东湖高新区房地产业与经济协调发展研究.docx

1、 硕士学位论文 东湖高新区房地产业与经济 协调发展研究 学 位 申 请 人：金 晶 学 科 专 业：土地资源管理 指 导 教 师：卢新海 答 辩 日 期： 2009 年 5 月 27 日A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirement for the Degree of Master of Management Study on Harmonious Development between Real Estate Industry and Economy in Donghu High-tech Zone Candidate

2、 : Jin Jing Major : Land Resource Management Supervisor : Prof. Lu Xinhai Huazhong University of Science & Technology Wuhan 430074, P. R. China May, 2009独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论

3、文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本论文属于 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 保密，在 年解密后适用本授权书。不保密。 I摘 要 基础设施建设是国家级高新区建立与发展的重要保证，因此，近年来高新区内房地产市场发展迅速，住宅房地产、

4、工业房地产、商业房地产呈现各自的发展态势。高新区房地产业具有一般房地产业的共性特征，即先导性、基础性、高度综合性、不平衡性等特点，同时也具有自身的个性特征，主要表现在大力发展科技园区，严格限制住宅产业的发展。高新区房地产业的发展以培育高科技人才、聚集高科技产业为宗旨，一定时期内，房地产业超前高科技产业发展有助于奠定物质基础、帮助企业孵化、引导企业布局，从而实现规模效应。但是高新区房地产业始终是作为配套的基础产业辅助高科技产业项目，其过度和不合理的发展将导致诸多问题，因此，研究高新区房地产业与经济的协调发展具有极其重要的理论研究意义和实践指导意义。 本文主要运用理论与实证、定性和定量的方法开展研

5、究。文章首先阐述协调发展的理论基础及其内涵界定，探讨如何构建高新区房地产业与经济协调发展评价指标体系，并指出应该从宏观、中观、微观的层面全面系统的评价两者之间的协调发展，随后，介绍本文协调发展评价的方法及应用，提出模型使用的技术路线。 在实证部分，本文在分析东湖高新区房地产业发展现状的基础上，选取一系列东湖高新区房地产业与经济协调发展的评价指标，运用相关模型分别研究了（1）住宅房地产与宏观经济的协调发展、（2）工业房地产与宏观经济的协调发展、（3）住宅房地产、工业房地产、主导产业与宏观经济的灰色关联协调度。通过实证分析，本文认为东湖高新区房地产业与经济的协调发展程度一般，应该适度发展房地产业，

6、特别是减少住宅业的波动，提高工业地产的有效利用，以提高整个东湖开发区的经济发展质量。 关键词：东湖高新区; 房地产业; 经济; 协调发展 IIAbstract Infrastructure is an important guarantee for the establishment and development of state-level high-tech zones, therefore, real estate market in high-tech region develop rapidly in recent years, and residential real estat

7、e, industrial real estate, commercial real estate develop in their respective shows. Real estate industry in high-tech zone has the general characteristics of real estate industry in common, such as the features of guiding, basic, highly integrated and imbalance, at the same time also has idiographi

8、c characteristics, which mainly shows in the aspects of seriously develops science and technology parks and severely restricts residential industry. The main purpose of development of real estate industry in high-tech zones is to foster high-tech talent and gather high-tech industries, during a cert

9、ain period of time, the advance development of real estate industry against high-tech industry makes for material foundation, hatching corporation and leading land using of layout, so as to achieve scale effect. However, the real estate industry in high-tech zones has always been accessorial industr

10、y to support high-tech industrial projects, whose excessive and unreasonable development will lead to many problems, and therefore, the study on the harmonious development between real estate industry and economy in high-tech zones is of extremely significance for theoretical research and practical

11、application. This paper mainly uses theoretical and empirical, qualitative and quantitative research methods. The article firstly defines the theory of harmonious development and its connotation, discusses how to build evaluation index system of harmonious development between real estate industry an

12、d economy in high-tech zones ,besides points out a comprehensive systemic evaluation of their harmonious development from the macro-level, meso-lelve and micro-level. Then, the paper introduces some evaluation method of harmonious development with their applications, and tells technique way to use t

13、hese models. In the empirical part，on the basis of analyzing the development of real estate industry in Donghu High-Tech Zone , the paper selects a series of evaluation index and uses relevant models to study the harmonious development between real estate industry and IIIeconomy in Donghu High-Tech

14、Zone, which contains three aspects: (1) the harmonious development between residential real estate and macro-economic; (2) the harmonious development between industrial real estate and macro-economic; (3) the gray correlation degree among residential real estate, industrial real estate, leading indu

15、stry and macroeconomic. Through empirical analysis, the paper argues that the harmonious development between real estate industry and economy in Donghu High-Tech Zone is general, it is suggested that appropriately develop real estate industry especially reduce the volatility of housing industry and

16、improve the efficiency of industrial real estate using. Key words : Donghu High-Tech Zone ; Real estate industry ; Economy ; Harmonious development IV目 录 摘 要.I Abstract.II 1 绪论 1.1 选题依据及意义 .(1) 1.2 国内外研究现状 .(2) 1.3 本文的研究内容和方法 .(6) 2 协调发展评价的理论基础与方法构建 2.1 协调发展理论基础 .(7) 2.2 协调发展评价方法构建 . (11) 3 东湖高新区发展现

17、状分析 3.1 东湖高新区经济发展概况 .(24) 3.2 东湖高新区房地产业发展概况 .(26) 4 东湖高新区住宅业与经济协调发展分析 4.1 住宅开发与主要经济变量的相关分析 .(32) 4.2 住宅业与经济的主成份因子分析 .(40) 4.3 住宅业与宏观经济的协调性评价 .(42) 4.4 结论 .(45) 5 东湖高新区工业房地产与经济协调发展分析 5.1 工业房地产与经济的主成份因子分析 .(49) 5.2 工业房地产与宏观经济协调性评价 .(51) 5.3 结论 .(51) V6 东湖高新区房地产业、主导产业与经济的关联协调分析 6.1 各系统主成份因子分析 .(54) 6.2

18、 各系统综合得分测算 .(57) 6.3 灰色关联度评价 .(57) 7 结论与展望 7.1 结论 .(59) 7.2 展望 .(59) 注 释.(61) 致 谢.(63) 参考文献.(64) 11 绪论 1.1 选题依据及意义 基础设施建设是国家级高新区建立与发展的重要保证，因此，近年来高新区内房地产市场发展迅速，住宅房地产、工业房地产、商业房地产呈现各自的发展态势。高新区房地产业具有一般房地产业的共性特征，即先导性、基础性、高度综合性、不平衡性等特点，同时也具有自身的个性特征，主要表现在大力发展科技园区，严格限制住宅产业的发展。高新区房地产业的发展以培育高科技人才、聚集高科技产业为宗旨，一

19、定时期内，房地产业超前高科技产业发展有助于奠定物质基础、帮助企业孵化、引导企业布局，从而实现规模效应。但是高新区房地产业始终是作为配套的基础产业辅助高科技产业项目，其过度和不合理的发展将导致诸多问题，因此，研究高新区房地产业与经济的协调发展具有极其重要的理论研究意义和实践指导意义。 我国高新区自创立以来，取得了一系列成就，但产生了诸多的问题，例如资金严重短缺，金融创新不足；产业导向不力，产业集聚不强；土地浪费现象严重，政府一味以低廉的低价和优惠政策吸引企业入驻，致使园区内产业零散，优势产业难以形成，企业根植性差，发展后劲不足，给园区及园区企业的可持续发展留下了后遗症。可以看出，其中很大的原因是

20、高新区内房地产业的发展不够协调。 高新区房地产业发展过热或不平衡都会影响整体经济的健康发展。现阶段我国一些开发区存在房地产业发展过热、房价上涨过快的问题，这违反了设立开发区的初衷，破坏了高新区形象。我国最大的国家级高新科技园区“中关村”，在发展中也面临类似的问题，随着建设规模的不断扩大出现了各类园区界限不清、房价过高、企业用地结构不合理的问题。以美国硅谷为例，美国硅谷在科技和经济快速发展的同时，却面临着日益严重的城市问题。其中房价居高不下、住宅市场长期供给不足的局面以及由此引发的人才流失、交通拥塞、城市空间蔓延等危机困扰已久。房地产市场规划不完善对硅谷社会经济各方面都带来了不利的因素。这些实际

21、状况使本文对东湖高新区房地产业的研究显得十分紧迫。 2基于以上背景，为了促进东湖国家级高新区的可持续健康发展，有必要在研究协调发展相关理论的基础上，拟定协调发展评价的思路，针对东湖高新区的现状数据做实证分析。本文将针对武汉东湖高新技术开发区进行实例研究，从各类房地产业的开发现状、宏观经济，产业结构等方面综合研究高新区内房地产市场运行的协调程度，并提出结论和建议，目的在于为东湖高新区制定产业发展政策，合理引导房地产业的健康发展，最终提升东湖高新区在全国高新区当中的综合竞争实力。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 1）房地产同国民经济关系研究 房地产业在国外一些国家经历了较长的发展

22、时期，学者对房地产业同国民经济关系的研究比较深入。在市场经济发达国家，房地产业特别是住宅业对国民经济增长具有重要的促进作用，房地产财富占据整个城市财富的比值最大，被公认为支撑经济增长的支柱产业。M.Ball 和 T.Morrison（1995），研究了许多国家住宅建设投资问题，指出住宅建设投资与人均 GDP 存在的某种相关性。E.Joseph（1997）通过对华盛顿州的实证分析，论证了住宅建设投资对美国经济增长影响重大，住宅建造业能够极大的带动相关产业的发展，具有最高的产出乘数。 日本总务厅（1997）在编制投入产出表的基础上，研究了日本住宅建设投资与国民经济增长的相互关系。结果表明，住宅建设

23、对日本国民经济增长的贡献率达到10%，是国民经济增长的基础性产业（R.J.Follain and E.Jimencz，1999）（R.Bon and T.Yashiro，1996）。 D.Denise 和 C.William（1998），研究得出经济发达国家房地产业与经济增长之间存在比例关系。随着经济实力的不断增强，住房投资占 GDP 比重呈倒 U 曲线的发展趋势，房地产业的地位和作用处于变化的过程中。他们认为要保持经济健康持续的发展，房地产业增长速度与国民经济增长速度的比例应保持在一个合理的范围，并定量化指出这个固定比例为 1.4:11:0.7。 2）房地产市场均衡及影响因素研究 M.Ral

24、ph（2000）指出政府的宏观调控对房地产市场平衡具有积极的引导作用；L.B.Smith(1998)研究了美国近年来住宅市场的模型变化；M.Weatherhead(1997)通过建 3立租售平衡模型，分析了房屋居民如何根据利益最大化原则在自住和出租上做出选择；J .R.Knight，T.H.Park(1994,1996)研究房地产市场价格变量发现，开房商与购房者之间存在信息不对称，而需求的信息通常滞后于供给。S.W.Decarlo(1997)指出造成房地产市场失衡的原因主要有空置率、货币政策、失业率、人口迁移、家庭规模、法规政策等等；J.Frankena 等(1997)研究了租金控制对于房地产

25、市场均衡的影响； D.Denise(1996)利用“蛛网理论”模型对住宅市场波动进行了研究。 对房地产市场供给影响因素的分析有：Moore 认为住宅开工量受财政政策、建筑材料造价、人工成本、空置率等因素的影响。J.LSweeney(1999)认为不同结构和质量的房屋具有不同的价格；Alberts、Swan、Ostas、Jaffe 等均将货币流动性与抵押贷款利率等变量视为影响住宅开发量主要因素。 对房地产市场需求影响因素的分析有：Kartman（1972）指出在均衡状态下，房地产市场存在合理空置率，即所谓的“自然空置率”，其作用在于满足供求的预期；Kan（2000）通过研究以往的住房选择模型和人

26、口流动性，强调了家庭搬迁决策、交易费用和前期所有权状态对住房需求的影响；Kan 的研究加入了时间变量； 3）开发区理论研究 AWeber 首先提出集聚经济的概念，他利用工业区位理论解释产业集群现象，并把区位因素细分为区域和集聚两个因素，随着工业规模扩大到高级阶段，企业间通过组织联盟形成产业集群。 MEPorter 利用经济竞争优势理论研究了产业集群的经济现象，认为产业集群有利于增强区域竞争优势，这主要表现在获取信息、员工、供应商、公共物品等方面的优势。 Richard Funkhouser、Edward Lorenz 指出税收优惠政策并非影响美国工业区布局的最重要因素，通过建立工业区来促进经济

27、增长的一个关键问题在于能够对就业产生积极影响，并对马里兰州进行了实证分析。Glenda Glover(1993)通过实证研究发现，工业区建设有助于商业发展和创造一些新的工作岗位，尽管如此，少数公司在这一进程中没有经历明显的改善。 4)协调理论研究 Stanley Reiter（2001）研究了经济活动的组织，特别是生产性活动的协调性，指出某些经济活动受市场机制的协调，某些活动受行政和官僚机制的协调。在此基础上，他建立了生产性活动的研究模型，并通过实证分析得出结论，效率协调仅仅意 4味着及时生产。模型分两种情况，一种情况指市场机制哪怕是均衡市场也无法达到效率协调，直接机制可以达到效率协调；另一种

28、情况指两种机制都可以达到效率协调，但是市场机制付出的信息成本更高。 1.2.2 国内研究现状 1）房地产同国民经济关系研究 蒋建林、金维兴、何云峰（2008）研究认为，随着经济的高速增长和城市化水平的快速提高，中国将有几个亿的人口涌人城市，必然给房地产业带来巨大的发展空间，房地产业总体长期看好，其作为国民经济支柱产业的地位是不可动摇的。1谭小芬（2008）指出目前欧洲部分国家的实际房价正面临接近峰值的风险，一旦房价急剧下滑，将对家庭的财富水平、借款能力和消费支出以及金融部门的稳定性产生冲击，给整个宏观经济稳定带来不利影响。2黄忠华、吴次芳、杜雪君（2008）通过研究台湾房地产市场得出结论：宏观

29、经济为房地产市场发展提供支撑条件，脱离这种支撑条件必定会导致房地产价格的暴涨；另一方面，房地产市场也作用于宏观经济，如 1990 年后台湾房地产市场的长期低迷对经济增长起到了负效应。因此，应协调房地产市场和宏观经济的和谐和平稳发展。3“房地产价格发展趋势研究”课题组研究表明，近十年来，我国 GDP 平均增长 8左右。其中房地产业对 GDP 的直接与间接贡献率之和占到 1.92.5,住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。4沈悦、刘洪玉（2004）通过 Granger 检验，指出 GDP 对房地产开发投资存在单向的显著可信的 Granger 因果关系。5 叶剑平、谢经荣等学者（2005）在分析已

30、有统计资料的基础上，指出目前核算的房地产增加值与实际数值相比偏低的结论。房地产业增加值的实际估算值占 GDP的比重已达到 7%9%，根据支柱产业的一般标准（5%），我国房地产业已成为国民经济的支柱产业，今后的发展空间仍然相当大。同时还指出我国住宅产业的规模已经比较大，住宅业增加值占 GDP 的比重已经比较高，住宅业投资占 GDP 的比重已经基本上达到中等发达国家水平。住宅建设在国民经济中的作用已经超越了“经济增长点”的阶段，将其描述为“稳定增长的重要产业，促使其进入新的发展阶段”更为合适。牛凤瑞（2008）研究指出，中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70左右。 3）关于高新技术开发区的研究

31、 5张克俊（2005）认为国家高新区已成为我国经济发展新的增长点。由于高新区是智力资源高度密集的特殊经济区域，最基本的功能是发展高新技术产业，这使它区别于一般的经济区域或城市化地区，具有很高的集聚功能、融合功能、扩散功能、辐射功能、创新功能、培育示范功能等。6 李新，刘朝明（2009）认为高新区主导产业的选择、发展要实现经济与社会环境相协调发展的目标原则，带动当地的产业经济可持续发展，重点选择产业化风险较小，良好的创新创业环境，及能耗小、污染少、又不会造成过度集中环境问题的产业优先发展，包括产业风险基准、创业环境基准、可持续发展基准。7 傅桦等人（2003）在研究中关村科技园区土地利用时指出，

32、土地利用率趋于饱和，园区外扩速度快，交通用地十分紧张，企业用地结构不平衡等问题，并就该区土地利用规划提出若干建议。 4）关于协调评价的研究 王瑞娜（2007）运用灰色关联度模型，研究了防洪与社会经济协调度的评价。8王建彪、江孝感（2008）运用数据包络分析（DEA）方法，从投入产出的角度对南京地区社会发展的协调度进行了实证研究。9杜朝运（2007）运用动态均衡模型分析了区域金融与经济发展的协调程度。10司光南（2008）利用主成份分析方法进行了人口-经济协调度分析，并对人口-经济协调度定量评估的步骤、方法及数学模型的构建进行了探讨和研究。11 1.2.3 小结 上述介绍的国内外关于房地产市场的

33、研究主要从房地产业与国民经济的关系，房地产市场总量均衡及供求影响因素、房地产业与城市化进程的关系等角度进行分析。关于开发区的研究，国内外学者主要集中在产业聚集理论，主导产业的选择，工业园区对经济的促进作用以及园区土地利用等方面。 关于房地产业的国民经济地位的相关研究，一般多从宏观指标入手，通常多关注住宅产业的发展，对商业地产和工业地产的深入研究比较少，这与我国经济社会发展现实情况是有关的。在协调评价方面，国内学者进行了深入成熟的研究，并提出了各种协调评价的模型。以上研究成果有助于深入研究房地产市场发展和经济发展协调性关系的规律。但这些研究主要侧重于房地产业及其市场在国民经济中的地位和对经济增长

34、的贡献，只是针对笼统的房地产市场，没有具体针对高新技术开发区或是科技园区房地产市场与经济的协调发展。因此，本文试图在阐明高新区房地 6产业与经济协调发展理论的基础上，建立协调发展评价的指标体系和框架体系，并通过实证分析评价东湖高新区房地产业与经济协调发展的现状，以期能够找出房地产业存在的问题。 1.3 本文的研究内容和方法 （1）研究内容：介绍高新区房地产业发展特征，定量分析东湖高新区房地产业和宏观经济的发展现状。在阐述协调发展相关理论的基础上，界定高新区房地产业与经济协调发展的内涵，并选择一定的指标体系和协调发展评价模型对东湖高新区做实证分析，实证分析主要包括三个部分：1、住宅房地产业与宏观

35、经济的协调发展；2、工业房地产业与宏观经济的协调发展；3、主导产业、住宅产业、工业地产与宏观经济的协调发展。 （2）研究方法：本文主要采用查阅文献、理论加实证、定量与定性相结合的研究方法。首先，借助华中科技大学拥有的文献检索数据库搜索国内外有关协调发展评价理论的研究成果，鉴定房地产业与经济协调发展的内涵，研究选用简单适用的协调发展评价模型。在此基础上，通过到政府主管部门搜集相关数据和查阅东湖高新区年鉴统计资料，确立实证分析所选用的指标体系。运用 SPSS，EXCEL 等统计软件对原始数据进行相关分析、回归分析、主成份因子分析和灰色关联度分析，并计算距离协调度、相对发展度和灰色关联度。最后，根据

36、计算的结果和高新区发展的相关理论，定性评价东湖高新区房地产业与经济的协调发展程度，并提出存在的问题以及发展的建议。 72 协调发展评价的理论基础与方法构建 2.1 协调发展理论基础 社会经济学科之间通常相互交叉，彼此涉及，研究作为系统存在的房地产业与经济协调发展，必定涉及众多相关理论。这些理论的内涵与外延都与协调发展理论密切相关，或以系统的视角看待各个研究对象的协调发展，或从战略性的高度指明协调的方向和目的，或从产业经济学的角度提出产业协调的内在特征，或从经济学效益出发研究房地产市场的集约利用等，这对理解协调发展理论，建立复杂系统内部的评价指标体系具有实际意义。 2.1.1 协调发展理论渊源

37、1）系统理论 钱学森认为，“系统是由相互作用和相互依赖的若干组成部分结合成的具体特定的有机整体”。12本文所研究的协调是复杂系统内部的协调，可称为系统协调。 我们研究的事物或关系存在于系统之中。系统内部各要素发生联系，系统与其他系统之间不断进行能量的交换，一个系统之外必定有一个更大的系统，也必定包含若干个更小的系统。房地产业这一复杂而又十分重要的经济子系统与其它经济子系统有着紧密的关联与互动，同时其内部又包含许多相互联系、彼此影响的次子系统，例如住宅业系统、商业地产系统、工业地产系统、公共基础设施系统等。由于系统包含若干相互矛盾或相互制约的子系统，房地产业系统的发展不管从其内部结构还是外部联系

38、来看，都会涉及到许多的利益相关者，产生各种利害关系，需要从系统的角度研究协调。 系统协调的基本思想是，通过某种方法来组织和调控所研究的系统，寻求解决矛盾或冲突的方案，使系统从无序转换到有序，达到协同或和谐的状态。系统协调的目的就是减少系统的负效应，提高系统的整体输出功能和整体效应。应用系统协调原理处理社会系统或人工系统时，往往需要同时采用软控制和硬控制原理，在组织和自组织以及硬控制和软控制之间寻找一种折衷和平衡。13 任何系统都处于不断变化的过程当中，即系统随时间的变化呈现动态特性或演 8化特性。经验表明，房地产业系统的发展随着城市化进程的推进和区域经济的发展存在萌芽、成长、加速、波动、平稳的

39、一个过程，任何一个过程都有独特的表现特征和与此相适应的协调发展标准，这些不同过程说明系统结构、元素的空间位置，主要指标的赋值随时间变化。另外，房地产业系统与外部环境的联系也是随时间变化的，只有坚持系统开放性，才能维持系统状态的相对稳定性即协调发展，经济与房地产业的联系就是系统开放性的一个方面的表现。 2）科学发展观 党的十七大报告正式确立科学发展观，倡导坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展，这是党和国家站在长远战略高度提出的治国方针，是继续深入完善改革开放，使经济又快又好发展的重要武器。科学发展观的第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。 科学发展观强调可持续发展，重视推进产业结构升级，提高创新能力，大力发展高科技行业，