星彦-济南天辰燕子山东路项目可行性研究报告.ppt

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1、Page -1Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告济南天辰燕子山东路项目济南天辰燕子山东路项目20080608Page -2Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.星彦认为星彦认为顾问的责任是：顾问的责任是：与客户一起找出答案经常向客户汇报项目进展，以获取及时指导和支持与甲方一起沟通交流，并提供一切必需的分析支持提供外部观点和普遍适用的经验，使之与客户的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法顾问的责任并不是：顾问的责任并不是：将答案告诉客户到项目

2、结束前才向客户递交报告要求客户创造奇迹无视客户的专业知识和经验采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法顾问的责任顾问的责任Page -3Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.项目总用地约项目总用地约 1.571.57 万平方米；万平方米；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位；本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益；本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益；报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方报告中引用到的数

3、据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方均认为其真实有效；均认为其真实有效；本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：项目背景项目背景说明说明Page -4Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.市场决定价值市场决定价值价值决定标准价值决定标准只有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产

4、只有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产力的，才能称为最好的项目力的，才能称为最好的项目Page -5Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.在项目的市场调研中，我们进行了广泛和在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究有针对性的调查研究市调内容市调内容资料收集资料收集实地调研实地调研深度访谈深度访谈楼盘调研楼盘调研 济南市宏观经济数据 济南区域规划 济南区域及各城市经济指标 济南的房地产市场交易情况 济南城市规划2006-2020 星彦案例库资料筛选调研内容：城市发展现状、城市总体规划、城市房地产开发现状、项目地块勘察、现有

5、写字楼项目深入考察、现有公寓项目深入考察、调研区域:历下区历城区市中区天桥区 济南市建委高科长济南规划局赵科长港华煤气公司李经理名士豪庭策划总监济南信立怡高公司余总监中建文化城项目经理张经理银座晶都国际销售经理赵芳历下区：永安大厦蓝石、趵北 6 号圣凯 财富广场诚基中心自由城第一大道中建文化城中润世纪广场名士豪庭大地锐城润达商务中心假日丽景水晶公寓银座数码广场数码港赛博数码广场创展中心三庆世纪财富中心天桥区：嘉汇环球广场彩世界历城区：东环国际广场发展大厦嘉恒商务大厦三威大厦 市中区金龙大厦银座晶都国际三箭银苑峰景鉴筑科苑大厦农业银行大厦中信银行大厦Page -6Copyright by SUN

6、STARS CO.LTD 本报告是严格保密的.根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下安排如下2008/5/232008/5/232008/6/72008/6/7济南房地产市场整体判断写字楼市场分析发展写字楼可行性判断公寓市场分析发展公寓可行性判断项目相关资源深入分析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价第二阶段第二阶段项目定位及物业发展建议项目定位及物业发展建议第一阶段第一阶段外出调研及可行性研究外出调研及可行性研究项目可行性研究报告1515 个日历天个日历天1515 个日历天个日历天2008/6/22200

7、8/6/227 7 个日历天个日历天第三阶段第三阶段项目报告调整阶段项目报告调整阶段深化研究，完善报告项目整体财务测算；2008/6/282008/6/28 项目定位及物业发展建议（初稿）项目定位及物业发展建议（终稿）工作计划工作计划Page -7Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求针对其独特属性而量身打造出相应方案针对其独特属性而量身打造出相应方案当地非成熟开发商开发的当地非成熟开发商开发的省会城市省会城市新老城区结合区域的新老城区结合区域的小规模体量小规模体量1 1

8、3 34 45 5位于环渤海经济圈内位于环渤海经济圈内2 2项目属性项目属性公建用地项目公建用地项目6 6Page -8Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运作，但无开发经验，缺乏品牌价值作，但无开发经验，缺乏品牌价值 当地当地 非成熟开发商开发的非成熟开发商开发的熟悉当地市场环境熟悉当地市场环境了解当地消费者特征了解当地消费者特征良好的当地人脉资源良好的当地人脉资源可利用资源较多可利用资源较多1缺乏房地产开发经验缺乏房地产开发经验不具备项目操盘经验不具备项目操盘经验不具

9、备项目产品设计、规划、成不具备项目产品设计、规划、成本控制能力本控制能力品牌尚未塑造品牌尚未塑造Page -9Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南带来较大发展前景带来较大发展前景环渤海经济圈：环渤海经济圈：指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的经济区之一。随着我国经济增长重心由南向北梯次转移，环渤海地区已经成为中国经济新的增长极。世界经济增长的重心已转向亚

10、太地区。环渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国际分工中起着重要的作用。在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中下游与大上海都市圈，具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件济南作为环渤海经济圈的中心城市之一，受到北京、天津影响、其中心地位并不十分突出2Page -10Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.3济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强济南近几年生产总值及人均

11、生产总值走势050010001500200025003000050001000015000200002500030000350004000045000国内生产总值（亿元）1066120013681619187721852554人均国内生产总值（元）18843 20979 23632 27610 31604 36394 421712001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年经济指标逐年增长经济指标逐年增长历史文化名城历史文化名城济南市直接腹济南市直接腹地范围为山东地范围为山东省西半部，仅省西半部，仅限于山东省内限于山东省内，与省外的经，与省外的经济联系薄弱 济联系薄弱

12、目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大省的省会城市的地位不十分相称省的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边，并且其地位还受到周边城市的冲击城市的冲击255425543786.523786.522878.972878.971583.451583.451945.021945.0205001000150020002500300035004000济南青岛烟台威海淄博GDPGDP（亿元亿元）Page -11Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.项目位置项目位置房地产开发的黄金定律：地段决定一切

13、！地段决定一切！“东拓、西进、南控、北跨东拓、西进、南控、北跨、中疏、中疏”的城市空间发展战略的城市空间发展战略，东部为城市主要发展方向东部为城市主要发展方向项目所处东二环和经十路交项目所处东二环和经十路交汇处，主城区和东部新区的结汇处，主城区和东部新区的结合处，其城市核心区域价值不合处，其城市核心区域价值不言而喻。言而喻。4项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑、挖掘、放大和利用地段价值。、挖掘、放大和利用地段价值。东二环东二环经十路经十路奥体中心奥体中心行政办公中心行政办公中心城市向东看城市向东看燕子山豪宅区燕子山豪宅区Page -12Copyri

14、ght by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.20201515141412127 75.25.23.83.83.13.16.286.2802468101214161820建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）小规模体量小规模体量与济南在售写字楼项目的规模体与济南在售写字楼项目的规模体量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。5Page -13Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市场、项目特性、利润与风险等多个角度加以

15、考虑场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑6项目为公建用地，可以发展多种方向项目为公建用地，可以发展多种方向项目地势高于地面项目地势高于地面 2 3 米，地块里有一定米，地块里有一定坡度，工程上会增加成本坡度，工程上会增加成本地块方正便于规划地块方正便于规划高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高的居住价值的居住价值Page -14Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.项目区域情况项目区域情况项目交通便利，自然环境优美项目交通便利，自然环境

16、优美，文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围，文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围6历山路山大路经十路东二环路IT IT 产业区产业区高校聚集区高校聚集区学校聚集区学校聚集区燕子山发展大厦东环国际广场嘉恒商务大厦名士豪庭中润世纪广场正大城市花园中建文化城万嘉隆超市港澳花园汇丽华城第一大道Page -15Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.项目四至情况项目四至情况地块 A地块 B北侧：中建文化城北侧：中建文化城西侧：中建宿舍楼西侧：中建宿舍楼西北侧：假日花园酒店西北侧：假日花园酒店东北侧：中润世纪城东北侧：中润世纪城东侧：桥底市政公园东侧：桥底市政公园

17、东南侧：学院商业街东南侧：学院商业街南侧：行为科学学会南侧：行为科学学会西南侧：中建宿舍楼西南侧：中建宿舍楼6Page -16Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.现状与目标之间的差异构成了本项目需解现状与目标之间的差异构成了本项目需解决的核心问题决的核心问题开发现状开发现状开发商目标开发商目标 二线省会城市，经济表现一般；城市新区和老区结合区域，商务配套不足，商务和商业氛围未形成；不具备规模体量优势；缺乏商业开发和经营经验 无品牌知名度R1R2？速度是第一位的，快速度是第一位的，快速回收成本速回收成本 风险可控下的利润最风险可控下的利润最大化大化问题：

18、项目做何种方向的物业，才能突破项目现有的不利因素，实现资金的快速回笼，以及较高的利润空间？项目核心问项目核心问题界定题界定Page -17Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.本次报告要解决的核心问题是，项目发本次报告要解决的核心问题是，项目发展写字楼与类写字楼的可行性比较展写字楼与类写字楼的可行性比较我们该选择怎样的我们该选择怎样的竞争方式？竞争方式？开发写字楼的机会有开发写字楼的机会有多大？开发类写字楼多大？开发类写字楼的机会又有多大？的机会又有多大？如何定位项目的主题？客户群如何定位项目的主题？客户群特征怎样？价格如何确定？特征怎样？价格如何确定？

19、我们项目该做成什么样的我们项目该做成什么样的较为合适？较为合适？各位同仁，各位同仁，你们如何理解本项目的核心问题？你们如何理解本项目的核心问题？核心问题分核心问题分解解Page -18Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.开发机遇分析开发机遇分析开发机遇分析开发机遇分析项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位物业发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议开发开发(类类)写字楼的机会有多大？如何选择？写字楼的机会有多大？如何选择？如何将定位应用到项目具体规划设计上来？如何将定位应用到项目具体规划设计上来？如何定位项目的主题概念、客户、价格？如何定

20、位项目的主题概念、客户、价格？整体分析框架整体分析框架Page -19Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结报告思路报告思路Page -20Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.大区域视角分析大区域视角分析大区域视角分析

21、大区域视角分析城市视角分析城市视角分析城市视角分析城市视角分析板块间市场格局板块间市场格局板块间市场格局板块间市场格局区域间外来企业带来的商务需求市场的分析区域间外来企业带来的商务需求市场的分析这些需求在济南市场上，目前是如何分布的这些需求在济南市场上，目前是如何分布的城市内第三产业发展带来的商务需求分析城市内第三产业发展带来的商务需求分析思路分析思路分析板块内市场竞争板块内市场竞争板块内市场竞争板块内市场竞争项目所在板块有哪些商务需求，又存在哪些项目所在板块有哪些商务需求，又存在哪些竞争竞争Page -21Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.写字楼市

22、场写字楼市场写字楼市场分析写字楼市场分析大区域视角大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争Page -22Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.区域增长极理论溯源与中国所对应的阶区域增长极理论溯源与中国所对应的阶段现象段现象区域增长极理论区域增长极理论：经济空间存在着若干中心、力场或极,产生类似“磁极”作用的各种离心力和向心力,从而产生相互联合的一定范围的“场”,并总是处于非平衡状况的极化过程之中 法国学者佩鲁(.)经济空间:理论的应用 区域增长极存在两种效益：极化效应和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。区域增长极存在两种效益：极化效应和

23、扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。极化效应表现：极化效应表现：资金、技术、人才等生产要素向极核聚集；资金、技术、人才等生产要素向极核聚集；扩散效应表现：扩散效应表现：生产要素向外围转移。生产要素向外围转移。在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩散效应加强。散效应加强。极核极核外围外围极化效应极化效应扩散效应扩散效应星彦观点：目前中国三大经济区域处于极星彦观点：目前中国三大经济区域处于极化效应占主导向扩散效益占主导的过渡阶化效应占主导向扩散效益占主导的过渡阶段，其具体特

24、征为：段，其具体特征为：生产型要素高速度向外围扩散，极核外生产型要素高速度向外围扩散，极核外围成为生产加工型产业的主区域围成为生产加工型产业的主区域服务型要素开始向外围扩散，但极核依服务型要素开始向外围扩散，但极核依然为服务型产业的主区域。然为服务型产业的主区域。区域增长极区域增长极Page -23Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.三次产业结构三次产业结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三产业51%35.20%38.80%32.19%第二产业49%61%59.60%67.80%第一产业0.01%3.80%1.60%

25、0.01%上海常州无锡昆山长三角区域长三角区域区域增长极现象区域增长极现象上海：上海：作为长三角区域内的极核，已吸引了世界 500 强企业全部进驻，大部分公司将其作为总部服务平台和对外办事联络中心，而制造加工厂设置在周边区域。表现：金融、贸易、物流、服务等第三产业发达，促使当地的写字楼市场极为火暴。周边区域：周边区域：昆山、常州、无锡等周边区域均以上海为龙头，强化区域间、城市间的分工协作，区域经济增长迅猛。表现：产业以机械生产、加工制造为主，第三产业相对较弱，写字楼市场表现一般。长三角极核长三角极核效应分析效应分析Page -24Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告

26、是严格保密的.极核周边城市极核周边城市常州写字楼市场分析常州写字楼市场分析九洲环宇高档写字楼中档写字楼低档写字楼典型代表嘉业国贸广场丰臣海悦广场建设大厦建筑性质办公办公居住、商住或办公分布状况数量较少，主要集中在市中心数量一般，市中心和新北区都有数量较多，主要集中在市中心结构布局核心筒板式板式或者住宅式建筑层数24 层以上11 24 层10 层以下标准层1100 1400 平方米800 1200 平方米600 平方米以下户型以100 200 平方米为主，单元式间隔以50 120 平方米为主，单元式间隔以50 100 平方米为主，单元式间隔智能化5A2A3A1A2A管理费4.25.5 元/平米

27、月2 2.2 元/平米 月1 1.8 元/平米 月电梯OTIS 品牌OTIS、富士通、三菱或其他品牌杂牌中央空调中央空调，部分分户计费无中央空调无中央空调层高3.5 3.9 米3 3.3 米3 米左右外墙玻璃幕墙类似住宅外墙类似住宅外墙市场形象活体建筑、健康商务传统办公楼传统商住楼配套服务商务服务功能较全面，部分写字楼具有购物、餐饮、休闲、健身等配套。以商务服务为主，其他服务较少以普通住宅物业服务为主，其他服务较少嘉业国贸广场长三角极核长三角极核效应分析效应分析Page -25Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.常州写字楼市场高端产品销售周期长，销售难

28、度常州写字楼市场高端产品销售周期长，销售难度大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高高档写字楼中档写字楼低档写字楼租金1.5 1.8 元/平米 天0.8 1 元/平米 天0.40.6 元/平米 天售价70008500 元/平米50006000 元/平米35004500 元/平米入驻率40%50%40%60%，少数 8050%70%特征表现：特征表现：常州写字楼产品处于初级发展阶段；市场上设施先进、配套齐全、规划合理、管理完善的写字楼较少；传统办公楼、商住楼甚至住宅大量存在，对商业化写字楼市场冲击很大；高档写字楼的租售价格与中低档写字楼差距不大；写字楼

29、的销售周期较长，销售表现一般；整体入驻率不高，高档写字楼的入驻率明显不如中低档写字楼。长三角极核长三角极核效应分析效应分析Page -26Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.2007年三次产业结构2007年三次产业结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三产业49.00%57.76%36.20%42.80%第二产业50.90%39.95%60.50%56.80%第一产业0.10%2.29%3.30%0.40%深圳广州惠州东莞珠三角区域珠三角区域区域增长极现象区域增长极现象广州、深圳：广州、深圳：作为珠三角区域内的两个极核

30、，其金融、贸易、物流、服务等第三产业均较为发达。以深圳为例，福田中心区近几年出现了大中华国际、现代国际、诺德中心等大量 5A 级写字楼周边区域：周边区域：东莞、惠州、佛山等周边区域经济发展主要表现在加工制造等第二产业发展迅速，而第三产业则相对落后，写字楼市场表现一般。珠三角极核珠三角极核效应分析效应分析Page -27Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.极核周边城市极核周边城市惠州写字楼市场分析惠州写字楼市场分析区域区域典型写字楼项目典型写字楼项目惠南片区惠南片区政盈商务大厦东平片区东平片区和庆商务大厦演达片区演达片区隆生商业广场、华阳大厦、世贸中心、

31、国商大厦、风尚国际江北中心区江北中心区双子星国际商务大厦、大隆大厦、德赛大厦、外商投资中心、银星国际大厦、盛丰大厦、德威大厦、帝景国际商务中心双子星国际商务大厦(惠州首个 5A 写字楼项目）隆生商业广场世贸中心惠州第一高楼 珠三角极核珠三角极核效应分析效应分析Page -28Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率大的问题，同时高端写字楼销售周期长大的问题，同时高端写字楼销售周期长市场特征：市场特征：品质开始得到提升，配套先进完善，现楼租售品质开始得到提升，配套先进完善，现楼租售双子星和世

32、贸中心提出“5A”办公自动化概念，盛丰大厦则注重人性化和生态化。配有停车位、高速电梯、中央空调和先进的物业管理，提出纯商务写字楼理念。但销售周期均较长。客户群体多为中小成长型服务业公司客户群体多为中小成长型服务业公司客户群体多集中在一些第三产业的中小型公司。它们正处于事业发展的上升期，注重品牌形象，渴求高效的办公效率和明快的办公环境。少量高档写字楼也吸引了如中国工行、中国人保财险、中国交通银行等金融保险名业。空置面积增加，销售周期拉长空置面积增加，销售周期拉长 惠州新建的写字楼空置面积都比较大，双子星国际商务大厦空置率 40%，隆生商业广场、大隆大厦的空置面积都比较大，隆生商业广场除了隆生本部

33、进驻 20-23 层外，其他可供租售的 10-19 层全部存在空置；大隆大厦除交通银行购置的办公楼层外，其他楼层除少量入住也基本空置，空置率约为 40；一些写字楼 2005 年开盘现在还在售，销售周期延长。珠三角极核珠三角极核效应分析效应分析Page -29Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.三次产业结构三次产业结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三产业71.40%40.30%48.58%第二产业27.50%57.60%45.43%第一产业1.10%2.10%5.89%北京天津济南环渤海区域环渤海区域区域增长极现象区

34、域增长极现象北京：北京：作为环渤海区域内的极核，北京新城市规划中放弃“经济中心”提法，强调打造宜居、服务型的现代国际都市。周边区域：周边区域：天津、济南等周边区域同样表现在第三产业发展相对不占绝对优势。商务办公市场表现一般。环渤海极核环渤海极核效应分析效应分析Page -30Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.区域分析启示区域分析启示济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商求；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商务需求的增长相对较为缓慢务需求的增长相对较为缓慢区域增

35、长极核理论实证分析启示区域增长极核理论实证分析启示济南处于环渤海经济增长集群内，受到政治文化中心北京和济南处于环渤海经济增长集群内，受到政治文化中心北京和经济中心天津的双重影响，其第二产业受到刺激促进；在商经济中心天津的双重影响，其第二产业受到刺激促进；在商务需求方面，能吸引到一些与二产相关密切的行业，但消化务需求方面，能吸引到一些与二产相关密切的行业，但消化速度将受到影响，出现销售周期较长的现象。速度将受到影响，出现销售周期较长的现象。经济发展中形成的区域增长极，带动了整个区域的发展；而经济发展中形成的区域增长极，带动了整个区域的发展；而在增长集群中，龙头核心城市其商务需求旺盛，周边中心城在

36、增长集群中，龙头核心城市其商务需求旺盛，周边中心城市第二产业比较发达，从而形成有机结合的整体。市第二产业比较发达，从而形成有机结合的整体。Page -31Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.写字楼市场写字楼市场写字楼市场分析写字楼市场分析大区域视角城市视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争Page -32Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。高起点的城市定位，、科技、教育和金融中心。高起点的城市定位，为济

37、南预留了较大的发展空间为济南预留了较大的发展空间历史文化名城历史文化名城城市性质：全省的政治、经济、科技、文化城市性质：全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽要交通枢纽城市职能：现代服务业和总部经济，高新技城市职能：现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造业。术产业和先进制造业。城市定位城市定位新政府大楼新政府大楼泉城广场泉城广场Page -33Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.济南目前经济实力较弱，城市辐射力不强，经济济南目前经济实力较弱，城市辐射力不强，经济的聚集

38、作用有限，直接影响了写字楼市场的需求的聚集作用有限，直接影响了写字楼市场的需求经济总量指标比较靠后经济总量指标比较靠后较弱的城市实力和城市辐射力：较弱的城市实力和城市辐射力：目前济南经济发展情况较弱，落后于青岛目前济南经济发展情况较弱，落后于青岛和烟台。与省会城市的地位不十分相称；和烟台。与省会城市的地位不十分相称；济南市与省内的经济联系强于济南与省外济南市与省内的经济联系强于济南与省外的联系。的联系。城市吸引范围、经济辐射范围局限城市吸引范围、经济辐射范围局限于山东省西半部。城市聚集作用不强，直接于山东省西半部。城市聚集作用不强，直接影响济南写字楼市场的需求影响济南写字楼市场的需求济南市经济

39、辐射范围大部分在省内济南市经济辐射范围大部分在省内255425543786.523786.522878.972878.971583.451583.451945.021945.0205001000150020002500300035004000济南青岛烟台威海淄博GDPGDP（亿元亿元）城市实力城市实力50.750.752.7852.7850.450.431.631.638.0738.0710.3710.370102030405060北京 北京 天津 天津 沈阳 沈阳 大连 大连 青岛青岛济南济南2007年实际利用外资（亿美元）2007年实际利用外资（亿美元）20072007 年实际利用外资排于

40、环年实际利用外资排于环渤海经济圈六大中心城市之渤海经济圈六大中心城市之末末Page -34Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.济南第三产业比例逐年提高，但第三产业各行业济南第三产业比例逐年提高，但第三产业各行业构成中，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业构成中，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小性写字楼有需求的行业所占比例较小第三产业第三产业组成组成第三次经济普查第三产业行业分类 第三次经济普查第三产业行业分类 所占比例所占比例农林牧渔服务业 0.66%地质勘探水利管理业 1.08%交通运输、仓储业及邮电通讯业 12.73

41、%批发和零售贸易、餐饮业 35.95%金融保险业 9.04%房地产业 4.93%社会服务业 9.17%卫生、体育、社会福利业 4.16%教育、文艺、广播、电影、电和视业事业 9.41%科学研究和综合技术服务业 2.37%国家政党机关、社会团体 8.65%其它行业 1.86%对商业性写字楼有需求的行业所占比对商业性写字楼有需求的行业所占比例约为例约为26.7%26.7%济南济南2000200020072007年三次产业结构年三次产业结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第三产业 46.10%49.40%50%48.49%46.81%46.90%47.51%48.5

42、8%第二产业 43.90%41.50%41.80%43.84%45.86%46.04%45.85%45.53%第一产业10%9.10%8.20%7.68%7.33%7.06%6.64%5.88%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年城市写字楼的供应量与第三产业的发展相适应，城市写字楼的供应量与第三产业的发展相适应，城市第三产业的繁荣加大了对写字楼的需求城市第三产业的繁荣加大了对写字楼的需求目前济南第三产业比例较大，且呈逐年上升趋势目前济南第三产业比例较大，且呈逐年上升趋势；但；但第三产业各行业中，对商业性写字楼有需求的第三产业各行业中，对

43、商业性写字楼有需求的行业比例很小。而且其中很多企业都有自建写字楼。行业比例很小。而且其中很多企业都有自建写字楼。如农行、济南商业银行、交通银行等都有自建写字如农行、济南商业银行、交通银行等都有自建写字楼；楼；因此，虽然济南第三产业比例较大，但是写字楼因此，虽然济南第三产业比例较大，但是写字楼市场不是很繁荣市场不是很繁荣Page -35Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.城市分析启示城市分析启示济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前不论是经济实力，还是第三产构成特征，均反前不论是经济实力，还是第三产构成特征

44、，均反映其商务需求目前还处于缓慢发展阶段映其商务需求目前还处于缓慢发展阶段城市视角分析给予项目的启示城市视角分析给予项目的启示济南目前的经济实力较弱，其城市首位度相对较低，使得其济南目前的经济实力较弱，其城市首位度相对较低，使得其吸附作用变小，目前写字楼发展较为缓慢吸附作用变小，目前写字楼发展较为缓慢济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，中心作用和良好的城市规划等带来了巨大的育和金融中心，中心作用和良好的城市规划等带来了巨大的发展潜力发展潜力从济南第三产业发展构成来看，从济南第三产业发展构成来看，批发零售及餐饮业比

45、重最大批发零售及餐饮业比重最大，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小Page -36Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.写字楼市场写字楼市场写字楼市场分析写字楼市场分析大区域视角城市视角板块间市场格局板块间市场格局板块内市场竞争Page -37Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.写字楼市场总体形势写字楼市场总体形势写字楼市场发展格局写字楼市场发展格局写字楼板块间的竞争分析写字楼板块间的竞争分析写字楼市场写字楼市场发展格局发展格局Page -38Copyright b

46、y SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.投资形势投资形势写字楼市场投资冷淡写字楼市场投资冷淡市场总体形势市场总体形势根据统计局公布的房地产及其中的非住宅投资数据，可以判断出近几年写字楼的发展形势。20042006 年三年间，写字楼、商业地产等非写字楼、商业地产等非住宅房地产得到了一定程住宅房地产得到了一定程度的发展。度的发展。2007 年，非住宅房地产所占的比例降到15.89%，可见 2007 年房地产的发展主要以住宅为主，写字楼、商业地产写字楼、商业地产等市场较为冷淡。等市场较为冷淡。非住宅投资/房地产投资15.89%20.56%21.24%17.48%20.96%0.00%

47、5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2003年2004年2005年2006年2007年Page -39Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.销售周期销售周期写字楼销售缓慢，周期长写字楼销售缓慢，周期长项目名称项目名称销售进程销售进程总体量总体量(平米平米)目前销目前销售率售率销售面积销售面积年平均销年平均销售面积售面积金龙大厦03 年开始销售，07 年基本售完，开发商仍需持有部分单位出租12 万90%10.8 万2.7 万发展大厦03 年开始销售，06 年基本售罄开发商仍需持有部分单位出租2.7 万100%2.7 万0.9 万三箭银

48、苑03 年开始销售，至今仍未卖完7 万70%4.9 万0.98 万数码港05 年开始销售，07 年基本售罄5 万100%5 万2.5 万第一大道06 年开始销售，07 年停止销售3.1 万60%1.86 万1.86 万中润06 年开始销售，至今未售完15 万25%3.75 万1.88 万银座晶都06 年开始销售，至今未售完3.7 万80%2.96 万1.48 万市场总体形势市场总体形势Page -40Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.市场售价市场售价写字楼项目与周边住宅项写字楼项目与周边住宅项目相比，价格提升不大目相比，价格提升不大写字楼写字楼均价均

49、价住宅住宅价格价格价格比价格比银座晶都写字楼10000银座晶都公寓90001.11第一大道10500环山小区85001.24达胜商务中心6400达盛.鑫苑57001.12历东商务大厦8000历东花园70001.14星彦统计：星彦统计：成熟成熟 CBD 区域的写区域的写字楼价格约为临近字楼价格约为临近住宅的住宅的 1.5 倍倍。分析结果：分析结果：济南目前大多数写字楼与临近住宅价格相差甚小，写字楼市场活力缺乏。济南目前大多数写字楼与临近住宅价格相差甚小，写字楼市场活力缺乏。市场总体形势市场总体形势Page -41Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.体量体

50、量大多数写字楼项目体量较小，不大多数写字楼项目体量较小，不具备规模优势具备规模优势1431.9203.15.21505101520竞争项目体量分析（单位：万平方米）建筑面积1431.9203.15.215中润世纪广场三庆枫润商务三威大厦三庆世纪财富第一大道圣凯财富广场银座晶都国际根据统计，近期的写字楼项目中，除了中润、财富广场和银座晶都的体量较大外，大部分的写字楼楼盘开发体量较小，不具备规模优势。市场总体形势市场总体形势Page -42Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本报告是严格保密的.目前济南市场供应主要是中低档的写字楼目前济南市场供应主要是中低档的写字楼，写字楼整