构布局采用方格网式，主城区主干道为9纵9横共18条。新区东风、鼓楼、海陵、引风路继续向南延伸至周山河。市区布置公共线路，将主城区、港区以及汽车站、火车站、客运码头和城市主要公共设施、生活居住区、工业区等沟通起来，形成布局合理的公共交通网络。规划的公交线路网密度为2.8km/km2，公交营运车辆数应达到480-560辆标准车。 图片来源：泰州市规划局二、城市性质泰州市政府将泰州的城市性质归纳为：“长江三角洲的工贸港口城市，水城一体的历史文化名城”。三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。1、 水亲：水是泰州最宝贵的自然资源，也是城市

9、最杰出的景象特征，一是说水的规模：市区水陆比力争达16%，城中一般性河道水面均贴近地表，亲水景观随处可见。二是说水的特征：实现新的“双水绕城”。外环由引江河、新通扬运河、先锋河、周山河围合而成，面积可达115km2；内环城河全线沟通并加以改造，形成景点密布、历史人文史迹荟萃、沿岸城市景观独特的环河景区；三是说水的质量：实现全市区雨污分流，加强水质整治，确保市区地表水均为高质量的可亲水源。2、 绿透：一是绿规模：绿得透彻，城在林中，尽快启动建设城市生态森林。二是绿的品味：绿得成熟，实现点线面相结合的绿地系统，形成点成景、线成荫、面成林，做到环路、环河、环绿带精心绿化。三是绿的渗透：充分体现泰州文

10、化兼容性的特征。建筑与绿化相互渗透，楼透绿、绿掩楼，溶“绿色与建筑”为一体，相得益彰。3、 文昌：城市文化是城市特色的精髓，也是城市发展理念的灵魂。重点规划建设好五巷涵西街古民居保护区，恢复泰州民居文化；整合文化教育区，建造大学城等文化教育支撑区，再现昔日教育之辉煌；建设文博场馆，名楼、名园，形成文化项目多足鼎立，星罗棋布之势，同时大力建设社会教育、再教育基地，形成爱学习之民风，创建学习型城市，提升名城文化。4、 城秀：主要是体现中华凤城的精髓：在城市建设理念上应不求最大，但求秀美。在城市空间上，力求创造“小巧，精细，亲切宜人”的空间环境，凸现“水城一体”的城市格局，加强建筑设计的研究，新区应

11、力求通过造型、色彩及高度增强建筑物的韵律感、层次感，多建典雅隽秀之楼，亭亭玉立之楼，富有现代开放气息之楼；老城区应适度恢复一些古民居，力求黛瓦灰墙、孤弯屋面，以展示秀丽飘逸；寺庙楼阁等公共建筑，造型要柔和、挺拔，在高贵中见清秀；园林建筑体现隽永秀美，典雅中见俊秀。四、城市面貌1. 老城区商业区 2. 老城区城市道路 3. 老城区高档住宅及传统建筑 4. 新城区凤凰东路（政府办公区） 5. 新城区华联超市第二章 经济发展一、产业构成二、泰州城市总体经济运行情况泰州市经济在十五期间保持稳健良好的上升态势，截至2005年，泰州市总体经济继续呈现出增长加快、效益良好、结构改善、活力较强的格局，主要经济

12、指标创近年来的最高水平。初步核算，全市实现地区生产总值819.6亿元，同比增长15.0%，为建市以来最高增幅。经济运行的主要特点如下：1、工业生产持续加快，农业和第三产业稳定发展（1）泰州市各地突出农民增收、农村稳定两大主题，采取一系列有利于化解“三农”问题的措施，保持了农业的稳定发展。（2）全市实现规模以上工业增加值323.39亿元，同比增长23.5%。重工业保持了近年来较快增长的态势，发展快于轻工业，在工业总量中所占比重不断提高。重工业实现增加值179.91亿元，增速达28.2%，比轻工业快9.9个百分点；在工业增加值中所占比重为55.6%，比上年提高4.6个百分点。2005年工业的快速增

13、长明显体现了出口强劲的拉动作用。（3）服务业发展势头良好，全年实现第三产业增加值249.6亿元，同比增长13.9%。全市实现社会消费品零售总额233.81亿元，同比增长16.5%。其中批发零售贸易业零售额200.15亿元，增长16.2%；餐饮业继续活跃，实现零售额30.06亿元，增长18.6%。交通运输业平稳增长，完成全社会客运量4670万人，增长9.3%；旅客周转量34.54亿人公里，增长15.4%；货运量2123万吨，增长4.5%；货运周转量63.55亿吨公里。金融形势平稳运行。年末全市金融机构存贷款余额分别为824.90亿元和446.95亿元，分别比年初增加121.91亿元和70.97亿

14、元。2、投资需求较快增长，消费需求稳中趋旺固定资产投资增长较快。全市完成全社会固定资产投资403.13亿元，同比增长31.6%。其中，城镇固定资产投资218.96亿元，增长39.3%；第一、二、三产业分别完成投资6.97亿元、216.80亿元和179.36亿元，分别增长30.6%、35.5%和27.3%。消费需求稳中趋旺。随着城乡居民收入的提高，居民消费意愿明显增强，消费品市场呈现出稳中趋活态势。城乡居民消费支出快速增长。城镇居民人均消费性支出7556元，同比增长19.6%，提高9.6个百分点；农民人均生活消费支出3396元，增长16.1，提高3.9个百分点。餐饮、汽车、住房、教育等服务型消费

15、热点仍是拉动消费增长的重要因素。餐饮业零售额增长18.6%，商品房销售额增长37.8%。限额以上批发零售贸易业中文化办公用品类、通讯器材类、汽车类等商品零售分别增长60.8%、54.8%和31.6%。3、开放型经济再上新台阶，外向度进一步提高全市进出口总额达到19.28亿美元，比上年增长53.5%。其中出口13.41亿美元，增长40.6%。我市外贸依存度达到19.1%，比上年提高4.7个百分点。随着国际制造业加快向长三角地区的转移，以及我市投资环境不断改善、产业配套程度提高，进一步推动了我市利用外资的加速增长。4、财政收入和企业效益提高，经济运行质量改善在经济发展速度加快的同时，2005年泰州

16、市经济运行质量有了明显提高。财政收入、企业效益稳步增长。全市完成财政总收入113.95亿元，比上年同口径增长30.2%。其中地方一般预算收入46.91亿元，增长34.3%。其中，增值税、营业税、企业所得税和个人所得税分别增长19.5%、26.7% 、21.3%和62.2%。工业经济效益大幅上升。工业企业效益呈现利润增长快于利税、利税增长快于生产的良好格局。5、城乡居民收入持续增长，物价总水平保持稳定随着工资性收入和经营性收入的增加，城镇居民人均可支配收入增长加快。全市城镇居民人均可支配收入达到11122元，比上年增长14.7%。农村劳动力转移速度的加快、农村经济的稳定发展等，对农民收入的增加起

17、到了积极作用。全市农民人均纯收入为5102元，比上年增长11.5%。根据泰州市统计局2005年底发布的有关信息可知，泰州市地区人均生产总值突破2000美元，达到16300元，城镇居民人均可支配收入达到11122元。市场物价总水平保持稳定。全市居民消费品价格总指数为101.6，物价上涨1.6。第三章 城市总体规划一、2002-2020总体规划目标l 把泰州市建设成为具有发达国家水平的现代化城市l 积极开拓对外经济、文化、金融、贸易、信息等系统，与国际接轨l 形成具有现代化先进水平，国际水准的城市基础设施体系l 形成具有优美环境的良性生态体系l 形成具有高度文明的全民素质体系l 全面实现城市现代化

18、和城乡协调发展二、分期规划1、城市三期规划（1）、近期规划主城区的发展要在加快新区发展的同时，加大老城改造力度。大力推进新区商贸中心建设，完善行政中心区，推动南部住宅区开发；加快经济开发区的建设，发展以科技为核心的综合型经济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区改造，初步形成坡子街商业中心，形成城中古民居保护区，启动下坝地区旧城改造和环城河风景区建设。新区完成府南街区一期开发建设，基本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，基本完成府后居住区开发建设，启动长江开发建设。 （2）、中期规划：2006-2010年，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区13

19、万人。（3）、远期规划：主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。2、未来城市特色随着泰州市各期规划的逐步实施，城市特色将逐步确认，主要体现在以下几个方面：（1）以文化兼容为灵魂的特殊城市。（2）以凤凰为标志的中华名城。（3）以双水绕城为特征的水景花园城市。（4）以制造业著称的滨江工贸城市。第三部分 房地产市场分析从总体来看作为城市重点产业的房地产市场在宏观调控、有效需求和金融扶持等多种因素的带动下，在有序的轨道上高速运行。其中城市发展产生的吸引力拉动土地价格逐步走高，外来资本

20、和理念的引入正在提升物业产品品质，未来竞争的焦点将集中在对产品品质的深度挖掘和营销推广的运作上。第一章 泰州市房地产市场分析一、概述1、市场持续稳定健康发展l 市场处于持续上升通道l 爆发性增长行情结束：短期内量价大幅齐升l 新一轮行情即将展开：量价增长速度降低，以品质为核心提升水平总体上看，泰州市区房地产市场正处于良好的发展阶段。近年来总体运行平稳，房地产投资规模与结构渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求基本保持平衡，房地产市场保持着健康、理性、稳健的发展态势。2、开启品质时代大门，未来发展空间广阔市场阶段项目分布项目品质物业构成营销水平销售方式开发商来源客群来源发展初期区域单一，项目数

21、量少较低，同质化严重单一低开发商自销本地区域内部快速发展期形成几个发展区域，项目数量逐步大量增多逐渐走高，出现差异化产品大复合型逐步提升代理商进入销售市场本地及周边范围本地及周边地区成熟期全方位分布，项目众多注重综合品质的提升小复合或纯粹全方位开展营销战略自销与代理相结合全国范围国内外l 在泰州市逐步成熟的房地产市场中，产品正由市场发展期的重量轻质逐步向专注产品品质的成熟期发展。二、政府统计数据分析1、房地产投资合理增长，房地产投资占固定资产投资比例不断趋于合理近年来，泰州市区房地产开发投资规模仍保持增长，但05年增长速度有所回落，2003、2004、2005三年的投资增长速度分别为21.4%

22、、44.9%、23.1%。同时，房地产投资占固定资产投资的比重不断趋于合理，该比值由2003、2004年的16.6%和18.4%上升到2005年的18.9%。05年市区累计完成房地产开发投资22.02亿元，同比增长23.1%，增幅比04年下降21.8%，这一方面表明泰州房地产市场不可避免地受到宏观政策的影响，房地产开发投资更加趋于理性，房地产市场运行更加优化。另一方面也表明，泰州作为新兴城市，房地产投资方兴未艾，在未来几年仍将会保持一定的增长态势。2.商品房建设规模有所增加，空置房不断消化2005年，市区商品房施工面积累计为171.62万平方米，同比增长4.01%,竣工面积为31.15万平方米

23、，同比增长13.23%。与去年相比，施工面积变化幅度不大，而竣工面积上升幅度明显。此外，商品房空置量不断消化，截至05年底，商品房空置面积为2.37万平方米，同比下降15.2。数据表明，泰州市近年来商品房建设规模虽逐年增加，而空置面积在政府严控新增房地产用地供应和积极消化存量土地等政策的作用下，不断盘活并持续得以消化。3.商品房供求基本平衡，非普通住宅所占比例偏高，别墅供大于求2005年，主城区新批准上市商品房面积77.9万平方米，同比增长64.73%,其中住宅商品房上市52.5万平方米。截至05年底，商品住宅累计销售37.34万平方米，结转可售39.21万平方米，供、销比为1：1.05，供求

24、基本平衡。从合同备案情况看，05年全年销售的商品住宅中，144平方米以下的普通住宅占成交总量的56.9，144平方米以上的非普通住宅占成交总量的43.1，成交住宅均面积达141平方米。而作为非普通住宅中的别墅，由于近两年供应量过大，已出现一定的滞销局面，全年上市各类别墅12.4万平方米，销售6.4万平方米，销售率仅为51.6。由上述数据可见，近年来，泰州市商品住宅户均面积偏大，非普通住宅特别是别墅所占比例过高，住房供应结构有待进一步调整。4、房价总体呈上升势头，价格结构尚欠合理2005年，主城区住宅商品房成交均价为2748元/平方米，同比上涨33.92。14季度住宅成交均价分别为2475、29

25、23、2465、3045元/平方米。从各季度住宅销售价格变动看，05年一、二季度市区房价随着国家整体大环境成快速上涨之势，环比增幅分别为14.9和18.1%；三季度随着国家及本市稳定房价系列措施的实施，房价出现回落，三季度成交均价首次出现下跌，环比下降15.7；四季度受成交区位的影响，随着阳光新景住宅、鹏新丽都、坡子街泰富华庭等一类区域住宅集中上市成交，四季度住宅成交均价出现大幅上涨，环比增幅达23.5。从住宅成交结构看，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售面积占成交面积的56.9，成交均价2542元/平方米，年平均涨幅34。144平方米以上的非普通商品住宅销售面积占总成交面积的43

26、.1，成交均价3022元/平方米，年平均涨幅20。普通住宅涨幅高于非普通住宅，对市区中低收入者够房影响较大，价格结构尚欠合理。5、二手房交易规模不断扩大，二手房价格基本与新房价格同步波动05年二手房交易面积76.05万平方米，比去年同期增长71.4。从二手房成交套数变动情况看，一至四季度分别成交1144、1149、655、981套。数据表明，一、二季度，市区二手房市场活跃，随着房产新政特别是住房转让环节加征营业税等政策相继落实，三季度二手房成交出现大幅下滑，成交量不到一二季度的60，四季度市场各方对房产新政逐步接受，市场交易也渐趋回暖，四季度成交量已基本恢复到年初水平。05年二手房成交均价25

27、55元/平方米，其中一至四季度成交均价分别为2383、2595、2631、2612元/平方米。二手房价格波动基本与新房价格同步，同期二手房价比新房价格约低200300元/平方米。（此节数据来源：泰州市房产管理局开发科）三、土地市场1、供给l 供给形式：招标、拍卖、挂牌泰州1999年开始实施土地招拍挂制度，2000年成立土地储备中心。其后，泰州土地基本以招标、拍卖和挂牌方式出让。泰州市完善政府管理与市场运作相结合的土地优化配置新机制，使政府对土地一级市场垄断的调控作用加强。土地储备机构正常运行，对城市土地实行集约、有序和有节奏的出让。l 近几年土地供应情况06年泰州土地供应一览表序号地块名称规划

28、用途土地面积（亩）供地方式1新区人行大楼西侧地块商业住宅110净地2济川路商业中心街区地块商业住宅254净地3新区文化艺术中心南侧地块商业住宅120净地4328国道南侧地块商业住宅170净地5海陵区兴泰公路西侧地块商业住宅165净地6火车站街区地块商业住宅100净地7开发区凤凰西路南侧地块商业住宅127净地8高教园区东风路东侧地块商业住宅160净地9东方花园D地块商业住宅160净地10高教园区泰东安置区地块商业住宅200净地11盛塘花园地块商业住宅200净地12海陵工业园区520部分地块商业住宅150净地13泰东镇木材市场地块商业住宅115净地14328国道九龙段北侧二期地块商业住宅100净地

29、15泰东镇木材市场西侧地块商业住宅100净地16高港区春港路西侧地块商业住宅150净地17农业开发区生态农业观光健身园居住区住宅200净地18海陵南路东侧、南山寺路南侧地块商业住宅30现状（毛地、净地结合）19泰州渔网厂及周边地块商业住宅100净地20泰州日报社及周边地块商业住宅60现状（毛地、净地结合）21省军区教导大队南侧地块商业住宅80净地22泰州电子仪器厂及周边地块商业住宅45净地23东风北路街区改造地块商业住宅200净地24人民东路西侧地块商业住宅72净地25招贤新村改造地块商业住宅100净地备注：此外，根据市场需求，适时推出约100亩零星地块。以上计划总面积约3368亩，估计最终上

30、市面积在2500亩左右数据来源：泰州市土地局2、取得l 土地使用权转让费：泰州市中心城区住宅用地基准地价分为五级，具体数据如下：l 土地征用相关费用土地出让金：根据用地等级不同，土地出让金从2901200元/平方米不等。土地评估费：按评估价格的0.01%-0.4%不等取费。土地交易费：按评估价格的0. 2%-0.35%不等取费。土地交易契税： l 土地拆迁及有关费用原有建筑物拆除费：由双方协商决定。拆迁补偿费：与有关主管部门协商决定。（包括绿化补偿费、公厕建设费、绿地建设费、人防拆除补偿费、水电等市政设施）3、地价变化4、开发区土地成交项目名称成交时间成交单价涨幅规模西湖翠苑2002年12月3

31、0日38万/亩-303亩泰墅园2003年7月26日41.4万/亩8.9%197.8亩江洲小区2004年3月23日77.5万/亩87.2% 105.2亩杰盛俊园2005年4月24日166.3万/亩115%55.8亩l 土地供应控制严格开发区政府从2002到2005年，平均一年仅供地一块，供地形式均为净地。2006年计划供地2块。l 2005年杰盛俊园成交价高达166.3万/亩,创开发区土地出让之最其中主要原因为2005年泰州土地政策的核心为消化存量，控制增量，故年土地供给量仅为534亩，是前几年土地供给的一半，在存量土地多被持有的情况下，出现了多家开发商竞争一块土地的局面，倒致土地价格的迅速上涨

32、。再由于杰盛俊园位置基本与市区相接，因此，拍得了开发区土地价格之最。l 土地成交价格持续上涨历史性和理性的看待开发区土地成交价格，从2004-2006年，扣除杰盛俊园的快速增长，土地价格涨幅当稳定在20-30%左右，与房价涨幅基本相当。四、住宅市场1、区位观念深入人心，城市发展将逐步引导通过本次调研，我司通过分析和整理发现，泰州市民对城市的现状和未来的发展方向有着十分明确的认识，因为偏好不同，因此形成了几种不同的区位观念，其中长期居住老城区的习惯了老城区的生活氛围，因此在置业选择上更倾向于老城区，这部分特征的集中体现者是城市被拆迁户，据政府有关部门人员提供的信息，这部分人群应在总数的50%左右

33、，而另一部分市民对新区目前的城市基础设施、教育环境、物业产品等方面优势非常认同。综上我司认为市民对新旧城区的固有观念还将长期存在，但随着未来老城区居住物业供给量的逐步减少、新区的商业配套逐步成熟以及两区域房价差等多重因素的作用，选择新区置业的市民比例将会呈上升趋势，而未来进入新城区置业的者将多集中在对商业办公需求强烈和对城市高端稀缺产品有偏好的人群。2、政府监管得力，市场透明度较高政府的宏观调控得力，是市场良性发展的有力保证此次调研的另一个成果是感受到了政府对整个房地产市场的宏观调控比较具体和有效，突出表现在以下几个方面：l 在土地的市场化供给方面，在老城区部分，政府严格执行土地出让的招拍挂制

34、度，在新区方面，政府对有意且具备综合实力的开发商采取适当的扶持政策，在规划指标和税费优惠等方面都可给予政策倾斜。并鼓励开发新理念的引入，以此逐步提高城市物业开发水平和物业品质；l 政府要求市内所有的在建工程（包括地产项目、公建项目）均须在工地外明显位置设置规格相同的公示牌，内容包括规划图、主要经济技术指标、规划要点、工程甲方、承建方等重要信息，因监管得力，各项目均能遵照实施；l 泰州市所有在售房地产项目的接待中心内均在明显位置公示了关于项目开发建设和销售的有关证件；l 泰州市所有房地产项目的销售价格都要经过当地主管机关的审批或备案，以保证市场的稳定和可持续发展；3、金融机构的服务推进房地产市场

35、发展通过与泰州市建设银行与中国银行有关主管人员的座谈，了解到泰州的金融机构无论在对开发商还是购房者的服务方面均比较细致和周到，其中包括：l 工作周期上，加快银行内部的工作效率，尽量缩短审贷放贷时间；l 对好的项目可以提供银行工作人员驻场一站式服务；l 在遵照执行7成30年贷款标准的前提下，保持一定的灵活性，对资信较佳的公务员群体可以将成数提高至8成；l 个别银行对贷款过程中的保险费、律师费等费用可以减免；l 可以依据土地价格的60%70%提供开发贷款l 中国银行与建设银行占据泰州市个贷市场80%的份额综上，一方面我们可以感觉到金融机构服务意识较强，另一方面，泰州的金融机构对目前地区的房地产发展

36、状况也保持着比较乐观的态度。4、客户需求特征体现地区特点l 目前泰州市场上的所有居住物业项目均是毛坯交房，泰州人对个性化装修的偏好十分强烈；l 泰州市场上的主力需求面积集中在120-150平方米，这体现了购房者对居住舒适度的追求，特别值得一提的是泰州将144平方米定为普通住宅的面积上限；l 本地区市民习惯以电动摩托车作为代步工具，因此小区内的车库成为小区内的重要设施；l 通过调研发现，在北京十分流行的小高层住宅在当地接受程度有限。5、产品特点l 多以复合产品形态出现，其中老城区主要为高层、多层和商业几种形态结合,而新区多利用小高层、多层住宅、TOWNHOUSE、独栋别墅和商业等物业产品中的几种

37、或全部完成复合；l 目前市场上的产品除少量地处城市中心占地少的建筑综合体外，多为低密度产品l 老城区住宅产品除社区内的少量绿化外，多强调依托外部城市景观；新城区住宅产品比较重视社区内部的景观效果塑造。6、营销通过此次调研我司发现，本地住宅产品需求比较旺盛，项目销售状况比较理想，因此开发商并未把更多的资金和经历投入到整合营销方面，这也是市场尚未进入成熟期的一种体现。7、销售l 销售周期短，每次推盘销售周期约为2-3月l 推盘次数频繁，推盘量小，8、开发商l 以当地为主l 本地开发商：老城区，进开发区少l 市场空间越来越小，未来几年面临被兼并或破产l 运作项目经验有限，不成承担起未来房地产市场发展

38、的重担。9、与北京房地产的不同之处比较对象发展阶段产品营销销售方式客群项目运作水平开发商一、二手市场联动本地市场快速发展期低密度为主，品质在提升中关注较少自销和代理结合以本地、周边人群为主低以本地和周边地区开发商为主好北京市场成熟期多样且品质高项目成功的关键开发商专业队伍和经验丰富的大代理商全球范围高本地大牌开发商和国内实力雄厚的开发商表现突出较好四、发展趋势1、发展仍是主旋律，但速度将放缓，发展重点转变 l 房地产开发投资将继续保持较高的增长速度，但更注重质量而不是数量，更注重品质、项目的整体运作水平提高根据泰州市人代会的信息，全市中心城市建设投资将力争完成75亿元，全市城市化水平将比上年提

39、高1.5个百分点。房地产开发是中心城市建设的重要组成部分，房地产开发投资也必将继续保持较快的增长速度。2.房价仍保持一定幅度增长05年房地产市场宏观调控的重点旨在稳定房价，抑制房价过快增长，但泰州房价上涨有其合理性和必然性，预计未来房价仍将会保持一定幅度增长。这主要基于以下几方面原因：l 房地产市场的整体上升行情带来的惯性发展l 泰州房价依然低于同处苏中的扬州和南通两市，仍有一定的上涨空间；l 由于拆迁政策调整，05年市区拆迁基本处于停顿状态，未来泰州市区房屋拆迁将全面执行市场化评估政策，大量释放的被动性需求将推动新建商品房价格的进一步上涨；l 建筑节能已作为强制性标准于06年全面执行，据测算

40、建筑成本将会增加200元/平方米左右；l 土地市场进行招牌挂，价高者得随着社会各方对泰州市场的普遍看好，外来投资热情不减，预计未来土地竞争将更激烈，土地成本仍将大幅提高。l 市场需求旺盛：泰州每年新增人口20000人，按其中20%的人购房，按泰州目前人均住房面积36.9平米计算，则一年新增住房需求为14.76万平米，加之拆迁导致的需求，以及人口和收入增加导致的需求等，则未来几年泰州住宅市场的需求将呈现平稳增长态势。l 未来高质高价房屋的增多也是导致房价上升的部分原因3.住房品质进一步提高同质化开发状况将会被打破，开发商在06年将会更加注重产品定位和市场定位，通过提升住房品质，打造精品工程来实现

41、市场突围。政府也将通过推进康居示范工程建设、住宅性能认定等手段积极引导开发企业大力发展节能省地型建筑，提升住宅开发水平。4.市场营销将成为使用频率最多的词之一如前所述，本地市场正处在一个由快速发展阶段向成熟阶段演变的过程中，阶段的变化会使市场竞争态势进入新时期，在提高产品品质的同时，先进营销理念和手段的引入会成为取得成功的关键。5、 外地实力开发商将承担起区域房地产第二轮发展的重要任务面对泰州这样一个方兴未艾的市场，在市场运作经验和综合经济实力以及新理念认知水平上具备优势的外地有实力的开发商将会更多的进入市场，他们会在本地地产市场的产品类型、品质、营销推广和综合服务等层面的发展产生推动作用6.

42、房地产市场信息将更加透明公开未来房管局将会构建综合信息平台，进一步完善房地产市场信息系统建设，加大市场监测力度，适时披露土地供应、商品住房市场供应，以及土地和住房价格变动等情况。届时，市区所有的涉房信息将会通过“泰州市网上房地产”适时公开，彻底改变多年来买卖双方信息不对称的状态，营造一个公开、透明的市场环境。第二章 典型项目的借鉴研究案例之一：盛和花园1 项目基本情况l 位置：盛和花园位于泰州市凤凰东路与青年南路交汇路口的东南角。南临永兴路，西至青年南路，北临凤凰东路。处于泰州市新城区的核心地带，紧邻中央政务区，周边政府机关众多。l 社区规模：社区占地30公顷，总建筑面积30万平米，约1900

43、户，容积率为1，绿化率50.3%。由112栋住宅组成。l 产品类型：多层住宅、小高层、叠拼、联排、独栋别墅l 规划设计：上海同济建筑设计院。l 工程进度：一期2003年8月开工，已入住。共分五期，全部工程2007年10月完工。l 装修标准：毛坯房l 销售价格：多层开盘时均价1900元/平方米，现售均价2900-3000元/平方米，小高层开盘价2500-2900元/平方米，现售2800-3300元/平方米，Townhouse销售均价3600元/平方米，叠拼销售均价3100元/平方米，独栋销售价格280万-308万/套，每套建筑面积约300平方米。l 客户构成：外省市20%，主城区40%，泰州其他

44、四市一区40%。 2.产品特征分析1） 规划设计评价l 规划方面：盛和花园整个小区被自然河分为三块，同时又被环形道把三块有机地结合在一起，在一定程度上做到了“人车分流”。社区中心规划为独栋、联排等低密度住宅，周边为多层住宅和小高层。l 景观方面：主要表现为三点，第一是小区中心的湖心岛，也是小区的集中绿化点；第二是贯穿整个小区的景观绿化带，并且在景观绿化带上建有以“春夏秋冬”、“琴棋书画”为主题的若干景点；第三是在小区东南角纯别墅区建有一个高尔夫推杆练习场。l 评价：盛和项目的规划设计在泰州房地产市场来说是最高水平的，结合地块自然资源进行规划设计具有自身突出特点。2）建筑形式评价l 产品由6层的

45、多层住宅，11层的小高层，4层的叠拼，3层的独栋构成（图片），社区产品多元化，是一个大型复合社区。l 外立面使用泰州市场最常见的立面材质，石材、面砖、涂料结合。多层住宅立面颜色以青灰色为主，颜色稳重，品质感较强；低密度住宅立面颜色以深红色系为主，感觉与别墅的高档定位不符。l 评价：设计较平淡，缺乏显著的特点和亮点3）户型评价l 独立别墅（约300）、联体别墅（250和270）、叠加别墅（约205和250）、小高层（约190和170）、多层住宅（约88180），其中多层住宅绝大多数为140三室两厅两卫户型。l 评价：户型内部格局合理，功能划分明确。社区以130平方米的大面积户型为主。3推广销售策略评价l 项目主要卖点为“区域升值潜力”和“社区品质及内部配套”。l 项目目前推广工作力度中等，推广渠道主要选择报纸广告（泰州日报、晚报，06年报纸广告投放计划100万人民币）、电视媒体。l 销售状况评价：项目入市时正处泰州房地产市场发展最快的时期，因入市时机好，产品品质优良，