福州金融街万达广场市场调查.doc

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1、2011福州万达广场市场调查报告 2011福州金融街万达市场调查报告一、万达介绍2二、地理位置41.交通情况41.1公交线路：41.2自驾车情况：41.3周边配套设施5三、商场分析6六大业态6一、威斯汀六星级酒店7二、甲级5A级写字楼8三、大型高档购物中心9四、大型娱乐中心10五、室内外两条商业街11六、SOHO办公11品牌分析12一、餐饮12二、服装、化妆品13四、市调总结15一、优劣势分析15优势15劣势15 每一座万达广场 每一个城市中心一、万达介绍福州金融街万达广场是万达集团在福建开发建设的第一座万达广场，同时也是福州第一个大型城市综合体，项目总建筑面积约40万平方米，总投资额近40亿

2、元。借着政府部门规划之机，商业中心，银行，保险等各种金融行业相继进入，形成福州新的金融商业中心。福州金融街万达整体效果图福州金融街万达正面效果图福州金融街万达侧面效果图项目集六星级酒店、甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型娱乐中心、时尚步行街、SOHO办公为一体的城市综合体。城市的所有精华功能集于一体，产生极大的吸金效应，形成新的城市中心，提升整个城市形象。建筑形态 业 态面积 城 市 综 合 体六星级国际酒店 4.95万m 国际标准5A级写字楼 3.35万m室外步行街街/酒楼3.87万mSOHO办公9.55万m商业主体 大型百货、超市、五星级国际影城、动感电玩城、KTV娱乐城 、电器卖场1

3、2.9万m停车场及配套（约共900多个车位） 室内商业步行街3.69万m 合计 ：约 38.31m 二、地理位置福州金融街万达广场位于福州市台江区海峡金融街地块,是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。万达广场南临江滨大道面朝闽江，北侧为福州市花鸟市场，西侧为30米宽城市规划路，东侧为前横路。西靠台江核心商业区、北接晋安南区、南对福州市规划重点规划区域东部新城、东面马尾开发区，可谓繁台江商圈的核心地段，拥有无法比拟的地理优势。未来地铁4号线穿过项目，交通十分便利，并且此区域是从机场以及高速道路进入福州市的一个重要入口。1.交通情况1.1公交线路：经过 金融街万达广场 的线路: 海峡批发

4、市场专线、10路、13路、15路、16路、 51路、 71路、 74路、 88路 、109路、 112路 、126路、 136路、 137路、 312路、 320路、 321路 、509路、 515路 以及空港快线万达广场专线。1.2自驾车情况：主要商圈/主干道至目的地路程（公里）花费时间（分钟）万宝商圈金融街万达广场5.918台江商圈2.718东街口7.121五一广场5.717世茂天城4.616火车站7.820火车南站11.527五四路9.124周边分布有多条交通主干道，其中江滨中大道为福州的快速交通景观大道。鳌峰路、前横东路、鼓山大桥、魁岐大桥、鳌峰大桥及规划中的前横大桥使项目与市区保持便

5、捷的交通联系。1.3周边配套设施l 学校：亚峰小学、鳌峰洲小学、福州三十八中、新星幼儿园l 医院/ 诊所：鳌峰医院、安康门诊所、康明诊所l 银行：工商银行、建设银行、邮政储蓄、招商银行l 公园：光明港公园、江滨公园 、鳄鱼公园l 小区、楼盘：海润滨江花园、福人社区、世贸外滩、君临闽江、武夷绿洲、水岸华庭榕江新天地、榕信东苑、申发大厦（在建中）、红星苑、亚峰社区等l 专业市场：花鸟市场、 家禽批发市场 l 超市大卖场情况：永辉超市鳌峰店l 沿街商铺情况： 鳌峰路两侧分布众多小吃店、理发店、便利店、家电维修、卤味店、装修建材店、房产中介店、银行网点、水果店等，整个商业环境档次相对较差，无品牌服饰专

6、卖店、精品店等形象相对较好的商业。三、商场分析六大业态福州金融街万达广场是集购物、休闲、娱乐、 餐饮、商务为一体的城市综合体，主力店主要经营中高档百货、精品超市、KTV量贩歌城、五星级数码影院、家电城、休闲健身活动中心等多种业态。主要六大业态如下：威斯汀六星级酒店、高端5A写字楼、大型高档购物中心、大型娱乐中心、时尚步行街和SOHO办公（Small Office Home Office，家居办公）一、威斯汀六星级酒店万达集团凭借超强的商业运作能力，引进六星级威斯汀酒店进驻福州金融街万达广场。作为享誉全球的威斯汀酒店，将是福建省档次最高的酒店。二、甲级5A级写字楼21层的甲级5A写字楼，作为海峡

7、金融商务区的顶级江景写字楼，总建筑面积约3.5万平方米。单层建筑面积约1700平方米，层高3.8米，多项指标在榕城首屈一指。第一是交通方便，第二是海西少有的甲级5A写字楼，第三是拥有无敌的江景资源，第四是建筑配置一流，比肩国际标准。 三、大型高档购物中心 成功引进万千百货，作为高档购物中心，总建筑面积约4万平米，属于万千百货“精品馆”之一，其定位于海峡西岸旗舰店。辐射全省，国际知名内装设计机构负责动线规划和内装设计。特设9000多平方米的精品区，多个国际一流品牌即将入驻。丰富的业态规划，国际品牌，满足各阶层消费需求，从此改变福州高端人士前往香港消费的习惯。四、大型娱乐中心万达广场以引进万达影院

8、、大歌星KTV、大玩家娱乐场所，为百万消费群中在逛街购物之余带来另一种身心享受。其中万达电影院线是中国排名第一的院线，拥有五星级影城50家，400块银幕，占有全国15%的票房份额，成为排名全球前八的电影院线。五、室内外两条商业街 福州金融街万达广场不仅拥有传统的室外步行街，还独具匠心地设计打造了一条联系所有业态的室内步行街，360米长步行街分为3层，宽度9-12米，其中1层层高5.4米，地下5.7米，地上2-3层5.1米，总建筑面积3.6万平米，是目前福州最具规模及档次最高的室内步行街。 并以此为灵魂和纽带，将各大主力店连接为一体，顾客能快速到达各主力店，使客流、资源高度共享，既为消费者提供了

9、休闲购物的共享空间，又为商家带来了旺盛的人气、商气和财气。时尚步行街六、SOHO办公福州金融街万达广场精装SOHO，由四栋高楼组成，外立面时尚现代，线条流畅。它不仅仅是写字楼，而且是休闲和办公结合的产品。分别位于A区大商业中心区和C区室外步行街区。可以独立作为办公使用，自由分割,自由组合,随需定制,商务轻松,投资休闲两相宜。品牌分析一、餐饮时尚主题餐厅菜系类型客单价（元/位）主力消费年龄群客流量（用餐时段）水晶宫冲浪回转自助餐吧火锅50-7020-50岁满座排队香草美匙创意融合料理西餐简餐40-5020-40岁上座率60%渔如意斑鱼火锅火锅50-6020-50岁上座率90%大丰收鱼庄火锅50-

10、7020-50岁满座排队德香苑北京烤鸭特色菜60-7020-40岁上座率70%图1-1 图1-2地方特色餐厅菜系类型客单价（元/位）主力消费年龄群客流量（用餐时段）东北风 东北菜70-10020-50岁满座排队印象成都时尚概念餐厅川菜70-9020-40岁上座率90%重庆德庄火锅火锅70-9020-50岁上座率90%蒙自过桥米线快餐简餐20-3020-35岁上座率90%异国风情餐厅菜系类型客单价（元/位）主力消费年龄群客流量（用餐时段）斗牛士牛排餐厅牛排简餐60-8020-40岁上座率80%禾绿回转餐厅日本料理60-7020-35岁上座率80%汉拿山韩式烤肉韩国料理100-15020-40岁上

11、座率80%匠 和风精致料理日本料理150-17020-40岁满座排队玛丽奥意式休闲餐厅意大利菜50-7020-40岁上座率80%食之秘西餐简餐40-5020-30岁上座率30%图1-3二、服装、化妆品女装品牌（冬装）主力价格段主力消费年龄群装修风格促销力度货源货品JNBY（江南布衣） 浪漫一身400-800元20-30岁 少部分30岁以上 简约，明亮部分产品8折样衣少部分有出现细微破损情况Only， VERO MODA， ES（艾格） 400-1300元20-35岁现代黑白风格部分产品5-9折打折商品有出现断货情况 ES出现往年旧款销售ochirly（欧时力） Five Plus(5+) Sc

12、at 400-1600元20-30岁日式红粉风格部分产品7-9折质量良好，货源充足BASIC HOUSE(百家好） La Chapelle（拉夏贝尔）LA GO GO 500-1800元20-30岁自然亮丽风格部分产品8折 拉夏贝尔有出现少量产品4-6折质量良好，货源充足 拉夏贝尔有少量产品为往年旧款ELAND（依恋） PRICH Teenie Weenie 800-2000元20-31岁欧式风格小部分产品8-9折质量良好，货源充足图2-1男装品牌（冬装）主力价格段主力消费年龄群装修风格促销力度货源货品Jack Jones（杰克琼斯） SELECTED Cabbeenn（卡宾） 400-150

13、0元20-35岁现代黑白风格每500换100 杰克琼斯样衣少部分出现折皱严重现象 其他货源充足GXG/gxg.1978 MARCCASNE800-1800元20-30岁现代黑白风格部分产品9折质量良好，货源充足Levis LEE1200-2300元20-35岁明亮时尚风格基本没有打折小部分牛仔裤出现断码情况图2-2运动 休闲（男女）主力价格段主力消费年龄群促销力度货源货品ESPRIT500-1800元20-35岁部分产品8折质量良好，货源充足PUMA，匡威400-1200元20-40岁部分产品6-8折质量良好，货源充足NIKE，ADIDAS600-1500元20-40岁部分产品7-8折质量良好

14、，货源充足图2-3女鞋价格区间促销力度货源货品达芙妮300-700元部分5-8折货源充足百丽，TATA400-1000元部分6-8折部分36-38码出现断货千百度，星期六500-1200元部分8折货源充足图2-4男鞋价格区间促销力度货源货品奥康500-1200元部分7-8折正装皮鞋有部分缺货骆驼800-1500元部分8-9折部分42码出现断货CAT1000-2000元小部分9折 货源充足图2-5化妆品价格区间促销力度ZA，玉兰油，佰草集100-200元每200减300元欧莱雅，欧泊莱200-300元每200减20元DHC150-400元每300减300元图2-6四、市调总结一、优劣势分析优势l

15、 具有集团实力及品牌优势l 规划城市综合体优势l 主力店优势，具有形成长期战略联盟的主力店合作优势l 硬件优势，具有舒适、良好的购物环境l 公交线路多，将来4号地铁线经过，改善交通情况，同时势必带来较高人流和人气l 规划业态丰富，可满足一站式购物的需求l 专业团队运营管理优势l 区位优势，符合政府城市规划及发展方向l 周边分布高档住宅群、未来申发大厦的建成将会吸引更多客流量，提升各业态的消费能力l 商场营业员服务态度和素质较好，营业到点较少出现赶客现象l 服务台配置的服务项目较全，收费较合理l 商场各层醒目处皆有导航手册以及相关品牌的活动信息，商场定时播报相关品牌促销消息l 商场内扶梯数较多、指示牌较多，便于顾客辨识，方便出入l 楼层设置较高玻璃层，防止顾客攀爬，安全性较好l 商场各区设有休息处，方便顾客劣势l 交通不方便，公交路程离市区较远，周边环境较差、商业气氛不够成熟l 新商圈形成尚需要市场培育期l 项目现有周边人群的消费水平及消费力都相对较低，周边居民的消费意识需要转变l 项目外围无大型广场，影响客流的聚集和大型活动开展l 项目销售物业部分的业态将对整个项目及大商业有一定的影响l 地下停车场直达升降电梯的指示牌不明显主力百货和步行街之间形成错位经营：主力百货店与步行街的相互融合是关键，通过有效实现错位经营而又优势互补来形成两者之间的相互推动关系，并形成相互之间客流的共享。