洋房专题研究培训.pptx

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1、洋房专题研究一、什么是洋房三、洋房的设计四、洋房的附加值设计手法五、洋房的设计亮点二、洋房的分类一、什么是洋房三、洋房的设计四、洋房的附加值设计手法五、洋房的设计亮点二、洋房的分类一、什么是洋房 洋房的定义l市场上对于洋房的理解不同，其概念有着广义和狭义之分狭义的洋房：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房戒二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（戒双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适秳度高。广义的洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切，是

2、介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。一、什么是洋房 洋房的特征洋房产品在住宅解决方案中的常见角色：1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。洋房

3、的特征品质提升关键词：1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异一、什么是洋房 洋房的价值花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超

4、越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。1、入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让12层的住 户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。2、居住空间的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充 4、造型特质从“整体”走向“细节”集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的

5、关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。3、“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。一、什么是洋房 洋房的价值洋房产品社区空间关键词:亲地、亲景、院落感一、什么是洋房 洋房的价值洋房产品形象关键词:层次、错落、细节、风格化一、什么是洋房三、洋房的设计四、洋房的附加值设计手法五、洋房的设计亮点二、洋房的分类二、洋房的

6、分类l在不同的地块和市场环境下，洋房产品也呈现出比较明显的差异，主要表现为四种形式常规洋房退台洋房山地洋房度假洋房二、洋房的分类常规洋房l建筑体外形更近似于普通多层住宅，建筑外立面规整，无退台，变化性不强通常仅首层带私家花园，顶层复式，带露台和花园；多阳台、飘窗和入户花园设计；景观打造依靠小区内一定规模的绿化来实现。二、洋房的分类退台洋房l通过向阳面的层层退台打造出情景式的花园感受，是目前主流的洋房产品形式层层退台的台阶状结构将住宅单元逐层错位叠加、层层退台,使每户都有独用的大面积平台；将花园真正的引入到了每一户当中，真正实现了处处是花园的意境；对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑对

7、人的压抑。二、洋房的分类山地洋房l通过对地形的合理利用，创造出多层景观体系，形成下层式庭院和双首层户型利于营造多层景观体系利于营造多层景观体系对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层 送阁楼送阁楼车库车库赠送半地下室赠送半地下室前花园前花园空中花园空中花园平层平层顶跃顶跃底跃底跃后庭院后庭院1234567例：重庆睿城二、洋房的分类度假洋房l夸张的度假设计是对资源的占有的无限放大一、什么是洋房三、洋房的设计四、洋房的附加值设计手法五、洋房的设计亮点二、洋房的分类三、洋房的设计l洋房产品对容积率的贡献理论容积率=建筑层数建筑密度洋房的经验密度在20%左右洋房层数理论容积

8、率4F4+1F5F5+1F6F6+1F420%=4.520%=520%=5.520%=620%=6.520%=0.80.91.01.11.21.3层数增加一层，容积率可增加约0.2密度增加1%，容积率可增加约0.05三、洋房的设计l洋房经过多年的发展历程，其产品设计已经呈现出一些基本的要素特点，主要体现在“院、退、露、跃”四个方面院底层的私家小院退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面 露更多的室内空间暴露给自然 跃跃顶层，复式设计，更大的赠送空间，给予更大的顶层花园F5及跃顶专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室挑空下沉客厅下沉庭院南露台侧露台大面积露台赠送南露

9、台B1F1F2F3底层花园退台设计层层露台跃顶主卧和花园三、洋房的设计l院目前的洋房都会留有首层的私家小院，给到更多别墅的感觉，楼上住户的入户通道完全与小院隔离，使得小院的专有性和私密性更强三、洋房的设计l退从第二层开始退台，打造出类似金字塔式的建筑格局，减小了垂直楼房给人的压迫感，同时为露台提供了绝佳的存在可能三、洋房的设计l露层层露台，户户露台，露出花园，露出阳光，带来更多亲近自然的感受，露台越来越成为洋房的基本设计三、洋房的设计l跃顶层复式结构已经成为洋房的普遍规律，超大赠送面积和屋顶花园是洋房顶层单元的巨大优势三、洋房的设计l洋房常见的户型设计万科为代表的大横厅产品设计五龙山九墅建筑面

10、积：167平米三、洋房的设计l洋房常见的户型设计龙湖为代表的南北通透式设计成都弗莱明戈建筑面积：148平米重庆源著套内面积：135平米一、什么是洋房三、洋房的设计四、洋房的附加值设计手法五、洋房的设计亮点二、洋房的分类四、洋房的附加值设计手法洋房“送”什么？洋房怎么“送”？地下室、花园、夹层、露台、阳台等送四、洋房的附加值设计手法 首层地下室的赠送l由于洋房的层高决定了其首层必然的亲地特性，地下室成为了洋房首层单元的重要赠送手段首层保留两个入户，一个是单元楼梯间，一个是首层花园；室内课进入地下室，地下室为全赠送空间，甚至可以连接负二层的地下停车场，当做私家车位使用；四、洋房的附加值设计手法 二

11、层地下室的赠送l通常洋房的首层和二层都能实现单独入户，因此在满足了首层赠送地下室的基础上，二层也开始出现赠送地下室的情况首层和二层都是双入户；同时将地下室分作两个部分，分别赠予首层和二层住户；首层的地下室从室内进入，二层的地下室直接从室外楼梯进入；金科十年城一层送半地下室二层送半地下室洋房二层通过：露台花园一层花园下层花园进入地下室进入半地下室一层建筑面积：143半地下室面积：48二层建筑面积：138半地下室面积：38四、洋房的附加值设计手法 二层地下室的赠送四、洋房的附加值设计手法首层花园赠送l洋房可以像别墅一样，将近距离周边的绿化当做花园赠送出来，通常情况下首层住户都能享受这种私家花园龙湖

12、源著首层住户因享有得天独厚的亲地条件，使得其更加容易享有围绕房屋的私家花园；私家花园通常分布于房屋前后和四周，与公共空间隔离起来，二层及以上住户需从另外的通道进入楼上，保证了花园对于首层住户的私密性；万科四季花城四、洋房的附加值设计手法 夹层赠送l更为独特的方法为夹层赠送，在建筑面积计算规则以内，实现有效地空间赠送考虑到夹层的层高和实用性，通常情况下，夹层都不会以整层的形式出现，而做出的夹层可分别赠予上层和下层，建筑面积仅算一半四、洋房的附加值设计手法 夹层赠送l上、下层中出现的一个共享夹层，各自享受一部分赠送空间下层使用的共享夹层上层使用的共享夹层上层下层共享层共享层上、下层各享有夹层的部分

13、面积，但夹层并没有占据整层空间金域中央四、洋房的附加值设计手法 露台赠送l通过层层退台实现户户有露台，户户有赠送，露台一直是洋房赠送面积的基本手段，也是洋房中间楼层面积赠送的主要方式二层三层四层五层二层：111平米 3室2厅2卫三层：98平米 3室2厅2卫四层：88平米 3室2厅2卫六层：72平米 2室2厅1卫四、洋房的附加值设计手法 露台赠送l洋房的露天赠通常在顶层发挥到极致，因为顶层可以有更多的“无顶”空间，使得顶层的露天赠送面积往往最大跃顶复式户型，倒数第二层和顶层为一户；顶层超大的面积以露台形式作为赠送空间，计入建筑面积的部分很少；世家尊邸四、洋房的附加值设计手法 露台赠送l业主对赠送

14、露台的认可度很高，露台的使用更为丰富，即可作为露天的私家花园，还可以打造成为舒适的阳光书房通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；每个房间设置露台户型露台设置较为集中户型2221121247集中设置的大面积集中设置的大面积露台更受欢迎露台更受欢迎推推 荐荐四、洋房的附加值设计手法 露台赠送l比起每个房间都设置露台，集中设置的大面积露台更受客户欢迎控制公共绿化面积，尽可能划给私家庭院 建筑栋距较差，私密性受到影响，因此在满足集中绿地的标准下，尽量将公

15、共绿化划入私家庭院，社增加庭院面积的同时也可以有效隔离邻近物业。案例：重庆龙湖睿城 私家花园总计面积 40900 平方米，私家花园占住宅区景观面积 65%四、洋房的附加值设计手法 公共绿化私有化四、洋房的附加值设计手法 沿用高层的常规赠送l抛开退台从户型上讲，洋房和高层并没有实质上的区别，因此高层住宅中的一些常规赠送面积手法在洋房中同样适用，且发挥空间更大大面积的入户花园大面宽的阳台大面宽的阳台洋房的入户花园可以做得比高层更大，更有花园的感觉；南北通透的板式结构更加容易实现双向阳台，且面宽更大，观景效果更佳；华润国际社区中信云栖谷一、什么是洋房三、洋房的设计四、洋房的附加值设计手法五、洋房的设

16、计亮点二、洋房的分类五、洋房的亮点设计 洋房别墅化洋房布局于项目内部，外外围采用高层隔离围采用高层隔离采用半围合半独立的院落式组团，院落式组团，打破传统“兵营式”布局重庆弗莱明戈重庆弗莱明戈成都弗莱明戈成都弗莱明戈容积率：容积率：成都弗莱明戈（含部分小高、高层）：1.55 重庆弗莱明戈：1.36五、洋房的亮点设计 洋房别墅化【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品底跃平层二跃三顶跃例：7+1单体地下车库五、洋房的亮点设计 洋房别墅化【产品形态III】为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层例：7+1单体私家花园赠送地下室架空赠送下层前花园赠送入户花

17、园赠送五、洋房的亮点设计 洋房别墅化【户型创新】部分户型进行局部创新例：弗莱明戈147-157平3室2厅1厨2卫例：蔚澜香醍170平4室2厅2厨2卫家庭厅餐厅中厨 西厨客厅优点：优点：增加了中西厨功能增加了中西厨功能增加家庭厅增加家庭厅卫生间缺点缺点暗卫暗卫五、洋房的亮点设计 洋房别墅化【内部结构】成都弗莱明戈五、洋房的亮点设计 洋房别墅化【内部结构】成都弗莱明戈五、洋房的亮点设计 洋房别墅化【内部结构】成都弗莱明戈五、洋房的亮点设计 洋房别墅化成都弗莱明戈五、洋房的亮点设计 三错跃层三个层面两户；三错跃立体户型；两户客厅均挑空4.5米；利用错层设计，打破了传统洋房层高有限的瓶颈，将别墅式的超高客厅引入洋房中，而卧室部分则保留至3m即可；复地别苑三层南面大露台，北面小露台；四层北面大露台，南面小露台；五层退四层卧室形成大露台。南北均有观景场所，立面丰富有层次。三层四层五层退二层书房和卧室，南面大露台退三层卧室，北面大露台退四层卧室，改变布局，北面大露台北面小露台北面退客厅和卧室进深形成小露台五、洋房的亮点设计 南北交错露台无锡万科东郡万科MINI洋房户型面积从99到66五、洋房的亮点设计 mini洋房THE ENDTHANKS