城市规划规避拿地风险讲解.pdf

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1、如何系统了解城市规划规避拿地风险城市规划101 什么是城市规划？城市规划：是指对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公平正义的重要依据，具有重要公共政策的属性.02 城市规划如何分级分类？城市规划总体规划阶段详细规划阶段总规近期建设规划控制性规划修建性规划指导！土地性质强制规定性区域非强规区域土地性质容积率绿化率限高区域容积率区域建筑密度景观设计道路设计工程设计03 项目修改规划应该找谁审批？审批流程控规本级单位主导本级单位审批上级单位备案总规本级单位

2、主导上级单位审批上级单位备案规划设计条件本级单位主导本级单位审批本级政府确认04 如何判断项目是否符合城市规划？城市规划用地如何分类用地分类居住用地公共管理与公共服务用地商业服务业设施用地工业用地物流仓储用地道路与交通设施用地公共设施用地绿地与广场用地05 如何判断项目是否符合城市规划？（1）主要核实用地性质用地性质、位置、面积目标地块：06 哪些区域开发商应该尽量避开选择？市域内必须控制开发的地域。包括：风景名胜区，湿地、水源保护区等生态敏感区，基本农田保护区，地下矿产资源分布地区。城市基础设施和公共服务设施。包括：城市主干道的走向、城市轨道交通的线路走向、大型停车场布局；城市取水口及其保护

3、区范围、给水和排水主管网的布局；电厂位置、大型变电站位置、燃气储气罐站位置；文化、教育、卫生、体育、垃圾和污水处理等公共服务设施的布局。历史文化名城保护。包括：历史文化名城保护规划确定的具体控制指标和规定；历史文化保护区、历史建筑群、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线。城市防灾工程。包括：城市防洪标准、防洪堤走向；城市抗震与消防疏散通道；城市人防设施布局；地质灾害防护规定。总规-强规06 哪类项目需要修改总规？修改流程是什么？总体规划修改流程规划区范围发生变化规划区建设用地规模基础设施和公共服务用地水源地和水系基本农田和绿化用地环境保护自然与历史文化遗产保护防灾减灾向原审批机关申请是否涉及强规

4、内容涉及专题报告不得修改规划同意规划修编进入规划编制程序是否具备“五情形”之一上位规划要求行政区调整重大工程建设评估确需修改审批机关认为应该修改实施情况总结不具备07 项目开发过程中，哪些建设指标可以修改规划？控规-规定性编号指标分类注解1用地性质规定性2用地面积规定性3建筑密度规定性4容积率规定性开发商非常关注的问题5建筑高度/层数规定性用于一般建筑/住宅建筑6绿地率（30%）规定性7公建配套项目规定性8建筑后退道路红线规定性用于沿道路的地块9建筑后退用地边界规定性用于地块之间10社会停车场库规定性用于城市分区、片的社会停车11配建停车场库规定性12地块出入口方位、数量和允许开口路段规定性1

5、3建筑形体、色彩、风格等城市设计内容引导性主要用于重点地段、文化保护区、历史街区、特色街道，城市公园以及其他城市开敞空间周边地区07 规划指标修改流程？规划设计条件变更流程申请单位（开发商）申请规划设计条件变更规划部门审核是否符合受理条件（不受理）规划设计条件不受理通知书（受理）规划设计条件变更申请材料接收凭据受理后20日内决定是否变更（不予变更）下发不予变更决定书上报人民政府和城规委员会审批决定（准变更）发放准予规划设计条件变更决定书（发放新的规划条件）申请单位（开发商）08 修建性规划都有哪些内容？主要任务：以满足修建需要为目的的进行的规划设计。（1）主要内容 建设条件分析和综合技术经济论

6、证；建筑的空间组织、环境景观规划设计，布置总平面图；道路系统规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。Tips:除城市重要地块外，其它地块修建性详细规划多由开发商委托设计院完成。09 确定项目是否需要修改规划？不符合=修改规划（1）能否修改（2）如何修改（3）修改时间（4）困难预判！城市规划案例解析2版权所有，违者必究1、收购工业-商业、住宅，产业勾地案例：收购工业地，土地变性；无法流通，很难转让收购！2、完成收购，产生溢价3、无法改规划，产业勾地无法落地，物业类型无法落地4、转让有困难，收益为负5、占压资金，危机风险建议！收购过程中

7、，如何识别项目风险及要点建议？案例 一1、2018年12月，我司已拿到控规修改的批复，红头为国土局，由工业变为住宅（总规/控规/规划设计条件）案例：某公司欲收购某城市更新项目，合作公司表述以下观点：案例 二2、其他资料暂时没有3、跟我司签合同案例 三讨论：投拓现场看地，现状是住宅和工厂，判断此项目是否符合规划？现状=规划，项目合法现状规划，违法建筑不要被眼前的景象所迷惑，规划更为重要，规划才是法律依据。规划先行，规划是一切的纲领，一切以规划为准，不要盲目签约一级开发协议。土地现状/土地规划双重判断，才可以识破陷阱。如何快速判断项目合法合规性科研用地科技办公区，科研基地科研用地住宅，科研基地土地

8、性质房产性质使用年限，住宅70，科研50房屋不可抵押贷款房屋不可交易买卖案例 四土地性质必须等于房产性质！土地规划案例解析3案例 一某公司欲收购上海本地一块工业用地，占地面积1万，报价相对市场价格优惠一些，建设手续齐全、具有土地证，但是目前规划被划定为基本农田，问这个项目是否可以收购？收购过程中，如何识别项目风险？案例 二1、项目本身存在问题，不符合规划，是基本农田，这种地块不碰，即使价位便宜。（风险转移、拆除、政策）2、原则上，一般项目不得占用基本农田，只有省级以上重大项目（能源、水利、交通）等基础设施，无法避让基本农田的，按照“先补后占”的原则，补数量、质量相当的基本农田，并报国务院批准（

9、目前除8个试点外）。3、即使土地证件齐全也要慎重考虑；证件齐全=过去合法未来合法地块本不该划为基本农田，所以肯定有某些问题北京天津上海江苏浙江安徽广东重庆收购过程中，如何识别项目风险？李总，想将某村50亩耕地“盘”下来整体设计一个游乐区。目前的操作手段如下:(1)高价流转农民的土地，跟农民签署协议，一次性付款（所有权、资格权、使用权）（2）想着土地就是自己的，可以随便开发（3）认为农村集体土地是可以批建设用地的，觉得现在找村民流转过来，后期批成建设用地。（4）土地用途耕地建设用地，只能耕种案例 三方法：01.核实地块是否规划为建设用地02.不是建设用地，则需要修改规划03.办理农转用手续，农用地建设用地04.占补平衡05.办理乡村规划许可证06.一级开发，征收转国有，招拍挂拿地，协议出让07.集体经营性建设用地入市，收回农民土地使用权，整合入市其他类型风险4大棚房：在农业大棚里所建设的房子。用于居住、商业活动、工业生产1、大棚建房租售2、在大棚里开设餐饮、商业、娱乐等设施的3、大棚内建设工厂的不可行！图片来源网络图片来源网络农用地建房北京天津河北河南小别墅销售市民餐饮饭店商业住宿建设购买流转农户土地谢谢！