标杆房地产成本管控实操与中海经验借鉴.pdf
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1、标杆房地产成本管控实操中海经验借鉴2021目 录一、房地产成本管控的目的二、投资方案阶段成本管控三、设计方案阶段成本管控四、招投标阶段成本管控五、施工阶段成本管控六、竣工结算阶段成本管控七、竣工决算阶段成本管控八、中海地产成本管控剖析PART 01一、房地产成本管控的目的随着国家对房地产行业的调控,行业销售规模和利润快速下滑,为保证企业生命线的现金流,各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注,“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平,在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本,减少无效成本支出,成为企业持续扩张的关键一环。许多企业开始注重成本管理控制,清晰的意识到成本管理水平就是企业盈
2、利的保证,就是企业的核心竞争力。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中生存和发展下去,不言而喻成本管理的好坏就是一个关键性因素。中海强大的盈利能力一直让外界好奇,甚至有些让万科和保利看不懂,本课程第一次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到44.7%,远高于万科的33%,其根本原因之一:“在于对开发环节成本的优秀管控”,本课程深度借鉴中海成本控制以及个人成本管控经验进行以下几方面进行详细解剖。PART 02二、投资方案阶段成本管控房地产开发项目科目项目现金流量预测表建安成本预测明细表项目产品配置及限额设计指标表项目成本规划与控制表1、房地产开发项目科目
3、利息前期费用土地成本建安成本其他直接费用公司管理费销售费用税金2、项目成本规划与控制表成本利润率项目发展成本业务收入税前利润税后净利润3、项目现金流量预测表累计净现金流量现金流出现金流出净现金流量4、建安成本目标控制表5、建安成本测算明细表6、项目产品配置及限额设计指标表从项目开发成本的构成来看,土地成本、管理费及财务成本在项目投资阶段初期大部分成本方可确定,其实波动幅范围较小,前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目地理位置、项目复杂性、管理里团队专业能力、当地市场材料价格波动太大、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大,如采用有效措施,则可将成本控制在理想的范围内。因此,前期费用、工程成
4、本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本管控的重点,工程成本作为成本管控核心。建立成本控制目标成立成本控制小组保证设计质量的前提下,进行限额设计严格按审批通过的合约策划报告进行招标严格把控施工交叉作业后续产生各种费用开源节流,严格控制管理费用开支成本经营目标/盈利指标施工现场管理企业管理能力项目开发节奏政策与市场环境成本人员专业能力合作资源资金来源l土地费用在投资方案阶段,企业准备拿地应注意以下几方面:第一、土地使用性质(商业、工业、住宅)第二、土地建设指标(容积率、建筑密度、绿化率)土地成本(约占项目总成本的25-30%左右),主要指土地获得阶段形成的种类费用支出,包括地价、土地拆迁及拆迁
5、补偿费、土地保证费(土地产权登记费、购地契税、过户手续费)、其他土地费用(土地中介费、合作方补偿)等。l土地费用l在房地产整个开发过程中,土地一旦到手,其成本基本确定,直至项目开发完成,该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地前对土地费用分析。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。l土地费用管控思路:l1、旧城改造地块:积极与当地政府沟通协商,争取尽可能的优惠政策;争取在税收方面获得一定程度的返还;在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率,间接降低土地成本(容积率=地上建筑面积/土地面积)。l2、开发商转让(挂牌交易)的地块:应从项目的地理位置、周边市场调研、政府
6、职能部门调研(查看土地性质)、项目公司的财务状况等方面进行仔细认真的调研,减少操盘过程中存在各种不可预测风险(是否存在债务纠纷等);同时积极与转让方进行协商,尽量争取延长付款期限,间接降低资金成本。l3、公开招投标或拍卖地块:加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究,加强对竞争对手的分析研究,做到正确客观投标。采取一定的投标策略,做好政府有关部门的公关工作,中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件,降低土地成本。l土地成本管控小结:根据多年来积累的房地产开发经验,中海地产逐步建立土地储备资料体系,对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类,并建立竞争
7、对手调研制度保证了投标过程,最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。PART 03三、设计方案阶段成本管控 对于设计费用,主要从以下几方面进行控制 (1)无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、多轮次招标,以争取最佳的性价比;(2)严格控制设计质量,在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增加,设计费用的审核、支付亦与之挂钩;(3)在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容;(4)满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。设计方案阶段成本控
8、制小结 众所周知,设计方案结果工程造价的85%左右,因此设计管理(虽然整个设计费用仅占总成本的1.5-2%)是工程成本管控的重中之重。一方面,合约管理部及项目部应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的技术以及经济评估,参与材料、设备的经济性评价,尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面,设计部门自身应以项目定位为原则,在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计,注重进行设计成果性价比分析,着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免施工交叉作业以及完工后的返工及不必要的成本浪费。中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。详见:项目产品配置及限额设计指标表PART 04四、招投标阶段成本管控
9、l 招标阶段成本管控措施:l 第一、编制项目合约策划报告;l 第二、必须严格按照合约策划报告执行工程分判;l 第三、招标方式:邀请招标、竞争性谈判、直接委托;l 第四、工程成本(约占项目总投资的50-60%左右),主要有分判工程及甲供材料组成。所以工程招标作为招标阶段成本管控的重点;招标阶段成本管控的具体措施:招标阶段成本管控的具体措施:1.在项目前期(项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等),根据设计的深度,以及过往工程建设经验数据、市场价格因素,结合项目市场定位、销售市场预测情况,通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的建安成本控制目标。招标阶段成本管控的具体措施:2.成本控制目标一
10、旦确定,成本管理部门(合约、财务)应及时对成本测算值作进一步拆分(如按土建、安装、园林、综合管网、电梯、消防、空调、弱电、外墙装饰、铝合金门窗等工程具体化的成本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。举例来说:设计图纸要求外墙采用花岗石,则国产材料、进口材料,效果不一样,价格差异也很大,决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择,或进一步的选取替代品,达到设计效果与建造成本的平衡、统一。招标阶段成本管控的具体措施:3.在工程分判和材料采购过程中,坚持“多次报价、货比三家,最低价中标”的原则。各分判工程均编制标底,作为商务谈判的重要依据。同时,加强分判商管理工作,
11、完善投标单位的资格预审、考核制度,本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商,以实现充分的市场竞争,最终实现降低成本的目标。招标阶段成本管控的具体措施:4.每次招标之前必须具有最终确定版本的施工图纸,避免编制招标清单时,出现清单项目特 征描述不准确,导致将来施工过程中出现不必要的争议,招标采用清单尽量采用港式清单以及市场清单,尽可能少用国标清单以及定额计价模式进行招标,(案例:讨论各类招标清单利弊进行讲解分析);5.成本人员应对施工图纸的各类材料以及施工方案进行成本对比分析,以充分协助设计部门进行优化设计、选样、封样,并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代,降低工程成本。招标阶段成本
12、管控的具体措施:6.招标文件编制注意以下几方面:6.1、招标范围(成本人员必须协同工程人员详细编制招标范围以及工程界限,避免施工过程存在交叉作业不连续性);6.2、合同计价方式(总价包干、单价包干、按实结算)如果施工图纸比较完善尽量采用总价包干形式进行包干,图纸前期不完善采用单价包干,尽量避免按实结算计价方式承包。招标阶段成本管控的具体措施:6.3、进度款支付方式(按形象进度支付、月支付、季度支付,支付比例尽量控制在60-75%)尽量采用形象进度支付,间接节省资金成本;6.4、招标文件尽量设置投标保证金,投标保证金的作用:1、投标保证是对投标的投标行为产生约束作用。2、在特殊情况下,可以弥补招
13、标人的损失。3、从一个侧面考察投标人的实力。6.5、招标文件尽量设定履约保证金,履约保证金的作用:主要是约束乙方履行合同的所有工作内容。招标阶段成本管控的具体措施:7.设计图纸、材料样板、工作界面划分提早开始研究、完善,招标准备工作也应早开始。金无赤金、人无完人,我们的造价管理人员、设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏、不了解的情况提早开始这方面的工作,实际上是在学习的过程中完成了准备工作,为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知识和管理经验,少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会,间接实现了成本控制目标。招标阶段成本管控的具体措施:8.企业招标流程讲解分析收集单位单位资质预审单位考察编写考
14、察报告确定入围单位发招标资料回标开标、评标清标商务谈判定标合同签证 招标每个环节管控措施:第一、每次招标合格入围单位不少于5家,最少2两家为该标段新增单位,招标时,避免围标现象,寻找单位应网上寻找并截图保存(恒大招标模式),尽量避免出现单位内部员工推荐 第二、单位资质预审必须按照公司相关制度严格审核,资质预审内容:资质等级、近期三年业绩、近三年公司财务状况等相关信息,很多中小企业招标时,根本不进行资质预审 第三、单位考察牵头部门为招采部门,招标小组成员根据项目大小安排相关人员参加,考察内容为在建项目、办公场所 招标每个环节管控措施:第四、编制考察报告主要编制那些内容(公司简介、考察办公场所基本
15、情况、考察在建项目、单位评价以及建议)考察报告必须如实编写,该报告作为单位是否入围的重要依据,如果考察报告出现虚假现象,招标过程间接增加施工成本。第五、确定入围单位,发起入围单位审批表时,必须附上详细资质预审报告、单位考察报告。(考察报告案例:中海地产、恒大地产、中小型企业)。招标每个环节管控措施:第六、发放招标资料(招标文件、招标清单、施工图纸)招标资料发放最好纸质版发放,大部门投标单位会主动咨询甲方招采专员(定标模式:是否进行多次约谈定标还是开标直接定标、投标单位领取招标资料时间必须错开并做好领标登记手续,领标时间错开间接降低招标风险以及工程成本;第七、回标时,必须按照招标文件预定回标时间
16、进行回标,如超出回标时间按弃标处理,招采专员必须做好回标登记手续。招标每个环节管控措施:第八、开标、评标方式:一般企业开标基本内部自己开标,不需要投标单位参加,招标专员必须组织好招标小组进行开标会议,开标时必须把各家投标文件展示给各位招标小组人员过目,确保投标资料的密封完整性,一般投标文件包含(商务标、资信标、技术标),招标专员必须做好开标记录、很多企业会在开标会进行评标工作。第九、清标工作,造价人员必须详细认真做好商务标的清标工作,清标主要内容包含:对各投标报价进行详细分析,找出报价的差异,工期以及付款方式是否响应招标文件(清标工作非常重要,清标准确性试影响领导商务谈判的重要因素;所以做好清
17、标工作间接降低工程成本;招标每个环节管控措施:第十、商务谈判:商务洽谈技巧至关重要,所有招标小组成员必须从各自专业提出问题,工程人员必须对技术标进行各参数的对比分析,因为技术参数不统一,也会影响到对方报价的差异,造价人员必须对不平衡报价以及明显错的的地方告知对方,商务约谈几轮决定对方报价的合理性,必须洽谈到咱们最理想的成本控制值,间接降低成本(课堂讨论如何让对方报出最理想的价钱,因为投标方也要看对方约谈的次数进行报价,学员互相讨论)。第十一、定标,在定标之前,造价人员必须对报价清单同比下浮进行调整,最好调整好最终版本,让对订成册并且盖章,定标手续必须完善,避免后续审计。招标每个环节管控措施:第
18、十二、合同签订阶段,招采人员必须按招标文件合同模板以及约谈记录进行修改完善合同,合同必须附上详细的报价清单以及基础参数,尽量按照招标时审批通过的合同模板进行签订,因为投标报价阶段,对方是按照我们招标文件以及合同进行综合报价,不能因为中标后再进行合同修改,这样大大增加招采人员工程量,合同签订盖章,必须让对方先盖章,方可进行盖章申请;PART 05五、施工阶段成本管控 施工阶段工程成本管控总体思路:第完善设计变更、现场签证的流程、制度,完善设计变更前的成本评审制度,明确各相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是工程成本控制的重点和难点,因为大部分的施工图纸发生变更修改时,一般无法借助于货比三家
19、的方式确定造价。只能是以独家协商议价的方式进行落实。这必然会带来成本的增加。我们推行的控制措施主要是:严格变更前的成本评审,明确相关我员的签字权限,即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认,如涉及变更金额较大(10万元以上),则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。分判工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约管理部和项目发展部。特别要强调的是,近年来,在财务系统的配合下,合约管理部建立了成本分析预警制度,取得了较好的效果。成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合,在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时,定期调整成本台帐,及时反馈有关成本变动情况,预测
20、成本变动趋势,并通过各种有效途径(如成本控制小组会议制度)及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外,在项目完工,由财务部、合约管理部共同牵头,对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析,并做出合理的评估。施工阶段工程成本管控具体控制部位:一、土方开挖回填工程 目前大型土石方工程属于当地的地头蛇垄断,怎样控制好前期土石方工程成本把控,现总结以下几点:(1)、土方开挖工程是属于场内开挖转运还是外运,如果外运必须把控好合理的运距;(2)、土方开挖以及外购单价是按虚方计量还是实方计量,必须在合同明确好计量规则,合同签订时必须向对方解释清楚,因为土石方老板很多对虚方以及实方根本没有概念
21、,避免结算时出现扯皮现象;施工阶段工程成本管控具体控制部位:一、土方开挖回填工程(3)、土石方合同签订时,尽量对外购土进行封样,避免合同执行过程出现扯皮现象,因为后续外购土质量与我方标准不相符合,导致过程增加施工成本;(4)、土石方单位与总包单位进行工作面移交时,主要是基坑清底工作,正常施工工艺,土石方单位会预留300MM覆土厚度给总包单位进行清底工作,在施工过程,总包单位一般按工程签证办理、为了避免后续扯皮,需要在合同里约定计算规则,最好采用清单报价,投标时采用多家单位进行报价对比分析,提前预知提前预防,间接控制施工成本;施工阶段工程成本管控具体控制部位:一、基坑支护及降水工程(1)、该工程
22、作为专业分包工程,;(2)、土石方单位与总包单位进行工作面移交时,主要是基坑清底工作,正常施工工艺,土石方单位会预留300MM覆土厚度给总包单位进行清底工作,在施工过程,总包单位一般按工程签证办理、为了避免后续扯皮,需要在合同里约定计算规则,最好采用清单报价,投标时采用多家单位进行报价对比分析,提前预知提前预防,间接控制施工成本;施工阶段工程成本管控具体控制部位:一、基坑支护及降水工程(3)、基坑边缘线与地下室外墙之间回填土方工程量,该工程量在结算时会扯皮,为了避免结算扯皮所产生成本增加,因为该工程可能回填砂也可能回填土,往往在施工过程,手续不完善,导致结算争议项目增加,项目协同成本共同办理完
23、过程手续,间接节省成本;(4)、基坑支护降水工程,很多企业都是按照当地定额执行,通过我们测算,降水工程按定额执行不合理,基本包含两个内容:1、成井费用,2、机械台班费用;为了有效降低成本以及控制成本,建议合同签订台班费用,结算按台班结算,台班数通过使用电测算台班,有效降低成本(思考:怎么测算台班)。施工阶段工程成本管控具体控制部位:二、桩基工程 前常用的桩基工程有三种:分别为预制管桩、钻孔灌注桩、人工挖孔桩;项目设计桩基类型决定地基质量。1、管桩:(1)、如果采用预制管桩,招标尽量采用市场清单招标,成本管控的重点以及难点在于桩基施工记录的准确性(建议甲方委派项目成本人员与工程人员进行互相监督把
24、控),因为管桩工程均采用单价包干,打桩记录真实性直接影响到结算质量;(2)、管桩施工过程可能会导致引孔费用增加,很多没有开发经验企业签订桩基合同时,忽略桩基引孔费用在合同的约定,导致施工过程签证费用的产生,建议合同内预定好引孔费用单价以及采用钻孔工艺,工艺不同单价不同;施工阶段工程成本管控具体控制部位:二、桩基工程(3)、管桩施工过程会因为施工单位配桩原因,导致管桩预留长度超出管顶设计标高,该计算规则在合同约定好,超出桩顶设计标高还是工作面标高,超出多少米以内需要甲方承担,如果不约定好,导致工程竣工结算争议项目增加,直接影响工程成本增加(4)、管桩截桩头属于桩基单位还是总包单位,如果合同内容不
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