万科经营类体系文件讲义.ppt

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1、1/511/51经营类体系文件讲解2/51目录二、公共资源经营七项基本原则二、公共资源经营七项基本原则三、七对眼睛介绍三、七对眼睛介绍四、体系讲解四、体系讲解一、目的一、目的五、结后语五、结后语3/51一、目的资源整合资源整合主动出击主动出击品质提升品质提升厘清规则厘清规则资源库、商家库、台帐，公司整体统筹守株待兔转为主动出击，变被动为主动规定时间、规定范围、统一CI，规范各项操作流程1、包干制与酬金制（公司、管理费、维修资金的关系）2、厘清关系，建立规则（对业主是有益的补充）4/51二、公共资源经营七项基本原则1、公共资源经营是维修资金与物业服务费的有益补充，与业主季员会的沟通需要书面确认。

2、2、七对眼睛是一种工作方法，主旨在于鼓励创新、价值最大、主动招商、控制风险。3、不同项目、不同位置的价值不同，必须年度评估、对标，并通过整合实现价值最大。4、所有招商活动必须由公司统一管理，招商活动是主动的、有计划的行为，禁止服务中心单独操作。5、所有投放广告的商家、内容、投放时长必须被记录。6、所有摆摊设点类活动必须在规定时间、规定地点完成，禁止在小区内游走推销、禁止出售三无产品。7、公司可以提取10%酬金，并根据属地政府规定，将剩余不低于30%部分用于修缮，其余部分纳入物业服务费，必须做到帐务公开。5/51法务人员法务人员审核及把控审核及把控把控计划中的品质管理把控计划中的品质管理把控计划

3、的收款、回把控计划的收款、回款进度、税收款进度、税收把控可能出现的把控可能出现的法务风险法务风险年未提出下年年未提出下年招商计划招商计划参与制定下年参与制定下年招商计划招商计划总经理总经理品质经理品质经理财务经理财务经理招商组招商组服务中心服务中心经营经理经营经理经营业经营业务评估务评估三、三、“七对眼睛七对眼睛”介绍介绍6/51三、三、“七对眼睛七对眼睛”介绍介绍总体把控 总经理一线公司职能部门品质管理内控检查经营部门设招商组统筹统筹公司招商抽查执行情况负责年度社区活动招商执行配合不主动招商商家上门，手续必须在总部办理一线公司经营部门一线公司服务中心一线公司 招商组7/51四、体系讲解所有权

4、属于小区业主共有，所有权属于小区业主共有，可由物业公司进行经营的设施设备和场地。可由物业公司进行经营的设施设备和场地。如：电梯、灯杆、人行/车辆出入口、道闸、宣传栏、大堂LED、墙体、灯箱、前台摆展、X展架、灭蚊灯箱等。8/51四、体系讲解公共资源经营公共资源经营体系构成体系构成公共资源经营管理指引公共资源经营和编码规则公共资源收集作业指导书商家资源管理作业指导书公共资源经营可行性评估作业指导书五个文件十四个表格9/511.1.目的目的优化招商途径，明确招商策略，分析内、外部环境，使社区资源收益最大化。2.2.范围范围适用于公司及各物业服务中心。3.3.职责职责四、体系讲解一、VK-WY/TX

5、16-Z01 公共资源经营管理指引经营拓展部：经营拓展部：1、统筹公司各社区可经营公共资源的盘点、编码、造册，定期更新管理。2、拓展合作商家，建立公司级合格的合作商家名录。3、进行市场调查，掌握社区经营市场情况，确定具体的经营业务、经营类型。4、制定更新社区可经营公共资源管理流程、收费标准、激励制度。5、进行公共资源对外招商，确保资源经营收益最大化。品质管理部：品质管理部：1、从客户和风险管理角度，对具体经营项目提出合理化建议。2、审核具体的经营合同。3、协助经营拓展部进行商家评定。财务管理部：财务管理部：1、审核公共资源招商过程中的财务风险，把控经营风险。2、协助经营拓展部进行商家评定。物业

6、服务中心：物业服务中心：1、在公司统筹下，做好本社区的资源开发、资源统计、商家进驻等具体工作。2、协助经营拓展部建立招商渠道，提供招商信息。3、配合经营拓展部完成具体招商工作的落实。10/51四、体系讲解4.4.方法与过程控制方法与过程控制4.1一般流程：11/51四、体系讲解4.2公共资源梳理、分类：按使用性质分按使用性质分包括：包括：电梯、灯杆、广告牌、灭蚊灯等电梯、灯杆、广告牌、灭蚊灯等广告类包括：包括：端午、中秋、圣诞、社区文化端午、中秋、圣诞、社区文化活动类包括：包括：机房、会所、泳池、广机房、会所、泳池、广场、架空、架空层场地类包括：包括：收收废品、拉卡拉品、拉卡拉其他类12/51

7、四、体系讲解4.2公共资源梳理、分类：按客户接受按客户接受程度分程度分 商家喜欢，易于招商，市场价值较高，是公共资源经营收益的主要来源热门资源 只适合于个别商家的需求，不具普适性。个别需求资源 商家可接受，意愿不是很强烈，市场价值一般，易出现闲置。可接受资源 较少商家感兴趣，市场价值待挖掘，闲置机率较大。冷门资源13/51四、体系讲解4.3合作商家资源的梳理、分类：A、合作商家资源库对已合作的商家进行统计、汇总、分类、建档。B、项目周边广告资源信息收集汇总表统计、分析社区周边5公里范围内的商家资源。C、社区周边配套设施统计表统计、分析社区周边5公里范围内的配套设施。14/51四、体系讲解4.4

8、计划书的形成：示例示例15/51四、体系讲解4.5招商渠道的建立：A、通过对合作商家资源库和项目周边广告资源信息收集汇总表分析。B、通过互联网、电信黄页搜集商家信息，主动与其建立联系。C、建立招商网站、微博，发布招商信息，吸引更多商家前来参与。D、在社区打出横幅，吸引区域性商家资源。E、其他。16/51四、体系讲解4.6内外部市场环境分析：A、招商环境分析商家分类及合作方向。A A类商家类商家B B类商家类商家描述描述全国或区域实力雄厚，合作信誉优，属行业内领先的专业传媒、策划公司。市场针对性强，细分资源经营，对经营环境要求较高的传媒、策划公司。说明说明该类公司倾向于长期合作，属于细于长流型的

9、，单项价格也许稍低，但能够保证长期稳定的收益，可持续性强。该类公司对市场环境要求较高，针对性较强，如新盘就是做装修或材料商家的业务等，可经营资源有限，倾向于短期效益，一般半年至一年半左右，收益较高，但可持续性不强。代表代表框架、分众、红鑫海岸（以佛山为例）红星美凯龙、时创（以佛山为例）合作方合作方向向资源整合招商，牺牲个别资源高收益，盘活整体资源经营，总收益得到增长。可作为战略、长期合作方。新楼盘的部分资源可考虑与其合作，博取短期高收益回报，需要灵活安排合约时考虑。风险风险容易形成垄断，丧失话语权高收益的同时，会牺牲冷门资源的经营价值17/51四、体系讲解4.6内外部市场环境分析：B、招商环境

10、分析可经营公共资源分类及招商模式。A A类资源类资源B B类资源类资源描述描述热门资源，易于招商可接受资源，招商难度较小说明说明该类资源广受商家喜欢，广告宣传效果好，商业价值较高。较热门资源稍逊色些，但商家还能接受，不拒绝，商业价值属中性。代表代表电梯轿厢广告、社区出入口LED灯箱灯杆道旗、灭蚊灯箱招商模式招商模式重点经营，博取较高收益的同时带动冷门资源经营。需要投入一定的精力挖掘商家需求，方能盘活该类资源的经营。C C类资源类资源D D类资源类资源描述描述个别需求资源冷门资源说明说明仅适合于个别商家的需求，不具普适性，对招商要求较高。少人问津的资源，需深度挖掘市场，方有可能招商成功。代表代表

11、车库闲置空间指示牌广告招商模式招商模式与实力雄厚的品牌商家合作，发挥最大商业价值。一次性收费或为了维护合作关系免租赠送。18/51四、体系讲解4.6内外部市场环境分析：C、招商环境分析不同市场环境下的招商侧重。市场环境市场环境招商侧重招商侧重充分竞争市场充分竞争市场不充分竞争市场不充分竞争市场完全垄断市场完全垄断市场市场环境分析市场环境分析可合作的商家数量多，相互差异不明显，可替代性强，一般为传统广告资源。可合作的商家数量少，主要是受环境限定性强的广告资源。只有一个可合作的伙伴，难以干扰定价。侧重参考因素侧重参考因素合作伙伴信誉，合作收益战略合作关系，合作前景，合作收益合同协议，合作期长短19

12、/51四、体系讲解4.6内外部市场环境分析：A、招商资源分析社区广告类资源招商分析。对合作伙伴的评估对合作伙伴的评估外部因素外部因素内部因素内部因素广告发布内容广告发布内容支付广告资源的租金价格广告发布载体广告发布载体合约租期的长短因素广告商的综合实力广告商的综合实力合约到期续约能力广告商成长潜力广告商成长潜力广告商可替代性（影响价格接受能力）广告商的合作信誉广告商的合作信誉广告商对附加条件的接受能力广告商的业务范围广告商的业务范围合约到期广告载体归属合约签订期长短的参考合约签订期长短的参考倾向短期倾向短期倾向长期倾向长期广告资源价格提升潜力大广告资源价格提升潜力大广告资源价格变化小合作伙伴信

13、誉、综合实力较低合作伙伴信誉、综合实力较低广告资源重新招租困难社区楼盘入住量的增长率高社区楼盘入住量的增长率高楼盘所处地段和交通条件差广告商的可替代性强广告商的可替代性强合约签订的附加条件的价值高外部因素：从与合作商合作时的业务开展业务开展层面考虑。内部因素：从与合作商合作时的利益得失利益得失层面考虑20/51四、体系讲解4.6内外部市场环境分析：B、招商资源分析社区场地类资源招商分析。对合作伙伴的评估对合作伙伴的评估外部因素外部因素内部因素内部因素租赁场地用途租赁场地用途支付场地的租金价格合作公司企业类型合作公司企业类型场地租赁对社区影响合作公司综合实力合作公司综合实力合约到期续约能力合作公

14、司的合作信誉合作公司的合作信誉合作公司可替代性（影响价格接受能力）合作公司对场地的经营能力合作公司对场地的经营能力场地出租后是否会产生遗留问题合约签订期长短的参考合约签订期长短的参考倾向短期倾向短期倾向长期倾向长期场地租金价格提升潜力大场地租金价格提升潜力大场地租金价格弹性小合作伙伴信誉、综合实力较低合作伙伴信誉、综合实力较低该类资源重新招租困难楼盘场地资源匮乏楼盘场地资源匮乏楼盘所处地段和交通条件差合作商的可替代性强合作商的可替代性强合约签订的附加条件的价值高合作商经营配合度低合作商经营配合度低场地出租有利于社区发展21/51四、体系讲解4.6内外部市场环境分析：C、招商资源分析社区活动类资

15、源招商分析。对合作伙伴的评估对合作伙伴的评估外部因素外部因素内部因素内部因素合作方与活动主题是否一致合作方与活动主题是否一致可获利润的高低合作方的信誉合作方的信誉对社区造成的影响合作方综合的实力合作方综合的实力双方合作配合度合作方活动策划能力合作方活动策划能力活动过程中风险控制力D、招商资源分析社区其他类资源招商分析。对合作伙伴的评估对合作伙伴的评估外部因素外部因素内部因素内部因素合作方资信、资质合作方资信、资质可获利润的高低合作方业务能力合作方业务能力是否对社区造成影响合作方综合的实力合作方综合的实力22/51四、体系讲解4.7公共资源招商方法：4.7.1守株待兔法：操作方法操作方法被动等待

16、商家前来商洽，合适的合作，不合适的回绝。被动等待商家前来商洽，合适的合作，不合适的回绝。特点特点1、招商成本小；2、信息较闭塞，主动性不够，容易造成公共资源的闲置；3、不是以市场定价来谈判，而是以臆想的价格来判断，易出现偏差；适用情况适用情况一般经营情况好的，或对公共资源经营不重视的社区4.7.2互联网、黄页搜寻：操作方法操作方法通过互联网、黄页寻找潜在合作商家，主动与商家商洽通过互联网、黄页寻找潜在合作商家，主动与商家商洽特点特点1、能获得较多市场信息（市场、价格等），掌握较合理的价位；2、目的性、针对性较强，公共资源闲置率较低；适用情况适用情况充分挖掘公共资源，努力提升经营收益的社区23/

17、51四、体系讲解4.7公共资源招商方法：4.7.3对外发布招商信息：操作方法操作方法通过张贴海报、拉横幅、互联网、微博等方式发布招商信息通过张贴海报、拉横幅、互联网、微博等方式发布招商信息特点特点1、传播范围广，受众多，容易引发竞争，受益溢价可能；2、招商周期较难把控，被动等待商家前来联系；3、公共资源闲置的概率大大降低；适用情况适用情况招商时限宽松，欲取得收益最大化，或资源招商存在一定难度等情况4.7.4已合作伙伴商洽：操作方法操作方法从各社区合作商中挑选几家同类型商家进行商洽从各社区合作商中挑选几家同类型商家进行商洽特点特点1、双方彼此熟悉，容易达成共识；2、商家间形成竞争，有利于提升公共

18、资源经营的收益水平；3、快递使公共资源产生效益；适用情况适用情况续签意愿高，不想投入较多精力、资源去招商的项目24/51四、体系讲解4.7公共资源招商方法：4.7.5将社区商铺作为招商对象：操作方法操作方法划分出易被社区商铺接受的可经营资源，有针对性的招租划分出易被社区商铺接受的可经营资源，有针对性的招租特点特点1、类似于直销方式，省去中间环节，收益会高；2、对社区周边商铺类型和综合实力有一定要求；适用情况适用情况有意愿节省招商时间，希望广告针对性强，便利居民生活4.7.6透过广告看商家：操作方法操作方法直面广告发布商家招商，直营公共资源直面广告发布商家招商，直营公共资源特点特点1、直营模式，

19、收益较高；2、对可经营资源位置和载体有一定要求；3、发布广告商家的针对性较强，但受众范围受限；适用情况适用情况直营意愿较强，希望最大化经济收益，易于招商的社区25/51四、体系讲解4.8招商策略：A、原则上以招投标的形式进行，使收益最大化。B、打包、捆绑经营，以提升资源的整体效益。1 1将各社区的同类资源打包整体招商，提升该类资源的整体收益率；将各社区的同类资源打包整体招商，提升该类资源的整体收益率；2 2将A类资源与C类资源捆绑招商，盘活闲置资源；3 3与合作商家协商，在获取优质资源的同时，需承接或拉高B类或C类资源的价格（在商家可承受力范围内），以提升资源的整体收益；4 4为拉升A类资源的

20、商业价值，可附送D类资源给其经营，以提升单类资源的收益水平。C、对市场价格变动区间大的资源，采取短期合作，以获取收益最大化。D、对市场价格变动区间小的资源，商家前期投入大，可适当放宽合作期限。但投入的设施设备归属我方，以减少后期经营投入。注意事项：防止垄断。26/51四、体系讲解4.9谈判与合同签订：A、由经营拓展部与商家进行谈判、签订合同。B、由经营拓展部发起合同审批，代表服务中心与商家签订合同（资源属于社区）。C、合约的履行由服务中心监督执行。4.10刊例：A、每年初经营拓展部需根据各项目资源的市场价格制定价格，报公司审批后执行。B、公司应成立由财务部牵头，品质、总办、服务中心参与的询价小

21、组，每季度对价格进行评估，形成报告存档。27/51四、体系讲解5.5.关联文件关联文件A、VK-WYTX16-Z02公共资源分类和编码规则B、VK-WYTX16-Z03公共资源收集作业指导书C、VK-WYTX16-Z04商家资源管理作业指导书D、VK-WYTX16-Z05公共资源经营可行性评估作业指导书28/51四、体系讲解6.6.记录表格记录表格A、VK-WYTX16-Z01-F1公共可经营资源台帐B、VK-WYTX16-Z01-F2合作商家资源库C、VK-WYTX16-Z01-F3万科物业社区楼盘综合信息卡D、VK-WYTX16-Z01-F4社区公共资源经营可行性评分表E、VK-WYTX1

22、6-Z01-F5项目周边广告资源信息收集汇总表F、VK-WYTX16-Z01-F6社区周边配套设施统计表G、VK-WYTX16-Z01-F7公共资源经营计划书29/513.3.方法与过程控制方法与过程控制1.1.目的目的设置统一的公共可经营资源编码规则，规范社区公共可经营资源的档案管理。2.2.范围范围适用于所有公共可经营资源的建档编码。四、体系讲解二、VK-WY/TX16-Z02 公共资源分类和编码规则30/51四、体系讲解XXXXXXXXXXXXXXXXX具体位置编号资源代码楼栋工程编号室内/外代码城市拼音缩写社区代码资源分类省份拼音缩写XXX如：GD-FS-WKC-00-N-G001-D

23、T01-001GD-FS-WKC-00-N-G001-DT01-001广广东东-佛山佛山-万科城万科城-广告广告类类-室内室内-G001G001-电电梯左梯梯左梯-001-001（左（左侧侧广告位）广告位）高层一号楼（施工编号）高层一号楼（施工编号）1、公共可经营资源位置编码具有唯一性。2、编码的最终解释、管理权归品质管理部。31/51物业服务中心：物业服务中心：1、在经营拓展部指导下对社区可经营公共资源进行梳理、盘点、汇总，编制公共可经营资源台帐，协助经营拓展部制作公共可经营资源 地图。2、定期更新上报公共资源经营台帐和公共资源汇总表。四、体系讲解三、VK-WY/TX16-Z03 公共资源收

24、集作业指导书1.1.目的目的2.2.范围范围对社区可经营公共资源进行梳理、盘点及编制成册，随时掌控社区可经营资源情况，作为招商引资的参考依据。适用于公司各物业服务中心、经营拓展部。3.3.职责职责经营拓展部：经营拓展部：1、对物业服务中心编制的公共可经营资源台帐进行审核，对各社区 可经营公共资源制作公共可经营资源地图。2、汇总建立公司级公共可经营资源台帐，进行统筹及分类管理。3、对服务中心上报的公共资源经营台帐、公共资源汇总表进行 审核，汇总建立公司级的以上两档案。总经理办公室：总经理办公室：1、协助经营拓展部制作公共可经营资源地图。32/51四、体系讲解4.4.公共资源定义公共资源定义5.5

25、.公共资源名称公共资源名称6.6.方法与过程控制方法与过程控制6.1可经营公共资源收集：原则：只用一对经营的“黄金眼”，不怕极端，尽可能地挖掘。1、不考虑位置的僻与热。2、不考虑面积的广与狭。3、不考虑客户的赞与弹。4、不考虑回报的厚与薄。形成三个数据文件：公共资源经营台帐 将每笔经营收入都要录入。公共资源汇总表 对所有社区的公共资源汇总整理录入。公共可经营资源地图 动态地图。33/516.2公共可经营资源台帐更新：A、滚动开发项目：集中交付三个月内收集报备。四、体系讲解B、服务中心日常报备：每月28日前更新报备。C、经营拓展部：每月10日前更新，包括公共可经营资源地图。D、当三个增量（资源的

26、增量、价值的增量和创新的增量）出现时，需梳理、补充。6.3公共资源经营台帐、公共资源汇总表更新：A、服务中心：每月28日前更新报备。B、经营拓展部：每月10日前更新公司级的。C、滚动开发项目：集中交付三个月内收集填报公共资源汇总表。34/51四、体系讲解四、VK-WY/TX16-Z04 商家资源管理作业指导书1.1.目的目的2.2.范围范围统计、汇总社区内（商铺商户）、合作伙伴（多为第三方传媒商、集成商）、商家（与社区有合作关系的商家、具体发布广告的商家）资源，建立合作商家资源库，规范合作商家的管理，有效选择和管理各类合作商家，确保合作商家的物资/服务品质符合要求。适用于合作商家的选择、评估与

27、管理。35/51四、体系讲解3.3.职责职责物业服务中心：物业服务中心：1、负责合作商家（包括广告位租赁、社区摆摊、社区文化合作、场地租赁、服务/物资提供等）的收集、汇总、更新，及时更新合作商家资源库。2、负责合作商家服务品质的现场监督、管理、规范。3、定期查看各类广告内容的变动，及时更新、上报广告内容、发布商家等。经营拓展部：经营拓展部：1、负责公司级合作商家资源库的汇总、更新。2、负责公司级广告载体发布广告内容统计表的汇总、更新。3、负责各类合同执行情况的监督、核查和续签洽谈。4、负责收集、拓展合作方、商家资源，为社区公共资源经营提供有力支持。36/51四、体系讲解4.4.合作商家定义合作

28、商家定义A、指社区自带的商业建筑、商铺，通过自营或出租他人经营的单位或个人。B、通过对外招商，引入租赁场地、广告位及其他，开展广告发布、促销、摆摊、社区文化合作、服务/物资提供等商业活动的单位或个人。37/51四、体系讲解5.5.方法与过程控制方法与过程控制5.1 合作商家管理原则。原则原则内容内容分级管理原则依据管控需要，对合作商家实施公司、服务中心二级管理。动态管理原则定期对合作商家进行客观、公正的评价，并根据评价结果采取升、降级等不同的管理策略，扩大与优秀商家的合作，缩减或停止与绩效不佳的商家合作，实现优胜劣汰的动态管理机制，不断提升合作商家的服务品质。透明公正原则合作商家选择过程要求公

29、平、公开、公正，严禁暗箱操作。38/51四、体系讲解5.2 商家分类商家分类商家分类释义释义广告集成商通过租赁社区、商业广场、商业综合体等场所的广告位置，向有发布广告需求的商业经营者提供广告发布渠道，从中赚取利润的商业单位。场地租赁商通过租赁场地，开展摆展、促销、亲子等活动宣传自己的商业单位。商品提供商向幸福驿站提供商品，向服务中心提供物资和服务的商业单位。活动策划商项目需要做社区文化活动，为项目提供策划方案的商业单位。广告发布商通过各类广告渠道发布广告，扩大自身宣传，提升知名度的商业单位。商户商家在社区配套商铺经营的商业单位。合作商家资源库 收集结果。社区场地资源合作商家名单 在社区内摆展或

30、做活动的商家须录入。39/51四、体系讲解5.3 商家资源的收集合作商家资源库 商家信息收集的分类与方法。项目周边广告资源信息收集汇总表 社区周边5公里范围内商家信息的收集。社区场地资源合作商家名单在社区内摆展或做活动的商家须录入、报备。5.4 合作商家的评估合作商家合作指数评分表 对合作商家的合作可行性打分。打分指标说明。各对眼睛的作用。评分结果的应用。40/51四、体系讲解5.5 合作商家的管理A、合作商家资源库服务中心、经营拓展部每月更新。B、经营拓展部负责对商家的违规、违法、合作资格等进行监管。C、品质部负责对合作商家进行回访。D、关系维护招商专员每月与对接人面对面沟通一次；经营拓展部

31、每半年组织 一次沟通会。41/51四、体系讲解5.6“透过广告看商家”汇总广告载体上发布的广告内容建立广告载体发布广告内容统计表每周核查广告载体上发布的广告内容已有广告载体发布广告内容统计表审核数据登记的规范性、完整性，并及时更新公司级广告载体发布广告内容统计表物业服务中心经营拓展部42/51四、体系讲解序号序号任务任务责任部门责任部门/人人时限时限/频次频次1编制、更新公司级的合作商家资源库经营拓展部1次/月2对合作方进行回访品质管理部1次/半年3对合作商家资源库中的合作方进行年度履约评审经营拓展部1次/年4组织合作方沟通会经营拓展部1次/半年5编制、更新、上报项目级合作商家资源库服务中心1

32、次/月6核查广告内容，更新广告载体发布广告内容统计表并上报服务中心1次/周7对服务供方履约情况进行定期评审。服务中心每月5.7 合作商家资源库使用范围：各部门主管级以上人员。其他人需用时，须经部门 负责人、经营管理中心经理同意后，由经营拓展部将所需部分单列提供。43/51四、体系讲解五、VK-WY/TX16-Z05 公共资源经营可行性评估作业指导书1.1.目的目的2.2.范围范围应用七对眼睛的方法对各社区公共经营资源的价值和经营可行性进行科学评估，实现公共资源经营效益最大化，规避公共资源经营过程中存在的风险。适用于公司各部门。3.3.职责职责经营拓展部经营拓展部制作万科物业社区楼盘综合信息卡，

33、作为各项评估的参考依据“七对眼睛七对眼睛”1、从专业视角，评定社区的经营指数高低。2、对存在潜在风险的公共资源经营的可行性进行评估。44/514.4.方法与过程控制方法与过程控制4.1 社区商业价值指数评定四、体系讲解A、万科物业社区楼盘综合信息卡 社区的基本情况介绍，招商参照。B、社区商业指数评分表 评定社区的经营指数。C、动态评估 入住率、商业设施、社区人气三个指数，有一个变动时，就须对社区的商业价值进行重新评估。入住率变动区间入住率变动区间商业配套设施商业配套设施社区人气指数社区人气指数10%以下无配套为业主服务的人员流量变化率：本季度人流量/上季度人流量如：保姆、家政、配送等人员。人流

34、量越多，社区的商业活力指数越高，该社区的商业价值越大。10%-29%品类稀少30%-59%满足基本需求60%-79%品类较丰富80%-100%品类齐全45/51序号序号社区名称社区名称“七对眼睛七对眼睛”均值均值合计合计结论结论交付总户数交付规模交付状态入住率当前售价汽车拥有率商业配套便利程度1金御华府3454345432优质优质2金色家园4455345535优质优质3金域蓝湾2332334222一般一般4兰乔圣菲2352343224中性5新城湾畔2352333223一般一般6水晶城1131342116一般一般7万科城3333343224中性8中山城市风景5434334531良好9中山朗润园1

35、131333217一般一般10珠海金域蓝湾2355334227中性11金域华庭3352332223一般一般12缤纷四季1132343219一般一般13佛山沁园1132332116一般一般14珠海珠缤1133353121一般一般社区整体资源经营优势不明显四、体系讲解示例46/514.2 社区公共资源经营的可行性评估四、体系讲解A、社区公共资源经营可行性评分表 对社区某个具体资源的经营可行性评分。4.3 商业经营内容评估A、商业经营内容评分表 对社区商业活动运营的可行性打分。B、假冒伪劣产品不能做，如：盗版书、菜刀、锅、陶瓷等。4.4 万科物业社区楼盘综合信息卡更新周期为一年。4.6 社区公共资源

36、经营可行性评估更新周期为一个合同期。47/513、招商组对公共资源的招商与管控，并对社区经营进行监管。4、服务中心传递商业信息，对经营过程进行监管。1、总经理公共资源经营管理的方向把控、决策。2、经营拓展部统筹、规划经营方案，下辖招商组。五、结后语五、结后语48/51服务中心配合、执行、监管经营拓展部招商组招商提需求商业信息传递目标商家1、招商组发：商业活动交费通知单2、向项目领：社区商业经营许可证（财务统一编号管理，项目领用，并定期核销）招商组每周抽查，主查经营许可证，并对无许可证进行的经营情况进行通报和处理3、在社区从事经营活动执行执行五、结后语五、结后语49/51经营拓展部招商的策划、推

37、动、管控服务中心公共资源运营落实、管理管控招商 品质部：1、服务品质；2、合同风险；3、客户回访；4、合作商家回访 5、现场业务核查；财务部：1、收款标准、回款；2、按月核帐；3、牵头品质、总办、业务部门成立管控小组，每季度回访价格、审查合同，并出具报告留档。招商组招商、核查、管控监督指导过程监督 法务：1、法律风险；2、合同风险；总经理：1、决策；2、监管；五、结后语五、结后语50/51经营部1、制定招商策划书2、与服务中心、法务沟通确定招商组1、确定目标商家群体；2、与所有商家商洽、筛选；3、确定意向商家清单。招商、品质、财务与商家做细节沟通、确定合作条件、合同条款等服务中心执行合同内容监督招商组：是否落实；品质部：业务品质；财务部：回款及风险商家活动结束后品质部、经营部就合作的满意度听取商家意见、建议任务关闭五、结后语五、结后语51/51生活因幸福而改变