新城开发模式专题研究.ppt

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1、新城开发模式专题研究新城开发模式专题研究新城开发的5种模式（5个案例）新城模式产业新城CBD新城商业新城旅游新城根据本项根据本项目的自身目的自身条件条件q拉德方斯（巴黎）q尔湾市（美国加州）q华侨城（中国深圳）q六本木（日本）居住新城q新浦江城（中国上海）产业产业新城新城u尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。u尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach海滨，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和u尔湾是美国最大的规划城市社区之一，占地88平方公里，现有人口17.5万。虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市

2、。由于是新开发的社区，规划设计非常好，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。尔湾市努力保持作为美国最安全，规划完善，便于开展商业活动的最佳社区的口碑，在过去的30年里，吸引了大量的居民和商业机构。这种努力使尔湾市成为有竞争力的社区，并将不断保持。加州的阳光尔湾加州的阳光尔湾项目概况项目概况1 1功能构成：工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地功能构成：工业区、商业区、住宅区、休闲区及绿地产业产业新城新城尔湾是一个一开始就经过规划的城市。幕后推动者为拥有尔湾及其尔湾是一个一开始就经过规划的城市。幕后推动者为拥有尔湾及其附近大片土地的附近大片土地的“尔湾公司尔湾公司”，尔湾公司由尔湾家族成立，尔湾公

3、司由尔湾家族成立。1959年尔湾公司应加州大学的请求，同意捐出1000英亩土地作为加州大学校区。当时的州政府也捐出额外的500英亩土地作为校区。尔湾加大聘请的建筑师威廉佩德拉和尔湾公司策划部门则认为，有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市。1970年，目前叫做“尔湾商业综合体”前身叫做“尔湾工业区”对外开放。龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区也在这年陆续建成。1971年12月28日，社区居民投票通过成立一个范围更大的区域，即“尔湾市”，至此，尔湾市正式成立。加州的阳光尔湾加州的阳光尔湾发展历程发展历程1 1发展历程：发展历程：批地批地大学园区大学园区工业区工业区

4、住宅住宅商业等相关配套商业等相关配套产业产业新城新城加州的阳光尔湾加州的阳光尔湾增值举措增值举措1 1据美国联邦调查局(FBI)2005年6月6日公布的全美最安全10大城市名录，南加州的尔湾市赫然列在榜首。近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10或前20的名单上徘徊，2004年尔湾排名第6，而在1995年，尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。尔湾有超过100个公园和公共游泳池。尔湾80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟及其他水上活动。安全的生活环境，艺术级的运输系统，良性竞争的商业氛围，正规完善的教育机构和和睦相处的生活方式

5、使人们不约而同地选择了尔湾。安全的居住环境安全的居住环境良好的自然条件良好的自然条件完善的、高档次的商业配套完善的、高档次的商业配套高档次的酒店，超大规模的SHOPPING MALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集。尔湾是高科技为尔湾是高科技为主导，多元化的主导，多元化的产业结构，制造产业结构，制造业、服务业等产业、服务业等产业都有大规模的业都有大规模的公司进驻尔湾。公司进驻尔湾。在在2020世纪世纪9090年代年代美国高科技的泡美国高科技的泡沫破灭，尔湾因沫破灭，尔湾因为其多元化的产为其多元化的产业结构，才使其业结构，才使其整个城市经济得整个城市经济得以平稳发展。以平稳发展。产业产业新城新城

6、加州的阳光尔湾加州的阳光尔湾增值举措增值举措1 1政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障。尔湾的人口受教育程度都很高，95%的人受过高中教育，超过50%的人受过高等教育。尔湾统一学区（IUSD）一贯被评为美国最佳教育系统之一。尔湾的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学和优秀的社区合作。p橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。而尔湾是橘郡重要的经济城市，其收入水平在橘郡处于上等。p尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。政府对低收入首次置业者和

7、弱势群体都有不同程度的住房扶持政策政府对低收入首次置业者和弱势群体都有不同程度的住房扶持政策齐备的教育配套齐备的教育配套有竞争力的工资水平和足够多的就业机会有竞争力的工资水平和足够多的就业机会产业产业新城新城加州的阳光尔湾加州的阳光尔湾成功要素成功要素1 1城市均衡发展城市均衡发展政府始终注意均衡发展，使城市发展和环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系。多元化的产业结构多元化的产业结构以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。便捷的交

8、通便捷的交通离机场合适的距离，多条高速路将尔湾和其他城市相连。距离尔湾很近的约翰 韦恩机场,是地区性的商业机场，提供通向22个美国城市的直达航班。此外，很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地。市场化的运作机制市场化的运作机制尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。没有政府指令，没有行政干预，一切由市场来检验，人们遵守法律，维护市场规则。尔湾完全靠优美的自然环境，便捷的交通，安全的居住氛围，良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，朝着利益最大化，可持续发展的方向发展。市场化的运作机制使尔湾更加生机勃勃。产业产业新城新城开

9、发模式开发模式功能功能n工业区工业区n商业区商业区n住宅区住宅区n休闲区及绿地休闲区及绿地前期以大学园区、科技产业为主导，建立片区形象，期间陆续推出住宅，完善商业配套，后期高尚社区氛围形成增值举措增值举措n安全的生活环境安全的生活环境n艺术级的运输系统艺术级的运输系统n完善、高档次的商业配套完善、高档次的商业配套n正规完善的教育机构正规完善的教育机构加州的阳光尔湾加州的阳光尔湾小结小结1 1大学园区大学园区工业区工业区+住宅住宅商业等相关配套商业等相关配套+住宅住宅高端住宅高端住宅居住居住新城新城n占地1.83平方公里n总开发面积逾130万平方米n计划2010年前建设完成基本情况介绍n新浦江城

10、地处浦江镇中心城区，至人民广场15公里距人民广场约15公里，距陆家嘴约17公里；n是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区；n将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城；n包括丰富的城市功能医院、学校、图书馆、剧院等一应俱全，40万平米的中心商业以及完整的邻里商业，公共服务设施，包括游泳池、健身设施、早餐及咖啡厅、多功能厅等，商务写字楼、艺术中心、游艇俱乐部的介入，更使得新浦江城成为汇聚居住、工作和休闲娱乐的新上海人的新魅力生活中心。中心市区中心市区新浦江城新浦江城项目概况项目概况2 2功能构成：功能构成：8080万平米低密度住宅、万平米低密度住宅、27

11、27万平米产业办公区、万平米产业办公区、23 23 万万 平米综合商业平米综合商业发展历程：浦江镇发展历程：浦江镇20012001年定位为意大利风貌区，年定位为意大利风貌区，由意大利高蒂建筑事务所整体规划，由意大利高蒂建筑事务所整体规划，20042004年年4 4月开始规划，同年月开始规划，同年1212月展示中心对外开放月展示中心对外开放n2001年1月5日，浦江镇为意大利风貌区；总面积10平方公里；n2001年6月25日，意大利格里高蒂建筑事务所规划设计中标；n2003年3月，浦江中心城区总体详细规划完成。；n2003年4月18日，“新浦江城”推广展示中心一中意文化广场开工；n2003年4月

12、18日，浦江镇规划设计展在上海规划展览馆举办；n2003年11月17日，“新浦江城”修建性详细规划完成；n2004年3月，中意文化广场建成，“新浦江城”进入正式开发阶段；n2004年4月29日，“新浦江城”开始进行规划设计；n2004年7月29日，“新浦江城”首期项目方案报批通过；n2004年12月9日，“新浦江城”展示中心正式开放。居住居住新城新城新浦江城新浦江城发展历程发展历程2 2开发理念开发理念城市运营，新城市运营，新城开发，是一城开发，是一个完整的城市个完整的城市规划的安排规划的安排n项目是更大概念和意义上的开发与实践，它是一个新城开发，所涉及到的是一个完整的城市规划的安排，不仅仅是

13、房地产的开发，而是一个城市塑造的问题，城市的产业怎么去构筑，整个城市配套如何布局，这是城市运营的概念；n在规划、开发、建设、设计等过程中还要考虑到何种产业的导入，塑造成最适合人居住的、有内涵的、一个正真意义的完整城市，是整个城市综合功能的塑造；居住居住新城新城新浦江城新浦江城发展历程发展历程2 2项目一期规划：项目一期规划：产品类型丰富，产品类型丰富，配套、产业园配套、产业园区同步开发区同步开发首期项目占地0.7平方公里，建筑面积26万平米；首期物业类型n独立别墅（53套）n院墅（面积200-500平米）n联排别墅n水景公寓（4层、带电梯）n花园公寓n大型商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼

14、儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用n创新产业园区花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街北区广场、超市、幼儿园国际私立中学一期居住居住新城新城新浦江城新浦江城发展历程发展历程2 2居住居住新城新城新浦江城新浦江城增值举措增值举措2 2规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、规划特色：开放性规划、直线形道路、城市符号、外围边界线、公共空间共享公共空间共享n开放性道路体系，与城市路网连接，将自身纳入城市体系，成为城市肌理的一部分；n直线形的道路规划，强调对现代城市交通特点的尊重；n城市标志的红绿灯、斑马线、市政配套；n显著的城市符号，拥有强烈的区域性标志显著的城市符号，

15、拥有强烈的区域性标志；n把不同高度的产品散落穿插，打造城市意象的天际线；n车道设在土丘或是花园等自然屏障后面，土丘和花园中间是步行区；n明确的外围边界线区分区域差别；n强调城市公共空间，区内道路的各个交叉处是形态各不相同的广场；n多色系的大面积色块的运用，休现城市现代特征；n高层多层穿插排布，以表达邻里之间互相守望的理念居住居住新城新城新浦江城新浦江城增值举措增值举措2 2建筑设计新颖，产品类建筑设计新颖，产品类型丰富，整体城市氛围型丰富，整体城市氛围感觉浓厚；感觉浓厚；中意文化广场、剧院、图书馆等等中意文化广场、剧院、图书馆等等,OCT,OCT当代艺术中心已于当代艺术中心已于20042004

16、年开放，艺年开放，艺术的展示提升整个新城的档次术的展示提升整个新城的档次居住居住新城新城新浦江城新浦江城增值举措增值举措2 2何香凝艺术馆中意文化广场、何香凝美术馆、剧院、图书馆中意文化广场、何香凝美术馆、剧院、图书馆居住居住新城新城开发模式开发模式功能功能n80万平米住宅万平米住宅61.5%n27万平米办公万平米办公20.8%n23万平米商业万平米商业17.7%n其他公共配套：其他公共配套：幼儿园、学校、健身中心、高档俱乐部、酒店、剧院、图书馆前期以中意文化广场等文化设施作为新城展示，吸引客户眼球，一期试探市场，住宅产品类型丰富，配套、产业园区同步开发，后期逐渐完善新城增值举措增值举措n开放

17、性规划开放性规划n城市符号城市符号n外围边界线外围边界线n公共空间共享公共空间共享n建筑设计新颖建筑设计新颖n中意文化广场中意文化广场n剧院、图书馆剧院、图书馆nOCT当代艺术中心当代艺术中心新浦江城新浦江城小结小结2 2中意文化广场等文化设施中意文化广场等文化设施商业配套商业配套+住宅住宅+创新产业园创新产业园商业配套商业配套+住宅住宅旅游旅游新城新城华侨城华侨城项目概况项目概况3 3功能构成：居住、旅游、商务功能构成：居住、旅游、商务n占地面积：450公顷n土地使用：东南面建成区约320公顷，（其中旅游用地约130公顷）n 中西部在建和待建区为130公顷n现状人口：40,000人n规划人口

18、：70,00080,000人n城区主要功能：居住、旅游、商务n以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业p位于深圳西部，占地4.8平方公里，下属有电子、旅游、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产业；p它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统；它是开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。p因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感旅游旅游新城新城华侨城华侨城产业链形成的过程产业链形成的过程3 3旅游和市政项目建设旅游和市政项目建设优越的景观人文居住环境的形成优越的景观人文居住环境的形成整体规划方案整

19、体规划方案旅游地产旅游地产“旅游地产旅游地产”商品住宅的兴起商品住宅的兴起著名旅游城形象的建立著名旅游城形象的建立旅游旅游新城新城华侨城华侨城产业链的转变产业链的转变3 3静态产品静态产品动态产品动态产品单一产品形式单一产品形式混合产品形式混合产品形式全方位全方位演变过程演变过程精美的建筑精美的建筑艺术表演艺术表演旅游主导产业旅游主导产业房地产等关联产业房地产等关联产业商品房开发商品房开发酒店经营酒店经营房地产项目房地产项目成为成为组成部分组成部分9090年代初年代初具有中国特色的具有中国特色的主题公园群主题公园群9090年代中期年代中期世界一流水平的世界一流水平的文化旅游区文化旅游区“华侨城

20、华侨城旅游城旅游城”产业布局产业布局产业布局产业布局产品布局产品布局产品布局产品布局产品形式产品形式产品形式产品形式旅游旅游新城新城华侨城华侨城开发策略开发策略3 3世界之窗世界之窗欢乐谷欢乐谷民族文化村民族文化村第一启动区1991-1999深南大道威尼斯酒店威尼斯酒店华夏艺术中心华夏艺术中心汉唐大厦汉唐大厦沃尔玛、铜锣湾商业中心沃尔玛、铜锣湾商业中心第二启动区2000-2001波托菲诺波托菲诺天鹅堡天鹅堡波托菲诺波托菲诺第三启动区2002-2005旅游旅游新城新城华侨城华侨城增值举措增值举措3 3n华侨城在城区内规划了惬意舒惬意舒适的人行系统和车行系统适的人行系统和车行系统，它们将住宅区、商

21、业区、旅游区、文教区和各种自然资源有机联系有机联系起来。它们尺度适宜，形态多样，周边景观优美，视觉变化丰富，让居民的日常生活显得生动活泼。旅游旅游新城新城华侨城华侨城增值举措增值举措3 3n社区车行与步行系统使得的社区具有高度的可达性与渗透性，同时又形成与深南大道的区隔：相对独立，自相对独立，自成体系成体系，又与城市紧密相关完善的车行与步行系统旅游旅游新城新城3 3n旅游：旅游是华侨城较早发展的产业，它为华侨城聚集了人气，早期带动了房地产业的发展，现在是整个华侨城大社区的一部分，是华侨城居民日常生活可以方便享受的优势资源之一华侨城华侨城增值举措增值举措外城外城旅游旅游新城新城3 3n商务功能:

22、使得社区更开放，更具包容性。高档写字楼和酒店群的兴起是这一功能的体现。写字楼有汉唐大厦，还有规划中的康佳广场等；酒店有海景酒店、威尼斯酒店及改扩建中的深圳湾酒店，为大量商务人士提供了休憩之地。受益于旅游、商务产业的发展，华侨城三大酒店的客房入住率平均达85%。华侨城华侨城增值举措增值举措外城外城旅游旅游新城新城华侨城华侨城增值举措增值举措3 3何香凝美术馆：国家级美术馆华夏艺术中心：广东省甲级文化艺术场所n文化:何香凝美术馆、华夏艺术中心等文化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的“当代雕塑艺术展”也已成为全国艺术界的一件盛事，这些都为华侨城社区注入了丰富的文化内涵外城外城旅游旅游

23、新城新城华侨城华侨城增值举措增值举措3 3自身完善的商业体系n商业：沃尔玛、铜锣湾为代表的大型商业，和提供专业服务的小型商业，它们不仅满足城区居民生活的需要，也辐射到周边区域，吸引周边的市民前来购物消费。外城外城旅游旅游新城新城华侨城华侨城增值举措增值举措3 3依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。内城内城旅游旅游新城

24、新城开发模式开发模式功能功能n居住居住n旅游旅游n商务商务n其他公共配套：其他公共配套：幼儿园、学校、酒店、艺术中心以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业增值举措增值举措n惬意舒适的人行系统和车惬意舒适的人行系统和车行系统行系统n商务中心商务中心n商业配套商业配套n旅游旅游n文化设施文化设施n观光商业观光商业工业主导工业主导旅游住宅旅游住宅商业配套商业配套+住宅住宅+文化产业文化产业华侨城华侨城小结小结3 3房地产业、酒店业和其它下游产业房地产业、酒店业和其它下游产业商业商业新城新城日本六本木日本六本木项目概况项目概况4 4功能构成：商业、文化、信息、公寓功能构成

25、：商业、文化、信息、公寓六本木六本木BB森大厦森大厦CC酒店式公酒店式公寓寓CC酒店式公酒店式公寓寓AA中心广场中心广场六本木整体分为三个区域：nA街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；nB街区是以“六本木HILLS”的象征物-54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分-“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；nC街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。东京中心部各主要旅游区商业商业新城新城日本六本木日本六本木项目概况项目概况4 4形形 象象概概 况况 l融合“生活、工

26、作、学习、创造”多种机能相融合多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。l综合体构成六本木新城森大厦（地标）、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。l 规模 占地11.6公顷，超过35万平米的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕电影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。l 保持了山地特点，保留复制保留复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。l 每天，大约有100

27、,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。功能设施功能设施l森艺术馆、俱乐部、学术中心、图书馆、森都市未来研究馆、维珍TOHO影城l露天广场、庭院艺术品l东京君悦大酒店、森大厦写字楼、商场及饭店、朝日电视台、住宅（酒店式公寓）著名购物中心+旅游中心+东京的绿色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到东京的必游之地继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变标志着城市生活方式的一种转变城市既是剧场又是舞台城市既是剧场又是舞台l 独创独创“精英之城精英

28、之城”六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英之城，让Roppongi Hills成为日本大都市高品质街的品牌。l 理想之城理想之城“城市既是剧场又是舞台城市既是剧场又是舞台”按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451平方米。位于商业区中央的住宅“六本木Hills Residence”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在象征性存在。l 媒体之城媒体之城运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、

29、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。l 东京文化都心东京文化都心让六本木HILL成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆森艺术馆无疑是最重要的组成部分之一定位理念定位理念 商业商业新城新城日本六本木日本六本木重要元素分析重要元素分析4 4定位理念定位理念 l 泛在实验城市构想泛在实验城市构想“泛在（UBIQUITOUS）”来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在”，即英特网的

30、环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。l 最先端城最先端城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。商业商业新城新城日本六本木日本六本木重要元素分析重要元素分析4 4总体规划设总体规划设计特点计特点 l 城市设计与项目设计相互结合城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林

31、设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。l总体布局总体布局酒店与购物中心形成综合体酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。l立体花园立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。l为了保护环境保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能

32、，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。商业商业新城新城日本六本木日本六本木重要元素分析重要元素分析4 4商业商业新城新城4 4单体建筑的魅力单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑 森大厦酒店式公寓酒店式公寓森大厦森大厦人性化的动线设计人性化的动线设计:各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分人性化地分隔隔 开来。日本六本木日本六本木增值增值措施措施商业商业新城新城4 4日本六本木日本六本木增值措施增值措施元麻布居元麻布居民中心民中心六本木六本木使馆区使馆区地铁地铁主要道路主要道路六本木附近交通图六本木附近交通图合理的交通体系合理

33、的交通体系:地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木，总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。商业商业新城新城4 4日本六本木日本六本木增值措施增值措施区域标识：区域标识：水晶岛的设计形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。水晶岛人的活动空间：人的活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用人的活动引导：人的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间中庭露天广场商业商业新城新城日本六本木：增值举措DISDIS：多语

34、言、国际化标识系统标识系统无处不在提示六本木是世界的都市中心小品小品/园林：园林：代表世界潮流的公共空间艺术公共空间艺术作品社区内50%50%的地方是开放空间开放空间，绿化率20%，商业商业新城新城开发模式开发模式功能功能n住宅住宅n办公办公n酒店酒店n商业设施商业设施n文化设施文化设施著名购物中心+旅游中心+东京的绿色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到东京的必游之地增值举措增值举措n单体建筑设计单体建筑设计 n人性化交通空间人性化交通空间nDIS：多语言、国际化标：多语言、国际化标识系统识系统n公共空间艺术公共空间艺术 商业主导商业主导日本六本木日本六本木小结小结4 4房地产

35、业、酒店业和其它下游产业房地产业、酒店业和其它下游产业CBD新城新城全国性总部中央商务区全国性总部中央商务区巴黎政府巴黎政府EPAD 下达指令制定规划限制始终把握领导权土地开发出售建设权开发基础设施协调政府和私人投资、开发商的关系，是政府和开发商之间的桥梁 指导区域规划、控制性规划投资者投资者具体开发项目投资项目经历艰苦，最终利益方获得双赢政府/EPAD/DATAR成功的建成新中心有效缓解旧中心功能建筑协调，实现规划开发商获得经济回报DATAR 拥有政府赋予的权利，使公共和私人投资者通力合作实施奖励和惩罚，实现政府建设目标管理市场职能互补吸引组织模式：不断协调中实现双赢巴黎拉德方斯巴黎拉德方斯

36、项目概况项目概况5 5拉德方斯拉德方斯-发展历程与关键举措发展历程与关键举措1958-1972 缓慢起步1972-1987 模式验证1987-至今 建成一流CBD挑战巴黎旧城是历来法国的中心所在70年代早期，世界范围的经济萧条办公场地需求不景气需求转变，对技术先进的大楼和更多交通服务的需求日益增加机遇政府制定了在巴黎城外建设商务区的目标地处香榭丽舍战略轴线上的拉德方斯，虽拥有较好地段，但相对比较落后70年代晚期，经济复苏和全球化加剧激发了建立国外总部的需要专业服务公司的规模增长需要更大的楼层空间地铁等新的交通设施拉德方斯的新建大楼中都配备了高质量的ADSL和高速有线网络关键举措1958年政府成

37、立独立规划机构（EPAD），签定了为期30年价值30亿法郎的合同1964年EPAD划出85万平方米建设商务区，制定了严格的规划准则，并隆重推出拉德方斯1972年政府建设了铁路快线RER延伸段，连接拉德方斯至巴黎市中心70年代早期政府将教育部和设备部搬迁到拉德方斯，以引起私营行业的兴趣限制巴黎旧中心的办公楼建设，放松拉德方斯大楼规格的规定EPRD启动了一系列美化公共空间的项目Les Quatre Temps 购物中心的建成，结束了本地区的沉寂风格1988法国延长EPAD合同至2007年将展览中心改为价值更大的会议中心技术进步的新建大楼吸引了众多服务公司和IT公司，目前有3600家公司入住拉德方斯

38、，其中50%都是公司总部5 5CBD新城新城p1964-1973年间的建筑年间的建筑具有内部庭院的低层住宅楼；办公楼高度为100米左右，简单朴素盒状，虽无令人激动的设计，却有着笔挺的国际建筑风范p1974年年-1980年期间年期间建于70年代早期，74年以后逐渐投入使用；建筑高度增加到200米；p1980年年-1990年期间年期间此间的办公楼迎合各种新需求，应用自然光、节能、新技术，设计风格各异，具有后现代主义特色p1990年以后年以后曲线与平面相结合的设计风格，办公楼位置比较集中拉德方斯拉德方斯-各期建筑综述各期建筑综述5 5CBD新城新城拉德方斯-标志性建筑：新凯旋门巨门建成之前人们都认为

39、拉德方斯离巴黎市区远，景观平淡，缺乏吸引力；巨门建成之后，全区面积大为改观，从此，拉德方斯有了中心中心，有了标志标志，有了精精神支柱，神支柱，增强了吸引力；吸引力；拉德方斯拉德方斯-增值举措增值举措5 5CBD新城新城拉德方斯拉德方斯-增值举措增值举措5 5恺撒大拇指新凯旋门步行道CBD新城新城开发模式开发模式功能功能n44%步行区步行区n10%绿化绿化n46%建筑物建筑物n50%外国公司外国公司n26%全球前全球前50大公司总部大公司总部政策导向下的法国经济商务中心增值举措增值举措n标志性建筑标志性建筑“新凯旋门新凯旋门”n70多个雕塑多个雕塑n大面积步行道大面积步行道n400余种植物余种植

40、物n主轴线主轴线行政部门搬迁行政部门搬迁办公公共环境办公公共环境+住宅住宅办公办公+购物中心购物中心+住宅住宅巴黎拉德方斯巴黎拉德方斯小结小结5 5相关产业相关产业CBD新城新城模式一：产业新城以产业为核心功能的发展模式模式二：居住新城以居住为核心功能的发展模式模式三：旅游新城以旅游为核心功能的发展模式模式四：商业新城以商业为核心功能的发展模式模式五：综合CBD新城酒店、商务、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式外外因因客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务科技核心区交通可达性地铁口/主干道沿线环境资源/与城市的距离整体规划方案市政设施和旅游设施的建设地理位置城市核心

41、区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口内内因因强制性的视觉冲击独特建筑群功能化体系产业带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓强制性的视觉冲击建筑群居住氛围的打造文化/活动配套的完善商业/办公/娱乐前瞻性的规划设计合理的城市人行车行系统旅游与居住文化的结合文化/节日活动配套的完善商业/办公/娱乐明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共

42、融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓专业的管理团队物业管理/经营管理五种新城模式内外因的总结五种新城模式内外因的总结各种模式下各种模式下的驱动因素是引发新城启动的关键的驱动因素是引发新城启动的关键新城新城模式模式新城新城模式模式模式一：产业新城模式二：居住新城模式三：旅游新城模式四：商业新城模式五：综合CBD新城开开发发模模式式科教工业 住宅 商业展示住宅+商业+工业住宅+商业工业旅游+住宅商业、文化配套酒店商业房地产、酒店行政商务+住宅商业物物业业功功能能工业商业住宅休闲住宅办公商业文化娱乐居住旅游商务教育住宅办公酒店商业文化办公、住宅、商业

43、、酒店从单一走向混合的、从单一走向混合的、多元的多元的新城核心驱动力作为新城核心驱动力作为先发优势，中期各物先发优势，中期各物业与住宅相互搭配推业与住宅相互搭配推出，逐步完善新区配出，逐步完善新区配套，最终形成完整的套，最终形成完整的区域综合体区域综合体五种新城模式的开发模式和物业功能五种新城模式的开发模式和物业功能新城新城模式模式区域增值区域增值KPI体系体系KPI体系体系功能化体系功能化体系单体建筑的魅力单体建筑的魅力硬硬性性指指标标多功能多层次的建筑多功能多层次的建筑合理的交通体系合理的交通体系建筑形式建筑形式内内因因外外因因城市配套资源的影响城市配套资源的影响捷运系统对项目价值的影响捷

44、运系统对项目价值的影响城市文化资源的影响城市文化资源的影响识别系统的魅力识别系统的魅力时间的魅力时间的魅力建筑集合的魅力建筑集合的魅力演绎重大事件的舞台演绎重大事件的舞台功能评价指数体系功能评价指数体系看不见的高层聚集地看不见的高层聚集地建筑细节的魅力建筑细节的魅力人文符号人文符号区域标识区域标识软软性性指指标标步行系统步行系统特色符号语言特色符号语言纪念性纪念性/风格化建筑（群）风格化建筑（群）精神归属中心精神归属中心人的活动及人的活动及心理感受心理感受人的活动引导人的活动引导人的消费心理引导人的消费心理引导新城模式的启示新城模式的启示新城开发三大关键指标：1 1 核心驱动因素的建立核心驱动因素的建立2 2 多元物业功能构成多元物业功能构成3 3 提升档次的增值举措提升档次的增值举措核心功能下的各类功能的属性，先期以某种物业核心功能下的各类功能的属性，先期以某种物业类型引领市场，从单一走向混合、多元类型引领市场，从单一走向混合、多元通过硬性指标建筑形象、功能体系的打造以及通过硬性指标建筑形象、功能体系的打造以及软性指标社会活动、人文符号的建立给新城带软性指标社会活动、人文符号的建立给新城带来增值，形成统一体来增值，形成统一体与区域属性相协调的新城属性，新城核心驱与区域属性相协调的新城属性，新城核心驱动力的确立动力的确立The End