马岗集农贸市场改扩建项目定位及营销方案(简案)14-1009杨定.ppt

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1、 马岗集农贸市场改扩建马岗集农贸市场改扩建项目定位及营销推广方案项目定位及营销推广方案目录目录3 32 23 3营销攻略营销攻略3 33 34 4项目定位项目定位3 3自身研判自身研判1 1业态定位业态定位规划调整建议规划调整建议3 35 5其他项目调查分析其他项目调查分析3 36 6凤台宏观经济环境凤台宏观经济环境2013年全县实现地区生产总值2220211万元，按可比价计算，比上年增长8.2%，增速较上年下降了4.5个百分点。低于全市平均水平1.5个百分点。经济总量继续领先，位居淮南市6区1县的首位，但增速较上年有所减缓且位次靠后。全县建筑业发展平稳。全年实现建筑业增加值180554万元，

2、较上年增长6.4%，全县12家资质等级以上建筑企业实现总产值91768万元，较上年增长13.2%全县2013年实现农林牧渔服务业增加值285468万元，比上年增长3.7%，增速较上年下降了2.0个百分点，高于全市平均水平0.1个百分点。一产增加值占地区生产总值的比重12.9%，较上年提升了0.8个百分点，对经济增长的贡献率为4.8%，拉动经济增长0.4个百分点。资料来源：凤台县统计局凤台县凤台县宏观经济分析宏观经济分析凤台县宏观经济分析凤台县宏观经济分析p凤台县人口l2013年末全县户籍人口约64万l城镇人口达13万人l城镇化率为49.4%l城镇人口稳定增长凤台县凤台县2013年人口普查年人口

3、普查总人数总人数男男女女性别比性别比（女（女=100）非农业非农业户口户口642162340693301469113.01132820资料来源：凤台县统计局指标名称指标名称20132013年年较上年同比增减较上年同比增减 生产总值生产总值 （亿元）（亿元）2222228.2%8.2%第一产业第一产业 （亿元）（亿元）28.528.53.7%3.7%第二产业第二产业 （亿元）（亿元）147.7147.78.9%8.9%第三产业第三产业 （亿元）（亿元）45.745.79.1%9.1%全社会固定资产投资全社会固定资产投资 （亿元）（亿元）180.1180.142.1%42.1%社会消费品零售总额社

4、会消费品零售总额 （亿元）（亿元）53.453.418.7%18.7%实际利用外资实际利用外资 （万美元）（万美元）2088208869.9%69.9%资料来源：凤台县统计局凤台县凤台县宏观经济分析宏观经济分析p凤台县2013年居民人均收入（单位：元）l2013年在岗职工平均工资为66789元，l城镇居民人均可支配收入20510元，同比增长10.7%l农民纯收入也不断的提升，2013年为9216元，l农民人均住房面积42.0平方米。凤台县凤台县宏观经济分析宏观经济分析资料来源：凤台县统计局p淮阜铁路横贯境内东西，凤台、桂集、张集三站镶嵌其间，距京九线上重站阜阳站仅百余公里。p四条省道穿境而过，

5、且有合淮高速公路、合徐高速公路、合阜高速公路可利用。距合肥骆岗机场百余公里，蚌埠机场几十公里。p本案位于302省道凤台与寿县之间，交通便利。凤台县凤台县交通状况交通状况16公里公里23公里公里 凤台县凤台县二桥通车后对本案的影响二桥通车后对本案的影响凤台二桥拟建的凤台淮河二桥，将凤台县、经济开发区、毛集实验区和六安、寿县等市、县、区有机地连接起来，将起到支撑社会经济发展、方便人民群众出行的重大作用。对本案的影响将是巨大的，会吸引了凤台西面乡镇的诸多客群。两县一区概况两县一区概况人口（万人）人口（万人）GDP（亿元）（亿元）临近本案的乡镇临近本案的乡镇街道（个）街道（个）凤台县642223八公山

6、区1817.12寿县138.71151项目经济指标项目经济指标项目经济指标项目理解及核心问题界定项目理解及核心问题界定项目总体认识与理解初步认识：中等规模+与农商贸相关联的+专业市场项目深入了解：以农贸市场为主，配以农副产品的专业市场（地块与政府角度）深度研判：马岗集农商贸大市场（市场角度、辐射范围广）市场背景分析及机会研判市场背景分析及机会研判本案位于能源城市，居民人均可支配收入较高，消费与投资能力较强。产业特质：煤炭业、电力和化工为支柱产业的工业体系；城市化率较高，现代服务业发展空间大市场商业多元化，本项目的开发与城市商业的发展态势相契合。以中山路、青年路以中山路、青年路为干道为干道形成的

7、县级商业主中心形成的县级商业主中心以凤凰湖为主题以凤凰湖为主题打造县城商业副中心打造县城商业副中心河东河东商业副中心商业副中心项目辐射范围本案辐射范围本案本案影响到的影响到的乡镇范围乡镇范围影响到周影响到周边居民点边居民点的范围的范围凤台城区范围凤台城区范围八公山区范围八公山区范围寿县城区范围寿县城区范围宏观背景解读总结宏观背景解读总结n能源城市属性决定了消费客群的特质，消费需求大、投资能力强都将为本项目未来的顺利去化提供重要支撑；n项目地块处在城市交通主干道上，发展前景看好，伴随区域交通优势的进一步凸显，对专业市场经营有较大利好；n城市商业发展整体处在大升级阶段，不仅仅表现在城市商圈的多核发

8、展，也同时表现在新型业态的逐步引导上，本案与城市商业发展趋势准确契合。n辐射范围广，从市场调查来看，目前八公山区、寿县靠近本案的农贸市场甚少，凤台县东向的农贸市场排布尚无，此项目建成后可辐射到寿县、八山公区、凤台县紧邻本案的各乡镇人口，潜力空间大。目前整个凤台县，东向发展轴上尚未有农贸市场排布八公山区域紧邻也仅有少数农贸市场;寿县邻近本案也暂无集中式农贸市场;本项目必须抓住市场机遇，借市场整合、市场升级之势，快速实现市场占位；凤台县农贸市场分布八公山农贸市场分布寿县农贸市场分布 SWOT分析优势优势 Strength地段优势：紧邻省道，交通方便、辐射面广，与城市主要镇区关联紧密；地段优势：紧邻

9、省道，交通方便、辐射面广，与城市主要镇区关联紧密；硬件优势：借市场整合、市场升级之势，农贸市场星级新街市；硬件优势：借市场整合、市场升级之势，农贸市场星级新街市；业态优势：批零结合、打造首个农贸市场星级新街市；业态优势：批零结合、打造首个农贸市场星级新街市；发展之时：农贸市场正在从室外向室内的发展态势上，符合发展趋势。发展之时：农贸市场正在从室外向室内的发展态势上，符合发展趋势。辐射范围广：目前八公山区、寿县靠近本案的农贸市场甚少，凤台县东向的农辐射范围广：目前八公山区、寿县靠近本案的农贸市场甚少，凤台县东向的农贸市场排布尚无，此项目建成后可辐射到寿县、八山公区、凤台县紧邻本案的贸市场排布尚无

10、，此项目建成后可辐射到寿县、八山公区、凤台县紧邻本案的各乡镇人口，潜力空间大。各乡镇人口，潜力空间大。劣势劣势 Weak周边配套较少，影响力较小；周边配套较少，影响力较小；短期内片区固定人口较少，消费力受限；短期内片区固定人口较少，消费力受限；传统楼市持续低迷，持观望人群增多，消费者的投资行为趋于理性。传统楼市持续低迷，持观望人群增多，消费者的投资行为趋于理性。本案的形象、知名度尚未被广泛覆盖，项目观注度较低。本案的形象、知名度尚未被广泛覆盖，项目观注度较低。SWOT分析机会机会 Opportunity政府支持民生工程，随着菜蓝子工程的推广，可以着力打造形象项目；政府支持民生工程，随着菜蓝子工

11、程的推广，可以着力打造形象项目；老城区商业延伸，延伸区新形象，潜力想象空间大；老城区商业延伸，延伸区新形象，潜力想象空间大；随着房地产市场进一步的回暖，市场对投资型产品的渴望度较高；随着房地产市场进一步的回暖，市场对投资型产品的渴望度较高；此区域农贸市场项目在产品设计、推广手段上还相对落后，使本案有较大此区域农贸市场项目在产品设计、推广手段上还相对落后，使本案有较大 的提升空间。的提升空间。SWOT分析威胁威胁 Threaten农商贸专业市场会缺乏品牌主力的影响，影响商业的价值；农商贸专业市场会缺乏品牌主力的影响，影响商业的价值；市场上可售投资型商业较多，分流众多商家及投资客户；市场上可售投资

12、型商业较多，分流众多商家及投资客户；农贸市场容易重复业态较多，同质化严重；农贸市场容易重复业态较多，同质化严重；SWOT分析目录目录3 32 23 3营销攻略营销攻略3 33 34 4项目定位项目定位3 3自身研判自身研判1 1业态定位业态定位规划调整建议规划调整建议3 35 53 36 6其他项目调查分析其他项目调查分析商业属性定位 传统商业 创富空间淮南西部五星级农贸市场 项目地处省道302凤寿路，凤台二桥附近，是附近两县一区（凤台县、寿县、八公山区）唯一一站式集中型农贸大市场，且属于经济开发区腹地，未来升值空间巨大。周边在售20余万方商业，在建项目达230万方，未来将形成以凤淮路与凤寿路

13、为中心的人口聚居地和商业圈。客群定位客群定位购买客户群分析购买客户群分析 自用客自用客 购置物业并自己经营、通过经营利润或物业增值而牟利的客户，是本案的重要客群。自用客购置物业时，主要考虑1、商业环境及运营前景；2、开发商在商业运营方面的投入；3、售价与租金之间的比例关系。投资者投资者 并无自营的打算、希望通过租金收入或物业增值而牟利的客户，是本案的核心客群。此类客群投资时，主要考虑1、投资回报；2、投资风险；3、物业增值空间。多重需求客户多重需求客户 看好项目的升值潜力及区域发展前景，今后自用、投资兼有的多重需求客户是本案的边缘客群。此类客群投资时，主要考虑1、投资回报；2、投资风险；3、物

14、业增值空间；4、商业环境及运营前景。购买目标客群定位购买目标客群定位 重要客群：购置物业并自己经营、购置物业并自己经营、通过经营利润或物业通过经营利润或物业增值而牟利的客户。增值而牟利的客户。边缘客群：多重需求客户多重需求客户核心客群：对不动产投资有一对不动产投资有一定认识，看好本案定认识，看好本案发展前景的本地投发展前景的本地投资者。资者。客户共性纯投资客群年龄特征属于全年龄段人群职业描述全职业段人群、专业投资客收入描述家庭年收入约15万元以上。经济条件较好，有稳定的收入来源，工作稳定积极。置业动机有一定投资经验，认可该项目的升值潜力，以投资为目的驱动因素稳定良好的投资收益、巨大的升值潜力心

15、理特征有进取与自我奋斗的价值观，追求自我利益，置业倾向看重投资回报率及物业的升值潜力客户群细节描述客户群细节描述核心客群核心客群客户共性自营的客群年龄特征属于35-50岁年龄段人群职业描述个体私营业主、城市代理商收入描述家庭年收入约10万元以上。自己做关于我们业态生意的客户。置业动机看好我们地段，认可我们的管理模式。驱动因素切近市场的项目定位；巨大的升值空间；稳健的投资回报心理特征有进取与自我奋斗的价值观，追求自我利益、认同文化附加值，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态置业倾向看重物业的升值性及区域的成熟性客户群细节描述客户群细节描述重要客群重要客群客户定位客户定位自营性客户：（1）两县

16、一区原有的商户为拓展经营规模而购买者；（2）有资金欲从事商业经营的客户；（3）在外打工现回家经商者；（4）附近乡镇进城务商人员；投资性客户：（1）两县一区原有商户利用手中闲散资金进行投资；（2）政府企事业单位员工利用闲散资金进行投资；（3）周边乡镇进城投资者；（4）在外工作人员回乡投资者；功能定位功能定位 项目的功能定位项目的功能定位 本案定位为以大型农贸市场为龙头、集农贸、商贸、餐饮、居住为本案定位为以大型农贸市场为龙头、集农贸、商贸、餐饮、居住为一体的新型综合商住项目。它不仅具有超强的使用功能，而且具备了较一体的新型综合商住项目。它不仅具有超强的使用功能，而且具备了较强的前瞻性，能对各种业

17、态进行的良好组合，形成优势互补的经营态势，强的前瞻性，能对各种业态进行的良好组合，形成优势互补的经营态势，实现市场的双赢！我们不仅要实现市场的旺销，还要力争使其成为淮南实现市场的双赢！我们不仅要实现市场的旺销，还要力争使其成为淮南西部商业的一个新亮点！西部商业的一个新亮点！形象定位形象定位 形象定位形象定位淮南西部五星级农贸市场淮南西部五星级农贸市场淮南西部五星级农贸市场淮南西部五星级农贸市场打造一个凤台商业新都会打造一个凤台商业新都会 形象定位形象定位要把项目自身调性拔高，我们把项目定位于要把项目自身调性拔高，我们把项目定位于凤台唯一高端消费中心，结合与金地华府商凤台唯一高端消费中心，结合与

18、金地华府商业，利用金地之品牌，构筑高端商业示范区，业，利用金地之品牌，构筑高端商业示范区，制造卖点制造卖点打造一个凤台商业新都会打造一个凤台商业新都会要把项目自身调性拔高，我们把项目定位于要把项目自身调性拔高，我们把项目定位于服务淮南西部的农贸大市场，结合交通、区服务淮南西部的农贸大市场，结合交通、区位制造卖点，把整个经济开发区未来的规划位制造卖点，把整个经济开发区未来的规划灌输给客户。灌输给客户。打造一个淮南西部五星级农贸市场打造一个淮南西部五星级农贸市场辐射两县一区。辐射两县一区。2、“批零结合”的经营模式：本案目前的周边的商圈尚不成熟，完全按照一般农贸市场的经营模式来运作会有一定的难度。

19、但本案位于凤台县经济开发区，凤台县与淮南市的交界处，凤寿公路，凤淮公路穿境而过，交通通达性好，商业辐射区域广，交通便利，处于新旧城区的结合点，具有批发行业经营的必备条件，适宜批发业的发展与经营。本案的农贸市场可通过政府行政支持，形成一个“农贸批零”市场，结合本地情况，经营诸如农副产品的批发，形成一个批零结合的市场业态。而本案的成功以农贸市场尤为关键，在充分考虑诸多因素下，我们对其的定位提出以下思路：1、“农加超“的经营理念：为了使本案更具有市场竞争力，在进行推广时能抢得市场先机，为本案的旺销提供一个支点，我们提出全新的“农加超”的经营理念。利用农贸市场与超市之间的差异化经营，使其形成良好的优势

20、互补，达到一个农贸市场与超市两旺的双赢局面。再配以其它业态的补充与完善，在互利的基础上实现市场的繁荣与兴旺。农贸市场业态的特征农贸市场业态的特征 1.多样性：农贸市场周边业态的分布极不规律，涉及金融、服饰、鞋袜、副食品、干货、百货、五金、超市、餐饮等十余个品种，复杂多样，囊括了大部分的商业业态种类。所以在定位上要谨慎而行，若在业态定位上出现偏差，则于项目的销售的开展将是有害而无益的。2.廉价性：农贸市场周边业态经营销售的多为一些较为价格低廉的产品，商品总价不高，相对更注重实惠（如服饰、鞋袜等）。3.随意性：农贸市场周边业态消费客户的购买行为具有很强的随意性，有相当一部分是家庭主妇在买生活必需品

21、时的顺带消费行为。4.便利性：农贸市场周边业态在经营销售的货品上具有方便、快速的特征，与上述的随意性相伴而生的是其极强的便利性。推广定位推广定位 1政企共建、财富盛市政企共建、财富盛市 将本案定位为政企共建的合作项目，是政府大力支持的民生工程。突出本案的公益形象与市政配套的性质，为本案的销售与招商工作的开展垫定基础。宣传上以此为主线，以增强市场的信心，弥补因淮南西部其它项目经营不善而产生的负面影响。2财富新聚点，繁华新区位财富新聚点，繁华新区位 突出本案的前景优势，是未来城市发展的重心，商业财富的新聚点。3高、大、全的财富空间高、大、全的财富空间 高：规划上的高起点，设计上的高品质；大：规模大

22、、面积大；全：品种齐全，全能商业；案名建议案名建议推荐案名首选案名：中央大街释义：中央取两县一区中央之意，突出区位优势；大街指城镇中路面较宽、较为繁华的街道，本案凤淮公路、凤寿公路穿境而过，且住宅与商业结合，符合大街形象。“中央大街”平仄结合，朗朗上口，且与项目定位十分吻合，故取名“中央大街”。推荐案名首选案名：中央大街释义：中央取两县一区中央之意，突出区位优势；大街指城镇中路面较宽、较为繁华的街道，本案凤淮公路、凤寿公路穿境而过，且住宅与商业结合，符合大街形象。“中央大街”平仄结合，朗朗上口，且与项目定位十分吻合，故取名“中央大街”。备选案名：川商商贸城释义：川商突出本案项目开发商；商贸城突

23、出项目的业态定位，商贸城是指经营管理以五金机电、汽车配件、农副产品、工艺品、日用小商品等为主体的商贸物流中心，成为极具辐射带动作用和重要商业人文价值的商贸聚集地，符合我们给项目农副产品批零，日化产品、百货、小家电等等业态的定位，与项目辐射两县一区的定位也十分吻合，故取名“川商商贸城”。推荐案名目录目录3 32 23 3营销攻略营销攻略3 33 34 4项目定位项目定位3 3自身研判自身研判1 1业态定位业态定位规划调整建议规划调整建议3 35 5其他项目调查分析其他项目调查分析3 36 6业态定位业态定位 我司将本案规划成为以大型农贸市场为龙头、集农贸、商贸、餐饮、居住为一体的新型综合商住项目

24、，是周边两县一区空缺的产品。业态规划丰富齐全，也考虑到了本案附近的少数民族的习俗。我司建议本案农贸市场在附图标红区域，加上划分内铺的面积，约为5000。分为2000菜市场，1200内铺，1800农副产品批零市场。业态定位业态定位菜市场业态分布菜市场业态分布 凤台的金凤凰农贸市场分流了本案许多县城消费者，但金凤凰的业态品种较少，本案规划的业态齐全，涵盖了日常所需的各种产品。本案业态分布本案业态分布我司建议鉴于本案内含大型农贸市场，四周商业要与之配套，相符相合，能够最大化的提升项目价值，能有效快速的去化产品目录目录3 32 23 3营销攻略营销攻略3 33 34 4项目定位项目定位3 3自身研判自

25、身研判1 1业态定位业态定位规划调整建议规划调整建议3 35 5市场调查市场调查3 36 6 本案营销思路本案营销思路营销整体策略营销整体策略要实现要实现价格的突破价格的突破，保证，保证开发利润开发利润，在营销推广上必须要给市场上一，在营销推广上必须要给市场上一个较高的个较高的价格预期价格预期。即本案之于市场或者客户群，其形象需要占据一。即本案之于市场或者客户群，其形象需要占据一定的定的高度高度，呈现一种，呈现一种优越、尊贵优越、尊贵的感觉，这需要营销推广来营造。的感觉，这需要营销推广来营造。高举高打高举高打做势做势做事做事做市做市结合政府以及其结合政府以及其他相关单位为项他相关单位为项目立势

26、，强调项目立势，强调项目的高度。目的高度。针对工程节点及针对工程节点及营销节点，制造营销节点，制造引发话题的热点。引发话题的热点。工程、销售方面工程、销售方面从细节做起，内从细节做起，内外兼顾。外兼顾。整合传播策略整合传播策略公关、节点活动推广公关、节点活动推广人力推广人力推广广告（媒介）推广广告（媒介）推广轰动市场，引发市场关注及客户参与的活动。人力推广的重点是渠渠道的选择道的选择。通过多种渠道获取目标客群信息。以扩大产品知名度以及积累客户为主要目的。整合传播策略整合传播策略本案的选择侧重点：以本案的选择侧重点：以广告推广为主广告推广为主，人力推广次之，同时针对节，人力推广次之，同时针对节点

27、辅以活动推广。点辅以活动推广。媒介策略媒介策略大众媒介类型：大众媒介类型：报纸；电视；广播；杂志；户外；互联网报纸；电视；广播；杂志；户外；互联网小小众媒介类型：众媒介类型：楼宇电视；公交电视；商业信函；手机短信；小区布告牌；楼宇电视；公交电视；商业信函；手机短信；小区布告牌；DM，条幅等，条幅等房地产营销推广所采用的媒介基本如下：房地产营销推广所采用的媒介基本如下：以大众媒介为主，主要是：电视、报纸、户外；以小众媒介为辅，主要是：公交、DM、条幅、短信等。本案的媒介选择建议：本案的媒介选择建议：包装策略包装策略售楼部、工地现场围墙、周边干道道旗售楼部、工地现场围墙、周边干道道旗，作为客户在前

28、期直观了解项目的主要接触点，因此，为了能在前期给予市场一种高档项目的形象，提高客户对项目的价格预期，包装方面应视为重点。其中基调为优越、品质，给客户以信心优越、品质，给客户以信心销售模式销售模式销售自主经营模式销售自主经营模式销售自主经营模式销售自主经营模式 主要运用于沿凤寿路的一二连体商铺，购买后经营业态自主决定。1 1销售指定经营模式销售指定经营模式销售指定业态模式销售指定业态模式 主要运用于项目内铺、西边一层商业，购买后需按照运营公司指定业态经营。2 2 2销售、后返租模式销售、后返租模式销售、后返租模式销售、后返租模式 此模式对于商业地产开发较为普遍，特别是内铺较多的商业物业，基本难以

29、避免。此模式在实现销售回笼资金的同时，还能兼顾运营的需要。3 3 3 本案销售顺序本案销售顺序第一期第一期包括约3800地下室，作为农贸市场销售，1200内铺配套销售。销售分期销售分期第二期第二期北面沿街一二层商铺销售分期销售分期第三期第三期包括约4100原菜市场，作为农贸市场配套的专业市场销售，1988内铺与2500沿街一二层上商铺销售分期销售分期 本案销售节点本案销售节点 对于项目营销各阶段分期，我司从五个阶段展开：对于项目营销各阶段分期，我司从五个阶段展开：第一阶段第一阶段 蓄客期蓄客期 （20142014年年1111月月3030日日-2015-2015年年1 1月月1515日）；日）；

30、第二阶段第二阶段 认筹期认筹期 （2015 2015年年1 1月月1616日日-2015-2015年年2 2月月2525日）；日）；第三阶段第三阶段 开盘期开盘期 （20152015年年2 2月月2626日日）农历腊月初八）农历腊月初八）；第四阶段第四阶段 强销期强销期 （2015 2015年年2 2月月2727日日-2015-2015年年3 3月月2828日）；日）；第五阶段第五阶段 新房源蓄客期新房源蓄客期 （2015 2015年年3 3月月1313日日-2015-2015年年4 4月月1313日）。日）。“五一五一 二期开盘二期开盘营销主线铺排营销主线铺排首批房源：首批房源：客户产品配套

31、配合项目区位及自身优势，抛出本案的开发理念与市场定位，同时引导广大客户的置业观念。调性拔高，定位成覆盖两线一区的大型农贸市场，多样化产品符合不同阶层的客户将项目会所、品牌物管服务等优势进行捆绑，作为项目综合资源整合的附加值进行市场灌输，以全方位展现项目区位思想。开盘开盘客户蓄能l项目营销要素铺排项目营销要素铺排营销主线铺排营销主线铺排蓄客期蓄客期开盘期开盘期强销期强销期认筹期认筹期新房源蓄客期新房源蓄客期20142014年年1111月月3030日日-20152015年年1 1月月1515日日20152015年年1 1月月1616日日-20152015年年2 2月月2525日日20152015年

32、年3 3月月1313日日-20152015年年4 4月月1313日日20152015年年2 2月月2727日日-20152015年年3 3月月2828日日20152015年年2 2月月2626日日农历腊月初八农历腊月初八l项目工程进度配合项目工程进度配合以淮南西部五星级农贸市场为话题进行炒作体验式营销线上传播1月初开始认筹2月初：首推房源取得预售证营销主线铺排营销主线铺排11月底售楼部开放蓄客期蓄客期开盘期开盘期强销期强销期认筹期认筹期新房源蓄客期新房源蓄客期20142014年年1111月月3030日日-20152015年年1 1月月1515日日20152015年年1 1月月1616日日-20

33、152015年年2 2月月2525日日20152015年年3 3月月1313日日-20152015年年4 4月月1313日日20152015年年2 2月月2727日日-20152015年年3 3月月2828日日20152015年年2 2月月2626日日农历腊月初八农历腊月初八举行项目的产品发布会项目内部认筹，收取诚意金l项目关键营销事件项目关键营销事件12月首批业主答谢晚会项目开盘活动营销主线铺排营销主线铺排售楼部开放庆典蓄客期蓄客期开盘期开盘期强销期强销期认筹期认筹期新房源蓄客期新房源蓄客期20142014年年1111月月3030日日-20152015年年1 1月月1515日日2015201

34、5年年1 1月月1616日日-20152015年年2 2月月2525日日20152015年年3 3月月1313日日-20152015年年4 4月月1313日日20152015年年2 2月月2727日日-20152015年年3 3月月2828日日20152015年年2 2月月2626日日农历腊月初八农历腊月初八加快4-11号楼施工进度销售4-11号楼农贸市场，快速回笼资金现临时农贸市场搬迁至4-11号内拆迁临时农贸市场施工12-15号楼销售12-15号楼快速回笼资金施工建议施工建议目录目录3 32 23 3营销攻略营销攻略3 33 34 4项目定位项目定位3 3自身研判自身研判1 1业态定位业态

35、定位规划调整建议规划调整建议3 35 5其他项目调查分析其他项目调查分析3 36 6规划调整建议一我司建议：沿街外铺进深过大，空间利用率低，不利于销售。建议分割成外铺内铺，内铺进深4米左右，辅助菜市场，而且可以“高单价，低总价”的概念利于增加销售额,并可加快销售速度。外铺进深12米左右，进深和面积都符合产品需求。规划调整建议二我司建议：由于主干道上的出入口较少，不利于后期市场的运营，建议在南北方向各开一个出入口。我司建议：在菜市场内建筑玻璃型透光顶，虽然我们菜市场调高六米，但依然给客户压抑的感觉。规划调整建议三规划调整建议三（透光效果图）规划调整建议三（透光效果图）目录目录3 32 23 3营

36、销攻略营销攻略3 33 34 4项目定位项目定位3 3自身研判自身研判1 1业态定位业态定位规划调整建议规划调整建议3 35 5其他项目调查分析其他项目调查分析3 36 6 本案周边在售商业本案周边在售商业项项目目名名称称项目地项目地址址物物业业类类型型规模规模产产品品面面积积销销售售价价格格销销售售率率经营经营业态业态反租政策反租政策亿联皖北五金家居城凤台县经济开发区凤淮路与七号路交汇处商铺占地200亩建筑面积20万30-1205000-10000元/一期售罄、二期定房80%五金、家居、建材、休闲、餐饮。租金28-50元/月。前三年租金从总房款扣除，第四年至第十年收取租金的10%作为运营成本

37、东湖新城凤台县凤淮路与凤寿路交叉口西南侧住宅、商铺。占地79亩建筑面积10余50-6016000-17000元/50%自营东方国际凤台县凤寿公路与凤淮公路交叉口处住宅、商铺。占地426亩建筑面积86万50-200未透露蓄客中自营、休闲娱乐、会所医疗。本案类似在售商业本案类似在售商业项项目目名名称称项目地项目地址址物物业业类类型型规模规模产产品品面面积积销销售售价价格格销售销售率率经营经营业态业态反租反租政策政策蔡家岗熙城农贸市场淮南市谢家集区蔡新路与春林大道（夏郢孜路）交叉口住宅、商铺、占地220亩建筑面积35万90000-16000元/之前认筹90组，10月7日开盘70间商铺大型商场、社区底

38、商、农贸市场前三年免租，第四年开始按市场价待定凤台金凤凰农贸市场凤台县凤淮路与凤寿路交叉口西南侧摊位、商铺。建筑面积3600余摊位600余个40-60摊位11000元一个蔬菜类、肉食类、禽蛋类、水产类、调味品、水果类。市场内租金水平30-40元/月 合肥市场调查与思考合肥市场调查与思考合肥曙光路宜购农超合肥曙光路宜购农超宜购农超简介宜购农超简介 宜购绿色农超规模宏大，内部设备先进齐全。总建筑面积8000平方，边厅商铺和摊位约400户；配有空调、送排风设备、给排水设施、农药残留检测室、电子显示屏、多媒体查询触控器、专用停车场和总服务台。宜购绿色农超经营品类齐全,涵盖果蔬、淡（海）水产、肉类、肉类

39、加工、腌腊、家禽、禽蛋、粮油副食、南北干货、冷冻食品、熟食卤味、豆制品、糕点、休闲食品、茶叶、烟酒、鲜花、日用百货、便民服务及特色小吃等。合肥曙光路宜购农超市调结论：市调结论：农贸市场周边可以存在零售业态（如、衣服、鞋袜等小商品），且商家也愿意入驻，较低的租金和热闹的人气可以吸引他们。合肥中菜市合肥曙光路宜购农超中菜市简介中菜市简介 新中菜市位于庐阳区清源路和电厂支路交叉口，总建筑面积约6万平方米。新中菜市为室内立体化菜市，地上四层、地下一层的框架结构。共设经营门面和摊位1200多个，仓储面积6000多平方米，冷库面积5000多平方米，停车位200多个。新中菜市将成为合肥最大的集配送、批发和零售等为一体的大型综合性农贸市场。合肥中菜市市调结论：市调结论：本案南面11-15号楼原菜市场内铺，可以采取中菜市内铺的形式，实体铺的概念，用简易板房分割，可以提升价格，也更容易使商户接受。THANKSTHANKS