房地产估价师考试-房地产估价理论与方考前冲刺训练（2）.doc

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1、2011年房地产估价师考试模拟试题房地产估价理论与方法1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。A、价格B、常数C、价格变动率D、时间答案：D解析：见教材。2、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况答案：A解析：见教材。3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。A、9B、13.5C、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27= 18米4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算

2、可采用( )。A、类似写字楼的客观收益B、市场比较法C、该写字楼的实际收益D、无法估算答案：A解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定答案：D解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。6、路线价法估价的第二个步骤为( )。A、设定标准深度B、选取标准宗地C、编制深度百分率表D、划分路线价区段答案：A解析：见教材。7、某估价事

3、务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A、1998年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期答案：A解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。8、报酬率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。A、平均利润率B、安全利率C、经济增长率D、银行贷款利率答案：B解析：见教材。9、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的

4、结果。A、供需与价格B、需求与价格C、供给与价格D、供给与需求答案：D解析：见教材。10、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中( )是龙头。A、估价目的B、估价对象C、估价时点D、估价目的和估价对象答案：A解析：见教材11、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米A. 2390B. 2410C. 2430D. 2450答案：B解析：逐年上涨额的平均数d=(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(21

5、10-1810)/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米12、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )A. 等于报酬率B. 大于报酬率C. 小于报酬率D. 无法知道答案：A解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。13、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%A. 6B. 6.9C. 8.8D. 9答案：B解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%14、与报酬率性质不同的名词有( )A. 利息率B. 折现

6、率C. 内部收益率D. 空置率答案：D解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。15、基本完好房的成新率为( )A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新答案：D解析：房屋新旧程度的判定标准是：1)完好房：十、九、八成;2)基本完好房：七、六成;3)一般损坏房：五、四成;4)严重损坏房及危险房：三成以下。16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )A. 4858B. 5200C. 2700D. 6264答案：B解析：根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格

7、公式：V=A/Y*1-1/(1+Y)t+Vt/(1+Y)t=216/8%*1-1/(1+8%)2+5616/(1+8%)2=5200万元17、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元A. 100B. 42C. 63D. 77答案：A解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100万元。18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础

8、上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元A. 225.00B. 237.50C. 381.25D. 395.83答案：C解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25万元。19.收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A.最佳用途和最佳规模 B.最佳约度C.最佳规模和最佳约度 D.最佳用途答案：C解析: 它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。20、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y

9、2表示( )A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减答案：A解析：这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式21、钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )A. 2%B. 3%C. 4%D. 0答案：D解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。22、收益法适用的条件是房地产的( )A. 收益能够量化B. 风险能够量化C. 收益或风险其一可以量化D. 收益和风险均能量化答案：D解析：通过收益法的报酬资

10、本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。23、投资利润率的计算公式是( )A. 开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费用)B. 开发利润/(土地取得成本+开发成本)C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润/开发完成后的房地产价值答案：A解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。24、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是( )A. 2500万元B. 35

11、00万元C. 3600万元D. 3000万元答案：C解析： 20000 X 60% X 3000=3600万元。25、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )A. 30年B. 20年C. 10年D. 40年答案：B解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。26、一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合答案：D解析：见教材图示27、路线价法主要适用于( )A. 城市商业街道两侧土地的估价B. 旧建筑物的估价C. 新建筑物的估价D. 拆迁房屋的估价答案：A解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑

12、物价值。28、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )A. 算术平均数B. 中位数C. 加权平均数D. 众数答案：D解析：见教材。29、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)A. 单利计息的利息少，复利计息的利息多B. 单利计息的利息多，复利计息的利息少C. 单利计息的利息与复利计息的利息一样多D. 无法知道答案：A解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。30、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的

13、正常成交价格为( )元/m2。A.2487.75B.2500.00C.2511.00D.2162.25答案：B解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月 租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正 常价格是( )A. 700000元B.

14、695554元C. 777268元D. 800500元答案：C解析：租赁期限内的年净收益=200*180*(1-30%)*12=302400元租赁期限外的年净收益=200*200*(1-30%)*12=336000元V=302400/(1+10%)+302400/(1+10%)2+336000/(1+10%)3=777268元32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的

15、影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%答案：D 解析: 根据教材111页直接比较公式，100/( )=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了 然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )%。A.76B.80C.81D.84答案：C解析:求成新率的公式：1-(1-残值率) X (有效经过年数 / 建筑物的经济寿命)，即,

16、1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。34.在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况A. 有效经过年数B. 实际经过年数C. 剩余经过年数D. 自然经过年数答案：A解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。35.( )是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值答案：B解析： 原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。1. 房地产价格形成条件有( )。A、房地产的需要B、房地产的有用性C、房地产的有效需求D、房地

17、产的相对稀缺性答案：BCD解析：见教材。2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。A、土地生熟程度B、土地使用权年限C、土地使用者D、土地利用条件答案：ABD解析：见教材。土地使用者与基准地价无关。3. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。A、路线价B、深度百分率C、宗地形状D、临街状态答案：AB解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。A、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、经济上可行答案：ACD解析：见教材。

18、5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。A、市场比较法B、收益法C、成本法D、购买年法答案：ABD解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。6. 建筑物的物质折旧包括( )。A、功能衰退B、正常使用的磨损C、环境恶化D、意外的破坏损毁答案：BD解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。7. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近答案：ABD解析：见教材。8. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B

19、、资本化率的求取C、市场法中交易日期修正D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较答案：AD解析：见教材。9. 影响房地产价格的社会因素，主要有( )。A、政治安定状况B、社会治安程度C、房地产投资D、房地产投机E、城市化答案：ABDE解析：见教材。10、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )A. 所得税B. 土地摊提费C. 改扩建费D. 房屋火灾保险费答案： ABC解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。11、求取报酬率的方法有( ) A. 累加法B. 市场提取法C. 投资报酬率排序插入法D. 实际观察法答案： ABC解析：D是求建筑物折旧的

20、方法。12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )A. 商业利润B. 净运营收益C. 潜在毛收入D. 有效毛收入答案：BCD解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。13、在收益法中，下列哪一种说法是正确的( )A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率D. 报酬率与投资风险正相关答案： AD解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。14、下列哪种房地产最适用成本法估价( )A. 学校B. 公园C. 商场D. 普通商

21、品住宅答案：AB解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。15、以下哪些属于重新购建价格( )A. 建筑物的重置价格B. 土地的重置价格C. 建筑物的重建价格D. 土地的重建价格答案：AC解析：土地没有重置价格和重建价格之说。 1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 ( )答案：错解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行

22、适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。”2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )答案：错解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。3. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 ( )答案：错解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”4. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 ( )答案：对解析：见教材。5.

23、 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 ( )答案：对解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。6. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 ( )答案：错解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”7. 同一估价机构、

24、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 ( )答案：对解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。8. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )答案：错解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。9. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 ( )答案：对解析：见教材。10. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土

25、地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 ( )答案：错解析：前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。11. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 ( )答案：对解析：见教材。12. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 ( )答案：错解析：后半部分的说法

26、是错误的，单纯的旧房、现房在没有改变用途、改造的条件下是不能用假设开发法进行评估的。13. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 ( )答案：对解析：见教材。14. 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。 ( )答案：错解析：实地勘察需要有委托人或业主陪同，形成实地勘察记录还要由双方签字认可。15.地价是地租的资本化。( )答案：对解析：见教材。1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗

27、土地买卖实例作为比较实例。2、 可比实例的成交价格如下：试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。解：1、比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数2、交易情况修正系数为：可比实例A=100/100可比实例B=100/97可比实例c=100/1053、交易日期修正系数为：可比实例A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168可比实例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156可比实例C=1.0331.038=1.0724、房地产状况修正系数为：可比实例A=100/(950.4+1050

28、.35+1100.25)=100/102.25可比实例B=100/(920.4+960.35+980.25)=100/94.55可比实例A=100/(1060.4+1090.35+970.25)=100/104.85、计算比准价格：比准价格A=1200(100/100)1.168(100/102.25)=1370.76(元/平方米)比准价格B=1150(100/97)1.156(100/94.55)=1449.51(元/平方米)比准价格C=1380(100/105)1.072(100/104.8)=1344.38(元/平方米)6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：估

29、价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)估价对象价格(总价)=1388.221500=208.23万元2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为 50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑 面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8

30、000万 元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n2、计算年总收益=5600065%15012(1-15%)=5569.2万元3、计算年总费用：(1)年折旧费=22000/47 +8000(1-4%)/12 =1108.09万元(2)年经常费=10012=1200万元(3)年房产税=5569.212%=668.3万元(4)营业税等=5569.26%=334.15万元年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54

31、万4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元5、计算房地产价格1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A.33.3B.12C.20D.60%答案B2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)/( )原容积率下的土地单价。A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )

32、。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABD6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7. 房地产的供给曲线表示( )。A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系答案C8.

33、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。A.40B.45C.48D.50答案C9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定答案B10.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，

34、在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此诠兰鄱韵蠓康夭募鄹裎? )万元。A.992.06B.983.10C.1080D.852答案B1.( )，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日答案D2.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。A.写字楼B.电影院C.教学楼D.停车场答案ABD3.某大厦总建筑面积10000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价

35、值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%答案C4.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案C5.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区答案B6.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程

36、度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有 下列几种：未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：已作“三通一平或以上开发的土 地;取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。A.B.C.D.答案D7.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产

37、增值答案C8.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格答案D9.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%。估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( )A.1830.4B.2176.88C.2169.27D.2285.71答案B10.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。A.周围环境状况安宁程度B.位置有利于原料和产品的运输C.交通是否便捷及离市中心的远近D.繁华程

38、度临街状况答案D1.用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )修正。A.交易过程B.交易情况C.交易日期D.交易价格答案BC2.现行的土地权属证书有( )。A.国有土地所有证B.国有土地使用证C.集体土地所有证D.土地他项权利证明书答案BCD3.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有( )和( )之分。A.指数平滑法B.简单移动平均法C.指数移动平均法D.加权移动平均法答案BD4.城市房屋拆迁管理条理规定拆迁补偿的方式

39、有( )。A.货币补偿B.房屋产权调换C.实物补偿D.等价补偿答案AB5.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即( )。A.估价时点B.待开发项目开工之日C.待开发项目取得土地使用权之日D.该开发项目开始销售之日答案A6.抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有( )。A.制定最高限价或标准价格B.政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格C.征收房地产交易税或增值税D.建立一套房地产交易管理制度答案ABCD7.某宗房地产土地面积300 m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧

40、过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A.62500B.62000C.61000D.61500答案A8.房地产之所以有价格，前提条件是( )。A.有效供给B.有效需求C.有用性D.稀缺性答案BCD9.具体的长期趋势法主要有( )。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法和指数修匀法答案ABCD10.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.0

41、1.51.从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是( ).A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.朋友介绍答案ABC2.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用答案AB3.中国大陆目前主要有所有权.使用权.租赁权.抵押权.典权.地役权。其中，( )属于自物权，其余属于他物权。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权答案C4.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。A.1.05B.0.98C.0.95D.1.03答案C5.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，