抚州市房地产市场调查报告.doc

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1、第一部分 抚州市整体概况一、地理位置 抚州市位于江西省东部，东邻福建，南接江西赣州通达广东，西近京九铁路与吉安、宜春相连，北临鄱阳湖，与南昌、鹰潭毗邻，具有承接东南沿海地区产业梯度转移的地缘优势。随着中央的中部崛起战略推进，江西将成为承接沿海制造产业的重要转移基地，而抚州也面临一次重要的经济转型机遇，将极大推动抚州的工业化发展进程。二、行政区划抚州市历史悠久，至今已发展成为地级城市。该市辖10县两区，其中市政府设于临川区。两区：临川区、金巢经济开发区，抚州市城区人口30万人。十县：南城县、黎川县、南丰县、崇仁县、乐安县、宜黄县、金溪县、资溪县、东乡县、广昌县，总人口381.31万人，其中农业人

2、口282.96万人，城镇人口约100万，城镇化率仅26%，较全国2007年43.9%的城镇化率仍有较大差距。三、交通便利抚州“控带闽粤浙”，交通便利，区位优势明显。东邻福建，南接赣州市达广东，西近京九铁路，北临鄱阳湖，距省会南昌仅90公里。陆：鹰厦、浙赣、向乐铁路，320、316、206三条国道，昌厦一级公路、以及京福、沪瑞高速公路在抚州交汇通过；向莆铁路、抚吉、济广高速公路正在规划建设中。随着国家实施中部崛起，抚州承接沿海的区位优势更加明显。四、经济发展情况国民生产总值 2009年全市实现生产总值502.9亿元，增长13.9%；其中，第一产业实现增加值109.2亿元，增长8.5%；第二产业实

3、现增加值237.8亿元，增长14.2%；第三产业实现增加值155.9亿元，增长17.3%。财政收入2009年全年完成地方财政收入35.60亿元，增长36.9%。其中税收收入24.91亿元，增长32.6%，税收收入占地方财政收入的比重为69.97%。全年完成地方财政支出105.16亿元，增长30%。固定资产总值2009年全年完成全社会固定资产投资482亿元，增长43.3%。人均投资达到1.2万元。其中，城镇投资437.28亿元，增长40.4%。第二部分 城市整体规划一、城市性质南昌经济圈中的副中心城市、具有历史文化特色的生态园林城市。二、城市规模规划抚州中心城区2010年城市人口规模为40万人，

4、城市建设用地为42平方公里，人均105。2020年城市人口规模为55万人，城市建设用地为57.5平方公里，人均105。三、城市空间布局城市空间布局结构：“三轴三片三心”“三轴”三条城市发展轴赣东大道城市发展主轴从抚州城市空间发展演变的历程来分析，城市的空间拓展是依托赣东大道自北向南发展的，规划延续城市的空间发展轴线，在轴线上布置城市的公共设施，形成城市的生活轴。大公路城市发展次轴大公路自西向东串联了抚北、老城片区的北部和文昌生活区，规划将其做成城市的发展次轴。迎宾大道发展次轴迎宾大道作为城市的重要景观道路，其两侧布置大量的办公与商业用地，也是抚州市对外展示的窗口。“三片”三个功能片区抚北片区该

5、片区现状发展条件较好，尤其是抚州市工业园的选址，为其发展提供了难得的机遇。规划依托现状的抚北货运站，发展成以工业为主的综合片区。用地面积为10平方公里，人口规模为2万人。老城区位于迎宾大道以北、京福高速公路以东，形成以商业金融、居住、旅游为主的功能区。用地面积为2040公顷（包括梦湖公园等生态控制用地），人口规模为31.7万人。新城区位于迎宾大道以南、京福高速公路以东，形成以行政办公、文教、居住为主的综合功能区。用地面积为3460公顷（包括城市发展备用地、生态控制用地），人口规模为21.3万人。“三心”老城商业中心、城市行政文化中心、站前商贸中心老城商业中心规划对老城区现状的行政办公用地及三类

6、居住用地进行改造，积极发展传统的商贸业，形成商业中心。城市行政文化中心规划在赣东大道以西、新石抚路以北安排城市的行政文化设施，采用现代城市设计手法，结合绿地水系等，形成城市的行政文化中心。站前商贸中心规划在站前路以南、西环路两侧，依托铁路客运站，发展商贸物流业，形成抚州的商贸物流中心。城市扩容必将为当地的房地产开发投资带来较大的发展机遇，并形成成新的板块热点。生态园林城市的定位，有力地提升城市整体居住价值。随着城市定位的逐步实现，房地产将具有一定的投资增长价值。新城区板块，在城市扩张过程当中担当起鲜明的主导地位角色，政府及社会资金将进一步向此区域集中，区域价值很快被市场及消费者认可。第三部分

7、抚州市房地产发展情况整体综述一、抚州市房地产发展现状及市场格局（一）抚州房地产市场发展现状随着全市招商引资的深入和城市化进程的加快，抚州市房地产业发展十分迅速，规模、品质、效益都有明显提升，呈现健康良好的发展态势。资质品质不断提升随着大量外资的进入抚州房地产业，特别是近年来，浙江、福建、上海、北京等地开发公司登陆抚州，雄厚的资金和先进的管理经验及前沿开发理念，大大提高全市房产品质，更加注重了人居环境和生态建设。西湖绿洲、城市经典、宏基名仕家园、伟星栖凤华都等楼盘，基本上做到了规划统一、设计合理、设施齐全、交通便利、安全舒适，正朝着生态健康、舒适优美等方向发展。房产价格不断攀升在2004年之前，

8、抚州房地产价格普遍在700-800元/左右。到了2004年，均价也不过900元/左右。到了2005年，抚州房地产进入一个逐步发热的阶段，均价开始突破1000元/。2006年，对抚州房地产来讲，是不平凡的一年，房价格突破1400元/，与前几年相比，价格涨幅明显上升。时至2010年，抚州地产均价更是达3010元/，价格再创新高。抚州市房地产市场格局 主要分布三个板块，分别为老城区板块（主要集中在赣江大道、玉铭大道两侧）、新城区板块、临川区板块。临川区板块 新城区板块 老城区板块（1）城南新城区板块该板块是抚州城市规划中的未来新市行政中心、文化中心等。主要集中在抚州市城南新区（城市未来行政区）迎宾大

9、道一线。按照抚州市城市整体规划上看：迎宾大道是城市发展的次轴线，其东接金溪、东乡、南丰、南城等县方向进城的主道、西与京福高速相通，是抚州市未来城市发展和扩张的主要方向和区域。同时随着未来城、荟萃中央、丰源宜合、名仕家园等该区域楼盘的推出和临川文化园的建设，以及市新行政中心的乔迁至此，该区域板块将是抚州最具发展前景的楼盘板块。（2）老城区板块即主要集中在赣东大道与玉茗大道一域。该板块是抚州老城市中心，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格较高。其主要表现为中央豪庭在售均价已经达到4500元/、公元1959在售均价已经达到4700元/。（3）临

10、川区板块临川区（上顿渡）作为临川一中、临川二中所在地。其发展依托教育，作为经济支出产业的房地产行业同样也不例外，其楼盘大都围绕学校而建，但由于政府规划不合理，临川老城区的发展长期处于自发状态。2000年之前，由于临川市及抚州市区属两地管辖，临川的发展及旧城改造收到限制。2000年10月临川改市设区，开创了临川发展的新纪元。政府着力打造临川，并有意把临川和城区连成一片。临川房地产也顺应其旧城改造、新城发展的潮流，蓬勃发展起来。代表项目清华锦园、泽源华府等。二、各版块现状分析（一）老城区版块地理位置：主要集中在赣东大道与玉茗大道一域。 代表楼盘：公元1959、中央豪庭、西湖绿洲、滨江世纪城等产品描

11、述： 项目体量在售业态在售价格户型面积销售情况中央豪庭总建面积8万小高层、高层均价4500元/二房8892三房1221352010年2月份推出的1#、2#楼已全部售磬。2010年10月推出73楼，现销售了85%公元1959总建面积8.3万小高层、高层均价4700元/二房88.0789.39三房123.95134.652010年10月份推出100多套房源，房源基本售磬西湖绿洲（四期）总建面积12万高层均价3700元/二房84.1590.92三房109.261412009年04月份推出1#、2#、3#、4#楼，现基本售磬滨江世纪城总建面积21万（一期）别墅、高层均价3300元/二房94.94三房1

12、29.24133.382010年10月份推出3栋高层，开盘当天销售了70%。奥林假日总建面积5.9万高层均价3100元/三房129.66147.912009年4月份推出，销售了70%价格描述：离老城中心繁华区域向周边扩散，价格越低。目前受地段影响，其品质较高，且地段较好区域价格已经突破4000元/，其中中央豪庭在售均价已经达到4500元/、公元1959在售均价已经达到4700元/。主力面积：90、130市场描述：该板块是抚州老城市中心，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格较高。竞争优劣势优势：地处抚州最繁华商圈，交通便利、周边配套齐全；由

13、于人流量大，版块内开发的楼盘容易被市民认知，有助于项目宣传。劣势：和其他版块相比，价格偏高，处于劣势；受空间局限，地块较小，且较难规划。（二）城南新城区地理位置：主要集中在抚州市城南新区（城市未来行政区）迎宾大道一线。按照抚州市城市整体规划上看：迎宾大道是城市发展的次轴线，其东接金溪、东乡、南丰、南城等县方向进城的主道、西与京福高速相通，是抚州市未来城市发展和扩张的主要方向和区域。代表楼盘：未来城、荟萃中央、丰源宜合、名仕家园等产品描述：项目体量在售业态在售价格户型面积销售情况未来城总建面积17万高层均价3700元/二房90左右三房1181302010年10月份推出1#楼，目前已经售磬荟萃中央

14、总建面积52万小高层、高层均价3700元/二房89.2三房116.36140.672010年10月份推出1期房源，总计342套，目前销售了80%丰源宜合总建面积40万高层均价3000元/（一期）二房85.7499.92三房113.7136.352009年9月份推出一期房源，总计300多套房源，目前基本售磬伟星栖凤华都总建面积42万小高层、高层均价3200元/三房109.26149.15目前在售三期高层房源，销售了70%城市星座总建面积7.7万高层均价3300元/二房87.389三房107142目前在售1#、2#、4#、6#，总计400余套，销售了70%星河丹堤总建面积4.6万高层均价3200元

15、/二房92.4188.59三房123.2139.59项目处于尾盘销售阶段价格描述：做为城市的新行政中心，区域未来发展潜力巨大，新近项目在售价格均价已经突破3500元/，其中未来城在售均价为3700元/、荟萃中央在售均价为3800元/。受新近项目影响，区域楼盘价格在不断拉高。主力面积：90、130市场描述该板块是目前城市扩张的主要方向，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。受地段影响其区域价格较高。竞争优劣势劣势：由于市场的整体定位较高，版块内的楼盘价格都较高；加上开发商蜂拥在此拿地开发，可能会造成局部供应过剩的情况。优势：自然环境优越；版块内楼盘总体量较大，形

16、成了良好的居住环境；周边有法院等政府行政部门，周边客户购买能力较强。三、区域房地产具体情况分析（一）区域价格分析 从以上图表中可以看出，2010年抚州市住宅价格呈不断上升趋势。11月份销售均价为3054元/，较1月份销售价格上涨了550元/，上涨速度较快。（二）区域供应量分析老城区楼盘名称总建筑面积已推出面积将推出面积中央豪庭9.14万5.1万公元1959 8.4万1.5万6.9万融旺国际公馆16万0万16万西湖绿洲（栖贤园）12万8.2万3.8万滨湖世纪城110万13万 97万山水人家16万10.9万5.1万奥林假日5.9万5.9万0万凤凰城65万13万52万铂金水岸30万5.4万24.6万

17、总计272.461.9万210.5万 城南新城区楼盘名称总建筑面积已推出面积将推出面积未来城17万2.9万14.1万荟萃中央52万4.7万47.3万丰源宜合40万3.5万36.5万伟星栖凤华都42万22万20万城市星座5.2万3.7万 1.5万锦绣华庭10.8万7.4万3.4万翰城国际11万11万0万金坤名都5.2万3.8万1.4万雍景豪园7万2.8万4.2万名仕家园35万7.7万27.3万江南春晓1610.7万5.3万中央花园 125.5万6.5万总计253.2万85.7万167.5万 老城区为推面积210.5万，城南新城区未推面积167.5万。总的未推出面积为378万，整体供应量较大。城南

18、新区作为城市发展的重要方向，其后期项目的不断涌现，区域竞争将越演越烈。（三）建筑业态分析城南新城区老城区 结论：目前抚州整体市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主，多层业态只有少数几个项目在售如中央公馆、雍景豪庭等项目，市场供应较少。根据市场调查，当地小高层、高层业态项目的热销，说明小高层、高层业态已经得到当地购房者认知，且在当地市场具有一定的成熟度，小高层、高层业态为抚州市未来房地产市场供应的主要业态。（四）区域户型面积分析80以下80100100120120140140以上面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数荟萃中央89.3281116.3630127.39-130.9134140

19、.7790丰源宜合68.95490.14-97.0949103118.2692130.3-137.75118城市星座31.61-37.088687.3-89.99133105-113.264124.5-139.3758142.126名仕家园89.1522112.2-115.9966143.122栖凤华都109.2611130.6-132.48139141.2-149.1539中央公馆71.8-78.561892.9-96.3159100-119.4258125.7912公元195988.07-89.3927128.2-129.78119西湖绿洲84.15-90.92311114.5-119.2

20、8122127.3-129.2995140.7827滨江世纪城91.04-95.0254123.2-133.02108山水人家55.82-59.175687.2-93.05112110.5-119.8384120.41-121.484144.7228总计164848527867232结论：从以上表格中可以看出，80100面积段、120140面积段供应量较多，分别占总体数量比例的32.15%、30.57%。其次为100120的面积段房源，占总体数量比例的19.98%。这也不难看出，抚州市目前市场上在推房源的主要户型主要集中在80140这个面积段，80以下小户型及140以上大户型市场供较少。根据各

21、项目的户型面积显示，其二房面积主要集中在90左右、三房面积主要集中在110135之间。受价格上涨影响，整体市场将向实用化、合理化、人性化的中小户型转化，100120之间面积房源将逐渐增多。（五）客源分析客户类别客户特征购房关注点财政人口主要包括机关单位的公务员、学校/医院等事业单位员工、银行/水电/通信等垄断型企业员工有稳定的，高于平均水平的收入；追求舒适的生活；重视小孩教育；投资意识较强；离工作地点近；总价适中；较好的环境和高品质产品；配套较成熟，居住氛围浓厚；有良好的教育配套；升值潜力大；外出做生意或工作的抚州本地人有较高的收入和投资回报；追求高品质生活；具有很强的投资意识；优越的环境和高

22、品质的产品；高标准的配套和物业管理设施；具有较强的投资升值潜力；周边的乡镇人群有一定的积蓄；向往舒适、便利的生活；对小孩的教育非常重视；总价适中；具有良好的教育配套；向往比较成熟的城市生活配套；（六）代表项目个案基本情况分析老城区西湖绿洲楼盘名称西湖绿洲地理位置抚州市抚河大桥东侧文昌大道段占地面积360亩建筑面积40万所属区域西湖容积率2.7绿化率56%现在价格均价3700元/主推户型户型面积（）总套数两房两厅85-90.924期栖贤园共800余套三房两厅114.5-129.9四房两厅150以上销售情况：目前在售四期，总建筑面积12万，共推出10栋小高层和高层，均价3700元/，面积90-11

23、0二房、110-150三房及3+1房，二房和紧凑三房销售紧俏。项目优势：首先户型设计优秀、品位档次上乘；其次湖滨商业街、湖滨广场园林景观小品；其三就是小区内环境优美；其四项目一期香楠园已入住，可以制造出项目良好的口碑宣传效果。项目劣势：提价太快，与周边楼盘有很大的竞争性；项目销售时期较长，具有一定的疲劳性；公元1959楼盘名称公元1959地理位置抚州市赣东大道182号（原抚州宾馆）占地面积3.5万建筑面积8.4万所属区域城北老城区容积率2.4绿化率30%现在价格均价4700元/主推户型户型面积（）总套数两房两厅88.07-89.39一期推出小高层、高层，总计125套三房两厅128.2-130销

24、售情况： 2010年10月份推出小高层、高层总计125套，均价4700元/，目前已经全部售磬。项目优势：项目处于老城中心区域，生活配套齐全，交通便利； 项目整体规划较好，品质较高；项目劣势：项目为抚州市目前在售项目价格最高，不利于项目后期价格的提升，及销售； 处于老城中心区，周边环境有待改善；滨湖世纪城项目位置梦湖东岸中段开发商抚州市永宸置业发展有限公司建筑设计单位深圳市国际印象建筑有限公司园林设计单位深圳市安柏森设计有限公司占地面积720亩建筑面积1100000（一期100000）建筑密度23.1%容积率1.49总户数1030户（一期）开盘时间2009年6月14日在售物业一期高层、别墅建筑形

25、态高层、别墅备注本项目为抚州市内一个大型的亲水楼盘销售状况：2009年6月开盘推出一期，均价2400元/，开盘销售260套，目前共推出8栋高层，均价2850元/，面积两房89-92 ；三房106-125。2010年10月推出三栋高层，均价3300元/，销售了80%。项目优势：项目体量较大，易于形成一定的规模优势；项目整体品质较高；项目属于一个大型的亲水楼盘，外部景观资源较好；项目劣势：项目处于老城区城市边缘，周边配套不齐全；城南新城区伟星凤栖华都（三期）楼盘名称伟星凤栖华都地理位置抚州市迎宾大道999号占地面积450亩建筑面积42万所属区域城南新区容积率1.4绿化率60%销售均价3200元/主

26、推户型户型面积（）总套数四房两厅135.06138.96小区约2000余套三房两厅127.39131.36两房一厅87.6688.46客户层面：目前一期/二期销售率已达到90%以上，现剩少许三房和十几套定层复式楼。从购买一期产品的客户来看，主要为公务员、成功商业人士、部分外地投资者等；项目优势：高园林绿化景观以及小区中庭景观广场等；以及本案是抚州市目前规模最大的项目楼盘，其小区内所具备的生活配套多样：喷池、高级会所、健身房、幼儿园和网球场等；项目劣势：小区目前交通不便利，周边城市生活配套还不完善。综合评述：根据抚州城市未来发展规划，迎宾大道将是城市未来行政、文化中心，其发展前景远大。其次本案是

27、抚州市目前规模最大的楼盘项目之一，也是代表抚州房地产大盘时代出现的发展里程碑。丰源宜合（临川第五梦）楼盘名称丰源宜合（一期）地理位置玉茗大道与迎宾大道交汇处（市政府旁）占地面积5.5万建筑面积15万所属区域城南新区容积率2.24绿化率36%销售价格均价3200元/主推户型户型面积（）总套数一房一厅68.95一期总套数300多套两房两厅90.1497.09三房两厅105141.75销售状况：2009年9月份推出一期房源，总计300多套房源，目前基本售磬。项目优势：根据抚州城市未来发展规划，迎宾大道将是城市未来行政、文化中心，其发展前景远大；临湖而建，项目外部景观资源好；项目劣势：周边商业配套还不

28、完善，形成对生活的影响以及公交车较少。荟萃中央楼盘名称荟萃中央地理位置玉茗大道与迎宾大道交汇处（市政府旁）占地面积22建筑面积52万所属区域城南新区容积率2.4绿化率35%销售价格均价3700元/主推户型户型面积（）总套数一房一厅一期370余套两房两厅89.32三房两厅116.36140.77销售状况：2010年10月份推出一期房源，总计370余套，销售了80%。项目优势：根据抚州城市未来发展规划，迎宾大道将是城市未来行政、文化中心，其发展前景远大；其次抚州医院、临川文化园、实验中心、小区游泳池、豪华会所等生活相对齐全；项目整体品质高；项目劣势：周边商业配套还不完善，形成对生活的影响以及公交车

29、较少；（七）抚州房地产个案总评 根据抚州市房地产市场宏观的发展趋势，08-09年房地产进一步迅猛发展，也吸引众多楼盘项目借机进入市场，在此阶段期间推出市场的亮相楼盘众多，短时间内市场供应量集聚在不断放大。新城区作为城市发展的主要方向，其新的行政区域（政府行政部分基本已经搬入该区域），使该区域成为房地产开发的重要区域，目前区域在售项目多且体量大如荟萃中央、丰源宜合等项目的总建面积都在40万以上，区域项目竞争较为激烈。 建筑产品类型主要为小高层、高层住宅产品，且从在售小高层、高层项目来看，项目的热销说明抚州市小高层、高层业态项目已被当地购房者所认知，且处于一种较为成熟的阶段。可以看出高层住宅产品将

30、成为抚州市房地产未来发展的主方向。 目前抚州市在售住宅均价格为3010元/，价格受整体市场及项目整体品质等因素影响，价格在不断上涨。部分项目在售均价已经突破4000元/，如公元1959在售均价为4700元/、中央豪庭在售均价为4500元/。 从目前在售项目的户型面积分布来看，户型供应主要以二房和三房供应为主。二房户型基本都控制在80100之间，而三房户型面积却基本上控制在100130之间。且户型面积受市场价格影响，户型开始向中、小实用性户型开始转变。 从整个抚州市的住宅建设来看，近几年受外来开发企业的影响，各开发商也注重起产品品质的塑造，在产品的品质上得到比较大的提升。随着较高品质项目的热销，说明质量将成为各项目销售是否成功的一个保障，中高档项目将成为消费者青睐的对象。所以中高档项目将成为抚州市房地产开发的一个主要方向。- 27 -