南昌海航白金花园可行性研究报告.doc

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1、海航白金花园可行性研究报告江西洪城房地产开发有限公司2005-3-3目 录第一章 可行性研究结果摘要1.1调研目的1.2前提假设1.3本项目投资可行性倾向1.4项目投资可行性研究结论第二章 借款人评价2.1 借款人介绍2.2 发展前景评价第三章 市场评估3.1市场环境评估3.2 市场前景和市场竞争能力分析第四章 项目概要4.1项目概况4.2投资分析的目的、依据、原则和范围第五章 开发建设营销方案5.1方案设想5.2开发建设进度5.3资金筹措第六章 投资估算6.1总投资估算第七章 效益分析7.1评价方法7.2销售收入测算7.3总成本7.4税金与利润测算7.5 财务指标评价7.6 风险分析第八章

2、评估结论第一章 可行性研究结果摘要1.1调研目的 （一）通过对南昌房地产市场需求的调查，分析南昌房地产市场的发展前景。 （二）通过对南昌市居民住房消费行为特征的调研，来分析南昌住宅消费群的市场潜力，为本项目提供科学、可操作的实战依据及项目的盈利能力。（三）通过以上对南昌住宅消费群的市场潜力分析针对本项目的特性，作可行性分析报告，从而确定项目的风险大小及盈利能力。1.2前提假设（一）本项目中设定项目的开发建设不会因资金短缺而停顿；房地产开发商具备相应专业水平，能够保证项目保质保量完成；未来产业政策、市场不会出现较大波动而影响物业的销售。（二）我们对可行性分析中用到的任何一个数据根据项目的规划及相

3、关的资料以及我们对市场的分析确定。（三）报告中用到的资料信息均来源于市场和我司相关的资料。（四）土地面积以国有土地使用权证上的土地面积为准。（五）报告中后用到的取得土地成本(41.4万元/亩)来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同,住宅销售单价和建造成本均来源于市场。1.3本项目投资可行性倾向开发商品房、酒店式公寓用于销售，部分物业自留经营。1.4项目投资可行性研究结论该项目的财务指标如下：财务内部收益率（FIRR）：272%财务净现金值（贴现率6%）：13075.56万元动态投资回收周期：0.35年静态回收周期：0.33年通过市场调查及各项经济指标的测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上

4、讲都是可行的。第二章 借款人评价2.1 借款人介绍江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业，公司成立于一九九二年，注册资金伍仟万元人民币，系具备国家二级资质的房地产开发企业。公司下设经营公司、物业公司、广州分公司、新建分公司、九江分公司、萍乡分公司。公司拥有一批富有实践经验，精通房地产开发经营与管理的专业技术人才，形成了集建筑设计、工程预算、施工管理、商品房销售、物业管理“一条龙”的科学化管理体系。公司自1992年成立以来，即以雄厚的资金实力、开拓务实的精神和集团良好的信誉迅速崛起，相继推出丁公新居、船山公寓、象山花苑、新建龙珠

5、小区、九江洪城小区、南昌站前西路住宅区、广州半山翠亭、广州云天翠亭、洪城广场、洪城时代广场等项目，开发建设面积逾七十万平方米，总投资达六亿多元。公司强化市场意识，始终保持持续稳定发展，取得了良好的经济效益和社会效益，在南昌市乃至江西房地产界名列前茅，九九年度、二OOO年度、二OO二年度被评为全省“先进房地产开发企业”称号。洪城房地产正逐渐发展成为现代化的房地产开发企业。2.2 发展前景评价江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业。根据目前的市场情况及项目情况，拟将红谷假日一期销售的总体目标定为在2006年5前完成一期2.3万平米

6、酒店式公寓的销售，按均价为6500元平米计，实现销售额1.51亿元以上;二期高层住宅销售的总体目标定为在2006年、2007年两年期间完成3.5万平方米销售，实现销售额1.2亿元以上；另完成商业及地下车位近2千万元的销售额； 2007年下半年作为整体项目开发的一个收尾年度，主要完成尾盘的清盘工作。总之，通过近3年的努力，争取完成整个项目的销售，实现销售额2.9亿以上。第三章 市场评估3.1市场环境评估3.1.1经济宏观市场分析A、经济发展快速增长：2003-2004年南昌招商引资的持续高升，使南昌涌起了一股“投资热”，随着南昌投资环境的改善，南昌市经济发展还将快速增长，城市建设将进一步加快，这

7、些都将为南昌市房地产业提供良好的发展空间。江西省全年生产总值3500亿元，增长132，超出“十五”计划末目标500亿元。全省实际利用国外、境外资金205亿美元，增长266，保持中部六省首位，跃居全国第八位；引进省外单项投资5000万元以上的工业项目投资383亿元。招商引资重大项目投产和开工建设接续不断，奥克斯南昌工业园首期4条生产线、台湾晶湛（南昌）科技公司半导体生产线、大亚木业高密度纤维板等建成投产，九江3T光电、康祥药业等陆续开工建设。外贸出口保持快速增长，全年完成出口总值199亿美元，增长325。出口后劲不断增强，主要力量由过去的外贸企业转变为自营出口生产企业和外资企业，私营企业出口增长

8、近3倍，“三资”企业出口增幅达到911；出口结构进一步优化，机电产品出口增长44。口岸建设得到加强。B、居民收入持续上升 消费水平和消费综合指数迅速提高2004年，洪城市民人均收入达到6000元，比去年多出536元。今年南昌恩格尔系数测定为35%左右，表明南昌市民整体生活水平已进入一个新的阶段，。南昌市注重发挥消费对经济增长的拉动作用，努力扩大消费，促进住房、旅游、教育、汽车、体育等消费热点形成。全年实现社会消费品零售总额1060亿元，增长148，比上年加快31个百分点。接待海内外游客达到4118万人次，增长209；实现旅游外汇收入7976万美元，增长681，国内旅游收入23421亿元，增长2

9、1。全年居民消费价格总水平上涨35。办学条件进一步改善，完成110万平方米农村中小学危房改造，昌北、昌东新校园区二期工程建成投入使用，11万学生入校就读。办学规模进一步扩大，全省高校招生188万人，增长328。加强科技攻关和科技成果产业化，成功举办第二届科研成果与企业见面推介会，推介成果454项，成交项目协议总投资323亿元。公共卫生服务体系得到加强，绝大部分县市（区）疾病预防控制工作条件得到改善。新闻出版、广播电视等取得新成绩，新增有线电视30万户，广播人口覆盖率927。举办第五届全国农运会获得圆满成功，多项体育赛事取得好成绩，奥运会获得2枚金牌。人口和计划生育工作继续加强，人口自然增长率控

10、制在76。3.1.2、房地产市场分析3.1.2.1房地产市场各指标分析2004年南昌市的房价依然会是稳中略有升，目前南昌市的房产均价为2432元平方米，与全国的房产均价持平。整个房地产的形势可以说是步入了健康、快速发展的轨道，预计到今年年底，南昌市的二手房交易将达到12000套，交易面积120万平方米。去年为77万平方米，仅11月份二手房就达到114万平方米，相当于2000年一年的交易面积，二手房的交易拉动了一手房的市场。商品房到年底要达到2万多套，销售面积为250万平方米。销售大于投资增幅，可以用供不应求来形容南昌房地产市场的发展，各项指标的增幅达53，全国的平均增幅仅为30，可以说南昌房地

11、产市场是非常健康有序的。而明年的形势将会更好。首先，南昌要做大做强，在这利好形势下，城区的扩大，人口的增加必将拉动住房消费，仅今年南昌市就增加了20万人口。其次，房改房的上市，二手房的交易会进一步拉动房地产市场的发展，去年房改房发证发了25万套，今年上市交易的仅为7000套。而随着人们“以旧换新”改善住房观念的普及，那么明年的房改房上市交易将会是很活跃的。最后，交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来的8元平方米降到了6元平方米，办证时间由原来的三个月到现在只要15天。最近政府还将会出台进一步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。南昌房地产市场现状眺望房地产

12、投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额(亿元)同比增长（）固定资产投资额（亿元）同比增长（）GDP（亿元）同比增长（）房地产投资占固定资产投资比重（）房地产投资占GDP比重（）566021855.463615.1269从2004年元月份南昌市房地产交易情况来看，又一次实现了开门红。该市商品房交易面积达14.86万平方米，交易金额3.87亿元，与上年同期相比分别增长75.44、91.11；由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。房地产投资快速增长的原因主要是新一届的市委、市政府大胆实施“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，省城房地产开发的热点开始从

13、老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。如：政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进一步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。南昌商品住宅供应情况表价格（元/m2）供应量（万m2）所占比例（）单套面积（m2）供应量（万m2）所占比例（）2000元以下31.2212.4995平方米以下50.520.22000-2500元42.6817.0795-120平方米38.7515.52500-3000元72.2628.9120-150平方米75.7530.33000元以上103.8441.54150平方米以上8534南昌商品住宅销售情况表价格（元/m2）销售量（万m2）所占比例（）单套面积（m2

14、）销售量（万m2）所占比例（）2000元以下49.7124.3895平方米以下36.0217.672000-2500元55.6427.2995-120平方米35.3017.312500-3000元55.7127.32120-150平方米69.3434.013000元以上42.8421.01150平方米以上63.2431.02从以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70，单套面积在120平方米以上的占总量的64.3；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上的占总销量的48，单套建筑面积在95

15、-150平方米的占总销量的51.3。且从市场商品住宅空置量来看，单价在3000元以上的占60%，单套面积在150平方米以上的占70%。可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在2004年通过把好土地“一级”市场上做好建设规划，减少经营性、商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。商品房价格趋势与同期居民购买力的关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价（元

16、/m2）涨幅()商品住宅均价(元/m2)涨幅()居民人均可支配收入（元）增长()居民消费价格指数（）涨幅()272220.89243818.1876509.0100.60.62004年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨、开发商融资成本增加等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，已经超出大部分居民承受能力，这是一种不太正常的市场现象和社会现象。目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这一现象，如完

17、善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本的权宜之策而已。购房对象与目标潜在客户群的关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量(万m2)销售对象划分和购房目的分类本地居民所占比例()外地居民所占比例()自住所占比例()置业投资所占比例()203.90154.717649.1924173.328530.5815可想而知，近年来，随着南昌经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其它地市的人士纷纷投资购房置业（如一度热潮的“温州炒房团”），外地居民购房的比重逐年上升

18、，由2003年的24上升到2004年的37。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上长，由2000年的15上升到2004年的34。3.1.2.2、南昌市房地产时代划分从1998年下半年起，南昌市的房地产市场逐渐蓬勃发展。先让我们回顾一下南昌市房地产发展的历史。南昌市商品住宅的第一代应该在1998以前，这一批产品档次较低，产品同质化倾向严重，功能单一，材料也十分简单，仅仅满足基本的居住需要，市场的所有产品好似同一炉火烧出来的产品。第二代产品诞生在1999年，以御景城、庐山花园、福山花园等明星物业引发居住概念的革新。如首次利用样板房、售楼处，来吸引客户。物业综合利用较为先进的营销包装手

19、段，封闭式的小区物业管理，建筑风格呈现多样化，游泳池和会所的出现等等，是这个时期的主流市场特征。 第三代的楼盘则体现“以人为本”的设计理念，引绿造绿，达到人与自然的和谐统一，小区人车分流设计，配套设施的完善，小区园林的规划设计，智能化设施的普及等等，使南昌市的房地产市场逐步成熟、繁荣，与沿海发达地区接轨，也为开发商真正带来超额的经济效益和巨大的社会效益。第四代的楼盘正在紧张有序的建设之中，产品不但体现以人为本，同时考虑社区的可持续发展，整合市场及自身资源，以高标准、大规模使之配套完整并和城市整体有机融合，构筑新一代房地产项目标准。其南昌市房地产特征表现如下：空置率低房价飙升投资加大质量提高管理

20、逐步规范市场趋于成熟3.1.2.3、南昌市房地产板块纵论南昌市场经历了近几年的发展，已由最初的“经济适用房为主，服务中低收入阶层工薪族”的初级市场阶段发展至目前“以中档的商品住宅小区为主，服务中高收入阶层”的二级市场阶段。市场的发展不再是星罗棋布、见缝插针的开发模式，区域版块市场开始出现。就日前情况，可分为朝阳洲版块、老城中心区域、京东版块、象湖版块、红谷滩版块、青山湖版块、昌南版块、湾里版块等几大主要版块。朝阳洲板块朝阳洲本属区位是西湖区与郊区的组合，距离市中心相对比其他区域要近一些，而且靠南昌大桥，是江西省其他城市通往南昌的必经之路，因此洪城大市场便成为了该区域最大的经济依托，作为江西省最

21、大的批发市场，产品供应全省。朝阳片区一面临赣江，一面临抚河和象湖。该地区给排水系统、电力系统、污水处理系统等市政配套设施完备比较适合建设大规模的功能齐全的花园式住宅小区，是目前南昌房地产市场供应量最丰富，优秀楼盘最集中的所在。眼下该片区已是高楼如林，小区成片，商贾淘金，人气日益兴旺。已成气候有远东国际花园，千禧颐和园、万福园、福田花园、维多利亚华庭、星加坡花园、新田绿洲、莱茵半岛等项目。随着南隔大堤和滨江大道的建设，上海金地集团已将该片区沿赣江之滨全部吃进，建设高档物业。该片区的升值潜力可谓巨大。受市中心西移之影响，中山西路、沿江路会成为置业的热点，好环境、高素质、大社区、配套齐全的住宅会受宠

22、。使得该区域成为日前南昌的高素质人口导入的重点区域，房价基本与老城中心区的房价持平，产生这种非正常价格的分布情况，主要有以下原因：在以前，朝阳洲地区的价格和老城中心区存在很大距离，那时的房地产市场还根本没有算得上是个小区级的个案出现。在这种市场背景下，出现了远东国际花园这个南昌第一个成规模的住宅小区，迅速形成轰动效应，造成市场上热销，使得其价格节节上升，从而带动了整个区域房价上涨，之后该地区的住宅开发，纷纷在楼盘品质上下工夫，造成该地区楼盘总是代表南昌市最高水平，形成了一种良性开发循环，并且该区域地处赣江与抚河环抱之间，的确适于居住。但由于受区域功能和城市规划的限制，一旦南昌其他区位如红谷滩区

23、、老城市中心区等得到了发展，产生出优秀个案，那么朝阳洲地区和这些地区的价格终会渐渐拉开，而由于缺乏城市规划和高档次市政建设的大力支持，朝阳洲版块很难从中偏高档住宅区再拔高一个层次。老城市中心区域老城区是当地政治、经济、文化、信息中心，老城区的最大优势在于其无可比拟的市中心区位条件，其所带来的不仅是便利的交通、成熟而高档的配套，更有一种居住于市中心的尊贵与豪华感。其最大的劣势是落后的城市面貌和周边环境，难以给人市中心高档地区的定位感。目前，老城区正面临着改造，随着环境的改善、绿色的添置、现代化公共设施的引进和城市新景观的营造，随着以恒茂国际华城为首的新一轮造城运动的开始，社区价值必将再次提升，老

24、城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在,而未来区内任何一个项目，都将享受到这种变化带来的丰厚报酬。但旧城发展空间小，从人口密度讲，旧城区有的地方人口密度已高达40万人挤在8平方公里之中，而合理舒适的人口密度应该在每平方公里控制在1万人之内。旧城区人口密度过大的情况已对市政、交通、环境造成了很大的压力。不可避免的喧闹和人员的复杂决定其不会成为最佳居住区域。而且价位过高抑制了市场需求。 京东板块洪都大道以东区域，座落在青山湖与艾溪湖等景观资源地的高新开发区是南昌市未来的“硅谷”。京东高新开发区的前身是郊区,通过乡镇企业机制定位,在计划经济时期，为郊区的经济的发展做出了积极贡献。但随着改革的深入和市

25、场竞争的加剧，乡镇集体企业的机制在萎缩、效益在滑坡，不仅不能推动区域的经济发展，反而成了政府和集体的包袱，在这种情况下，以土地置换项目并以此推进基础设施建设，使高新开发区今天拥有200余家私营企业，其中，有5家企业6个高新技术项目列入国家级火炬计划,而该区域的房产多以靠湖景而建，其中最具影响力的深圳万科集团以大手笔来开发项目，由于万科的加入使得该地区的房产市场备受瞩目，开发区带来的客源，青山湖、艾溪湖带来的景观，使得该地区成为一个有发展潜力的区域，并取得了较好的销售成绩并在短期内持续走强。前一时期该板块配套乡村化,开发的项目都以中档物业为主，客源仅仅是以区域客源为主。随着政府的大量投入，配套的

26、逐步完善，板块内各大项目业主的相继入住，该板块突显巨大竞争力，期板块巨大升值潜力正浮出水面。象湖板块此板块是一个比较矛盾的区域，一方面是目前南昌风景最秀丽的象湖，如果在该片区开发一个中档而环境优美的成熟小区，市场情景肯定看好，加上象湖风景区的建设，又能给挺进青云谱片区的商家提供旅游开发项目的商机与卖点。目前有象湖源、象湖威尼斯等楼盘在此区域倾力打造公园物业，并得到消费者认同，取得可喜的销售业绩。一方面是被污染的青云谱区。青云谱区为解放西路以北，沿江南路以西这一区域，国家大型汽车工业“江铃集团”就在此地，随着汽车工业产业化的调整，一系列扶持政策的出台，江铃集团会成为整个南昌乃至江西省经济发展的重

27、要支柱，同时也奠定了青云谱区的工业地段龙头地位。但从置业的角度来看此区域并不适合建立高档次楼盘。主要是重工业对业主所带来的生活负面影响不可忽视，在倡导健康生活的今天，工业区带给业主将是高分贝的噪音与大量的工业废气而工业区配套的单一、溃乏更无法满足追求高品质生活的业主的需求。而即将面市的象湖新城（南隔堤以南沿雄溪河区域）近万亩土地的房地产运做又将掀起这一区域新的波澜，现绿地山庄、利嘉项目、南奥等项目的大手笔运做，又是一场居住革命。 红谷滩板块红谷滩地区作为“城市花园建设”的重点工程之一，是南昌市将来最具发展潜力的地块，拥有由市政府机关所在地的政治中心、规划中的高档办公楼所组成的商业中心，大型银行

28、、证券机构所组成的金融中心以及由我项目、滨江豪园、万达星城、红谷春天等诸多房地产项目所组成的居住中心，配合穿插东西、南北向的景观轴线和大片绿地，沿着赣江这一天然的水资源错落有致的布置，使红谷滩在房地产市场中所扮演的角色不仅仅作为一个住宅区，而是一个独立的功能齐全的城区规划。本区域西北靠素有小庐山之称的梅岭山脉，东南拥秀丽之赣江，将在承载南昌CBD功能的同时成为最适于居住的地方。 青山湖板块此版块围绕青山湖建设炒做而形成，目前有大批浙江开发商介入此片区地产运做，如秀泊经典、中大青山湖花园、香溢花城等一系列高品位、高价位的项目出现和共同媒体轰炸，使这一区域在承接政府大力改造青山湖，使之成为一个景观

29、优美，环境幽雅的风景区的同时，成为目前南昌最适合居住的准城中心区域，市场指数极高，房价居高不下，并还在持续上升，成为目前南昌房价最高的区域，引发南昌又一轮版块震荡。 昌南板块在政府投入巨资打造而形成的澄碧湖工程完美画卷展现在人们面前时，直接使周边的房地产项目拔高了一个档次，透射出这一版块无穷的升值潜力，诸如澄湖彩虹世纪城、梦里水乡、康城、大湖之都等项目的强势运做，将这块热土炒得沸沸扬扬，成为转载南昌城区部分消费力的港湾。 湾里板块湾里区域属于梅岭山脉的延伸，远山凝黛、青竹苍翠，泉水湾延、云雾缭绕，风景秀丽、气温怡人，又有诸多人文旅游景点，红弯公路直接拉近了他与老城区的距离，理所当然地成为一个适

30、合居住、避暑、都假场所。前面有翡翠山庄、帝景湾洋城、九州画意居等中小项目开道，后有恒茂、博太集团各近千亩别墅项目挺进，未来2-3年将成就湾里版块的别墅年。成为南昌地产一道别具一格的风景线。3.1.2.4、南昌房地产竞争态势分析: 房地产竞争日趋白热化南昌房地产的发展，经历了一个漫长的过程，前两年发展一直比较缓慢，但近两年其发展趋势日益迅猛，从“小打小闹”到“规模效应”，从“兵营式建筑”到“花园式、景观式小区”的变化，使南昌市房地产进入一个全新的时代：房地产市场活跃、住宅产品品质提高，商品房价格持续攀升，空置率也有所下降。房地产市场的升温，引来了各地开发商（如深圳万科、上海绿地、大连万达等），加

31、上本地开发商的迅速成长、日趋成熟，南昌城中住宅小区的建设一时如火如荼，许多新项目也纷纷登台亮相，房地产市场竞争日趋激烈。 当前，南昌市房地产开发竞争出现的新趋势：A、品牌意识加强，各发展商在运作中都强调公司品牌，给消费者以质量和售后服务的信赖与保证。B、强调产品的创新，住宅变革催生地产向多元化方向发展，不同的目标客户对产品要求不尽相同，使得本土开发商纷纷从不同的层面来吸引客户，从规划到建筑、从产品到环境等方面深化，力求以优越于竞争对手的差异化卖点吸引市场。C、市场趋向理性化，随着南昌楼市趋向成熟，购房置业者也由当初抢购跟风而日渐回归理性，对房型的结构比例和实用功能也日渐挑剔，因此要求开发商对产

32、品的定位要比原来更加到位，如此房地产买卖双方的理性化，对南昌楼市长期健康稳定发展大有好处。综合以上分析：随着南昌市城市总体规划的陆续完工，各大版块城市基础设施的不断完善，特别是红谷滩新城的崛起，境外大地产商纷纷进驻，南昌房地产市场竞争将会更加剧烈。3.1.2.5、南昌房地产市场总体供需分析（1）市场需求分析鉴于南昌市目前房产开发现状及有潜在购房意向市民的收入水平和消费行为习惯等，以中青年为房产主力消费群，占了绝大部份的比重，以政府机关和国企、科研机构、文体教育、金融保险证券、及个体、私营、股份制等为职业细分对象，这部份人是南昌市极有潜在购买能力的主力目标消费群。物业档次以中档偏上为好，讲究性价

33、比，对建筑结构类型更愿意接受多层住宅，户型为3室2厅2卫、2室2厅1卫和2室2厅2卫为主。商铺的投资也非常踊跃。酒店式公寓与产品新颖、相对总价合理，投资回报高而深受市场青睐。(2)南昌住宅市场供应及客源分析从南昌目前的住宅市场情况来看,可分为25万元以下的低档住宅市场、2545万元的中档住宅市场以及45万元以上的高档商品住宅市场。A、25万以下的低档住宅市场市场现状该市场主要由经济适用房和一些位置较为偏远的低档商品房组成，单价一般在1800元左右，以目前的房地产市场来说，已不是市场开发的主流。 客源构成该市场的客源为典型的工薪阶层，有较为稳定的收入，但不能负担较高的住房价格。这类客源的绝对数量

34、无疑是最大的。但是，由于受到了收入、福利分房、目前居住条件等各方面原因的影响，这一客源群体目前的消化能力不强。但随着政府加大指导房价政策的出台和南昌经济的飞速发展，购买该部分住宅消费群体的收入也在成比例增长，正日渐成为购买中档住宅的潜在主力人群。市场评价该市场为最低层的住宅市场，开发住宅以福利性质为主，因此，市场机会点不大。B、2545万的中档住宅市场市场现状该市场的单价集中在22003500元左右，是目前南昌房地产市场开发的主流产品，遍布南昌的各个区域。这类个案规模较大、具有一定的市场影响力，在市场上呈现“百花齐放、百家争鸣”现象。客源构成这类产品所瞄准的客源大多为政府官员、企业管理层以及私

35、营业主。在目前南昌经济持续、快速增长发展阶段，这类客源的数量在迅速增长，并具有现实的购买能力以及较为高涨的购房热情。是最具购买力的强大客源群体。去化情况从市场反映来看，这类中档住宅由于影响力大、目标客源人群多，基本都取得了较好的市场成果，其整体的去化速度较快，投资回收期较短。市场评价该总价段市场客源层丰富，市场上该层次项目众多、竞争激烈，但一批有品牌、有实力的开发商开发的中档物业将成为市场的新宠，市场发展空间大。C、45万元以上的高档住宅市场市场现状事实上目前在南昌尚未真正形成高档住宅市场。落在这一总阶段内的主要是些中高档市中心楼盘的较大面积房型，如恒茂国际华城、金域名都等。产品品质目前总价段

36、在45万以上的产品，其品质和中高档住宅市场的品质没有根本的区别，不能给人高出一筹的感觉。其主要由中档楼盘的大面积房型以及一些区位条件特别好的楼盘组成。而真正高档住宅市场并非指中档住宅以及一些区位条件特别好的楼盘的向上延伸，而是完全区别于中档市场的另一个层面的高品质楼盘市场。 客源构成45万以上总价段的客源构成比2545万总价段市场应更上一层楼，主要是以政府中、高级官员，企业高层管理人员，私营业主等阶层构成，而在这个层面上，也应该有更多的外地、外籍客源的加入。但是，从目前市场情况来看，由于这总价段市场尚未形成，而目前的仅有几个个案在品质上也和中高档住宅趋同，因此，目前客源层并没有明显的与中高档住

37、宅市场形成差异。去化情况 恒茂国际华城及金域名都两个项目一经推出，便取得优异的销售成绩，房价不断挺高，持续火暴的销售情况令业内人士惊叹不已，这一方面有消费者居住的老城情节，另一方面与城市外围并未出现真正的高档项目不无关系。3.1.3、红谷滩片区房地产市场简析 l 红谷滩新区概况 红谷滩新区北起赣江大桥，南至南昌大桥上游7公里处（规划确定的生米大桥桥址），沿江岸线16公里，西至昌九高速公路和320国道，区域面积近50平方公里，现辖一个街办，11个行政村和1个农场，规划建设用地40多平方公里，规划人口40万。红谷滩新区坚持高起点、高标准、高品位规划和建设。l 总体规划新区总体规划要求，建筑密度控制

38、在25%以下，绿化率按花园城市标准保持在40%以上，道路布局科学，排水雨污分流，地下管网系统规范。整个新区分三大片区，由四条城市主干道横向贯通，其间还规划了18条纵向道路。该三大片区为：红角洲片区为文教、体育、旅游、高档住宅综合区，布局了15所大学规模的高校园区、国际体育中心、商务中心和高档住宅区；红谷滩中心区为行政办公、商贸金融、居住综合区，是我市市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、休闲、商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。l 红谷滩周边临江地区结构规划昌北沿江地区总体结构可概括为“一核”、“二带”、“三区”、“四轴”。一核中央商务核心区，城市的商务、商贸、文化、办

39、公、信息、旅游、休闲等公共活动的中心，是集中体现南昌滨江城市风格和形象的标志地区。二带二条绿色走廊，即临江大道滨江绿化景观休闲带及串联三个功能区的分和大道绿色走廊（景观空间走廊）。三区临江布局的三大功能区，即：红谷滩中心区、凤凰洲生活区、红角洲发展区（高档居住、文化旅游、体育中心）。三轴三条绿色景观轴，即以空间景观上由昌北城市绿心向滨江延展的绿廊（景观空间视廊）。各功能组团相对独立且通过主、次干道有机联系。城市的快速环路及跨江延展的绿廊（景观空间视廊）。l 红谷滩中心区概况1、优越的区位条件红谷滩中心区地处昌北沿江，西部紧靠长陵乡镇企业城，北依国家级南昌经济技术开发区，区域位置优越。其对外交通

40、出入口南接南昌大桥，北接新八一大桥，交通极为便利。2、优美的自然景观红谷滩西北面的南昌经济技术开发区有山势起伏的森林公园，砂子岭公园和黄家湖，碟子湖组成的城市“绿心”，西北倚梅岭群峰，形成红谷滩中心区的绿色背景，依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观，使其成为城市商务，休憩，娱乐，旅游度假胜地。3、优良的发展的基地红谷滩中心区所处基地，地势平坦，尚未开发，便于高标准，高起点，系统化建设。l 规划目标及策略将红谷滩中心区建成为环境优美，布局合理，交通便捷，设施完善，集商务，办公，信息，商业，文化，旅游，居住等多功能为一体的现代化城市核心区中央商务区（CBD）,形成体现南昌21世纪

41、滨江城市风貌和形象的标志性地区。l 规划原则1、以南昌市总体规划为依据，从城市长远发展和整体布局出发，定位核心区的空间形态。2、以可持续发展的原则为指导，强化中心区依山傍水的自然景观优势。3、充分重视中心区形态的塑造，着力营造21世纪滨水城市的新形象。4、充分重视规划的可操作性，既有利于分期实施、滚动开发，能保证区域功能与空间的完整实现。l 红谷滩中心区规划布局（一）规模用地规模：4.28平方公里人口规模：3.6万人（二）功能结构红谷滩中心区核心区总体布局结构为“一带、二轴、三区”1一带：临江滨水绿化景观游览带，提供亲水性滨水空间，成为市民和旅游者热衷的场所。2二轴：（1）东西景观主轴线：位于

42、核心区的中心，联系江面与西山梅岭群峰的视觉走廊。自江岸向西沿轴线布置红谷绿化广场中心绿轴及两侧的公共建筑群体育公园。在规划中心绿地广场以标志性建筑作为视觉焦点，统领全局。（2）南北发展功能轴线：自红谷滩中心区中心绿地沿红谷大道向南、向北延伸的用地发展轴，沿轴线发展商务、办公、文化园区，金融、贸易、信息、办公区，商业、贸易、居住区。3三区（1）办公区，位于核心区中部，红谷三路至红谷六路之间区域，包括以下三个园区：行政办公区：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，配套有会展中心、接待中心等公共设施。西侧另规划两块行政办公用地。商务园区：跨国公司、分支机构及国内商务机构办区域

43、，以园林式为主体的园区，并配置星级酒店、大型购物中心等设施。文化娱乐区：为文化、旅游、娱乐设施，主要安排音乐厅、剧场、园林式星级宾馆、酒店、网球场、健身房、文化活动中心、图书馆等综合性文体活动设施。（2）金融、贸易、信息区位于核心区红谷三路以北区域，主要规划布置金融中心、贸易中心、信息中心、办公楼、酒店区公寓，星级宾馆、国际会展中心及其商务写字楼等CBD功能建筑，并规划建设发展用地。（3）滨江居住区位于核心区红谷六路以南区域，主要规划布置花园住宅小区，并配套一所中心、二所小学、二所幼儿园、一座医院。临江布置公共设施用地。（三）道路交通结合地形，规划“三横”、“十纵”路网骨架，平均500米有一条

44、横路与丰和路接口或交叉。（1）路网结构“三横”即：临江大道、丰和大道、红谷大道。“十纵”即：庐山南大道、红谷一路、红谷二路、红谷三路、红谷四路、红谷五路、红谷六路、红谷七路、红谷八路、南昌大桥引线等十条。（2）道路分级 主干道48米以上，三条南北向道路为主干道路；临江大道，城市景观道路，红线宽50米；绿线宽80米；红谷大道，生活性干道，红线宽50米；绿线宽20-40米；丰和大道，生活性干道，红线宽65米；绿线宽80-100米；东西向主干道路有四条：庐山南大道，交通性干道，红线48米；红谷三路，交通性干道，红线50米；红谷六路，交通性干道，红线50米；南昌大桥线路，城市快速路，红线50米。 次干

45、道路一般为30-40米。东西向次干道路有六条；红谷二路，红线宽30米；红谷四路，红线宽30米；红谷五路，红线宽30米；红谷七路，红线宽30米；红谷八路，红线宽40米； 街坊内部道路：为合理组织中心区用地功能，并体现用地布局形态的响应，在局部地段布置了街坊内部道路，控制宽度一般为15-20米。（3）交通设施：在中心区内规划公共停车场四处，各主要大型公共设施结合各自地块另再设置停车场。在红谷大道与红谷三路交汇口南侧布置公交枢纽站场一处，占地0.5万平方米。（4）桥梁：规划预留红谷大桥桥位，接红谷六路。规划生米大桥，位于红角洲规划区的最南端，连接南昌市的外环。（四）绿化景观红谷滩中心区规划绿地144

46、万平方米，绿地占总用地达33.6%。加上地块内绿地，则整个中心区绿地率达45%以上。（1）公共绿地：规划区中部结合市场行政中心和文化中心，设置开敞公共绿地，形成东西向绿轴。景观上东接红谷滩绿地广场，西达牛行中心绿地广场及昌北城绿心，成为中央商务核心区的主要绿化景观通廊。结合北部金融、信息中心，以及南部居住区中心设集中绿地，形成各功能区绿地中心。南北二个功能区结合绿地中心均布置十字型的绿轴，连接并通向滨江的步行系统，形成林荫步道系统。（2）滨江风景绿化休闲带：在行政中心东侧滩地（正对滕王阁）规划成为红谷滩绿地广场（面积39公顷）。遵循有利于防洪、泄洪的原则，改造原有沙滩地，成为中心区旅游景观，游憩的主要场所和南昌滨江都市景观的又一标志。临江路内侧规划80米宽的公共绿带，安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施。（3）道路绿化：丰和大道路东侧控制20米宽，西侧80-100宽绿化带；临江大道路西侧控制80米宽绿带；红谷大道路两侧控制20米宽绿带，局部40米；红谷三路、红谷六路两侧控制20米宽绿带；红谷一路两侧控制10米宽绿带；其它30米-40米宽道路两侧控制10米宽