房地产企业优秀成本总监的成本观和素质要求——暨房地产住宅项目关键成本指标体系.pdf

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1、2011.03版权所有 不得拷贝2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业优秀成本总监的成本观和素质要求房地产企业优秀成本总监的成本观和素质要求暨房地产住宅项目关键成本指标体系暨房地产住宅项目关键成本指标体系2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录本次培训目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析房地产企业成本总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析房地产企业成本管理理念分析房地产住宅项目关键成本指标体系房地产住宅项目关键成本指标体系2011.03版权所

2、有 不得拷贝本次培训目标本次培训目标?掌握房地产行业成本管理的核心理念掌握房地产行业成本管理的核心理念?了解中国房地产企业综合运营水平了解中国房地产企业综合运营水平?了解房地产品牌企业的成本管理做法了解房地产品牌企业的成本管理做法?建立正确、系统的房地产项目成本控制理念建立正确、系统的房地产项目成本控制理念?房地产住宅项目关键成本指标体系分析房地产住宅项目关键成本指标体系分析2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录本次培训目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析房地产企业成本总监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系

3、中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析房地产企业成本管理理念分析房地产住宅项目关键成本指标体系房地产住宅项目关键成本指标体系2011.03版权所有 不得拷贝质质量量进进度度成成本本传统角度或承建角度传统角度或承建角度房地产企业角度房地产企业角度工艺质量工艺质量工艺进度工艺进度成本控制成本控制产品质量产品质量经营进度经营进度投资控制投资控制房地产工程项目管理核心理念剖析房地产工程项目管理核心理念剖析房地产企业与传统角度对房地产企业与传统角度对“铁三角铁三角”认识的区别认识的区别:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业成本管理理念投资控制房地产企业成本管理理念投资控

4、制经营经营定位定位客户客户需求需求对手对手条件条件:.2011.03版权所有 不得拷贝客户需求决定成本案例客户需求决定成本案例示例示例:Word版文件来自:中国工程造价控制群中国工程造价控制群.群号:1601979692011.03版权所有 不得拷贝1 1）万科风之玫瑰住宅分级指标万科风之玫瑰住宅分级指标柜机或吸顶机多联机空调迎宾厅合用独立信报区4.54.5休息会客区进深休息会客区进深2.13 3候梯区开间候梯区开间4.55迎宾大厅进深无35-4535-45休息会客区休息会客区10-20平15-30候梯区35-50平45-65平45-65平迎宾大厅面积迎宾大厅面积4.5-5.46.0-8.4净

5、高5.4-6.28.1-9.3层高首层大堂标杆B（入门）标杆B（入门）标杆A（较高）标杆A（较高）项目项目分类分类2.12.12.42.4候梯区开间候梯区开间4.54.5休息区进深1015候梯区面积303535休息区面积休息区面积3.73.7休息区、候梯区净高4.54.5休息区、候梯区层高车库大堂标杆B（入门）标杆B（入门）标杆A（较高）标杆A（较高）项目项目分类分类1.31.31.3入户门净宽入户门净宽2.22.52.5候梯区净宽候梯区净宽标准层标杆B（入门）标杆B（入门）标杆A（较高）标杆A（较高）项目项目分类分类宜设应设空调一个一个两侧各一两侧各一控制面板控制面板0.91梯门宽2.32.

6、32.32.3层门高层门高电梯标杆B（入门）标杆B（入门）标杆A（较高）标杆A（较高）项目项目分类分类示例示例对手条件决定成本案例对手条件决定成本案例:.2011.03版权所有 不得拷贝经营（老板）定位决定成本案例经营（老板）定位决定成本案例星河湾产品星河湾产品示例示例:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产成本管理理念投资控制房地产成本管理理念投资控制?房地产成本管理房地产成本管理房地产成本管理房地产成本管理不等于简单的省钱！不等于简单的省钱！不等于简单的省钱！不等于简单的省钱！:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产成本管理理念投资控制房地产成本管理理念投资控制成本规划论成本规划论成本

7、不是控制出来的，是规划出来的。成本不是控制出来的，是规划出来的。:Word:.2011.03版权所有 不得拷贝质质量量进进度度成成本本房地产项目管理核心理念剖析房地产项目管理核心理念剖析房地产企业与传统角度对房地产企业与传统角度对“铁三角铁三角”认识的区别认识的区别传统角度或承建角度传统角度或承建角度工艺质量工艺质量工艺进度工艺进度成本控制成本控制房地产企业角度房地产企业角度产品质量产品质量经营进度经营进度投资控制投资控制:.2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录本次培训目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析房地产企业成本总监业

8、务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析房地产企业成本管理理念分析房地产住宅项目关键成本指标体系房地产住宅项目关键成本指标体系:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业成本总监业务素质模型房地产企业成本总监业务素质模型投资控制能力投资控制能力建筑安装成本控制能力建筑安装成本控制能力财务税务能力财务税务能力332211项目全成本控制能力项目全成本控制能力44经营能力经营能力基本专业能力基本专业能力整体业务能力整体业务能力综合专业能力综合专业能力:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业成本总监业务素质模型房地产企

9、业成本总监业务素质模型投资控制能力投资控制能力建筑安装成本控制能力建筑安装成本控制能力财务税务能力财务税务能力332211项目全成本控制能力项目全成本控制能力44经营能力经营能力基本专业能力基本专业能力整体业务能力整体业务能力综合专业能力综合专业能力目标成本目标成本责任成本责任成本动态控制动态控制招标采购招标采购合同管理合同管理认价签证结算认价签证结算获取途径培训培训实践实践交流交流集团平台集团平台行业总结行业总结:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业成本总监业务素质模型房地产企业成本总监业务素质模型投资控制能力投资控制能力建筑安装成本控制能力建筑安装成本控制能力财务税务能力财务税务能

10、力332211项目全成本控制能力项目全成本控制能力44经营能力经营能力基本专业能力基本专业能力整体业务能力整体业务能力综合专业能力综合专业能力土地（项目可研评估）土地（项目可研评估）建筑安装成本建筑安装成本设计成本（设计优化）设计成本（设计优化）营销成本营销成本管理成本管理成本跨部门协作跨部门协作获取途径培训培训实践实践行业交流行业交流集团平台集团平台行业总结行业总结:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业成本总监业务素质模型房地产企业成本总监业务素质模型投资控制能力投资控制能力建筑安装成本控制能力建筑安装成本控制能力财务税务能力财务税务能力332211项目全成本控制能力项目全成本控制能

11、力44经营能力经营能力基本专业能力基本专业能力整体业务能力整体业务能力综合专业能力综合专业能力财务规划财务规划税务筹划税务筹划全面预算管理全面预算管理财税管理与业务部门的关系财税管理与业务部门的关系集团成本管控集团成本管控获取途径实践实践培训培训行业交流行业交流集团平台集团平台磨炼磨炼:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业成本总监业务素质模型房地产企业成本总监业务素质模型投资控制能力投资控制能力建筑安装成本控制能力建筑安装成本控制能力财务税务能力财务税务能力332211项目全成本控制能力项目全成本控制能力44经营能力经营能力基本专业能力基本专业能力整体业务能力整体业务能力综合专业能力综

12、合专业能力公司价值评估公司价值评估公司融资渠道与融资工具公司融资渠道与融资工具项目投资决策与投资风险项目投资决策与投资风险经营综合成本分析（机会与时经营综合成本分析（机会与时间成本、净资产回报、销售净间成本、净资产回报、销售净利润率、资金周转率、负债）利润率、资金周转率、负债）获取途径实践实践培训培训行业信息行业信息集团平台集团平台磨炼磨炼:.2011.03版权所有 不得拷贝百锐房地产成本总监高阶班课程百锐房地产成本总监高阶班课程优秀成本总监的成本观和素质要求优秀成本总监的成本观和素质要求房地产企业全面预算管理房地产企业全面预算管理房地产项目设计阶段成本优化房地产项目设计阶段成本优化房地产工程

13、成本全过程精细化管理房地产工程成本全过程精细化管理房地产企业战略采购与关键部品采购课程房地产企业战略采购与关键部品采购课程房地产企业财务管理课程房地产企业财务管理课程房地产企业税务筹划管理房地产企业税务筹划管理房地产集团化企业成本管理体系的建立房地产集团化企业成本管理体系的建立领先企业案例研习：中海地产成本管理解密领先企业案例研习：中海地产成本管理解密房地产住宅项目关键成本指标体系房地产住宅项目关键成本指标体系:.2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录本次培训目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析房地产企业成本总监业务素质模型分

14、析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析房地产企业成本管理理念分析:.2011.03版权所有 不得拷贝中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系:.2011.03版权所有 不得拷贝与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比回款情况从开工到四证周期开工到融资贷款周期建安目标成本变动率计划完成率5 10个项目个项目开发规模开发效率（从拿地开工到开盘）产品质量投诉企业整体运营指标指标类别人均税后利润人均年开发面积人均效能（净利润/人力总成本）资金计划使用情况指标名称地产行业标杆指标120180万元万元

15、/人人42005000平米平米/人人8.5低、多层：低、多层：9个月个月高层：高层：12个月个月6个月个月78个月个月5%以内以内项目营运四个节点项目营运四个节点100一级计划节点一级计划节点90（约（约60个）个）决策层 会议决议完成决策层 会议决议完成100%月计划完成月计划完成90%90%90%未有质量投诉公众事件未有质量投诉公众事件:.2011.03版权所有 不得拷贝毛坯房改造费用铁杆供方选用比例新项目开发核心员工比例合同结算时间建筑安装成本水平施工图纸深度水平监理费用标准项目时间计划管理水平工程合同数量与人员配置项目管理核心指标（1）指标类别指标名称地产行业标杆指标与行业标杆企业运营

16、指标对比与行业标杆企业运营指标对比大于大于75%大于大于75%小于小于45个，个，7人标配人标配68个月个月不少于不少于15元元/m2小于小于50元元/m2工法合理实用，不是简单套用标准图工法合理实用，不是简单套用标准图略高于社会平均水平略高于社会平均水平分级管理、分段考核、全员推进分级管理、分段考核、全员推进:.2011.03版权所有 不得拷贝行政能力与主要供方高层沟通频率设计选材定样、招标影响工程款支付及时性建筑安装成本水平施工工期合理性项目管理核心指标（2）安全文明施工指标类别指标名称地产行业标杆指标与行业标杆企业运营指标对比与行业标杆企业运营指标对比1次次/月月细致入微、企业文化载体细

17、致入微、企业文化载体按照集团合理标准工期水平完成按照集团合理标准工期水平完成略高于社会平均水平略高于社会平均水平按照合同达到按照合同达到90%负面影响可控负面影响可控垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先垃圾堆里造不出好质量，安全文明当地领先:2011.03版权所有 不得拷贝投资者满意度员工满意度满意度指标类别客户满意度指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比客户忠诚度客户忠诚度64%（重复购买或推荐购（重复购买或推荐购买）；客户满意度买）；客户满意度85%9577%（第三方调查）（第三方调查）:.2011.03版权所有 不得拷贝设计变更截止时间点设计费用标准设计项

18、目创新率限额设计关键指标达成率人均设计面积施工图老工程师人员设计周期设计管理建筑方案/园林方案设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费用）二次设计与部品确定时间指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比一般项目共一般项目共46个月：方案阶段个月：方案阶段60天、初设阶段天、初设阶段30天、施工图阶段天、施工图阶段6070天。天。标准化项目：方案标准化项目：方案42天、扩初天、扩初施工图施工图35天。成熟项目：方案天。成熟项目：方案49天、天、扩初施工图扩初施工图63天。天。创新项目：方案创新项目：方案70天、扩初天、扩初35天、施工图天、施工图6070天。天。4

19、5万平米万平米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置60100元元/m2（建筑面积）（建筑面积）1000.5%以内（万科指标）以内（万科指标）90%30%（一般项目）（一般项目）单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。单体建筑，工法样板后；室外，雨污水管线后。2040元元/m2（建筑面积）（建筑面积）/1520元元/m2（园林面积）（园林面积）总包开工后总包开工后2个月内完成（参考）个月内完成（参考）:.2011.03版权所有 不得拷贝项目工程合同数量合同结算时间招标周期偏差战略采购合同额比例无图分判建筑合同比例暂定工程量合同比例最低投标入围单位比例合同的标准化份数清单加图纸合同价格包干比例人均

20、招采面积招标文件的标准化份数采购与合同管理工程款支付及时性指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比20万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置85%85%5%95%（需要讨论操作方式）（需要讨论操作方式）10%0%29类部品，占总合同额类部品，占总合同额45%100（中海（中海08年之后）年之后）小于小于45个个68个月个月按照合同达到按照合同达到90:.2011.03版权所有 不得拷贝成本动态控制一月一清补充预算一单一算率补充预算与设计变更按合同编流水号率设计变更率目标成本的偏差率（结算成本/目标成本）基准成本的准确率（单项结算成本/基准成本）零

21、星合同审批时效人均成本管理面积现场签证率结算节省金额及比率（施工单位结算价-实际结算价）成本管理指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比10万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置5951032100100100当天审批当天审批31%、3天内审批天内审批55%，超过，超过10天天审批审批24%:.2011.03版权所有 不得拷贝监理部监理工程师的激励现场工地管理人员配置标准每户入伙轻微问题数毛坯房改造费用监理总工程师待遇一级计划中的工程节点完成率标准工期达成率重大安全事故率铁杆供方选用比例新项目开发核心员工比例项目工程合同数量监理费用标准工程管理人

22、均工程建设面积（工程业务口）工程质量客户满意度工程质量对客户满意度贡献度指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比不小于不小于15元元/m23万平方米万平方米/人，兼顾专业配置人，兼顾专业配置65大于大于75大于大于75小于小于45个个9010003/100户户当地总监待遇水平分位值前当地总监待遇水平分位值前20小于小于50元元/m2857人人20:.2011.03版权所有 不得拷贝监理公司老板的工作状态监理部内业体系施工过程中的检验批管理状态监理合同水平监理部监理工程师的激励监理部监理人员的办公室安排监理部监理人员的就餐安排监理规划水平监理管理分项指标监理费

23、用标准监理总工程师待遇指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比不小于不小于15元元/m2当地总监待遇水平分位值前当地总监待遇水平分位值前2020靠近甲方，远离总包靠近甲方，远离总包与甲方合伙，严禁在总包食堂搭餐与甲方合伙，严禁在总包食堂搭餐有追求、想做好；有想法、有团队有追求、想做好；有想法、有团队完整、有序，不是二张皮假资料完整、有序，不是二张皮假资料与施工过程同步，不是假资料与施工过程同步，不是假资料结合项目，针对性强，奖罚分明结合项目，针对性强，奖罚分明结合项目，针对性强，实操性强结合项目，针对性强，实操性强:.2011.03版权所有 不得拷贝不同物业

24、类型选择总包的原则分包转包情况付款是否及时总包单位内业体系情况总包单位项目经理水平长期合作的劳务队伍稳定性与水平项目部管理班子人员配备总包的资金实力总包单位在当地的口碑总包单位企业内部管理水平总包在项目所在地的资源情况总包管理分项指标总包老板与甲方的关系甲方项目在总包年度项目的地位指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比长期合作，知根知底长期合作，知根知底制度健全、执行规范制度健全、执行规范类型项目的经验比较丰富类型项目的经验比较丰富稳定、可靠稳定、可靠体量相类，体制相异体量相类，体制相异齐备、执行力足够齐备、执行力足够（利润或荣誉等）前三甲项目（利润或荣誉

25、等）前三甲项目基本上可以保证项目需要基本上可以保证项目需要完整、有序，不是二张皮假资料完整、有序，不是二张皮假资料能够按合同支付能够按合同支付基本上可以保证项目正常推进基本上可以保证项目正常推进不能有恶性口碑不能有恶性口碑严格避免简单地分包转包严格避免简单地分包转包:.2011.03版权所有 不得拷贝2厚聚氨脂涂膜（上海汇丽）等等内隔墙墙板样板房效果成本标准园林质量成本标准质量成本管理核心指标数据外墙保温质量单方造价成本标准烟道每延米成本指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比120150元元/m240元元/m2100元元/m150元元/m250007000

26、元元/m2350600元元/m2:.2011.03版权所有 不得拷贝销售去化速度区域竞争能力产品竞争能力项目营销费用标准客户成交周期来访客户成交率房款回笼周期库存量每户客户成交成本来访客户数/广告推广投放额人均销售面积客户管理能力策划营销指标类别指标名称地产行业标杆指标与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比顺市：1015%，逆市：5%左右顺市：1-3天，逆市：7-10天一般分批推售；三个月推售一次。180天一般约定7天之内签约交首期。快的当天或3天之内。一个月内办完按揭手续。重庆需要67天。1人/6000元2w/户12.5%销售产值34万平方米/人，兼顾专业配置有企业主打固化产品有区域竞

27、争优势深谙某类客户特性36个月:.2011.03版权所有 不得拷贝与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比各股东投资收益率总资产周转率（次）周转指标净负债率股东权益计息负债率全口径计息负债率负债指标资金平均周期利润增长率销售费用率管理费用率销售毛利润销售净利润盈利指标投资回收周期净资产收益率ROE投资回报指标企业整体经营指标8 10个项目开发规模指标行业标杆指标指标名称指标类别1025%1025%15%15%15%15%45%45%0.45 0.45:.2011.03版权所有 不得拷贝与标杆企业运营指标对比与标杆企业运营指标对比整体项目成本指标项目销售净利润项目内部收益率IRR指标单项目自

28、身融资水平项目经营指标指标类别指标名称地产行业标杆指标大于大于20%20%35%70%:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产企业运营管理的定义房地产企业运营管理的定义房地产企业运营管理：房地产企业运营管理：是战略的延伸是战略的延伸是财务的落实是财务的落实是成本的监控是成本的监控是计划的监督是计划的监督房地产企业运营管理，是多项目之间房地产企业运营管理，是多项目之间的协调，运营部门分析各项专业运营的协调，运营部门分析各项专业运营指标，为管理层决策提供详细、准确指标，为管理层决策提供详细、准确的数据支持。运营月度分析报告深度的数据支持。运营月度分析报告深度标准：销售回款分析、费用使用分析标准：

29、销售回款分析、费用使用分析、建筑安装成本一月一清、进度月度、建筑安装成本一月一清、进度月度分析、项目风险月度评估、项目运营分析、项目风险月度评估、项目运营偏差纠偏解决方法。运营管理是企业偏差纠偏解决方法。运营管理是企业授权的良好基础。授权的良好基础。兄弟企业运营管理经验借鉴：兄弟企业运营管理经验借鉴：运营指标就是企业运作指挥棒运营指标就是企业运作指挥棒，设置运营指，设置运营指标体系，根据市场行情，通过调整指标体系，根据市场行情，通过调整指标体系，指导与带动专业管理。运营标体系，指导与带动专业管理。运营管理，有利于企业通过关键运营指标，简洁明了对项目进行监控，管理，有利于企业通过关键运营指标，简

30、洁明了对项目进行监控，有效控有效控制项目风险制项目风险，是多项目管理的有效工具。，是多项目管理的有效工具。房地产企业运营管理，不是简单地统房地产企业运营管理，不是简单地统计项目数据，设置一些指标进行评估计项目数据，设置一些指标进行评估考核。考核不是目的，而是要为项目提供作战方案或纠偏方案。运营管考核。考核不是目的，而是要为项目提供作战方案或纠偏方案。运营管理，是风控，更是项目推进的作战参谋。理，是风控，更是项目推进的作战参谋。:.2011.03版权所有 不得拷贝本次培训目录本次培训目录房地产行业成本管理核心理念剖析房地产行业成本管理核心理念剖析房地产企业成本总监业务素质模型分析房地产企业成本总

31、监业务素质模型分析中国房地产企业综合运营能力评估指标体系中国房地产企业综合运营能力评估指标体系房地产企业成本管理理念分析房地产企业成本管理理念分析房地产住宅项目关键成本指标体系房地产住宅项目关键成本指标体系:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产全成本观念房地产全成本观念施工阶段-承建商的全成本、开发商的阶段性成本。施工阶段-承建商的全成本、开发商的阶段性成本。开发全过程成本-开发商最关注开发全过程成本-开发商最关注按成本类型分：土地、工程、财务及税金、管理、营销、设计；按成本类型分：土地、工程、财务及税金、管理、营销、设计；按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；按控制阶段分：可

32、研、定位、设计、招标、施工、结算；注释：成本比例关系决定成本控制重注释：成本比例关系决定成本控制重点、成本的关联性、成本控制阶段。点、成本的关联性、成本控制阶段。产品寿命周期成本-品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。产品寿命周期成本-品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。对项目整个寿命周期而言，项目开发对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑。特别法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商业地产项目，营运成本尤其重要。是商业地产项目，营运成本尤其

33、重要。:.2011.03版权所有 不得拷贝房地产成本管理的发展趋势房地产成本管理的发展趋势需永久关注需永久关注全员参与全员参与重心前移重心前移方案优化方案优化管理创新管理创新“简单省钱简单省钱”是承建单位、突破成本定价是房地产商！是承建单位、突破成本定价是房地产商！:.2011.03版权所有 不得拷贝从大的客户需求概念角度，可以把中国的城市分为成本型城市与产品型城市。从大的客户需求概念角度，可以把中国的城市分为成本型城市与产品型城市。成本型城市成本型城市指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：郑州、长沙、指建安成本对项目的赢利有较大影响的城市，比如：郑州、长沙、长春、中山、芜湖、镇江等。

34、成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。长春、中山、芜湖、镇江等。成本型城市的特征：房价普遍较低，房价差异性小。产品型城市产品型城市指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：北京、上海、杭指项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比如：北京、上海、杭州、深圳、广州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。州、深圳、广州等。产品型城市的特征：房价差异性大，产品差异性大。成本型城市成本型城市对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投对工程建安成本的控制要求较高，重点是控制设计阶段成本优化、招投标、现场签证等。标、现场签证等。成本型城市成本型城市对工程管理、工程成本管理的

35、要求较高。对工程管理、工程成本管理的要求较高。产品型城市产品型城市对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显得对工程建安成本的控制要求相对降低，对项目档次定位、开发节奏的把握反而显得重要。重要。在同一个城市，存在产品型地块与成本型地块的差别。在同一个城市，存在产品型地块与成本型地块的差别。对不同的城市不同的地块，我们要采用不同的成本控制方法。不要让成本经验主义对不同的城市不同的地块，我们要采用不同的成本控制方法。不要让成本经验主义害死了人。害死了人。选择城市的时机，正值城市由成本型快速转向产品型，最有利，比如：中信珠海。选择城市的时机，正值城市由成本型快速转向产品型

36、，最有利，比如：中信珠海。成本型城市与产品型城市的投资控制差异成本型城市与产品型城市的投资控制差异:.2011.03版权所有 不得拷贝提升价值的五种方式提升价值的五种方式C下降，F上升C下降，F上升C不变，F上升C不变，F上升C下降，F不变C下降，F不变C小幅上升，F大幅上升C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降C大幅下降，F小幅下降-具体选择哪种途径，与市-具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、场环境、公司经营理念、产品方针有关。产品方针有关。-价值的评估：有显性的，-价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决远的，需要综合平衡与决策

37、。策。提升价值的五种途径提升价值的五种途径价值工程的基本公式：价值工程的基本公式：V=F/CV=F/CV-value,性价比F-function,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本:.2011.03版权所有 不得拷贝谁是控制工程成本的核心部门谁是控制工程成本的核心部门观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门。观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门。观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门。观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门。观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。观点三：项目部是工程成本控制的核心部门。观点四：物资部是工程成本控制的核心部门。观点四：物资部是工

38、程成本控制的核心部门。观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。观点五：配套办是工程成本控制的核心部门。营销部？财务部？营销部？财务部？:.2011.03版权所有 不得拷贝设计招标施工设计招标施工SPEND曲线曲线项目周期项目周期成成本本发生的发生的成本成本形成的形成的成本成本定位定位成本控制重点成本控制重点放那儿好？放那儿好？70%80%20%销售及物管销售及物管工程成本控制的重点工程成本控制的重点:.2011.03版权所有 不得拷贝工程成本与营销、设计、工程技术的关系工程成本与营销、设计、工程技术的关系营销决定营销决定方向方向设计阶段设计阶段优化优化技术决定技术决定细节细节123:.2011

39、.03版权所有 不得拷贝正确认识设计阶段成本优化正确认识设计阶段成本优化传统建筑设计院，并不能帮助房地产企业全面控制设计阶段的成传统建筑设计院，并不能帮助房地产企业全面控制设计阶段的成本！中国大陆设计管理条块分割严重，房地产设计管理范围远远大本！中国大陆设计管理条块分割严重，房地产设计管理范围远远大于传统的建筑设计院。于传统的建筑设计院。房地产设计管理全新思路：作为房地产公司从事规划设计管理的工房地产设计管理全新思路：作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向程师，除了要完成传统规划、设计管理的工作外，还要向二个方向延伸，一是土地规划、设计性质

40、的整合，二是甲方另行委托的二次延伸，一是土地规划、设计性质的整合，二是甲方另行委托的二次设计和选材用料。设计和选材用料。大师指点迷津，一个主意节省几百万的神话已经结束。房地产企业大师指点迷津，一个主意节省几百万的神话已经结束。房地产企业现在需要的是精细的设计管理优化。现在需要的是精细的设计管理优化。现阶段规划设计阶段成本技术优化的重点：三个总说明（建筑、结现阶段规划设计阶段成本技术优化的重点：三个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢构、设备）、竖向控制、基坑支护、基础工程、地下室设计、含钢量控制、水电设计参数控制、室外环境景观。量控制、水电设计参数控制、室

41、外环境景观。:.2011.03版权所有 不得拷贝万科模式：工程招标万科模式：工程招标（合约）管理与成本（合约）管理与成本（预结算）管理分离。（预结算）管理分离。中海模式：工程管理中海模式：工程管理与成本（预结算）管与成本（预结算）管理合并。理合并。模式：招标（合约）、成模式：招标（合约）、成本（预结算）、合同执本（预结算）、合同执行、审算分离。行、审算分离。工程成本管控模式没有固定的，适合就好！工程成本管控模式没有固定的，适合就好！适合的标准是什么？适合的标准是什么？工程成本管控模式必须工程成本管控模式必须符合公司经营需要！符合公司经营需要！成本管控模式、成本管理理念传承与发展成本管控模式、成

42、本管理理念传承与发展:.2011.03版权所有 不得拷贝异地成本管理测算与沟通异地成本管理测算与沟通总部与分公司的沟通困境。总部与分公司的沟通困境。异地成本测算的必要性异地成本测算的必要性:.2011.03版权所有 不得拷贝目标成本规划与分解目标成本规划与分解目标成本规划要点：产品定位、物业类型、对手条件、目标成本规划要点：产品定位、物业类型、对手条件、客户敏感、部品标准、供方选择。客户敏感、部品标准、供方选择。目标成本分解要点：合同分解、部品标准。目标成本分解要点：合同分解、部品标准。目标成本确定过程：目标成本规划合同分解合同目标成本目标成本确定过程：目标成本规划合同分解合同目标成本万科的万

43、科的“七只眼睛七只眼睛”做法。做法。:.2011.03版权所有 不得拷贝甲方分包做多与总包做多的问题甲方分包做多与总包做多的问题非核心业务分包是方向！非核心业务分包是方向！:.2011.03版权所有 不得拷贝甲方分包做多与总包做多甲方难以总包的瓶颈甲方分包做多与总包做多甲方难以总包的瓶颈总包瓶颈信任危机信任危机三边工程三边工程合同管理合同管理:.2011.03版权所有 不得拷贝甲方分包做多与总包做多的问题甲方分包做多与总包做多的问题“三边工程三边工程”解决方案解决方案土建扩初土建扩初建筑、规划方案建筑、规划方案结构、设备结构、设备初步方案初步方案施工图设计施工图设计建筑、建筑、规划方案规划方案

44、部品部品设计及设计及定板定板扩初设计扩初设计概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案施工图施工图拿地节点拿地节点概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案方案报建方案报建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计模型研究模型研究景观概念方案设计景观概念方案设计景观方案设计景观方案设计景观施工图设计景观施工图设计销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发产品、技术创新研发论证阶段论证阶段策划阶段策划阶段设计管理阶段设计管理阶段工程工程管理管理销售示范区设计销售示范区设计部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单

45、部品材料定板封样部品材料定板封样产品配置建议产品配置建议施工图设计指引施工图设计指引:.2011.03版权所有 不得拷贝分包方式探讨分包方式探讨乙供乙供甲限乙供（甲方限价）甲限乙供（甲方限价）甲定乙供甲定乙供甲供甲供供应商分类案例，供应商分类案例，链接链接。:.2011.03版权所有 不得拷贝工程量清单的威力工程量清单的威力问题导引：问题导引：为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？这是信息对称与不对称的问题。这是信息对称与不对称的问题。房

46、地产企业对建筑市场成本把握，相对承建单位而言，永远都是外行。房地产企业对建筑市场成本把握，相对承建单位而言，永远都是外行。房地产企业控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法房地产企业控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制内行的方法货比三家、事前控制货比三家、事前控制工程量清单招标的优缺点：工程量清单招标的优缺点：1、促进设计图纸的完善和材料设备的定板定样1、促进设计图纸的完善和材料设备的定板定样2、符合市场竞争要求，取得有竞争性的价格2、符合市场竞争要求，取得有竞争性的价格3、充分利用投标方的资源，为我所用3、充分利用投标方的资源，为我所用4、以招标价取代施工过程中的预算价，使成4

47、、以招标价取代施工过程中的预算价，使成本管理人员有可能投入更多的时间到设计、本管理人员有可能投入更多的时间到设计、过程控制及结算审核中去过程控制及结算审核中去5、较大程度地减少施工过程中变更、签证、5、较大程度地减少施工过程中变更、签证、协调、配合等扯皮现象，保证施工进度协调、配合等扯皮现象，保证施工进度6、进行成本按月审结，真正做6、进行成本按月审结，真正做到成本的统计反馈、动态监控到成本的统计反馈、动态监控7、结算周期短，扯皮现象7、结算周期短，扯皮现象8、缺点是：预留相应的招标周期8、缺点是：预留相应的招标周期:.2011.03版权所有 不得拷贝关于标底的认识关于标底的认识标底是历史与定

48、额的产物。标底是历史与定额的产物。如果要做标底，那么标底密封的时间什么时候合适?如果要做标底，那么标底密封的时间什么时候合适?标底可不可以向投标单位公布？标底可不可以向投标单位公布？标底的作用是什么？标底的作用是什么？案例：合生创展的做法。案例：合生创展的做法。:.2011.03版权所有 不得拷贝坚持工程招标低价中标的原则坚持工程招标低价中标的原则与合同成本动态控制的困境与合同成本动态控制的困境工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原

49、则上。在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。要想真正运用最低价中标原则，要有技术措施、质量标准，也就是工程成果标准做要想真正运用最低价中标原则，要有技术措施、质量标准，也就是工程成果标准做支撑。支撑。工程范围划分工程范围划分清单招标清单招标技术措施与质量标准技术措施与质量标准措施费与规费措施费与规费付款节点付款节点合约交底合约交底:.2011.03版权所有 不得拷贝工程招标后是否还需要砍价工程招标后是否还需要砍价招标定价方式招标定价方式工程招标，低价中标，不再砍价。工程招标，低价中标，不再砍价。工程招标，选二

50、、三家报价低的，继续杀价，再定标。工程招标，选二、三家报价低的，继续杀价，再定标。几个提醒：几个提醒：您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的影响？您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的影响？您有没有能力砍价？您有没有能力砍价？高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社