河北天津海河水上运动世界综合商业项目.ppt

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1、天津海河水上运动世界天津海河水上运动世界项目定位项目定位谨呈天津海景实业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：2005-GW本报告是严格保密的。项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分2005/8/152005/8/152005/8/202005/8/20工作工作最终成果最终成果区域宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研专业人士访谈项目发展战略项目整体定位项目的整体价值分析成功案例借鉴分物业类型价值判断第二阶段（终期）项目发展

2、战略与整体定位终稿第一阶段项目市场调研项目市场调研6 6个工作日个工作日2525个工作日个工作日2005/9/152005/9/152本报告是严格保密的。报告背景报告背景面对全国有名的文化名城天津；面对有六百年历史的天津卫；面对清澈宽阔的海河；面对一个超大规模的项目；我们需要通过对市场整体的研究，通过精确的定位，强力的冲击市场，通过地标物业的打造，带动天房与天鸿品牌与利润的双赢，这就是我们要做的3本报告是严格保密的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础，我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向以共同的目标为导向u客户的目标实质上是项目的宏观愿景。u现实的目标体系则是随着市场的变

3、化和项目的发展在动态变化的。项目目标目标目标1 1 可持续性可持续性：通过对项目准确的定位、合理的滚动开发，使得本项目得以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地。目标目标2 利润：利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，实现项目的利润最大化。目标目标3 现金流：现金流：通过项目可持续性开发，以及长期的良好经营，为开发商保证良好的现金流。目标目标4 4 形象与品牌形象与品牌：通过对本项目的成功开发，打造海河的新亮点也是天津另一中心，继续奠定开发商在市场的龙头形象，实现利润与品牌的双赢。4本报告是严格保密的。项目背景项目背景项目项目地处天津海河河畔，属于政府规划的城市重点项目海河六

4、大地处天津海河河畔，属于政府规划的城市重点项目海河六大节点之一，具备良好的发展前景节点之一，具备良好的发展前景。项目紧邻天津中环围堤道，大沽南路等多条城市主干道，同时临项目紧邻天津中环围堤道，大沽南路等多条城市主干道，同时临近即将投入使用的天津地铁一号线交通便利。近即将投入使用的天津地铁一号线交通便利。项目地块形状较为完整，多为净地，仅存少量厂房拆迁。但由于项目地块形状较为完整，多为净地，仅存少量厂房拆迁。但由于地块形状狭长，临近地块形状狭长，临近主干道中环围堤道，大沽南路的展示面较窄，主干道中环围堤道，大沽南路的展示面较窄，展示性一般。展示性一般。项目位于天津核心区边缘，周边物业以住宅为主，

5、缺乏商务氛围项目位于天津核心区边缘，周边物业以住宅为主，缺乏商务氛围与人气。与人气。1.项目具有较高项目具有较高的潜在价值。的潜在价值。2.项目交通便利项目交通便利.3.项目地块完整，项目地块完整，但展示性一般。但展示性一般。4.所在区域缺乏所在区域缺乏商务氛围与人商务氛围与人气。气。5.5本报告是严格保密的。项目约束条件项目约束条件项目属于超大规模项目，多种物业类型共存，同时有大比例的公项目属于超大规模项目，多种物业类型共存，同时有大比例的公建类型物业。建类型物业。政府对本项目的形象限制，通过本项目的开发，打造海河沿岸的政府对本项目的形象限制，通过本项目的开发，打造海河沿岸的水上运动世界。水

6、上运动世界。项目规划上的限制，项目已进行具体的建筑规划，建筑单体的位项目规划上的限制，项目已进行具体的建筑规划，建筑单体的位置，体量等已经基本确定置，体量等已经基本确定时间，现金时间，现金1.多种物业类型，多种物业类型，大面积公建大面积公建2.项目形象的限制项目形象的限制3.项目规划的限制项目规划的限制6本报告是严格保密的。地块规划图及其经济指标地块规划图及其经济指标u占地面积：占地面积：24.83公顷（B,C,D,E地块）；u建筑面积：建筑面积：79万平方米；其中公建部分总建筑面积51万平方米；u容积率容积率R：3.2；地块名称地块名称用途用途占地（万平方米）占地（万平方米）总建筑面积（平方

7、米）总建筑面积（平方米）容积率容积率A A公建5.521130002.05B B住宅5.631670053.0公建2.25858003.8CC住宅4.051198303.0公建3.851659704.3D D公建5.592413954.3E E公建3.46100000.37本报告是严格保密的。区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法确研究方向和方法属性属性诠释诠释区位区位属性属性p天津市是中国四直辖市之一，天津市是中国四直辖市之一，华北重要的港口城市华北重要的港口城市q环渤海经济发展带的核心城市核心城市p位处天津市河西区位处天津市河西区q

8、河西区是天津城市核心区的重要组成部分，未来城市发展的主流方向主流方向p天津城市核心区边缘天津城市核心区边缘q具备较强的发展潜力发展潜力项目项目属性属性p城市超大规模的综合项目城市超大规模的综合项目q占地28.75公顷，建面7979万平方米万平方米p缺乏商务与商业氛围缺乏商务与商业氛围p可达性好、交通便捷可达性好、交通便捷q周边为传统居住区q紧邻城市主干道围堤道及太沽南路与天津天津地铁一号线地铁一号线p地块周边具备优良景观资源地块周边具备优良景观资源q紧邻天津“母亲河母亲河”海河海河8本报告是严格保密的。项目界定项目界定-位于直辖市城市核心区具备优位于直辖市城市核心区具备优良城市资源的大型综合房

9、地产项目良城市资源的大型综合房地产项目u全国直辖市全国直辖市u城市核心地区边缘城市核心地区边缘u具备优良城市资源具备优良城市资源u大型综合房地产项目大型综合房地产项目片区界定片区界定城市核心区边缘，为传统的居住区城市核心区边缘，为传统的居住区项目位于城市的新区河西区，距离城市核心商业圈与商务圈15分钟车程，项目周边为传统的居住区，缺乏商业与商务氛围。地块界定地块界定天津市界定天津市界定全国四直辖市之一，相对全国四直辖市之一，相对GDP较高较高全国四直辖市之一，华北重要的港口城市，人口1011万，GDP总量2931亿元；资源界定资源界定景观资源：项目位于天津海河河畔，具备一线河景资源；交通资源：

10、紧邻城市主干道围堤道，大沽南路，临近天津地铁一号线具备优良城市资源具备优良城市资源项目体量大，将涵盖多种物业类型项目体量大，将涵盖多种物业类型占地28.75公顷，总建筑面积将达到79万平方米左右；同时涵盖商业，写字楼，酒店，公寓等多种物业类型；9本报告是严格保密的。问题提出问题提出 （questionquestion）1.如何通过对本项目的综合开发，确定项目在城市如何通过对本项目的综合开发，确定项目在城市中的地位，充分利用现有资源，发挥项目自身的潜中的地位，充分利用现有资源，发挥项目自身的潜力，挖掘项目自身的区域与地块价值？力，挖掘项目自身的区域与地块价值？区域与地块区域与地块价值价值3.3.

11、本项目通过准确的定位，即突破固有城市核心区本项目通过准确的定位，即突破固有城市核心区的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？相辅相成，实现利润最大化？项目整体定项目整体定位位2.2.如何制定项目的战略发展方向，确定项目中的核如何制定项目的战略发展方向，确定项目中的核心物业，形成核心竞争力，提升区域土地价值，实心物业，形成核心竞争力，提升区域土地价值，实现大规模项目的滚动开发与可持续性经营？现大规模项目的滚动开发与可持续性经营？项目战略发项目战略发展方向展方向怎么做？怎么做？做什么？做什么？10本报告是严格保密的。技术思路

12、技术思路做什么？做什么？城市现状与发展城市规划城市资源分析案例背景分析案例成功因素KPI总结问题：做什么？问题：做什么？区域与地块价值区域与地块价值项目战略发展方向项目战略发展方向城市：天津城市：天津项目自身项目自身成功案例成功案例项目基本条件自身价值分析项目资源分析11本报告是严格保密的。北方经济中心被确定为天津城市发展方向，北方经济中心被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确城市总体功能和发展动力已经明确城市职能：城市职能：u国际现代制造业基地；u北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽；u北方国际物流和会展中心；u以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中

13、心；u以近代史迹为特点的国家历史文化名城；u生态环境良好的宜居城市。天津在中国版图的新战略地位贸易金融成为未来城市发展主要动力环渤海经济圈地位显现12本报告是严格保密的。新城市规划推出及巨额城建投资将天津城市新城市规划推出及巨额城建投资将天津城市空间发展机会带向沿海河周边带状地区空间发展机会带向沿海河周边带状地区u新城市规划更多强调四郊五县和滨海新区与中心区的协调发展，为中心城区外围区域开发带来机会u海河沿线改造与津滨快速沿线建设工程将滨海新区与市中心区更加紧密联系u基于贸易物流和加工制造业的金融、会展功能区引进使沿海河发展带形成投资及关注热点区域规划形成“一轴两带三区一轴两带三区”的市域空间

14、布局结构“哑铃型哑铃型”中心城区结构的推出，以及海河六大节点工程为海河沿线带来投资及聚集效应注：资料来自天津新城市总体规划13本报告是严格保密的。天津城市经济近年加速增长将表现为房地天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展产业高速发展GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展v天津市近三年的人均GDP增长率在11左右，经济发展迅速v2003年人均GDP超过3000美元，标志城市人民生活总体进入富裕阶段v2004年经济总量增速达到15.7%，人均超过3万元人民币pGDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式p天津历年人

15、均天津历年人均GDPGDP增长值（美元）与增长率增长值（美元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研14本报告是严格保密的。天津城市住房需求释放强劲，近期将保持天津城市住房需求释放强劲，近期将保持对房地产市场刚性拉动对房地产市场刚性拉动u城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放为市场带来刚性需求u1998年至2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅约为8。而同期房价上涨57，收入与房价涨幅相比较为合理 年份年份 拆迁量拆迁量（万平米）（万平米）住房安置需住房安置需求（万平米）求（万平米）20043009002003450135020021504502000-200

16、1200600p天津市往年拆迁量及安置需求量表：天津市往年拆迁量及安置需求量表：按以往天津市危改“拆：购(建)比率13”计算p天津历年人均可支配收入（元）与增长率天津历年人均可支配收入（元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研15本报告是严格保密的。天津房地产市场供需和价格已经进入高速天津房地产市场供需和价格已经进入高速增长时期增长时期u需求扩大拉动了房地产业的大发展，受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长，2004年商品房销售量创历史最高纪录 天津近年商品房竣工天津近年商品房竣工&销售量统计：销售量统计：天津近年商品房平均单价统计：天津近年商品房平均单价统计：注：数据来自天津

17、统计年鉴和市场访谈16本报告是严格保密的。天津天津GDPGDP保持较高的增长的速度，但是产业保持较高的增长的速度，但是产业结构仍然以能化、电子等为代表的第二产业结构仍然以能化、电子等为代表的第二产业为主为主 2004年三种产业占GDP总量的比例为3.553.243.3，第二产业超过了半数占据主导地位电子信息汽车生物技术与现代医药冶金石油化工和新能源环保以上六大优势行业占天津规模以上工业总产值的比重达到70.6%，是天津第二产业的主导产业近年GDP虽然不断增长，但产业结构没有发生明显变化，第二产业所占比例有略微增长，第三产业所占比例略有下降17本报告是严格保密的。按照城市发展的必然趋势，天津未来

18、的发展方向按照城市发展的必然趋势，天津未来的发展方向是大力发展附加值高、产业关联性强的第三产业是大力发展附加值高、产业关联性强的第三产业城市发展城市发展第一阶段第一阶段第一产业占第一产业占主导地位主导地位城市发展城市发展第二阶段第二阶段第二产业占第二产业占主导地位主导地位城市发展城市发展第三阶段第三阶段第三产业占第三产业占主导地位主导地位城市发展趋势城市发展趋势咸阳咸阳德阳德阳石家庄石家庄呼和浩特呼和浩特天津天津深圳深圳北京北京 人口人口（万）（万）489.8381910.51401011.312001456.4GDPGDP总量总量 （亿）（亿）338.64241376.66002931.93

19、509.44288.3产业结构比例产业结构比例22:44:3420:45:3513:49:3811:41:483.5:53:43.53.2:49.9:46.92.6:35.8:61.6城市化率城市化率35%43%37%46%60%72%78%18本报告是严格保密的。天津人均天津人均GDPGDP即将达到即将达到30003000美元，整体城镇化水平为美元，整体城镇化水平为60%60%，处，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l 城市要素

20、向中心聚集l 城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能l郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善l郊区主流客户为本区域的中高收入阶层l购房目的为第一居所、第二居所或投资l有城市更新改造背景形成大量购房需求l政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(

21、GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段城城市市中中心心化化区区域域中中心心化化城城市市多多级级化化城城市市多多中中心心化化大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个中心l副都心的出现l多个城市共同发展19本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴：日本东京：日本东京城市发展进程城市发展进程时间阶段：20年代初交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接城市发展：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张。时间阶段：50年代后期交通方式：高速铁路继续向外延伸城市发展阶

22、段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性副城。单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成主城副城副城副城副城时间阶段：60年代交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。从而实现向高效率多心型城市结构的转变。城市多极化形成城市多极化形成中心中心极极极极时间阶段：30年代后期交通方式：城市内部捷运系统的进一步发展城市发展：市区内实现功能的划分，各种城市功能出现新的聚集，中心区出现多个功能的新核心。20本报告是严格保密的

23、。中心中心顺顺义义通州通州亦庄亦庄中中心心中中心心中中心心中中心心中中心心石家庄天津其他城市其他城市顺义通通州州亦亦庄庄北京北京1.单中心单中心2.2.多极化多极化4.都市都市群群北京目前处于北京目前处于第第2 2阶段向第阶段向第3 3阶段过渡阶段过渡的时期，城市内部的多极化发的时期，城市内部的多极化发展成熟，副城的发展已初具雏形，进入快速发展阶段，随着城市副展成熟，副城的发展已初具雏形，进入快速发展阶段，随着城市副城的进一步完善，为都市城的进一步完善，为都市群群的形成创造条件。的形成创造条件。3.3.大都市化大都市化中心中心极极极极极极极极案例借鉴案例借鉴：首都北京：首都北京城市发展进程城市

24、发展进程21本报告是严格保密的。天津城市发展现状：天津城市发展现状：核心区的成熟，其他城市功能在非核心区聚集核心区的成熟，其他城市功能在非核心区聚集本案本案核心核心奥运奥运中心中心居住居住中心中心p城市核心区：城市核心区：以和平区为主，南京路、小白楼、滨江道、劝业场高度聚集的城市传统核心区。p友谊路商务中心：友谊路商务中心：随着办公类型物业的聚集，友谊路逐渐形成了天津新的商务一极p奥运板块奥运板块：随着奥运会的举办与奥运场馆的兴建，其他物业也将在该片区聚集，成为城市新的一极。p梅江城市居住区：梅江城市居住区：拥有良好的自然环境与交通状况，逐渐成为城市新的高档次居住中心。发展方向发展方向本项目处

25、于城市宏观本项目处于城市宏观与城市中心区发展的与城市中心区发展的主流方向，将会为本主流方向，将会为本项目开发带来更大的项目开发带来更大的契机。契机。商商务务中中心心天津在城市多极化的天津在城市多极化的过程中的功能缺失过程中的功能缺失：休闲、娱乐为主休闲、娱乐为主的新的综合中心的新的综合中心22本报告是严格保密的。天津海河六大节点之一天津海河六大节点之一天津海河门户入海口第一个节点天津海河门户入海口第一个节点历史，文化商贸区历史，文化商贸区商业，商务区商业，商务区休闲，娱乐区休闲，娱乐区在整体海河节点规划中，在整体海河节点规划中，本项目的开发将成为海本项目的开发将成为海河中下游以休闲，娱乐河中下

26、游以休闲，娱乐为主，成为海河中下游为主，成为海河中下游的核心。的核心。本案本案23本报告是严格保密的。项目在天津城市整体规划中定义为运动休项目在天津城市整体规划中定义为运动休闲区，同时具备大比例的公建类物业闲区，同时具备大比例的公建类物业本案本案河西区的城市功能划分：河西区的城市功能划分：1.小白楼商务区小白楼商务区2.大沽路商业区大沽路商业区3.友谊路金融服务区友谊路金融服务区4.文化博览区文化博览区5.海河服务型经济带海河服务型经济带6.解放南路物流经济带解放南路物流经济带7.陈塘都市工业区陈塘都市工业区24本报告是严格保密的。项目基本条件分析项目基本条件分析围堤道，天津中环，核心主干道。

27、大沽南路，城市主干道，天津地铁一号线。城市传统居住区，没有商务与商业氛围项目紧邻天津“母亲河”海河，具备优良的河景资源。25本报告是严格保密的。项目地块现状及四至项目地块现状及四至南至：南至：天津地铁一号线南临：南临：大沽南路西面：西面：天津海河居民区居民区海河海河大沽南路大沽南路地铁一号线地铁一号线26本报告是严格保密的。项目周边配套设施相对缺乏，具备良项目周边配套设施相对缺乏，具备良好的交通状况与景观资源好的交通状况与景观资源周边环境开阔：周边环境开阔：项目地块周遍交通便利，紧邻围堤道，大沽南路等城市干道，以及未来规划道路台儿庄路；项目D地块紧邻即将通车的天津地铁一号线；配套设施缺乏：配套

28、设施缺乏：1.位于河西区，距城市中心区（以南京路为准）约为5公里，15分钟车程，但片区内人气不旺。2.项目周边没有形成成熟的商业圈，一般居民习惯前往滨江道，和平路消费。周边教育配套较差，距最近的重点中学天津第四中学，第四十二中学均在一公里；距离天津医院一公里。距离天津友谊路酒吧街3公里以上。地块现状：地块现状：本项目大部分地面为净地，仅有少量废旧厂房为拆迁；项目西测为传统旧居住区，对未来项目整体形象有一定负面影响。海河对岸为钢铁厂，在一定程度上影响本项目的河景景观。景观资源较好：景观资源较好：本项目具备一线河景自然景观资源，紧邻天津海河；项目周边配套商业配套 教育配套 医疗配套 娱乐配套距市中

29、心核心商圈5公里；天津四中，四十二中天津医院友谊路酒吧街27本报告是严格保密的。城市中的地位：城市中的地位：打造引领新天津休闲、娱乐的活力新一极打造引领新天津休闲、娱乐的活力新一极KPI分析分析外因外因内因内因项目自身的条件项目自身的条件项目在城市功能划分中项目在城市功能划分中的角色的角色本项目在城市宏观与中本项目在城市宏观与中心区发展中的地位心区发展中的地位休闲、娱乐为主综合中心休闲、娱乐为主综合中心被动郊区化到主动郊区化被动郊区化到主动郊区化的过渡，城市多极化出现的过渡，城市多极化出现产业发展的第二、三阶段产业发展的第二、三阶段过渡，二、三产业持平过渡，二、三产业持平城市经济高速发展城市经

30、济高速发展城市宏观与中心区发展的城市宏观与中心区发展的主流方向上主流方向上海河服务型经济带上，以海河服务型经济带上，以运动休闲为主题运动休闲为主题海河六大节点，大规模，海河六大节点，大规模，大比例公建大比例公建引领新天津引领新天津休闲、娱乐休闲、娱乐的活力新一的活力新一极极天津整体经济发展阶段天津整体经济发展阶段天津产业发展阶段天津产业发展阶段天津城市化发展阶段天津城市化发展阶段天津城市多极化发展出天津城市多极化发展出现的功能缺失现的功能缺失28本报告是严格保密的。新天津休闲、娱乐的活力新一极新天津休闲、娱乐的活力新一极商务商务+休闲休闲+居住居住+文化文化新天津休闲、新天津休闲、娱乐的活力娱

31、乐的活力新一极新一极居住的居住的休闲的休闲的文化的文化的商务的商务的29本报告是严格保密的。本项目拥有的物业功能本项目拥有的物业功能商业居住商务文化商业居住商务文化天津休闲、娱乐的活力天津休闲、娱乐的活力新一极新一极是更好的满足了那些林立在城市核心的高楼大厦中的国际商务人士，白领精英们的休休闲生活闲生活，也是他们日常办公之外的一切商务活动的聚集地聚集地 天津休闲、娱乐的活力天津休闲、娱乐的活力新一极新一极集中提供暂时的居所、诱人的商品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自由空间，富丽堂皇的剧院、展览厅等等休闲、娱乐休闲、娱乐的活力新一的活力新一极物业功能极物业功能文化设施文

32、化设施商业物业商业物业居住物业居住物业商务物业商务物业集购物、休闲、娱乐于一集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，具有体的体验型的商业，具有风情的，品牌的，活力与风情的，品牌的，活力与动感的动感的具有商务功能的具有商务功能的酒店酒店、公公寓寓等临时居住物业与为白等临时居住物业与为白领人士提供的领人士提供的长期居住物长期居住物业业核心区商务功能的补充与核心区商务功能的补充与延伸，延伸，高形象写字楼高形象写字楼开放性开放性广场广场、影视影视中心、中心、表演表演中心、中心、展览展览中心等公中心等公共物业共物业30本报告是严格保密的。案例选择原则：与本项目条件相似案例选择原则：与本项目条件相似天津海

33、河水上天津海河水上运动世界项目运动世界项目伦敦码头区改造项目荷兰鹿特丹 Kop van Kop van ZuidZuid城市复兴工程超大规模项目超大规模项目都市新一极都市新一极具备优良的城市资源具备优良的城市资源31伦敦伦敦码头区改造项目码头区改造项目早期概况与衰落早期概况与衰落早期概况与衰落早期概况与衰落伦敦的第一个码头：伦敦的第一个码头：位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头去成为整个伦敦的工业中心和就业中心1 1u1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输u1981年，码头区最后一个老

34、码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了3/22/20243/22/20243232伦敦伦敦码头区改造项目码头区改造项目再造码头区再造码头区再造码头区再造码头区1 11981-19861981-1986规划、筹备、预热阶段规划、筹备、预热阶段通过对整体市场的准确判断，首期开发片区从道格通过对整体市场的准确判断，首期开发片区从道格斯岛启动；建立并推动私人住宅市场，实施基础设斯岛启动；建立并推动私人住宅市场，实施基础设施建设，从而预热土地市场施建设，从而预热土地市场1987-19901987-1990社区基础设施建设社区基础设施建设加大了对社区基础设施的投入，与此同时也对政府加大了对社

35、区基础设施的投入，与此同时也对政府公屋、医疗中心、教育及培训机构加大了投入公屋、医疗中心、教育及培训机构加大了投入1991-19981991-1998完善改造工程完善改造工程宏观经济得到恢复，各项工程继续开展宏观经济得到恢复，各项工程继续开展历程关键点历程关键点u19811981年年7 7月由政府牵头组成的半官月由政府牵头组成的半官方性质的方性质的都市综合体开发商都市综合体开发商伦伦敦码头区开发有限公司（敦码头区开发有限公司（LDDCLDDC），），分分3 3个阶段历史个阶段历史1717年，将一个年，将一个2222平方平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金

36、融、商业、商务区一个全新的金融、商业、商务区3/22/20243/22/20243333伦敦伦敦码头区改造项目码头区改造项目开发模式及策略开发模式及策略开发模式及策略开发模式及策略1 1伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图u 通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广，再由私营开发商出面，达到融资的目的u 前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅、工业和商业多种物业所获得的收益综合滚动开发3/22/20243/22/20243434伦敦伦敦码头区改造项目码头区改造项目伦敦新的商业，商务一极的形成伦敦新的商业，商务一极的形

37、成伦敦新的商业，商务一极的形成伦敦新的商业，商务一极的形成1 11981的年码头的年码头中心区中心区1996年的中心码头区年的中心码头区u 1981年整个区域60%的土地和水面被荒弃，不临水面的物业平均价格仅为25英镑/平方米，其商业租金也是全伦敦最低的u 码头区现已成为伦敦商务和商业新的一极，在此落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等 u2001年上半年，在商业的整体拉动下，码头地区的物业楼租金达到了历史最高水平，每平方英尺为42英镑/年，而在伦敦市区，租金达到了每平方英尺65英镑/年3/22/20243/22/20243535伦敦

38、伦敦码头区改造项目码头区改造项目住宅情况的改善住宅情况的改善住宅情况的改善住宅情况的改善1 1住宅完成量住宅完成量住宅完成量住宅完成量 1981/2-1997/81981/2-1997/81981/2-1997/81981/2-1997/8年年年年年完成量年完成量年完成量年完成量累计完成量累计完成量累计完成量累计完成量1981-821981-820 00 01982-831982-834504504504501983-841983-841,0471,0471,4971,4971984-851984-859019012,3982,3981985-861985-861,8321,8324,2304

39、,2301986-871986-872,6982,6986,9286,9281987-881987-881,8541,8548,7828,7821988-891988-892,6152,61511,39711,3971989-901989-901,9621,96213,35913,3591990-911990-911,8691,86915,22815,2281991-921991-9287087016,09816,0981992-931992-9361461416,71216,7121993-941993-9474874817,46017,4601994-951994-951,2251,225

40、18,68518,6851995-961995-961,1591,15919,84419,8441996-971996-971,7711,77121,61521,6151997-98*1997-98*2,4272,42724,04224,042u 1971-19811971-1981年间，码头年间，码头区常驻人口下降了区常驻人口下降了18.5%18.5%。区内区内83%83%的人住的是由政府的人住的是由政府提供公屋，整个公屋中的提供公屋，整个公屋中的20%20%状况极差状况极差19811981年开发商开始分年开发商开始分阶段对码头区进行住阶段对码头区进行住宅建造，宅建造，81-9781-97年

41、间年间累计完成了累计完成了2404224042套套住房住房住宅的兴建为项目带来了住宅的兴建为项目带来了人口的支持人口的支持，同时也带来同时也带来人气。人气。3/22/20243/22/20243636伦敦伦敦码头区改造项目码头区改造项目交通状况的改善交通状况的改善交通状况的改善交通状况的改善1 1l l 码头区当时的交通状况十码头区当时的交通状况十分恶劣，泰晤士河将整个区分恶劣，泰晤士河将整个区域分割为块状，但没有一座域分割为块状，但没有一座像样的大桥来连接区域道路。像样的大桥来连接区域道路。两条主要的铁路线并不直接两条主要的铁路线并不直接通往市中心通往市中心轻轨地铁Jubilee线新扩建道路

42、地铁EastLondon线2000年码头区交通现状图随着伦敦地铁地铁Jubliee与East London线的修建，以及多条城城市主要街道市主要街道的新扩建，彻底改变码头区的交通状况，为整个项目的成功奠定了硬件基础。3/22/20243/22/20243737伦敦伦敦码头区改造项目码头区改造项目改造后的码头区改造后的码头区改造后的码头区改造后的码头区1 1露天场所住宅区商务区商业区休闲区研究院机场19811981年年19981998年年项目结束后预测项目结束后预测人口（人）人口（人）39000390008400084000115000115000就业岗位（个）就业岗位（个）2700027000

43、8400084000168000168000存量住宅单位（个）存量住宅单位（个）150001500036000360005000050000私人住宅比例（私人住宅比例（%）5 544445252企业数量（个）企业数量（个）101410142600260050005000工作的居民人数（人）工作的居民人数（人）5200520010500105001300013000l l 19981998年底整个年底整个项目的完成，开项目的完成，开发公司创造了广发公司创造了广泛的经济、环境泛的经济、环境和社会效益。整和社会效益。整个项目出现的城个项目出现的城市功能复合化等市功能复合化等特点，将本项目特点，将本项

44、目建造成建造成新新伦敦商务和商业新的一极。项目通过在伦敦市场上的项目通过在伦敦市场上的准确定位准确定位，以及个别，以及个别地标地标性建筑性建筑奠定其在城市中的地奠定其在城市中的地位。位。3/22/20243/22/20243838荷兰荷兰鹿特丹鹿特丹 Kop van Kop van Kop van Kop van ZuidZuidZuidZuid城市复兴工程城市复兴工程城市复兴工程城市复兴工程l 对规划的评价：“最大限度地使用这个区域的空间区域的空间，最迅速而且非常好地将项目当中的共建类物业与住宅都联系起来，并结合在一起，是鹿特丹一次大胆而成功的尝试。”l 项目建设分期在15年内完成，规划没有

45、一次性对区内的建筑进行外观上的统一设计。l 该项目为鹿特丹提供53005300套套住宅，370000平米的办公面积和90000平米的商业、教育和娱乐设施。l 项目当中加入了许多能够带来情趣情趣的物业，比如侯船厅、仓库等，将之改成了受市民欢迎的街角咖啡厅、餐厅和酒店等。荷兰最有活力最有活力的水边发展项目之一，kop van zuid工程是欧洲城市扩张的一个最具野心的项目。值得注意的不仅仅是它在城市规划方面注意到了一些容易被忽略的问题，如对综合土地利用综合土地利用的强调、将整个项目定位为比肩城市现有中心的新一极。形形 象象概概 况况 功能设施功能设施2 23/22/20243/22/2024393

46、9改建之前的改建之前的Kop van Kop van ZuidZuid片断：片断：城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。区，因公众反对而作罢。8080年代，政府重新考虑这个地区年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。发展用地。荷兰荷兰鹿特丹鹿特丹 Kop van Kop van ZuidZuid城市复兴工程城市复兴工程

47、2 23/22/20243/22/20244040荷兰荷兰鹿特丹鹿特丹 Kop van Kop van ZuidZuid城市复兴工程城市复兴工程区域规划图区域规划图区域现状区域现状区域规划：区域规划：以公建类为核心为核心动力，彻底改变区域形象；以公建类为核心为核心动力，彻底改变区域形象；2000年底，将有超过40%的商务、零售、酒店以及餐饮完成建设、到2010年，将有超过1.5万人居住在区域规划的新项目中。2 23/22/20243/22/20244141建筑单体与集合的魅力：建筑单体与集合的魅力：最终确立的方案从高度和建筑形体更加彰显地标建筑形式带给整个区域的惊喜惊喜鹿特丹鹿特丹 Kop v

48、an Kop van ZuidZuid 城市复兴工程城市复兴工程地标性建筑树立项目整体形象地标性建筑树立项目整体形象地标性建筑树立项目整体形象地标性建筑树立项目整体形象Kop van Zuid规划过程平面图Kop van Zuid最终规划平面图KPNKPN电信大楼总部电信大楼总部ErasmusErasmus大桥大桥强制性视觉冲击，标志性建筑 Erasmus大桥、KPN电信大楼总部2 23/22/20243/22/202442422 2复合的复合的物业功能突物业功能突显魅力：显魅力：商业、办公、商业、办公、住宅、剧院、，著名的住宅、剧院、，著名的BLAAKBLAAK火车站多种物业火车站多种物业功

49、能体现城市新的一极功能体现城市新的一极著名的著名的BLAAKBLAAK火车站。火车站。鹿特丹鹿特丹 Kop van Kop van ZuidZuid 城市复兴工程城市复兴工程复合的物业功能突显城市中心的魅力复合的物业功能突显城市中心的魅力复合的物业功能突显城市中心的魅力复合的物业功能突显城市中心的魅力Luxor剧院住宅商业办公3/22/20243/22/202443432 2n园林的魅力园林的魅力n景观的利用景观的利用n DIS/DIS/小品小品鹿特丹鹿特丹 Kop van Kop van ZuidZuid 城市复兴工程城市复兴工程软性细节的体现超大规模项目的细致入微软性细节的体现超大规模项目

50、的细致入微软性细节的体现超大规模项目的细致入微软性细节的体现超大规模项目的细致入微3/22/20243/22/20244444鹿特丹鹿特丹 Kop van Kop van ZuidZuid 城市复兴工程城市复兴工程建筑的多种类型体现项目的国际化建筑的多种类型体现项目的国际化建筑的多种类型体现项目的国际化建筑的多种类型体现项目的国际化2 2传统与现代的有机融合：传统与现代的有机融合：新旧建筑通过玻璃材质进行过渡，并形成虚实对比退台住宅，线条硬朗，外墙与旧建筑保持和谐过渡3/22/20243/22/20244545KPI项目中项目中地标地标物业物业特色特色物业的出现，奠定项目区域的高档次形象物业的