妇幼保健医疗综合体项目管理经验分享.pdf

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1、对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先目录一、项目概况二、可研分析三、管理思路及措施四、落地情况五、经验总结对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先第一部分 PART1项目概况对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先项目概况1项目名称驻马店市妇幼医疗综合体项目项目规模项目总建筑面积 162240.00，其中：地上建筑面积103100.00，地下建筑面积59140.00。项目位置驻马店市城乡一体化示范区高铁西片区工程造价10.7

2、亿11.8亿业主单位驻马店天中医院有限公司设计单位中建上海院咨询单位局建筑设计院设计管理介入阶段方案设计阶段，营销阶段项目进度两会已上，可研初版已定对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先项目特点2可研编制01估算指标低 编制时间2021年7月 可研单位医院项目经验少 建安平米指标4500元/建设单位02需求不清 业主单位为豫资集团下属投资平台公司 政府背景 甲方管理团队临时组建 无医院项目操盘经验建设规模03面积指标偏差大 地下建筑建筑面积：可研-57400 方案-64600 两会已上资金来源04总投资未确定 暂定总投资10.7亿：融资7.5亿元，自筹3.2亿

3、元 可研概算无需发改委审批 合理控制投资规模意愿强对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先主要矛盾3 市重点项目 业主方可研编制推进加速 项目方案逐步落地深化建安平米指标4500元/，与市级三甲医院定位严重不符项目推进造价不足对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先第二部分 PART2可研分析对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先可研方案四大缺陷1规范过期 720水灾后，政府出台一系列关于设备房不能放置在地下的要求，可研均未考虑。各专业均有规范更新，可研未考虑。地下面积不足 可研地下设置放疗中心、

4、营养餐厅、器械科等多种功能，地下建筑面积不足，无法容纳规划要求的车位数量。功能紊乱 可研中门诊设置17个科室，包括肿瘤科、放射科等科室，与妇幼医疗定位不符，医疗功能设置紊乱。范围不清 设计范围不清晰。缺少多种设备系统的描述。例如：饮用水系统、纯水系统、热水系统、空调形式、信息化系统等。01020304对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先可研估算错漏项多2漏项错项（指标偏低）类别差额类别初版可研医疗项目经验差额抗震支架1043万内外装饰800元/1500元/3416万桩基工程、降水1490万信息化系统1500万3000万1500万基坑支护475万污水处理设备3

5、00万600万300万标识标牌、量化882万物流配送564万2064万1500万室外回填土557万变配电设备400万1800万1400万.总计4447万8116万对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先设计管理的重中之重3可研调增调增有理可行结论对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先第三部分 PART3管理思路及措施对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先总体思路经验判断可研分析营销对接调整指标指标低验证指标低有调整空间调多少？如何落实？4500元/三甲医院可研方案缺陷估算错漏项总投不确定标准不确

6、定对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先总体思路指标比对-粗调预设前置-精调源头控概-主力协调各方-外围对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施协调各方保落地：业主成本部 院方 设计院 可研单位“三预”设计定乾坤：预设计、预提资、预测算 地库方案比选 人防范围、等级指标比对把方向：不同地市、不同规模、不同档次 地上地下指标分开 专业工程指标分开 错漏项梳理多方联动助力可研调整指 标 比 对预设前置源头控概多 方 参 与源头控概助大局：控规模 控标准 控范围对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢

7、为人先管理措施-指标比对把方向1专业工程指标（内外装饰、机电安装等）单列以收集指标为基准，与业主沟通按协商指标进行限额设计专业工程指标地上主楼与地库指标分开比对精确掌握地上地下指标情况地上地下指标指标样本选择五省九市、省市县三级、三甲、三乙、二甲十一所医院324缺漏项：医疗净化、医疗设备、抗震支架、桩基降水等不合理项：内外装饰、室外工程等错漏项梳理1对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先35004000450050005500600065007000750080008500 山西二院驻马店第三人民医院许昌市中心医院郑州市第七人民项目商丘A4710医院洛宁县人民

8、医院南京康复医院阜新诊疗医院洛阳肿瘤医院盐城市一院 平均指标5511本项目4500管理措施-指标比对把方向1单位：元/m2对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-指标比对把方向151155690183016854383451080013830100020003000400050006000地上指标地下指标内外装饰指标机电安装指标机电安装、内外装饰、地上、地下指标对比表本项目同类型其他医院单位：元/对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-“三预”设计定乾坤2预设计提供数据支撑：数据支撑可研调整的同时，争取优质创效

9、落地010203快速预设计技术与造价融合“大量”靠技术“小量”套指标预提资整理分析设计条件、原因多方案设计及经济对比积极落实到方案预测算掌握项目真实、详细的平米指标，精准引领项目估算调整对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-“三预”设计定乾坤2明确设计范围，确保不漏项设计范围梳理业主需求重点方案梳理、盈亏分析基础资料收集建筑、结构、机电、景观等全专业重点方案、盈亏分析表投资规模、建设标准、功能需求等地勘、边界条件、方案、规划指标等“三预”设计准备工作：对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-“三预”设计定乾坤

10、2方案比选建筑结构专业工程外立面、内隔墙、人防布置、机械车位与非机械车位等方案比选基坑支护、基础形式、抗浮、楼盖形式，结构形式等方案比选幕墙、供配电系统、变电所设置、空调冷热源、空调、生活水泵房、热水热源、室外管网布置等方案比选对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-“三预”设计定乾坤2建筑BIM建模结构YJK计算机电系统精准提资确定建筑结构工程量确定机电系统方案对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-“三预”设计定乾坤2预测算与可研估算（建安工程费用部分）对比情况：序号项目名称可研建筑面积（）初版可研预测算预

11、测算-估算（万元）金额（万元）建安平米指标（元/）金额（万元）建安平米指标（元/）金额（万元）建安平米指标（元/）1医疗综合楼70600319464525405595747861312222感染楼15000274638253688.755374110615493月子中心6500448342256132567594214504综合楼110005737407580635572165014985地下车库5740027552480034452600269001202小计160500724654515928955788204301273对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为

12、人先管理措施-“三预”设计定乾坤212.4亿可研估算建议调增目标：工程费用由8.3亿调整至10.26亿建安平米指标由4508元/调整至6018元/基于可研建筑规模160500，院方提高内装修标准不低于1300元/：对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-源头控概助大局3各方诉求分析业主控规模控造价设计院指标不够，面积来凑面积增加=设计费增加我方控制规模，合理指标合理诉求我方利益对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-源头控概助大局3控制建筑面积在解决方案中存在的一系列问题时增加建筑面积1.2万设计院业主和我方机

13、动车位、非机动车位缺口大；人防战备医院降级沟通受阻对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-源头控概助大局3源头控概：协助业主控制建筑规模，投资符合预期优化地库方案：机械车位方案与非机动车位方案比选 非机动车位移至地面，引导取消夹层 人防降级、人防布置方案比选严控规划指标：面积及规划指标复核，协调设计院对地上建筑面积超出规划的部分进行缩减 优化外墙节点明确建设范围：沟通了解医院运营模式，部分主楼为三方运营 月子中心、综合楼沟通调整为毛坯交付三个维度应对措施对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先管理措施-源头控概助大局3最

14、终面积调整情况：单位/类别可研/报规设计院提资最新落地情况落地-提资地下车库574006428759140-5147医疗综合楼7060074492 70600-3892月子中心1100010999110001综合楼1500015973 15000-973感染楼65007057 6500-557总计160500172808162240-10568对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先团队建设四四管理措施-协调各方保落地4协调各方参与：业主需求再固化，规划指标再复核，设计成果再校准。院方明确投资平米指标7000+内装平米指标调增至1300+绿地率纠偏 非机动车位数

15、量纠偏 人防设计院介入助力人防降级对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先第四部分 PART4落地情况对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先建筑规模11建筑规模2地上面积核减至规划要求3地库方案优化避免面积大量增加，人防战备医院降级为救护站月子中心、综合楼调整为毛坯交付（与业主沟通确认月子中心、综合楼为三方运营），医疗专项扣除对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先固化需求2技术支持甲方，机电征询，固化需求，创效提前，概算可控结合业主医院类项目的技术薄弱，从医院项目策划与定位、建设与运营角度，与业

16、主充分讨论医疗流线及医院设计的关键点，同时积极配合业主多次进行机电征询及边界条件的确认，提前解决功能风险，掌握设计链条主动权。助力业主即是助力化解可研风险对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先可研落地3可研方案纠偏修改了规范政策过期、功能需求不明确等问题；可研估算增加了错漏项、指标偏低项部分的工程费用。工程名称数量（）土建工程费外装饰内装饰安装工程费室外工程设备购置费工程费用（万）平米指标（元/）平米指标（元/）费用(万)平米指标（元/）费用(万)平米指标（元/）费用(万)平米指标（元/）费用(万)平米指标（元/）费用(万)费用(万)医疗综合楼70600190

17、01341465038831300917812208613.23153316.8 4750.0 37312.1 5285综合楼1500017002550650975300450122018303156277.54185感染楼650020001300700455150097512207933153727.8 5735月子中心1100019002090650715500550122013423155043.54585地下室59140385022768.9/500295713507983.9/33709.8 5700汇总1622402596.342123/6028/14110/20562.1/331

18、6.8 475094137.4 5802 说明：1.不含医疗设备和医疗配套；2.地上土建含钢筋、混凝土、模板、保温、防水、砌体；地下土建含土石方、基坑支护、降水、防水、保温、人防工程；3.月子中心、综合楼为毛坯交付。对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先可研落地3可研估算在三方运营部分改为毛坯交付情况下：总投资最终由10.7亿调增至11.8亿，工程费用由8.3亿调增至9.4亿，平米指标由4515元/调增至5802元/（不含医疗专项），项目预期利润率由可研调整前的2.3%提升至目前的8.7%。序号名称调整前可研估（万元）调整后可研估算（万元）调增金额（万元）备注

19、1医疗综合楼30951 373126361 2月子中心4785 5043258 调整为毛坯交付3综合楼6225 627853调整为毛坯交付4感染楼2698 372710295地下车库25887 3371078236设备购置8880 4750-4130 医疗专项设备6000万扣除7室外工程28733317444工程费用小计829999413711138对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先第五部分 PART5经验总结对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先经验总结五设计管理介入时方案已上两会，后期方案沟通、指标核准较为被动，因此营销阶段设计介入时机的把握尤为重要设计介入 时间要早快速测算 抓大套小项目部与局院充分开展商务与设计融合，“大量”靠设计，“小量”套指标，在可研调增阶段实现快速预设、提资、测算机电安装等专项工程仍为短板，估算调整过程中，专业专项工程劣势明显，营销阶段保证专业专项工程的技术支持尤为重要精准测算 专项要保全面主动 有效沟通发挥设计专业优势，搭建沟通桥梁，对外，主动了解掌握业主、院方、设计、相关政府部门各方需求；对内，有效沟通保证各线条充分联动，在营销阶段为项目落地提供强力支撑对内公平 对外真诚品质河南 幸福河南对内公平 对外真诚信和天下 敢为人先