珠海写字楼市场调研报告.ppt

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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。珠海中原事业二部二组 ZhuHai.04.2013珠海写字楼市场调研报告写字楼市场环境分析写字楼市场环境分析1.珠海写字楼物业环境2.珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山前山片区片区3.3.珠海市在售写字楼调研分析珠海市在售写字楼调研分析4.珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究1.1珠海写字楼物业环境发展阶段第三代写字楼为主导

2、，第四代写字楼为发展方向深圳珠海第一代写字楼第二代写字楼第三代写字楼第四代写字楼第五代写字楼 仅能满足基本使 用功能 国贸大厦 初步体现智能化 电子科技大厦 具有5A智能化和 初步环保理念 赛格广场 体现生态健康和 人性化理念 如航天大厦 高智能化、生态化 与个性化 安联大厦 酒店改用写字楼 满足基本办公功能 智能化以及初步 环保理念 在第三代的基础上 ，强调以客户的需 求为中心南油酒店粤财酒店国际科技大厦光大国贸国科大厦 目前珠海写字楼整体发展水平仍然停留在写字楼发展的初级阶段，仅满足基本的办公需求，附带简单的智能化设施。城市发展升级的大势下面临更新换代的迫切需求。安广世纪大厦中海广场 以高

3、标准、高端产品为主 1.1珠海写字楼环境竞争格局 珠海的写字楼主要集中在吉大片区，拱北和香洲片区作为传统的商贸区与行政区，也分布了一些开发时间较早的写字楼项目。拱北 银都酒店 粤海酒店 中珠大厦新香洲&老香洲 国际科技大厦 日荣大厦 安平大厦 深发展大厦吉大 粤财大厦 光大国际贸易中心 中国电信 商业银行大厦 中航大厦 东大商业中心 水湾大厦 南油大酒店珠海写字楼市场分为三大组团，吉大写字楼市场处于市场竞争核心珠海写字楼物业调查分布明细表（2013-9）本次共调查写字楼物业39个；其中，已投入使用写字楼物业28个，在售写字楼5个，未来供应写字楼项目5个；。1.1 珠海写字楼物业分布示意类别类别

4、区域区域写字楼样本写字楼样本数量数量备注备注已投入使用写字楼已投入使用写字楼拱北拱北名门、发展、中珠、银都酒店、粤海酒店5吉大吉大光大国际贸易中心、粤财大厦、南油大酒店、东大商业中心、水湾大厦、通信大厦、花园大厦、商业银行大厦8新香洲新香洲国际科技大厦、恒和中心、阳光大厦、日荣大厦、报业大厦5老香洲老香洲国信、深发展大厦、工商大厦、安平大厦、马可波罗、丹田、邮政大厦、农行大厦8前山前山华业大厦1在售写字楼在售写字楼前山、老香前山、老香洲洲心海州、森宇国际、安广世纪大厦、福商业大厦、钰海国际金融中心5未来供应写字楼项未来供应写字楼项目目香洲区香洲区正德项目、南航项目、仁恒滨海中心、门道、中海富华

5、里、蓝海金融中心8不含报批中项目合计合计香洲区香洲区39写字楼市场环境分析写字楼市场环境分析1.珠海写字楼物业环境2.珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山前山片区片区3.3.珠海市在售写字楼调研分析珠海市在售写字楼调研分析4.珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究2.2珠海已投入使用写字楼调研分析吉大片区光大国贸中心光大国贸中心水湾大厦水湾大厦东大商业中心东大商业中心南油大酒店南油大酒店粤财大厦粤财大厦商业银行大厦商业银行大厦花园大厦花园大厦通信大厦通信大厦p光大国际贸易中心光大国际贸易中心物业地址：海滨南路47 p粤财大厦粤

6、财大厦物业地址：景山路 p南油大酒店南油大酒店物业地址：香洲区水湾路368号 p东大商业中心东大商业中心物业地址：景山路92 p水湾大厦水湾大厦物业地址：吉大景山路82 p通信大厦通信大厦物业地址：景山路 p花园大厦花园大厦物业地址：九洲大道1083号 p商业银行大厦商业银行大厦物业地址：水湾头a.吉大片区写字楼物业示意图a.吉大片区写字楼市调明细表2.2珠海已投入使用写字楼调研分析吉大片区区域区域项目名称项目名称办公面积办公面积标准层面积标准层面积标准层划分标准层划分出租率出租率公司公司租金及管理费租金及管理费空调及空调及电梯电梯停车位停车位（）（）（）（）数量数量（元（元/）其费用其费用吉

7、大吉大光大国贸光大国贸600002320140（2间）178（2间）194（4间）227（4间）90%130月月租金租金55-70有1200KG（16人）2台地面300个（全部免费车位）管理费管理费20费用含租金中，加班另计1000Kg（13人）8台若不够可租海天城车位80元/月粤财大厦粤财大厦20160205098-99（14间）323（2间）100%60月租金月租金65-75有1000Kg（13人）3台地上100个，停车收费为5元/小时，400元/月，4000元/年管理费为管理费为11地下约30，仅供酒店使用南油大酒店南油大酒店7000900100-150（6间）100%39月租金月租金5

8、0-60（含管理费）（含管理费）有1000Kg（13人）2台共计200个费用含租金中免费使用水湾大厦水湾大厦10000800100（8间）90%30租金为租金为50-55无1000Kg（13人）2台地面70个，地下10个管理费为管理费为3.5花园大厦花园大厦7700700100-300（4间）95%25月租金月租金35-55无800Kg（8人）2台地面80个管理费管理费3-3.5免费使用东大商业中心东大商业中心13600800-1000100-300（6间）90%30月月租金租金35有1000Kg（13人）3台地面80个管理费管理费10费用按面积分摊通信大厦通信大厦800080080-200（

9、8间）95%13月租金月租金45-60有1000Kg（15人）2台地面30个，另在世航租20个管理费管理费19商业银行大厦商业银行大厦450001250100-300（7间）80%管理费管理费20有1000kg 2台60个光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1项目楼盘基本资料调查表项目楼盘基本资料调查表楼盘名称楼盘名称光大国际贸易中心光大国际贸易中心物业类别物业类别1-2F商场3F餐厅.5-33F写字楼物业地址物业地址吉大海滨路楼层数量楼层数量33层总高总高106.4米标准层高标准层高3.3m标准层面积标准层面积2320总建筑面积总建筑面积60000占地面积占地面积8

10、000自用出租配比自用出租配比05:27出租率出租率90%开发商开发商光大国信房产停车位停车位300个物管费物管费20元/平方*月物管公司物管公司/电话电话3222278物管费用涵盖内物管费用涵盖内容容空调费用、水电维修.楼梯清洁.电梯管理等p光大国际贸易中心位于吉大海滨路，即吉大商光大国际贸易中心位于吉大海滨路，即吉大商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前前租赁价格为租赁价格为55-7055-70元元/平方米平方米*月月，租赁价格相，租赁价格相比同区域较高，比同区域较高，出租率高达出租率高达90%90%，管理费用，管理费用2020元元/平方平方*

11、月月。光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1p标准层单层面积约标准层单层面积约23202320，办公面积总计约，办公面积总计约6000060000，为珠海市区已投入使用办公面积最大，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层面积划分的写字楼物业。单层面积划分1212间标准间，具体间标准间，具体划分情况见下图。划分情况见下图。光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1 该大厦建设于该大厦建设于19971997年，共年，共3333层（无层（无4 4、1313、1414、2424层）。层）。1-2F1-2F为商业，为商业，3F3F为餐厅，无为餐

12、厅，无4 4层，层，5-335-33层办公，其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。层办公，其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1优势：优势：该大厦是写字楼市场标志该大厦是写字楼市场标志性建筑，性建筑，5A5A智能配套智能配套，简洁现代的，简洁现代的外立面形象外立面形象，CBDCBD核心区域的良好核心区域的良好地段地段都成为该写字楼的有力优势；都成为该写字

13、楼的有力优势；劣劣势势：项目项目标准层单位面积过大，标准层单位面积过大，难以分割难以分割是项目主要劣势，对租户是项目主要劣势，对租户设置了较高的消费门槛。设置了较高的消费门槛。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析光大国际贸易中心2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析2粤财大厦项目楼盘基本资料调查表项目楼盘基本资料调查表楼盘名称楼盘名称粤财大厦粤财大厦物业类别物业类别118F为酒店，1930为写字楼物业地址物业地址吉大景山路号楼层数量楼层数量30层总高总高99.9米标准层高标准层高3.3m标准层面积标准层面积2050总建筑面积总建筑面积45000占地面积占地面积2000自用出租配比自用出租

14、配比06:01出租率出租率100%开发商开发商粤财房产开发有限公司停车位停车位地上100个，地下约30个物管费物管费11元/平方*月物管公司物管公司/电电话话3228888物管费用涵盖内物管费用涵盖内容容公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮p粤财大厦位于吉大景山路粤财大厦位于吉大景山路188188号，即吉大号，即吉大商业核心区域，商业、生活、交通配套完商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前备，目前租赁价格为租赁价格为65-7565-75元元/平方米平方米*月月，租赁价格相比同区域较高，租赁价格相比同区域较高，出租率高达出租率高达100%100%，管理费用，管理费

15、用1111元元/平方平方*月月。p标准层单层面积约标准层单层面积约20502050，办公面积总计约，办公面积总计约2016020160，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层划分为层划分为1616个标准间个标准间，具体划分情况见下图。，具体划分情况见下图。粤财大厦2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析2粤财大厦 该大厦建设于该大厦建设于19991999年，共年，共3030层。用途为商务办公和五星级酒店。一楼为假日酒店大堂，约层。用途为商务办公和五星级酒店。一楼为假日酒店大堂，约500500；19281928层为写字楼，其余为假

16、日酒店，其中投资公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。层为写字楼，其余为假日酒店，其中投资公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼楼 层层企业名称企业名称19F19F美商哥伦比亚公司珠海办事,盛世投资管理有限公司,兆宏盛世实业股份有限公司,珠海金濠汉堡食品有限公司21F21F珠海凯胜百克能源服务有限公司,北京康捷空国际货运代理有限公司珠海分公司,全俄钢铁贸易有限责任公司珠海分公司香港安达投资有限公司珠海代表处,珠海茂润置业有限公司,中油燃气投资有限公司,第一太平戴维斯物业顾问有限公司22F22FIED国际企业股份有限公司,IED中国珠海华德裕华纤发展有限公司,珠海市鑫汇隆投资发

17、展有限公司,珠海万事昌酒店有限公司,上海亚致力物流有限公司珠海分公司,敦豪全球货运有限公司珠海分公司23F23F珠海宜心家居有限公司,华劲贸易有限公司24F24F加汇移民顾问有限公司,珠海高栏港经济区招商处,珠海市明大投资有限公司,渣打银行有限公司珠海分行26F26F珠海荣宝贸易有限公司,广东银达担保投资集团珠海分公司,珠海市金友贸易有限公司,珠海金知达贸易发展有限公司,珠海市信驰服装有限公司27F27F珠海市信驰服装有限公司,ROHM半导体有限公司珠海分公司,德国AEG光电成像技术有限公司珠海代表处2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析2粤财大厦2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型

18、项目分析1优势：优势：1 1、与、与五星酒店配套资源和服务五星酒店配套资源和服务的整合，的整合，提升了本写字楼的档次形象。提升了本写字楼的档次形象。2 2、位居珠海、位居珠海CBDCBD商务核心中心区商务核心中心区，通，通达性及立面形象较好。达性及立面形象较好。3 3、较多外资企业入驻，入驻企业实力较多外资企业入驻，入驻企业实力对项目形象有拔高作用对项目形象有拔高作用。劣劣势势：1 1、部分、部分户户型不型不够够方正方正，使用率不高；，使用率不高；2 2、停停车车位位过过少少，不足以，不足以满满足客足客户户使用使用需求。需求。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析粤财大厦 在标准层划分使用上，吉大

19、片区的面积划分主要为150-300平方米；3 写字楼物业月租金约为50元/平方米*月，光大国际与粤财大厦由于其配置及商业配套的优势，租金高达60-75元/平方米*月；3 吉大片区为珠海写字楼物业主要集中区域，目前该区域已投入使用写字楼体量高达17.15万方，但由于其完善的商业生活配套，出租率居高不下，85%以上的写字楼出租率高达90%以上（粤财大厦及南油大酒店出租率100%）；1 吉大片区写字楼物业标准层面积在不断增大，随着商业配套的完善，标准层面积已于十几年前的1000平方米左右逐步升级为国际化标准的2000平方米以上，如光大国际、粤财大厦；2 写字楼物业管理费用为15-20元/平方米*月（

20、包中央空调使用费用），3.5元/平方米*月以下（不包空调费用）；5 在车位使用上，除光大国际、粤财大厦、南油大酒店（150个以上）能基本满足客户，其他写字楼均车位严重不足（80个以下）。62.2珠海已投入使用写字楼调研分析吉大片区小结41.珠海写字楼物业环境2.珠海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区3.3.珠海市在售写字楼调研分析珠海市在售写字楼调研分析4.珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析写字楼市场环境分析b.拱北片区写字楼物业示意图2.2珠海已投入使用写字楼调研分析拱北片区银都酒店银都酒店中珠大厦中

21、珠大厦发展大厦发展大厦粤海酒店粤海酒店名门大厦名门大厦p名门大厦名门大厦物业地址：迎宾南路2188号 p中珠大厦中珠大厦物业地址：迎宾南路1081号 p银都酒店银都酒店物业地址：拱北粤海东路1150号 p发展大厦发展大厦物业地址：水湾路131号 p粤海酒店粤海酒店物业地址：拱北粤海东路1145号 2.2珠海已投入使用写字楼调研分析拱北片区区域区域项目名称项目名称办公面积办公面积标准层面积标准层面积标准层划分标准层划分出租率出租率公司公司租金及管租金及管理费理费空调及空调及电梯电梯停车位停车位（）（）（）（）数量数量（元（元/）其费用其费用拱北拱北名门大厦名门大厦18000100060-1809

22、0%90%80月租金月租金6060有1000Kg（13人）3台地面72，地下30（10间）（含管理（含管理费）费）费用含租金中中珠大厦中珠大厦1000082060-100（7间）85%85%50月租金月租金45-45-5555有1000Kg（13人）3台30个（含管理（含管理费）费）费用含租金中300元/月银都酒店银都酒店5400135097-200(4间)75%75%13月租金月租金8080有1000kg3台80个（含管理（含管理费）费）费用含租金中粤海酒店粤海酒店360090080-120（6间）100%100%20月租金月租金7070有1000kg3台60个（含管理（含管理费）费）费用含

23、租金中发展大厦发展大厦1170090057（16间）40%40%51月租金月租金3535无1000Kg（13人）3台地面80个管理费管理费3.53.5b.拱北片区写字楼市调明细表2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1名门大厦项目楼盘基本资料调查表项目楼盘基本资料调查表楼盘名称楼盘名称名门大厦名门大厦物业类别物业类别1F大厅，2F-19F办公楼物业地址物业地址拱北迎宾南路2188号楼层数量楼层数量19层总高总高62.7米标准层高标准层高3.3m3.3m标准层面积标准层面积1000总建筑面积总建筑面积20700占地面积占地面积8711自用出租配比自用出租配比03:16出租率出租率90%开

24、发商开发商珠海名门有限公司停车位停车位地上72个，地下约30个物管费物管费无物管公司物管公司/电电话话8189377物管费用涵盖内物管费用涵盖内容容绿色树木管理费.厕所清洁费.中央空调费.水电维修，楼梯清洁，电梯费用，灭火系统.停车费p名门大厦位于迎宾南路名门大厦位于迎宾南路21882188号，即拱北商业核号，即拱北商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前心区域，商业、生活、交通配套完备，目前租赁租赁价格为价格为6060元元/平方米平方米*月（含管理费）月（含管理费），租赁价格，租赁价格相比同区域较高，相比同区域较高，出租率高达出租率高达90%90%。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型

25、项目分析1名门大厦 标准层单层面积约标准层单层面积约10001000，办公面积总计约，办公面积总计约2070020700，为珠海市区已投入使用办公面积最大，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层面积划分的写字楼物业。单层面积划分1010个标准间，每个个标准间，每个标准间面积为：标准间面积为：6018060180平方米，标准进深平方米，标准进深661010米，层高为米，层高为3 3米。米。优势：优势：1 1、物业管理优秀，大厦外观形象好，、物业管理优秀，大厦外观形象好，2 2、交通便利，通达性好交通便利，通达性好；劣劣势势：1 1、停车位较少停车位较少，仅，仅102102个，不足以满

26、足客户使个，不足以满足客户使用需求。用需求。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1名门大厦 该大厦始建设于该大厦始建设于20022002年，项目停工一段时间，年，项目停工一段时间，20042004年建设完工并对外销售。项目共年建设完工并对外销售。项目共1919层，总层，总建筑面积建筑面积2070020700平方米。用途全部为办公。一楼为入户大堂，约平方米。用途全部为办公。一楼为入户大堂，约100M2100M2；219219层为写字楼层为写字楼，其，其中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。中投资公司、房产公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼楼 层层企

27、业名称企业名称2F香港赛培耐亚洲有限公司珠海代表处.珠海盛澳票务服务有限公司.珠海百思特礼有限公司中胜建设有限公司3F珠海市澳九商贸有限公司.金四海高尔夫旅行社有限公司.珠海聚合复合材料有限公司.珠海怡情旅行社有限公司.珠海徕富贸易有限公司.上海欧托科国际贸易有限公司.珠海市名晟物业管理有限公司.珠海通宇物流有限公司.珠海环通仓储物流有限公.珠海市华进电子有限公司.珠海辰时会计事务有限公司4F中国平安人寿保险股份有限公司.友尚华南科技有限公司.全球国际货通代理有限公司珠海分公司.珠海市尚阳化工有限公司5F珠海市珠澳文化发展有限公司.珠海市华鑫置业有限公司.珠海芳怡贸易有限公司.珠海市汉方草本茶

28、业有限公司.珠海市非凡过滤设备有限公司.珠海市新一天旅行社有限公司6F珠海业勤税务师事务所.珠海市帝燕贸易有限公司.珠海领超电子科技有限公司.珠海立信税务事务所.豪思仪器仪表设备有限公司7F维得力生物工程有限公司.珠海万豪餐饮管理有限公司.珠海安士药业有限公司.珠海乐思维科技有限公司.广之旅海外咨询服务有限公司.若亚语音培训学校8F珠海讯联信息咨询服务有限公司.广州华进联合专利商标代理有限公司.珠海圣怡投资策划有限公司.珠海玖润贸易有限公司名门大厦2.2珠海已投入使用写字楼调研分析名门大厦楼楼 层层企业名称企业名称9F中国人寿保险有限公司.珠海盈运商务服务有限公司.珠海麦福特节能设备有限公司1

29、0F服部株式会社珠海事务所.广州宝鼎信用担保有限公司珠海办事处.北京经济发展投资公司珠海分公司.珠海市稳拓进出口有限公司11F蓝海之略项目12F广东中旅珠海石景山国旅.珠海日运国际货运代理有限公司.珠海智胜数码科技有限公司.珠海天云智能科技有限公司13F枫叶企业策划有限公司.珠海天工文化传播有限公司.珠海市利宏贸易发展有限公司.珠海市百草唐保健食品有限公司.珠海维尔生贸易发展有限公司14F中国华西企业有限公司.珠海市华西新欣建筑工程有限公司.蓝海之略15F上海三棱电梯有限公司.珠海市泰讯医疗科技有限公司.蓝海之略16F珠海诺庭国际旅行社.珠海市中际发展有限公司.珠海市易友进出口有限公司.珠海宇

30、科发展有限公司17F珠海华远化工有限公司.珠海万德隆物流有限公司 在标准层划分使用上，拱北片区的面积划分主要为50-150平方米；写字楼物业月租金约为35-60元/平方米*月（包管理费），酒店式管理写字楼月租金略高达70-80元/平方米*月（包管理费）；3 拱北片区已投入使用写字楼体量为4.87万方，出租率差异性较大，名门大厦、粤海大厦、中珠大厦出租率80%以上，发展大厦仅为40%；1 标准层面积主要集中在900-1350平方米之间；2 在车位使用上，拱北片区由于其区位属性，车位稀缺，写字楼配套车位均在100个以下。52.2珠海已投入使用写字楼调研分析拱北片区小结41.珠海写字楼物业环境2.珠

31、海已投入使用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区3.3.珠海市在售写字楼调研分析珠海市在售写字楼调研分析4.珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析写字楼市场环境分析c.新香洲写字楼物业示意图2.2珠海已投入使用写字楼调研分析新香洲片区p国际科技大厦国际科技大厦物业地址：红山路288号 p报业大厦报业大厦物业地址：银桦路566号 p恒和中心恒和中心物业地址：人民东路338号 p阳光大厦阳光大厦物业地址：人民西路 p日荣大厦日荣大厦物业地址：人民西路291 c.新香洲片区写字楼市场明细表2.2珠海已投入使用写字楼调研分析新

32、香洲片区区域区域项目名称项目名称办公面积办公面积标准层面积标准层面积标准层划分标准层划分 出租率出租率公司公司租金及管理费租金及管理费空调及空调及电梯电梯停车位停车位（）（）（）（）数量数量（元（元/）其费用其费用新香洲新香洲报业大厦报业大厦7200120095%95%9月租金月租金5050有1000Kg（13人）4台地面300个，地下80个（含管理费）（含管理费）电表分户计费国际科技大厦国际科技大厦23500160080-160085%85%20月租金月租金70-8070-80有1150Kg（15人）5台地面55个，地下167（3-12间）(含管理费含管理费16)16)电表分户计费阳光大厦阳

33、光大厦（原首府一号）（原首府一号）168001300-140060-10085%85%50月租金月租金5050（带（带装修、电器）装修、电器）/40/40（毛坯）（毛坯）无1000Kg（13人）2台地面30个，免费使用；（15间）管理费管理费2.82.8地下30个，350元/月日荣大厦日荣大厦165001180208、224、240、46080%80%20月租金月租金55-6855-68有1000Kg（13人）3台地面90个，地下70个（4间）管理费管理费1818按户计费全部免费使用2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1国际科技大厦项目楼盘基本资料调查表项目楼盘基本资料调查表楼盘名称

34、楼盘名称国际科技大厦国际科技大厦物业类别物业类别全栋均为办公用地物业地址物业地址香洲红山路288号楼层数量楼层数量15层总高总高70米标准层高标准层高3.9m标准层面积标准层面积1600总建筑面积总建筑面积23500占地面积占地面积9000自用出租配比自用出租配比01:20出租率出租率85%开发商开发商珠海市非凡科技有限公司停车位停车位地上55个，地下约167个物管费物管费16元/平方米*月物管公司物管公司/电电话话2262598物管费用涵盖内物管费用涵盖内容容中央空调费用，清洁，电费，税费，保安，绿化，人员办公费p国际科技大厦位于珠海市香洲红山路国际科技大厦位于珠海市香洲红山路288288号

35、，即拱北商业核心区域，商业、生活、交号，即拱北商业核心区域，商业、生活、交通配套完备，目前通配套完备，目前租赁价格为租赁价格为70-8070-80元元/平方平方米米*月（含管理费月（含管理费1616元元/平方米平方米*月）月），租赁，租赁价格相比同区域较高，价格相比同区域较高，出租率高达出租率高达85%85%。国际科技大厦 标准层单层面积约标准层单层面积约16001600，办公面积总计，办公面积总计约约2350023500，为珠海市区已投入使用办公面积，为珠海市区已投入使用办公面积最大的写字楼物业。单层最大的写字楼物业。单层3-123-12间，面积段间，面积段80-80-16001600，具体

36、划分情况见下图。，具体划分情况见下图。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1国际科技大厦 该大厦该大厦20082008年年7 7月月3030日正式交付使用。分日正式交付使用。分A A、B B两座，一层为餐饮、银行、咖啡厅、两座，一层为餐饮、银行、咖啡厅、大堂；三层为大堂；三层为LOFTLOFT；十四、十五层为复式，；十四、十五层为复式，3-153-15层，每层层，每层3535露天花园。露天花园。其中投资公其中投资公司、房地产公司、金融公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。司、房地产公司、金融公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼楼 层层企业名称企业名称1F君悦国旅晴

37、朗假期；咖啡之翼西餐厅；深圳发展银行珠海分行2F珠海产权交易中心；珠海市政府采购中心；珠海市建设工程交易中心；珠海市土地房产交易中心3F广东侨外出国人员服务中心；cuk聚兴实业集利发展；珠海国协有限公司4F珠海市规划勘察设计行业协会；易达科技（珠海办事处）；广州信域通珠海分公司；珠海市凯德利投资有限公司；珠海市大菱贸易有限公司；珠海市昌明广告设计有限公司；广东中原律师事务所5F珠海市港口管理局；珠海市益高打印耗材有限公司；Aicon image CO.LID;佛山市科城工程管理有限公司；珠海市永和装饰有限公司；珠海仕文咨询服务公司；珠海益博建筑设计有限公司；合富辉煌地产6F珠海富瑞桶制动器材有

38、限公司；珠海美信汽车配件有限公司；广东凡立律师事务所珠海分所；RTS ASIA；珠海市成坡沥青有限公司；珠海天王实业有限公司；珠海天王广告有限公司7F香港娇丽芙国际化妆品集团有限公司；JOIYVIA；珠海市装饰设计工程有限公司；珠海钧安投资有限公司；珠海嘉丰投资有限公司；大厦员工餐厅；珠海市恒和物业管理有限公司；珠海市鑫港湾房地产有限公司2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析12.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析1国际科技大厦楼楼 层层企业名称企业名称8F全层；深圳发展银行珠海分行9F全层；深圳发展银行珠海分行10F北方石油化工（珠海）有限公司；珠海市兴业通讯设备有限公司；洪

39、涛建设.洪涛装饰.HTA；广州建筑股份有限公司11FLyko Labs Ltd.利科实验室；珠海市上龄高尔夫用品有限公司；珠海雅泰贸易有限公司；华融置业有限公司12F中油中泰燃气有限责任公司13F国电电力广东新能源开发有限公司；国电电力珠海分公司；珠海中智人力资源服务有限公司；汇邦有限公司；珠海市拓华矿产品有限公司14F珠海市投资促进局（invest ZH)；珠海市投资促进中心；zhuhai investment premotion centre；珠海市外商投资企业党委；珠海诚志通发展有限公司15F珠海诚志通发展有限公司优势：珠海目前优势：珠海目前最新、设施最完善的写字楼，近邻行政服务中心最新

40、、设施最完善的写字楼，近邻行政服务中心。劣势：劣势：周边商务配套相对缺乏周边商务配套相对缺乏。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析国际科技大厦2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析2恒和中心p恒和中心位于珠海市香洲人民东路恒和中心位于珠海市香洲人民东路338338号，号，新香洲繁华地段精品写字楼，另加办公居住两新香洲繁华地段精品写字楼，另加办公居住两用用SOHOSOHO空间，空间，距离香洲区人民政府较近，属距离香洲区人民政府较近，属于香洲区的行政中心，周边商业、生活、交通于香洲区的行政中心，周边商业、生活、交通配套在逐步完善中配套在逐步完善中。项目楼盘基本资料调查表项目楼盘基本资料调查表

41、楼盘名称楼盘名称恒和中心恒和中心物业类别物业类别写字楼物业地址物业地址 香洲区人民东路313号楼层数量楼层数量16层总高总高51米标准层高标准层高3.2标准层面积标准层面积1350平方米总建筑面积总建筑面积21600平方米占地面积占地面积5046平方米面积分割调查面积分割调查分割出售(=80平方米)首次开盘时间首次开盘时间2010-1-17出售率出售率50%开发商开发商珠海市信兴投资发展有限公司 停车位停车位140物管费物管费13容积率容积率4.26物管费用涵盖内容物管费用涵盖内容不含中央空调费用已成交客户情况客户构成以本地客户为主，购买目的以商业投资为主，约占70%恒和中心 标准层单层面积约

42、标准层单层面积约13501350，分割为，分割为1616间，间，最小办公分割区域为最小办公分割区域为8080，最大约为，最大约为300300具具体划分情况见下图。体划分情况见下图。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析2恒和中心 该大厦由纯商务办公的主楼与商住两核设计的副楼组成，其中，主楼有该大厦由纯商务办公的主楼与商住两核设计的副楼组成，其中，主楼有1717层（含地层（含地下一层），副楼有下一层），副楼有1616层（含地下一层），两楼间以三层裙楼相连。其中投资公司、金层（含地下一层），两楼间以三层裙楼相连。其中投资公司、金融公司、科技公司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。融公司、科技公

43、司、贸易公司数量较多，呈主导趋势。楼楼 层层企业名称企业名称4F创兴隆进出口有限公司；成都奇英科技有限公司；珠海市糯动文化传播有限公司；珠海市金晶鱼科技有限公司；永光光电材料有限公司；珠海市奥美查打印材料有限公司；珠海航晟商贸有限公司；珠海市硂宝建材有限公司；珠海正邦工程咨询有限公司5F中国市政工程西南设计研究总院-珠海分院；悦程网络科技；恒南发展有限公司；珠海卓力声科技有限公司6F珠海市德威高科贸易有限公司；珠海市亨嘉商务服务有限公司；澳门朗泉发展有限公司珠海代表处；珠海盈创建材有限公司7F珠海无限创意动画设计有限公司；珠海名派投资咨询有限公司；珠海市时代天元财务顾问有限公司；北京易车互动广

44、告有限公司8F上海市基础工程有限公司珠海分公司；易居（中国）珠海公司；珠海源瑾投资策划有限公司9F广州三环专利商标代理有限公司珠海分公司；立言投资发展有限公司；美国三菱化学图像公司珠海代表处；珠海鲁临稀土有限公司；珠海瑞泰工业设备安装有限公司；BMP Asia Industries Co.Ltd10F珠海狄奥科技有限公司；珠海多力康公司；中交第一航务工程局有限公司华南分公司；珠海友富力贸易有限公司；珠海市灿盛贸易有限公司；MAYUTEC INT LIMITED2.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析22.2珠海已投入使用写字楼调研分析典型项目分析2恒和中心楼楼 层层企业名称企业名称11F

45、珠海市克劳丽莎贸易有限公司；珠海鸿霆房地产投资顾问有限公司；港中旅（珠海）海洋温泉有限公司珠海办事处12F珠海市美恒家具有限公司13F中机国际工程设计研究院珠海分院；珠海世纪高德投资顾问有限公司；珠海筑景城市环境艺术有限公司；珠海市金海星贸易有限公司14F全层：广东珠海金湾液化天然气有限公司15F全层：广东珠海金湾液化天然气有限公司16F全层：广东珠海金湾液化天然气有限公司优势：优势：交通便利，周边配套相对完善，近邻行政服务中心交通便利，周边配套相对完善，近邻行政服务中心。劣势：目前空置率较高。劣势：目前空置率较高。2.2珠海已投入使用写字楼调研分析恒和中心 在标准层划分使用上，新香洲片区的面

46、积划分主要为80-150平方米，日荣大厦面积划分较大，高达200-400平方米；写字楼物业月租金约为60元/平方米*月，国际科技大厦由于其配置优势，租金高达70-80元/平方米*月；3 新香洲片区已投入使用写字楼体量为7.36万方，出租率达70%以上；1 标准层面积约为1300平方米左右（面积区间为800-1600平方米）；2 写字楼物业管理费用为16-18元/平方米*月（包中央空调使用费用），2.8元/平方米*月以下（不包空调费用）；52.2珠海已投入使用写字楼调研分析新香洲片区小结4 在车位使用上，新香洲片区较其他区域较为充足，基本上达200个以上。61.珠海写字楼物业环境2.珠海已投入使

47、用写字楼调研分析 a.吉大片区 b.拱北片区 c.新香洲片区 d.老香洲片区 e.前山片区3.3.珠海市在售写字楼调研分析珠海市在售写字楼调研分析4.珠海未来供应写字楼项目分析及未来发展机遇研究写字楼市场环境分析写字楼市场环境分析d.老香洲片区写字楼物业示意图2.2珠海已投入使用写字楼调研分析老香洲片区国信国信工商大厦工商大厦深发展大厦深发展大厦丹田大厦丹田大厦安平大厦安平大厦邮政大厦邮政大厦农行大厦农行大厦马可波罗大厦马可波罗大厦p邮政大厦邮政大厦物业地址：老香洲邮政大厦 p农行大厦农行大厦物业地址：前进二街1号 p安平大厦安平大厦物业地址：翠香路274号 p深发展大厦深发展大厦物业地址：老

48、香洲区 p丹田大厦丹田大厦物业地址：老香洲区 p马可波罗大厦马可波罗大厦物业地址：凤凰南路1130 p国信国信物业地址：南坑 p工商大厦工商大厦物业地址：人民东路125 d.老香洲片区写字楼物业明细2.2珠海已投入使用写字楼调研分析老香洲片区区域区域项目名称项目名称办公面积办公面积标准层面积标准层面积标准层划分标准层划分 出租率出租率公司公司租金及管理费租金及管理费空调及空调及电梯电梯停车位停车位（）（）（）（）数量数量（元（元/）其费用其费用老香洲老香洲国信大厦国信大厦250001000-1200120-15095%95%60月租金月租金40-6040-60有1000Kg（13人）2台地面1

49、50个（6-7间）管理费管理费1212费用按面积分摊700Kg（9人）1台免费使用深发展大厦深发展大厦270001360180（2间）+85%85%28月租金月租金40-7040-70无1000Kg（15人）5台地面90个，地下70个250（4间）管理费管理费2.4/3.62.4/3.6费用：30元/户地面70元/月，地下250/月安平大厦安平大厦110001118150(不含公摊)(2间)65%65%30月租金月租金4343有750Kg（7人）3台地面30-40个，地下25个70(8间)包含管理费包含管理费4元/工商大厦工商大厦12000150016间95%95%73月租金月租金4444有1

50、000Kg（15人）3台地面180个（含管理费）（含管理费）丹田大厦丹田大厦7200800整层划分85%85%13月租金约月租金约4040（底层（底层140140）有（大部分自己装，分户计费）1000Kg（15人）2台未划分车位包管理费包管理费项目前空地可停10辆车马可波罗大厦马可波罗大厦7400105233-98（16间）93%93%21租金为租金为40-5040-50无1000Kg（15人）2台地面车位30个(含管理费含管理费7)7)邮政大厦邮政大厦9100700整层分割85%85%14月租金月租金4545有1000Kg（13人）2台46个（含管理费）（含管理费）分户电表计算农行大厦农行大