乌鲁木齐房地产市场研究报告.doc

1、2010年9月乌鲁木齐房地产市场研究报告 2010年10月份乌鲁木齐房地产市场研究报告 2010-11-20目 录第一章、背景篇6一、房地产新政分析61、全国政策分析62、地方政策分析12二、市政动态分析13第二章、土地市场篇16一、土地市场整体分析16二、土地成交市场分析161、10月份土地成交综述162、土地成交走势173、成交土地结构18、土地成交区域结构18、土地成交用途结构204、住宅、商业住宅土地成交分析21第三章、房地产投资篇22一、房地产投资整体概述22二、房地产投资分析22三、房屋施工面积分析23四、房屋竣工面积分析24第四章、房地产市场篇25一、市场综述25二、商品房市场篇

2、261、商品房住宅供求关系262、商品房住宅供应量27、整体供应量27、按区域供应量273、商品房住宅成交量28、整体市场成交量284、商品房住宅成交区域29、按区域成交划分295、商品房住宅成交均价306、10月份住宅成交前二十楼盘30三、区域篇311、天山区31、商品房住宅供求关系32、商品房住宅供应量32、商品房住宅成交量332、沙依巴克区34、商品房住宅供求关系34、商品房住宅供应量34、商品房住宅成交量353、水磨沟区36、商品房住宅供求关系36、商品房住宅供应量36、商品房住宅成交量374、新市区38、商品房住宅供求关系38、商品房住宅供应量38、商品房住宅成交量395、高新区40

3、、商品房住宅供求关系40、商品房住宅供应量40、商品房住宅成交量416、经济技术开发区42、商品房住宅供求关系42、商品房住宅供应量42、商品房住宅成交量437、米东区44、商品房住宅供求关系44、商品房住宅供应量44、商品房住宅成交量45第五章、楼盘报广媒体监测46一、分媒体报广监测数据46二、分物业报广监测数据47三、分区域报广投放次数48四、每周报广投放天数分布49附件：10月份土地成交表50第一章、 背景篇一、房地产新政分析1、全国政策分析央行提高六家银行存款准备金率50个基点 腾讯网 2010年10月11日该政策针对短期流动性过于充裕，仅为暂时性措施央行今早通知工农中建四大国有商业银

4、行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。 分析：银行准备金率的提高，一方面因为国内通货膨胀逐渐加剧，物价涨字当头，而经济危机影响尚未解除；一方面中央不断调控房产市场，而收效甚微，热钱还不断涌向房产市场，影响调控政策效果，为此提高准备金率后，房产开发商的贷款额度相对减少，甚至部分开发商无法贷款，间接影响房产市场价格的一种手段。三部门：稳定房价不力问责当地政府 新浪 2010年10月12日根据要求，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。要切实增加住房有效供给，全

5、力加快保障性安居工程建设。同时，进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。分析：“问责当地政府”这一“重磅炸弹”，为今年调控年中首次出现中央对当地政府的要求，可以看出，中央对以下发的调控政策各地执行力度不一，房价还居高不下，中央担心再次

6、出现“越调控，越涨”势头，为此，将房产市场调控权利下发到各地政府，各地政府将面临中央、财政收入双重压力，相信在不影响地方财政收入情况下，房产调控将更为严厉！三大部门会签房产税 住宅有望分类征税 新华网 2010年10月18日目前上海和重庆的房地产税改革试点方案，均已报备至此次参与会签的三部门，基本都涉及了大户型、别墅等住宅类别的划分。而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局上海试点方案税率8左右对大户型征收房产税原值或评估值计征难定夺房产税一直被推崇为控制房价的 “核武器”。但是，作为想象中的最有力的、最后的手段，房产税出台后的房价走向，极有可能与打压房价的愿望相反。分析：客观来

7、讲，在土地出让制度和其他房地产的税费设计不做改革的情况下推出房产税，能否起到调控房价的作用，要打一个问号。在当前的高房价中，土地出让金和各种税费的成本占了大头。和房地产相关的税费占到了房价的百分之四十甚至更多，其中土地出让金是最大的一项。为此，征收房产税对房价影响效果可能收效甚微！住建部：违反住房限购规定 可能办不了房产证 新华网 2010-10-18住房和城乡建设部有关负责人日前表示，近期一些城市对居民家庭的购房套数采取了限制措施，从执行情况来看，有的城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。分析：从

8、此条消息来看，虽然不是以正式通知文件，但是其效果相当于正式文件！值得注意的是，中央之前只是建议部分城市根据当地房产市场决定限购条例，未要求强制执行，但当当地政府出台限购条例后，中央又立即出来表示，违反住房限购规定 可能办不了房产证！说明各地出台的限购条例已经升级为中央调控政策，由此可见，房产市场逐步降温，已经成为大势所趋！央行三年来首度加息 上调存贷款基准利率 乌鲁木齐在线 2010-10-19自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%

9、提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整（见附表）。金融机构人民币存贷款基准利率调整表 单位：%调整前利率调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.36 0.36 （二）整存整取定期存款 三个月1.71 1.91 半年1.98 2.20 一年2.25 2.50 二年2.79 3.25 三年3.33 3.85 五年3.60 4.20 二、各项贷款 六个月4.86 5.10 一年5.31 5.56 一至三年5.40 5.60 三至五年5.76 5.96 五年以上5.94 6.14 分析：从准备金率的提高到利率的提高，还是为控制通货膨胀和房产市场调控出台的金融政策，利率的提高，

10、在影响开发商的贷款问题的同时还影响到按揭购房者的还贷问题，利率的提高将影响到项目的销售价格和客群。部分刚性客户可能将推迟购房计划，持币观望房产市场走向再决定，市场观望情绪将再次蔓延！住建部上调个人住房公积金存贷款利率 房产大巴扎 2010-10-21住房和城乡建设部通知，自20日起上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。住建部宣布，自20日起上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。贷款方面，五年期以下（含五年）及五年期以上个人

11、住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。住建部表示，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。住建部要求，各省、自治区住房和城乡建设厅应立即将通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。对利率调整后各方面的反应及出现的新情况、新问题要及时处理并上报住建部。分析：公积金存贷款利率的调整与商业银行存贷款利率调整主基调是相同的，从购房者角度来影响房价。北京12月起开发商禁收预

12、售款 房价下降可能增大 新华网 2010年10月26日今年12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。办法明确规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。为了保证购房款进入专户，在商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，必须在预售处公示这个专用账户，购房人则要将购房款直接存入专用账户。

13、同时，区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。-政策解读1.预售款并非全部受监管“被控制”的预售款其实只是一个项目建设的成本。2.监管资金设支取四节点办法规定，用款计划按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度3.监管银行不得随意变更房地产开发企业应自己确定项目的监管银行，分期建设的，每一期内的项目只能委托一家监管银行，并且开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议4.购

14、房人可查购房款去向商品房预售时，购房人无论是全款购房，还是贷款购房，都应当将购房款及贷款直接存入专用账户。分析：预售资金的监管，预示着部分开发商以购房者的资金去拿取土地的时代的终结，专款专用的实施，要求开发商为达到资金的快速滚动，只有快速销售从而获取资金，大大压缩了开发商的开发速度和销售速度，同时减少了开发商的销售利润同时保障了购房者的权益，维护了房产市场正常交易秩序。但值得注意的是，目前只有北京准备实施，其他城市正处于观望，中央也在关注！如果北京实施后，效果立竿见影后，其他部分城市也将效仿，这条地方政策可能再次升级为中央调控政策！房价的上涨势头将正在出现掉头向下的可能！京沪多家银行首套房贷8

15、.5折 2010-10-29 中国证券报日前各家商业银行接到口头通知，取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%，即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。这意味着，2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。以后商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。对于存量房贷政策，监管机构并未作出新的规定，商业银行仍旧按照以前和客户所订立的合同条款执行。分析：此次房贷利率政策的变化，说明中央对房地产市场的调控措施不断加码。

16、取消房贷利率7折优惠无疑会加大购房者支出，有利于抑制投机需求、实现银行信贷风险控制的目的，并相应增大银行利润空间，房产市场购房群体将受到影响，购房热情将受到压制。 2、地方政策分析新疆地方财政预算收入增速全国第六 房地产投资同比增长46.2% 亚新网 经国家审核通过，前三季度，我区实现生产总值（GDP）3582.76亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.6%。地方财政收入455.33亿元，增长37.7%。其中，地方财政一般预算收入347.41亿元，增长30.7%，增速居全国第六位。各项税收收入292.73亿元，增长34.4%。 在新一轮援疆政策的带动下，截至目前，累计到位国家基建补助投资2

17、30.35亿元，超过2009年全年水平，是历年来最多的。自治区重点项目完成投资866.1亿元，占全社会固定资产投资的37.6%，对固定资产投资增长的拉动力进一步增强 此外，各家银行总行不同程度上对新疆分支机构实施了倾斜性扶持政策，金融机构各项贷款余额4733.68亿元，比年初增加944.28亿元，增长31.4%。贷款增速仅次于海南省，位居全国第二，高于全国平均水平12.9个百分点。 前三季度CPI同期上涨4% 统计数据显示，前三季度，CPI比上年同期上涨4%，涨幅比上半年扩大0.4个百分点。今年以来，CPI已连续9个月高于国家宏观调控目标3%的预警线。 房地产开发投资走高 1-8月，全区完成房

18、地产开发投资190亿元，同比增长46.2%，其中住宅建设投资152.5亿元，同比增长46.2%，占房地产开发投资比重为80.26%。全区房屋施工面积3239万平方米，同比增长37.2%。全区商品房销售面积817万平方米，同比增长14.4%。其中，乌鲁木齐市房地产开发完成投资71.25亿元，同比增长37.4%；新建商品住房销售价格支柱同比增长8.1%，环比增长0.2%。节能减排形成年经济效益5.86亿 分析： 财政收入大幅增长一方面得益于经济平稳增长，另一方面也得益于我区石油天然气资源税改革。在资源税大幅增长的拉动下，税收收入增幅高于地方财政一般预算收入增幅3.7个百分点。从经济数据来看，乌市乃

19、至新疆处于经济高速发展期，随着政府补助支持和地方财政收入的高增长背景下，固定资产投资不断增强，房地产业也将处于高速发展期。 二、市政动态分析新疆十二五规划投资1200亿 5年内实现五横七纵公路网 亚心网 2010-10-18新疆交通运输“十二五”规划的总体思路提出将突出两大工程,实现五大突破,投资至少1200亿元人民币。“57712”工程指:构筑“五横七纵”高速、高等级公路网,建设七大国家级公路运输枢纽,建成4条东联内地和8条西出国际通道。“五”横指:华东-星星峡-乌鲁木齐-霍尔果斯口岸高速公路(区内里程1431公里);华北-明水-克拉玛依-巴克图口岸高速公路(区内里程1520公里);乌鲁木齐

20、-喀什-红其拉甫口岸高速、高等级公路(1760公里);西南-西宁-依吞布拉克-和田-喀什-伊尔克斯坦口岸高速公路(区内里程1895公里);伊宁-托克逊-哈密-西煤东运煤炭基地高等级公路(1254公里)。“七”纵指:阿勒泰-乌鲁木齐-依吞布拉克-西宁-西南高速公路(区内里程1442公里);阿勒泰-奎屯-库车-和田高速、高等级公路(1733公里);喀纳斯口岸-阿拉山口-阿克苏-英吉沙高等级公路(2106公里);阿黑土别克口岸-阿勒泰-木垒-鄯善-西煤东运煤炭基地高等级公路(1210公里);老爷庙口岸-哈密-若羌高等级公路(883公里);轮台-民丰-红土达坂高等级公路(区内里程1146公里);阿克苏

21、-图木舒克-叶城-西藏高速、高等级公路(区内里程1434公里)。七大国家级公路运输枢纽包括:乌鲁木齐、伊宁(霍尔果斯)、喀什、哈密、库尔勒、石河子、奎屯。“12”条东联西出通道包括:4条东联出疆通道:明水(甘肃)、星星峡(甘肃)、依吞布拉克(青海)、界山大坂(西藏)。8条西出国际通道:霍尔果斯口岸、阿拉山口口岸、巴克图口岸、伊尔克什坦口岸、红其拉甫口岸、吐尔尕特口岸、吉木乃口岸、塔克什肯口岸。分析：5、7、7、12工程的展开，交通道路的完善，加强了疆内的交通联系，同时紧密了与内地通道和国际通道联系，进一步加大新疆的经济发展速度，为新疆跨越式发展提供有力良机，随着经济的发展新疆房产市场将随之快速

22、发展，尤其是7大公路交通枢纽城市的房产市场迎来大发展的有力契机！乌鲁木齐酝酿兴建BRT快速公交系统缓解交通拥堵 2010.10.25 乌鲁木齐在线 优化常规公交线路、建设轨道交通、BRT快速公交系统乌鲁木齐将通过建立三级公交体系，缓解交通拥堵问题。 根据首府规划，三级公交体系中的第一级是以轨道交通为骨干，建设在人口密集、人流量最大的路段，主要担负分流城市南北交通的任务。第二级是以BRT大容量快速公交为补充，在人口比较密集、人流量较大的路段建设BRT快速公交线路，既能弥补轨道交通的不足，又可以节省乘客的出行时间。第三级是以常规公交作为衔接的一种网络结构。 目前，首府正在做轨道交通规划方案，今年年

23、底之前上报国家相关部门。 “具体是建轻轨还是地铁，目前还没有确定。”市城市综合交通项目研究中心规划及政策研究室主任潘安说，正在酝酿的BRT快速公交系统，是一种介于快速轨道交通与常规公交之间的新型公共客运系统，是一种大运量交通方式，也被称为地面上的轨道交通。 据了解，我市现有道路里程1599公里，道路面积1922万平方米，路网密度每平方公里4.71公里，人均道路面积7.97平方米。国家规范标准中路网密度为每平方公里57公里，人均道路面积715平方米。我市道路指标都处于规范标准的下限。 解决南北线网不平衡 引导城市向北发展分析： 随着乌市城市不断扩大，居民出行难问题日益凸显，随着公交体系的完善，乌

24、市道路指标处于国家规范标准下限，与轨道交通规划方案逐步接近尾声，预示着乌市已经向一二线城市迈进，随着轨道交通的建设，乌市房产市场热点将围绕着轨道交通发展。第二章、土地市场篇一、土地市场整体分析2010年前三季度，乌鲁木齐土地市场集中供应188宗，累计土地供应面积621.83万平方米。远远高于去年全年土地总应量。使得在今年10月份政府对乌鲁木齐土地市场进一步控制，在10月份无土地供应。2010年10月份乌鲁木齐共成交土地33宗，较9月份的21宗增加了12宗。土地成交面积73.86万平方米，环比9月份的81.34万平方米，下降10%。二、土地成交市场分析1、10月份土地成交综述指标9月份10月份差

25、额环比（%）成交宗数21331258面积（亩）1220.331108.08-112.25-10成交金额（万元）349839090055917160规划面积（万平米）202.09148.79-53.3-27平均楼面价（元/平米）全市361.65610.93249.2869数据来源：天道市场部成交宗数、成交亩数持续下滑10月份成交 33宗土地，环比上月的21 宗，成交宗数环比上涨58%；本月成交面积为1108.08亩，而 9月份则为1220.33亩，成交土地亩数持续缓慢下滑，本月环比下滑112.25亩，下降了10%。规划建筑面积持续下降10月份所有成交土地规划建筑面积为148.79万，连续两个月持

26、续环比下滑，环比上月份上涨202.09万，降幅为27%。土地成交楼面价快速上涨乌鲁木齐10月份不仅在成交面积、规划面积上环比都有所下降，只有平均楼面价、成交金额上涨。主要是由于银川路的三块土地的楼面地价成交达到2500元/平米左右以上，整体拉高了该月的楼面地价和成交金额。在10月份成交土地的平均楼面价为610.93元/，环比上涨 249.28元/，环比上涨69%。2、土地成交走势2010年土地成交月度走势图数据来源：天道市场部10月份土地交易额9.09亿元，成为今年最高峰由于10月份土地成交35宗土地，环比有所下降，但是成交土地多为城市中心土地，再有各家开发企业的的相会竞争，使得本月的土地成交

27、额达到今年最高峰，10月份乌鲁木齐市土地成交金额达到 9.09亿元，环比增长了160%。10月份土地单价缓慢上涨从本月土地成交面积、规划面积上看缓慢下滑，但是在土地平均每亩单价及平均楼面地价上看都有不同幅度的上扬。10月份平均每亩成交价格82.04万/亩，环比上涨187%；出现这样的原因主要是银川路路三宗土地的高价格成交拉升了10月份的价格，使得10月份每亩单价与平均楼面价高于9月份。重点地块成交-高楼面地价-高溢价 宗地位置用途宗地面积 （平方米）容积率建筑面积最大建筑密度（%）土地级别起始价（万元）成交价（万元）楼面地价（元/平方米）溢价率(%)摘牌单位摘牌时间银川路住宅12361.662

28、.530904.15 22住宅四级154092002976.95497金科房产2010.10.18银川路住宅22370.692.555926.73 22住宅四级2970138702480.03367广汇信邦房产银川路住宅32696.462.581741.15 22住宅四级4340192802358.70344广汇信邦房产数据来源：天道市场部3、成交土地结构、土地成交区域结构2010年10月份成交区域走势图 数据来源：天道市场部2010年10月份成交区域比例图 数据来源：天道市场部10月份区域土地成交分布在5个区域、城北区域首次跌出前三甲10月份成交的土地分布在5个区域，头屯河区3宗，成交土地面

29、积21.18万平米，占到10月总成交面积的29%；水区7宗，成交土地面积16.95万平米，占到了23%；第三位是沙区，成交8宗，成交面积15.95万平米，只占到了22%。、土地成交用途结构2010年10月份土地成交用途结构走势图 数据来源：天道市场部2010年10月份土地成交用途结构比例图 数据来源：天道市场部商业住宅用地占到主导，占到6.5成，环比有所下降从乌鲁木齐10月份土地成交用途上来看，住宅用地是10月份成交土地的主体。共成交23宗，成交面积达到了47.85万平米，占到总面积的65%；商业用地9宗，成交面积达到20.16万平米，仅占到总面积的27%。工业用地1宗，成交面积6.13万平米

30、，只占到了8%。4、住宅、商业住宅土地成交分析2010年10月份住宅、商业住宅土地成交区域结构走势图 数据来源：天道市场部2010年10月份住宅、商业住宅土地成交区域结构比例图 数据来源：天道市场部沙区、水区赶超新市区从乌鲁木齐10月份住宅、住宅土地成交用途上来看，沙区、水区是10月份住宅、住宅成交土地的主体。成交面积分别达到达到了15.95万平米、15.53万平米，各占到总面积的33%；其次是新市区区，成交面积达到12.36万平米，仅占到总面积的26%。第三章、房地产投资篇一、房地产投资整体概述随着乌鲁木齐房地产上半年出现市场供小于求的态势，是的房地产市场去求更加旺盛，众多楼盘一度出现人满为

31、患的购房热情。在这现象促使下，下半年各家房地产企业加大投资力度，大量加快项目施工力度，为整个房地产补充新鲜的血液。同事促使土地市场竞争更加激烈，短时间内地王频出。二、房地产投资分析2010年10月份乌鲁木齐房地产投资累积实现110.22亿元，累积同比增长39.04%；2010年10月乌鲁木齐房地产投资单月实现20.1亿元，同比增长36%，环比上涨11%。其中2010年10月份乌鲁木齐住宅投资累积实现87.34亿元，累积同比增长37.03%； 2010年10月乌鲁木齐房住宅投资单月实现16.54亿元，同比上涨37%，环比上涨15%。2010年乌鲁木齐房地产投资额走势图 数据来源：乌鲁木齐统计局总

32、结： 从房地产投资可以看出，由于新疆利好政策的大量实施及内地房地产市场受到政府强烈打压，房地产众多企业对未来房地产市场信心倍增，加大市场的投资。从单月投资可以看出，首府房地产投资市场连续三个月呈现逐月递增态势。三、房屋施工面积分析2010年10月份乌鲁木齐市房屋施工面积累积达到1374.43万，累积同比增长27.75%； 2010年10月乌鲁木齐房屋施工面积单月达到51.24万，同比下降42%，环比下降73%。其中2010年10月份乌鲁木齐市住宅施工面积累积实现1120.58万，累积同比增长28.64%； 2010年10月乌鲁木齐房住宅施工面积单月实现42.22万，同比下降42%，环比下降73

33、%。2010年乌鲁木齐房屋施工面积走势图数据来源：乌鲁木齐统计局总结：由于受到季节等因素的印象，乌鲁木齐房屋施工面积呈现两极分化的形式，施工主要集中在春秋两季。随后出现逐月递减。但是今年整体施工面积将远远赶超去年。四、房屋竣工面积分析2010年10月份乌鲁木齐市房屋竣工面积累积达到149.29万，累积同比增长40.89%； 2010年10月乌鲁木齐房屋竣工24.33万。其中2010年10月份乌鲁木齐市住宅竣工面积累积实现109.54万，累积同比上涨14.04%； 2010年10月乌鲁木齐住宅竣工面积为19.74万。2010年乌鲁木齐房屋竣工面积走势图数据来源：新疆统计局总结：受到去年房地产市场

34、的快速回暖，使得09年竣工的项目基本在本年度已经销售一空。随着整个房地产市场的火爆，开发企业加快去年下半年遗留项目的建设，争取到年底施工完毕。促使今年房地产竣工面积将赶超往年。第四章、房地产市场篇一、市场综述由于2010年前10个月中央政府出台众多房地产政策。使得全国房地产市场出现一定的波动。由于新疆利好政策的实施，在这次房地产市场变革新疆房地产市场受到影响甚微。随着乌鲁木齐2010年房地产市场供应量的远远低于消化量，市场出现供小于求。商品房销售量同比有所下滑，但是下半年商品房供应量的集中放量，使之房地产市场供需逐渐平衡。目前市场出现供需两旺的态势。 2010年1-10月，商品住房批准预售面积

35、333.31万平方米（本月56.59万平方米），与上年同期相比上涨12.7%（环比下降28.05%）； 2010年1-10月，商品住房登记成交面积347.48万平方米（其中本月54.53万平方米）, 与上年同期相比下降12.9%（环比上涨22.7%）；二、商品房市场篇1、商品房住宅供求关系 供求关系逐渐平衡，市场回归正轨由于09年剩余商品房住宅面积100万平米左右，加上2010年前10个月预售面积和销售面积，使得10月供求比为1：0.39，在下半年住宅市场持续供大于求（见下图）。2010年初动工建设的项目陆续达到预售条件并逐渐面市，下半年商品房住宅销售量明显高于上半年。预计在今后几个月内，随着

36、众多房地产项目取得预售条件，供应量相比上半年都会相应增长，市场在下半年必将成为供大于求的趋势，市场竞争更加激烈。2010年乌鲁木齐商品房住宅供求关系示意图 数据来源：天道市场部数据库2、商品房住宅供应量、整体供应量 供应量快速增长，市场竞争加剧2010年10月单月乌鲁木齐住宅商品房供应量共计56.59万平方米，环比下滑28.05%。但是整体供应量呈现急速上升趋势。7、8、9、10四个月的供应量已经远远赶超整个上半年的供应量。随着下半年房地产市场商品房住宅供应量的不断的加大，市场仍然维持供需两旺的态势。促使众多房地产项目加快开发节奏，争取提早预售条件。为首府房地产市场提供大量的商品房住宅供应量。

37、乌鲁木齐商品房住宅批准预售面积示意图 数据来源：天道市场部数据库、按区域供应量 城北供应仍占主导，新市区仍居榜首 从区域供应量上来看，2010年10月份乌鲁木齐商品房住宅供应量主要集中在沙区，该区域供应量占到总供应量的26%，其次是米东区、新市区、水区、头屯河区、高新区、开发区、天山区分别占到了21%、16%、13%、12%、6%、4%、2%。2010年10月商品房住宅按区域批准预售面积示意图 数据来源：天道市场部数据库3、商品房住宅成交量、整体市场成交量 竞争加剧，成交量同比、环比缓慢上涨10月份成交量同比、环比都有所上涨，54.53万平方米（10月份）的成交量同比上涨22.7%，环比上涨了

38、13.77%。乌鲁木齐商品房住宅成交面积示意图 数据来源：天道市场部数据库4、商品房住宅成交区域、按区域成交划分米东区成交集中备案，成交量共占到46%10月本市区域成交上看，米东区任然占到总成交的三成。占到了42%；其次是新市区，占到了30%、沙区、开发区、高新区、水区、天山区、头屯河区各占到了13%、7%、6%、5%、4%、3%。（荷兰小镇、博雅馨园、锦绣年华、丽景水岸等）2101年10月乌鲁木齐商品房住宅按区域划分成交示意图 数据来源：天道市场部数据库5、商品房住宅成交均价价格持续稳定增长在上半年受到房地产市场供小于求，大量购房群体购房意愿被挤压。随着首府8、9月份商品房住宅供应的快速增长

39、，大量购房需求有所释放，使得9月放商品房住宅价格持续走高。9月乌鲁木齐市商品住宅成交均价为4440.5元/平方米，环比上涨了2.53%。随着市场供应量的逐渐增长，10月份后价格仍然会小幅上涨。6、10月份住宅成交前二十楼盘序号开发企业名称备案套数1新疆广汇房地产开发有限公司18062新疆新天润房地产开发有限公司3123新疆华源实业（集团）有限公司3064新疆百商投资集团有限公司2845新疆金坤房地产开发有限责任公司2596新疆霄龙房地产开发有限公司2447新疆青建投资控股有限公司2208新疆合上成房地产投资有限公司2149新疆天顺物流有限公司21310乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司1781

40、1新疆亿科房地产开发有限责任公司15612新疆秦基房地产开发有限公司13313新疆澳良置业有限公司12114新疆双马房地产开发有限公司10315新疆保利房地产开发有限公司9916新疆呈信房地产开发有限公司9717新疆瑞成房地产开发有限公司9618新疆健坤置地房产开发有限公司8519新疆天鸿房地产开发有限公司8220新疆德源房地产开发有限公司74三、区域篇1、天山区天山区总评：随着土地的日益减少，房地产项目日渐减少，本区住宅销售也逐渐落后其他区域，本月销售量落后水磨沟区，排列第7名。、商品房住宅供求关系时间供应面积（）成交面积（）供求比2010年1-10月435487.93229956.041:

41、0.53天山区面积供求比-市场呈现供小于求天山区1-10月份商品房住宅实际累计供应面积为 435487.93，实际累计备案销售面积为 229956.04，天山区房地产市场整体呈现供需平衡态势。天山区供求比评析天山区供求一改6、7、8月份供大于求的局面，10月呈现小于求的态势。10月份供应量相比上月有所上涨，由于当月可售项目取得预售的减少使得市场出现供小于求。、商品房住宅供应量供应量环比有所回升从天山区商品房住宅供应量来看，截止到10月份，全区商品房住宅累计供应面积达到435487.93平方米，总供应量排名全市第六。从10月单月上来看，单月供应量达到了13368.17平方米，环比缓慢回升，上涨了

42、41.15%。 数据来源：天道市场部数据库、商品房住宅成交量成交量单月环比快速上扬由于区域项目逐渐减少，使得本区域房地产整体销售量低于其他区域。截止10月份天山区成交量同比有所下降、环比都急速上涨，19276.06平方米（10月份）的成交量同比下降6.83%，环比上涨169.7%。 数据来源：天道市场部数据库2、沙依巴克区沙依巴克区总评：随着骑马山、西山片区项目的日渐增多，使得本区住宅销售也日渐赶超其他区域，本月销售量与上月一样以微弱的差距落后新市区，排列第三名。 、商品房住宅供求关系时间供应面积（）成交面积（）供求比2010年1-10月856973.22472648.031:0.55沙依巴克区面积供求比沙依巴克区1-10月份商品房住宅实际累计供应面积为856973.22，实际累计备案销售面积为472648.03，商品房住宅面积供求关系比为 1：0.55。供需较为平衡。沙依巴克区供求比评析沙依巴克区供求总体上半年供小于求，下半年商品房住宅集中放量。10月份供应量环比有所回落最高峰，但备案销售量快速上涨。、商品房住宅供应量下半年供应量集中放量从本区商品房住宅供应量来看，截止到10月份，全区商品房住宅累计供应面积达到8