市场弱势下的住宅产品设计趋势.pdf

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1、线城市一线城市土地价格居高不下，拿地困难，利润不再地王频出，土地稀缺，地频出，地稀缺，溢价困难！缺地溢价困难！缺地金地顾村二三线城市二三线城市供过于求，价格竞争惨烈，成本品质两难存量过剩，低价竞争，存量过剩，低价竞争，价格顶板！缺客户价格顶板！缺客户金地顾村互联网的冲击，实体经济不景气，股市过山车，失业率剧增气，股市过山车，失业率剧增导致传统商办市场也严重过剩导致传统商办市场也严重过剩金地顾村可能是中国房地产可能是中国房地产届最过的日子届最过的日子金地顾村NONO根本看不到银子在那根本看不到银子在那NONO，根本看不到银子在那根本看不到银子在那里里白银白银时代时代里里白银白银时代时代The S

2、ilver Age Has Cameg金地顾村弱势下的产品设计产品设计趋势弱势下的产品设计产品设计趋势E n d l e s sI n n o v a t i o n第一生产力创新无止境P r o d u c t i v eF o r c e金地顾村上海柏涛上海柏涛产品创新的先驱也有可能是先烈金地顾村弱势下的产品设计产品设计趋势弱势下的产品设计产品设计趋势E n d l e s sI n n o v a t i o n第一生产力创新无止境P r o d u c t i v eF o r c e1 1，一一线准线准一一线城市线城市，地王时代的产品溢价策略地王时代的产品溢价策略1 1，线准线城市线

3、准线城市，地王时代的产品溢价策略地王时代的产品溢价策略2，二三线城市，存量过剩时代的产品竞争策略2，二三线城市，存量过剩时代的产品竞争策略3 3社交化互联网时代的共性个性产品突破方向社交化互联网时代的共性个性产品突破方向3 3，社交化互联网时代的共性个性产品突破方向社交化互联网时代的共性个性产品突破方向金地顾村差异化产品差异化产品寻 差异化产品差异化产品Searching For Difference寻是我们努力的方向找是我们努力的方向找金地顾村高地价下的高地价下的一一线城市住宅市场线城市住宅市场为了利润单价必须高高地价下的线城市住宅市场高地价下的线城市住宅市场为了利润，单价必须高为了速度，总

4、价必须低豪宅单价，改善面积段豪宅单价，改善面积段小面积豪宅研发成为个重要课题小面积豪宅研发成为个重要课题金地顾村小面积豪宅研发成为小面积豪宅研发成为一一个重要课题个重要课题金地顾村金地顾村好看好看 好用好用好看好看 好用好用空间视觉大：视觉穿透 房型结构可变：灵活调整如何让小面积房型宽敞舒朗如何让小面积房型实用可变空间体验大：行走洄游 储藏空间丰富：弹性储藏金地顾村观影空间智能家居洄游空间大露台房大面宽大面宽私密性私密性主卧套房主卧套房餐客厅大卫生间中西厨中西厨观影空间台客卧套老人房定制家具智能家居卧室数量空间流动收纳空间老人房端户侧厅个性化个性化独立书房酒店式酒店式储物空间流动餐大卫生间关关

5、灵巧独立吧台客卧套老独立电梯十字轴线十字轴线豪华套房卧礼仪空间收电梯入户数量南向次卧大开间同堂趣味空间空间定制个性化个性化独独立玄独立玄关关收纳灵大阳台独儿童房儿童房间紧凑双钥匙大横厅景观飘窗豪华套房空间细分功能实用卧室数三代同轻奢体验空间功能实用金地顾村SMA tSoftMultipleArt复合复合独特独特舒适舒适复合复合独特独特舒适舒适金地顾村金地顾村SoftMultipleArtSoftMultipleArt功能实用模式空间细分模式个性定制模式如何将豪宅理念进入改善刚需？如何将豪宅理念进入改善刚需？金地顾村文件中找不到关系ID 为rId3 的图像部件。多变多变改善改善 多变多变Impr

6、ove And Science改善改善改善户型如何做到多变空间体验金地顾村将165轻段减少到125，持续压低总价进大众视价，进入大众视野一种十字轴双流线平层户型金地顾村金地顾村全生命周期体系全生命周期体系全生命周期体系全生命周期体系一个舒适可变的家NNNN奢华两房奢华两房：豪华豪华主主卧套卧套+南向卧室南向卧室豪华卧套豪华卧套 南向卧室南向卧室舒适房舒适房S SS SS S舒适舒适四四房房：舒适主卧套+两间南向卧室+北向卧室：舒适主卧套+两间南向卧室+北向卧室S SS SS S金地顾村洄游空间洄游空间洄游空间洄游空间一个星级酒店般开阔的家K K K KDDB B双线洄游让空间使用效率极大提升双

7、线洄游让空间使用效率极大提升：DDE E玄关餐厅厨房功能环线+客厅书房娱乐环线玄关餐厅厨房功能环线+客厅书房娱乐环线SLSL金地顾村多功能空间设置多功能空间设置多功能空间设置多功能空间设置一个灵活百搭的家D餐厅+客厅+书房组合空间餐厅+客厅+书房组合空间：D玄灵活适应不同场合&不同生活模式玄灵活适应不同场合&不同生活模式SL金地顾村视觉化大空间设置视觉化大空间设置视觉化大空间设置视觉化大空间设置一个明朗通透的家凸窗凸窗凸窗凸窗全凸窗设置+宽景阳台全凸窗设置+宽景阳台视线多方位拉长处理视线多方位拉长处理极致南向极致南向13M13M面宽面宽极致南向极致南向13M13M面宽面宽凸窗凸窗凸窗阳台凸窗凸

8、窗凸窗阳台金地顾村13M13M顶级酒店分流路线顶级酒店分流路线顶级酒店分流路线顶级酒店分流路线一个高贵尊享的家双流线+十字轴双流线+十字轴：家庭公共空间礼仪化设计家庭公共空间礼仪化设计金地顾村精细化收纳精细化收纳精细化收纳精细化收纳一个精打细算的家多种收纳模式多种收纳模式酒店式双玄关体系酒店式双玄关体系常用型居家收纳紧凑型后勤收纳对玄关对玄关金地顾村对对景景玄关玄关功能玄关功能玄关创新产品创新产品金地顾村1.75-90平米2+1房全生命周期公寓计（刚需型）高精细化，高实用性，高改造性，高标准化，高结构金地顾村?二人世界?三口之家?单身生活?三代同堂2.四开间118平米免偷送精细化4+1房设计（

9、刚需型）最实用的改善房型，零空间浪费，结构工整，偷面积可控制在110以内金地顾村3.得房率90%的花园洋房（刚需型）经济使用，紧凑，无浪费空间，125四房金地顾村4.高接地性70-90平米别墅化洋房（刚需型）高容积率，高接地性，私密，邻里，超预期实用率金地顾村金地顾村组团内花园YARD5.高容量舒适小面积叠加别墅（改善型）120混合型联排叠加平层，比小联排高空间舒适度，比洋房客户赠送多6.高节地小面积联排别墅（改善型）背靠背联排（理论上省1/4用地）背靠背联排（理论上省1/4用地）7.高赠送率90洋房度假别墅（改善型）8.100-120平mini高实用率叠加别墅（改善型）金地顾村创新意味创新意

10、味着风险规万万试试如如意意着风险规避风险的RUYIONCE万万试试如如意意避风险的方法就方法就是眼见为实金地顾村眼见为实1 1：1 1灵感宁信“度度”，无自信也。郑人买履 金地顾村图纸 度度图纸=度度需求=足足需求 足足产品=履履以前总是以“度”造“履”以前总是以度造履而且是缩小50倍的“度”现在试试现在试试以“足”直接造“履”或有别样收获金地顾村或有别样收获“诞生记”实景拍摄书房书房诞生记实景拍摄书房书房金地顾村简介简介简介简介上海柏涛建筑设计咨询有限公司产品中心上海柏涛建筑设计咨询有限公司产品中心（简称上海柏涛产品中心）成立于2011年5月1日，投资上千万元人民币，面积逾（简称上海柏涛产品

11、中心）成立于2011年5月1日，投资上千万元人民币，面积逾18001800平方米平方米，研发中心可同时进行三个研发中心可同时进行三个18001800平方米平方米，研发中心可同时进行三个研发中心可同时进行三个产品的测试，开创国内唯一1：1实体户型样板测试及研发之先河产品的测试，开创国内唯一1：1实体户型样板测试及研发之先河。金地顾村传统设计传统设计-通过土地价值评估然后再作户型传统设计传统设计通过土地价值评估，然后再作户型，立面示范区企业开发思维卖方市场立面，示范区，企业开发思维卖方市场产品设计-产品设计-是一种客户视角切入点的设计方法，先忘记土地，做到客户想要的产品，在来匹配不同的土地，客户思

12、维买方市场金地顾村产品设计-产品设计-绝对不仅仅是户型，而是客户生活模式的精细化思考，进入第二篇章-社社区区圈层精准定制圈层精准定制章社圈层精准定制社圈层精准定制金地顾村特征词特征词-圈层圈层-将居住社区赋予圈层属性将居住社区赋予圈层属性特征词特征词 圈层圈层将居住社区赋予圈层属性将居住社区赋予圈层属性社区只是居住的躯体圈层则是居住的灵魂金地顾村社区只是居住的躯体圈层则是居住的灵魂圈层社区圈层社区线上朋友圈在社区的线下体现线上朋友圈在社区的线下体现圈层社区是线圈层社区圈层社区线上朋友圈在社区的线下体现线上朋友圈在社区的线下体现圈层社区是线上圈层线下社区体验店区体验店。物以类聚，人物以类聚，人以

13、群分圈子不再是高圈子不再是高端人士专利金地顾村端人士专利。圈层策划圈层策划为特定相似客群订做圈层社区为特定相似客群订做圈层社区圈层策划圈层策划为特定相似客群订做圈层社区为特定相似客群订做圈层社区圈层社区圈层社区海德公馆W-PARK金地顾村合肥海德公馆-W-PARK-量身订做90后社区合肥海德公馆-W-PARK-量身订做90后社区国内首个90后圈层线下社区,与互联网精神握手国内首个90后圈层线下社区,与互联网精神握手郭婷婷GUO TING 曾思吉ZENG SI JI张梦婕ZHANG 李作杰LI ZUOJIE职业文艺女青年professional literary i lGUOGTING曾厝垵小地

14、主landlords of settlement 湖南妹子在厦门Hunans girl in AMENGJIE上海艺术学子art student in shanghai金地顾村girl22岁zeng24岁Amoy22岁shanghai20岁圈层锁定圈层锁定9090后后，未来新兴消费群体未来新兴消费群体圈层锁定圈层锁定9090后后，未来新兴消费群体未来新兴消费群体金地顾村圈层个性圈层个性9090后行为习惯的个性分析后行为习惯的个性分析圈层个性圈层个性9090后行为习惯的个性分析后行为习惯的个性分析金地顾村圈层共性圈层共性9090后行为习惯痛痒点归纳后行为习惯痛痒点归纳上下班上下班交通交通圈层共性

15、圈层共性9090后行为习惯痛痒点归纳后行为习惯痛痒点归纳社交社交圈子圈子财力状况财力状况交通交通休闲娱乐休闲娱乐户型可变户型可变圈子圈子合理价格合理价格90后后餐饮餐饮健康健康90后后产品功能产品功能痛点痛点餐饮餐饮健康健康问题问题个人个人痒点痒点多样景观多样景观个人个人理财单身理财单身休闲场所休闲场所运动运动市中市中配套对口配套对口金地顾村空气质量环境要求空气质量环境要求运动运动场所场所市中市中心感心感实际调研实际调研9090后客群居住社区需求采访后客群居住社区需求采访实际调研实际调研9090后客群居住社区需求采访后客群居住社区需求采访金地顾村特征总结特征总结针对针对9090后需求选择功能菜

16、单后需求选择功能菜单特征总结特征总结针对针对后需求选择功能菜单后需求选择功能菜单金地顾村规划菜单规划菜单-9090后对规划功能的多元化要求后对规划功能的多元化要求规划菜单规划菜单后对规划功能的多元化要求后对规划功能的多元化要求金地顾村菜单植菜单植入入9090后后主主题功能菜单植题功能菜单植入入规划规划菜单植菜单植后题功能菜单植规划后题功能菜单植规划金地顾村O2OO2O实现圈层线实现圈层线上上线下线下互互动动，活动同步活动同步实现圈层线线下动实现圈层线线下动活动同步活动同步金地顾村客群细分客群细分再度细分再度细分9090后后主主题圈层人群题圈层人群客群细分客群细分再度细分再度细分后题圈层人群后题

17、圈层人群金地顾村为细分90后客群再度配置不同主题功能需求为细分90后客群再度配置不同主题功能需求金地顾村圈层主题活动植入，实现圈层体验最大化圈层主题活动植入，实现圈层体验最大化金地顾村淘宝：土木世家，h t t p:/a r c h 2 2 2 777.t a o b a o.c o m，微信及QQ同号：1115955733，朋友圈每周直接送新资料产品菜单产品菜单-9090后对产品的多元化功能要求后对产品的多元化功能要求产品菜单产品菜单后对产品的多元化功能要求后对产品的多元化功能要求金地顾村产品菜单产品菜单-为为9090后设定不同产品类型选择后设定不同产品类型选择产品菜单产品菜单为为后设定不同

18、产品类型选择后设定不同产品类型选择金地顾村个性需求个性需求9090后对于产品可选配有喜好后对于产品可选配有喜好个性需求个性需求后对于产品可选配有喜好后对于产品可选配有喜好金地顾村户型菜单户型菜单需要为需要为9090后配后配置置不同不同主主题户型题户型户型菜单户型菜单需要为需要为后配不同题户型后配不同题户型金地顾村每种户型分别匹配不同可变主题和个性定制每种户型分别匹配不同可变主题和个性定制金地顾村家具菜单家具菜单增加增加9090后对智能家居的可选性后对智能家居的可选性家具菜单家具菜单增加增加后对智能家居的可选性后对智能家居的可选性金地顾村像研发像研发汽汽车车一一样订产样订产品品研发菜单研发菜单像研发车样订产研发菜单像研发车样订产研发菜单金地顾村最终实现景观户型家装全产品菜单式配置供应金地顾村首个互联网线下90后圈层社区-也是首例菜单式产品配置案例金地顾村互联网思维下的房地产产品开发创新“线下圈层设计”+“菜单式配置”线上虚拟理想社区 线下实体体验展示线上虚拟理想社区,线下实体体验展示圈层需求线下精准菜单式配置圈层需求，线下精准菜单式配置为精准客群营造理想居家模型为精准客群营造理想居家模型金地顾村