双峰华剑紫金城项目第一阶段市场研究与发展定位报告.pptx

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1、双峰华剑紫金城项目第一第一阶阶段市段市场场研究与研究与发发展定位展定位报报告告1工作成果工作成果汇总汇总 研究分研究分类类内容内容工作工作统计统计3个个层层面面：长株潭、娄底市、双峰县4大市大市场场：商业、写字楼、酒店、住宅20项项研研究究：城市、经济、产业、人口、交通、企业、规划、政策、文化、供需、价格、竞争、空间、趋势、案例、定位、功能、规划、进度、运营、财务等3个个层层面面4大市大市场场20项项主要研究主要研究市市场场研究研究商户投资者：5人品牌商家：6人企业专访：3人专家：8人专项访谈专项访谈22人人住宅消费者问卷:200份商业消费者问卷：200份消消费费者需求者需求400份份2个区域

2、型案例：个区域型案例：贵州遵义湘潭县易俗河商业中心多多个个竞竞争争及及典典型型综综合合商商业业案案例例：案例研究案例研究11个个汇丰步行街中央龙廷中央华府凯德城市广场专题专题研究研究1个个城市化进程与县城商业模式发展关系市市场场研究与定位研究与定位报报告告华剑紫金城项目市场研究及定位1份份2报报告研究思路告研究思路 机会在哪里？机会在哪里？怎么把握机会？怎么把握机会？盈利情况？盈利情况？怎么做？怎么做？要做什么？要做什么？本次本次汇报汇报涵涵盖盖的内容的内容 41.项项目区位价目区位价值认识值认识2.现实现实困困难难分析分析3.机遇市机遇市场场分析分析4.物物业业市市场场分析分析5.项项目目发

3、发展定位展定位6.规规划划设计设计建建议议项项目区位价目区位价值值分析分析项项目区位目区位认识认识根据根据“3+5”城市群城市群规规划，娄底市定位划，娄底市定位为为次次级级城市圈、城市圈、远远景都市区和近期景都市区和近期“一体一体 化化协协作城市作城市”1.5小时通勤半径30分钟通勤半径双峰双峰县位于娄底市的最东边，不仅与娄底，还与长沙、株洲、湘潭、邵阳等地关系密切。因此，分析双峰县的区位条件，应把双峰县放在全省的整个经济格局中和衡、邵、娄区域经济环境中进行考虑。以以长长株潭株潭为为中心的中心的“3+5“城城市市群群中原城市群核心城市郑州规模不大，辐射带动能力较 弱武汉城市圈武汉一城独大，缺乏

4、中等规模城市衔接长株潭城市群长株潭三城距离近，城市实力相对平衡，产业互补，容易形成有力的增长极和辐射 性；同时，靠近珠三角经济圈，接受粤港 产业的梯度转移方面具有无可比拟的优势中国中部地区城市群中国中部地区城市群项项目区位价目区位价值值分析分析项项目区位目区位认识认识双峰双峰县县位位于于娄底市娄底市东东部先部先发发区，是娄底市城区，是娄底市城镇发镇发展主展主轴轴上的重要二上的重要二级级城城镇镇，主要，主要 定位是定位是产业转产业转移承接基地移承接基地49.5亿，同比增长12%能源原材料基地、旅游基地冷水江市区定位：2012年GDP:212.4亿元，同比增长12.7%双峰县县城定位：产业转移承接

5、基地、能源、原 材料基地2012年GDP:152.25亿元，同比 增长11.8%娄底市区定位：商贸、物流中心，交通枢纽2012年GDP:1002.65亿元，同 比增长11.9%涟源市区定位：能源原材料基地、旅游基地2012年GDP:183.4亿元，同比增长12.7%新化县县城定位：新型陶瓷材料生产基地2012年GDP:1项项目区位价目区位价值值分析分析项项目区位目区位认识认识双峰双峰县职县职能定位可以能定位可以归纳为归纳为“三区、四中心三区、四中心”三区三区：长株潭都市区外围重要增长极点、特色产业区；娄底市一体化发展的东部先发区；集行政、文化、商贸服务于一体的综合性城区。四中心四中心：县域城镇

6、化综合服务中心；县域综合旅游服务中心；以发展农副产品加工、新材料、矿业加工、新农机、特色轻工为主导的新型产 业化中心；以历史名人为依托的地域特色文化产业中心。项项目区位价目区位价值值分析分析项项目区位目区位认识认识 本本项项目位于双峰目位于双峰县县城新区，未来城新区，未来的的复合复合型型行政行政商商业业中中心心是双是双峰峰县县昭昭示示性最性最好好的地的地块块之一之一位于县政府正对面，东临国藩广场，南靠艺芳街，西接迎宾路，北通和森大道是是县县城目前最大的商城目前最大的商业综业综合体合体项项目目总占地面积560亩，总建筑面积80万平米。本项目本项目一期本次本次汇报汇报涵涵盖盖的内容的内容 91.项

7、项目区位价目区位价值认识值认识2.现实现实困困难难分析分析3.机遇市机遇市场场分析分析4.物物业业市市场场分析分析5.项项目目发发展定位展定位6.规规划划设计设计建建议议现实现实困困难难分析分析困困难难一：本一：本项项目位于目位于县县城，商城，商业业能能级较级较低。低。经济总经济总量量规规模模较较小，人均消小，人均消费费能力一能力一般般双峰县的GDP在娄底市各县这排名第四，属于中下游水平，人均收入和消费额在全市域范围内均排名较后2012年年湖南省各市湖南省各市GDP6399 2012年年娄底市各娄底市各县县市区市区GDPGDP（亿元）700060005000400030002000100003

8、50300250200150100500292152（亿元）娄星区冷水江市涟源市双峰县新化县2012年娄底市各年娄底市各县县市区市区人均可支配收人均可支配收入入比比较较3.32012年娄底市各年娄底市各县县市区市区社会消社会消费费品零售品零售总额总额比比较较8069683.532.521.510.506040200娄星区冷水江市涟源市双峰县新化县娄星区冷水江市涟源市双峰县新化县长沙岳阳常德衡阳株洲郴州湘潭永州昭阳益阳娄底怀化湘西州张家界5857462.82.232.051.72121831501002GDP现实现实困困难难分析分析城市商城市商业业能能级级关系关系图图零售商零售商业业双峰双峰县县

9、属属于于第四能第四能级级区区间间多个市级中心消费商圈商商业规业规模：模：每个商圈40-100万一级单体规模上限达20-30万-3个大型商业体最高形最高形态态：Shopping Mall代表城市：代表城市：北京/上海/广州/深圳：1个或以上省级消费商圈个市级中心商圈二级：每个商圈约40商商业业级级别别单体规模上限达10-20万最高形最高形态态：综合购物中心代表城市代表城市：成都/武汉/重庆/杭州商商业业表表现现：多个市级中心商圈多个片区型消费商圈商商业规业规模模：市级商圈30三级万单体规模上限达4-10万最高形最高形态态：百货店为主代表城市：代表城市：长沙/郑州：仅1个市级中心商圈多个片区型消费

10、商圈四级：市级商圈达10-15万双峰县14998单体规模在1-8万最高形最高形态态：超市+百货为主娄底市19233代表城市：代表城市：贵阳/遵义/6000居民居民储储蓄存款余蓄存款余额额(亿亿元元)11商商业业表表现现：1个以上全国/国际性商圈2商商多商商业业表表现现业规业规模模万-40商商业业表表现现商商业规业规模模区域范区域范围围社会消社会消费费品零售品零售 城城镇镇居民人均可居民人均可 城城镇镇居民人均居民人均 居民居民储储蓄存蓄存 总额总额（亿亿元）元）支配收入（元支配收入（元）消消费费支出（元）支出（元）款余款余额额9730114.5512680558.4745.98297.75株洲

11、/湘潭占比占比15.4%-20.5%现实现实困困难难分析分析困困难难二：城市化水平二：城市化水平较较低，制低，制约约了了县县城商城商业业消消费费力的力的发发展展 双峰县城镇化率在娄底各市区排名靠后2012年娄底各市区城市化率对比2012年湖南省各市年湖南省各市城城市化率市化率对对比比80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%76.42%13.84%城市化率双峰涟源冷水江新化娄底市西市市双双峰峰县县城城镇镇和和农农村村消消费费能能力力对对比比120001000080006000400020000 从人均消费支出来看农村消费只有城镇消

12、费能力的一半2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年城镇居民人均生活消费支出农村居民人均生活消费支出1224.99%39.23%26.80%长 株 湘 衡 邵 岳 常 张 益 郴 永 怀 沙 洲 潭 阳 阳 阳 德 家 阳 州 州 化 市 市 市 市 市 市 市 界 市 市 市 市娄 底 市湘 州现实现实困困难难分析分析困困难难三：三：产业产业基基础础薄弱，薄弱，产业产业人口不人口不足足。县城工业园区以农机产业、制鞋业和农副产品加工业为主，园区落户项目40个，规模企业15家，其中上市公司三家，大多数为中小企业。2012年全县规模工业产值45

13、.66亿元。园区产业人口3000多人双峰县第一产业增加值高，产业仍以农业为主2012年娄底市各年娄底市各县产业结县产业结构构200 184 大企大企业业：约约占占7%15097100中型企中型企业业：约约占占37%50.6500小型企小型企业业：约约占占56%娄星区双峰县第一产业新化县第二产业冷水江市涟源市第三产业第二，第三第二，第三产业产业水平低，商水平低，商务务物物业业发发展与区域第三展与区域第三产业发产业发展水平息息相关，双峰展水平息息相关，双峰 目前第三目前第三产业发产业发展展处处于起步于起步阶阶段，段，对对商商务务型型物物业业的需求和支撑力度不的需求和支撑力度不够够 896351 5

14、654433855399.77.8 15现实现实困困难难分析分析困困难难四：四：对对外交通不完善，外交通不完善，导导致商致商业业辐辐射力有限射力有限目前县城道路交通状况不完善，对外联系通道少，外来消费吸附力低永丰永丰镇镇商商业业消消费费者者结结构构3%8%从双峰县的消费结构来看，80%以上以双峰县本地居民消费为主，其中65%以上是永丰镇本地居民永丰镇双峰其他乡镇 娄底市其他地区 娄底以外地区24%65%现状而言，双峰城市对外交通联系系统相对薄弱；建成区 道路交通体系分级不明确，功能混合；路网系统不完整，尽端交通现象较严重。对外交通道路等级低，物流交通不便捷，辐射周边县市能 力差。与中心城市联系

15、不紧密，到娄底市车程为 0.7小时，到长 沙株洲湘潭等中心城市市车程为2小时左右。现实现实困困难难分析分析困困难难五：五：项项目目周周边边商商业发业发展氛展氛围围尚未成熟尚未成熟项项目地生活目前最欠缺目地生活目前最欠缺配配套套周边商业以建材店为主生活配套少，不能满足居民的购物需求。周边公交系统缺乏，出行不便。影响当地居民出外 休闲消费。教育医疗等生活配套缺乏,当地居民中大部分认为 项目地缺少医院/商业购物场所和学校。医院商业购物场所 学校 银行 公交车 酒店餐饮场所 娱乐休闲场所 邮局0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%资料来源:DTZ 消费者调查问卷30.40%23.7

16、0%17.40%11.10%8.20%4.80%2.40%1.00%1.00%现实现实困困难难分析分析关关键键点点总结总结机遇提示：从市机遇提示：从市场场出出发发，把握把握各各物物业业市市场发场发展展容量容量与与发发展展机机遇遇16认识市场现实挑战与客观不足，从控制风险角度控制开发容量，把握短期机会 把握好分阶段的开发 策略，立足长远机遇 本次本次汇报汇报涵涵盖盖的内容的内容 171.项项目区位价目区位价值认识值认识2.现实现实困困难难分析分析3.机遇市机遇市场场分析分析4.物物业业市市场场分析分析5.项项目目发发展定位展定位6.规规划划设计设计建建议议机遇市机遇市场场分析分析城市城市发发展机

17、遇：城市展机遇：城市规规划新中心，划新中心，县县城休城休闲闲游憩中心，未来旅游集散中心游憩中心，未来旅游集散中心 县县城中心北移，城中心北移，项项目地目地为为县县城城未未来的来的发发展中展中心心，医疗教育文化等配套设施都将转移到该片区，完 善的片区配套将带来县城人口转移并增加大量的 生活性消费需求。毗毗邻邻国藩广国藩广场场，全，全县县最最重重要的要的休休闲闲游游憩憩中心中心，规划包括大型的生态园林，影剧院，图书馆，游泳 池，青少年活动中心，憨山艺术馆，地下购物商 场，表演舞台等公共服务设施，聚集大量县城人 气 作作为为双峰双峰县县城的名片区城的名片区域域，规规划划中的中的旅旅游集游集散散中中心

18、，心，势必为县城带来大量旅游集散人群。机遇市机遇市场场分析分析双峰双峰往衡阳正争取规划建设沪昆高铁娄底站至县城的高等城际联络交通交通发发展机遇：展机遇：县县城商城商业辐业辐射能力增射能力增强强 县城将新增两条高速公路，三条铁路，改造三条省道，促进了周边县镇向区域中心聚集消费的趋势。身处长株潭1.5小时经济生活圈，顺畅的交通使双峰与长 株潭城市群往来更加便捷。对外交通的发展与完善使得县城商贸、商务、商业消费辐 射范围的扩大。太平太平坳坳娄底娄底 市市双衡高速（规 划）往邵娄衡高速阳（2016年）往衡阳道路娄衡高速（施工中），双衡高速（南岳）（规划中），双峰火车北站至县经济开发区物流园区的高等级公

19、路水道直通湘江的航运水道湄水河蜿蜒绕过县城铁路娄邵铁路（扩能改造中）、洛湛铁路穿越西北；县政府线香卜香卜 寺寺镇镇中心区中心区（永丰（永丰镇镇）青三青三贺贺家家 甘甘坳坳正公正公 祠祠双峰县内交通示意图机遇市机遇市场场分析分析本页所属二级标题产业发产业发展机遇：展机遇：产业产业机遇模型机遇模型置置业业居住居住配套商配套商业业经济经济增速增速产业导入服服务务企企业业导导入入就就业业人口人口导导入入产业产业产业产业城市化率城市化率增快增快商商务务酒店酒店金融服金融服务务配套配套依托依托产业发产业发展将展将带带来居住、商来居住、商业业和商和商务务的的发发展需求展需求数据来源:DTZ Consulti

20、ng（微软雅黑9号）20机遇市机遇市场场分析分析产业产业增速机遇：承接增速机遇：承接长长株潭与沿海地区株潭与沿海地区产业转产业转移移,大力大力发发展商展商贸贸物流服物流服务业务业，带带来大来大量企量企业业和和产业产业人口人口92.7%。招商引招商引资资：荣诚鞋业、胖哥槟榔、天宏不锈钢、湘徽公司等省内外知名企业已分别入驻各工业园；2012年双峰县储备项目252个，总投资240亿元，上 报项目180个，争取到各类上级资金12.39亿元（不 含财政争资），比2011年净增5.96亿元，增长双峰双峰县县“十二十二五五”经经济济社社会会发发展展主主要要目目标标指标名称2015年年增长率GDP（亿元）20

21、013人均GDP（元）20000工业增加值（亿元）9520三次产业比19.8:50:30.2城镇化率(%)331.5重点重点项项目：台目：台资资鞋鞋业业园园规规划面划面积积3000亩亩；天宏不 锈钢产业园占地面占地面积积520亩亩，计划建成投产后年产值 达30亿，建造两个商建造两个商贸贸物流园物流园带带，大力发展商贸物流 产业，预计未来带动带动就就业业3-5万人万人；产产 业业 发发 展展产值产值目目标标：预计预计到到2015年，工年，工业业园区开园区开发发面面积积6 平方公里以上（平方公里以上（约约目目前前2倍），倍），产值产值100亿亿左右（左右（约约 目前目前5倍倍）。农农机（制造机（制

22、造业业）40亿亿元元；制鞋业20亿 元，农产品加工22亿元，建材化工加工50亿元，能 源原材料产业20亿元重点重点产业产业：继续继续扶植扶植农农机制造、制鞋机制造、制鞋业业、农农副副产产 品加工品加工业业等三大等三大传统传统重点重点产业产业，同，同时时培养新型培养新型战战略略产产 业业如不如不锈钢锈钢加工加工业业，建材加工，建材加工业业等等机遇市机遇市场场分析分析产业发产业发展机遇：城展机遇：城镇镇化化带带来来经济产业发经济产业发展机遇展机遇战略规划双峰双峰县县“十二五十二五”后后经济规经济规划划发发展指展指标标战略调整决定未来产业发展方向消费结构产业结构人 群 结 构 带 动商 务 商 业

23、消 费业态丰富升级产 业 结 构层次上升产 业 结 构 调 整 带动企业层次上升企业层次促进就业人口层次上升，企业结构人群结构城城镇镇化化导导入新增外来人入新增外来人口口和外出和外出务务工人口回流，工人口回流，带动带动区域消区域消费结费结构升构升级级，促，促进进商商务务商商业业需求需求数据来源:双峰县统计局22指指标标2012年年2015年年2020年年人口（万人）人口（万人）9596102城市化率城市化率(%)24.993345GDP（亿亿元）元）152人均人均GDP(万元万元/人人)1.8固定固定资产资产投投资资(亿亿元元)79 工工业业增加增加值值(亿亿元元)57 社零社零总额总额(亿亿

24、元元)46城城镇镇居民人均可支居民人均可支 配收入配收入(元元)1499620029023.213022095160701151642020000机遇市机遇市场场分析分析改善型消改善型消费费机遇：城机遇：城镇镇化与化与产业发产业发展展带带来生活品来生活品质质与物与物质质的改善的改善双峰县消费者购房目的10.2%25.5%小孩读书换地段好的房 改善换大房 投资保值给家人购房19.7%23.4%21.2%2.3%5.1%0.5%7.4%文化品味差停车太难 交通不方便 商场外观差 档次低 人太多太拥挤 品牌少 价格偏高30.1%10.2%17.6%26.9%双峰消费者觉得目前双峰商业不满意的愿意消费

25、者普遍认为双峰县现有商业“档次 低，价格高，购物环境差，品牌少”。购 买力的增强产生更多改善型消费需求，对 区域的商业物业发展提出新的要求 双峰县本地人购房目的以改善换大 房和换好地段的占比40%，说明改善 型需求购房者正在增加，为住宅市场 的持续稳定发展提供了客群和购买力 支撑机遇市机遇市场场分析分析旅游旅游发发展机遇：旅游集散中心，文化展示中心展机遇：旅游集散中心，文化展示中心双峰具有特色湖湘文化、红色文化和书画文化底蕴，本本项项目目作作为为城城市名市名片片，需，需要要展示展示双双峰的峰的文文化内涵化内涵本项目毗邻国藩广场，广场上有艺术馆、博物馆等双峰重点文化项目随着娄衡高速、娄双大道的拉

26、通，双峰将与娄底、韶山、衡阳等地的旅游项目连成一体，本本项项目位于目位于双峰双峰县县中心，将成中心，将成为为双双峰峰重要重要的的旅游旅游集集散目散目的的地地将城市文化底将城市文化底蕴蕴融入商融入商业项业项目的成功典范目的成功典范上 海 新 天上 海 新 天 地地 杭 州 新 天杭 州 新 天 地地 武武 汉汉 新新 天天 地地 佛佛 山山 新新 天天 地地文化文化商商业业地地产产城市形象城市形象品味提升品味提升商商业业商商务务消消费费文化文化商商业业商商贸贸繁荣繁荣24通过文化元素与功能注入，提升商业项目的形象品位与创新活力海派文化与上海老石库门文化的新旧碰撞上海城市形象窗口，城市价值体现商业

27、活动与文化娱乐消费中心机遇市机遇市场场分析分析机遇机遇总结总结：内生：内生动动力力带带来来消消费费需需求求内生内生动动力模型力模型认识认识内生内生动动力力：产业产业化、城市化、改善需求化、城市化、改善需求 资资源特征：文化旅游源特征：文化旅游发发展机遇展机遇物物业业需求：居住、商需求：居住、商业业、商、商务务、酒店、酒店居住居住商商业业城市城市机遇机遇交通交通机遇机遇文化文化机遇机遇配套配套需求需求人口人口导导入入产业产业机遇机遇改善型改善型机遇机遇商商务务接待接待25机遇市机遇市场场分析分析城市机遇城市机遇交通机遇交通机遇产业产业机遇机遇旅游机遇旅游机遇机遇提示：用机遇提示：用发发展眼光展眼

28、光看看待待项项目目未来未来机机遇与遇与空空间间，从从趋势趋势把把握握项项目目的的中中长远发长远发展机会展机会26 湖南省旅游湖南省旅游强强县县，近年来政府大力，近年来政府大力发发展旅展旅游游产业产业，每年每年的的旅游旅游人人数数 不断上升，旅游收入不断增加，不断上升，旅游收入不断增加，为为旅旅游接游接待待消消费费创创造了造了机机遇遇 区域区域产业产业增增长长有利于增加新就有利于增加新就业业人人口口，实实现现居住居住、消消费费、商商贸贸人人口口 导导入与回流入与回流 正正处处于城市化于城市化发发展的快速提升期，展的快速提升期，未未来来城城市市化率化率仍仍有很有很大大提升空提升空间间，带带来来乡镇

29、乡镇人口消人口消费费、置、置业业往往县县城城中心中心聚聚集集趋势趋势 一方面有利于商一方面有利于商贸贸、商、商务务、商、商业业消消费费辐辐射射范范围围的的扩扩大，大，另另一方一方面面促促 进进了周了周边边向区域中心聚集消向区域中心聚集消费费的的趋势趋势 县县城中心北移，城中心北移，为为片区片区带带来大量生来大量生活活人口人口、产业产业人人口、口、旅旅游人游人口口聚聚 集集本次本次汇报汇报涵涵盖盖的内容的内容 271.项项目区位价目区位价值认识值认识2.现实现实困困难难分析分析3.机遇市机遇市场场分析分析4.物物业业市市场场分析分析5.项项目目发发展定位展定位6.规规划划设计设计建建议议物物业业

30、市市场场分分析析住宅市住宅市场场分析分析28双峰住宅市双峰住宅市场发场发展特征展特征供求特征双峰双峰县县房地房地产产市市场场近两年来近两年来处处于快速于快速发发展状展状态态，房地，房地产产投投资资不断不断扩扩大，但市大，但市场场需求有限，目前住宅市需求有限，目前住宅市场处场处于供大于求的状于供大于求的状态态2011年房地产住宅供求比达到2.8，价格涨幅达40%，存量巨大加上价格增长过快，限制了部分低收入 群体的购买力，预计未来供过于求的状态将持续一段时间。由于房地产供应量的增幅远大于城镇人口增速，需求受到限制。未来住宅销售速度和销售价格增速将会放缓。短时期内房地产住宅市场的竞争将十分激烈250

31、0300000250000200.00%2000200000150.00%1500100.00%150000125797100010051950.00%100000%5000.00%50000-14.20%-50.00%00城镇人口增速新增住宅面积增速2008住宅新增面积200920102011住宅销售面积商品住宅销售均价（元）双峰双峰县县房房产产供供应应增速与城增速与城镇镇人口增速人口增速对对比比2008年年-2011年双峰年双峰县县房地房地产产供求情况供求情况数据来源:双峰县统计局183.65%73.74%58.21%36.96%11.81.15%72006 2007 2008 2009

32、2010 2011 2012 2013 2014 2015264765167346 145019951232118668763589984261136578双峰住宅市双峰住宅市场发场发展特征展特征供求趋势随着未来随着未来产业发产业发展升展升级级，城市化速度加快，消，城市化速度加快，消费费者者购买购买力力进进一步提升，住宅市一步提升，住宅市场场供求情况将得到改善供求情况将得到改善300000030.00%依据历史数据，第一产业增加值平均增速约5%，第二产业增加值平均增速20%，第三产业增加值平均增速10%。到2020年，永丰镇将成为第二产业为主，第一第二产业为辅，产业结构比达到1：3：1，带来产

33、业人口和提高购买力。25.00%250000020.00%2000000第一产业增加值（万）第二产业增加值（万）第三产业增加值（万）第一产业增长率 第二产业增长率 第三产业增长率15.00%150000010.00%10000005.00%5000000.00%0-5.00%12060.00%10050.00%依据历史数据，全县总人口平均年增速0.9%，常住城镇人口平均增速为11%；按此增速，双峰县城镇化持续增高，到2020年预计达到45%以上。8040.00%全县总人口城镇常住人口 城镇化率6030.00%4020.00%2010.00%00.00%2006 2007 2008 2009 2

34、010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020数据来源:DTZ Consulting住宅市住宅市场场分析分析竞争分析双峰双峰县县房地房地产项产项目分布情况目分布情况分布现状：传统住宅项目沿复兴街去分布，大部分已开发结束，进入销售尾段，新建住宅项目主要集中在蔡和森大道两侧，主要集聚形成三个片区：城西片区、城中国藩广场片区、城东湄水片区。未来分布趋势：蔡和森大道成为住宅项目分布主轴，居民住宅集中片区由城东向城北转移。城东湄水片区城中国藩广场片区本案所在地，楼盘最为集中，地段最好，竞争相对激烈 城西片区数据来源:DTZ Consulting

35、（微软雅黑9号）31住住宅市宅市场场分析分析 区域供应及销售情况分析按按户户型分双峰型分双峰县县供供给产给产品品结结构（六构（六个个代表代表项项目合目合计计）目前区域在售目前区域在售项项目以目以120-140的三房的三房为为主，去化率主，去化率约为约为80%，销销售情况良好售情况良好300025002000本项目所在蔡和森路沿线住宅均价为2800元，属于双峰县城房价最高的区域主力户型以三房为主，面积段集中在120-140平米单盘月均去化率在4000平米左右客户来源以永丰镇及双峰其他乡镇为主，占客户来源的80%以上1500成功推售套数剩余套数81210005000二房三房四房五房140以上以上数

36、据来源:DTZ Consulting（微软雅黑9号）32各项目住宅建筑面积均按项目规划给出（包括已竣工和未竣工），销售情况则按实现预售的总量；由于销售时期不一，均价差异比较大。住宅建筑住宅建筑面面户户型配型配比比月均月均销销积积容容积积率率物物业类业类型型60以以下下60-9090-120120-140近期均近期均价价量量艺芳新城131955.392.76小高层、高层0%0%7%66%27%284040中伟世纪城119160.993.7小高层、高层0%5%40%45%10%270034鼎龙家园57913.214.5高层0%0%40%50%10%24003中央龙廷198403.583.5小高层、

37、高层0%18%0%72%10%2700-中央华府58132.242.3小高层、高层4%2%15%37%42%2400-嘉信华庭34324.682.21小高层0%0%9%82%9%19261123993353161451705839住宅市住宅市场场分析分析 区域供应及销售情况分析典型典型项项目分析目分析湾田湾田艺艺芳新芳新城城.上苑上苑建筑面积131955平米，容积率为2.76层高为小高层（121985m.sq）为主、少量高层（9970m.sq）从2012年1月至今一期多批开盘，月均销量约40套均价在2900元左右主要推出以120以上的大户型为主，其中三房户型占极大比重。平均去化率80%左右，相

38、比之下，三房推售量最大，去化率最高，四房去化率最低，仅有65%。94.88%7006005004003002001000100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%二房(100-110平米)三房(120-140平米)四房(140-180平米)推盘量(套)去化率80.88%6862565.22%253住宅市住宅市场场分析分析 区域供应及销售情况分析典型典型项项目分析目分析中中伟伟世世纪纪城城600120.0%500100.0%6.4%40080.0%住宅建筑面积119161平米，容积率为3.7层高以高层（92828m.sq）为主、部分小高层（26332m.sq）从20

39、11年6月至今计3期开盘，月均销量约34套均价在2900元左右主要推出以140以上的大户型为主，其中四房户型占极大比重。平均去化率90%左右，相比之下，二、三房推售量最小，去化率最高，五房去化率最低，职业有75%。30060.0%20040.0%10020.0%00.0%二房(80-110平米）三房（120-130平米）四房（140-155平米）五房（160-180平米）推售量(套)去化率商商业项业项目目开开盘时间盘时间包括物包括物业类业类型型均价均价推售量推售量第一期2011.06住宅、商业2500267第二期2011.09住宅、商业2550288第三期2013.04住宅2700390522

40、100.0%100.0%12084974.6228住宅市住宅市场场分析分析 本案竞争机会分析本本项项目先天条件目先天条件较较好，再通好，再通过过后期后期产产品品及配套上的打造，具及配套上的打造，具备备成成为为市市场标场标杆的杆的优势优势周边竞争项目多，档次参次不齐依托规模及品牌优势，树立标杆形象后期通过配套优势与产品创新，成为双峰住宅 标杆本案先天条件占有明显优势。可通过合理规划设计，后天获得竞争优势。数据来源:DTZ Consulting（微软雅黑9号）35项项目目规规模模地段地段品牌知名度品牌知名度环环境境优势优势产产品形品形态态户户型型创创新新配套配套中央龙廷小优中中中中中（商业+住宅）

41、城市广场小优中中中中中（商业+住宅）艺芳新城中优优中优优中（商业+住宅）中伟世纪城中优中中中中中（商业+住宅）本案大大优优优中优优优(商业+酒店+住宅)住宅市住宅市场场分析分析 消费者需求分析购买购买客群来源客群来源以双峰以双峰县县本地居民本地居民为为主，主，对县对县外居民的外居民的辐辐射力射力较较小小 调查显示，超过70%的购房者来自双峰县永丰镇及其他乡镇 从购房者职业结构上看，私企业主占了很大比例，政府人员、事业单位和私企业主合计约为50%。双峰双峰县县商品住宅消商品住宅消费费者者结结构（按地区分）构（按地区分）双峰双峰县县商品住宅消商品住宅消费费者者结结构（按构（按职业职业分）分）0%4

42、%11%6%8%永丰镇双峰其他乡镇 娄底其他县市 湖南其他地区 外省14%政府人员事业单位 私企业主其他41%45%37%34%数据来源:DTZ Consulting（微软雅黑9号）36住宅市住宅市场场分析分析 消费者需求分析购购房目的与关注因素房目的与关注因素以改善型自住以改善型自住为为主，最关注主，最关注项项目地目地段段和价格和价格 购房目的集中为给家人购房与投资保值，其中给家人购房占比最高。可以看出，双峰县购房主要以自用型消费为主，其中改善型购房的比例超过了50%。购购房者最关注因素集中房者最关注因素集中为为价格价格和和地段地段，说说明明双双峰峰购购房房者者对对价价格比格比较较敏感敏感，

43、看中看中房房子的子的投投资资价价值值。双峰双峰县购县购房者最关注因素房者最关注因素双峰双峰县县消消费费者者购购房目的房目的40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%27.9%26.0%1.9%0.5%数据来源:DTZ Consulting（微软雅黑9号）3730.8%33.7%13.5%35.4%30.1%15.3%12.0%4.8%住宅市住宅市场场分析分析 消费者需求分析购购房区域房区域选择选择本区域是双峰本区域是双峰购购房的首

44、房的首选选 调查显示，超过95%看好城北（新县政府区域），有潜力发展成为将来的城市中心。超过85%的受访购房者愿意在新县政府片区购房。消消费费者者购购房区域房区域是否愿意在新政府片区是否愿意在新政府片区购购房房4.5%3%4.5%12%城东区（新县政府片区）是否 视情况而定城南区（老城区）城西区（湄水河片区91.0%85%数据来源:DTZ Consulting（微软雅黑9号）38住宅市住宅市场场分析分析 消费者需求分析住宅住宅产产品需求品需求目前消目前消费费者者倾倾向于向于购买购买舒适性大舒适性大户户型型双峰县购房者多倾向于购买大户型大面积，120-150平米三房是主流需求产品。实际成交面积中

45、则以90-120和120-140平米的中等面积居多购购房者房者倾倾向的向的户户型面型面积积双峰双峰县县住住宅宅项项目成交面目成交面积积（按面按面积积分分）1.0%6.2%3%1%80以下80-100150以上100-120130-150121-13022%13.3%60平米以下60-90平米90-120平米120-140平米140以上平米31.9%23%22.9%24.8%51%趋势趋势：随着价格上升，：随着价格上升，总总价提升，价提升，预预计计150平米以上大平米以上大户户型型产产品出品出现现滞滞销销，而，而100-120平米的平米的紧紧凑三房凑三房户户型需求将会增加。型需求将会增加。数据来

46、源:DTZ Consulting（微软雅黑9号）39住宅市住宅市场场分析分析 消费者需求分析住宅住宅产产品需求品需求趋势趋势购购房者房者倾倾向的向的户户型型0.5%4.8%8.6%一房复式 两房 四房 三房15.2%70.9%趋势趋势：合理控制：合理控制单单套套户户型面型面积积与与总总价，价，发发展展实实用型用型产产品品主力主力产产品建品建议议：1.2.3.120-130平方米舒适三房或平方米舒适三房或紧紧凑四房凑四房90-100平方米平方米紧紧凑三房凑三房80平米平米实实用两房用两房40住宅总价接受程度（%）20-30万元52.930-40万元40-50万元60万元以上50-60万元42.2

47、2.91.01.0住宅市住宅市场场分析分析 消费者需求分析住宅住宅产产品形品形态态需求需求小高小高层层的住宅的住宅产产品受到大部分消品受到大部分消费费者的青者的青睐睐，多，多层层和高和高层层也普遍被市也普遍被市场认场认可可多数消费者选择平层结构，其次为复式。多层和小高层是主流产品，占比超过70%，小高层最受青睐。双峰双峰县县消消费费者者对对住宅形住宅形态态偏好偏好双峰双峰县县消消费费者者对对建筑建筑结结构构偏好偏好4%1%28%25%小高层（7-18层）多层（1-7层）高层（18层以上）别墅42%平层复式 错层71%29%建建议议：项项目目规规模模较较大，大，为为了丰富了丰富产产品品线线，在，

48、在规规划条件划条件许许可的前提下可可的前提下可发发展多种住展多种住宅宅产产品品类类型型数据来源:DTZ Consulting（微软雅黑9号）41住宅市住宅市场场分析分析 消费者需求分析住宅建筑住宅建筑风风格偏好格偏好相比之下，消相比之下，消费费者更喜者更喜欢欢欧欧陆陆古典古典风风格格双峰双峰县县消消费费者者对对建筑建筑风风格偏好格偏好17.0%44.0%19.1%欧陆古典风格现代简约风格 新古典主义风格 现代中式风格19.9%住宅市住宅市场场分析分析 住宅住宅发发展关展关键键点点总结总结：1.宏宏观观：未来双峰房地产市场放量大，而消费需求及消费力有限，预计短期内竞争 激烈，销销售速度与价格售速

49、度与价格涨涨幅会受抑幅会受抑制制，我，我们们需要需要成成为为市市场场份份额额的的主要主要占占领领者者2.竞竞争争：本项目先天优势众多，具具备备发发展展成成为为双双峰峰县县住住宅宅标标杆杆项项目目的的条条件件，引引领领市市场发场发展展3.客群：客群：改善型与刚性需求仍为市场主导，以永丰镇及双峰其他乡镇客群为主，同 时购房对价格和投资价值最为敏感，可以设置些低总价的投资型产品吸引客户。4.产产品：品：初期以迎合市初期以迎合市场场的舒适性三房的舒适性三房为为主，主，预预计计未未来来增加增加紧紧凑型凑型实实用用产产品品的比的比例例，控制好总 价，户型有更多创新；为了配合后期的投资型和商务型需求，建议设

50、置少量SOHO公寓5.容量：容量：市场吸纳水平有限，单盘年销售维持在1-2万平方米，从资金角度，建议分期开发6.配套：配套：加快商业配套成熟，早期尽快引进超市主力店，有利于加快住宅产品销售物业市场分析商业市场分析44商商业业市市场场分析分析 发展环境分析商商业发业发展水平展水平双峰双峰县县社会社会经济发经济发展水平近年来展水平近年来发发展速度不断提升，社会零售品消展速度不断提升，社会零售品消费费总额总额不断增不断增加，未来零售加，未来零售发发展有展有较较大潜力大潜力 通过消费品零售总额和人均消费支出知道，湘潭市居民癿消费水平不断上升 经济发展和人均可支配收入提高是其主要原因双峰双峰县县社会消社