百江明珠三期枫丹白露项目开盘前执行方案.doc

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1、百江明珠三期枫丹白露项目开盘前执行方案行 动 起 来为百江明珠三期枫丹白露营销推广的全面启动而努力工作！百江明珠三期枫丹白露的整体推广思路在项目全程营销策划报告中已提交。6月中项目17、18、28栋将开盘，时间已不足两个月，因此，我们从现在开始就要为百江明珠三期枫丹白露项目的营销推广全面启动而紧张工作！ 否则，将严重影响小区的整体推广进度。建立在目前各方面推广条件下，我们须重新审视先期的推广安排，以科学、务实、合理的态度，重新对项目第一个组团整体推广作出系统安排，是为我团队出台本执行方案的考虑。本方案在出台过程中，重点考虑了以下方面：1、 销售中心的改造制约了整体工作安排进度。2、 精准的时间

2、节点是整体方案的核心。3、 科学的工作计划时间表是指导筹备工作的纲领。 一、整体推广规划1、第一阶段承前启后、准备期时间：2011年4月5月中内容：百江明珠金街行销强销，以及住宅前期物料准备，包括：营销团队组建、营销中心整改、围墙包装、模型制作、折页及单张设计制作等 表现形式：户外广告牌、行销2）第二阶段住宅概念炒作及内部认购时间：2011年5月中6月中内容：百江明珠小区升级版，百江明珠三期枫丹白露即将开启 “高台府院，一品人生”“我不在城市的中央，我在生活的中央”概念演绎！表现形式：户外广告牌、路灯灯箱、报版、电视、电台、公交车3）第三阶段公开发售强销期 时间：6月12日 时间节点：根据内部

3、认购情况，可选择6月12日（周日）或6月18日（周六），暂定6月12日（周日）内容：17、18、28栋组团实质性卖点宣传，开盘活动组织表现形式：户外广告牌、路灯灯箱、报版、电视、电台、公交车、活动以上时间节点的安排，建立在销售中心改建及现场包装基础上，时间提前的可能性极小。二、推广策略安排1、价格策略百江明珠三期枫丹白露17、18、28栋组团依据价格定位系统法则，可定位为均价：5300元/平方米（折后价）关于老客户带新客户的优惠方案以下详细说明2、内部认购策略1）、限量派送VIP金卡300张，每张VIP金卡须交纳10000元的诚意金；2）、凭VIP金卡在公开发售当天交足定金，可享受房款1000

4、0元的额外优惠；3）、凭VIP金卡顺序号在公开发售当天依顺序选房；4）、购买VIP金卡的客户如选房不成，发展商无条件退还全部诚意金；5）、凡购买VIP金卡的客户在公开发售当日均可参加抽奖活动。注：该策略须与前期营销策略无缝对接后再行调整。3、付款方式策略建议采用高定价、低折扣的价格策略。基于当下严格的按揭“贷款额度”问题，我们建议给予一次性付款客户更多优惠，以刺激客户选择一次性付款方式，尽快实现现金回款。一次性付款：95折买方在签订认购书当日交纳定金人民币30000元整。买方接卖方通知，3天内付清全部总房款并签定房地产买卖合同。 银行按揭付款98折买方在签订认购书当日交纳定金人民币30000元

5、整。买方接卖方通知，3天内付清首期30%以上总房款并签定房地产买卖合同。买方接卖方通知，即时办理按揭手续。4、分批推广策略 根据17、18、28栋住房的实际情况，将其分为3批进行推广，根据内部认购情况进行适时推出。 A、分批情况 首批28栋，第二批17栋，第三批18栋。 分批时主要考虑先难后易的策略，在前期积累客户较多时，激发部分“羊群效应”，使其非理性购房。 B、分批加价销售策略 如内部认购情况理性，公开发售当日认购火暴，可预先对第二批房源加价2%（就价格表调整）当即推出。 如公开发售当日完成第一、第二批房源80%，则宣布当天封盘，第二天即取消所有内部认购优惠再行发售。 三天后上调剩余房屋2

6、%（就付款方式调整）5、超低起价策略通过定价策略性调整，在同批推出组团中制造超低起价，引发市场物超所值的强烈印象。6、组团间互动策略自17、18、28栋组团最后一批产品公开发售三日后，对于须认购1921栋组团户型的客户，可先期认购VIP钻石卡，在指定的1921栋组团公开发售当日成交，给予额外98折优惠。三、各项筹备工作明晰（一）、销售中心1、销售中心及现场整改类 别方案规划方案设计方案确定实 施验收交付现 状销售中心整改4月30日前4月30日前5月2日前施工单位5月底方案设计中LED电子屏4月30日前4月30日前5月2日前施工单位5月底方案设计中休闲区整改4月30日前5月10日前5月12日前施

7、工单位开盘前方案设计中责任单位营销部百江、营销部百江相关单位百江、营销部2、销售中心现场包装类 别方 案方案确认制作落实验 收现 状销售中心包装5月2日前5月5日前5月10日5月12日前策划中围墙包装5月2日前5月5日前5月15日5月16日前策划中销售中心家私5月2日前5月5日前5月15日5月16日前策划中责任单位营销部百江百江百江、营销部（二）、户外广告类 别位置确定合同落实设计初稿设计定稿发 布现 状小区主入口广告牌4月30日前5月2日前5月7日前策划中增加广告牌4月30日前5月5日前4月30日前5月2日前5月15日前位置待落实公交广告5月5日前5月2日前5月5日前5月底前策划中太子路广告

8、灯箱5月5日前5月2日前5月5日前5月底前审批难度大责任单位百江、营销部百江营销部百江、营销部相关单位 建议：增加广告牌考虑在中心广场或芦凇市场群附近。（三）、销售道具类 别单位选定合同落实制作要求制作出初稿验 收现 状整体模型4月30日前4月30日前4月30日前5月20日前5月底待制作分户模型4月30日前4月30日前4月30日前5月20日前5月底待制作6分钟三维动画片4月30日前4月30日前4月30日前5月底6月初待制作宣传光盘4月30日前4月30日前4月30日前5月底6月初待制作15、30秒广告片4月30日前4月30日前4月30日前5月底6月初待制作责任单位百江、营销部百江营销部制作单位百

9、江、营销部（四）、宣传资料类 别设 计定 稿制作单位落实制作交付现 状折页楼书5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前设计中海报单张5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前设计中户型册5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前设计中手提袋5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前设计中档案袋5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前设计中责任单位营销部百江、营销部百江制作单位（五）、销售资料类 别方案提供方案确认设计定稿制作交付现 状定价原则6月5日前6月5日前规划中价格表并付款方式6月5日前6月5日前规划中认购书6月5日6月6日6月10日6月10日前规划中置

10、业建议书4月30日5月10日5月15日5月15日规划中销控单6月5日6月6日6月10日6月10日前规划中购房优惠确认单6月5日6月6日6月10日6月10日前规划中VIP金卡4月30日5月10日5月15日5月15日规划中业主卡/银卡/金卡4月30日5月10日5月15日5月15日规划中装修标准并认购须知6月5日6月6日6月10日6月10日前规划中合同签订明晰单6月5日6月6日6月10日6月10日前规划中买卖合同6月5日6月6日6月10日6月10日前规划中责任单位营销部百江、营销部营销部制作单位（六）、广告推广1、报纸广告阶 段时 间媒体计划提供方案确认定版设计发布现 状第一阶段4月5月中4月30日

11、前5月2日策划中第二阶段5月中6月11日5月15日前5月20日前策划中第三阶段6月12日6月5日前6月15日策划中责任单位营销部百江、营销部营销部2、电台广告阶 段时 间方案提供方案确定制 作发 布现 状项目概念确立5月20-6月155月5日5月15日5月20日前策划中产品卖点诠释6月16-7月6月8日6月10日6月12日策划中责任单位营销部百江、营销部营销部、媒体媒体3、活动筹备活动名称时间策划方案方案确认执行方案提交方案确认活动筹备现状开盘活动6月12日5月20日5月30日5月30日6月1日6月2日策划中责任单位营销部百江营销部百江百江、营销部（七）、销售组织1、销售人员（我团队全面负责）

12、类 别招 聘培训并市场调查考 核上 岗现 状时 间5月1日前5月1-10日5月11日5月12日筹备中 2、工作服（我团队全面负责）类 别落实制作单位确定人数制 作交 付现 状时 间5月5日前5月10日5月12日5月12日筹备中 3、办公用品及其他（包括工作卡、名片等）类 别设 计定 稿落实制作采购现 状时 间4月30日前5月5日前5月10日前筹备中四、特别提请当前，百江明珠三期枫丹白露17、18、28栋组团的推广工作对后续产品的推广地位十分重要，只要打好全新第一炮，项目品牌形象得到高度树立，那么后边的推广工作就可以事半功倍了。为此，建议贵我双方就整体策划、执行、销售实行全方位对接，以提高工作效

13、率。否则，将严重制约整体推广节奏。汤辉营销团队百江项目部2011-4-21附件一：项目对接交接事宜一、销售前台1、已签署合同清单2、已认购房号及资料清单3、未售房源及铺面清单4、佣金结算协商5、销售团队人员详单及薪酬福利待遇6、办公用品交接清单7、销售宣传资料交接清单二、广告策划1、策划文件，主要为执行中的销售政策、优惠政策、承诺等2、已发布广告JPG文件清单3、已制作销售资料JPG文件清单4、执行中的广告媒体清单三、客服1、人员详单及薪酬福利待遇2、办证、按揭各项工作进展详单项目资料交接单文件名称文件主要内容文件提交人签收人签收时间反馈意见备 注附件二：汤辉营销团队百江明珠项目组简介这是一支

14、近三年销售合同额超过5亿的团队这是一支集全程策划、整合推广、营销、客服于一体的团队这是一支熟悉株洲市场，培养了十几个公司营销负责人的团队这是一支能在合同金额、现金回款、营销费用之间求得有机平衡的团队一、项目营销总负责人汤 辉项目营销团队总负责人，89年毕业于华东工学院系统工程专业，本科学历，高级工程师。1993年开始从事房地产工作，曾任湖南银源房地产公司总经理及株洲金山房地产公司总经理，具有多年的房地产项目操作经验，株洲本土营销策划专家！缔造了湘银建宁购物公园、湘银阳光水岸、华晨珠江丽园、华晨华府尊邸、华晨财富小区、华晨公园大道、华晨庐山春天、华晨金茂尚都、华晨CNO国际、华晨CNO曼城、佳盛

15、湘江名都、汉华国际商业城等项目的辉煌业绩。工作安排：项目整体监管及督导联系电话：13973373788二、项目策略谌江华 项目营销团队策略支持，国土资源管理专业毕业，本科学历，获管理学学士学位。九年工作经验，2002年在深圳开始从事房地产营销策划工作，05年转战株洲。曾主持策划销售了深圳坂田商业广场，湖北中天国际贸易广场、华仁西岸城邦、华仁澜桥世家、长龙牧羊诗苑，湖南湘银阳光水岸、银源熹悦花都、外海玫瑰名城、华晨华府尊邸、华晨财富小区、华晨公园大道、华晨庐山春天、华晨金茂尚都、佳盛湘江名都、汉华国际商业城等项目。工作安排：项目整体营销策略及整合推广策略三、项目总监杨 茂 毕业于长沙大学市场营销

16、专业，本科学历，获经济学学士学位。六年工作经验，百江明珠项目总监。曾主持策划了摩登摩天、昱峰花园、长沙长海集团项目地块前期策划工作，以及华晨地产公司华晨公园大道、华晨庐山春天、华晨金茂尚都、华晨CNO国际、华晨CNO曼城、华晨天越、华晨御园等多个项目的营销策划及广告推广工作。工作安排：项目营销负责人四、广告创意郑浩然16年房地产广告及营销策划工作经验，曾荣获深圳“2005十大广告策划人”，曾创作深圳房地产最早最著名的广告“海风一路吹回家”（1999年），至今有27个作品入选历年中国房地产优秀广告作品集。曾任职深圳大观、尚美佳、鼎成以及长沙金铠等一流房地产广告公司，历任撰文、高策、策略总监等职。

17、也曾任湖南本土最强之一的“长沙佐佑地产营销”技术总监，管理10余个代理项目的策划及推广。长期执行过深圳乃至中国著名的万科、中海、招商、金地、京基、泰华、海岸地产、中粮等开发商的70余个项目以及株洲湘银、华晨公司，足迹遍及全国各地，迄今参与并帮助开发商将上千万平米的楼盘变成数百亿的销售额。工作安排：项目广告创意负责人五、销售经理凌 波2003年开始从事房地产销售工作，先后在华晨地产、嵘兴地产、惠天然地产担任过副经理、销售经理等职。操作过的项目有华晨珠江丽园、华晨华府尊邸、华晨财富小区、嵘兴圣华名城、惠天然山水国际等项目。目前正担任区域内乃至全城第一豪宅项目惠天然山水国际的销售经理！工作安排：项目

18、销售经理六、客服经理龙极御团队客服负责人。2002年开始从事房地产销售、服务工作，曾主持了新荷家园、恒基东方名园、百合嘉园、华晨公园大道、华晨金茂尚都、佳盛湘江名都、汉华国际商业城等多个项目的销售、客服工作，经验十分丰富，相关政府职能部门关系资源优秀。工作安排：项目客服负责人七、项目营销团队人员编制表人 员职务编制基本工资备 注汤 辉项目营销总负责人5000元/月谌江华策略3000元/月项目策略郑浩然广告创意3000元/月广告文案创意杨 茂项目总监5000元/月凌 波销售经理4000元/月李 鹏平面设计3000元/月龙极御客服经理3000元/月客服指导客服专员2人2500元/月人办证、办按揭贷款销售助理1人2500元/月文员兼档案员置业顾问10人1200元/月人现场接待及行销合 计45500元/月12