房地产开发报建全流程及关键要点.pdf

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1、开发报建全流程及关键要点曹 坤前言什么是开发报建？利 益高 效高 效 以公司最大利益为工作出发点，优质高效完成各开发环节的手续。全程协调对外关系，搭建与政府各职能部门沟通的桥梁，建立良好的政企关系。合 法合 法合法开发报建的特殊性表现和特点1、开发报建工作贯穿项目开发的全流程。（勾地拿地设计施工销售物业）2、开发报建是项目合法建设和运营的保障。3、报建工作环环相扣，与项目建设程序紧密结合 4、报建工作常受限于地域性和时间性。河南省多数房企报建体系的组织架构模式一：公司（区域）开发部“一统天下”模式二：公司（区域）大开发+项目部开发模式三：与建设程序相结合的分阶段报建体系案例：优秀企业分阶段开发

2、报建体系某地产公司报建系统投拓部报建组勾地国土证设计部报建组方案、初设（扩初）（工规）工程部报建组施工图、施工证营销部报建组销售证、大小产权证行政、开发报建组资质、工商、备案等房地产开发的现状变化的政策变化的政策不变的事实不变的事实变与不变政策政策具体动作具体动作措施措施开发需要注意开发需要注意7月9日，河南省住建厅发布关于进 一步规范商品房销售行为的通知，列出16种违法违规销售行为。8月21日，河南省九部门联合出台河南省打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动实施方 案主要针对：1、取得预售前收钱；2、未按备案价售房、或捆绑销 售；3、限制公积金贷款及按揭；4、未公示房源状态

3、及价格；5、虚假房地产广告；8月起，郑州市 每月上 报5个典 型1、加快预售手续办理（关注、督促工程施工）2、重点关注价格备案及网签情况；3、及时办理公积金贷款、权籍调查；4、加强与房管局沟通，按照要求及时公示相关 信息；5、介入销售前的风险管控（报规与广告、承诺 的一致性、广告中显示预售证号）；9月10日，郑州市房管局印发关于开 展房地产市场专项整治的通知，开 始专项整治行动。1、宣传规范9.4-9.10；2、现场 检查9.11-10.15；3、交叉抽查 10.16-10.31；4、整改总结11.1-11.20。各 单 位 至 少 报 一 个 典 型案例重点关注：针对具体的12条企业违法违规

4、行为，与当地房管部门做好检查前的沟通、协调，督 促销售部门根据要求做好准备。7月23日，开封市住建局印发开封市新建商品房预售资金监管实施细则基础完工，申请使用资金额度 不得超过30%；主体结构封顶，累计申请不超60%；竣工验收，累计申请不超95%。对拿地测算中的现金流产生重大影响。9月11日，郑州市城乡规划局召开新闻 通气会，将对该局规划编制、技术审 查、行政审批和公共服务等行政权力 事项进行深层次的全流程、全覆盖改 革，大幅缩减规划审批时限。用地证、建工证为7个工作日。1、将规划编制、技术审查、批 后管理等，从市局业务下放到 规划分局办理。2、选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可

5、证 的审批模式由串联改为并联。3、今年年底实现控规全覆盖。1、取消建工证前的指标复核、日照分析复核和 交评环节，实行抽查。2、建立报审方案评价制 度。对设计方案分项评分、通报。3、办事大厅 统一办理，依托规划“一张图”系统平台，已 报材料下次不要。4、安置房在受理用地证时，容缺“出让合同”，在审查方案和建工证时容 缺“土地证”，用地成交确认书作为申办依据。河南省成品住宅设计标准、河 南省成品住宅工程质量分户验收规程对成品房的设计、验收做出规 定2018年5月1日实 施对成品房的报规、质监验收可能产生影响，精 装项目需关注。政策政策具体动作具体动作措施措施开发需要注意开发需要注意郑州市城市规划管

6、理 技术规定（2018修订 版）新标准的变化：容积率计算、面积计算、绿地率计算、机动车位数量计算及地上比例、充电车 位比例，物业用房地下比例控制、楼栋 面宽控制、地库及大门退距等2018年7月1日开始执行未报批项目，需及时了解政府规划部门对新规范的执行 情况，与公司设计部充分沟通。2018年5月9号住建部公 布建筑设计防火规范 局部修订的公告消防电梯前室的使用面积不应小于 6.0，短边需达到2.4m以上。交通核需修改，风井尺寸增加约50%。2018年10月1日执行对于规划证已办理的，抓紧时间办 理消防审查，务必于10月1日前完成 其余不能在此前办理完毕的，需尽 快修改方案。2018年9月10日

7、，郑州 市城乡规划局办公室关 于规范建设项目海绵城 市规划设计文件的通知需要实施海绵城市的范围，建工证前一 图一表海绵城市采取下沉绿地、透水铺装、蓄水池、绿色屋顶等方式，控制径 流量。其中地库埋深及范围也可能 会受到限制。需提前与设计、成本 沟通。郑州市城乡规划局关于 强化大棚户区改造项目 城市设计工作的指导意 见（试行）要求不同街坊建筑形态、高度、色彩、风格要有差异。临主干道建筑间有高差，立面公建化，道路交口设置公共绿地，屋顶平坡结合。2018年8月15日执行城改项目需注意相关影响。郑州市城乡规划局关于 实施郑州市建设工程 验线和竣工规划核实管 理办法（试行）的通 知不得在一个建设工程规划许

8、可证对 应的用地范围内分次进行规划核实。分期实施的建设项目，按照分期办理的建设工程规划许可证分别进行规划 核实；对建设工程最后一期进行规划核 实时，应当核算总用地范围内各分期规 划核实的总建筑面积误差。2017年10月1日如原项目为一个规划证，但需要分 期进行规划核实及竣工备案，需落 实当地目前可否分期规划核实。https:/ 12 23 3深耕意味着更多的努力和付 出，不断的学习和提高。认 清形势，摒弃不合时宜的思 维模式才能更好的适应关注发展的核心问题，短期 用经营效益说话，中期用战 略布局致胜，长期用产品和 服务证明。站在政府的角度，站在城市的高度，站在周期的维度，去思考，去理解变与不变

9、变与不变在变与不变中前行04030201拿 地 研 判前 期 报 建 市 政 配 套验 收 备 案拿 地 研 判前 期 报 建 市 政 配 套验 收 备 案开发报建四个阶段一、拿地研判政 策 研 判政 策 研 判01规 划 政 策02土土 地地 政政 策策03建 设 政 策04预预 售售 政政 策策一、拿地研判1、对接规划部门了解规划政策，获取规划技术管理规定及片区控规，对照宗地规划 设计条件，并了解当地对片区规划的特殊要求：（1）、项目设计风格、建筑造型及材质、立面及天际线等要求；（2）、限高：正负零起点计算标准，平坡屋顶高度计算方式；(3)、建筑密度及建筑面积计算：阳台不落地是否计算建筑密

10、度，地上非机动车车 棚、地库出口雨棚是否计算建筑面积；（4）、配套用房配建要求、标准及位置要求、商业用房配建比例要求；（5）、退距：临主干道建筑退距是否有特殊要求、地库、大门、围墙退距要求；（6）、控制性条件：开口位置及宽度要求、文物限高、国安限高、航线限高、通信限高；立交或轨道交通退距；海绵城市、绿建要求；（7）、地下空间开发要求：开发规模、开发范围、深度及层数要求；（8）、配建机动车位及非机动车位要求；（9）、周边道路宽度及等级、市政管网设计情况；（10）、规划验线、核实分批次的要求；（11）、日照分析要求；政 策 研 判政 策 研 判一、拿地研判2、排查土地政策1、对接土地部门，了解地块

11、有无定向或意向单位，了解宗地征收前用途（耕地占用税、地质情况），文勘情况，耕地开垦费、耕地占用税的缴纳情况、宗地清障情况，交地界面、时间及风险；了解有无成品房、装配式建筑、套型比例、保障房等出让限制性条件；2、对接文物部门，了解地块是否已文勘，文勘出文物风险（如未 文勘），以及是否存在文物控制要求（周边存在文物保护单位）；3、了解建设政策冬歇停工政策、未批先建界定标准以及处罚标准和周期、绿色建筑要求、暂定资质开工面积要求；4、了解预售政策预售形象进度要求、限价限购限贷政策、网签备案情况、预售资金监管政策；政 策 研 判政 策 研 判一、拿地研判宗 地 调 研宗 地 调 研1、是否拉建围挡、是否

12、有 人看场，如有人应询问 宗地基本情况；2、地形地貌：道路、开口、耕地、林地、宅基地、池塘、河流；3、地上附属物：房屋、板 房、树木、庄稼、线杆 线路、信号塔、水井；4、坟头、文勘情况；5、土方、垃圾情况；6、地下管网情况；7、其他不利因素。1、项目周边市政道路修 建情况，包括道路红 线宽度、绿化带宽度、高差走向；2、水电气暖通讯管网情 况，查看管井及线路 走向，注意高压线路、军用电缆、明沟暗渠；3、了解周边有无开闭所 或变电站。查看周边项目建设情况、公示信息，考虑可能的 相互影响（如日照）。项目周边存在的不利因 素：如临城市主干道、轨道交通、加油加气站、污水处理厂等。04周边风险周边风险01

13、自身条件自身条件02周边市政周边市政03周边项目周边项目一、拿地研判成 本 调 研成 本 调 研1、对接市政部门及配套部门，了解道路现状（交通 保障）、污雨水走向及标高，管道畅通情况（降 水排水）；2、了解水电气暖等管道建设情况，了解相关收费标 准。估算小区电力负荷（是否需要自建开闭所）。了解人防设计要求：规模、等级、用途，当地对人防设计、施工、监理单位的要求，对易地建设的要求；1、耕地占用税是否应由土地储备部门缴纳，不用再行缴纳税；2、个别地区在土地出让金外，存在收取耕地开垦费、土地交易费、土地 评估费等情况；3、土地契税：部分地区按土地出让金+市政配套费来计算；4、了解当地市政配套费是否有

14、减免、缓缴、分期缴纳的政策，以及商业 或地下部分不使用热力、燃气等设施的减免政策；关注公租房、廉租 房等保障性住房的市政配套费减免。配套成本人防成本相关费用一、拿地研判综合以上信息，得出结论供相关部门参考决策：1、运营计划节点；2、行政事业性收费表；3、方案设计的特殊要求；4、宗地获取的风险提示。拿 地 初 步 研 判拿 地 初 步 研 判拿地阶段要点：信息全面、判断保守，方案可行、风险可控。一、拿地研判案例讨论案例讨论问题1：从拿地到开盘，标准工期怎样计算？设计开发条线工期：拿地后方案设计1个月、方案审批2个月，规划证1个月，施工证0.5个月。从拿地到获取施工证4.5个月。工程条线工期：挖土

15、及支护1个月，打桩、截桩、桩检、清桩间土1个月，垫层筏板 0.5个月，出正负零20天，到预售进度（地上三层）20天。一二级联动项目一二级联动项目二级项目（不走处罚）二级项目（不走处罚）走处罚不走处罚（挖土就罚）不形成面积不处罚打垫层就处罚打桩就处罚挖土就处罚？个月？个月？个月？个月？个月？个月（设计已提前完成方案审批1个月，规划证1个月，施工证处罚需1.5个月，处罚期间不停工，预售证0.5个月）（设计已提前完成，方案审批1个月）一、拿地研判案例一、从拿地到开盘，标准工期怎样计算？设计开发条线工期：拿地后方案设计1个月、方案审批2个月，规划证1个月，施工证0.5 个月。从拿地到获取施工证4.5个

16、月。工程条线工期：挖土及支护1个月，打桩、截桩、桩检、清桩间土1个月，垫层筏板0.5个月，出正负零20天，到预售进度（地上三层）20天。一二级联动项目一二级联动项目二级项目（不走处罚）二级项目（不走处罚）走处罚不走处罚（挖土就罚）不形成面积 不处罚打垫层 就处罚打桩 就处罚挖土 就处罚4个月（设计已提前完成，方案审批1个月，施工证处罚需1.5 个月，处罚期间不停工预售证0.5 个月6个月10天5.5个月6个月10天7个月10天8个月10天（设计已提前完成，方案审批1个月）案例讨论案例讨论一、拿地研判问题2：为什么大家看到越来越多的一、二级联动项目选择未批先建处罚？而二级项目选择处罚的相对较少？

17、提前两个月开盘的收益与损失分别是多少（建筑面积5万平项目，货值6个亿，施工合同总价0.7个亿，未批先建处罚标准为施工合同额的1%-2%）？案例讨论案例讨论一、拿地研判问题2：为什么大家看到越来越多的一、二级联动项目选择未批先建处罚？而二级项目选择处罚的相对较少？原因：一二级项目前期周期长，方案可提前与规划部门沟通完毕，提前动工可节省两个月总工期，对比处罚，收益更大。比如：比如：一个建筑面积5万平项目，货值6个亿，施工合同总价0.7个亿。未批先建按照施工合同总价2%处罚：7000万元*2%=140万元。按照年度资金成本8%计算，提前两个月开盘并回款收回6个亿的收益：6个亿*8%*2/12=800

18、万元。收益800万损失140万元二级项目一般不愿意未批先建的主要原因是拿地后开始方案设计，没有与规划局提前沟通方案的时间，根据未通过审批的方案打桩施工风险较大，而方案审批后再打桩，打完桩的同时规划证基本可以办理完毕，并开始办理施工证，这种情况在很多地区可以规避未批先建处罚。案例讨论案例讨论郑州市违规处罚标准郑州市违规处罚案例04030201拿 地 研 判拿 地 研 判前 期 报 建前 期 报 建配 套 报 装验 收 备 案配 套 报 装验 收 备 案开发报建四个阶段验 收 备 案验 收 备 案二、开发报建土地土地预售预售施工施工规划规划前期开发报建-四类五证前期开发报建-四类五证二、开发报建-

19、土地资料上报大厅1、建设单位用地申请表及申请书2、建设项目批准文件3、规划设计条件及宗地图4、出让合同5、建设单位相关资料：营业执照、税务登记证、组 织机构代码证、企业资质法人身份证或委托证明人身份证、授权书等法律凭证 6、建设项目控制性详细规划7、现状地形图（1：1000三份）8、公示材料（JPG版用地证附图）公示照片9、其它必要材料及图文10、效能监察征求意见卡资料审核用地证处处审局务会资料上内网系统信息处审核、现场公 示10个工作日批前审核取得用地规划许可证未通过公示结束，环艺院把现场照片送信息处，信息处送具体经办 经办人到信访办取得效能监察征求意见卡，完成全部卷宗，经办人-首席经办人-

20、处长-分管局长-局长建设用地规划许可证审批流程及报审资料建设用地规划许可证审批流程及报审资料二、开发报建-土地不动产权证审批流程及报审资料不动产权证审批流程及报审资料不动产权证书不动产权证书介入条件介入条件：建设用地规划许可证、用地批复、宗地图、土地出让 金缴纳票据资料清单资料清单：1、土地出让金缴纳票据、契税缴纳票据2、土地成交确认书3、交地现场确认书4、建设用地批准书5、挂牌公告6、地籍调查报告、界址表7、土地出让合同办理流程办理流程：资料齐全报行政审批大厅窗口-不动产交易中心-登 记科登记录入系统-审批科签字-不动产登记中心主任-缮证室 出证二、开发报建-土地土地阶段工作要点土地阶段工作

21、要点用地手续办理用地手续办理3、对接土地及规划部门，完成定界图、用地图、分村图的坐标转换及出图工作，完成地籍调查等工作；1、督促投发签订土地出让合 同、重点关注合同内限制性 条款：公租房配建、套型面 积限制、地下空间使用等；2、落实公司证照办理，关注出 让金缴纳及税费缴纳、换取发 票等工作进展；4、尽快开始办理发改委备案、环评、用 地证、地籍调查、用地批复、不动产权 证、地名核准、防雷、抗震等手续；5、配合工程部二、开发报建-土地土地阶段工作要点土地阶段工作要点配合工程工作配合工程工作1对接土地及规划部门，进行定界、水准 点及控制点的测绘，为进地、测量土方 量、施工提供前置保障；23456全面

22、落实周边市政道路信息，前往建设 局、市政局或建设单位等复印图纸，为 设计、施工提供保障，根据需要进行污 雨水管底标高、道路标高测量、场地内 基准点定位、土方方格网测量等工作；全面了解当地扬尘治理政策，协助工程 做好临水临电、八个百分百、临时开口 等工作，为土方外运等提供支持。协助工程合理进行施工组织设计，考虑 临建场地、现场办公、售楼部、示范区 等场地；视情况协调办公区、生活区临 时场地；对接土地部门及当地办事处、村委，做好清障、交地进地等协调工作；关注文勘、地勘对清表的要求，配合文 勘进场，文勘、地勘结束后，尽快开始 土方施工。二、开发报建-土地02 01 0302 01 03土地阶段工作要

23、点土地阶段工作要点配合销售工作配合销售工作1、根据当地建设部门要求做好围挡的美化，配合销售审批围 挡广告，临时售楼部门头的审批。2、详细了解项目周边的规划及落地情况、为销售说辞、销售物料的制定提供依据。3、落实周边医疗、教育、交通等资源，梳理地块周边不利因素，地块周边可能对地块造成重大不利影响的因素，如工业厂矿、污水处理厂、加油站、高架桥、轨道交通、电力高压线路；风险 关注点：地块临城市主干道、立交桥或主干道渠化范围内、城市 中心广场、城市主景观带（道路、河流）、泄洪渠或暗埋管网、林场、公园或防护绿地、水源地、变电站或国家电力主管线（架 空或地埋）、国家或军队通讯主干网、大型石化或燃气设施、轨

24、 道交通、机场航空范围内、宗教或文物用地，军事或国家安全控 制范围内。二、开发报建-土地土地阶段工作要点配合设计工作配合设计工作四、配合设计工作1、首次对接，了解方案设计要求（方案数量、设计内容及深度要求），会同土地出让合同、控规、规划设计条件等，以公文形式通知设计部，开始方案设计；2、二次对接，针对方案设计过程中的疑问，及时、准确征询方案审批人及复 审人意见，并以公文形式回复设计部；对影响到重大经营效益的，需重点协调；3、方案内审，方案初稿完成后，开发部会同设计部一并审查，方可报经办人审阅；重点审查指标是否符合要求、图面标注及文字表达是否清晰、准确，效果是否满足要求；应避免涉及违规或不确定的

25、内容；4、方案上报，方案完成后尽快征得审批人及复审人同意，邀约专家，安排上 会；针对方案审查意见，应重点解决影响经营效益的方面，兼顾时间与效益；5、专家预审，专家评委确定后提前获取专家名单，了解各位专家基本情况，在专家会召开前征询各位专家意见，重点关注专家预审意见中事关重大方案调整的方面，全力协调；二、开发报建-土地土地阶段工作要点配合设计工作配合设计工作四、配合设计工作6、方案上会，做好会议的各项前期准备（费用、场地、资料、物料、后勤），提前通知设计院做好汇报准备，会议召开期间，会同设计部做好会议记录及答疑，确保方案一次性高质量通过；7、会议纪要，紧盯会议纪要的成文，沟通确需修改的意见，并及

26、时反馈，以便方案根据意见尽快修改完善；8、如方案需上规委会或联审联批会，方案应提前征询相关领导意见，并在专家评审会之前了解规委会或联审联批会召开时间，做好议题的上报等审批衔接工作。9、方案上会前，应根据实际情况，提前做好日照分析、指标核算、交评、出入口审批、海绵城市、绿色建筑、节能审查、人防设计等工作的铺垫，确保方案 审批后继手续的流畅办理。二、开发报建规划9项专项审批3项专项审批项专项审批此9项专项审批在日照、指标复核前进 行，相关技术参数允许有小范围偏差日照、指标复核日照、指标复核此3项专项审批在日照、指标复核后进行，相关技术参数必须与日照、指标复核内容 保持一致，是建规证附件的依据，与后

27、期 规划审核有关，无法前置进行。装配式审核装配式审核二、开发报建规划总平图规划设计符合郑州市城市管理技术规定（2018修定版）及控规条件二、开发报建规划建设项目环境评估报告及环评批复意见书建设项目环境评估报告及环评批复意见书在取得发改委立项、设计部出具方案总平图及相关经济技术指标后，委托专业环评单位进行，一般房地产项目建筑体量在5 万平方以下为环评备案表（10个工作日时间取得），5万平方以上为环评报告表（1个月）。地名批复介入条件：建设用地规划许可证、国有土地使用证后资料提交:郑州市城镇居民住宅区及建筑物名称备案登记表、关于使用小区名称备案申请、企业相关资料、建设用地 规划许可证、国有土地使用

28、证、项目总平图、项目鸟瞰图、项目现场照片、项目位置示意图注意事项：小区名称备案申请用公司红头文件，所有资料一式三份，复印件加盖单位公章，并注明“此件复印内容与 原件内容核对无误”等字样。要点：案名提前沟通与投资备案保持一致，可以前置办理园林设计审核园林设计审核介入条件：立项、总平图、修规及交评上会资料清单：建设工程项目绿化设计方案审验申请表、控规指标复印件、经办人身份证及委托书、项目总平图、绿化设计 总平图（1：500及电子版CAD、JPG格式各1份）工作流程：行政审批科报资料-技术科核算指标-处长签批-局长签批-园林设计审核意见表（待规划证办理资料递交联审大厅时出具）要点：提前与设计部沟通，

29、严格按照建设工程项目绿化设计方案检验标准进行绿化设计总平图及项目总平图设计，若此标准优先于郑州市城乡规划管理技术规定中关于绿地面积的计算方式要点：提前与设计部沟通，严格按照建设工程项目绿化设计方案检验标准进行绿化设计总平图及项目总平图设计，若此标准优先于郑州市城乡规划管理技术规定中关于绿地面积的计算方式专项审批专项审批专项审批：人防工程专项审批：人防工程二、开发报建规划人 防 工 程人 防 工 程人防报建人防核定人防图审人防质监人防决定人防竣工验收施工期间专项验收阶段规 划 阶 段资料提交：1、防空地下室初步设计依 据和说明2、建设项目总平面布置图 及地面建筑平、立、剖面 图3、防空地下室建筑

30、、结构、设备布置图，结构图及 防护专业设备布置图及设 备材料表4、平站功能转换措施图二、开发报建规划交评报建交评报建资料清单：资料清单：1、控规成果（文本及图纸，电子文档）2、修规总平面图（含经济技术指标，需加盖公章）3、修规文本及图纸（电子文档）4、总平面图、地下车库平面图（DWG格式），项目效果图（JPG格式）5、项目开发建设计划（即打算什么时候投入使用）6、住宅类户数：大于130平米的户数，130平米以内的户数工作流程：工作流程：签合同-递交资料-经办人对项目建成后对对周边地区交通影响进行定性、定量分析，提出修改 意见修改后，交评报告由交通所递交到交研中心-规划分局开交评对接单，并在总平

31、图上盖章（在总平图和交评对接单上盖骑缝章），交市规划局交研中心-交研中心组织召开交评专家会-评 审会议通过后-交通处内部审批程序流程-领取六套交通影响评估报告专项审批：交通影响评价专项审批：交通影响评价二、开发报建规划 建建 设设 工工 程程 规规 划划 许许 可可 证证 审审 批批 流流 程程注：后期规划核实 按一个工规证内容 整体核实，故在办 理工规证时可提前 考虑一个街坊分几 个工规证办理二、开发报建规划规规 划划 放放 验验 线线规划放线规划验线介入条件：取得规划许可证1、规划局出具放线通知单2、勘测院现场放线3、测绘院出具测绘成果4、规划局审核，出具放线报告1、勘测院现场验线2、测绘

32、院出具测绘成果3、规划局审核，出具验线报告注：建筑物施工至0，验线免费，超出 0按规定收费专项审批：规划放验线专项审批：规划放验线二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式装配率建筑应同时满足下列要求：1、主体结构部分的评价分值不低 于 20 分；2、围护墙和 内隔墙部分 的评价分 值不低于 10 分 ；3、采用全装修；4、装配率不 低于 50%。装配率：单 体 建 筑 室 外 地 坪 以 上 的 主 体 结 构、围 护 墙 和 内 隔 墙、装 修 和 设 备 管 线 等 采 用 与 之 部 品 部 件 的 综 合 比 例。采 用 单 一 指 标 评 价：将 工 业 化 建 筑 评 价 标

33、准 中 构 件 预 制 率和 建 筑 部 品 装 配 率 概 念 进 行 整 合。将 各 地 的 预 制 率 预 制 装 配 率 装 配 率 等 概 念 进 行 统 一。对 应 装 配 式 建 筑 的 四 大 系 统，按 建 筑 的 三 个 构 成 此 次 给 出 了 装配 率 评 价 体 系 的 三 类 指 标，体 现 了 强 调 集 成 的 发 展 思 路。二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建二、

34、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建二、开发报建规划规划装配式装配式二、开发报建规划1、督促研发部门根据规划条件要求进行方案设计，并做好日照分析、指标复 核、交评、出入口审批、海绵城市、绿色建筑、节能审查工作，与规划部门 做好即时沟通。2、做好人防工程的设计条件落实工作，配合设计选定人防设计及人防图纸审查单位。对于当地政府主管部门对人防工程设计、施工、监理单位有限制性 要求的，应提前做好相关考察工作。3、提前申报预算，做好市政配套费的缴纳工作。4、提前做好图纸审查工作，保证建设工程规划许可证完成后第一时间获取图审合格证。5、提前做好施工、监理单位

35、招投标工作，保证建设工程规划许可证及图审合格书获取后第一时间开标。对于需要进行设计、勘察单位招投标的单位应在 施工、监理单位招投标之前提前进行。6、提前对接消防部门，对接施工图消防审查。有条件进行预审的地区应提前 进行预审。7、提前沟通面积预测单位，规划施工图盖章后第一时间开展面积预测工作。8、提前确定前期物业管理单位，待物业用房的面积预测完成后第一时间开标，并提前落实物业区域划分、派出所坐落证明等事宜。对于物业单位需在当地开办分公司或提前备案的，应提前做好准备。规划报建工作要点规划报建工作要点二、开发报建施工消 防 设 计 审 批施设 工计 招、投勘 标探（、建监 委理*、明现 施场 工安

36、到全 位文施 工 图 图 纸 审 查 意 见节 能 审 核提 前 施 工 处 罚招投标招投标注：施工图审查可前置办理，工规证后领取审查合格证中 标 通 知 书质量监督安全监督费用缴纳施工许可证专项审批专项审批二、开发报建施工建筑消防设计审查的报建介入条件：建筑消防设计审查的报建介入条件：设计部提供总平图及各单体图纸（除结构、A4图纸装档案盒），规划证办理完成准备资料：准备资料：建筑消防设计防火审核申报表、设计单位资质、建设单位相关资料及委托书、建筑工程规划许可证工作流程：工作流程：备齐资料并报入市消防大队-约请市消防建审科人员勘察现场-协调建审科经办人 对施工图纸进行初审-设计部对图纸进行必要

37、的修改和深化-取得新的施工报建图并换出旧图-取得消防设计审查意见，并进行内部审批-内网资料录入-取得消防设计审查意见表/备案表注意事项：注意事项：50米以下为消防设计备案，提前施工违规处理，若确定有消防施工单位，可以委托处理。专项审批：消防审查专项审批：消防审查二、开发报建施工质量报监（建设单位办理）资料清单：质量报监（建设单位办理）资料清单：郑州市工程质量监督登记表（分楼栋一式8份）、建筑工程规划许可证及红线图复印件、施工中标通知书复印件、监理中标通知书复印件、监理资质证副本复印件、施工图（蓝图并加盖图审章）、施工图审查合格证原件、复印件（含节能专项审查）、违规处罚工程、施工单位项目经理建造

38、师 证等资料安全监督备案（施工单位办理）资料清单安全监督备案（施工单位办理）资料清单：安全监督审查备案表（需提供资料开工前安全生产条件审查目录）、工伤保险、意外伤 害险单据、交纳农民工工资保证金凭证、开工前安全报审表工伤保险（施工单位办理）工伤保险（施工单位办理）资料清单：营业执照、合同、农民工花名册2份及电子版、中标通知书（查看）意外伤害保险（施工单位办理）意外伤害保险（施工单位办理）资料清单：中标通知书、施工合同专项审批：质监&安监专项审批：质监&安监二、开发报建施工注意事项注意事项建设工程安全施工措施审查备案表由施工单位办理，但需要建设单位提供中标通知书和备案合同后才能开始办理，在办理过

39、程中还需建设单位办理的5件事项：施工现场周边环境安全评估建设项目环境影响报告施工现场远程视频监控建筑工地围墙公益广告缴纳安全文明施工费和扬尘治理费，农民工保证金二、开发报建施工施工证资料清单施工证资料清单资料清单资料清单1、领取施工证法人委托书、法人和委托人身份证复印件、营业执照2、建筑工程施工许可申请表（由建设单位填写，五大责任主体在工程质量终身责任栏内加章）3、建设工程规划许可证复印件及附件4、中标通知书复印件5、项目资金证明原件6、建设工程安全施工措施审查备案表7、工程质量监督登记表8、郑州市行政事业性收费建委系统专用缴款通知书9、郑州市建筑领域农民工工资保障金存储通知书（建设、施工单位

40、）及承包、发包方承诺书10、建设资金落实证明11、监理、施工合同12、进郑企业单项工程备案（仅对外地企业）13、施工、监理单位营业执照、资质证书、安全生产许可证复印件（看原件）14、施工图纸审查合格证15、消防设计审核意见书二、开发报建施工1、提前做好当地施工证办理政策的摸查工作。2、提前做好工地现场安全文明施工、扬尘治理工作。3、提前与招标代理单位、施工、监理单位开会，做好交底工作，明确办理目标，对合同签订、税务备案、质监、安监资料准备、农民工保证金及社保缴 费、扬尘罚款缴纳等工作统筹布置。4、办理过程中重点关注安监备案、消防审查、扬尘审批等事宜。对施工单位 的配合应引起项目总、工程经理的高

41、度重视。5、提前沟通建设局、消防审查单位，早日看现场，避免违规处罚。6、施工证办理完毕后应及时通知资金部，确保融资上账。7、施工证办理完毕后应尽快办理人防报监、开工手续。8、施工证办理完毕后应尽快办理多层建筑消防审查手续。施工报建工作要点施工报建工作要点二、开发报建预售面 积 预 测开专 通线 账申 号请物 业 招 投 标价 格 备 案测绘报告专项审批专项审批价格备案可提前沟通价格区间价价资资购购格格金金房房备备监监合合案案管管同同营 销 方 案 审 核备 案现场 达 到 预 售 条 件财务可提前确定监管银行，签订 监管协议，工规证后办理资金监 管手续二、开发报建预售各专项审批介入条件各专项审

42、批介入条件：序号专项名称介入前置条件对接部门备注1预测报告/房屋测绘所预测面积公司认可2网签专线/联通专线网签账号郑州市房管局办理3价格备案预测报告、提前 沟通价格区间房管局/4资金监管预测报告、监管 银行确定商品房预售受理科提前确定银行5分层平面图/叠成A4大小留装订线6合同范本备案预测报告、价格 备案房管局大厅合同范本内部审定7预售方案预测报告、合同 备案、资金监管房管局大厅提前沟通预售方案范本8物业招标备案预测报告、物业 用房置换房管局物业科尽可能缩短办理时间9工程形象进度/现场达到地上预售条件10预售证完成18项/10个工作日审批时间（包括5个工作日公示及 业务会召开）二、开发报建预售

43、预售价格备案：介入条件：预售价格备案：介入条件：施工现场达到预售条件 准备资料：准备资料：1、营业执照正副本（复印件）、资质证书正副本（复印件）2、国有土地使用证（复印件）3、用地条件通知书（复印件）4、委托书（受托人身份证复印件，复印在委托书上）5、商品房预售价格情况说明（原件）6、商品房预售价格申报表（原件）7、商品房预售备案价格楼盘表（原件）工作流程：工作流程：所属区域经办人受理（一个工作日）-市场处处长审核通过-国家统计局郑州市调查队审核通过,反馈结果至房管局市场处-市场处发起局长会议，上会研究通过-项目人员将上会通过的一房 一价录入签约系统提交至市场处-经办人核对信息，系统通过审批-

44、市场处处长核对信息，系 统通过审批注意事项：注意事项：提前与经办人沟通可申报价格范围和标准专项审批：预售价格备案专项审批：预售价格备案二、开发报建预售预售资料清单预售资料清单资料清单资料清单1.营业执照+资质证书（原件和复印件）;2、国有土地使用证+用地证附图+郑州市国土资源定界图坐标表（加盖有：郑州市国土资源调查测绘 院勘测定界专用章）（原件和复印件）;3.银行证明（土地无抵押不用提供）;4.建筑工程规划许可证+建筑红线图+验线报告（描红）（原件和复印件）;5.建筑施工许可证+建设工程施工合同（原件和复印件）;6.物业管理招标证明（原件）;7.价格备案；8.商品房资金监管证明（原件）;9.商

45、品房预售方案+工程进度说明+施工进度计划+商品房预售楼盘表（原件）;10.委托书（受托人身份证复印件，复印在委托书上）;11.郑州市房屋面积预测报告书（原件和复印件）;12.商品房成套住宅预售价格申报表+分层分户价格表.（商业不提供）13.河南省建筑节能设计审查备案表（原件和复印件）;14.套型比例批复(规划发展处)办理规划证的前置条件；15.郑州市商品房买卖合同查验留存通知单;16.公示责任书+预售许可前后信息公示表;17.图纸（原件和复印件）(装订成册，一楼一册，带封皮XX小区X#楼);二、开发报建预售1、规划证办理完毕后立刻着手面积预测（尤其是物业用房）、物业招投标（提前在当地备案）工作

46、。2、开发统计手册、开发规模申报应提前准备。3、统筹做好土地解抵押、资金监管工作。4、做好联机备案、楼盘表等准备工作。5、重点了解价格备案的机制，尽量协调，争取实现价格备案突破。6、协调尽量降低工程形象进度要求，早日获取预售证。7、预售证办理结束后，资料应及时在销售场所公示。8、预售证办理结束后，重点关注网签、备案事宜。二、开发报建 1、压缩周期：快速办理五证，保证项目开工、开盘、开发贷放款等核心 工作开展；2、控制成本；3、提高收益；4、控制风险；五证办理的终极目标五证办理的终极目标二、开发报建讨论1：获取土地证后，应该通知那些人员和部门？讨论2：设计方案出具后，应该有哪些部门对方案进行审核

47、（并非上集团方案评审会）？审核的要点有哪些？讨论3：取得预售证前需要哪些部门的支持和配合？如果你是项目开发负责人，怎样统筹各部门配合预售证的快速办理？案例讨论案例讨论04030201拿 地 研 判前 期 报 建拿 地 研 判前 期 报 建市政配套验 收 备 案验 收 备 案开发报建四个阶段三、市政配套报装市政 配套给水工程燃气工程通讯工程暖气工程雨污水工程供配电工程给排水工程市政配套三、配套报装临电、永电报装流程临电、永电报装流程临 电申 请 用 电 登 记勘 察 现 场审 批确 定 方 案设 计缴 纳 费 用施 工竣 工 验 收签 订 供 电 合 同装 表 送 电设 计 图 审 查永 电申

48、请 用 电 登 记勘 察 现 场审 批确 定 方 案设 计缴 纳 费 用施工竣 工 验 收签 订 供 电 合 同装 表 送 电设 计 图 审 查施工变维护协议、预付电费协议 及提供电费银行账户专变维护协议、提供电缆银行账号、一户一表和申报拆除临电设施装 修 供 电拆 除 临 电三、配套报装临电、永电提交资料临电、永电提交资料资料清单资料清单1、营业执照、组织机构代码2、用电申请书、客户用电报装表3、新建项目证件：国土证、建设工程规划许可证4、技术资料：项目用电负荷表、建筑规划平面图、总平面图5、办理人员委托书、委托人和受托人身份证明三、配套报装临水、永水报装流程临水、永水报装流程临 水申 请

49、用 水 登 记审批勘 察 现场设计预算验收建 立 档 案装 表 送 水抄 表 收 费组 织 工 程 施 工审批勘 察 现 场设 计 预 算缴 纳 费 用预 交 工 程 款签供 订水 施合 工同 及施 竣工 工验 结收 算立 户 建 档办 理 破 路 手 续设计费 预算费资料清单：资料清单：1、土地证、规划工程许可证、红线图2、企业营业执照、资质3、施工总平面4、单体给排水施工图、消防给水施工图5、项目拟用水情况说明6、委托书、法人、委托人身份证复印件7、水泵房设计样图 相同项缴 纳 费 用申请永水登记永 水三、配套报装燃气报装流程燃气报装流程窗 口 申 请施 工 图 设 计图 纸 会 审工 程

50、 预 算工程 施工竣 工 验 收点 火挂 表厨房装修完成设计 变更整改勘 察 现 场三、配套报装燃气提交资料清单燃气提交资料清单资料清单资料清单1、天然气居民客户拟用气安装登记表2、授权委托书、法人及委托人身份证复印件3、配套费发票复印件4、营业执照复印件5、建设工程规划许可证复印件6、配套费情况说明（盖公章，若无配套费发票需出具此情况说明，将总建筑面积X22元配 套费暂压燃气公司，待手续齐全后可以办理退费）电子版资料电子版资料1、小区庭院总平图2、申请用气建筑的平、立、剖面图3、庭院内综合管网平面图4、用气建筑按楼号进行户数户型建筑面积的统计表三、配套报装暖气报装流程暖气报装流程申 请 报