厦门中航紫金广场写字楼定位及物业发展建议.ppt

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1、1中航紫金广场中航紫金广场可售写字楼可售写字楼定位及物业发展建议定位及物业发展建议21、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议3地域经济分析地域经济分析海峡西岸经济区受长三角、珠三角、台湾三大经济圈辐射，正在跃升为中国海峡西岸经济区受长三角、珠三角、台湾三大经济圈辐射，正在跃升为中国经济发展的第四极，厦门正是海西发展的金融中心经济发展的第四极，厦门正是海西发展的金融中心海峡西岸经济区的统计范围包括：闽浙赣粤4省及所

2、辖21市，即福建省的福州、厦门、莆田、三明、泉州、漳州、南平、龙岩、宁德9个市，浙江省的温州、金华、衢州、丽水4个市，江西省的赣州、抚州、鹰潭、上饶4个市，广东省的汕头、潮州、梅州、揭阳4个市。长三角经济区珠三角经济区台湾经济区经济综合体概念城市群概念全国战略布局意义对接台湾，完成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海一线的完整发展布局，以东部发展带动中西部良性互动。4省21市，以福建省为主体，以海西城市群推进与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作。与珠三角和长三角两个经济区衔接，依托福州、厦门、泉州、温州、汕头五大城市所形成的对外开放、协调发展、全面繁荣的经济综合体。2020年海西GDP将突破4万亿4距

3、离金门岛约距离金门岛约5 5公里，拥有稀缺的一线海景资源，是作为厦门对世界（台湾）公里，拥有稀缺的一线海景资源，是作为厦门对世界（台湾）展示的窗口，未来将会成为厦门作为国际城市重要的名片展示的窗口，未来将会成为厦门作为国际城市重要的名片厦门黄金海岸线，长约9公里，目前是集旅游、观光和休闲娱乐于一体的海滨绿色长廊；已建成海韵台、椰风寨、台湾民俗文化村等5个休闲游乐区，每年吸引大量外来游客；会展片区承担起了对台的一线窗口的作用，成为中国与台湾的重要纽带；会展片区现状会展片区现状距离金门5公里5五缘湾高端居住片区湖边水库高端居住片区观音山高端居住片区软件园片区本案万达东海域五缘湾湖边水库会展中心l

4、两岸金融中心位于厦门岛东部商务区中心，占地19万平米，项目周边包括五缘湾运营中心区、湖里高新技术园、观音山运营中心区、软件园片区等；两岸金融中心规划研究范围图本项目所处的大环境是在两岸金融中心，周边人文配套齐全，交通便捷，是两本项目所处的大环境是在两岸金融中心，周边人文配套齐全，交通便捷，是两岸金融交流合作的前沿平台岸金融交流合作的前沿平台会展片区现状会展片区现状6项目位于厦门岛东部，占有一线海景资源，项目位于厦门岛东部，占有一线海景资源，CBDCBD半小时生活圈内，四条城市主干半小时生活圈内，四条城市主干道连接着城市各中心道连接着城市各中心机场、万达广场、火车站商贸中心、厦门大学等机场、万达

5、广场、火车站商贸中心、厦门大学等环岛干道环岛路吕 岭 路往翔安、集美、机场往轮渡、环岛路景区往蔡塘金尚往莲坂火车站莲 前 东 路区位：东至环岛路，北至吕岭路，占有一线海景资源。距离高崎国际机场约10分钟车程，距离市中心15分钟车程，是BRT3线终点站；主要包括会展北片区、会展中心、观音山运营中心、软件园二期等产业园区+商务中心；BRT3线（经火车站至轮渡）万达广场厦门大学鼓浪屿机场会展片区周边概况会展片区周边概况7本案为本岛东部会展板块具备一线海景资源的中盘项目，未来将建成以高层、本案为本岛东部会展板块具备一线海景资源的中盘项目，未来将建成以高层、超高层建筑为主的包含商业、办公、酒店的城市综合

6、体项目超高层建筑为主的包含商业、办公、酒店的城市综合体项目项目规划指标项目规划指标序号分项规划指标一总占地面积415191净地面积415192代征地面积0二净地容积率5.18三总建筑面积2150001持有写字楼400002销售写字楼650003五星级酒店500004天虹君尚500005商业街10000四建筑密度60%五车位配置19818项目平面图项目平面图7#地块5#地块天虹商业50000中航办公塔楼52500紫金办公塔楼52500紫金酒店50000可售商业1000091、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况整体市场分析整体市场分析现状分析现状分析3、客户与产品定位、客

7、户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议10厦门写字楼市场至今共经历厦门写字楼市场至今共经历4 4个阶段，近年新区商务中心的大力建设，促使个阶段，近年新区商务中心的大力建设，促使步入爆发式发展阶段步入爆发式发展阶段发展期停滞期爆发期起步期驱动因素时间表现形式代表楼盘泡沫有加、成败各异 快速发展、市场细分 1988-1995年全国房地产热特区概念以企事业单位兴建为主 功能简单特贸大厦外贸大厦1995-2000年商务需求增加外资进入市场细分化：甲级写字楼、成长型公司普通写字楼国贸大厦、银行中心皇达大厦

8、2000-2005年住宅禁商外资进入消化空置为主兴起SOHO、e时代概念 藤王阁SOHO 国际银行大厦持续低迷、消化为主 片区开发、商务运营 2006年至今优惠政策导向新区商务运营总部经济烂尾楼改造观音山等新区大规模开发中闽大厦钻石海岸观音山运营中心客户特征以企事业单位入驻为主以成长性中小企业为主规模型中小企业；后期出现高端、较大规模企业各种类型企业大规模、知名企业比例扩大发展历程发展历程1111西部板块东部板块p西部老城区板块已形成：鹭江道CBD区、滨北金融区、滨南商务区、火车站莲板商务区、湖里物流园板块和SM-江头商务区；且各区域写字楼发展均较为成熟。但较多写字楼建设时间较早，品质较差。p

9、东部新区板块正逐步成形：观音山CBD区、五缘湾CBD区、湖里高科技术园区、软件园二期和中城会展片区，这几个商务区均为政府新建区域，海景资源丰富，且建筑规模大，内部硬件配套也较完善。但周边人气不够，区域内交通、市政配套有待完善。随着城市建设的不断向前发展，未来发展潜力巨大。软件园二期厦门岛内写字楼主要分布于西部老城区和东部新区两大板块厦门岛内写字楼主要分布于西部老城区和东部新区两大板块西部以配套及成熟度占优东部以景观、品质及价格占优板块分布板块分布12片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和完善的市政配套，同时汇聚众多片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和完善的市政配套，同时汇聚众多甲级写字楼

10、，商务氛围浓郁甲级写字楼，商务氛围浓郁p鹭江道板块处中山路商圈，为厦门老市区，是厦门城市和闽南民间文化的重要发祥地，历史、文化底蕴深厚。p片区聚集了一批厦门顶级写字楼，如：银行中心、建设银行大厦、国际银行中心等。同时还有在建的财富中心、裕景中心、福隆大厦、世茂海峡大厦等。建设银行大厦国际银行大厦裕景中心世茂海峡大厦财富中心轮渡轮渡思北片区思北片区13名称名称入驻客户入驻客户国际银行大厦国际银行大厦目前入驻100多家企业，以贸易、船运、国内处办事处、外资银行为主建行大厦建行大厦投资公司10%、外贸公司15%、房地产10%、厦门监管局5%、建行本部60%银行中心银行中心近200家企业入驻，多为国外

11、投资企业驻厦办、分公司及金融等。片区客户以国内外知名企业及本地大中型企业为主，高档写字楼平均月租金片区客户以国内外知名企业及本地大中型企业为主，高档写字楼平均月租金水平在水平在100100元以上，多只租不售元以上，多只租不售p作为市中心高档写字楼集中区，以吸引国外知名企业驻厦办事处、国内大型企业驻厦分公司和本地大中型企业为主。p片区甲级写字楼项目除钻石海岸（售价2-2.5万/平）为产权分割外，其它均为持有型物业。p目前投入使用的高端项目租金水平均在100元以上，且出租率均在80%以上。中端写字楼租金在60-80元之间。轮渡轮渡思北片区思北片区板块板块项目名称项目名称年份年份租金租金出租率出租率

12、物业费物业费轮渡国际银行大厦200215096%16第一广场2006120-13075%20财富中心2011140-16040-50%17建行大厦2003110-14090%以上18钻石海岸2007110-11075%111414p该区域生活氛围浓厚，周边有槟榔、禾祥生活区等，商业繁华、交通便利，同时也有美丽的湖景资源。p目前区域写字楼主要沿滨湖南路建设，写字楼较多，有较高档的立信广场、百脑汇科技大厦；中档有基金大厦、建设大厦、闽南大厦等。区域待推写字楼项目较多，有源昌大酒店、厦工大厦、建设科技大厦、海晟国际大厦。片区生活氛围浓厚、交通便捷、商业繁华，写字楼物业较多，但以中档为主，片区生活氛围

13、浓厚、交通便捷、商业繁华，写字楼物业较多，但以中档为主，缺乏高档写字楼物业缺乏高档写字楼物业百脑汇科技大厦建设大厦立信广场滨南片区滨南片区15名称名称入驻客户入驻客户立信广场立信广场进出口贸易占55%，货代占15%，金融占20%，咨询及其它服务业占10%百脑汇百脑汇以电子、IT为主鸿翔大厦鸿翔大厦贸易类占45%，货代20%，保建品、咨询及其它服务业占35%建设大厦建设大厦以进出口、贸易、咨询类企业为主，多为本地企业。p片区吸引的客户以本地的中小型进出口公司、贸易及货代为主。p片区处于市中心，多数为乙级写字楼，且多数采用产权分割出售的方式。p中高端写字楼租金在60-80元之间，中低端租金在30-

14、50元之间。租户多为进出口、贸易等中小型公司；较高档写字楼月租金水平在租户多为进出口、贸易等中小型公司；较高档写字楼月租金水平在100-150100-150元元之间之间滨南片区滨南片区板块板块项目名称项目名称建设年份建设年份租金租金出租率出租率物业费物业费滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10凯宾斯基2011150起（含物业）80%16p板块为厦门政务中心，自然资源丰富，同时周边聚集了大量高档酒店，如：索菲特大酒店（五星级）、马可孛罗大酒店等；同时餐饮、娱乐等非常多，生活配套及交通相当完善。p区域写字楼较多，较为集中在市政府以西，如：税保大厦、中闽大厦、建业大厦、新港广场、中信惠扬

15、大厦、外贸大厦等。相比鹭江道CBD板块的写字楼较差。除中闽大厦外，大量写字楼建成时间较早，规划一般。中闽大厦外贸大厦建业大厦地处厦门政务中心，周边自然资源丰富，商务配套完善，但多数写字楼建筑时地处厦门政务中心，周边自然资源丰富，商务配套完善，但多数写字楼建筑时间长，规划一般间长，规划一般滨北片区滨北片区17名称名称入驻客户入驻客户中闽大厦中闽大厦国际货运代理物流占40，投资公司15%，房地产10，金融10新港广场新港广场货代、物流占35%，投资公司占10%，金额占15%，房地产占10%，贸易公司占30%中信广场中信广场贸易占45%，货代占30%，房地产占15%，其它占10%p片区入驻的客户以物

16、流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼如中闽大厦聚集的客户以国内及港台的大型贸易及投资公司和部分厦门本地的大型企业，其它中小型写字楼由于建设时间较早，写字楼软硬件设施较差，客户以本地中小企业为主。p片区多数写字楼为产权分割式，只有中闽大厦群楼部分为开发商持有。p目前中闽大厦水平均在75元左右，且出租率均在75%左右，其它中低档写字楼租金在30-60元之间。区域内企业以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼月租金在区域内企业以物流、进出口贸易、金融及房地产为主，高档写字楼月租金在100-150100-150元之间元之间滨北片区滨北片区板块板块项目名称项目名称年份年份租金租金出租率出

17、租率物业费物业费滨北-滨南中闽大厦2003100-13095%10凯宾斯基2011150起（含物业）80%18p板块位于火车站富山商务圈内，由于火车站及厦禾路、湖滨南路、莲前大道主干道的原因，大量人流、车流经过，交通相当便利；区域内有很多商务酒店、大型购物中心及高档餐饮中心等，配套相当齐全。p目前区域内写字楼有：帝豪大厦、美新广场、金山大厦、国贸大厦、莲富大厦、在建的新景世纪城等，多为中档写字楼，部分写字楼为90年代建造，立面较旧。同时区域内也不乏甲级写字楼出现，如：磐基中心。国贸大厦新景世纪城磐基中心片区交通网络发达、人流量大，市政及商务配套也非常完善，写字楼物业较多，片区交通网络发达、人流

18、量大，市政及商务配套也非常完善，写字楼物业较多，但档次参次不齐但档次参次不齐火车站火车站-莲坂片区莲坂片区19名称名称入驻客户入驻客户磐基中心磐基中心货运、房地产、金融、投资为主国贸大厦国贸大厦进出口贸易占55%，货代占15%，金融占20%，咨询及其它服务业占10%帝豪大厦帝豪大厦国内进出口贸易，金融、咨询及服务业为主 腾王阁腾王阁SOHO SOHO 租户主要为规模较小的公司或刚组建的公司为主，人员在3-6个人左右，行业主要为贸易、进出口、货代等p片区入驻的客户以进出口、贸易、证券等中小企业为主，成长型企业及刚成立的企业占多数。这类企业租金承受能力不强，需求的面积也相对较小。p片区除磐基中心开

19、发商持有外，其它全部为产权分割式。p目前磐基中心水平均在95元左右，且出租率均在90%以上，其它中低档写字楼租金在30-60元之间。租户多为证券、中小型贸易公司、租户多为证券、中小型贸易公司、ITIT等成长型企业，高档写字楼月租金在等成长型企业，高档写字楼月租金在90-90-150150元之间，中低档在元之间，中低档在35-6035-60元之间元之间火车站火车站-莲坂片区莲坂片区板块板块项目名称项目名称年份年份租金租金出租率出租率物业费物业费莲坂新景中心2009-2011毛坏80；装修100-11070%12磐基中心2008150-170（含物业）96%2120p片区位于厦门岛东部、会展中心以

20、北，规划用地面积96公顷，总建筑面积218.8万平方米。目前观音山国际商务中心启动区已全部建设完工，并已交付使用。p企业自建区的17家营运中心均已动工，部分已封顶。未来片区将成为福建省内大型企业的总部聚集地。p启动区现有大量房地产、外贸、投资公司、服装、电子、食品等企业入住，月租金在30-60元之间。由厦门市政府主导，片区将形成集商务、展博、行政服务、金融服务、信息服务、商业、旅游休闲以及生活服务为一体的商务圈。厦门迄今为止在建的规模最大的中央商务区厦门迄今为止在建的规模最大的中央商务区观音山国际商务营运中心观音山国际商务营运中心板块板块项目名称项目名称年份年份月租金（元）月租金（元）出租率出

21、租率物业费（元）物业费（元）观音山观音山商务营运中心（一期）毛坯：60-70；装修80-90；98%8-1421p五缘湾营运中心位于厦门岛东北部，总建筑面积约40万平方米，由10幢高层写字楼和1幢运动馆组成，是功能完善、设施先进、造型新颖、环境优美的现代化总部型办公楼群。p该营运中心分别由湖里区、海沧区、同安区、翔安区政府，及建发集团、路桥公司共同参与开发建设。由厦门各行政区及企业参与共同开发的城市由厦门各行政区及企业参与共同开发的城市RBDRBD区域区域湖里高薪技术园区墩上居住区五通商务区金山健康养生区通屿居住区钟宅民俗旅游区温泉居住区五缘湾营运中心五缘湾营运中心22名称名称入驻客户入驻客户

22、五缘湾营运中心五缘湾营运中心行业涉及贸易，科技，工程建筑，批发零售及化工等。建筑工程类占37%，科技跟贸易类的企业比例也比较重海富中心海富中心贸易，服饰、科技类为主宝拓大厦宝拓大厦贸易，科技，工程建筑、服饰、科技等p区域部分写字楼已有企业入驻，目前入驻的企业以房地产开发公司、建筑公司、装修公司、IT及贸易为主。p片区写字楼多数由开发商持有，并有部分由集团公司整栋收购，区域前景让企业投资者看好。p目前片区租赁市场外于刚起步阶级，月租金在15-40元之间。片区生活及商务配套缺乏，交通不便利，目前区域主要以租金承受能力较低的片区生活及商务配套缺乏，交通不便利，目前区域主要以租金承受能力较低的中小企业

23、为主中小企业为主板块板块项目名称项目名称建设年份建设年份月租金（元）月租金（元）出租率出租率物业费（元）物业费（元）五缘湾海富中心2008毛坯40-40；装修：60-8080%12.5五缘湾营运中心五缘湾营运中心23商务区商务区功能定位功能定位发展性质发展性质鹭江道商务区金融商务服务区与湖滨南、富山、火车站等商圈组成传统商务集中区，城市政府机构、金融区滨北商务区城市行政办公、金融服务区滨南商务区传统商务集中区火车站-莲板湖里物流园区港口服务区以港口为核心的物流功能区观音山商务区城市商务营运区域：制造企业、工贸类企业的地区总部和功能机构集聚区域与会展中心组成东海岸城市新兴商务带，企业总与会展中心

24、组成东海岸城市新兴商务带，企业总部及功能基地，城市信息技术研发服务中心、展部及功能基地，城市信息技术研发服务中心、展示窗口和城市会客厅示窗口和城市会客厅五缘湾商务区城市客厅、城市RBD的配套商务区湖里科技园区高新技研发基地和企业营运、展示、结算中心软件园IT研发、信息技术服务区域厦门商务区已基本成熟，各商务区功能定位差异化较明显厦门商务区已基本成熟，各商务区功能定位差异化较明显各商务板块功能区分各商务板块功能区分241、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况整体市场分析整体市场分析未来供应分析未来供应分析3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字

25、楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议25新入市项目分析新入市项目分析项目名称项目名称世茂海峡大厦世茂海峡大厦厦门国际石材中心厦门国际石材中心等级甲级标准开盘时间2011.122012.3面积（）33800 可售40000总套数（套）100460已去化套数（套）33300均价（元/平）3100021000去化速度（平/月）58005300目前剩余存量263308000预计售完时间2013.32012.122012年厦门写字楼市场延续 2011年的大好形势，因不受限购影响，办公物业受到追捧，成交量持续活跃，新入市项目去化速度较快，不会对本项目

26、两年以后的入市造成影响26观音山在建项目观音山在建项目项目名称项目名称地块信息地块信息定位定位海西金谷广场海西金谷广场观音山A04、A07地块，用地面积64094平方米，建筑面积43万平拟建成以金融要素交易平台为主体的金融贸易集中区信义大厦信义大厦位于观音山P27地块，用地面积4561平方米，建筑面积61447平拟建设一栋28层135.8米超高层写字楼创冠国际中心创冠国际中心位于观音山P28地块，用地面积为4628平方米，建筑面积58387平建设一栋140米的5A级超高层写字楼雀氏营运中心雀氏营运中心位于观音山D09地块，用地面积2065平方米，建筑面积23310平拟建设总部营运中心福兴国际中

27、心福兴国际中心位于观音山D15地块，用地面积5238平方米，建筑面积51617平拟建成25层总部大楼台商总部大厦台商总部大厦位于观音山P18地块，用地面积8238平方米，建设面积51848平将建成台湾商品重要展示中心总投资超过总投资超过165165亿元的亿元的2020个金融、商务、酒店和民生大项目在思明区落地生根，个金融、商务、酒店和民生大项目在思明区落地生根，致力打造致力打造“海西金谷海西金谷”、“厦门外滩厦门外滩”、“东南航运中心的商务区东南航运中心的商务区”27未来供应未来供应地块编号地块编号地块用途地块用途士地位置士地位置成交时间成交时间面积面积(平方米平方米)成交价成交价受让人受让人

28、土地土地建筑建筑2010P27商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区环岛路与台南路交叉口西南侧2011-3-154561.411451608450万元信义玻璃控股有限公司2010P28商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区环岛路与台南路交叉口西南侧2011-3-154627.954381607450万元创冠集团投资控股（香港）有限公司2011P06商务金融用地（办公）湖里区06-06片区纵二路与岭下南路交叉口西南侧2011-4-197890.173200406000万元厦门合道工程设计集团有限公司2011P05商务金融用地（办公）湖里区06-06片区岭下路与岐山路交叉口西北侧2

29、011-4-197638.682157406130万元厦门美泽鑫源商贸有限公司2011P08商务金融用地（办公）（建筑智能化研发中心和住宅性能研发基地）思明区03-06开元工业园片区环湖里大道与前埔西三路交叉口西北侧2011-4-194067.025200002880万元厦门万安智能股份有限公司2011P07商务金融用地（办公）思明区03-07观音山片区台东路与台南路交叉口东北侧2011-4-195237.9053397016070万元FUXING CHINA GROUP LIMITED2011P14商务金融用地（办公）观音山片区南投路与台东路交叉口东南侧2011-7-204763.22737

30、5006420万元深圳市越海全球物流有限公司2011P18办公、商业（非百货零售的商务配套）、社会团体用地（台湾商品展示中心及台商投资企业协会办公）思明区观音山片区下堡路与塔埔东路交叉口东南侧2011-9-88238.399350006710万元厦门市台商投资企业协会2011P19商务金融用地（办公）湖里区岭下北路与岐山路交叉口西南侧2011-9-86929.560152403810万元福建奥元集团有限公司20112011年厦门地块出让一览表年厦门地块出让一览表28未来供应未来供应土地供应总量强势增加，供地区域仍以岛外为主，岛内土地供应量较少，且以综合体、办公用途占比较大，未来岛内办公市场竞争

31、格局基本稳定20122012年上半年厦门地块出让一览表年上半年厦门地块出让一览表地块区域 地块编号土地位置土地用途土地面积建筑面积成交日期竞得单位起叫价万元成交总价万元楼面价元/湖里区2012P01湖里区06-11两岸金融中心片区仙岳路与环岛干道交叉口西南侧A2-1地块办公、商业10730.257880002012-4-13福建宝呈凯瑞尔投资有限公司和漳州宝呈众华投资有限公司15170151701724湖里区2012P03湖里区06-11两岸金融中心片区仙岳路与环岛干道交叉口西南侧A3-1地块办公、酒店21943.45120000 2012-4-13厦门航空有限公司18420184201535

32、思明区2011P17思明区03-07观音山片区台南路与半屏山路交叉口东北侧办公、商业、酒店22668.171 1400002012-6-5厦门市开元国有资产投资有限公司28490379902714信息来源：厦门国土资源局29未来市场发展趋势未来市场发展趋势数据来源：戴德梁行由于限购政策的推出，办公物业受到追捧，由于限购政策的推出，办公物业受到追捧，成交量持续上涨，成交量持续上涨，20112011全年岛内写全年岛内写字楼成交量达到字楼成交量达到16.316.3万平万平供应方面：供应方面：鹭江道财富中心、湖滨南路源昌凯宾斯基、国际航运中心的投入使用，为厦门岛西部写字楼市场带来156000平方米的供

33、应量；未来趋势：未来趋势：未来厦门东部新区将有超过140万平方米的新增供应入市，岛内的办公区域将逐渐向东部片区转移，将会直接导致东部地区的售价及租金提升。从长期趋势看，房地产行业并不是往下走，还会往上走，现在行业还没有出现拐点，只不过在大的趋势下，环境发生了很大变化，“楼市下半场”来临了。上半场可能是拼产品、绿化等，下半场不止这些，还要有软的服务配套、绿色节能建筑等其他要求。-万科总裁郁亮30未来市场发展趋势厦门岛内写字楼价格变化趋势厦门岛内写字楼价格变化趋势20052005至今至今2000200520002005年年19952000年1990199519901995年年售价：售价：2.232

34、.23万万/平平售价：售价：1.51.5万万1.71.7万元万元/平平售价：售价：1.21.51.21.5万万/平平售价：售价：8000900080009000元元/平平代表项目：海光大厦、华兴大厦、湖光大厦代表项目：海光大厦、华兴大厦、湖光大厦代表项目：皇达大厦代表项目：皇达大厦代表项目：帝豪大厦、财富港湾代表项目：帝豪大厦、财富港湾代表项目：新景中心、中闽大厦、代表项目：新景中心、中闽大厦、钻石海岸钻石海岸年均价格增长率：7.5%待项目两年后入市时，岛内写字楼平均售价约为2.53.5万/平开发商自建的写字楼，2006年以后的，一般定位高端规划较好，租金上涨快，售价上涨幅度也就高，比如中闽大

35、厦；另外像2009年开盘的新景中心，遭遇经济危机，地段虽好价位却低，吸引了一定的投资客，价格上涨的速度就快。-房友网董事长张文彪片区开发，商务运营持续低迷，消化为主快速发展，市场细分泡沫有余，成败各异3131未来市场发展趋势2005200620072008200920102011201250100150200年份年份租金租金单位：元单位：元/平平6080元/平60100元/平80120元/平100120元/平90150元/平110150元/平140160元/平2005201220052012岛内甲级写字楼平均租金统计岛内甲级写字楼平均租金统计预计租金将上涨至140-180140-180元元/平

36、平岛内甲级写字楼租金平均增长率为9%数据来源：搜房网321、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况写字楼销售市场分析写字楼销售市场分析3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议33p由于写字楼成交量小，成交价格受个别楼盘价格影响大；p2007年，受中闽大厦1.6万/均价拉升，厦门市写字楼均价12348元/,达到10年内的顶峰；p2008-2009年，受观音山商务中心6000元/均价拉低，写字楼市场低价运行；p2010-2011年，市场在售写字楼项目较少p经

37、济发展中城市的写字楼价格肯定要高于住宅的价格；比如在深圳，写字楼的价格一般是住宅的1.5倍2倍；p厦门写字楼售价近年虽上涨幅度较大，但是整体价格低于同区域住宅，呈现倒挂现象；新景中心海富中心1750080001200016000200004000018500980018000写字楼售价周边住宅售价售价（元/）多数写字楼以出租为主，销售型产品供应较少，且售价处于上涨的趋势多数写字楼以出租为主，销售型产品供应较少，且售价处于上涨的趋势销售市场销售市场2003-2011厦门办公物业成交均价34厦门写字楼市场售价增长率厦门写字楼市场售价增长率项目名称2010年2011年2012年售价年增长率 主流年增

38、长率观音山一期1.081.3-1.41.825-33%20-30%中闽大厦1.6-2.22.32.6-3.521-30%新景中心1.9-2.12.4-2.522.5%海富中心98001.6-1.7市场机会市场机会销售型写字楼售价增长快速，去化良好，售价递增率达销售型写字楼售价增长快速，去化良好，售价递增率达20-30%20-30%，年均去化，年均去化2020万平米，单盘去化集中万平米，单盘去化集中2000-25002000-2500市场年去化水市场年去化水平约平约20万万1.6万万/年年1.3万万/年年0.04万万/年年3万万/年年2.2万万/年年年销售面积年销售面积35项目名称租金（元/月*

39、）售价（元）投资回报率（%）备注厦门销售型写字楼钻石海岸80-10027000-350004.44%轮渡中闽大厦105-12015000-160009.60%滨北新景中心90-11022000-240006.00%莲坂观音山一期90-100175006.86%观音山片区五缘湾同安大厦35-50110005.45%五缘湾海富大厦50-60175004.11%五缘湾在售项目少，单个项目整体销售价格持续上升，需求旺盛，在售项目少，单个项目整体销售价格持续上升，需求旺盛，20102010年成交量创历年成交量创历年新高年新高市场机会市场机会36n区位：观音山n土地面积：22725平方米n建筑面积：14.

40、51万平方米（地上面积102259 ，地下面积42498）n容积率：4.5 建筑密度：25%绿化率：30%n建筑高度：由1栋48层216米超高层和1栋24层112.8米高层组成n物业面积：办公面积98207，商业面积4052 n规划产品：超高层5A甲级写字楼、商业n车位：地下927辆,地上61辆n总造价：7亿元n竣工时间：2013年n招商情况：海峡明珠广场建成后，将引进超过50家大、中型企业入驻海峡明珠商务大厦，设立总部经济、办事机构、研发中心。销售项目销售项目-海峡明珠广场海峡明珠广场招拍挂区的招拍挂区的5A5A甲级写字楼甲级写字楼37n区位：厦港片区n土地面积：30545n建筑面积：27万

41、n容积率：9n交房时间：2015年以前交付使用n物业面积：五星级酒店 45000，甲级写字楼103800，SOHO办公 80000，商业40000n规划产品：2栋 250米以上的超高层建筑，一幢作为五星级酒店和顶级写字楼，另一座则作为SOHO办公楼，下面还有30米的裙楼 其中，精英SOHO酒店式管理，由五星级酒店管理，酒店由世茂自己持有，商业由世茂自己持有，引进大型商场及电影院n产品：商业街、精英SOHO、百货、酒店、五星级豪华影院n车位：1051个，其中地上车位30个，地下车位1021个城市综合体，品牌优势和开发经验丰富，总投资超过城市综合体，品牌优势和开发经验丰富，总投资超过5050亿元人

42、民币，但是目亿元人民币，但是目前片区缺乏办公氛围前片区缺乏办公氛围 销售项目销售项目-世茂海峡大厦世茂海峡大厦38裙楼设置商业，裙楼设置商业，SOHOSOHO及五星级酒店分别设置于两座超高层塔楼的顶部，办公物及五星级酒店分别设置于两座超高层塔楼的顶部，办公物业位于塔楼中间部分业位于塔楼中间部分1F6F1F5F底部6层为商业底部5层为商业6F20F中部15层为可销售型办公SOHO大堂及会所21F22F65FSOHO位于塔楼顶部酒店宴会厅7F8F 26F可销售型办公27F 43F甲级办公楼44F 65F塔楼顶部设置五星酒店，酒店大堂位于44层，配置为空中餐厅、会议、健身及SPAA座B座295M厦门

43、第一高楼写字楼情况：写字楼采取出售30%，统一管理的方式；100套，目前已签约6070套，价格2.8万-3.5万元/平。销售项目销售项目-世茂海峡大厦世茂海峡大厦3939销售项目销售项目-金都国际金都国际n区位：湖里区n土地面积：21357 n建筑面积：56933 n容积率：2n交房时间：2013年6月份左右交房n物业面积：50年产权LOFT写字楼，将建设办公区约四万平方米，精品展示区近一万平方米；n规划产品：项目一层、二层为国际石材中心展销大厅，三层以上为三栋LOFT写字楼；n产品：项目采用精致的全分割式小户型设计，36-112多户型，约500来套；5米的挑高，全石材干挂，精装修，百变空间；

44、顶层为花园、健身会所，5E级智能配置配备；n项目定位：项目定位为全球石材产业交易集散中心，旨在打造一个集展览、办公、研发、设计、代理销售为一体的石材行业综合服务平台，服务全球范围内的矿山、加工厂、贸易公司、机械、护理养护、商会组织、媒介组织、国外公司的国内办事处、物流、商检技术等企业和机构。401、项目本体解析、项目本体解析2、当地的市场情况、当地的市场情况租赁市场分析租赁市场分析3、客户与产品定位、客户与产品定位4、写字楼售价、写字楼售价5、写字楼物业发展建议打造策略、写字楼物业发展建议打造策略6、写字楼物业发展建议、写字楼物业发展建议4141轮渡轮渡-思北片区的受到金融科技行业亲睐，高档写

45、字楼租金能力强，观音山思北片区的受到金融科技行业亲睐，高档写字楼租金能力强，观音山片区近年租金能力提高显著，得益于总部经济效益的凸显片区近年租金能力提高显著，得益于总部经济效益的凸显观音山板块五缘湾板块火车站莲坂板块滨北-滨南板块轮渡思北板块各版块租金各版块租金80%政府代建，出租为主，少量出售；租金：40-60元/*月；入驻率：海富中心50%，为片区较高水平中高端，多为企业闽南总部，政策性购置；租金：70-80元/*月，汇金96元/*月入驻率：80%以上中高端档次不一，市场以租赁为主；租金：60-80元/*月，磐基130元/*月；早期出售，现多企业自用/出租；租金：85-110元/*月；高端

46、楼盘聚集，多只租不售，租金：80-150元/*月；金融、地产、物流、国际贸易业为主；外企、大型国企、外地企业聚集；商务新区，中高端水平；制造业、贸易、地产为主；闽南知名企业聚集地写字楼处于中低档水平；贸易、制造业、电子类为主；本地及泉州成长型中小企业为主42n区位：鹭江道100号n土地面积：5082n建筑面积：7.8万n容积率：15n建筑高度：43层全钢结构，建筑高度192米n项目定位：“国际智能5A甲级写字楼”和“世界500强商业巨子及国内国际优秀企业入驻的海西经济圈最佳办公平台”n规划产品：底层商业规划银行、金融行业，其余为纯写字楼，单层面积1600，层高4.2米，净高2.9米n配套：会议

47、中心、会所，无餐饮 n车位：地下五层，车位500个，其中专设28个低碳汽车优先车位，设165个自行车停车位n持有情况：写字楼全部持有经营n招商时间：2010年10月n工程进度：2011年7月28日落成启用招商项目招商项目-财富中心财富中心LEEDLEED金级预认证金级预认证5A5A海景商务地标海景商务地标43项目产品细节产品设计项目平面接近规整的长方形，室内分隔为多个进深适中、采光良好的规整的办公空间每层均设有与电梯厅连通的空中花园，高区更设有两层挑高8.4米的空中花园，若租用两层，可将空中花园作为两层通高的门厅，可增设楼梯，便于企业内部管理每层设高级行政卫生间，内设淋浴房电梯系统16部德国进

48、口蒂森克虏伯高速电梯分高低区运行，专设VIP电梯空调系统三菱电机变频多联机冷暖空调系统，精确的分户计费系统新风系统新风量比国家甲级写字楼标准增加30%，新风采用空调预降温，并经过空气净化杀菌除尘。室内会议室及人员聚集区采用二氧化碳监控系统。照明系统采用两路电源进线加备用柴油发电机，同时采用智能应急照明系统。通讯条件提供卫星数字通讯条件、厦门有线电视、境外卫星电视节目，同时提供中国移动、中国电信、中国联通高速光纤接入 停机坪项目屋面设直升机停机坪，并停泊业主自购直升飞机外立面材料抗震性能好的全单元式玻璃幕墙系统，玻璃采用夹胶中空双银Low-E玻璃节水技术全部采用节水洁具，并采取雨水、空调冷凝水回

49、收技术和中水回用技术进一步减少一般性日常用水。利用喷灌技术节约用水，降低地面景观用水量。安全智能安全保障系统，监控、防盗报警、电子巡更、翼闸、门禁等【财富中心财富中心】绿色建筑绿色建筑 ，大量节能、节水、节材、环保的设计与技术，大量节能、节水、节材、环保的设计与技术招商项目招商项目-财富中心财富中心44n招商情况：2010年10月开始招商n租金情况：120-150元/月（4-5层130元/月、20-30层150元/月）n物业费：17元/月n物业面积：90-100、1220-1280 n目前出租率：60%左右n工程进度：2011年7月28日落成启用n入住企业类别：投资公司、金融公司、贸易公司n招

50、商情况：目前国家开发银行、农业银行、第一太平戴维斯、蓝火置业、皓沣贸易、阿拉丁计算机、富士施乐、无限极有限公司等大型企业签署了入驻协议。福建第一高写字楼于福建第一高写字楼于20112011年年7 7月月2828日落成启用，招商正在如火如荼进行日落成启用，招商正在如火如荼进行中中招商项目招商项目-财富中心财富中心45总建筑面积：7.6万m2，地上：5.3万，地下2.3万；占地：6678m2，地上30层，地下4层建筑高度：130M；层高4 M，净高达2.8M；使用率：约78%停车位：482个总投资：约5亿元投资商：福建七匹狼集团有限公司开发商：恒禾置地（厦门）股份有限公司建筑设计单位：美国LEOA