临沂市场调研报告.ppt

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1、20112011年临沂市场调研报告年临沂市场调研报告2011.02.21出发三个人的旅程2011.02.28回归带着收获p政策背景p城市认知上 篇下 篇p房地产市场认知p土地市场分析目录p住宅市场分析上上 篇篇政策背景政策背景1月26日，国务院出台新国八条，新年度的楼市调控正是拉开帷幕，同时也引发了业内对于2011年市场走势的猜测与争论，其猜测和争论的焦点是跌与不跌。在春节假期的最后一天，也就是2月8日，央行宣布加息0.25个百分点。在连续遭遇闪击式调控和货币政策紧缩后，2011年中国楼市显得雪上加霜。然而，对于已经习惯了牛市的开发企业和购房者而言，在调控面前，已经丧失了基本的警觉。08年调控

2、时，万科率先降价；10年调控时，恒大率先降价；到了11年调控时，还没有企业做出降价反应。降与不降，这是个问题国八条政策背景一次次的调控锻炼了企业和购房者对调控的“免疫力”，然而，狼终究会有来的一天。在面对没有任何征兆的国八条和假期末的意外加息，许多企业失去了本能的警觉，依然用应付过去调控的措施来应付。可是，形势已经发生了变化。狼来了的故事，最后，狼真的来了u新国八条带有明显的闪击色彩，调控由“渐进式”转变为“一刀切”；u收回流动性资金楼市面临釜底抽薪；u成交量锐减，企业资金压力加大，价格趋势正在改变；国八条政策背景2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28

3、日起实施。由此，传言甚久的房产税试点改革方案终于拉开大幕，并将逐步全国推广。房产税尘埃落定房产税u房产税会对市场需求产生直接影响；u房产税对房价上涨预期影响甚微上上 篇篇城市认知城市认知地理位置临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。临沂市位于淮海经济区的战略位置为房地产业的发展提供了充足的城市发展空间，强劲的城市

4、发展动力。城市认知气候气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温14.1，极端最高气温36.5，最低气温-11.1，年降水量849毫米，主要降雨月份于每年的五月至七月。全年无霜期200天以上。适宜的气侯条件给该区域带来了适宜的居住环境。城市认知行政区划及人口临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。到2010年，临沂城区人口达197万人，其中常住外地人口20万人以上，是一个吸引了大量外地中高端经商者的城市，外地车牌轿车在大街上也常见，表明临沂市场潜在购房人群数量庞大。临沂市

5、人口总量居全省第一，人口的持续增长带动了人口和产业向城镇聚集，从而会不断推动房地产市场的不断发展。城市认知交通条件临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。便利的交通环境，加速了临沂商流、物流和人流的流通，同时促进了城市经济的发展，对房地产市场发展提供了强力的经济基础和消费群体的保障。城市认知功能定位鲁东南地区、苏

6、北地区的中心城市之一；临沂市位于淮海经济区的核心位置，和连云港，徐州形成三角之势，从南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显。区域性交通枢纽、区域性商贸中心；临沂批发市场为全国第三大商品批发市场，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，辐射20余个省、市、自治区，年交易额达600亿元人民币，批发城平均每天流动人口35万人，500万以上资产的人群比重较大。历史文化名城、滨水生态、宜居城市；临沂是一座美丽的滨水生态城。城区内河流众多,沂河、祊河、柳青河、涑河、陷泥河、青龙河、李公河穿城而过,特别是沂河和祊河在临沂城内交汇,形成了极具特色的“Y”型主轴景观线。临

7、沂市依托得天独厚的河流资源优势,以沂河为轴,形成了“两岸开发、组团发展”的城市建设格局,将沿河岸线公共绿地与景观节点相串连,高起点、高标准规划建设了总面积57平方公里的滨河景区,着力塑造“城水相依,人水亲和”的人文自然景观。城市认知城市规划临沂市城市总体规划（20052020年）划定的城市规划区范围为：临沂市区行政管辖范围和城市水源地，总面积196293平方公里。包括兰山区、罗庄区、河东区和高新区、经济区的所有行政区域，面积174863平方公里。发展方向：依托老城，沿河发展，两岸开发，北上东进。在城市用地发展方面，以老城为依托，采取“沿河发展，两岸开发，北上东进”的战略。空间布局：构建“一河五

8、片”的空间布局结构。城市空间布局结构为，以沂河为轴，构建“一河五片”组团式空间布局结构。城市认知经济发展临沂在全国经济东西结合和南北交流的体系中，担当着重要的地位，同时在淮海经济区经济快速的发展过程中，临沂在商贸，机械等经济领域也逐渐强大，加速了临沂城市化的进程。淮海经济区位于苏鲁豫皖四省接壤地区，由23个地级市组成，是全国经济东西结合和南北交流的枢纽地带，在全国具有重要的地位。淮海经济区按经济总量和综合实力，大致可划分为两个层次。第一层次是东部的苏北和鲁南地区，第二层次是西部的皖北和豫东地区。该经济区中临沂GDP增速最快，消费总额最大，出口总额临沂最大。淮海经济区淮海经济区城市认知经济发展鲁

9、南都市圈鲁南都市圈山东省重点发展山东半岛城市群，打造沿海城市经济带和齐鲁文化城市带，构建以济南为中心的鲁中都市圈、以青岛为中心的胶东都市圈、以济宁-兖州-邹城-曲阜为中心的鲁南都市圈。按照规划，鲁南都市圈虽以济宁为中心，但临沂无论在经济总量、人力资本和资源、地理位置等方面都具有周边城市无可比拟的现实力和潜在能量。鲁南经济带是山东省重要的能源和煤化工基地、优质农产品生产加工基地、优质建材生产基地和商贸物流基地，临沂具备成为后三个“基地”的优势。由此可见，临沂在鲁南经济圈中的地位举足轻重，而且政府对山东省三大都市圈的规划有利于临沂日后经济的飞速发展。城市认知各项指标【GDP】年份年份2005200

10、52006200620072007200820082009200920102010GDP（亿元）1211.81404.861660.51958.22110.182400增长率19.74%15.93%18.20%13.20%13.4012.9%临沂市近年来的GDP都以超过10%的速度增长。通过GDP的增长速度可以看出，稳定的经济发展速度为房地产的发展创造了良好的经济环境，并且带动市民的收入不断增加，为临沂市房地产市场价格的上扬提供了一定的空间。稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。城市认知各项指标【居民收入】年份年份20052005200620062007200720082008200

11、9200920102010人均可支配收入（元）91291077212819149981657218644增长率13.0%18.0%19.0%17.3%12%12.5%临沂人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长，收入的增长逐渐改变了人们对居住条件的要求，为房地产发展提供了大量的有效需求。临沂商贸城市的定位表现出外来人口较多的现象，在临沂经商的浙江人就有10万之多。GDP的持续增长增加了人均可支配收入，消费潜力凸显，为房地产发展提供了大量的有效需求。城市认知各项指标【固定资产投资】年份年份200520052006200620072007200820082009200920102010固定资产

12、投资（亿元）703.4530.2697.1897.51150.51408.3增长率39.60%18.30%25.40%26.10%24.80%22.7%固定资产投资的快速增长，一方面说明临沂城市发展速度较快，同时还说明城市投资力度加大，有力于房地产业的发展。临沂近几年的固定资产投资持续稳步增长，这也给临沂房地产市场提供了良好的环境和有利的条件。城市发展速度加快，都市特征日益明显，将推动房地产建设发展。城市认知各项指标【产业结构】年份年份200520052006200620072007200820082009200920102010第一产业147163.43178.65206.55235.932

13、50.46第二产业531.4632.96730.83847.271001.71063.41第三产业333.6415.39496.38606.64720.58796.31从产业结构上看，临沂临沂第二产业所占比例较高，对房地产发展有较强的支撑作用，第三产业发展滞后，产业结构有进一步优化的内在需求。产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加。城市认知各项指标【人口结构】数据表明临沂市购房群体的需求还将以三房的中户型为主，且城市已经开始进入老龄化社会，适合老年人的套型将会受社会的青睐。从年龄结构来看：有两个年龄波峰对套型及需求的结构产生重大响，一是：七十年代中后期及八十年代初期出生

14、的人，在近几年内出现结婚高峰，临沂市近几年每年大约有2000对青年人需结婚用房，这部分购房者在经济上尚不能完全独立，但加上临沂市人口以四口之家为主，预计该购房群体的需求将以三房的中户型为主。二是：人口的平均寿命增长和出生率的下降导致人口老龄化的高峰，调查统计发现临沂市65岁以上的老年人占人口总数量的8.64%，已经超过了老龄化社会的临界点7%。城市认知各项指标【居民储蓄】年份年份200520052006200620072007200820082009200920102010储蓄存款余额（亿元）586.1671.1778997.21178.11390.2增长率17.06%14.50%15.93%

15、28.17%18.14%18%近年来，随着市民收入的快速提升，全市储蓄存款余额保持着15%以上的高增长率。较高的储蓄存款余额，映射了临沂具有金融扩张的潜力和地产市场具有深层次挖掘的可能。储蓄存款余额不断增长为房地产市场提供资金保障。下下 篇篇房地产市场认知房地产市场认知年份年份200520052006200620072007200820082009200920102010房地产开发投资（亿元）36.45067.1119146.4158.2临沂近5年来房地产开发投资额逐年提高，2010年房地产开发投资额达158.2亿元，表明临沂房地产市场逐年升温。在固定资产投资不断增长下，房地产投资快速增长。房

16、地产开发投资房地产市场认知施工及竣工面积年份年份20072007200820082009200920102010施工面积（万/）19412159.32473.23177.3竣工面积（万/）893.89151045.91498.7临沂市近几年来施工面积显著增长，2010年施工面积和竣工面积分别为3177.3万/平方米和1498.7平方米。临沂全市工业用地和商业用地所占比例较高，也是导致施工面积和竣工面积指数偏高的原因之一。施工及竣工面积逐年稳步增长，表明房地产市场逐年升温。房地产市场认知商品房价格年份年份2005200520062006200720072008200820092009201020

17、10商品房销售价格（元/）176616931944213224162513数据来源：临沂市统计公报（三区九县数据）临沂商品房价格整体走势平稳，呈稳步上升趋势。由于临沂刚性需求旺盛，商品房价格始终表现为稳步增长态势，说明自用性刚性需求仍是市场的主导，房产消费趋于理性。临沂房地产价格呈缓慢上升状态，走势平稳，说明以刚性需求为主。房地产市场认知小结刚性需求保持增长。临沂的城市化进程正处于快速的推进阶段，农村人口的转移、外来人口的置业、强大的高端收入人群和大量投资客户的存在等，必将产生庞大的刚性需求。品质竞争的时代来临。临沂房地产市场发展速度较快，占固定资产投资的比重也越来越大，成为拉动临沂GDP发展

18、的重要动力。临沂房地产的发展大概落后一线城市10年以上，随着一二线城市土地价格的不断走高，开发商的风险日益增大，三线城市成为开发商角逐的重点，会吸引更多大地产商的进入，这不仅会进一步推动地产开发、营销与产品的创新，也会促进品牌和品质的良性竞争。房地产市场认知土地潜在供应量大，潜在竞争激烈的情况将会持续。近几年由于政府进行了大量的土地放量，市场中存在大量的潜在供应土地，这使得临沂潜在市场供应较为激烈。私营业主还将会是临沂市场的主力客群，政府还建房产生的客户分流现象还将会持续。临沂经济的快速增长离不开商贸的强大支持，本地和外地的商户是临沂目前主力消费群体，另外政府北迁以后，大量的还建房分化了区域市

19、场大量的政府单位客和周边居民客户。中高端产品去化速度快。客户对高层产品的抗性和对低密度产品的青睐还将持续。整体市场中高端产品的去化速度较快，品质高端和产品高端的楼盘销售速度快，如滨河的观景豪宅，花园洋房、别墅类产品目前销售速度高于普通产品的销售速度，而临沂消费者对高层的抗性较大。小结下下 篇篇土地市场分析土地市场分析根据临沂市国土资源据统计，2009年临沂市（临沂市区）土地总成交面积累计约280万，总成交额约23亿元；2010年，临沂市（临沂市区）土地总成交面积累计约450万，总成交额约46亿元。相比而言，2010年区域市场成交量和供应量均高于往年。成交地块多数为兰山区及北部新城区，河东区和罗

20、庄区所占比例较少；开发商多为临沂当地公司，但外地公司也开始积极开拓临沂市场；开发商不纯粹是房地产公司，跨行业投资现象明显。土地市场概述土地市场分析土地成交量依图表可知，在4个行政区域中，由于市政府的北迁，08年整个北部新城的供应量巨大，同时部分的还建房用地也分担了大量的份额。2009年土地成交显示，兰山区因其地域性较广，凸显该区域的成交量较大，北城新区较去年土地放量较少，目前的土地放量主要是在青年路以北，距离市政府较远。相对而言，罗庄区因其地理位置较偏远，土地供应的整体水平相对较低，故成交量相对较低。河东区土地供应量和成交量基本持平。而2010年，河东区、兰山区、罗庄区土地大量成交，可以看出，

21、未来临沂市房地产市场将全面发展。土地市场分析土地价格土地成交价格仍为兰山区和北城新区为主，河东区和罗庄区基本持平。河东区地价为54.46万元/亩，由于地价相对较低和沿河资源的优势，河东区沿河区域的成交量加大。由此可见，部分开发拿地的方向逐渐由兰山区和北城新区热门区域转向沿河区域。土地市场分析土地市场小结北城新区将成为开发商拿地的首选。因为市政府的北迁和北城新区日渐完善的居住氛围，成为了临沂人置业的首选区域，开发的目的是利润最大化，在北城新区可以提升产品的多元化的附加值。沿河区域还将会是高端产品的温床，高层产品将会林立其中。依水而居是一种尊贵的象征，从千年三江口澜泊湾的观景高层到凤凰城的高销售率

22、；从滨河国际的双观景产品到河东区的观河大户型，都证明了河流不仅给临沂人带来的居住的舒适度，更是高端产品不可或缺的价值元素。土地供应将有集中式放量逐渐转化为分散式放量。临沂以前的土地供应主要集中在兰山区和北城新区，尤其是北城新区的集中式供应尤为突出，随着城市进程化的快速发展和经济增长的快速增长，中心区域的外延区域将会是实现利润的高性价比空间。由于近几年供给量持续增加，需求量短期内将会得到满足，供求矛盾将会有所缓解。低密度产品价格将会面临定价阻力，产品力的竞争尤为重要。临沂市场的购买力强劲，目前低密度产品需求旺盛，客户多数是成功商人，但由于将来的供应量可能在100万方左右，存在较大的市场竞争，价格

23、的未来预期会受到竞案的定价阻力，产品力的竞争尤为重要。开发商的竞争将会进入品牌竞争时代，跨行业投资现象较明显。随着临沂市政府规划和临沂核心的商贸地位，商业和工业用地也将出现热点效应。下下 篇篇住宅市场分析住宅市场分析发展历程阶段阶段起步期（起步期（1998-20031998-2003年）年）发展期（发展期（2004-20072004-2007年）年）成长期（成长期（20082008年至今）年至今）整体规划整体规划多层以行列式布局为主，排列简单、设计单一，没有自主创新打破了行列式布局的传统，小区分为若干组团注重整体规划，大多以统一规划、分期开发的模式亮相。建筑设计建筑设计多层以一梯两户为主，注重

24、南北朝向的布局多层和小高层带电梯的住宅开始流行产品类型逐渐丰富，高层逐渐得到认可，整体设计追求艺术美感。建筑风格建筑风格多层以传统的火柴盒式的设计为主讲究外立面的简洁流畅欧陆风格风靡临沂。西班牙、地中海、英伦、法兰西等等风格不已的欧洲风情在临沂开始盛行建筑结构建筑结构砖混砖混为主、出现了框架、框剪结构健康、环保，绿色、生态、节能等建筑材料广泛使用。高层项目集中爆发。配套设计配套设计简单的配套设施，以服务性配套为主出现了会所，设置了健身房、桑拿室、美容室、文娱室等除会所外，相当多的配套既有实用价值又有观赏价值车位布置车位布置缺少车位概念以地面停车为主出现了人车分流的设计，车位比例开始上升景观环境

25、景观环境景观主要体现在小区绿化，树种较少、小品也较为粗糙初步引进了专业景观设计师，注重小区外部环境、绿化集中绿化能成为景观的主述求。住宅市场分析发展历程阶段阶段起步期（起步期（1998-20031998-2003年）年）发展期（发展期（2004-20072004-2007年）年）成长期（成长期（20082008年至今）年至今）户型设计户型设计户型设计单一；进深较长、房间朝南，双阳台、暗卫。主力面积过大。当时的产品以改善生活为主要目的，面积设计都偏大，主力面积是三房，而且许多做到140多，实际利用率不高。另外，当时没有出现50上下的一房产品。户型的改良。随着竞争的加剧，明厨、明卫、进深、开间等都

26、做了大的调整。面积相对缩小。也就是在保持功能性不变的前提下，缩小面积，提高实用率。这时三房二厅两卫的面积被控制在120130之间。部分外来开发商开始设计出比较紧凑的户型，比如有的做到了90三房，为了迎合不同需求，设计开始多元化防卫设施防卫设施许多小区没有封闭式管理，多数是以防盗门、防盗窗解决安全问题引进了红外线的防盗系统、可视对讲等较先进的防卫措施24小时全方位进行防卫监控智能化智能化无可视对讲一些小区铺设光纤网络实行一卡通等价格价格价格较低，伴随经济发展，在2001-2003年间，房价有一定上涨，价格区间在1500-2500元/之间价格上涨速度加快，价格区间在2000-3500元/之间价格涨

27、幅放缓，普通住宅价格集中在3000-5000元/之间住宅市场分析发展历程阶段阶段起步期（起步期（1998-20031998-2003年）年）发展期（发展期（2004-20072004-2007年）年）成长期（成长期（20082008年至今）年至今）客户群客户群企事业单位职工、回迁户等以企事业单位、个体为主以二次及以上置业的个体私营业主及企事业单位职工为主力客群，但一次置业的年轻工薪阶层越来越多市场竞争力市场竞争力政策倾斜、价格优势、开发时机好及地段优势政策倾斜加之正值改革开放后一批先富起来的人急需改善住房条件，市场需求量大，另地段优势明显产品设计方面越来越人性化，越来越注重细节。适合更广大群体

28、的中小户型开始出现并热销。存在问题存在问题产品设计不注重细节，实用性较差，物业管理落后供应结构失衡，户型偏大，客户群单一，产品同质性强。产品供应结构虽有所改善，但供应结构矛盾依然突出。典型项目典型项目沂河花园一期、金鹰花园桃源明德花园、沂龙湾鲁商凤凰城、澜泊湾、奥斯卡、冠亚星城、滨河国际、锦绣兰山自逐渐取消福利分房后，临沂市住宅市场经历了起步期、发展期、成长期三个阶段。根据城市房地产发展特征判断，临沂市住宅市场现处于成长期。住宅市场分析区域发展方向临沂传统临沂传统的核心居的核心居住区住区河东区，河东区，城市航空城市航空港，大型港，大型物资集散物资集散中心中心兰山区，城市兰山区，城市经济中心、商

29、经济中心、商贸物流中心贸物流中心罗庄区，临罗庄区，临沂主要工业沂主要工业基地基地经济开经济开发区，发区，对外贸对外贸易加工易加工基地。基地。高新技术高新技术开发区开发区北北上上东进东进沿河沿河北城新区，市政服务中心、文化体北城新区，市政服务中心、文化体育中心、科研教育中心、滨水休闲育中心、科研教育中心、滨水休闲度假区、中高档住宅区度假区、中高档住宅区北城新区，北城新区，新的高档新的高档住宅居住住宅居住区区滨滨河河居居住住区区沿河沿河临沂住宅区域由传统居住区兰山中心区域逐渐拓展到沿河区域，近几年市政实施了“沿河发展，北上东进”的城市发展战略，随着政府机关北迁，北城新区逐渐形成新的中高档居住区。住

30、宅市场分析开发商资质截至2010年，临沂市房地产业开发企业发展到388家，其中，一级资质企业3家，二级资质企业10家，三级资质企业60家，四级资质企业149家，暂定级企业166家，从业人员达到3万人。在全市开发企业当中，市外投资企业65家，占开发企业总量的17%。住宅市场分析市场特征临沂市住宅市场目前正处于快速成长期。产品设计方面更为多元化、人性化、细节化，物业管理向精细化和智能化方面发展；更加注重景观设计和配套设施；供应结构严重失衡现象有所缓解，住宅消费客群也更为多元化。低密度社区成为主流产品。目前的市场格局日渐合理，规划到位，市场成熟。随着城市的不断发展临沂人高收入人群的数量持续增长，加之

31、临沂的房地产市场趋向成熟，对高端住房寻求比较大，同时开发商为了谋求更多的经济利益，花园洋房、别墅等高价值产品不断涌现。楼市真正步入大盘时代。这时的项目规模都比较大，10万已经变得是很一般的规模，许多项目都在100万左右，沂龙湾、澜泊湾、冠亚星城、金泰华城、青啤家园等都超过100万。小户型产品开始受到到市场的关注。低门槛、高回报是这部分房源的卖点，多数年轻置业者在选择过渡房时更倾向于小户型。从最初的联安现代城、城建时代广场到环球国际、香格里拉等均取得了较好的市场成绩。住宅市场分析板块划分市政府规划的新区板块，房地产开发进入起步阶段，土地供应空前活跃，住宅品质为中高端。临沂新兴的住宅板块，受经济技

32、术开发区产业带动，逐步开发沂河东岸，住宅品质处于中等。临沂最南端的居住板块，临沂主要的工业区，空气质量较差房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低。滨河板块东侧紧邻沂河，空气清新，风景宜人，为临沂的高端居住区。旧城区域，配套设施齐全，城内规划布局杂乱，目前房地产项目中包括众多，住宅品质处于中等。依据决定板块划分的三大因素城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下五个板块：住宅市场分析板块对比分析【总表】板块板块项目项目数量数量代表项目代表项目规模总量规模总量供应供应量量项目项目品质品质产品产品主力主力面积面积板块板块均价均价销售去化状销售去化状况况客群客群典型大盘典型大盘项

33、目项目沿河沿河板块板块20个左右264万大多高端项目高层90-1604950一般较好三区九县、做生意的外滩明珠、鲁商凤凰城、滨河国际、奥林匹克花园叠加190-300较好洋房94-158较好联排221-262较好双拼280-513较好兰山兰山板块板块49个左右302万非常大各种档次都有高层50-1804450较好一般三区做生意的、公务员涑河城邦、华创金桂园蓝湾国际精装公寓50-110较好多层90-140较好洋房102-220一般住宅市场分析板块对比分析【总表】板块板块项目项目数量数量代表项目代表项目规模总量规模总量供应供应量量项目项目品质品质产品产品主力主力面积面积板块板块均价均价销售去化状销售

34、去化状况况客群客群典型大盘典型大盘项目项目北城北城新区新区19个左右615万大多中高端项目高层90-2406000一般较好西部商圈生意人、公务员沂龙湾、澜泊湾、滨河阳光、滨河新天地小高层89-146较好洋房90-200较好叠加200-300较好别墅240-780河东河东板块板块21个左右324万一般多中端项目高层44-1803900较差一般河东周边客户日月城、冠亚星城洋房95-139较好别墅300-500较好九县客户罗庄罗庄板块板块13个左右258万较小多低端项目多层、高层100-1302600一般一般罗庄周边客户怡景天鹅湖、青啤家园住宅市场分析板块对比分析【供应量】整个临沂市区在售与即将销售

35、项目超过了110个。住宅供应量远远大于其需求量；整个临沂大盘项目较多，大盘项目在各个区域都有；中心板块、沿河板块供应项目都比较多，北城和河东板块次之，罗庄板块供应项目较少；北城新区和中心板块规模总量较大。其原因是北城新区多大盘项目，中心板块项目数量众多。其他板块规模总量都在260万左右；板块供应量对比分析住宅市场分析板块对比分析【产品档次】高端项目多分布在沂河、祊河两岸沿河板块、北城新区拥有秀美的河景资源，多中高档项目兰山板块拥有各个档次的项目河东板块多为中档的住宅项目罗庄板块只有低档次的项目经济适用房豪华别墅住宅市场分析板块对比分析【产品形式】沿河板块拥有大量的高层和部分叠加、洋房、联排、双

36、拼、独栋等产品形式。中心板块的住宅以高层住宅及高层公寓为主，另外在城西城南区域还有部分多层项目。北城新区产品类型多样，拥有高层、小高层、洋房、联排、双拼等产品。河东板块北部以高层为主，南部经济开发区以洋房类低密度产品为主。罗庄板块以多层产品为主，只有少量的高层、小高层产品。住宅市场分析板块对比分析【价格】北城新区目前区域均价最高，处于第一梯度；沿河板块、中心板块区域均价处于第二梯度；河东板块均价处于第三梯度；罗庄板块均价处于第四梯度；因北城新区等高价格板块体量规模较大，导致经加权后的城区整体均价也达到了4680元/。住宅市场分析板块对比分析【销售情况】整体来看多层、花园洋房及叠加等低密度产品去

37、化速度远远大于高层产品。沿河板块的高层产品去化较慢，低密度产品去化较快。中心板块因项目供应较多，去化速度也一般。北城新区做为一个热门区域，整体去化速度较快。河东板块低密度产品去化速度较快，高层类产品去化速度缓慢。罗庄板块整体去化速度较慢。住宅市场分析板块对比分析【客户群体】整体来看目前最具购买力且占的占的比重最大的客群是那些做商贸物流生意的商户。沿河板块、中心板块可以辐射较广的区域人群。兰山中心板块、沿河板块、北城新区板块均以做商贸物流生意的、及部分公务员为主要客群。河东板块、罗庄板块相对比较封闭，只能吸引本区居民。沿河板块、河东板块可以吸引部分九县客户。住宅市场分析沿河板块【代表项目分布】此

38、版块处于临沂两大水系与老城区之间，以滨河大道为轴心，它是被普遍看好的、热点成交板块。滨河板块最大的资源是生态资源。它的向心力是“生态景观居住”。此板块为近期最为活跃板块，鲁商凤凰城、滨河国际、奥林匹克花园等项目十分抢眼；板块内项目在品质、规划等方面具有一定特色，是临沂地区高档住宅集中板块。随着该板块社区环境的形成、后续开发的进展，以及沿河景观卖点、较多的土地储备，此板块的居住环境会得到进一步升级，板块的范围也将会不断扩张，潜力巨大。沿河板块东方花苑东方花苑水案华庭水案华庭香格里拉香格里拉广田悦城广田悦城六合御庭六合御庭外滩明珠外滩明珠凤凰城凤凰城奥林匹克花园奥林匹克花园滨河国际滨河国际光耀荷兰

39、水乡光耀荷兰水乡住宅市场分析沿河板块【代表项目一览表】项目名称项目名称占地面积占地面积（亩）（亩）总建面总建面（万）（万）容积率容积率物业类型物业类型开盘时间开盘时间建筑风格建筑风格主力户型面主力户型面积（）积（）销售均价销售均价（元（元/）东方花苑东方花苑5082.99高层2006年5月现代106-160高层4500水岸华庭水岸华庭3682.6高层2008年5月现代91-152高层4400香格里拉香格里拉3762.24高层、小高层、多层2010年8月现代24-85高层4000六合御庭六合御庭63163.27高层、洋房2009年10月现代94-158高层4300洋房5700广田悦城广田悦城40

40、103高层、洋房2008年7月现代124-143高层4500外滩明珠外滩明珠150463.2高层、2008年初意式简约88-156高层4800鲁商鲁商凤凰凤凰城城370602.2高层、小高层2010.6.20中式高层95-162高层51250.8别墅2010.5.15英式都铎联排262联排13000双拼513双拼20000底商100-400底商14000奥林匹克花奥林匹克花园园390600.9别墅、洋房、小高、高层2008年底新古典双拼280双拼14000联排221联排9000叠下190叠下7000叠上220叠上6000滨河国际滨河国际360501.8叠加、高层2010.5.1西班牙高层120

41、-140高层5000叠加200-300叠加7000光耀光耀荷兰荷兰水乡水乡291343.57高层2011年1月欧式风情107151高层4000住宅市场分析沿河板块【项目规模】沿河板块被纳入监测的主流典型项目总规模达298万，目前沿河板块既有多个超过50万的大盘项目，又有众多10万左右中小规模的项目。大体量的项目均分布在沂河沿岸，祊河沿岸目前无大体量的项目。住宅市场分析沿河板块【高层价格】由上图可以看出，目前沿河板块的高层均价在4000-5500元/之间，其中多数集中在40004500元/之间。住宅市场分析沿河板块【低密度产品价格】本板块因为具有优良的滨河景观、完善的生活配套及便利的交通，板块区

42、间价格为全市各板块中最高的，低密度产品出现的频率也相当高。住宅市场分析沿河板块【销售情况】项目名称项目名称物业类型物业类型房型房型户型面积户型面积比例比例销售状况销售状况鲁商鲁商凤凰城凤凰城高层二房9540%70%三房154、16250%50%四房18310%50%别墅联排262100%86%双拼513100%100%水案华庭水案华庭高层二房91-10320%97%三房130-14070%80%四房15210%85%君道君道外滩明珠外滩明珠高层二房85-10520%98%三房137-15640%97%四房161-20940%94%君道君道香格里拉香格里拉高层、小高、多层一房24-4745%二房

43、62-8525%三房119-14030%光耀荷兰水乡光耀荷兰水乡高层一房4030%90%二房10740%三房10815130%注：标黄部分为畅销、比较受市场认可的户型住宅市场分析沿河板块【销售情况】项目名称项目名称物业类型物业类型房型房型户型面积户型面积比例比例销售状况销售状况奥林匹克花奥林匹克花园园别墅双拼28010%80%联排22120%60%叠下19030%70%叠上22030%50%滨河国际滨河国际别墅叠加200-300100%95%高层一房3925%98%三房124-14175%80%东方花苑东方花苑高层二房10630%95%三房130-16050%四房20020%六合御庭六合御庭高

44、层、多层一房30-7015%70%二房94-9530%90%三房120-15840%80%四房16415%60%广田悦城广田悦城高层、多层一房416030%95%二房12430%三房14325%四房18015%注：标黄部分为畅销、比较受市场认可的户型去化情况：去化情况：区域内低密度产品如花园洋房、叠加、联排等产品去化速度远远快于高层产品。独栋、双拼产品也比较受到市场欢迎，但市场供应较少。高层产品整体去化速度相当缓慢。由于区域楼盘众多，客户选择面比较广，致使目前目前区域高层产品市场存量较多，甚至部分项目已交付使用，仍有20%以上的高层房源剩余。高层户型，两房的去化速度要快于三房及以上的去化速度。

45、住宅市场分析沿河板块【产品分析】区域内产品主要以高层产品为主，洋房、叠加、联排产品为辅。高层主力户型以三房为主，两房为辅；主力面积设计在120-160之间，而一线河景房的面积则在140-180以上为主。两房的户型面积一般在90-106之间。联排面积在220-260之间（不包含半地下室面积）；叠加在200-300之间（不包含半地下室面积）；独栋产品较少，只有鲁商凤凰城项目有少数几套。住宅市场分析兰山板块【代表项目分部】东至滨河路附近、西到临西九路、陶然路以北、祊河以南。此板块是是临沂传统的中心商业区，亦是临沂传统的中心居住区；发展较早，商业配套完善；是临沂城区人口、居住密度、商贸最为集中的区域。

46、板块内项目数量众多，为各板块中项目数量最多的板块。此区域价格属于临沂市第二梯度。兰山中心板块久隆奥斯卡万阅城银座中心开元上城联安现代城锦绣蓝山盛世春晖银雀溪园宝鼎花园时代庄园美多现代城涑河城邦蓝湾国际四季春天城西区域城西区域城南区域城南区域中心区域中心区域住宅市场分析兰山板块【代表项目一览表】项目项目名称名称占地面占地面积（亩）积（亩）总建筑总建筑面积面积（万）（万）容积容积率率物业类型物业类型入市时间入市时间建筑风建筑风格格主力户型面主力户型面积积销售均价销售均价（元（元/）久隆久隆奥斯卡奥斯卡120434.1综合体2008.12.27现代一房、两房、三房精装公寓7300万阅城万阅城4523

47、5.71综合体2009.11.22现代简约一房、两房6000银座中银座中心心60254.69综合体2010年12月现代一房、两房5700开元上开元上城城150242.2高层2006年现代三房4700联安现联安现代城代城62153.6高层2008年现代一房、两房精装公寓6200华创华创金桂园金桂园405300.83洋房、联排2010年10月地中海两房、三房3100锦绣蓝锦绣蓝山山167241.8小高层2008.8.26南加州三房3900盛世春盛世春晖晖6071.6多层2010.6.1无特色两房、三房3550住宅市场分析兰山板块【代表项目一览表】项目项目名称名称占地面占地面积（亩）积（亩）总建筑总

48、建筑面积面积（万）（万）容积容积率率物业类型物业类型入市时间入市时间建筑风建筑风格格主力户型面主力户型面积积销售均价销售均价（元（元/）银雀溪银雀溪园园3372.94高层2009.7.10现代两房、三房4000宝鼎花宝鼎花园园77101.78多层、小高层预计2010年10月三房3450城建城建时代庄时代庄园园725.71.19电梯洋房2009.10.26意大利托斯卡纳三房、四房4800美多美多现代城现代城32小高层2008年现代两房、三房3800涑河城涑河城邦邦375572.23多层、小高、高层2009年3月现代4100蓝湾国际91313.93高层2010年12月现代4500四季春天195.6

49、3.6高层2009年8月现代两房、三房6500住宅市场分析兰山板块【项目规模】板块内在售、待售项目数量众多，达到了35个至多，为各板块在售项目最多的区域板块；因项目众多，各种体量项目均有；但因是老市区，土地资源相对紧缺，大盘项目相对其他板块较少。代表项目总规模达到了338万。住宅市场分析兰山板块【价格】住宅市场分析兰山板块【产品及价格】高层：4000-6500元/高层精装公寓：6000-7500元/小高层：3400-4100元/多层：3400-4100元/电梯洋房：4800元/兰山中心区域多综合体类项目，容积率一般较高，售价也较高，住宅均价在4700元/以上，售价接近沿河板块。精装公寓价格达到

50、了7300元/；城南区域有各类住宅项目，住宅均价在3550-4400元/之间，多销售良好；城西区域以多层为主，均价多数在3400-4100元/之间，因市民普遍不认可城西区域，多销售一般。从户型来看：中心区域一房、两房居多；城南区域两房、三房为主；城西区域三房为主兰山区各类产品销售价格：住宅市场分析兰山板块【销售情况及客群】项目名称项目名称总销售率总销售率久隆久隆奥斯卡奥斯卡75%万阅城万阅城60%银座中心银座中心未开盘开元上城开元上城80%联安现代城联安现代城85%华创华创金桂园金桂园未开盘锦绣兰山锦绣兰山80%盛世春晖盛世春晖85%银雀溪园银雀溪园90%宝鼎花园宝鼎花园未开盘城建城建时代庄园