罗湖区旧住宅区改造专项规划.pdf
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1、1广东省城乡规划设计研究院GUANG DONG U.R.PD INSTITUTE 罗湖区旧住宅区改造专项规划 2020.033主要内容CONTENT03CHAPTER 03现状特征分析01CHAPTER 01规划编制背景05CHAPTER 05改造规划指引06CHAPTER 0602CHAPTER 02改造历程趋势04CHAPTER 04目标挑战研判初步规划策略401规划编制背景1、背景趋势2、罗湖挑战3、技术路线1chapter罗湖旧住宅区改造的必要性与紧迫性规划背景5湾区发展进入全面深度合作的下半场,罗湖迎来了全面振兴发展的新机遇背景趋势重新审视区域发展的格局与趋势2019年2月18日,中
2、共中央国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要,规划纲要的出台,将助力湾区协同发展翻开新篇章、迎来深港全面深度合作的下半场,也将加速推动东进战略全面实施。6罗湖区必须充分利用自身传统核心,区位交通,人文底蕴优势,抓住历史机遇,继续强化深港合作第一门户,深圳东进战略龙头的发展定位,促进城区高质量可持续发展,重塑精彩“新罗湖”。应充分利用自身优势,紧抓历史机遇,强化“门户”与“龙头”定位,重塑精彩“新罗湖”罗湖使命重新审视罗湖在湾区的发展定位强化深港合作门户东进战略龙头重塑精彩“新罗湖”7新时期、新背景下罗湖面临的环境吸引力、产业创新动力与综合竞争力下降的发展挑战罗湖挑战重新审视罗湖发展面临挑战2、空间
3、资源匮乏产业聚集创新动力不足3、中心区位弱化区域辐射力与竞争力下降1、城区物质环境老化环境吸引力下降罗湖,最为最早开发的城区,现有物质环境老化老化、破旧严重,环境吸引力逐渐下降。罗湖作为老城区,现已高度建成,增量空间资源匮乏,产业空间尤为不足,全区产业建筑面积占比仅为25.7%,与福田、南山相比,创新载体规模相差甚远。南山、宝安区逐渐成为深圳面向粤港澳湾区发展的核心区域,城市重心西移趋势进一步明显,,东进战略的推进,龙岗区和坪山区具有明显的扩展趋势,罗湖区原有的中心区位优势不断弱化。80100200300400500600城中村旧商业区旧工业区旧住宅区67公顷43公顷131公顷68%17%9%
4、6%旧城改造已成为推动城市转型,改善城区老化面貌,拓展创新产业空间,提升城区综合竞争力的重要抓手。根据罗湖区城市更新十三五中期评估报告分析,经过多年实践,罗湖区“三旧”存量已不多,旧住宅区将成为罗湖未来旧城改造的主要空间,迫切需要通过改造推动罗湖城区转型发展。罗湖区列入计划的城市更新项目分布图旧城改造困境514公顷备注:罗湖区“四旧”剩余用地面积对比(公顷)资料来源:罗湖区城市更新十三五中期评估及规划现状分析旧城改造是推动城市转型的重要抓手,但存量结构已经发生变化,旧住宅区成为改造主要存量重新审视罗湖旧改面临的挑战9旧住宅区现状人居环境问题突出,难以满足居民日常生活需求,业主改造意愿强烈,亟需
5、改造旧住宅区改造困境重新审视罗湖旧住宅区改造面临的挑战罗湖区作为深圳市最先发展的城区,大量住宅建于上世纪八十年代初期,由于早期建设标准低、加上年久失修,现状旧住宅区问题突出,出现不同程度建筑破损、设施老化、停车不足等问题,严重影响居民正常生活,与此同时,业主改造意愿强烈。停车难景观差违建多配套缺市政旧隐患多10国家2、2019年政府工作报告2019年3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中指出:城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍环境建设,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。旧住宅区改造政策中央政府高度关注老旧小区改造重新审视
6、罗湖旧住宅区改造面临的挑战3、2019年国务院常务会议国务院总理李克强6月19日在国务院常务会议指出:加快部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。对改造方式,投融资模式做出指引。1、2015中央城市工作会议提出2015年12月20日,中央城市工作会议提出,加快棚户区和危房改造,有序推进老旧住宅小区综合整治,力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。112014广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见不断提升城市棚户区的配套基础设施和公共服务设施建设水平,使棚户区的居住条件得到改善。2017深圳市人民政府关于加强棚户区改造的实施意见明确政府作为主导,以人才住房专
7、营机构实施为主,其他企业可以参与的改造模式与实施路径;2018深圳市罗湖区棚户区改造实施办法(试行)进一步明确了旧住宅区棚改的适用条件,改造模式与实施路径省市区旧住宅区改造政策棚改政策颁布后,旧住宅区改造的政策路径发生变化工作目标:在此背景之下开展了本次规划编制工作,旨在全面摸清旧住宅区的现状信息,破解旧住宅区改造面临的困境,指引,支撑,统筹旧住宅区改造工作,解决罗湖转型发展和旧住宅区面临的问题。重新审视罗湖旧住宅区改造面临的挑战12技术路线改造规划指引2规划策略改造空间落实目标研判目标研判、规划策略3改造规划指引现状特征分析问题总结罗湖概况旧住宅区特征改造政策建议41改造历程与趋势经验深圳改
8、造历程国内改造历程趋势与经验国外改造历程趋势与经验适改性评价分区改造指引1302改造历程趋势2chapter1、深圳旧住宅区改造2、国外旧住宅区改造3、国内旧住宅区改造深圳/国内外旧住宅区改造历程、现状、趋势、案例借鉴、他山之石14改造历程演变存量开发是城市转型发展主要途径,但主要以“三旧”改造为主,旧住宅区改造推进缓慢深圳旧住宅区改造2010年深圳城市更新单元第一批计划(8个)木头龙、南苑新村、金钻豪园等福田区10个试点、罗湖区3个、南山1个,宝安1个2012年深圳市第四批城市更新单元计划(1个)梅林中康生活小区作为城市更新试点起步阶段(2009-2011年)收紧管控阶段(2012-2016
9、年)放宽趋势阶段(2017-至今)城市更新:开始起步城市更新:推进缓慢棚户区改造:快速推进15改造模式演变趋势通过梳理涉及城市更新相关规划,旧住宅区改造呈现一定的发展趋势深圳市城市更新“十三五”综合整治为主,审慎开展拆除重建旧城区更新指引旧住宅区划分在旧城区一类,提出旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标,采取以综合整治为主的更新方式,审慎开展拆除重建。罗湖区城市更新“十三五”综合整治为主,审慎开展拆除重建,亟需改造的旧住宅区需由政府主导开展旧居住区与旧商业区更新指引旧住宅区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标,采取以综合整治为主的更新方式,审慎开展拆除重建,亟需改善居住条件的旧住宅
10、区,应优先按照棚户区政策实施改造。对位于轨道站点500米范围内、建筑质量存在较大安全隐患或具有重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区,可在政府主导下引导发展居住、商业、办公等混合功能。罗湖区城市更新“十三五”中期评估多措并举(综合整治、拆除重建),稳步有序推进旧住宅区更新改造多措并举,关注旧住宅区改造作为占全区“四旧”潜力用地43%的老旧住宅区,是罗湖存量空间挖潜及城市质量提升的重点。综合运用拆除重建和综合整治等政策工具,有序推进老旧住宅区有序更新。改造模式总体上以综合整治为主,拆除重建改造仍较审慎深圳旧住宅区改造16政策路径演变通过梳理涉及旧住宅区改造的
11、相关政策,可大体分为如下三个阶段:历经市场运作到政府主导再到企业可参与的转变,旧住宅区改造的政策路径仍在探索之中深圳旧住宅区改造市场主导的城市更新,但实施过程中由于各方利益难以平衡,整体推进缓慢;由政府主导的棚户区改造基本保障了公共利益为主,整体推进相对较快,但政府财政人力压力大。未来罗湖区旧住宅区改造仍需要结合实际情况进一步探索。2009年深圳市城市更新办法首次正式规范了城市更新的概念,将旧住宅区纳入改造对象;城市更新:推进缓慢2010年深圳城市更新单元第一批计划(8个)木头龙、南苑新村、金钻豪园等2017年关于加强和改进城市更新工作的暂行措施2017年关于规范城市更新实施工作若干问题的处理
12、意见(一)2018年关于加强棚户区改造工作的实施意见2018年深圳市罗湖区棚户区改造实施办法(试行)强调亟需改善成片旧住宅区,符合棚户区改造政策的,应优先按照棚户区政策实施改造;提出政府主导,国企参与的政策路径棚改实施办法提出政府主导,人才专营机构实施为主,其他企业可以参与棚户区改造:快速推进福田区10个试点、罗湖区3个、南山1个,宝安1个2012年深圳市城市更新办法实施细则2012年深圳市罗湖区拆除重建类城市更新实施办法(试行)(2017年废止)2016年深圳市罗湖区城市更新实施办法(试行)城市更新:推进缓慢2012年深圳市第四批城市更新单元计划(1个)梅林中康生活小区作为城市更新试点首次提
13、出以旧住宅区为主的更新,需由政府主导现状调研、意愿征集等工作;至此,政府在旧住宅区城市更新中的管控逐步加强;起步阶段(2009-2011年)市场运作,城市更新收紧管控阶段(2012-2016年)政府主导,城市更新放宽趋势阶段(2017-至今)政府主导,棚户区改造1720世纪80年代新建与维修改造并存20世纪90年代-至今小规模渐进式改造20世纪70年代大规模拆除重建改造模式历程与趋势总结:国外旧住宅区改造经历了从大规模推倒重建、到新建与维修改造并存、向小规模渐进式更新改造的转变,从简单的物质环境改造向社会、经济以及历史文化保护等更深层次的思考。大规模的清除贫民窟重建性开发为主要更新改造方式,以
14、城市更新重建为目的,并解决住宅稀缺问题,但并未取得预期效果,反而产生了许多城市问题;反思大规模拆除重建带来的社会问题及影响,逐渐重视旧住宅区更新改造与维修,制定了鼓励住宅更新改造的相关政策,开始转变改造模式与观念;对旧住宅区的更新以整治性开发和维护性开发为主,进行了大量理论探索,并积累了丰富的实践经验。纵观国外旧住宅区改造历程,大体经历了大规模推倒重建向小规模、渐进式改造的转变。国外旧住宅区政府引导,企业建设1949年美国住房法实施,以清除平民窟解决民众住房为目的,政府提供资金和政治援助,主要由私营企业来承担;加强多方参与,强化市场作用1954年,联邦政府对城市更新政策进行修正,提出要加强私人
15、企业的作用,地方政府的责任和居民参与,减少了政府投入。美国 政府引导,市场调节为主,不断强化私人企业的作用。美国旧住宅区改造以市场调节为主,政府主要旧住宅区改造引导、资金和政策支持,具体实施主要由私营企业承担,同时,呈现出逐步弱化政府宏观调控,强化市场作用的发展趋势。改造政策路径政府主导为主20世纪80年代,团地更新计划正式启动,由政府部门主导推动“团地再生”;推行政企合作20世纪80年代,日本推行“都市再开发政策”,允许个人及私人机构担任实施主体,并于1988年将此政策写入更新法。民间多方联合的改造模式开始大规模盛行;日本及欧洲国家弱化政府调控1972年,联邦政府实施“城市复兴”政策,联邦政
16、府不再负责全国的城市更新,交由地方政府负责,同时取消或减少对“城市更新计划”的资助。鼓励民间参与21世纪,日本政府开始注重低于价值提升的可持续都市营造,一方面,以举国战略层面上推动更新,另一方面,持续鼓励自下而上的“造街”活动以及小型的更新事业。旧住宅区改造离不开政府的积极引导和投入,也需整合市场机制和社区自治等多元力量国外旧住宅区 政府主导为主,逐渐向政企合作、民间主导转变。早期日本旧住宅区更新以政府主导为主,后期允许个人及私人机构参与,到注重自下而上的改造模式,逐步形成了政府主导、政企合作、民间主导等多元改造模式。微信:1115955733送福利,http:/,http:/总结:旧住宅区改
17、造离不开政府的积极引导和投入,同时也需要整合市场机制和社区自治等多元力量,呈现出逐步弱化政府宏观调控,从政府主导逐渐走向政府、企业、居民合作共赢的多元改造模式。181920世纪70年代-80年代缓慢发展阶段20世纪80年代-90年代大规模拆除重建的更新阶段20世纪40年代-70年代萌芽发展阶段总结:国内旧住宅区改造相对国外较晚,也经历由棚户区改造起步、见缝插针式建设住宅、大规模推倒重建、到有机更新、微更新、微改造为主的转变,从简单的满足社会物质环境需求类改造向社会、经济以及历史文化保护等更深层次改造的转变。为了解决日益紧张的住房问题,政府逐渐开始对老城区进行改造利用,主要改造对象是危房和棚户区
18、为了解决城市职工的居住问题,新建一批多层盒子状住宅,主要以见缝插针式建设,同时拆除了一些老旧住宅;城市化进程加快,以房地产为主导的市场经济下,开始了大规模拆除重建的改造;21世纪初至今有机更新探索阶段人们逐渐认识到大拆大建、推倒重建的弊端,开始强调有机更新、人居环境的改善,以综合整治为主。国内旧住宅区改造模式历程与趋势国内旧住宅区改造起步相对较晚,但改造的主要历程与趋势与国外较为相似微信:1115955733送福利,http:/20广州微改造上海微更新香港楼宇修复具体做法:2016年,广州市在全国率先开展老旧小区微改造,针对老旧小区的基础设施、市政设施、街道外立面及公共环境实行改造,并出台广州
19、市老旧小区微改造设计导则。典型案例:德欣小区、永庆坊北京有机更新具体做法:2016年,上海启动行走上海社区空间微更新计划,主要针对小区内部、小区外部,周边街道的公共空间进行改造。典型案例:上海敬老邨7号楼、大西别墅具体做法:2001年,香港重建局颁布了市区重建策略,提出了市区重建、楼宇修复、旧区活化、文物保育四大策略,旧住宅区多采用楼宇修复,对老旧建筑的结构、市政设施、建筑立面等方面进行维修。典型案例:保怡大厦、同发大厦具体做法:20世纪80年代,北京率先探索旧城的有机更新,注重历史文化延续,物质空间环境改善。2018年,北京市朝阳区全要素小区建设导则发布,从功能设施、绿化美化等10个方面提出
20、建设要求。典型案例:菊儿胡同上海、广州等地采用微改造方式,针对旧住宅区建筑本身、公共空间等多方面进行改造,取得显著效果。改造案例微更新、微改造国内旧住宅区市场主导,政府“积极不干预”1970年代,香港政府允许民间组织房屋协会进行旧城改造,70年代后期,香港政府允许私人业主直接参与旧城改造,这一阶段,香港旧住宅区改造以市场为主导,政府“积极不干预”,利益分歧难以协调,项目推进缓慢;市场主导,政府有限度介入1988年,政府成立了土地开发公司(LDC),作为法定公营机构,带有半官方色彩,与私人开发商合作,标志着政府正式、有限度的介入,但旧住宅区改造仍然以市场主导为主。香港 市场主导,政府调控,不断强
21、化政府的宏观调控指引作用。香港旧住宅区改造以市场主导为主,政府主要对旧住宅区改造进行调控和引导,以及在政策上的支持,具体实施一般由市场私人企业运营承担,同时呈现出逐步强化政府宏观调控的趋势。改造政策路径政府主导并全程参与20世纪50年代-80年代,政府主导并全程参与零星地块的棚户区和极少的旧住宅改造。主要改造目标是以工人居住的棚户区和出现安全问题的城区老旧住宅。政府把控,市场开始介入20世纪80年代-21世纪初期,国内外开发商大量进入上海,旧改规模空前庞大,以营利性质为主的拆除重建大面积出现。旧城改造仍然以政府主导,但开发商的介入使得改造出现了利益冲突。上海政府介入+市场运作2001年,市区重
22、建局成立,象征着政府对市区重建介入程度的进一步加深,在保持市场机制为主导的前提下,强化了政府对更新的责任。政府调控,市场运作2008年,探索实施了拆除重建改造试点上海市旧住房拆除重建项目实施办法(试行),针对不同的更新改造,地区,给予适用不同的政策要求,政府调控整体方向,实施方面一部分开始交由市场运作。政府引导,调控监管力度强化,但仍不断引入市场运作力量促进旧住宅区持续改造国内旧住宅区 政府主导为主,不断引入市场力量,逐渐向政府把控、市场主导运作转变。早期上海旧住宅区更新以政府主导为主,中期开始引入市场力量,后期允许个人及私人机构参与,逐步形成了政府主导与调控、市场运作等多元改造模式。总结:旧
23、住宅区改造离不开政府的整体调控和资金投入,同时也需要引入和调整市场资本的进入,呈现出逐步强化政府宏观调控作用,市场运行运作的改造趋势。2122慎用大规模拆除重建,宜采用微改造(综合整治)为主,小规模渐进式改造(拆除重建)为辅的模式改造模式离不开政府的积极介入引导,也需要整合市场机制和社区自治等多元力量政策路径微改造(综合整治)为主拆除重建为辅居住功能为主适当增加其他功能政府介入、引导市场运作社区自治/多元力量国内外旧住宅区改造趋势总结借鉴国内外旧住宅区改造模式和政策路径,进一步探索罗湖区旧住宅区改造模式和路径微信:1115955733送福利,http:/2303现状特征分析1、规划范围与期限2
24、、罗湖概况3、旧住宅区特征与改造趋势4、特征与问题总结3chapter罗湖城市发展概况,旧住宅区总体特征与问题罗湖实际24本次规划范围为深圳市罗湖区行政辖区范围,总面积78.75平方公里,常住人口100.4万(2016年),下辖黄贝、南湖、桂园、翠竹、笋岗等10个街道办事处。罗湖区各街道概况示意图罗湖区各街道概况示意图规划范围规划期限本规划期限为2018-2035年近期为2022年,远期为2035年25罗湖概况区位条件罗湖区是深圳发展的源点,是改革开放的起点,文化底蕴深厚,是深圳特区多元文化的代表,具有历史文化、特区文化、深港文化等丰富文化内涵。罗湖南接香港,拥有三大口岸,是深港合作的重要门户
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