知名房企土建工程造价成本管理.pdf

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1、碧桂园土建成本碧桂园土建成本(土建工程）土建工程）项目总培训课程第十三课项目总培训课程第十三课一、建设工程造价内容与构成二、单体造价组成与经济指标三、成本测算四、措施费分析目目录录一、建设工程造价内容与构成造价构成（一）、建设项目工程造价的构成建设项目总投资：建设项目总投资：指项目建设期用于项目的建设、建设期贷款指项目建设期用于项目的建设、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税和流动资金的总利息、固定资产投资方向调节税和流动资金的总和称为建设项目工程造价。和称为建设项目工程造价。造价费用构成如下表造价费用构成如下表:造价构成造价构成预备费1、基本预备费基本预备费:基本预备费是指在投资估算或设计

2、概算内难以预料的工程费用，费用内容基本预备费是指在投资估算或设计概算内难以预料的工程费用，费用内容包括：包括：（1）在批准的初步设计范围内，技术设计、在批准的初步设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用；增加的工程费用；设计变更、局部地基处理等增加的费用；（2）一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程项目费用应适当降低；工程保险的工程项目费用应适当降低；（3）竣工验收时为鉴定工程质量，对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费竣工验收时

3、为鉴定工程质量，对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；用；（4）超长、超宽、超重引起的运输增加费用等。基本预备费估算，一般超长、超宽、超重引起的运输增加费用等。基本预备费估算，一般是以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基础，乘以基本预备是以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基础，乘以基本预备费率进行计算费率进行计算造价构成预备费2、价差预备费价差预备费:价差预备费是指建设项目在建设期间，由于价格等变化引起工程造价变化价差预备费是指建设项目在建设期间，由于价格等变化引起工程造价变化预测预留费用。预测预留费用。费用内容包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费费用内容包括：人工、设备、

4、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。价差预备费的测算方法，一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算价差预备费的测算方法，一般根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，根据价格变动趋势，预测价值上涨率，采年份价格水平的投资额为基数，根据价格变动趋势，预测价值上涨率，采用复利方法计算。用复利方法计算。造价构成（二）、建筑安装工程造价的构成（1）按照建设部、财政部建标）按照建设部、财政部建标2003206号文号文件件关于印发关于印发的通的通知知规定：建筑安

5、装工程费用项目由直接费、间规定：建筑安装工程费用项目由直接费、间接费、利润和税金组成。接费、利润和税金组成。造价构成建筑安装建筑安装工程造价工程造价直接费直接费间接费间接费利润利润税金税金直接工程费直接工程费措施费措施费规费规费企业管理费企业管理费人工费、材料费、施工机械使用费人工费、材料费、施工机械使用费环境保护安全文明施工费、临时设施费、环境保护安全文明施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械进夜间施工费、二次搬运费、大型机械进出场及安拆费、脚手架费、已完工程及出场及安拆费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水降水费设备保护费、施工排水降水费环境保护安全文明施工费、临时设施

6、费、环境保护安全文明施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械进夜间施工费、二次搬运费、大型机械进出场及安拆费、脚手架费、已完工程及出场及安拆费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水降水费设备保护费、施工排水降水费管理人员工资、办公费、差旅交通费、管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金、其他财产保险费、财务费、税金、其他造价构成（2）按照）按照建设工程工程量清单计价规范建设工程工程量清单计价规范的的有关规定，工程量清单计价，建

7、筑安装工程造价有关规定，工程量清单计价，建筑安装工程造价由分部分项工程费、措施项目费和规费、税金组由分部分项工程费、措施项目费和规费、税金组成。成。造价构成造价构成（3）直接费直接费由直接工程费和措施费组成。造价构成1）直接工程费指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。造价构成2）措施费措施费指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场费及安拆费、混凝土和钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。造价

8、构成环境保护费：环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。文明施工费：文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。安全施工费：安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。临时设施费：临时设施费：是指施工企业为进行建筑工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。临时设施包括：临时宿舍、文化福利及公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂以及规定范围内道路、水、电、管线等临时设施和小型临时设施。临时设施费用由以下三部分组成：1）周转使用临建（如，活动房屋）；2）一次性使用临建费（如，简易建筑）；3）其他临时设施（如，临时管线）。造价构成夜

9、间施工费：夜间施工费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。二次搬运费：二次搬运费：是指因施工场地狭小等特殊情况而发生的二次搬运费用。大型机械设备进出场及安拆费：大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另外一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用，以及机械在施工现场进行安装和拆卸所需要的人工费、材料费、机械费、试运转费及安装所需的辅助设施的费用。造价构成混凝土和钢筋混凝土模板及支架费：混凝土和钢筋混凝土模板及支架费：是指混凝土施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的支、拆、运输费用及模板、

10、支架的摊销（或租赁）费用。市场情况:A、班组包工包出周转材料;(35*3.5)+(8.6*3.5)=152元/M2(建筑面积)B、班组包工;35/M2(展开面积)脚手架费：脚手架费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用。A、内脚手架B、外脚手架已完工程及设备保护费：已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需费用。施工排水、降水费：施工排水、降水费：是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水、降水措施所发生的各种费用。造价构成3）间接费间接费间接费由规费和企业管理费组成造价构成4）利润利润指施工企业完成所承包工程获得的盈利。收入-付出=利

11、润(得正数)100万-80万=20万造价构成5）税金（增值税）税金（增值税）建筑安装工程费用的税金是指计入建筑安装工程造价内的增值税税额。建筑业增值税税率为11%。详见详见广东省住房和城乡建设厅关于营业税改增值税后调整广东省建设工广东省住房和城乡建设厅关于营业税改增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知程计价依据的通知（粤建市函（粤建市函【2016】1113号）规定。号）规定。二、单体造价组成与经济指标单体造价组成与经济指标分析1、别墅别墅3、地下室地下室不同类型的建筑土建工程造价组成与经济指标分析。不同类型的建筑土建工程造价组成与经济指标分析。2、高层住宅高层住宅国家标准国家标准建设工程工程

12、量清单计价规范建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）、）、广东省建设工程计价通则广东省建设工程计价通则、2010年年广东广东省建筑与装饰工程综合定额省建筑与装饰工程综合定额、2010年年广东省安装工程广东省安装工程综合定额综合定额、2010年年广东省市政工程综合定额广东省市政工程综合定额、2010年年广东省园林绿化工程综合定额广东省园林绿化工程综合定额信息价：信息价：江门市江门市2011年年12月份信息价月份信息价计价依据：大泽项目为例单体造价组成与经济指标分析1、土建工程承包方式、土建工程承包方式分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；

13、除模板及脚手架外的措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。2、室内精装修（或精简装修）工程、室内浴室柜、浴室、室内精装修（或精简装修）工程、室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程镜、淋浴屏风、室内涂料工程采用全费用综合单价包干的承包方式。综合单价包含什么内容综合单价包含什么内容:综合单价是完成工程量清单中一综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润、规费和税金，并考虑风险因素组成。管理费、利润、规费和税金，并考虑风险因素组成。合同的承包方式：大泽项目为例单体造价组成与经济指标分析土

14、建工程的结算方式土建工程的结算方式高层住宅高层住宅J355（121#）土建工程分部分项工程量清单综合单价按照承包人投标的1号楼号楼的分部分项工程量清单综合单价包干，工程量按经发包人确认的竣工图及合同约定进行计算。J355（121#）的模板及脚手架按承包人投标的1号楼号楼的模板及脚手架综合单价包干，工程量按经发包人确认的竣工图计算。J355（121#）的除模板、脚手架外的措施项目费及其他项目费按承包人投标的1号楼号楼除模板、脚手架外的措施项目费及其他项目费每平方米95.18元包干乘以建筑面积作为此部分措施费，不予调整。合同的结算方式：大泽项目为例单体造价组成与经济指标分析室内精装修（或精简装修）

15、工程的结算方式室内精装修（或精简装修）工程的结算方式本工程室内块料工程的结算方式为本工程室内块料工程的结算方式为全费用综合包干单价包干全费用综合包干单价包干，承承包人按发包人提供的全费用综合包干单价表乘以统一报价系数：包人按发包人提供的全费用综合包干单价表乘以统一报价系数：1）低层住宅及电房按低层住宅及电房按1.08；2）高层住宅高层住宅、商铺商铺、幼儿园及保安亭按幼儿园及保安亭按1.00后的全费用综合包后的全费用综合包干单价干单价作为本合同工程结算全费用综合包干单价作为本合同工程结算全费用综合包干单价，全费用综合包干单价全费用综合包干单价已包括完成发包人提供的清单工程内容和本合同约定的工作内

16、容已包括完成发包人提供的清单工程内容和本合同约定的工作内容的一切费用的一切费用。工程量按经发包人确认的竣工图计算工程量按经发包人确认的竣工图计算。合同的结算方式：大泽项目为例单体造价组成与经济指标分析工程量计算依据是什么工程量计算依据是什么:1、合同约定的计算原则：如钢筋、土方工程。、合同约定的计算原则：如钢筋、土方工程。2、2008年清单计算规则及年清单计算规则及2010年广东省定额计算规则。年广东省定额计算规则。3、竣工图纸及相关文件、竣工图纸及相关文件单体造价组成与经济指标分析各户型造价指标汇总：单体造价组成与经济指标分析（一）、双拼别墅（1）工程概况本工程为:新会大泽碧桂园G116住宅

17、（毛坯/半毛半豪，天然基础/桩基础）建筑装修工程，建筑面积:323.64平方米，建筑物总高 10.96 米，三层框架，天然基础。经济指标-双拼别墅（2）单位工程费汇总分析经济指标-双拼别墅（3）分部分项工程费汇总分析经济指标-双拼别墅（4）措施项目费汇总分析经济指标-双拼别墅经济指标-双拼别墅（5）其他项目费汇总分析经济指标-双拼别墅（二）、高层住宅高层住宅（1）工程概况本工程为:新会大泽碧桂园山湖湾二期1号楼（毛坯），建筑面积:17217.8平方米，总高55.15米，18层框架剪力墙结构。经济指标-高层住宅（2）单位工程费汇总分析经济指标-高层住宅（3）分部分项工程费汇总分析经济指标-高层住

18、宅（4）措施项目费汇总分析经济指标-高层住宅经济指标-高层住宅经济指标-高层住宅（接上表）（5）其他项目费汇总分析经济指标-高层住宅（三）、地下室地下室（1）工程概况本工程为:新会大泽碧桂园山湖湾二期地下车库（毛坯），建筑面积:7789.62平方米，总高4.9米，1层框架剪力墙结构，管桩基础。经济指标-地下室（2）单位工程费汇总经济指标-地下室（3）分部分项工程费汇总分析经济指标-地下室（4）措施项目费汇总分析经济指标-地下室经济指标-地下室经济指标-地下室（接上表）（5）其他项目费汇总分析经济指标-地下室（6）桩基础工程费用汇总经济指标-地下室（四）综合单价人材机各占比例单价组成与指标分析1

19、 1、500mm500mm桩综合单价：桩综合单价：230.93230.93元元/M/M，其中，其中2 2、基础承台砼、基础承台砼C25C25综合单价：综合单价：463.13463.13元元/M3/M3，其中，其中3 3、有梁板砼、有梁板砼C25C25综合单价：综合单价：441.88441.88元元/M3,/M3,其中其中4 4、钢筋、钢筋2525内综合单价：内综合单价：6453.266453.26元元/吨，吨，其中其中材料：材料：179179.4242元元，占占7777.6969%机械：机械：5151.5 5元元元元，占占2222.3131%人工：人工：108108.4242元元，占占2323

20、.4141%材料：材料：339339.6969元元，占占7373.3535%机械：机械：1515.0101元元，占占 3 3.2424%人工：人工：9696.1717元元，占占2121.7676%材料：材料：343343.7171元元，占占7777.7878%机械：机械：1 1.9999元元，占占0 0.4545%人工：人工：696696.2525元元，占占1010.7979%材料：材料：56945694.9393元元，占占8888.2525%机械：机械：6262.0808元元，占占0 0.9696%单价组成与指标分析人工：人工：32.5232.52元，占元，占67.1%67.1%材料：材料：

21、13.7113.71元，占元，占28.28%28.28%机械：机械：2.242.24元，元，占占4.61%4.61%人工：人工：12.3312.33元，占元，占51.95%51.95%材料：材料：9.859.85元，元，占占41.49%41.49%机械：机械：1.561.56元，元，占占6.55%6.55%人工：人工：12.0712.07元，占元，占20.99%20.99%材料：材料：45.4445.44元，占元，占79.01%79.01%5 5、金属推拉窗综合单价：、金属推拉窗综合单价：370.03370.03元元/M2/M2，其中，其中6 6、有梁板模板综合单价：、有梁板模板综合单价：48

22、.4648.46元元/M2/M2，其中，其中7 7、综合钢脚手架综合单价：、综合钢脚手架综合单价：23.7423.74元元/M2/M2，其中，其中8 8、屋面保温层综合单价：、屋面保温层综合单价：57.5157.51元元/M2/M2，其中，其中人工：人工：4646.9898元元，占占1212.7 7%材料：材料：320320.0505元元，占占8686.4949%机械：机械：3 3元元，占占0 0.8181%单价组成与指标分析人工：人工：17.0917.09元，占元，占79.17%79.17%材料：材料：4.264.26元，元，占占19.7219.72机械：机械：0.240.24元，元，占占1

23、.1%1.1%人工：人工：20.7120.71元，占元，占62.19%62.19%材料：材料：12.2512.25元，占元，占36.77%36.77%机械：机械：0.350.35元，元，占占1.04%1.04%9 9、屋面涂膜防水综合单价：、屋面涂膜防水综合单价：41.6641.66元元/M2/M2，其中，其中1010、内墙抹灰综合单价：、内墙抹灰综合单价：21.5821.58元元/M2/M2，其中，其中1111、外墙抹灰综合单价：、外墙抹灰综合单价：33.3133.31元元/M2/M2，其中，其中人工：人工：5 5.2424元元，占占1212.5858%材料：材料：3636.4242元元，占

24、占8787.4242%（五）综合单价分析表：单价组成与指标分析有梁板综合单价分析表现浇混凝土钢筋（级钢）1625综合单价分析表（六）各户型土建单体造价组成比例表各户型土建单体造价组成比例表：单价组成与指标分析各户型土建单体造价组成比例表各户型土建单体造价组成比例表序号 规划栋号土石方工程工程砌筑工程混凝土及钢筋混凝土工程（包脚手架 模板）金属结构工程屋面及防水隔热 保温工程楼地面工程墙 柱面工程天棚工程 门窗工程油漆 涂料裱糊工程及其他工程措施费（除脚手架与模板）1别墅1.28%9.09%39.40%12.80%1.97%14.03%1.24%5.76%4.76%9.67%2高层地上部分0.0

25、2%9.38%48.00%1.20%6.50%19.40%1.60%9.80%0.50%3.60%3地下室部分0.70%1.10%77.00%13.20%0.10%0.90%1.50%0.40%0.80%4.30%注：具体百分比需按实际工程的分部分项占总造价的百分率三、成本测算（1）土地成本成本测算土地成本为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、中介费用、交易契税等，不同地区不同价格。（2）前期规费成本测算前期规费主要是指从事房地产开发向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费、教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的

26、新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，缴纳标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右。（3）工程成本成本测算此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的30%60%，具体内容包括，具体内容包括：勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；建筑安装工程费用，包括土建、安装等费用；电梯投资；小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；

27、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；小区配套费用（适用于大规模小区建设），包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。（4）开发间接费成本测算此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例

28、计算。销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3%5%计列，视项目具体情况而定。销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。其他支出四、措施费分析1、现场围护；2、现场文明施工措施费；3、抽水排水费；4、塔吊基础；措施费分析1、现场围墙；措施费分析承包人进场时，现场已有可使用的临时围挡（按元），结算时予以扣除；现场已有的临时围挡如需拆改，不另计取费用。2、现场文明施工措施费；措施费分析现场排水沟地面硬地化防护现场文明施工措施费内容3、抽水排水费；措施费分析降水清单天上水（雨水）：措施费已包含在内。地下水（水位高）：专项方案审核，挂表计算。4、塔吊基础；措施费分析塔吊的基础属于除模板及脚手架外措施费包干范围（特殊土质需打桩时，桩工程可办理签证），不再另外计取。谢谢谢！谢！郑永来郑永来联系电话：联系电话：