年度全国房地产市场研究报告.pdf

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1、杨红旭杨红旭2021-2022年度2021-2022年度全国房地产市场研究报告全国房地产市场研究报告2021年12月2021年12月破 题破 题三大矛盾度 势度 势四个变量预 言预 言乍暖还寒破 题全国房价收入比全国房价收入比矛盾一：房地产泡沫大8.58.79.26.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 19981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020全国房企买地均价占卖房均价的比重全国房企买地均价占卖房均价的比重70%20%30%40%

2、50%60%70%80%200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021.01-矛盾一：房地产泡沫大02468101214200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021E2022E%缺乏经济与人口支撑的非理性繁荣缺乏经济与人口支撑的非理性繁荣中国经济增速中国经济增速矛盾一：房地产泡沫大非理性繁荣非理性繁荣14.2%35.5%40.0%45.7%10%15%20%25%30%35%

3、40%45%50%全国土地出让金占地方财税总收入的比重全国土地出让金占地方财税总收入的比重矛盾二：房地产依赖度高矛盾三：房地产开发商 赛道太拥挤度 势变量一：全球货币收水美国联邦基金目标利率美国联邦基金目标利率0123456200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021E2022E%变量二：中国货币适度宽松中国存款准备金率中国存款准备金率6%8%10%12%14%16%18%20%22%2007-012007-062007-112008-042008-092009-0220

4、09-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-112018-042018-092019-022019-072019-122020-052020-102021-032021-08大型金融机构中小型金融机构6%5.6%0246810121420012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520

5、1620172018201920202021E2022E%变量三：2022中国经济增长乏力稳定当头，稳中求进稳定当头，稳中求进5.14.67.37.10123456780 1 2 3 4 5 6 7 8 9 199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021E%万亿元房地产业增加值占比度势四：房地产拖经济后腿VS房住不炒、短期不刺激、共同富裕预 言22.3%20.2%29.1%18.6%45.9%8.7%25.7%-18.5%50.9%11.3%5.4%

6、1.2%17.3%-7.6%6.5%22.5%7.7%1.3%-0.1%2.6%1%-5%020000400006000080000100000120000140000160000180000200000-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021E2022E万平方米万平方米商品房销售面积（右轴）商品房销售面积（右轴）同比增速（左轴）同比增速（左轴）全国商品房销售面积与增速全国商品房销售面积与增速全国房企土地购置面积

7、与增速全国房企土地购置面积与增速41.9%40.3%21.7%7.6%-4.0%-3.7%10.4%-9.4%-13.3%28.4%0.0%-13.0%8.8%-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.2%-11.4%-1.1%-14%-8%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021E202

8、2E万平方米万平方米土地购置面积（右轴）土地购置面积（右轴）同比增速（左轴）同比增速（左轴）27.2%17.6%28.5%11.2%10.6%16.9%21.1%3.2%18.3%41.9%16.1%-6.7%13.5%-10.7%-14.0%8.1%7.0%17.2%8.5%-1.2%-11%-8%050000100000150000200000250000-20%-10%0%10%20%30%40%50%200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021E2022E万平方米

9、万平方米新开工面积（右轴）新开工面积（右轴）同比增速（左轴）同比增速（左轴）全国房企新开工面积与增速全国房企新开工面积与增速全国房地产开发投资额与增速全国房地产开发投资额与增速27.4%23.9%30.6%30.2%19.8%23.0%30.4%21.0%18.5%33.2%27.9%16.3%19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%9.9%7.0%4%0%0200004000060000800001000001200001400001600000%5%10%15%20%25%30%35%20012002200320042005200620072008200920102011201

10、2201320142015201620172018201920202021E2022E亿元亿元房地产开发投资额（右轴）房地产开发投资额（右轴）同比增速（左轴）同比增速（左轴）全国商品房销售均价同比涨幅全国商品房销售均价同比涨幅5.8%2.9%3.8%14.1%19.5%4.3%14.9%-0.2%21.1%7.1%6.9%7.7%7.7%1.4%7.4%10.1%5.6%10.7%6.6%5.9%2%-1%02,0004,0006,0008,00010,00012,000-5%0%5%10%15%20%25%2001200220032004200520062007200820092010201

11、12012201320142015201620172018201920202021E2022E元元/平方米平方米商品房成交均价（右轴）商品房成交均价（右轴）同比涨幅（左轴）同比涨幅（左轴）-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%11.0111.0411.0711.1012.0112.0412.0712.1013.0113.0413.0713.1014.0114.0414.0714.1015.0115.0415.0715.1016.0116.0416.0716.1017.0117.0417.0717.1018.0118.0418.0718.1019.0119.0419.0719.102

12、0.0120.0420.0720.1021.0121.0421.0721.1022.0122.0422.0722.1070城二手住宅价格同比涨幅70城二手住宅价格同比涨幅70城二手住宅价格环比涨幅70城二手住宅价格环比涨幅-1.0%-0.4%-1.2%-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%11.0111.0511.0912.0112.0512.0913.0113.0513.0914.0114.0514.0915.0115.0515.0916.0116.0516.0917.0117.0517.0918.0118.

13、0518.0919.0119.0519.0920.0120.0520.0921.0121.0521.09过热区偏热区合理区偏冷区过冷区010000200003000040000500006000008.0108.0608.1109.0409.0910.0210.0710.1211.0511.1012.0312.0813.0113.0613.1114.0414.0915.0215.0715.1216.0516.1017.0317.0818.0118.0618.1119.0419.0920.0220.0720.1221.0521.10上海不喜不忧：二手住宅成交套数上海不喜不忧：二手住宅成交套数上海易居房地产研究院